房地产项目开发流程与法律风险

1、山东豪才律师事务所 房地产开发流程概况 主讲人：刘国敏律师 2011.5.141一、房地地产项目目开发概概述房地产项目开发企业业（人）项目融资资（钱）取得土地地（地）2人之篇：房地产产开发企企业房地产开发企业专营企业兼营公司项目企业3钱之篇：房地产产开发融融资融资方式银行贷款土地储备贷款 开发贷款住房按揭贷款股权融资PE基金 REITSBT/BOT项目融资合作开发融资发行股票和债券4地之篇：土地使使用权的的取得取得土地使用权划拨出让廉租房公租房协议出让挂牌拍卖招标使用权转让商业开发旧村改造中的安置房5项目篇：房地产产开发类类型房地产开发类型住宅开发商业开发城市基础设施开发旅游开发6城投济南市城

2、城市建设设投资有有限公司司旧投济南市旧旧城改造造投融资资管理中中心济南市旧旧城改造造投资运运营有限限公司小清河济南市小小清河开开发建设设投融资资管理中中心西区济南西区区建设投投资有限限公司7洋房 建筑风格格多为欧欧洲和北北美风格格容积率一一般小于于18独栋别墅墅独门独院院历史最悠悠久9双拼别墅墅10联排别墅墅又称TOWNHOUSE，或三个以以上的单单元住宅宅组成价位较低低中产阶级级中上层层人士及及新贵阶阶层联排别墅墅于19世纪四五五十年代代发源于于英国新新城镇时时期，欧欧美普及及。在欧欧洲原始始意义上上的Townhouse是指在城城区联排排而建的的市民城城区住宅宅，这种种住宅均均是沿街街的，由

3、由于沿街街面的限限制，所所以都在在基地上上表现为为大进深深小面宽宽，层数数一般在在3层至5层，而立立面式样样则体现现为新旧旧混杂，各式各各样。11叠拼别墅墅Townhouse叠拼式的的一种延延伸由多层的的复式住住宅上下下叠加在在一起组组合而成成，下层层有花园园，上层层有屋顶顶花园，一般为为四层带带阁楼建建筑12低层住宅宅3层的住宅宅13多层住宅宅6层以下住住宅7层以上需需有电梯梯在现阶段段我国的的都市里里，多层层住宅多多属于中中高档住住宅，购购买者一一般是为为了追求求较高的的生活品品质，合合理的户户型设计计和优美美的社区区环境是是关注的的焦点。14小高层在建设部部有关规规定中，没有小小高层这这

4、个概念念，它是是人们的的习惯称称谓。民用建筑筑设计通通则根据楼房房的层数数、高度度不同分分：层称低低层、46层为多层层、79层为中高高层、10层及以上上为高层层、建筑筑高度大大于100米为超高高层。12层以下住住宅15高层住宅宅12层以上住住宅需安装消消防电梯梯高层住宅宅的优点点是可以以节约土土地，增增加住房房和居住住人口。不足之处处：投资资大，上上下不便便，安全全性差，在高层层生活的的家庭有有一种孤孤独和封封闭感，多幢点点式高层层住宅建建在一起起，会产产生不规规则的高高空风。16超高层40层以上住住宅建筑高度度大于100米17公寓 集合式住住宅普通公寓寓精装公寓寓酒店式公公寓公寓是商商业地产

5、产投资中中最为广广泛的一一种地产产形式。公寓式式住宅最最早是舶舶来品，相对于于独院独独户的别别墅，更更为经济济实用。18跃层式住住宅两个楼层层内部楼梯梯跃层式住住宅的优优点是每每户都有有较大的的采光面面；通风风较好，户内居居住面积积和辅助助面积较较大，布布局紧凑凑，功能能明确；相互干干扰较小小。在高高层建筑筑中，由由于每两两层才设设电梯平平台，可可缩小电电梯公共共平台面面积，提提高空间间使用效效率。19复式住宅宅在概念上上是一层层，并不不具备完完整的两两层空间间，但层层高较普普通住宅宅(通常层高高2.8米)高，可在在局部拘拘出夹层层，安排排卧室或或书房等等用楼梯梯联系上上下其目的是是在有限限的

6、空间间里增加加使用面面积，提提高住宅宅的空间间利用率率20错层式住住宅用30-60cm的高差进进行空间间隔断层次分明明立体性强强适合大面面积住宅21城市综合合体城中之城城市中心地地区居住办公商业娱乐结合22新概念节节能建筑筑低能耗建筑地源热泵泵毛细排风风系统建筑保温温材料光电节能能23二、房地地产开发发流程及及法律风风险1项目的前期开发阶段2项目的建设施工阶段3项目管理阶段4物业管理阶段5商业管理阶段24取得土地地前期流流程立项 征收收储出让招拍挂成成交交确认书书出让协议议土土地移交交确认书书 25城市房屋屋征收与与补偿（一）征征收法律律适用国有土地地征收；集体土土地土管法（二）征征收主体体国

7、有市、县政政府（三）征收范围围公共利益益（四）补补偿方式式安置补补偿：协商选定定；多数数选定；随机选选定；先补偿后后搬迁（1价值补偿偿款2搬迁费3安置费4停产停业业损失补补偿5补助费6奖励费）（五）实实施单单位委托不不以营营利为目目的的单单位（六）流流程：征收决定定公公告补补偿行政复议议评评估行政诉讼讼26项目的前前期开发发阶段（1）房屋征收收与补偿偿（3）可行性研研究（5）建设项目目方案的的分项审审批流程（2）立项（4）取得建设设项目选选址意见见书（6）取得土地地使用权权（7）取得建建设工程程规划许许可证27房地产工工程建设设的前期期准备流流程图28建设项目目的建设设施工阶阶段（1）建设工工

8、程招标标投标（3）建设工工程施工工流程（2）建设工工程勘察察设计（5）验收结结算（4）工程监监理29建设工程程招标投投标流程程图30建设工程程勘察设设计流程程图选址勘察察初步勘察察详细勘察察施工勘察察总体设计计初步设计计技术设计计施工图设设计31建设工程程施工流流程图开工令质量控制制进度控制制成本控制制合同管理理签证制度度安全管理理总包分包转包32建设工程程监理流流程图监理日志志监理的证证明作用用33验收结算算流程图图四方验收综合验收备 案竣工结算设计勘勘察施工监监理分期验收收综合验收收小组城建、规规划、工工程质量量监督等等相关部部门保修修34建设项目目的管理理阶段（1）商品房房预售（3）商品房房交付（5）房产抵抵押流程（2）商品房房销售（4）房屋权权属登记记35商品房销销售流程程商品房销售认购 预售现房销售尾盘销售36物业管理理阶段（1）前期物物业管理理（3）后期物物业管理理流程（2）物业管管理服务务（4）商管物物业3