某项目国民经济评价doc

1、11 项目国民经济评价本项目开发涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的角度考核项目的经济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开发对相关行业、相关区域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当的难度。因此，我们主要在项目财务评价的基础上进行国民经济评价。11.1 参数选取11.1.1 影子价价格选取取本项目为城城市土地地开发项项目，这这里只确确定土地地影子价价格。本项目所征征用土地地征用前前的状态态比较复复杂，其其中有部部分城镇镇化

2、的土土地、大大部分为为农用土土地（包包括农田田、水塘塘、林地地以及部部分闲置置农地），国国民经济济评价中中须考虑虑土地征征用前的的最佳用用途（机机会成本本），从从而就需需要分别别计算各各类土地地的最佳佳机会成成本，然然后再进进行加权权平均。显显然，这这样分析析的工作作量非常常巨大。琶洲地处广广州东进进、南拓拓轴的重重要节点点，目前前广州市市周边城城市化的的进程非非常迅猛猛，预计计广州国国际会展展中心即即使不选选址琶洲洲，琶洲洲也会较较快地实实现城市市化。我我国土地地价格的的基本现现状是：大城市市地价高高于一般般城市，城城市地价价高于农农村。因因此，按按照城镇镇化的土土地来计计算琶洲洲土地的的影

3、子价价格，更更符合稳稳妥、审审慎的原原则。近年来，我我国土地地管理的的宏观调调控力度度不断加加大，有有关的法法律法规规相继出出台，城城镇土地地市场不不断规范范化，已已经基本本实现市市场化，土土地价格格基本取取决于市市场供求求关系，因因此，选选取土地地的市场场价格为为其影子子价格。11.1.2 社会折折现率选选取根据国家有有关规定定，选取取社会折折现率IIc=100%。11.2 直接接效益和和直接费费用估算算11.2.1 直接效效益估算算本项目的直直接效益益是土地地出让的的收入，基基于广州州土地供供应的市市场化程程度已经经非常高高，琶洲洲土地绝绝大多数数将采用用招标、拍拍卖的方方式进行行出让，招

4、招标、拍拍卖的价价格已经经比较真真实地反反映了土土地的实实际价格格，故评评价中直直接采用用财务分分析中的的数字，不不做调整整。11.2.2 直接费费用估算算1.投资估估算的调调整本项目财务务评价中中的投资资费用为为43119511.588万元，由由于项目目投资费费用中所所涉及的的因素绝绝大多数数都属于于市场定定价的范范畴，故故国民经经济评价价中直接接采用，不不做调整整。2.剔除转转移支付付在国民经济济评价中中，国内内银行的的借贷利利息、项项目上缴缴国家的的税金、以以及上级级管理费费和地方方政府的的有关规规费等，既既不增加加国民经经济的资资源消耗耗，也没没有为国国民经济济作出新新的贡献献，在计计

5、算国民民经济费费用效益益时应予予以剔除除。本项目中应应予剔除除的金额额有，银银行贷款款利息1101886.447万元元，土地地征迁税税113308.91万万元，合合计2114955.388万元。3.项目直直接投资资费用利用项目财财务投资资总费用用，扣除除项目其其他投资资费用和和转移支支付费用用，本项项目直接接投资费费用为44104456.2万元元。11.3 间接接效益和和间接费费用11.3.1 间接效效益土地是人类类活动的的直接载载体，土土地开发发与社会会经济生生活的方方方面面面都有不不可分割割的联系系，因此此，土地地开发的的间接效效益可以以表现在在许多方方面，为为了避免免将间接接效益计计算扩

6、大大化，我我们仅从从以下几几个方面面估算项项目的间间接效益益。1.对琶洲洲地区城城市化进进程的影影响本项目开发发使大量量的农业业用地转转变为城城市建设设用地，使使当地部部分农业业人口变变为非农农业人口口，大大大提高区区域的城城市比率率。据调调查和有有关资料料显示，目目前琶洲洲岛区域域内大部部分为农农村人口口，主要要分布在在琶洲村村、黄埔埔村、石石基村，区区域内城城市化率率为400.822%。详详见下表表： 琶琶洲区域域人口统统计情况况表表1111 单单位：人人琶洲村黄埔村石基村合 计农业人口2732336011007192非农业人口口77537864004961常住人口350771461500

7、121533区域现有城城市化率率40.822% 注：上表数数据来源源于对琶琶洲当地地户籍管管理机构构调查整整理。本项目土地地开发将将琶洲村村的农业业土地全全部征用用，黄埔埔村和石石基村的的农业土土地暂时时未被征征用，这这里可以以视为琶琶洲村农农业人口口全部城城市化，本本项目开开发导致致区域城城市率增增长到663.330%。详详见下表表： 项目目开发后后琶洲区区域人口口情况统统计表表1122 单单位：人人琶洲村黄埔村石基村合 计农业人口0336011004460非农业人口口350737864007693常住人口350771461500121533区域现有城城市化率率63.300% 注：上表数数据

8、根据据项目土土地征迁迁情况预预测。通过对比表表101和表表102数据据，本项项目开发发提高区区域城市市化率222.448%。具具有关专专家测算算，正常常城市化化率对经经济增长长的净贡贡献约为为1.99%，加加速城市市化对经经济增长长的净贡贡献为33.6% 资料来源与2003年4月28日，经济导报中国进入新一轮上升期。,这里视视本项目目的开发发使琶洲洲区域加加速城市市化。据据调查琶琶洲岛（三三个自然然行政村村）20004年年国民生生产总值值为2550000万元 数据经过调查琶洲岛基层行政单位数据，本项目开发使珠江啤酒厂等企业搬迁至其它地区生产，本项目不对其经济总量产影响。而本项目开发主要将影响

9、琶洲岛的农业和农村工业经济总量产生影响。(不含广广州珠江江啤酒厂厂产值)。利用用以上数数据计算算，本项项目开发发导致区区域快速速城市化化后，区区域经 资料来源与2003年4月28日，经济导报中国进入新一轮上升期。 数据经过调查琶洲岛基层行政单位数据，本项目开发使珠江啤酒厂等企业搬迁至其它地区生产，本项目不对其经济总量产影响。而本项目开发主要将影响 琶洲岛的农业和农村工业经济总量产生影响。25000022.48%3.66%=2202.32万万元通过以上分分析，本本项目开开发使当当地快速速城市化化，产生生经济效效益增量量为2002.332万元元。2.土地开开发的乘乘数效应应土地开发属属于乘数数效果

10、非非常显著著的项目目，伴随随着土地地的开发发，一般般都会诱诱发大规规模的投投资活动动。投资资乘数是是指以投投资作为为自发性性需求诱诱因，以以一定的的边际消消费倾向向为基本本条件，以以总的国国民收入入为结果果的因果果对比：Y=K*I K=11/（11-MPPC）式中：YY为国民民收入增增量 K为投投资乘数数 I为投资资增量 MPCC边际消消费倾向向当投资总量量变化时时，必然然引起国国民经济济运行的的变化，它它的影响响不仅带带有方向向性，而而且具有有倍增性性。世界发达国国家的MMPC一一般在00.6-0.99之间，我我国上海海市曾组组织专家家就“世博会会对上海海GDPP的贡献献”进行了了分析和和研

11、究，测测算出上上海的MMPC为为0.668，广广州市是是我国经经济发达达的地区区，其经经济发展展水平与与上海差差距甚微微，取其其MPCC=0.6应该该比较符符合广州州的实际际情况。 则：K=11/（11-0.6）=2.55本项目20010年年开发完完毕，假假设本项项目乘数数效应在在20111年开开始发生生。各年年投资乘乘数效应应见附表表111。3.提升周周边土地地的价值值本次项目开开发地域域属于琶琶洲岛未未开发土土地的一一小部分分，面积积为3115.666万平平方米，占占琶洲全全岛面积积的300%。随随本项目目的开发发，琶洲洲岛土地地的开发发环境日日益成熟熟，市政政公建配配套等设设施完善善，将

12、提提高周边边土地的的实际价价值，增增加周边边土地出出让收入入。由此此，琶洲洲国际会会展中心心的建设设和本项项目的开开发，对对琶洲岛岛以至周周边地区区土地价价值有较较大的提提升作用用，会展展中心已已经建成成2年多多，对周周边土地地价值提提升作用用已经释释放出来来，因此此这里只只计算项项目开发发只对琶琶洲岛土土地价值值的提升升作用。为准确量化化本项目目开发对对周边土土地价值值提升效效果，研研究与琶琶洲土地地开发相相似地区区土地价价格增长长趋势。为为了排除除国际会会展中心心对琶洲洲土地升升值的影影响（主主要的影影响），我我们选取取与琶洲洲具有较较强可比比性的金金沙洲为为研究对对象，金金沙洲土土地开发

13、发19992年开开始正式式开发，到到19995年开开始正式式出让土土地，到到20004年区区域开发发基本已已经成熟熟。金沙沙洲开发发与琶洲洲土地开开采取了了同样的的开发管管理模式式和开发发策略。据调查19998年年前金沙沙洲居住住用地出出让价格格为3221元/平方米米（楼面面地价），商商业用地地出让金金为4442。220044年金沙沙洲居住住用地出出让价格格为5220元/平方米米，商业业用地出出让价格格为6550元/平方米米。土地地价格会会随时间间延续而而自然上上涨，据据有关资资料显示示广州市市土地价价格平均均每年自自然增长长3.55 % 广州市土地信息网，2004年中国城市地价现状分析，另另

14、外，由由于土地地交易方方式的转转变（协协议转让让转变为为拍卖、招招标、挂挂牌）对对土地交交易价格格也有较较大的提提升作用用，通过过分析近近几年广广州土地地出让价价格变化化趋势，交交易方式式转变对对市场土土地价格格的提升升在155%左右右。这里里扣除土土地价格格自然增增长率和和交易方方式转变变土地价价格增长长率后，土土地价格格增长可可以视为为由于项项目开发发因素造造成土地地价格增 广州市土地信息网，2004年中国城市地价现状分析1998年年金沙洲洲土地出出让平均均价格为为3811元/平平方米，220044年土地地出让均均价为5585元元/平方方米。区区域土地地开发后后土地价价格增长长率计算算如下

15、：15%7价格增长率=381585-3381（1000%+3.55%）15%7价格增长率=381 =111%本项目开发发后将影影响整个个琶洲，岛岛内规划划总面积积为10047万万平方米米，林地地面积1156万万平方米米，水域域面积665万平平方米，本本次项目目开发土土地为3315.66万万平方米米（含市市政道路路、公建建配套等等面积），220%7 数据来源琶洲地区控制性规划。城城市规划划化绿地地1022.077万平方方米，225% 数据来源琶洲地区控制性规划的的市政公公建配套套用地1102.07万万平方米米。扣除除已开发发土地、林林地、水水域、绿绿化、市市政公建建面积，琶琶洲还有有3066.2

16、万万平方米米的存量量土地。琶琶洲岛在在20004年没没有出让让土地，而而20003年前前出让的的土地大大多采用用协议出出让方式式，其地地价不具具备参考考性。因因此，琶琶洲土地地出让价价格选取取本报告告预测价价格，按按每平方方米25530元元/平方方米 根据国民经济评价原则，按资源最佳配置，这里选取财务预测中2005年商务用地出让价格为基准。（楼楼面地价价）。由由于琶洲洲到定位位为“生态性性城市中中心区”，假设设琶洲未未开发土土地平均均容积率率为1.8。项项目开发发对周边边土地增增值效益7 数据来源琶洲地区控制性规划。 数据来源琶洲地区控制性规划 根据国民经济评价原则，按资源最佳配置，这里选取财

17、务预测中2005年商务用地出让价格为基准。253011%3066.21.88=15533887.883万元元通过分析和和计算，本本项目开开发后总总计为周周边土地地带来11533387.83万万元的增增值收益益。本项项目到220100年全部部开发完完成，周周边土地地增值效效益假设设从项目目开完成成后才全全部释放放出来。4.增加就就业效益益本项目研究究范围内内，大量量地块属属于商业业、商务务办公、酒酒店等建建设用地地。项目目开发期期间需要要大量的的建设用用工，开开发完成成后，更更可以为为当地提提供大量量长期稳稳定的工工作岗位位。由于于目前我我国尚无无该方面面的计算算体系，也也很难比比照类似似项目量

18、量化结果果，故本本项目只只作定性性分析。11.3.2 间接费费用1.城市管管理费用用项目开发成成功，促促进了当当地社会会经济的的快速发发展，能能在较短短的时间间内迅速速改变琶琶洲岛的的落后状状态，使使之成为为广州市市新的城城市中心心区。同同时，琶琶洲需要要成立公公安、医医疗防疫疫、环保保、工商商、税务务等相应应的城市市管理机机构，建建设共设设施、交交通设施施、环卫卫设、绿绿化设施施等相应的的城市管管理设施施。为此此，政府府每年将将需要支支出城市市管理费费用。有关统计资资料显示示，北京京东城区区每平方方公里每每年城市市管理费费达23300万万元 数据来源：2005年，中国经济周刊：北京网格化管理

19、 盖茨称赞的“世界级案例”。，参参照以上上数据并并考虑琶琶洲将建建设成为为具有国国际水平平会展中中心的实实际情况况，琶洲洲区域内内城市管管理费用用为每平平方公里里50000万元元/年。本本项目开开发总面面积为33.15566平平方公里里，每年年城市管管理费用用为1557833万元，由由于琶洲洲高档次次的城市市发展定定位，区区域流动动人口将将积聚增增长，因因此区域域城市管管理费用用应每 数据来源：2005年，中国经济周刊：北京网格化管理 盖茨称赞的“世界级案例”。2.环境保保护费用用本项目的开开发加速速当地城城市化进进程，使使区域内内人口集集聚增加加，将导导致区域域内产生生大量污污水和生生活垃圾

20、圾。为保保护区域域环境，需需要建设设相应的的污水处处理厂和和垃圾处处理站，政政府将支支出相应应的环境境保护费费用。A.污水处处理费用用：区域污水量量按用水水量的885%计计算，按按城市市供水工工程规划划规范和和规划用用地性质质采用不不同的用用水指标标。见下下表：表1133 单单位：LL/人或或平米.日序号用水项目用水量排污量数量即时变化系系数排污量1城市居民用用水350 297.552365661.8126199.0552宾馆服务用用地用水水15 12.75510283361.82360.093商业.金融融设施用用地用水水10 8.512034441.81841.264行政办公用用地用水水10

21、 8.542429981.86491.765教育、医疗疗用地用用水1512.7556939661.81592.646体育文化用用地用水水108.51217441.8186.2267250911.066根据20004年66月广东东省环保保局公布布信息，污污水处理理厂日处处理1万万吨（立立方）污污水的单单位投资资额为114000万元16600万万元，鉴鉴于广州州的实际际情况和和琶洲为为生态型型城市中中心区，所所有污水水应达到到三级处处理标准准，考虑虑我国目目前污水水处理大大多为一一二级处处理，这这里选取取万吨单单位投资资额为330000万元。另另据调查查，广州州污水处处理厂运运营成本本为0.8元/

22、吨。本本项目开开发后产产生的污污水处理理费用如如下：污水处理厂厂投资费费用：本项目实际际产生污污水2550911.066立方，为为保证区区域污水水的充分分处理能能力，实实际应按按日处理理3万立立方的标标准建设设。3万立方30000万元元=90000万万元污水处理厂厂年运营营费用：250911.0660.883012=7222.622万元B.垃圾处处理费用用：据调查广州州市区人人均每天天垃圾生生产量为为1.33公斤，而而且我国国城市垃垃圾正以以每年99% 数据来源：2005年，经济参考报一份触目惊心的生活环境污染清单。的速速度递增增。另据据调查，广广州已经经建成的的垃圾处处理站，日日处理11吨处

23、理理能力单单位投资资为56万元元，处理理1吨垃垃圾运营营成本为为1500元/吨吨。项目目开发产产生的垃垃圾处理理费用 数据来源：2005年，经济参考报一份触目惊心的生活环境污染清单。垃圾处理站站投资费费用：假设垃圾处处理站垃垃圾处理理能力为为20年年使用设设计能力力，本项项目覆盖盖人口总总量为2236556人，日日处理11吨处理理能力单单位投资资选取66万元，考考虑琶洲洲地区为为生态型型城市中中心区，垃垃圾生产产递增速速度应低低于全国国平均水水平这里里选取44%。20610002365661.33（1000%+4%） 2061000=420.48万万元236561.31000180236561

24、.31000180 3012=199927881.444元由于人均垃垃圾生产产量每年年增长44%，所所以垃圾圾处理运运营费用用同样每每年也递递增4%。3.生态环环境的损损失估计计琶洲目前为为广州市市内难得得的生态态岛，人人口稀少少，空气气清新，水水质良好好，岛内内几乎无无任何污污染。琶琶洲岛优优质的生生态环境境不仅有有意于岛岛内居民民的生活活，而且且对改善善广州市市的环境境也起到到相当的的调节作作用。尽尽管琶洲洲岛的控控制性规规划中充充分考虑虑了如上上因素，尽尽可能地地降低容容积率，并并将琶洲洲岛定位位为生态态型城市市中心区区，但随随着国际际会展中中心全部部迁址琶琶洲，以以及岛上上人口的的增加

25、，大大量的建建筑物在在岛上建建成，琶琶洲自然然生态环环境的改改变将不不可避免免。生态环境损损失定量量估计，在在过去330多年年里世界界各国都都进行了了相应的的研究，至至今没有有一个国国际统一一的计算算模式，因因此，生生态环境境的损失失估计目目前仍难难以进行行定量的的估计。220世纪纪90年年代初德德国科学学家Leeipeert利用“抵御御性支付付“抵御性支付”这个概念的提出者Nordnaus和Tobin（1972）曾称之为“工具性支付”（instrumentalexpenditure），即有些花费（无论是国防支出还是防治污染支出）说是产出，实为投入，名为最终产品，实为中间产品。这里指用来“消除

26、、缓和、抵消、预防和避免工业社会增长进程给生活、工作和环境条件带来的损害和败坏的支出。”原理计计算出社社会进程程为生活活、工作作和环境境带来的的损害和和败坏的的支出，（11）工业业界和政政府的环环境保护护（占GGDP的的）1.33%；（22）环境境损失费费用0.8%；（3）交交通事故故1.110%；（4）高高速公路路带来的的代价22.2%；（55）城市市发展带带来更高高的住房房费用00.755%；（66）个人人安全费费用1.26%；（77）健康康预防费费用2.6%。结结果研究究表明城城市经济济发展过过程中“抵御性性支付”超过了了GDPP的100%，说说明GDDP数字字高估了了最终产产出总价“抵

27、御性支付”这个概念的提出者Nordnaus和Tobin（1972）曾称之为“工具性支付”（instrumentalexpenditure），即有些花费（无论是国防支出还是防治污染支出）说是产出，实为投入，名为最终产品，实为中间产品。这里指用来“消除、缓和、抵消、预防和避免工业社会增长进程给生活、工作和环境条件带来的损害和败坏的支出。 数据来源：中国环境报2002年3月8日，有关报道文献。琶洲土地开开发同样样会造区区域的各各种经济济损失费费用增加加，根据据“抵御支支付性”理论，应应该在土土地开发发国民经经济收益益中剔除除相应的的生态环环境造成成的费用用支出，结结合广州州、琶洲洲的实际际情况和和以上的的研究结结果，生生态环境境损失费费用应占占项目开开发直接接经济收收益的88%，这这里生态态损失费费用暂时时以项目目直接经经济收益益的8%来计算算。11.4 效益益费用估估算一览览表表1155 单位：万元序号项 目2005年年前2005年年后合 计1效益直接出让收入41058