规划的市场评价课件

规划的市场评价日期地点，微软雅黑16号我们从哪些角度进行规划评价资源的最大化挖掘和最大化利用1、我们找到地块最大的优势了吗？项目资源有没有得到有效的利用？备忘录：——充分利用资源，规避劣势；地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势——规划协调资源、创造资源；容积率有时也可以挖掘项目价值案例：张家口弘鼎家园别墅普通多层小高层小高层别墅物业排布存在缺陷，规划上未实现物业价值最大化别墅高尔夫练习场

别墅产品有联排、独栋、四拼三种，均位于项目西侧，西边虽有广阔的观景视野，但东侧为高层，小高层，园区内最具优势的叠水景观资源被拦截，别墅产品的最优价值未得到充分利用。叠水景观

高尔夫练习场位于别墅区域的东南方向，中间小高层产品的阻隔减弱了别墅的优势配套，高尔夫练习场这一高端配套并未得到最大化的利用。联排别墅独栋别墅高尔夫练习场四拼别墅产品定位未充分考虑市场意见，优势景观资源附近户型定位出现一定偏差高尔夫练习场53.82一室两厅一卫63.89两室两厅一卫94.27三室两厅一卫91.63两室两厅一卫92.38两室两厅一卫5#楼户型示意占据高尔夫及叠水景观资源户型面积示意99.48两室两厅一卫61.55一室两厅一卫84.07两室两厅一卫8#楼户型示意95.66两室两厅一卫56.19一室两厅一卫91.11两室两厅一卫97.55两室两厅一卫10#楼户型示意95.66两室两厅一卫56.19一室两厅一卫91.11两室两厅一卫97.55两室两厅一卫130.66三室两厅两卫105.19两室两厅一卫9#楼户型示意坡地叠水景观高尔夫练习场5#楼8#、9#楼10#楼案例：天润平谷项目水系景观村镇村镇城市主干道噪音较大地块北侧昭示性较好但噪音较大建议排布高层建筑，展示项目城市感，同时隔挡噪音4123价值较好价值较好的地块建议排布密度较低的花园洋房，以提高项目整体价格景观最好近邻洳河水景及市场绿化的地块在项目整体地块中价值最大，因此排布低密度产品，充分利用景观资源，拔高项目整体档次。45价值一般价值较为一般，建议排布密度较高的现金流产品以平衡容积率商业价值由于地块周边生活、商业氛围均未成熟，配套商业更为合理该城市道路通往两地块便捷度较高，商业价值较大，建议在此排布配套商业整体规划意向展示与体验4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗？我们拿着图纸对客户“有话可说”吗？

备忘录：能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程，但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能案例---临沂·澜泊湾案例---临沂·澜泊湾案例：云栋孝义项目地块位于孝义市迎宾路西侧，新安街北侧。地块周边交通比较便利，位于迎宾路和新安街的交叉口所在区域属于孝义的一个成熟生活区地段价值认知较高紧邻大面积市政绿化带和街心公园，外部景观资源良好公园兼顾销售与建设的合理分期5、设计方案可以进行合理的分期吗？

备忘录：“图纸”必须“一蹴而就”，多数开发却必须“分步”实施；分步意味着——工程上后期建设减少对前期住宅的影响；销售上保证每期在数、质、量上都能与销售目标相契合；整体上保证项目价值的延续和提升。设计师往往关注前者而忽略后者。启动区的特殊要求6、我们拿什么在市场亮相？

备忘录：是该“藏秀于内，耐人寻味”，还是要“光华尽现，一鸣惊人”，这完全是基于项目战略要求主动的营销路线设计。多数情况下，“碰头彩”很重要，投射到规划方案上便是针对性的倾斜、序列化的引导和“场所”的营造。现状：一期18栋楼已封顶，能为项目聚集人气，有利于项目后期开发后期开发土地基本平整。一期十八栋回迁建筑已封顶，施工进入收尾阶段。一期交房在即，将形成成熟居住氛围，增强客户购房信心。配套：项目周边配套不齐全，与城市核心区对比差距较大，城市意向差胜利北路周边，没有完善的生活配套胜利北路西侧大片土地尚未开发，没有居住感大东村位于胜利北路西侧，能提供的配套有限周边商铺空置严重原规划通过高层边界的围合界定社区，强化内部空间的领域感和私密性，展示项目形象深圳中惠金士柏山花园深圳熙园深圳公园大地花园小高小高高层小高高层高层高层公寓整体规划---边界与围合沿四周排布小高、高层层建筑，并且能够形成连续的展示面，分隔社区与外部空间，形成较高的城市意象。地块南边界设置点式小高层，弱化宣钢不利影响，边界景观提升项目价值小高层边界景观看似近在咫尺的宣钢地块距离宣钢虽然距离2.8公里，中间没有可遮挡的建筑，产生宣钢近在咫尺的视觉误导。

点式小高层遮挡南向不利因素，又不会对项目整体采光产生太大影响。边界景观整体划一整体规划---点式小高层利用景观轴柔化高低区高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间电梯花园洋房多层小高小高高层多层小高高层高层高层公寓天津江胜天鹅湖中央地块保证低密度生活感受，利用景观轴线分割居住组团，在保证隐私空间的前提下强调公共空间最大化，不同物业形式各自形成完整的组团，保证了低密度社区居住氛围匀质化。北京上元案例---沈北大规模项目技术指标用地面积：746亩，约50万㎡容积率：不超过2总建筑面积：不超过100万㎡建筑密度：不超过25%公建比例无明确要求限制条件项目临203国道一侧，要求建设公建和高层建筑无限高要求无70-90政策要求项目地块被规划路分割为不等大小的三块，分别为351.89亩、190.35亩、204.21亩。净地取地成本55万元/亩，另市政配套费183元/平米。方案一优势：高层纵向排列，土地使用效率较高，容易实现较高的容积率；有选择地将蒲河引入部分地块，充分利用了蒲河水资源，同时将优势资源最大限度赋予给高价值的联排产品。劣势：高层与多层过于混杂，将影响到一部分多层产品的销售；地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。示例方案二优势：规划形式感极强，对水资源利用极其充分，容易形成鲜明的营销概念；南侧高层与古城新都雅苑形成明显的隔离；南北组团分隔清楚，容易界定档次。劣势：高层排在地块最南部，土地利用效率较低；水系体量较大，可能造成日后维护成本较高；不利于分期开发，按照正常的开发顺序项目前期高层产品占比较大，且品质不高。示例方案三优势：规划形式感很强，容易被客户认知；小镇中心的概念很符合社区的定位，同时将社区的各项配套提炼升级；规划弹性较大，为以后向南侧拓展开发提供了可能。劣势：将高层公建置于社区内部，未来市场风险极大；地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。示例三方案比较方案一方案二方案三收益性高低密度产品混合，可能会影响一部分多层产品的价值；南侧回迁房可能对本项目的价值存在一定的贬损；由于水系的引入大大提升了项目价值，使多层产品能够实现更高的溢价；风险性产品排布便于分期开发，弹性较大；大量水系的引入可能会造成日后维护成本的增加；项目初期入市的东侧地块容积率过高，市场风险很大；高层公建引入地块内部，市场实现的风险较大；延展性对南侧地块形成了一定的影响力，有利于项目向南拓展；示例规划设计原则原则一：做足容积率由于地块进深较短，因此将高层排布在南侧降低了地块的使用效率，因此建议将部分高层、小高层排布在地块北边缘。原则二：有利于分期开发为了降低初期开发的风险，东侧地块中应尽量减少高层，可以增加高品质的板式小高层以提高容积率；西侧地块3由于开发时间较晚，可提高整体容积率，以高层为主。原则三：符合项目的整体定位项目整体定位为服务城市中端客户的中高端产品，且出于品牌要求，后续需保留一定的升值空间，为了增加项目吸引力必须有一定的价值增值举措，因此建议保留引水入园的规划理念。但另一方面，由于项目主流客户为城市外溢的中端客户，他们最关注的仍然是性价比，因此在环境和设施的投入上应适度控制成本。保留方案二的核心规划理念，即引水入园和组团式规划；但同时根据我们对市场的理解重新考虑物业配比和产品分布，建议调整如下：示例方案调整意见1：将高层（24层左右）、小高层（12-18）部分设置在北侧蒲河沿岸，形成错落有致的天际线；取消东侧地块中的V字型高层塔楼，同时提高西侧地块容积率。高层区小高层区示例方案调整意见2：保留“浮岛”式规划理念，使每个组团都被水系和绿化包围，根据实际情况将各组团南移，北侧部分组团内可以排布9-12层板式小高层；西侧地块由于整体容积率较高，河道的引入对其增值效果不明显，建议局部穿插小型线形水系。示例方案调整意见3：发扬小镇中心的规划理念，将社区内部通向蒲河岸的纵向路打造成为社区的主要功能中心；南侧与市政路交叉口设置为主入口，北侧与蒲河岸交叉口设置为开放式的公共休闲广场，中间布置社区业主专属的配套，如会所、幼儿园、社区医院等。132主入口休闲广场会所、幼儿园、医院等服务社区业主的配套示例方案调整意见4：结合水系打造贯穿社区的横向“脊索”，强调开放和参与性，例如设置河边步道和休闲椅等，但总体气质仍然保证静谧的私家感；在脊索与各纵向道路的交叉节点打造会所等社区主要配套设施。会所示例方案调整意见5：为了规避南侧回迁房的不利影响，地块南边缘布置9-12层小高层产品，与回迁房形成明显差异，同时满足市场接受度的要求；结合小高层设置社区商业街，沿道路退让出一定的休闲空间（8-10米），使商业更增添风情。203国道至社区主入口道路两侧打造成林荫道。示例方案调整意见6：减小公建区规模。沿203国道的公建区布置区域级商业中心和两栋商务高层，建筑面积在7万平米左右，占地面积在3万平米左右即可。高层建议做到100米，形成地标。项目公建部分定位回顾：社区级商业：按照城市居住区规划设计规范，本项目中的社区商业规模在2-2.5万平米左右为宜；区域级商业：考虑到绿岛内部已有大量商业规划，同时与内部社区商业形成差异化，建议控制集中商业规模，采用大型超市+店中店模式，总规模控制在2-3万平米；商务类物业：鉴于沈北新区产业现状交叉且未来发展风险较大，建议此类物业的规模控制在4万平米左右（两栋百米高层）。类别居住指标（m2/千人）商业700-910医疗60-80文体100-200——《城市居住区规划设计规范》示例规划设计方案评价表

权重北京院

贝合院道林1道林2LSA价值评价总体布局价值最大化15%58759产品组合价值最大化6%76757产品分布价值最大化15%676