项目销售商业地产知识

商业地产销售专业知识

项目销售商业地产知识第1页商业地产销售专业知识◆商铺基础知识◆商铺投资优势◆商铺投资收益率计算方式◆案例分析◆沟通技巧项目销售商业地产知识第2页商业地产销售专业知识商铺基础知识1、临街铺：作为营商用途物业，并设有独立橱窗及门户直接连接街道，普通同时有阁楼及独立卫生间。

2、商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商物业，因为商铺吸引人流量，本身内部有经营主题，与自然街道临街铺截然不一样。3、现铺：已交付使用商铺，客户交付部分或全部房款后即可使用，称之为现铺。项目销售商业地产知识第3页商业地产销售专业知识商铺基础知识4、准现铺：主体工程已经完成，正大装修，即可交付使用商铺。

5、楼花（期铺）：正处于施工阶段，离交铺期甚远商铺。6、建筑面积：即实用面积加分摊面积（共用墙分摊面积、通道面积、楼道面积、设备房面积等）。7、实用面积：基本指单位内所占面积，但从外墙开始计算，若墙壁连着其它单位，则从这帽墙中间开始计算。项目销售商业地产知识第4页商业地产销售专业知识商铺基础知识8、使用面积（净面积）：除砖墙外，实际商铺内能够使用到面积。

9、公摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定百分比分配给商户。10、银行按揭：是指购置楼房时与银行达成抵押贷款一个经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行及利息，这种方式称为银行按揭。11、进深：商铺长度和进深，在建筑学中是指一间独立商铺或一幢居住建筑内从前墙定位轴线到后墙定位轴线之间实际长度。项目销售商业地产知识第5页商业地产销售专业知识商铺基础知识12、开间：在商铺设计中，商铺宽度是指一间商铺内一面墙定位轴线到另一面墙定位轴线之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。13、层高：商铺层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层商铺高度。。14、净高：商铺净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。项目销售商业地产知识第6页商业地产销售专业知识商铺基础知识15、契税：是以全部权发生转移变动不动产为征税对象，向产权承受人征收一个财产税。应缴税范围包含：土地使用权出售、赠与和交换，商铺买卖，商铺赠与，商铺交换等。16、得房率：是指可供商户支配面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。17、毛坯房：商铺内墙面、地面、天花仅做基础处理而未做表面处理及任何装饰。项目销售商业地产知识第7页商业地产销售专业知识商铺投资优势商铺热销原因

1、市场环境原因：社会经济和城市建设发展，商业作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周围商圈发展；

2、投资原因：当前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺需求量。项目销售商业地产知识第8页商业地产销售专业知识商铺投资优势1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其它很多投资渠道所不能比拟，而大多数投资者认为，投资商铺能够取得稳定收益；

2、能长久升值：从投资者角度，认为物业是会长久升值；

3、含有高回报率：住宅回报率普通只有4％～6％，而商铺回报率可达8％～12％，对投资者含有诱惑力；

4、含有投资潜力：

项目销售商业地产知识第9页商业地产销售专业知识商铺投资优势商铺投资者类型分析

1、专业商铺投资商：拥有较为雄厚经济实力，做大型商铺投资，购置商铺产权或经营权，出租给各个经营商；

2、小型商铺投资商：拥有一定闲散资金，适宜个人。

项目销售商业地产知识第10页商业地产销售专业知识商铺投资优势商铺选择六大要素：

人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。

项目销售商业地产知识第11页商业地产销售专业知识商铺投资优势为何要选择投资商铺？商铺投资与其它投资产品发展空间比较优势显著商铺投资作为当前市场关注投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其它投资品种有着很大区分项目销售商业地产知识第12页商业地产销售专业知识商铺投资优势1、证券投资风险大，投资回报低

商铺投资作为房地产投资形式一个，含有房地产投资普遍低风险特点，与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。项目销售商业地产知识第13页商业地产销售专业知识商铺投资优势2、写字楼投资供需饱和，升值空间有限

当前市场供给量比较大，有些地方展现饱和状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金要求比较高。对于一个供需均衡或饱和市场，其投资灵活性值得商榷。项目销售商业地产知识第14页商业地产销售专业知识商铺投资优势3、住宅投资风险加大，收益小

商铺投资和住宅投资相比，商铺投资收益率、投资回报率显著高于住宅，在当前市场情况下，住宅投资收益率约为5%左右，商铺投资收益率约为8%～12%。近两年中国住房涨幅较大，政府正在进行宏观调控阶段，投资住宅风险日益加大，一线城市房价出现松动现象，“拐点论”沸沸扬扬被炒热，市场仍处于观望气氛浓烈，投资住宅很轻易被套劳。项目销售商业地产知识第15页商业地产销售专业知识商铺投资优势商铺价值市场分析要素

1、是否处于关键商圈：关键商圈力量是巨大，是否处于关键商圈，其价值相差可达数倍；

2、市政规划怎样：市政规划可让一个项目或区域商业价值大起大落，对商业巨大影响不可不引发重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；

3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益判断至关主要；

4、选择成熟地段：地段主要性是多数投资者所关注；

5、重视长线收益：投资决议时切忌只顾现实利益，投资是一个长久行为；项目销售商业地产知识第16页商业地产销售专业知识商铺投资优势商铺投资收益率计算租金回报率分析法

公式：税后月租金×１２/购置商铺总价

这种方法算出比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种原因相对关系，是选择“绩优地产”简捷方法。

弊病：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金时间成本，所以不能作为投资分析全方面依据。对按揭付款不能提供详细分析。

项目销售商业地产知识第17页商业地产销售专业知识商铺投资优势投资回报率＝每个月租金收益×12/购房总价。案例分析：周先生买下了商铺，面积20平方米（建面），售价30万元，按照当前这区域商铺月租金是110元/平方米（建面）。那么，我们现在以每个月租金2200元计算，那他投资回报率将是多少呢？

租金回报率=220*12/300000=8.8%项目销售商业地产知识第18页商业地产销售专业知识商铺投资优势

租金年回报率=220*12/300000=8.8%那么该商户回收投资本金时间是多长？项目销售商业地产知识第19页商业地产销售专业知识商铺投资优势客户花30万买店面以年租金递增10%计算客户在未来收益2200X12X(1+1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8+1.9)=382800项目销售商业地产知识第20页商业地产销售专业知识商铺投资优势以年租金递增8%计算客户在未来收益2200X12X(1+1.08+1.16+1.24+1.32+1.4+1.48+1.56+1.64+1.72)=359040项目销售商业地产知识第21页商业地产销售专业知识商铺投资优势以年租金递增6%计算客户在未来收益2200X12X(1+1.06+1.12+1.18+1.24+1.3+1.36+1.42+1.48+1.54)=335280项目销售商业地产知识第22页商业地产销售专业知识贷款操作基本流程

贷款申请贷款调查贷款审查贷款审批签署借款协议及相关协议和法律文本贷款发放贷后管理贷款收回项目销售商业地产知识第23页商业地产销售专业知识

商业贷款相关知识6月8日商业贷款年利率6.8%以贷款1万元，按揭计算：

基准利率下月供金额：115.08元产生利息：3809.64元基准利率上浮10%月供金额：118.597元产生利息：4231.689元

项目销售商业地产知识第24页商业地产销售专业知识

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