某集团项目开发指引

1、碧桂园集团项目开发指引 47/47碧桂园集团团项目开开发指引引运营中心编编制2013.6目 录前言 当家家作主，用用心研究究；快好好结合，成成就共享享第一部分获获取优质质土地，产产品定位位精准组建精干团团队深入市场调调研项目定位精精准加强风险控控制争取优惠条条件第二部分 做好前前期策划划，实现现快速开开工做好前期策策划规划设计前前置强势推进收收地勘探先行进进场提前开展招招标重视临设先先行政府关系维维护摘牌即是开开工第三部分 聚焦展展示区域域，确保保完美开开盘计划管理严严谨设计合理出出图重点抢展示示区施工组织科科学装修突击管管理重视采购下下单园林绿化穿穿插轻装修重摆摆设加强联合验验收确保完美开开

2、盘第四部分 过程程管控到到位，主主体质量量合格总部技术支支持加强考核评评估实现重点控控制第五部分 重视精精装策划划，打造造精品货货量执行交楼标标准精装策划先先行进度计划严严格落实样板先先行重视采购下下单质量控制到到位园林绿化管管理加强成品保保护第六部分 注重细细节完善善，实现现完美交交楼交楼计划合合理分户验收严严格竣工备案办办理实现完美交交楼前言当家作主，用心研研究；快快好结合合，成就就共享“自己的收收入自己己说了算算”，“碧桂园园未来的的区域总总、项目目总的年年薪应该该在千万万元、百百万元级级别以上上，否则则就不是是一个称称职的区区域总、项项目总。”集团董董事局杨杨国强主主席在集集团高层层会

3、议上上豪迈的的指示。这一切切，源自自集团于于20112年112月推出的的一项开开天辟地地的制度度碧桂桂园集团团成就共共享计划划激励制制度。成就共享既既是每一一个区域域总、项项目总的的梦想，同同时也是集团对对区域总总、项目目总的硬硬性要求求。成就就共享不不是区域域总、项项目总想想不想得得到的问问题，而而是必须须要得到的的问题。因因为集团团明确规规定，区区域项目目在拿地地之前，必必须按照照成就共共享的要要求去算账，有有利可图图，能够够实现成成就共享享才去拿拿地，否否则就不不应该拿拿地。新项目目如果不不能实现现成就共共享，相相应的区区域总、项项目总将将要受到到处罚。围绕如何实实现成就就共享， “去拿

4、能能够获得得成就共共享的地地”，成为为指导土土地拓展展的法则则。但拿拿地仅仅仅是开始始，打铁铁还需自自身硬，要想获取丰厚的回报，必须具备卓越的项目运营管理能力。成就共享有两大要求，一是现金流的要求（一年内自有资金投入全额回笼，回笼资金大于自有资金投入与年化自有资金收益之和），二是净利润的要求，（项目净利润要大于自有资金按年折算后的金额），而且在项目开发周期内不能出现重大的质量、安全、成本问题或业主群体性事件。这些要求，简单的说，就是要快好结合，又快又好：快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼；工作的核心抓手则在于“聚焦展示区，提前每一天”。按照又快又好的

5、要求，集团旗下的蕉岭、平果、垫江项目已经率先达到成就共享的条件，成功摘得首期成就共享的果实。本项目开发发指引以以实现成成就共享享为主题题，以快快好结合合为主线线，对碧碧桂园特特色开发发模式的的关键路路径做了了重点说说明。每每一位项项目总，尤尤其是新新项目总总，以及及每一位位有志于于成为项项目总的的项目管管理者都应该该认真研研读，用用心体会会，灵活活运用。希望每一位位项目管管理者及及项目团团队都能能“成就共共想、成成就共创创、成就就共享”！项目总经理理一定要要认真研研究所管管辖项目目，对项项目每天天的利息息、费用用、效益益等了然然于胸；懂得提提前推进进一天工工作所增增加的费费用与产产生的效效益的

6、对对比，在在守法前前提下，力力求效益益最大化化。区域域总裁与与项目所所有管理理人员也也要谨记记并实践践。集团董董事局主主席杨国国强第一部分获获取优质质土地，产产品定位位精准获取一块优优质土地地，项目目就成功功了一大大半。集集团要求求各区域域及投资资团队要要拿“能够获获得成就就共享的的地”。土地地获取需需要经历历土地信信息收集集、意向向地块谈谈判、集集团立项项、定位位策划、定定案、摘摘牌及后后续办证证等工作作和程序序。为了了确保获获取优质质土地并并保障新新项目按按照“碧桂园园模式”进行开开发，应应该着重重做好以以下工作作：组建精干团团队1、前期项项目团队队区域有意向向地块后后，就应应该着手手组建

7、前前期项目目团队。项项目团队队越早组组建、越越早介入入投资谈谈判，对对项目风风险识别别、后续续快速开开发越有有利。为为降低项项目风险险，最好好由有经经验的老老项目总总出任新新项目的的总经理理。2、前期策策划小组组区域投资部部或项目目总牵头头，组织织项目部部及区域域设计、营营销、成成本、财财务、运运营等各各职能专专业人员员到现场场就各专专业各业业务板块块进行深深入研究究，同时时组成项项目前期期策划小小组，对对该项目目进行论论证及编编制各专专业的计计划及安安排，尤尤其是实实现项目目摘牌即即开工、工工程关键键线路、人山人海海及绿化化工作面面第一时时间提供供等的策策划方案案。深入市场调调研1、研究市市

8、场（1）研究究市场容容量及城城市发展展：城区区人口有有多少，消消费能力力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。（2）研究究市场价价格：当当地别墅墅/洋房房销售价价格如何何，不同同产品价价格差异异；要选选择最好好的、有有一定规规模的竞竞品进行行调研。除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱

9、、成本如何。（3）研究究客户群群体：城城市人群群存款如如何，有有影响力力、有钱钱人有多多少，在在哪里，怎怎样的人人才会来来购买我我们的房房子，是否能能够倾销销。2、研究产产品（1）研究究竞争对对手的产产品：研研究当地地竞争对对手规划划什么产产品，各各类产品品比例如如何，去去化情况况如何特别别是销售售好、去去化快的的项目。（2）研究究客户对对产品的的需求：研究目目标客户户对住房房有什么么需求，包包括外立立面风格格、面积积段、间间隔、使使用功能能等，是是否存在在哪些忌忌讳，当当地有什什么特别别的地方方规定。（3）研究究自身标标准化产产品的竞竞争力：别墅是是否是当当地稀缺缺产品，面面积段是是否适合合

10、大部分分的客户户购买，当地居住习惯（喜欢大家族多代同堂还是其他），洋房是否建得房率高的产品，市场是否偏爱赠送率高的产品，对比竞争对手是否有竞争力，最核心的是我们的产品是否有倾销的竞争力。3、研究配配套及绿绿化景观观环境（1）研究究当地最最早和最最新的城城市公园园，绿化化环境最最受认同同的项目目，种什么么树，怎怎么种，怎怎样利用用自然景景观资源源，有哪哪些配套套设施。（2）研究究客户对对配套绿绿化有哪哪些需求求，超市市、商业业街、运运动场所所、优质质的物业业管理等等；当地地是否对对某些植植物存在在忌讳。（3）研究究项目自自身的竞竞争力：研究地地块是否否有自然然景观设设施资源源可利用用，我们们的配

11、套套设施能能否成为为客户购购房的关关注点，绿绿化水平平对比竞竞品的竞竞争性。项目定位精精准对于新项目目，集团团要求首首期推出出货量达达到总货货量的88成，开盘一一周内销销售首期期推出货货量的77成，开盘一一个月内内销售首首期推出出货量的的9成。要实实现这些些目标，项项目必需需定位准准确。否否则一旦旦出现定定位偏差差，将会会造成产产品积压压，难以以达到“7、88、9”的去化化要求。因此，区域域、项目目、投资资、营销销四位一一体亲自自参与市市场调研研，在对对当地市市场有深深刻理解解的基础础上，会会同营销销，提出出项目定定位策划划建议。项目定位务求精准，以保证产品适销对路、开盘实现倾销为原则。要特别

12、重视项目定位策划会，在会前对项目做全面研究，对项目情况了然于胸，对产品定位胸有成竹。在准备充分的前提下，编制高质量的定位策划方案，借助项目定位策划会，对阶段性成果予以确认，并借助会议决议和共识，推动项目开发。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，导致方案被颠覆，从而影响项目进展。在提出规划划建议时时，注意意以下几几点原则则：1、新地块块规划，要要根据项项目地方方情况进进行不同同产品组组合：通通过不同同组合下下各产品品建造成成本、销销售价格格、推售售周期、去去货速度度、净利利润、IIRR、成成就共享享金额等等指标进进行综合合分析，采采用能平平衡销售售与开发发速度、项目获得最佳效益的方案

13、。2、建与众众不同的的当地标标杆产品品：（11）可以以实现快快速倾销销；（22）打造造完美展展示区；（3）尽可能采用标准化产品；（4）借鉴周边区域或相邻市场畅销产品。投资部门根根据项目目的定位位审批报报告，编编制项目目定案报报告，报报集团投投资决策策委员会会审批。如如果集团团审批通通过了，项项目部即即可按计计划全面面推进该该项目。加强风险控控制重点做好以以下风险险点排查查：是否为建设设用地，是是否符合合土规、城城规；地块内是否否有林地地、基本本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等；考虑永久水水电、临临水临电电、燃气气、供暖暖、排污污管道接接入等问问题

14、。在风险点排排查的基基础上，做做好风险险评估和和应对方方案。不不盲目投投入资金金，以免免陷入被被动。如如果是合合作项目目，还要要对合作作方及土土地权属属做尽职职调查，以以确保土土地没有有纠纷。争取优惠条条件应充分利用用政府招招商引资资阶段我我司所处处的有利利地位争争取优惠惠条件最最大化，并并通过框框架协议议、备忘忘录或会会议纪要要等形式式将优惠惠条件予予以书面面固化。1、争取政政府支持持：（1）可可以通过过邀请政政府参观观公司已已成熟开开发楼盘盘增强其其对我司司的信心心，获得得其对我我司快速速开发经经营模式式的理解解和支持持；（22）利用用我司对对当地政政府税收收、产业业支持、城城市环境境改善

15、、政政府形象象的提升升等筹码码，争取取土地的的优先获获取、土土地款分分期支付付或延迟迟支付、规规费减免免、开通通绿色通通道及开开发证件件的快速速办理、降降低预售售门槛、政政府大市市政配套套等方面面的支持持；（33）争取取酒店用用地价格格的优惠惠或减免免，争取取酒店、学学校等大大型公建建在项目目后期建建设，减减少首期期投入，应应尽量避避免按政政府要求求的规模模档次建建酒店（新拓展且我司品牌影响度小的区域，建议配套先行）；（4）对超过一千亩的项目，争取能由我司主导参与目标地块的控规编制，最大限度利用政府配套；（5）在争取优惠条件或土地议价过程中，需注意明确市政配套类工程（包含外线建设）的资金落实方

16、案，且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法，若由政府投资，则需明确资金的具体来源；若采取政府协助方式，必须明确具体的出资单位及其资金数目、来源等问题，必要时可选择设立共同资金账户的方式解决资金问题。2、土地款款溢价返返还：（1）一一般可约约定政府府将土地地溢价返返还给投投资公司司作为基基础设施施、公建建配套的的建设费费用；（22）对于于数额较较大，一一时难以以消化的的土地溢溢价，应应该由政政府返还还到土地地储备的的共管账账户，避避免资金金被政府府挪用；（3）对对于需要要使用溢溢价的工工程，由由投资公公司与相相关单位位签署协协议，由由投资公公司向政政府申请请该项工工程费用用；（44）争取取

17、更高的的溢价净净收益返返还比例例，避免免政府后后期有意意抬高地地价而造造成我司司被动；并要书书面约定定溢价返返还期限限，逾期期按高于于同期贷贷款利率率的两倍倍计算利利息。3、降低预预售条件件：与政政府协商商提前预预售，规规范输出出口径“分三步步走”：（1）因因为不清清楚市场场需要什什么样的的产品，什什么样的的户型，我我们会提提前做好好样板，销销售更好好的户型型将多推推货量，在在0以上上无法修修改，如如果做了了0就可可以销售售的话，那那产品将将更贴合合市场，所所以需要要提前预预售；（22）如果果政府不不接受上上诉理由由，则表表示，项项目所有有的预售售资金可可由政府府监管；（3）如如果第二二步仍不

18、不成功，则则表示，可可在与政政府共管管的账号号上押保保证金，保保证达到到预售节节点。经经过上述述三步，大大部分的的政府应应该可予予以项目目“提前预预售”的资格格。第二部分做做好前期期策划，实实现快速速开工集团基准工工期为55-7个个月，部部分项目目已经实实现摘牌牌后3-5个月月开盘。只只有快速速开工才才可能实实现快速速开盘。为为实现快快速开工工，要认认真开展展前期工工程策划划，做好好工作前前置，实实现摘牌牌即开工工。一、做好前前期策划划应充分考虑虑事情的的因果关关系、先先后次序序、内在在的逻辑辑关系，开工前把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系，形成系统的解决方案。合理

19、地配置开发资源，克服项目开发中可能出现的瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材料采购、施工道路畅通、临设容量充足等问题，保障示范区的实现。科学合理地做好施工现场总平面布置（含临水、临电、道路、办公区、生活区、垂直运输设备的布置等），做到策划先行、临设先行、道路（进出方向、宽度、规避客户、雨季影响等）先行、管线（尤其是临电、临水架设方式和影响）先行、计划（协同性）先行、样板先行。施工策划上，片区的市政、土建、机电、挂石、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、机电、装修工程分层、分段、分面施工，同时还要制定制约项目目标重点区域的专项计划。二、规划设设计前置置新项目要尽尽量选标标准

20、化产产品或成成熟的产产品，要要把工期期短、能能快速预预售的产产品放在在首期供供货中；销售展展示区在在综合考考虑规划划因素外外应该安安排在项项目最有有利的、能能马上动动工的地地方。在在楼盘的的定位，我我们不一一定做到到最高档档次的项项目，但但我们要要结合产产品与购购买群体体，合理理定位，打打造性价价比最高高的项目目；在同同样产品品中，我我们必须须做到最最优；在在同等售售价中，我我们必须须做到品品质最好好。1、规划前前置：规规划方案案在摘牌牌前基本本要能通通过规划划部门预预审批（主主要地方方领导认认同）。要要特别重重视容积积率、日日照分析析、建筑筑间距、商商业比例例等指标标，尽量量做满容容积率；特

21、别重重视普通通住宅面面积界定定的临界界点；项项目提前前了解清清楚当地地的规划划设计要要求，建建议严格格按照当当地规划划要求进进行规划划设计，避避免后期期因方案案修改影影响进度度；尽量量提高售售建比，减减少无法法出售的的地下室室面积。2、板房设设置：（11）原则则上，所所有户型型都要设设置样板板房。（22）但也也避免设设置过多多样板房房导致成成本增加加，须控控制规划划户型的的数量。（33）新项项目都要要设置豪豪装别墅墅及公司司通用标标准装修修别墅板板房（对于毛毛坯销售售不畅的的项目要要装修445套套别墅板板房，销销售部分分再装修修部分）。（4）为充分展现苑区的成熟配套以及环境，需于货量现场选择景

22、观好的楼层设置现场板房，并做好首层架空层的泛会所展示和体验，项目应尽量避免建临建板房。3、产品选选择：（1）展展示区宜宜采用公公司已有有标准户户型，这这样可以以做到套套用原有有土建、安安装施工工图纸和和装修图图纸，节节省设计计、采购购和招标标时间；（2）别墅和洋房要同期展示，同期开卖；地下车库施工周期长，1-2个月/层，难以与别墅产品同期展示；（3）展示区中尽量不规划带地下室的洋房产品，以保证施工工期满足同期展示开卖。4、物业规规划建议议：参考考物业公公司从物物业管理理和业主主角度提提出的规规划建议议，如出出入口、物物业管理理用房、垃垃圾房的的选址及及面积等等。三、强势推推进收地地由于我司获获

23、取的土土地往往往不是净净地，拿拿地前与与政府或或合作方方谈好的的收地条条件，到到实际收收地时不不一定能能全部满满足，这这种风险险往往会会影响我我们不能能快速开开工或增增加开发发成本和和难度，因因此我们们在收地地前必须须从多种种渠道深深入了解解地块的的现状是是否已经经满足我我们的开开发要求求，对方方是否已已履行了了所有承承诺，否否则，我我们应该该要求推推迟收地地，并且且一定要要把收地地时间与与土地出出让金或或合作出出资的交交付时间间挂钩，才才能更好好地规避避我司的的风险。若若发生土土地移交交晚于合合同约定定，应争争取由国国土部门门出具未未能交地地证明，以以便财务务部门申申请相关关地块的的免缴土土

24、地使用用税。在收地的过过程中，要要积极推推进目标标地块现现场的清清理以及及参与收收地砌围围墙工作作。要综综合平衡衡提前一一天收地地付出的的代价和和提前一一天开盘盘带来的的收益之之间的对对比，按按照项目目利益最最大化原原则强势势推进收收地工作作。四、勘探先先行进场场1、参考周周边地质质情况了解目标地地块的地地质情况况，尽可可能取得得周边建建筑物地地质勘查查资料及及相关工工程资料料，为基基础设计计提供参参考，也也为前期期工程提提供依据据，可以以有效提提高设计计和前期期工程的的进度。2、提前进进入地块块勘探提前进入地地块内进进行详细细勘察以以取得勘勘察报告告；对目目标地块块的地质质报告进进行分析析，

25、将地地质勘查查报告第第一时间间提供给给予设计计院，出出桩基图图。按先售楼楼部、后后展示区区，最后后货量区区的原则则完成地地勘。地地质条件件较差情情况下，先先行初勘勘，第一一时间确确定基础础形式；规划及及现场条条件较完完备情况况下，直直接详勘勘。五、提前开开展招标标1、招标前前置：在在摘牌之之前提前前做好招招标前置置与配合合工作有有利于实实现摘牌牌即开工工。从土土地挂牌牌开始，就就可以开开展招标标立项、投投标单位位确认、发发标、开开标、定定标工作作。招标标立项方方面要前前置的工工作包括括：（11）尽快快了解当当地的市市场材料料价格，购购买当地地的定额额及材料料信息资资料，了了解项目目现场的的特殊

26、情情况；（22）将现现场的环环境及特特殊性、具具备的施施工条件件等，提提供给成成本管理理中心，便便于招标标文件快快速编制制；（33）明确确招标工工程各专专业的施施工承包包范围，利利于招标标文件的的快速编编制，减减少后期期争议；（4）施施工单位位开标。2、施工单单位考察察：项目目立项后后，即发发起招标标立项书书，同集集团、区区域一起起将纳入入集团招招标范围围内的施施工单位位提前考考察和选选择；优优先确定定展示区区基础施施工单位位及总包包单位。项项目必须须主动的的参与到到招标的的工作中中去，选选择总包包单位时时应考虑虑：（11）施工工单位的的实力；（2）施施工单位位的信誉誉度；（33）施工工单位的

27、的经营状状况；（44）特别关关注施工工单位拟拟委派的的项目经经理（施施工生产产负责人人、经营负负责人或或包工头头本人有有调动公公司资源源能力优优先）优先先选用熟熟悉公司司操作模模式、同同区域合合作过的的、在当当地做过过项目、信信誉好的的项目经经理。考考察施工工单位时时，播放放公司的的宣传片片，与施施工单位位做有效效的沟通通，便于于施工单单位对集集团的了了解。3、快速确确定施工工单位的的方法（1）条件件允许的的情况下下，示范范区应将将桩基础础（或其其它基础础类型）与总包工程招投标分开进行。（2）对新新项目，可可考虑寻寻找已经经合作过过的优秀秀施工单单位做展展示区，示范区计价方式按后续货量区定标价

28、格约定点数上浮。（3）对旧旧项目、新新地块，若若相近时时间刚招招过标，则则可以直直接以扩扩标的方方式确定定单位。（4）对使使用原有有图纸且且已施工工的工程程，可以以由总包包单位按按原有合合同造价价原则进进场施工工。4、施工合合同：区区域项目目应积极极参与施施工合同同中“工程管管理条款款”的制定定，掌握握进度管管理主动动权；提提前确定定展示区区各专项项工程合合同单价价，尤其其对于赶赶工费、施施工进度度明确约约定、施施工人员员数量、垂垂直运输输设备数数量、总总分包权权责约定定等，提前前确定操操作方式式，为后后期支付付工程款款提供依依据。六、重视临临设先行行1、临水、临临电必须须考虑足足够，除除了考

29、虑虑全面开开工的施施工和宿宿舍生活活用电，还还要考虑虑售楼部部和展示示区的用用电要求求，是否否设独立立电缆，以以免售楼楼部受施施工保护护电源跳跳闸的影影响而经经常断电电。在收收地完成成前就应应该与水水电部门门签订合合同，确确定水电电到达地地块时间间，确保保摘牌后后能顺利利及时接接入临水水临电，不不妨碍项项目现场场施工，在在条件不不具备的的情况下下，可以以在前期期施工采采用发电电机。与与电力水水力部门门谈判时时，可考考虑将永永久水电电条款与与临水临临电一并并进行谈谈判，对对于项目目后期开开展将免免去较多多麻烦和和减少重重复的费费用开支支。2、提前完完成红线线外临时时道路建建设及场场区内的的管网及

30、及施工道道路的建建设，临临近公路路要注意意考虑地地块开口口问题。3、提前完完成临时时用地租租赁，搭搭设生活活区，为为施工单单位进场场创造条条件。4、提前考考虑项目目临时宿宿舍、永永久宿舍舍问题。七、政府关关系维护护1、建立与与政府各各层级领领导、分分管领导导、业务务部门的的密切联联系关系系，按政政府部门门层级领领导关系系，逐级级上报，下下级能解解决的不不要用上上级压下下级；各各种关系系的建立立必须是是公司与与当地政政府的关关系，杜杜绝把关关系建立立在个人人关系上上，更不不能参与与到小圈圈子内，避避免因领领导调整整而影响响整个项项目的运运作。2、争取政政府相关关领导挂挂职我司司项目，如如争取城城

31、建副市市长级别别领导挂挂职指挥挥部长。3、定期向向主要政政府领导导汇报项项目进展展情况，定期或不定期邀请政府领导前来项目指导工作，配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力。必要时，可以邀请政府领导到集团或公司其他成功楼盘参观。4、以工作作简报的的形式定定期书面面报告政政府主要要领导，汇汇报重要要工作进进展，请请求协调调解决问问题及提提出处理理方案的的建议。八、摘牌即即是开工1、报建前前置：（1）现现场动工工前应尽尽量办理理好先行行施工合合法手续续，这就就要求我我们进入入一个地地方时，首首先要到到各部门门（行政政服务窗窗口）了了解所有有的报建建报批验验收流程程，了解解需要提提供的资资料

32、和当当地的特特殊要求求，提前前做好一一切准备备，特别别是规划划方案先先与规划划部门沟沟通调整整好，土地立立项100天内完完成规划划设计方方案编制制，协调调政府及及各相关关部门召召开规划划提报会会，提出出我司规规划思路路和规划划手续预预审等推推进理念念通过预预审批，获获得规划划主管部部门及当当地主要要领导支支持。（22）如分分歧较大大，则以以确保展展示区不不变为原原则。推推进规划划报建工工作，有有条件的的先做地地勘。提提前选定定施工图图设计单单位和审审图公司司，先行行完成报报建施工工图，进进行施工工图审查查和报建建。特殊殊情况下下同政府府沟通，单单独就基基础图进进行报建建，确保保摘牌后后取得基基

33、础施工工的“尚方宝宝剑”。（3）施施工图纸纸提前送送到建设设部门初初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好，能后补的资料尽量跟政府协商（如立项、环评）。（4）同时项目要提前通知施工单位准备报建所需的配合资料，并积极协助完成一些与政府相关的手续。最理想的状态是，到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证，或与建设部门商量好可以签发预开工证。利用开工典典礼这一一契机，合合理合法法地把展展示区土土方和施施工临路路提前施施工和铺铺设完成成；3、提前邀邀请当地地政府官官员参与与开工典典礼，并并沟通当当地主流流媒体发发布，扩扩大

34、品牌牌及项目目影响力力, 摘摘牌后即即通过户户外广告告牌、新新闻宣传传进行品品牌导入入。4、组织项项目启动动会，进进一步明明确项目目目标，落落实每个个部门的的职责及及工作计计划，充充分取得得集团各各中心的的支持，为为后续抢抢工创造造条件。第三部分聚聚焦展示示区域，确确保完美美开盘“抢临设，保保保障；抢地下下，保地地上；抢抢主体，保保装修；抢板房房，保货货量。”“聚焦展示示区，提提前每一一天”。集团总总裁莫斌斌一、计划管管理严谨谨1、一级计计划： 展示示区计划划要单独独编制，编编制计划划时严格格根据公公司一级级计划节节点完成成关键线线路分析析及计划划倒排，依依据适度度超前的的原则，制制定重大大节

35、点倒倒排计划划、专项项计划，制制定严谨谨的二、三三级计划划，实时时跟踪，及及时纠偏偏，确保保重大节节点按时时（提前前）完成成。2、施工计计划：在在工程施施工前，加加强对总总分包施施工单位位的施工工进度计计划和劳劳动力、材材料供应应、机械械设备投投入等资资源投入入计划的的严格审审核，审审查施工工进度计计划是否否合理，有有无可能能实现，是是否适合合工程的的实际条条件和现现场情况况，避免免以空洞洞的不切切实际的的工程进进度计划划来指导导施工。 为了保保证施工工进度，需需要着重重审查的的内容包包括：有有无制定定节假日日（如春春节）期期间的赶赶工人员员、资金金安排措措施，有有无拟定定雨季、高高温、台台风

36、等恶恶劣气候候条件下下施工的的应急补补救预案案，对订订货期较较长的材材料设备备有无提提前订货货措施等等。例如如，对雨雨季等影影响工期期的因素素可提前前界定：下雨可可将其细细分小、中中、大雨雨。小雨雨、中雨雨通过提提供雨衣衣给工人人，让施施工单位位没有借借口不开开工，并并且项目目也以身身作则，亲亲自在现现场督促促施工单单位加班班，这样样项目只只需支出出很少的的成本，在在不是很很恶劣的的天气中中争取到到宝贵的的时间。对对于大雨雨暴雨恶恶劣的天天气现场场不能施施工的，项项目应提提前与施施工单位位约定赶赶工措施施。 二、设计合合理出图图根据“先展展示区，后后货量区区；先管管线，后后主体；先基础础、后上

37、上部；装装修、机机电、绿绿化同步步”的原则则出具图图纸，第第一时间间内给予予项目施施工队图图纸支撑撑。三、重点抢抢展示区区1、“1223”原则“123原原则”给我们们一个很很清晰的的抢进度度的思路路，“1”代表的的是售楼楼部和豪豪装板房房，必须须放在第第一位，保保证首先先完成；“2”代表的的是样板板区、展展示区内内的非样样板房、室室外市政政、园建建、园林林等工程程，应作作为第二二重点来来抢工程程进度；“3”代表的的是首期期货量区区，需达达到预售售条件，应应放在第第三位来来赶工。赶工时要按按照主席席要求的的“24小小时，满满人工作作”的原则则来组织织样板区区的抢工工，流水水作业，人人山人海海的去

38、做做，每一一个工作作面都要要有人。要求施施工单位位每天上上报人员员、材料料和机械械使用计计划，实实现精细细化管理理，向过过程管理理要结果果。同时时，要重重点考虑虑关键工工序的施施工组织织，例如如，有挂挂石的施施工时间间较长（尤尤其关注注石材材材料的堆堆放场地地合理设设置），其其施工应应该尽量量安排在在前面。2、抢工奖奖为实现快速速开盘，区区域项目目在成本本增加与与收益之之间进行行合理权权衡，可可以在总总包合同同中明确确工程起起始时间间和相应应的工期期奖罚规规定，或或者单独独设置赶赶工奖。赶工奖应在事前以协议的形式约定，明确奖励的条件和处罚规则；赶工奖后补无效。原则上赶工奖励费用从该项目的成就共

39、享奖金池或旧项目奖金包中扣减。四、施工组组织科学学按照“整体体市政管管网先行行，单体体结构与与砌体同同步，机机电、装装修、园园艺绿化化穿插进进行”来组织织施工计计划。综综合布置置售楼部部、板房房区和货货量区的的施工场场地和临临时道路路，在主主体工程程施工的的同时能能保证与与主体结结构施工工不冲突突的位置置可以同同步施工工室外工工程、市市政工程程和绿化化工程（尤尤其是大大树种植植）。采取流流水、穿穿插施工工，前工工序给后后工序预预留工作作面，确确保分部部分层交交接场地地；上下下工序按按确保的的节点按按时验收收、交接接合理；主体周周边水景景、道路路管网的的施工，在在主体脚脚手架未未落的条条件下，采

40、采用局部部拆除、部部分加固固悬挑脚脚手架的的方案同同步推进进室外各各项工程程的施工工。必须须保证关关键线路路中施工工资源配配置，如如：施工工道路的的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。五、装修突突击管理理集团成立了了以雅骏骏装修公公司为主主导的装装修突击击队，对对新项目目（含旧旧项目新新地块）展展示区重重点突击击，并且且集团要要求雅骏骏装修公公司到220133年9月月实现对对新项目目展示区区的全面面承接。1、装修的的重点包包括：（11）售楼楼部大堂堂（或酒酒店大堂堂）、样样板房的的厨房、卫卫生间、电电梯大堂堂的铺

41、贴贴；（22）电梯梯、石材材、橱柜柜等，开开工时就就要与厂厂家沟通通排产；（3）吊吊顶、机机电安装装穿插、消消防、空空调线管管；（44）超豪豪板房的的成品家家具，需需土建严严格按照照图纸尺尺寸施工工，提前前交底，严严控分层层移交；（5）双双拼板房房以装修修户先组组织土建建施工，然然后分层层分段移移交工作作面。 2、装修修进场前前期准备备：（11）装修修施工任任务应预预先落实实，最好好施工前前40天天用书面面形式通通知施工工单位，有有条件时时考虑提提前600天。以以便使承承包方预预先组织织安排施施工队伍伍，按数数量安排排人力，才才能保证证对任务务的准备备；（22）施工工图纸应应预先330-440

42、天由由设计院院完成出出图，有有条件时时审图完完成，最最好安排排任务时时一起提提供给施施工方，目目的方便便做好材材料的准准备和产产品工厂厂化生产产；（33）项目目分项专专业分包包工程完完成节点点落实，上上工序按按质、按按量、按按时验收收，合格格后移交交下工序序。3、展示区区装修工工程联系系单：区区域项目目提交展展示区装装修工程程联系单单至集团团工程管管理中心心、运营营中心、雅雅骏装修修公司，由由工程管管理中心心统筹展展示区装装修工程程任务安安排及下下达。六、重视采采购下单单严格按照采采购专项项计划任任务项标标准【参参见关于于下发项项目专项项计划管管理办法法和项目目专项计计划考核核办法的通知】的要

43、求制定材料下单计划。确定电梯、石材、装修材料及家具等进场时间与工程进度的高度衔接，关键点在于接到图之后一周时间内下单，有些可以先根据装修标准下单，施工图出来后再核对数量补单；洋房板房使用的材料直接甲供，样板房在2楼及以上的，开放式电梯应同步投入使用；与现代家居、设计家私组沟通好，确保入户门、房间门、木地板、橱柜、家私及时进场安装及摆放。对于非标设计，要在设计过程中随时与采购中心联系沟通，以便尽快确定供应商，缩短供货周期。前期物料、设备采购时如涉及到酒店、物业，要请酒店、物业参与设备选型。特殊材料及及专项分分包生产产制作周周期参考考：（1）电梯梯：生产产70天天，安装装20-30天天；（2）橱柜

44、柜豪装：厂家生生产255天，安装时时间3天天（供应应商配置置所有厨厨房配套套电器）；（3）木门门、木地地板、楼楼梯扶手手、整体体橱柜：供应商商生产时时间300天；安安装时间间8-115天。（4）入墙墙整体衣衣柜：供供应商生生产及安安装时间间30天天；（5）海洋洋展池：供应商商制作及及安装时时间1220天；（6）专业业泳池工工程：安安装时间间60天天；（7）国振振装修：厂家生生产及安安装时间间1000天；七、园林绿绿化穿插插景观充分考考虑水体体、山体体等自然然借景，通通过参观观公园、植植物园和和当地最最好楼盘盘，了解解当地植植物选用用的原则则，利用用当地最最便宜、最最实用的的植物为为我公司司造景

45、，打打造最合合适的景景观风格格。同时时，对当当地园建建材料进进行调研研，评判判成本，最最大限度度充分利利用当地地材料。园园林施工工要注意意：（11）跟进进图纸，主主要的园园建图、水水电图、结结构图；（2）室室外园艺艺绿化与与建筑施施工的工工作面划划分；（33）提前前做好施施工筹备备，项目目开工时时绿化（尤尤其是地地形土方方早日完完成）同同步开工工，交叉叉作业，售售楼部前前后花园园、泳池池、水景景区等与与土建同同步施工工；（44）私家家花园的的园艺绿绿化等排排删拆后后即马上上施工；（5）可可种绿化化的地方方先进土土种绿化化。大树树能提前前种植的的优先种种植，考考虑树的的生长周周期，在在开盘时时有

46、好的的展示效效果。绿化施工工工序：堆堆坡造型型种植植大树石头头、汀步步石安装装灌木木、地被被种植草皮皮和玉龙龙草的种种植完工，小小品摆设设和成品品保护。八、轻装修修、重摆摆设要按照“轻轻装修、重重摆设”的原则则，控制制好装修修成本，让让利于客客户，以以最丰富富的软装装设计展展现生活活情趣和和功能体体验，让让客户感感受“入住式式的体验验营销”，使客客户走进进板房就就有购买买的冲动动。同时时特别注注意要做做好室内内阴生植植物的养养护。九、加强联联合验收收1、验收组组织由区域工程程技术部部负责组组织，项项目部、设设计单位位、营销销中心、客客户关系系管理中中心、物物业部门门及其他他内外部部相关单单位对

47、展展示区进进行联合合验收。2、验收内内容包括营销环环境、建建筑质量量、物业业管理、市市政工程程、园林林绿化效效果和服服务管理理系统（安安保、后后台管理理系统）及及产品设设计合理理性、装装修标准准与销售售合同一一致性、工工程质量量等。3、验收评评估和审审定（1）在验验收中现现场达成成一致整整改意见见的问题题，由项项目部督督促相关关施工单单位立即即进行整整改，整整改完成成后进行行复检。（2）在验验收中涉涉及设计计的问题题，如验验收组内内部意见见不一致致的，应应提交产产品研发发院牵头头组织相相关部门门研讨，将将研究建建议报主主席办、总总裁办审审定。（3）在验验收中涉涉及装修修、绿化化景观和和营销环环

48、境的问问题，如如验收组组内部意意见不一一致的，应应提交集集团联合合评审小小组进行行审定。（4）经整整改后复复检，如如联合验验收小组组对验收收合格、达达成一致致意见的的，填写写验收记记录表，各各参与验验收的人人员签名名确认。未经验收或或验收不不合格的的，不得得对外开开放。区域项目对对主席在在规划图图上划的的展示圈圈必须高高度重视视，展示示区开放放前应做做到“目之所所及，皆皆是完美美”。十、确保完完美开盘盘项目奠基开开工后，营营销团队队面向目目标客群群进行推推广宣传传、客户户拓展及及圈层营营销等，期期间项目目部与营营销团队队密切沟沟通，既既保证营营销推广广节点与与工期相相匹配，也也能及时时确认相相

49、关利好好卖点输输出，以以实现按按时（或或提前）供供货，确确保销售售。开盘盘具体工工作包括括：1、为增加加开盘的的轰动效效应，前前期广告告铺垫要要合理有有效布置置，适当当举行有有针对性性的推广广圈层活活动，有有条件的的邀请政政府要员员、新闻闻媒体和和企业家家代表提提前参观观，创造造社会认认同气氛氛和免费费宣传效效应。2、做好价价格政策策、产品品的成本本及预留留客户梳梳理工作作，协助助制定开开盘前的的价格策策略及价价格的制制定：（11）政策策：不能能忽视政政策对价价格的影影响，如如价格备备案等政政策直接接限制项项目后期期价格走走势，定定价前需需针对限限制政策策与政府府良性沟沟通攻关关；（22）成本

50、本：成本本控制直直接影响响价格竞竞争力；要整体体控制项项目的成成本；（33）对预预留客户户进行分分类：产产品偏好好，户型型偏好，位位置偏好好，提前前对预留留客户进进行分析析筛选，有有利于更更合理判判定价格格；对预预留客户户心理价价格进行行持续性性的跟进进。3、开盘前前完成物物业管理理公司的的招标工工作，案案场物业业服务人人员培训训到位，训训练有素素。4、做好详详细周到到的计划划和工作作安排，各各部门、人人员的分分工，现现场功能能临时分分区、停停车带设设置，不不要遗留留任何的的角落或或环节；现场提提供适当当的暖心心服务和和后勤保保障工作作，做好好安保、卫卫生、急急救医疗疗准备。5、开盘时时，销控

51、控区人要要放满，增增加现场场下单的的紧迫氛氛围。6、开盘后后办理好好相关相相关预售售合同签签订、政政府备案案、抵押押登记、业业主资料料提供等等相关程程序，减减少因程程序、资资料不全全引影响响按揭贷贷款的发发放，好好让我司司尽快回回笼资金金。预售售监控款款也要长长期紧迫迫跟踪，与与政府和和银行做做好沟通通工作，按按照施工工进度越越早越多多的申请请。7、后续货货量组织织：合理理确定展展示区与与货量区区、各货货量区推推售次序序及各货货量区推推售的节节点安排排，尤其其保证首首次开盘盘成功后后后续货货量的及及时补给给；为解解决后续续货量供供应问题题，应在在本次展展示区开开工同时时，准备备好下一一期的施施

52、工图纸纸和施工工准备等等所有工工作。做做到一旦旦一期销销售卖得得好，二二期工程程第二天天就能开开工。第四部分 过程管管控到位位，主体体质量合合格集团高度重重视工程程质量管管理，建建立健全全了工程程质量管管控体系系，通过过在工程程技术管管理、工工程质量量评估考考核、施施工质量量全过程程控制、“最佳开推盘状态”和“最佳交楼状态”营造等方面进行监督和支持，推动集团整体工程质量水平上新台阶。集团按照“关注客客户满意意度、加加强过程程质量控控制”的管理理原则，建建立集团团层面的的质量管管控体系系，由三三大部分分组成，即即“工程技技术管理理支持体体系”、“工程质质量评估估考核体体系”和“施工质质量全过过程

53、重点点控制”。一、总部技技术支持持集团组织编编写了大大量的工工程技术术文件，为为工程质质量管理理建立了了企业技技术标准准和提供供了有力力的技术术支撑，并并加强对对一线工工程技术术管理人人员培训训，提高高他们的的专业水水平，为为现场管管好质量量奠定了了基础。1、防开开裂、防防渗漏重重点控制制：两两防文文件通过过制定土土建工程程各重要要环节的的构造措措施及施施工要求求，并要要求区域域项目贯贯彻实施施，达到到防开裂裂、防渗渗的目的的。2、工程程质量通通病及防防治办法法：该文文件的特特点是图图文并茂茂，全部部是巡检检中收集集的工程程现场质质量问题题图片，与与正确做做法的图图片相对对比，直直观的展展现质

54、量量通病的的防治措措施。3、工法法样板引引路工作作手册：详细细指导设设立工法法样板的的技术要要求，并并配上反反映相应应工序样样板的现现场照片片、文字字说明，使使技术交交底和岗岗前培训训内容比比较直观观、清晰晰，易于于工人了了解掌握握，有效效地促进进工程施施工质量量水平提提高。二、加强考考核评估估1、工程质质量检查查评估制制度（1）碧碧桂园工工程质量量评分办办法：集团团设有专专职质量量巡检组组，每月月对全部部在建项项目进行行工程质质量巡检检，实行行单月普普查督办办，双月月评分考考核。（2）施施工尺寸寸误差专专项检查查办法：为实实现集团团产品标标准化施施工和提提高工程程质量，巡巡检组采采取现场场实

55、测实实量的检检测数据据进行合合格率计计算，得得出各项项目的专专项检查查评分，直直观表现现了施工工尺寸管管控的质质量水平平。（3）碧碧桂园综综合质量量评分办办法：综合合巡检组组通过对对板房区区和交楼楼区进行行检查和和评分，量量化各苑苑区的综综合质量量水平。（4）碧碧桂园联联合巡检检办法：各专专业子公公司对各各自在建建工程进进行常态态化的质质量巡检检和考核核，并奖奖励先进进，处罚罚落后，有有效提高高各专业业子公司司的工程程质量。（5）监监理资料料检查评评分细则则：监督督各项目目的工程程资料与与现场实实体工程程的进度度的同步步性、准准确性、完完整性，为为顺利完完成项目目竣工验验收备案案提供保保障。2

56、、工程质质量考核核激励机机制（1）实行行“双月质质量考核核排名计计划”：根据据集团质质量巡检检评分情情况，对对集团所所有区域域和项目目实行“双月”质量考考核排名名，对排排名前列列的区域域和项目目进行奖奖励，对对排名落落后的区区域和项项目处罚罚并通报报批评。（2）实行行“创优1000”计划：为鼓励励总包单单位争创创优质工工程，积积极配合合我司向向业主交交楼，使使项目在在既定时时间内达达到目标标交楼率率，对经经过既定定程序评评估、认认可的优优质工程程和总包包单位给给予合约约价格之之外约1100元元/平方方米的奖奖励。（3）开展展“三级样样板工程程”活动：集团每每年开展展“三级样样板工程程”活动，通

57、通过相关关中心及及各区域域、各项项目的联联合评比比，评选选出年度度“集团样样板工程程”、“区域样样板工程程”和“项目样样板工程程”，进行行表彰奖奖励，为为各区域域、各项项目的工工程质量量树立了了标杆；并通过过组织项项目和施施工单位位对样板板工程的的学习和和总结，充充分发挥挥先进榜榜样对提提高集团团工程质质量的带带动作用用。（4）评选选集团专专项奖：“最佳开开推盘状状态”、“最佳交交楼状态态”：引导导各项目目营造完完美的销销售板房房区和交交楼苑区区综合品品质，对对促进销销售，提提升集团团的品牌牌和成功功开拓市市场的起起到了重重要作用用。（5）对工工程质量量问题严严厉处罚罚：对最最常见、影影响严重

58、重的工程程质量问问题作出出统一的的处罚，对对施工单单位拒不不整改或或整改造造假的加加倍处罚罚，勒令令停工整整改，直直至清退退出场。（6）推行行约谈和和督办制制度：约约谈是由由集团召召集相关关项目和和施工单单位领导导进行面面谈，指指出存在在的质量量问题，要要求制订订整改方方案和计计划，按按期完成成整改。督督办是由由集团工工程管理理中心派派专人驻驻点项目目，协助助区域和和项目解解决对极极少数施施工队伍伍质量管管理的老老大难问问题；对对个别极极端不配配合的施施工单位位, 坚坚决进行行清退,避免后后期交楼楼风险。三、实现重重点控制制1、施工质质量的事事前控制制措施（1）加强强图纸会会审工作作：图纸纸会

59、审工工作使施施工单位位充分了了解设计计意图和和技术要要求，消消除可能能存在的的设计错错漏，以以确保工工程质量量。（2）加强强板房区区施工工工序的管管控：避避免项目目在板房房区快速速施工中中，因无无序施工工而造成成的返工工和浪费费，要求求各项目目必须编编制板房房区施工工详细工工序计划划，项目目总必须须亲自进进行交底底，并在在过程中中加强监监控落实实。（3）加强强工法样样板引路路和技术术交底：要求施施工单位位利用“工法样样板间”对施工工班组和和工人进进行实物物技术交交底，各各班组掌掌握了我我司的质质量要求求后，才才能进场场施工。（4）推行行“装修交交楼标准准样板间间”制度：目目的是发发挥预先先管控

60、的的作用，及及时发现现和修改改不合理理的设计计；起到到装修样样板引路路和技术术交底的的作用。2、施工质质量的事事中控制制措施（1）各项项目增设设质量专专职岗位位：该人人员专职职监督驻驻点项目目工程质质量，对对项目总总和区域域工程技技术部负负责，并并可越级级向工程程管理中中心汇报报，具有有对施工工单位存存在的质质量问题题要求整整改、进进行处罚罚、直至至建议勒勒令停工工的权力力。（2）推行行项目重重点工序序专项验验收制度度：建立立施工质质量跟踪踪档案及及质量追追溯制度度，集团团要求各各项目对对十项重重点施工工工序实实行项目目工程师师、监理理、施工工单位三三方联合合专项验验收，专专项验收收资料需需相