房地产合同法律实务培训

1、主讲人：海南嘉天律师事务所王龙奎律同法实务操作技能及相关法律问题专题讲座关于合同概念的问题关于合同主体的问题关于合同订立过程的问题关于格式合同的问题大纲关于合同法的相关问题关于合同效力、履行与解除的问题关于违约责任的问题一、关于于合同法法的相关关问题合同法是是调整平平等民事事主体利利用合同同进行财财产流转转或交易易而产生生的社会会关系的的法律规规范的总总和。合合同法的的适用范范围应该该为各类类由平等等主体的的自然人人、法人人和其他他组织之之间设立立、变更更和终止止民事权权利义务务关系的的协议。但是，根据合同法法第2条的规规定：“婚姻、收养、监护等等有关身身份关系系的协

2、议议，适用用其他法法律的规规定。”合同法的的基本原原则，是是指合同同立法的的指导思思想以及及调整合合同主体体间合同同关系所所必须遵遵循的基基本方针针、准则则，其贯贯通于合合同法律律规范之之中。合合同法的的基本原原则也是是制定、解释、执行和和研究合合同法的的基本依依据和出出发点。平等原则则、公公平原则则、自自愿原则则、合法法原则、诚实信信用原则则二、关于于合同概概念、条条款和形形式的问问题（一）合合同的概概念合同也称称为契约约、协议议，是反反映交易易的法律律形式。我国合同法法第2条规定定，合同同是平等等主体的的自然人人、法人人及其他他组织之之间设立立、变更更、终止止民事权权利义务务关系的的协议。

3、（二）合合同条款款内容、形式合同在生生活中也也有称“契约”“协议议”，而而合同条条款内容容是合同同订约主主体依法法订立，经各方方协商一一致，达达成的合合同条款款。合同条款款的内容容包括（1）当当事人的的名称或或者姓名名和住所所；（2）标标的。标标的是合合同权利利义务指指向的对对象；（3）数数量；（4）质质量；（5）价价款或报报酬；（6）履履行期限限、地点点和方式式；（7）违约约责任；（8）解解决争议议的方法法。合同的形形式：（1）口口头形式式；（2）书面面形式。比如合合同书、信件、电报、电传和和传真以以及电子子数据交交换和电电子邮件件。三、关于于合同主主体的问问题合同法法中所所列的平平等主体体

4、有三类类：自然然人、法法人和其其他组织织。1、自然然人自然人是是指基于于出生而而依法成成为民事事法律关关系主体体的人。在我国国中华华人民共共和国民民法通则则(以以下简称称民法法通则)中，公民与与自然人人在法律律地位上上是一样样的。但但是，自自然人的的范围要要比公民民的范围围广。公公民是指指具有本本国国籍籍，依法法享有法法律所赋赋予的权权利和承承担法律律所规定定的义务务的人。在我国国，公民民是社会会中具有有中华人人民共和和国国籍籍的一切切成员。自然人人则既包包括公民民，又包包括外国国人和无无国籍的的人。Placeholderforyourownsub headline限制民事事行为能能力人完全民

5、事事行为能能力人无民事行行为能力力人自然人民民事行为为能力分分类（1）完完全民事事行为能能力人：A、年年满18周岁且且精神状状态正常常，为完完全民事事行为能能力人；B、年年满十六六周岁不不满十八八周岁的的公民，能够以以自己的的劳动取取得收入入，并能能维持当当地群众众一般生生活水平平的，可可以认定定为以自自己的劳劳动收入入为主要要生活来来源的完完全民事事行为能能力人。（2）限限制民事事行为能能力人：A、年满满10周周岁，不不满18周岁；B、年满满18周周岁但精精神状态态不正常常的人。（3）无无民事行行为能力力人：不满10周岁的的未成年年人及不不能辨认认自己行行为的精精神病人人是无民民事行为为能力

6、人人。2、法人人法人是指指具有民民事权利利能力和和民事行行为能力力，依法法独立享享有民事事权利和和承担民民事义务务的组织织。法人人须具备备的条件件包括：（1）依依法成立立（2）有必要要的财产产或者经经费(3)有有自己的的名称、组织机机构和场场所(4)能能够独立立承担民民事责任任。我国民民法通则则将法法人分为为两大类类企业法法人和非非企业法法人：（1）企企业法人人是指具具有符合合国家法法律规定定的资金金数额、企业名名称、组组织章程程、组织织机构、住所等等法定条条件，能能够独立立承担民民事责任任，经主主管机关关核准登登记取得得法人资资格的社社会经济济组织。（2）非非法人企企业指不不具有企企业法人人

7、资格但但有自己己的名称称、组织织机构、经营场场所的营营业活动动单位，又称经经营单位位。营业业登记的的对象是是非法人人企业和和企业法法人的非非法人分分支机构构。3、其他他组织其其他他组织是是指依法法或者依依据有关关政策成成立，有有一定的的组织机机构和财财产，但但又不具具备法人人资格的的各类组组织。四、关于于合同订订立过程程的问题题以上只是是合同的的一般成成立要件件。实际际上由于于合同的的性质和和内容不不同，许许多合同同还可能能具有其其特定的的成立要要件。订约当事事人对主主要条款款达成合合意合同的成成立应具具备要约和承承诺阶段段存在双方方或多方订约约当事人人（一）合合同成立立的概述述1、概念念：合

8、同同的成立立是指订订约当事事人就合合同的主主要条款款达成合合意。 2、合同同成立的的条件：（二）要要约1、概念念：要约约又称为为发盘、出盘、发价或或报价等等。要约约是一方方当事人人以缔结结合同为为目的，向对方方当事人人所作的的意思表表示。发发出要约约的人称称为要约约人，接接受要约约的人则则称为受受要约人人、相对对人和承承诺人。2、要约约的主要要构成要要件：（1）要要约是由由具有订订约能力力的特定定人作出出的意思思表示；（2）要要约必须须具有订订立合同同的意图图；（3）要要约必须须向要约约人希望望与其缔缔结合同同的受约约人发出出；（4）要要约的内内容必须须具体确确定。只有具备备上述四四个要件件，

9、才能能构成一一个有效效的要约约，并使使要约发发出后产产生应有有的拘束束力。3、要约约的法律律效力：（1）要要约的生生效时间间：我国国法律采采纳到达达主义。（2）要要约法律律效力的的内容：要约在在发出以以后即对对要约人人和受要要约人产产生一定定的拘束束力。4、要约约的撤回回和撤销销。（1）所所谓要约约的撤回回是指要要约人在在发出要要约以后后，未到到达受要要约人之之前，有有权宣告告取消要要约。根根据要约约的形式式拘束力力，任何何一项要要约都是是可以撤撤回的，只要撤撤回的通通知先于于或同时时与要约约到达受受要约人人，便能能产生撤撤回的效效力。由由于撤回回是在要要约到达达受要约约人之前前作出的的，因此

10、此在撤回回时要约约并没有有生效，撤回要要约也不不会影响响到受要要约人的的利益。（2）所谓谓要约的的撤销，是指要要约人在在要约到到达受要要约人并并生效以以后，将将该项要要约取消消、从而而使要约约的效力力归于消消灭。要要约是允允许撤销销的。但但是，如如果要约约中规定定了承诺诺期限或或者以其其他形式式表明要要约是不不可撤销销的，或或者尽管管没有明明示要约约不可撤撤销，但但受要约约人有理理由信赖赖要约是是不可撤撤销的，并且已已经为履履行合同同作了准准备工作作，则不不可撤销销要约。如果受受要约人人在收到到要约以以后，基基于对要要约的信信赖，已已为准备备承诺支支付了一一定的费费用，在在要约撤撤销以后后应有

11、权权要求要要约人给给予适当当补偿。5、要约约失效。所谓要要约失效效，是指指要约丧丧失了法法律拘束束力、即即不再对对要约人人和受要要约人产产生拘束束。要约约失效以以后，受受要约人人也丧失失了其承承诺的能能力，即即使其向向要约人人表示了了承诺，也不能能导致合合同的成成立。1、概念念：所谓谓承诺，是指受受要约人人同意要要约的意意思表示示，即承承诺是指指受要约约人同意意接受要要约的条条件以缔缔结合同同的意思思表示。承诺的的法律效效力在于于一经承承诺并送送达于要要约人，合同便便告成立立。2、承诺诺的构成成要件：承诺必须须由受要要约人向向要约人人作出；承诺必须须在规定定的期限限内到达达要约人人；承诺的内内

12、容必须须与要约约的内容容一致；承诺的方方式必须须符合要要约的要要求。3、承诺诺的效力力：（1）生生效时间间：承诺诺生效时时间以到到达要约约人时确确定。（2）效效力：承承诺的效效果在于于使合同同成立，即一旦旦承诺生生效，合合同便宣宣告成立立。4、承诺诺的撤回回：所谓承诺诺撤回，是指受受要约人人在发出出承诺通通知以后后，在承承诺正式式生效之之前撤回回其承诺诺。根据据合同同法第第27条条，“承承诺可以以撤回。撤回承承诺的通通知应当当在承诺诺通知到到达要约约人之前前或者与与承诺通通知同时时到达要要约人”。（三）承承诺五、关于于格式合合同的问问题（一）概概念：格式条款款是指合合同当事事人为了了重复使使用

13、而预预先拟定定，并在在订立合合同时未未与对方方协商的的条款。包含有有格式条条款的合合同为格格式合同同，又称称为标准准合同。（二）格格式合同同的特征征、要约约对象的的广泛性性或持续续性；、格式式合同承承诺内容容的确定定性；、格式式合同的的高效性性和低成成本性；、格式式合同当当事人双双方经济济地位的的不平衡衡性；、格式式合同条条款具有有事先确确定性和和普遍性性。（三）格格式条款款提供者者的义务务合同法第第39条条第1款款规定：“采用用格式条条款订立立合同的的，提供供格式条条款的一一方应当当遵循公公平原则则确定当当事人之之间的权权利和义义务，并并采取合合理的方方式提请请对方注注意免除除或者限限制其责

14、责任的条条款，按按照对方方的要求求，对该该条款予予以说明明。（四）格格式合同同的效力力由于格式式合同在在订立的的时候未未与对方方进行必必要的协协商，从从而使制制定者在在制定时时为了自自身的利利益尽量量使自己己的权利利较多，责任更更少，从从而很容容易产生生对对方方当事人人利益的的侵害。合同法第第四十条条对存在在这种严严重违反反公平原原则的合合同加加以规定定并确认认其无效效、具有有合同法法第五十十二条规规定的五五种情形形之一的的，该格式合合同无效效；（1）一一方以欺欺诈、胁胁迫的手手段订立立合同，损害国国家利益益；（2）恶恶意串通通，损害害国家、集体或或者第三三人利益益；（3）以以合法形形式掩盖盖

15、非法目目的；（4）损损害社会会公共利利益；（5）违违反法律律、行政政法规的的强制性性规定。、具有有合同法法第五十十三条规规定的二二种情形形的免责责条款，无效：（1）造成对对方人身身伤害的的；（2）因故故意或者者重大过过失造成成对方财财产损失失的。、格式式条款免免除提供供格式条条款一方方责任，加重对对方责任任，排除除对方主主要权利利的条款款无效。六、关于于合同效效力的问问题（一）合合同生效效的概念念和内容容1、概念念：所谓谓合同生生效，是是指已经经成立的的合同在在当事人人之间产产生了一一定的法法律拘束束力，也也就是通通常所说说的法律律效力。2、内容容：合同同对当事事人的拘拘束力具具体体现现为权利

16、利和义务务两方面面。权利利依法受受到法律律保护的的同时，当事人人应当按按照约定定全面履履行自己己的义务务，如果果当事人人违反合合同义务务则应当当承担违违约责任任。（二）合合同的生生效要件件合同生效效要件是是判断合合同是否否具有法法律效力力的标准准。民民法通则则第55条规规定，“民事法法律行为为应当具具备下列列条件：1、行为为人具有有相应的的民事行行为能力力。行为人必必须具备备正确理理解自己己的行为为性质和和后果、独立地地表达自自己的意意思的能能力。当当事人依依法可以以委托代代理人订订立合同同。合同同的主体体包括自自然人、法人和和其他组组织。主体资格格、资质质问题关关系到合合同的效效力，影影响对

17、第第三方的的法律责责任的承承担。签签订合同同前应认认真审查查签约对对象的主主体资格格、资质质、资信信、履行行能力、营业执执照、组组织架构构，调查查合作方方的商业业信誉和和履约能能力。尽尽可能对对合作方方进行实实地考察察，或者者委托专专业调查查机构对对其资信信情况进进行调查查。和分分公司签签订合同同的，必必须审查查分公司司是否得得到公司司的书面面授权。如果合合作方是是个人和和个体工工商户，应详细细记录其其身份证证号码、家庭住住址、电电话。了了解这些些信息有有利于更更好地履履行合同同，同时时，当发发生纠纷纷的时候候，有利利于诉讼讼和法院院的执行行。2、意思思表示真真实。所所谓意思思表示真真实，是是

18、指表意意人的表表示行为为应当真真实地反反映其内内心的效效果意思思。3、不违违反法律律和社会会公共利利益。合合同不违违反法律律，是指指合同不不得违反反法律的的强行性性规定。4、合同同必须具具备法律律所要求求的形式式。我国国法律承承认当事事人可以以依法选选择合同同的形式式。但是是，如果果法律对对合同的的形式作作出了特特殊规定定，当事事人必须须遵守法法律规定定。有一一些合同同依照法法律规定定，当事事人在签签订书面面合同后后还必须须登记，方为有有效。（三）无无效合同同1 欺诈一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益2恶意串通、损害国家、集体或第三者利益的；3以合法形式掩盖非法目的；4损害社会公共利

19、益；5违反法律、行政法规的强行性规定的。1.概念念：所谓谓无效合合同，它它是指合合同虽然然已经成成立，但但因其在在内容和和形式上上违反了了法律、行政法法规的强强制性规规定和社社会公共共利益，因此应应确认为为无效。2.无效效合同的的范围：（四）效效力待定定的合同同无行为能能力人所所订立的的合同；因无权代代理而订订立的合合同。限制民事事行为能能力人依依法不能能独立订订立的合合同；1、概念念：所谓谓效力待待定的合合同是指指合同虽虽然已经经成立，但因其其不完全全符合有有关生效效要件的的规定，因此其其效力能能否发生生，尚未未确定，一般须须经有权权人表示示承认才才能生效效。2、效力力待定合合同的范范围：主

20、主要是指指主体不不合格而而订立的的合同。（五）、可变更更、可撤撤销的合合同1、概念念：可变变更、可可撤销的的合同，它是指指当事人人在订立立合同时时，因意意思表示示不真实实，法律律允许撤撤销权人人通过行行使撤销销权而使使已经生生效的合合同归于于无效。2、撤销销权的行行使：撤销权通通常由因因意思表表示不真真实而受受损害的的一方当当事人享享有。撤撤销权的的行使，不一定定必须通通过诉讼讼的方式式。如果果撤销权权人主动动向对方方作出撤撤销的意意思表示示，而对对方未表表示异议议，则可可以直接接发生撤撤销合同同的后果果；如果果对撤销销问题，双方发发生争议议，则必必须提起起诉讼或或仲裁，要求人人民法院院或仲裁

21、裁机关予予以裁决决。撤销权人人有权提提出变更更合同，请求变变更的权权利也是是撤销权权人享有有的一项项权利。撤销权人人必须在在规定的的期限内内行使撤撤销权。我国合合同法规规定，具具有撤销销权的当当事人自自知道或或者应当当知道撤撤销事由由之日起起一年内内没有行行使撤销销权或具具有撤销销权的当当事人知知道撤销销事由后后明确表表示或者者以自己己的行为为放弃撤撤销权，则撤销销权消灭灭。3、可变变更、可可撤销合合同的范范围：（1）因因重大误误解订立立的合同同；（2）在在订立合合同时显显失公平平的；（3）因因欺诈、胁迫而而订立的的合同；（4）乘乘人之危危而订立立的合同同。（六）合合同被确确认无效效或被撤撤销

22、的后后果无效的合合同或者者被撤销销的合同同自始没没有法律律约束力力。因此此合同被被确认无无效和被被撤销以以后，将将溯及既既往，自自合同成成立之日日起就是是无效的的，而不不是从确确认合同同无效之之时起无无效。一一旦合同同被确认认无效或或被撤销销，合同同关系不不复存在在，原合合同对当当事人不不再具有有任何拘拘束力，当事人人也不得得基于原原合同而而主张任任何权利利或享受受任何利利益。七、关于于合同履履行的问问题合同的履行是指合同债务人全面、正确履行合同所约定或者法律规定的义务，使合同债权人的权利得到完全的实现。（一）合同的履行原则 实际履行原则、协作履行原则、经济合理原则、适当履行原则、情势变更原则

23、。（二）合合同的履履行规则则1、履行行主体：履行主主体是指指履行合合同义务务和接受受合同义义务履行行的人。在一般般情况下下债都是是由债务务人向债债权人履履行义务务，由债债权人接接受债务务人的履履行的。债务人人相债权权人就是是债的履履行主体体。但是是、在某某些情况况下，第第三人也也可以成成为履行行主体。2、履行行标的：履行标标的是指指债务人人向债权权人履行行义务应应交付的的对象，又称给给付标的的。合同当事事人须严严格按照照合同约约定的标标的履行行义务，是实际际履行原原则的要要求。只只有在法法律规定定或者合合同约定定允许以以其他标标的代替替履行时时，债务务人才可可经债权权人同意意后以其其他标的的履

24、行。如果合同同中对标标的物的的质量规规定不明明确，按按照国家家质量标标准履行行；没有有国家质质量标准准的，按按部颁标标准或者者专业标标准履行行；没有有部颁标标准或者者专业标标准的，按经过过批准的的企业标标准履行行；没有有经过批批准的企企业标准准的，按按标的物物产地同同行业其其他企业业经过批批准的同同类品质质量标准准履行。在标的的物需要要包装的的场合，货物的的包装须须符合合合同的约约定。当当事人没没有具体体规定包包装要求求的，应应按照货货物性能能的要求求予以包包装。以完成一一定工作作或劳务务履行义义务的，债务人人应当严严格按合合同和法法律规定定的质量量、数量量完成工工作或提提供劳务务，否则则，应

25、承承担相应应的民事事责任。以货币履履行义务务的，除除法律另另有规定定的以外外，必须须用人民民币计算算和支付付。除国国家允许许的现金金交易外外，法人人之间的的经济往往来，必必须通过过银行转转帐结算算。在支付标标的之价价金或酬酬金时，当事人人应按照照合同约约定的标标准和计计算方法法确定的的价款来来履行。合同中中约定价价款不明明确的，按照国国家规定定的价格格履行；国家没没有规定定价格的的，参照照市场价价格或者者同类物物品的价价格或者者同类劳劳务的报报酬标准准履行。如果当当事人订订立的合合同是执执行国家家订价的的，则在在合同规规定的交交付期限限内国家家价格调调整时，按交付付时的价价格计价价。逾期期交货

26、的的，遇价价格上涨涨时，按按原价格格执行；价格下下降时，按新价价格执行行。逾期期提货或或逾期付付款的，遇价格格上涨时时，按新新价格执执行；价价格下降降时，按按原价格格执行。3、履行行期限：履行期期限是指指债务人人向债权权人履行行义务和和债权人人接受债债务人履履行的时时间。履履行期限限可以是是具体的的某一期期日，也也可以是是某一期期间。合同当事事人必须须严格技技合同中中约定的的履行期期限履行行合同。如果合合同中约约定的期期限不明明确，当当事人又又协商不不成的，则合同同债务人人可以随随时向债债权人履履行义务务，债权权人也可可以随时时要求债债务人履履行义务务，但应应当给对对方必要要的准备备时间。4、

27、履行行地点：履行地地点是指指债务人人履行义义务和债债权人接接受履行行的地方方。当事事人应当当在法定定或约定定的履行行地点履履行。如如果履行行地点不不明确时时，按照照法律规规定：“给付货货币的，在接受受给付一一方的所所在地履履行，其其他标的的在履行行义务一一方的所所在地履履行。”但标的的为工程程项目和和建筑物物的，应应在标的的的所在在地履行行。凡符符合上述述规定的的履行地地点的履履行，为为适当履履行。否否则，债债务人的的履行为为不适当当的、应应改在履履行地点点履行并并承担相相应的费费用。5、履行行方法：履行方方法是指指债务人人履行义义务的方方式。履履行方法法是由法法律规定定或合同同约定的的，债的

28、的性质和和内容不不同，其其履行方方法也不不同。八、关于于合同解解除的问问题（二）类类型1、协议议解除：是指当当事人双双方通过过协商同同意将合合同解除除的行为为。它不不以解除除权的存存在为必必要，解解除行为为也不是是解除权权的行使使。2、法定定解除：合同解解除的条条件由法法律直接接加以规规定者，其解除除为法定定解除。在法定定解除中中，有的的以适用用于所有有合同的的条件为为解除条条件，有有的则仅仅以适用用于特定定合同的的条件为为解除条条件。3、约定定解除：是指当当事人以以合同形形式，约约定为一一方或双双方保留留解除权权的解除除。（一）概概念：合同解除除，是指指在合同同有效成成立以后后，当解解除的条

29、条件具备备时，因因当事人人一方或或双方的的意思表表示，使使合同自自始或仅仅向将来来消灭的的行为，它也是是一种法法律制度度。在适适用情事事变更原原则时，合同解解除是指指履行合合同实在在困难，若履行行即显失失公平，法院裁裁决合同同消灭的的现象。（三）合合同解除除的条件件合同解除除的条件件，大致致有四大大类型：一是协协议解除除的条件件；二是是约定解解除的条条件；三三是不可可抗力致致使不能能实现合合同目的的；四是是违约行行为。1、协议议解除的的条件。协议解解除的条条件，是是当事人人双方协协商一致致，将原原合同加加以解除除的协商商一致，也就是是在双方方之间又又重新成成立了一一个合同同，其内内容主要要是把

30、原原来的合合同废弃弃，使基基于原合合同发生生的债权权债务归归于消灭灭。2、约定定解除的的条件。约定解解除的条条件，是是当事人人双方在在合同中中约定的的或在其其后另订订的合同同中约定定的解除除权产生生的条件件。只要要不违反反法律的的强行性性规定，当事人人可以约约定任何何会产生生解除权权的条件件。3、不可可抗力致致使不能能实现合合同目的的。不可可抗力致致使不能能实现合合同目的的，该合合同失去去积极意意义，失失去价值值，应予予以消灭灭。我国国合同法法允许当当事人通通过行使使解除权权的方式式将合同同解除。4、迟延延履行。迟延履履行，又又称债务务人迟延延，是指指债务人人能够履履行、但但在履行行期限届届满

31、时却却未履行行债务的的现象。5、拒绝绝履行。拒绝履履行，又又称毁约约，是指指债务人人能够履履行却不不法地对对债权人人表示不不履行。6、不完完全履行行。不完完全履行行，是指指债务人人虽然以以适当履履行的意意思进行行了履行行，但不不符合法法律的规规定或者者合同的的约定。不完全全履行可可分为量量的不完完全履行行和质的的不完全全履行。合同同法第第94条条第4款款关于“其他违违约行为为致使不不能实现现合同目目的”时时可以解解除合同同的规定定，可解解释为是是对不完完全履行行致使不不能实现现合同目目的作为为解除条条件的承承认。7、债务务人的过过错造成成合同不不能履行行。合合同法第94条第4款关于于“其他他违

32、约行行为致使使不能实实现合同同目的”的规定定包含了了这一解解除条件件。（四）合合同解除除的程序序合同解除除的条件件只是解解除的前前提，条条件具备备时，合合同并不不当然且且自动地地解除。欲使合合同解除除，还必必须经过过定的的程序。解除的的程序包包括三种种，即协协议解除除的程序序、行使使解除权权的程序序和法院院裁决的的程序。1、协议议解除的的程序。协议解解除的程程序，是是指当事事人双方方经过协协商同意意，将合合同解除除的程序序。2、行使使解除权权的程序序。行使使解除权权的程序序必须以以当事人人享有解解除权为为前提。所谓解解除权，是指合合同当事事人可以以将合同同解除的的权利。它的行行使，发发生合同同

33、解除的的法律效效果，因因而它是是一种形形成权。解除权权按其性性质来讲讲，不需需要对方方当事人人的同意意，只需需解除权权人单方方的意思思表示，就可以以把合同同解除。解除权权人主张张解除合合同，应应当通知知对方。合同自自通知到到达对方方时解除除。对方方有异议议的，可可以请求求人民法法院或者者仲裁机机构确认认合同的的效力。根据合同法法司法法解释二二的规定定：当事事人对合合同解除除或者债债务抵销销虽有异异议，但但在约定定的异议议期限届届满后才才提出异异议并向向人民法法院起诉诉的，人人民法院院不予支支持；当当事人没没有约定定异议期期间，在在解除合合同或者者债务抵抵销通知知到达之之日起三三个月以以后才向向

34、人民法法院起诉诉的，人人民法院院不予支支持。法法律、行行政法规规规定解解除合同同应当办办理批准准、登记记等手续续的，依依照其规规定。行行使解除除权的程程序适用用于不可可抗力致致使合同同不能履履行、当当事人一一方违约约和约定定解除等等场合。（五）合合同解除除的效力力1、合同同解除与与溯及力力。合同同解除有有溯及力力，是指指解除使使合同关关系溯及及既往地地消灭，合同如如同自始始未成立立。合同同解除无无溯及力力，是指指合同解解除仅仅仅使合同同关系向向将来消消灭，解解除之前前的合同同关系仍仍然有效效。我国国的合同同解除是是否有溯溯及力，法律尚尚无明确确而系统统的规定定，我国国的通说说认为无无溯及力力。

35、2.合同同解除与与恢复原原状。恢恢复原状状是有溯溯及力的的解除所所具有的的直接效效力，是是双方当当事人基基于合同同发生的的债务全全部免除除的必然然结果。在合同同尚未履履行时，解除具具有溯及及力，基基于合同同发生的的债权债债务关系系全部溯溯及地消消灭，当当事人之之间当然然恢复原原状，不不存在产产生恢复复原状义义务的余余地。恢恢复原状状义务只只发生于于合同部部分或全全部履行行的情况况。由于于合同自自始失去去效力，所以当当事人受受领的给给付失去去法律根根据、应应该返还还给付人人，也可可以来取取其他补补救措施施(合合同法第97条)。3.尚未未履行的的债务免免除与不不当得利利返还。合同解解除无溯溯及力时

36、时，解除除前的合合同关系系仍然有有效，因因此解除除前进行行的给付付还有法法律根据据，只是是自合同同解除之之时起尚尚未履行行的债务务被免除除。这样样，就发发生了如如下问题题：当事事人一方方已经部部分或全全部履行行了债务务，对方方却未履履行对待待给付，或者虽虽然也履履行了债债务，但但双方各各自的履履行在数数量上不不对等。对这一一问题采采取所有有物返还还显然不不妥，因因为给付付人在合合同解除除后仍未未取得给给付物的的所有权权。惟一一的办法法是运用用不当得得利制度度加以解解决，即即受领人人将其多多得的利利益按不不当得利利规则加加以返还还。不当当得利返返还在效效力方面面不属于于物权效效力，而而属于债债的

37、效力力、在范范围方面面以受领领人知道道其取得得利益无无根据时时尚存的的利益为为限，至至于在返返还时受受领人有有无利益益存在，则在所所不问。4.合同同解除与与赔偿损损失。民法通通则第第115条规定定，合同同解除不不影响当当事人要要求赔偿偿损失的的权利。九、关于于违约责责任的问问题2、分类类：（1）预预期违约约：预期期违约亦亦称先期期违约，包括明明示毁约约和默示示毁约两两种。所所谓明示示毁约，是指在在合同履履行期到到来之前前，一方方当事人人无正当当理由而而明确、肯定地地向另一一方表示示他将不不履行合合同。所所谓默示示毁约，是指在在履行期期到来之之前，一一方当事事人有确确凿的证证据证明明另一方方当事

38、人人在履行行期到来来时将不不履行或或不能履履行合同同，而另另一方又又不愿提提供必要要的履约约担保。预期违违约表现现为未来来将不履履行合同同义务，而不是是实际违违反合同同义务。（2）实实际违约约 ：A.拒绝绝履行； B.不适当当履行；C.迟延延履行；D.其其他违约约行为（一）违违约行为为1、概念念：违约约行为是是指违反反合同债债务的行行为。这这里的合合同债务务，既包包括当事事人在合合同中约约定的义义务，又又包括法法律直接接规定的的义务，还包括括根据法法律原则则和精神神的要求求，当事事人所必必须遵守守的义务务。（二）违违约责任任1、概念念：违约约责任，是合同同当事人人不履行行合同义义务或者者履行合

39、合同义务务不符合合约定时时，依法法产生的的法律责责任。2.违约约责任的的承担方方式：我我国合合同法共规定定了五大大类违约约责任形形式：（1）继继续履行行，又称称强制履履行，指指在违约约方不履履行合同同时，由由法院强强制违约约方继续续履行合合同债务务的违约约责任方方式。（2）采采取补救救措施：根据合同法法第111条条规定：“质量量不符合合约定的的，应当当按照当当事人的的约定承承担违约约责任。对违约约责任没没有约定定或者约约定不明明确，依依照本法法第六十十一条的的规定仍仍不能确确定的，受损害害方根据据标的的的性质以以及损失失的大小小，可以以合理选选择要求求对方承承担修理理、更换换、重作作、退货货、减少少价款