房地产公司监理管理指导书模版

监理管理指导书总则本指导书旨在规范监理行为，使工程项目的质量、成本、工期、安全文明施工及相关目标等要求处于可控范围。本指导书适用于XX地产（苏州）有限公司。术语与解释：本指导书中所称“公司”指XX地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指XX地产控股股份有限公司。监理的必备条件及考察办法监理机构具有完善的管理体制和严格的监督执行体制。考察办法：有关公司管理规章制度文件及相应管理实例（以工程为实例说明如何监督检查监理人员是否遵守管理规章制度，是否对监理人员实行考勤，发现有违规现象时如何处理，是否有相应的奖罚记录等）。监理人员具有良好的素质。考察办法：监理公司招聘监理工程师的要求及其薪资水平等。监理工程师具有很强的管理能力和很高的专业水平。考察办法：监理公司必须提交所属工程监理机构成员资质文件及能力说明（监理机构成员经业主考察确认后原则上监理公司不得调换）；公司组织其全部专业工程师分别分专业对相应的监理工程师（总监或总监代表（工程高级经理以上人员考察）、电气监理工程师、给排水监理工程师、通风空调工程师）进行考察，主要考察内容为：是否具备监理工程师资格、工作年限、过往业绩、个人管理办法、举例说明具体工序管理办法及其控制措施、针对公司管理、质量、成本、工期要求阐述其管理办法及其控制措施、工程实例质量考察等，考察完毕后对考察对象是否合格应有统一的结论并提交考察报告。总监、总监代表和监理工程师具有高度的责任心和良好的敬业精神。考察办法：通过监理公司的介绍、举例说明会反馈意见。总监、总监代表和监理工程师应保证在工程中的出勤，在监理招标书中应予明确要求。公司必须制定严格的考勤制度。根据工程的情况监理机构应专业配套齐备、人员合理、设施（包括常规检测设备）完备。监理工作内容、程序及监督办法监理全同签订后的五天内，项目监理机机构应组建完毕，相应人员到位并固定，总监、总监代表和专职工程师不能兼管其它的工程。监督办法：不定期检查并做出记录。总监组织监理工程师学习监理合同、施工合同、招标书及其它相关文件，必须对相关合同、文件的主要条款、主要要求、特殊要求有深刻的理解和把握，并对主要条款、主要要求、特殊要求做出摘录，就学习情况分专业做出记录，针对主要条款、主要要求、特殊要求制订出相应的实施、管理办法和控制措施并反映有监理实施细则中。监督办法：检查其摘录、学习记录、监理实施细则，对其学习深度和针对性提出意见并反馈给监理公司，做出检查记录并存档供公司相关职能部门检查。总监或总监代表组织全部监理成员认真研读设计图纸及其它相关工程文件，充分理解设计意图，掌握设计要求，作为有专业资质的监理工程师，应该有能力、也有责任和义务发现图纸中存在的错、漏、不合理、不同专业之间相矛盾的问题并提出相应的解决办法，提出能降低成本、提高工程质量、缩短工期的合理化建议；力争施工图会审能达到比较好的效果，为“三大控制”打下良好的基础。监督办法：监理机构应该将发现的图纸问题整理在书面资料，在施工图会审前各提交给设计院和业主一份，如果设计图纸确实存在较多的问题，而监理没有提出什么问题，就说明专业监理工程师能力不胜任或者是没有责任心，监理公司应该就此做出合理的解释并采取相应的措施。审查承包商提交的施工组织设计文件：除了按惯例对管理机构、劳动力组织、施工进度计划及工期安排、主要分项工程施工方案及技术措施、施工的重点、难点工程、质量目标及质量保证措施、安全目标及安全保证措施等进行审查并写出审查意见外，还应着重就以下几方面进行审查：应在总监理工程师的组织下，通过查阅证书、面谈、过往业绩工程实地考察的方式，分专业对项目管理机构主要技术管理成员的资格、专业能力、管理水平、职业道德等进行详细的考察，得出考察结论，反馈给承包单位、监理公司存档、提交公司各一份。在了解、理解、掌握设计图纸、相关合同、文件、招标书及工程现场的基础上，分专业对施工中的重点工程、难点工程、质量通病的技术方案、控制措施、预防措施是否有针对性、可行性、严密性进行重点审查，得出审查意见并跟踪、督促审查意见的落实；从监理的角度编制出对施工中的重点工程、难点工程、质量通病的管理办法及控制措施。除了工期保证措施外，还应要求施工单位分别就主体工程阶段、外墙抹灰阶段、外墙装修阶段、室内装修、安装阶段、消防联合调试阶段、分项验收阶段制定出相应的赶工措施及其保证措施并予以审查，以保证总工期要求。监督办法：检查是否形成相关资料并有针对性。严格控制工程材料与构配件质量：材料检查表监理工程师：时间：材料名称型号或规格生产厂家质量证明文件数量是否有样品和样品的偏差描述存在质量问题描述使用于工程部位问题材料处理记录处罚措施监督办法：在监理确认材料无问题后，如果公司发现材料存在质量问题，则认定监理不负责任或不称职。隐蔽工程验收：检查人：时间：部位项目相关材料数量承包商是否已完成“三检”并有相关资料隐蔽工程检查情况描述存在问题整改意见整改期限注：承包商完成内部检查并合格后，应同时通知监理和公司进行隐蔽验收，监理应立刻进行验收并填写上述表格后存档，承包商是否进行后续工序以监理签署的隐蔽验收记录为准；业主可以视情况决定是否参加并将决定答复承包商，原则上公司参加验收的次数不得少于总验收次数的10%，公司验收后填写上述表格并将验收意见通知监理公司，验收意见作为评价监理工程师的依据；公司有权在监理验收后并签署验收意见后以抽查的方式进行验收。工序质量控制：在每道工序施工开始前，监理工程师应落实以下情况并填写表格:监理工程师：时间：工序名称施工人员素质和数量是否可满足要求施工单位交底情况是否有（应有）样板事前控制措施：易出问题五环节、控制关键对其它成品、半成品保护措施质检体系是否完善监督办法：业主对上述材料进行检查，如发现与事实不符，则认定监理不负责任或不称职。在每一分项工程或工序进行的过程中或结束后，监理应检查以下情况并填写表格：监理工程师：时间：分项工程名称使用材料描述是否有样板检查部位检查结果质量问题原因整改措施和时限整改结果注1：按规定需旁站的工序按要求填写旁站记录即可。注2：该表格一式四份，一份监理存档，二份分别分业主和承包商，一份作为工程质量检查标识牌张贴于所检查部位。关键点、关键工作检查报告监理工程师：报告时间：月日关键点、关键工作名称：涉及到的各施工单位：对关键点、关键工作的目标描述：关键工作的计划开始时间和状况：关键工作的实际开始时间和状况：该工作现在投入的劳动力及效率情况：该工作涉及到的设备材料的进场及使用情况：与计划对比的工程进度进展情况：已完成工程是否能满足质量要求：已完成工程质量中存在的问题：估计关键工作的发展态势和最终完成时间：该工作现在的自由时差：关键工作按计划完成存在的风险：该工作现存在的急需解决的问题及相关责任人：总监理工程师的审核意见及调整偏差的措施：甲方相关人员的意见及调整偏差的措施：成品保护成品或半成品名称破坏、污染源预防措施保护措施检查结果注：需保护的成品或半成品：样板工程制度样板名称样板施工描述施工中应注意（强调）的问题是否为合格样板，需改正的项目公司、监理签字确认专题会议制度根据每个工程的具体情况，由监理组织，分阶段针对本工程的主要分部分项工程（如钢筋工程、砼工程、砌体工程、装饰工程）和重点、难点工程（屋面工程、外墙门窗防渗漏工程、相关专业管线错、漏、碰控制措施、内隔墙大面积开裂、空鼓控制措施）召开专题会议。会议参加人员：公司项目负责人及相关工程师、监理总监理工程师及相关工程师、施工单位项目负责人、总工程师、相关工程师、质检员、相关班组长。会议程序：由施工单位各相关人员介绍其职责范围及质量预防、控制、保证措施及管理制度，业主、监理提出补充或改正意见或加以强调，形成统一意见后得出会议纪要，会议纪要由业主项目负责人签发后分发各单位并存档。会议目的：加强质量措施、完善管理制度、形成统一意见、引起高度重视。分部分项工程内部验收制度由监理根据本工程情况和工期计划做一个分部分项工程（工序）验收计划表，经公司审查确认后实施。在每一分部分项工程（工序）即将施工完成，下一分项工程（工序）开始前通知公司、监理，由监理组织全部相关人员进行阶段分部工程内部验收，做出验收结论，提出整改意见，落实整改结果，并形成相关资料存档。如：墙体砌筑完成，开始抹灰前；外墙抹灰完成，开始贴外墙磁砖前；天面清理完成，做防水层前；防水层完成做保温层前。目的：通过这种制度，在施工过程中系统地发现存在问题并解决问题，避免将问题遗留到总竣工验收后暴露。进行工程计量及工程支付监理应对审查签认后的工程量、单价、套用定额的真实性和准确性负责。监督办法：经公司审定且经承包商认可后的任一项工程量、单价或定额比监理审定的差额大于5%以上，则认定监理不负责任或不能胜任工作。专项验收及竣工初步验收在每一专项或竣工初步验收申报之前10天，应由总监理工程师组织相关监理人员和承包商进行系统检查、验收，做出验收结论，提出整改意见，落实整改结果，并形成相关资料存档，确定是否具备申报验收的条件。监督办法：经监理确认具备申报验收条件后，如果公司经检查或验收时发现尚有较多问题，则认定监理不负责任或不称职。竣工总验收落实竣工初步验收提出的整改意见，形成整改报告