法律法规培训

1、法律法规及案例分析 主讲人：许雅静2015年11月1、了解物物业管理理类政策策及相关关法律法法规2、明确物物业管理理法律法法规及相相关文件件的内容容范围3、结合实实际工作作学会有有效运用用物业法法律法规规4、掌握与与客户沟沟通过程程中可能能遇到的的问题的的处理技技巧学习目的的一、物业业管理条条例二、物业业管理相相关基础础概念三、物业业费用的的收取四、案例例分析课程目录录一、物业业管理条条例国务院-物业管理理条例地市级-郑州市物物业管理理条例（各地市市以实际际情况为为主）物业管理理条例目的：为了规范范物业管管理活动动，维护护业主和和物业服服务企业业的合法法权益改改善人民民群众的的生活和和工作环环

2、境，制制定本条条例。郑州市物物业管理理条例目的:为规范物物业管理理活动，维护业业主、物物业使用用人和物物业服务务企业的的合法权权益，根根据中华人民民共和国国物权法法国务院物业管理理条例等有关法法律、法法规规定定，结合合本市实实际，制制定本条条例。二、物业业管理相相关基础础概念什么是业业主？房屋的所所有权人人为业主主。注：已领领取房屋屋所有权权证的，房屋所所有权证证上记载载的房屋屋所有权权人为业业主;新建商品品房已交交付使用用但未进进行房屋屋权属登登记的，经房地地产管理理部门登登记备案案的商品品房买卖卖合同记记载的买买受人，在物业业管理活活动中视视为业主主。什么是物物业使用用人？指物业承承租人或

3、或实际使使用人。业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议；（三）提提出制定定和修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则的建建议；（四）参参加业主主大会会会议，行行使投票票权；（五）选选举业主主委员会会成员，并享有有被选举举权； 业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（六）监监督业主主委员会会的工作作；（七）监监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（八）对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权

4、权和监督督权；（九）监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金(以下简称称专项维维修资金金)的管理和和使用；（十）法法律、法法规规定定的其他他权利。业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵遵守管理理规约、业主大大会议事事规则；（二）遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（三）执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权主委员员会作出出的决定定；（四）按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五）按按时交纳纳物业服服务费用用；（六）法法律、法法规规定定的其他他义务。建设单位位

5、通过招招投标选选聘物业业服务企企业的时时限要求求（一）现现售商品品房项目目在现售售前三十十日完成成；（二）预预售商品品房项目目在取得得商品房预预售许可可证前完成；（三）非非出售的的新建物物业项目目在交付付使用前前九十日日完成.物业的交交付要求求1、 建设设单位应应当保证证交付业业主使用用的物业业达到合合同约定定的交付付使用条条件。2、未约定定交付使使用条件件的，建建设单位位交付使使用的物物业应当当符合有有关部门门规定的交付使使用条件件。3、建设单单位应当当在物业业交付使使用前，与其选选聘的物物业服务务企业按按照国家家有关规定进行行物业管管理交接接验收。物业的接接管验收收物业服务务企业承承接物业

6、业时，应应当对物物业共用用部位、共用设设施设备备进行查查验。在办理物物业承接接验收手手续时，建设单单位应当当向物业业服务企企业移交交下列资资料：（一）竣竣工总平平面图，单体建建筑、结结构、设设备竣工工图，配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图等竣竣工验收收资料；（二）设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料；（三）物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件；（四）物物业管理理所必需需的其他他资料。物业管理理服务概念：业主大会会依法选选聘物业业服务企企业的，业主委委员会应应当参照照物业服服务合同同示范文文本与新新选聘的的物业服服务企业业签订书书面物业业服务合合同，并并自合同同签

7、订之之日起30日内报县县（市）、区房房地产管管理部门门备案。一个物业业管理区区域由一一个物业业服务企企业实施施物业管管理.业主委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业服务务企业订订立书面面的物业业服务合合同，并并自合同同生效之之日起，前期物物业服务务合同终终止。物业服务务合同需需明确的的内容物业服务务合同应应对物业业管理事事项、服服务质量量、服务务费用、双方的的权利义义务、专项项维修资资金的管管理与使使用、物物业管理理用房、合同期期限、违违约责任任等内容容进行约定。注：1、物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供相应应的服务务。2、物业服服务企业业未能履履行物业业服务合合同的

8、约约定，导导致业主主人身、财产安安全受到损损害的，应当依依法承担担相应的的法律责责任。选聘后需需做好的的交接工工作1、物业服服务企业业承接物物业时，应当与与业主委委员会办办理物业业验收手手续。业主大会会依法选选聘新物物业服务务企业的的，业主主委员会会应当在在新的物物业服务务合同生生效之前前，与原原物业服服务企业业、新选选聘的物物业服务务企业就就交接时时间、交交接内容容、业主主欠费清清交等事事项进行行约定。选聘后需需做好的的交接工工作2、物业服服务合同同终止时时，业主主大会选选聘了新新的物业业服务企企业的，物业服服务企业业之间应应当做好好交接工工作（类类同）。原物业业服务企企业不得得以业主主欠交

9、物物业服务务费或其其他相关关费用等等理由拒拒绝办理理交接或或拒不撤撤出。新新选聘的的物业服服务企业业不得强强行接管管。三、物业业费用的的收取物业服务务费用的的缴纳、收取1、业主应应当根据据物业服服务合同同的约定定交纳物物业服务务费用。业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费用用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。2、已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用由由建设单单位交纳纳。注：物业服务务企业可可以根据据业主的的委托提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务项项目,服务报酬酬由双方方约定。物业服务务收费的的监督管管理县级以上上人民

10、政政府价格格主管部部门会同同同级房房地产行行政主管管部门，应当加加强对物业服务务收费的的监督。物业服服务企业业应当在在物业管管理区域域内显著著位置公公示物业业服务内容、服务标标准、收收费项目目及收费费标准。物业的使使用、维维护和专专项维修修资金应当遵守守的规定定：物业业的使用用、维护护应当遵遵守城市市规划、建设、房地产产、环境保护护、市容容环卫、园林绿绿化、市市政治安安、消防防等有关关法律、法规、规章的的规定。使用原则则：业主主、物业业使用人人应当按按照有利利于物业业安全使使用和公公平合理理的原则，正确确处理供供水、排排水、通通行、采采光环境境卫生、环境保保护、异异产毗连连等方面面的相邻关系系

11、。物业公区区改变用用途、占占用条件件1、物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施，不得改改变用途途。2、业主、物业服服务企业业不得擅擅自占用用、挖掘掘物业管管理区域域内的道道路、场场地，损害业主主的共同同利益。业主、物业服服务企业业应当将将临时占占用、挖挖掘的道道路、场场地，在约定期期限内恢恢复原状状。概念及收收费原则则物业服务务收费：是指物物业服务务企业按按照物业业服务合合同的约约定，对对房屋及及配套的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序，向业业主所收收取的费费用。收费原则则:应当遵循循合理、公开以以及费用用与服务务

12、水平相相适应的的原则。物业服务务收费管管理办法法物业服务务费的定定价方式式物业服务务收费区区分不同同物业的的性质和和特点分分别实行行政府指指导价和和市场调调节价.实行政府府指导价价：有定定价权限限的人民民政府价价格主管管部门应应当会同同房地产产行政主管部门门根据物物业管理理服务等等级标准准等因素素，制定定相应的的基准价价及其浮浮动幅度度，并定期公公布具体体收费标标准由业业主与物物业服务务企业根根据规定定的基准准价和浮浮动幅度度在物业服务务合同中中约定。实行市场场调节价价：物业业服务收收费由业业主与物物业服务务企业在在物业服服务合同同中约定定。物业服务务收费的的监管及及计费方方式物业服务务企业应

13、应按照政政府价格格主管部部门的规规定实行行明码标标价，在在物业管管理区域内的显显著位置置，将服服务内容容、服务务标准以以及收费费项目、收费标标准等有有关情况况进行公示。计费方式式分为两两种：1、包干制制；2、酬金制制。物业服务务费的构构成物业服务务成本或或者物业业服务支支出构成成一般包包括以下下部分：1、管理服服务人员员的工资资、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等；2、物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用；3、物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；4、物业管管理区域域绿化养养护费用用； 物业服务务费的构构成5、物业管管理区域域秩序维维护费用用；6、办公费费用；7、物业

14、管管理企业业固定资资产折旧旧；8、物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险费费用；9、经业主主同意的的其它费费用。物业共用用部位、共用设设施设备备的大修修、中修修和更新新、改造造费用，应当通通过专项项维修资资金予以以列支，不得计计入物业业服务支支出或者者物业服服务成本本。物业服务务费的交交纳业主应当当按照物物业服务务合同的的约定按按时足额额交纳物物业服务务费用。业主违违反物业服务合合同约定定逾期不不交纳服服务费的的，业主主委员会会应当督督促其限限期交纳纳；逾期期仍不交纳的的，物业业管理企企业可以以依法追追缴。注意：1、业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费的的

15、，从其其约定，业主主负连带带交纳责责任。2、物业发发生产权权转移时时，业主主或者物物业使用用人应当当结清物物业服务务费。 物业服务务费的交交纳空置房物物业服务务费的缴缴纳：纳入物业业管理范范围的已已竣工但但尚未出出售或者者因开发建设单单位原因因未按时时交给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用或或者物业业服务资资金由开发建建设单位位全额交交纳。四、案例例分析案例一：李女士在在某花园园小区购购得房屋屋一套，该房屋屋位于楼楼房的5层，2008年2月6日，李李女士为为自身方方便，未未向物业业管理单单位报批批，擅自自将该房房屋朝南南阳台的的部分南南墙拆除除，安装装了铝合合金门，作为物物业管理理方的物

16、物业管理理公司在在劝说无无效的情情况下，向法院院起诉要要求李女女士恢复复被拆阳阳台的原原状，并并负担本本案的诉诉讼费用用。分析：（1）原告观观点：物物业管理理公司认认为李女女士拆阳阳台行为为破坏了了楼房的的整体结结构，影影响了房房屋的安安全与美美观，侵侵犯了小小区内其其它业主主的权益益，理应应予以纠纠正。（2）被告辩辩词：被被告李女女士认为为其对该该房屋享享有合法法产权，拥有房房地产权权利证书书，改变变的是自自家的房房屋结构构属正当当行为，别人无无权干涉涉。（3）法院判判决：此此案经过过法院调调查，发发现原告告方反映映的情况况属实，法院审审理后认认为，李李女士的的房屋虽虽属享有有房屋合合法产权

17、权，但其其为了自自己方便便擅自将将该房屋屋南阳台台南墙部部分拆除除的行为为，破坏坏了楼房房的整体体结构，影响了了整栋楼楼房的安安全，违违反了政政府有关关装修管管理规定定，属不不恰当行行为，判判令李女女士自行行拆除的的自家楼楼房南阳阳台南墙墙部分恢恢复原状状，并承承担本案案的全部部诉讼费费用。案例二：李先生将将电动车车停放在在小区7、8号楼之间间的空地地处，第第二天却却发现车车辆不翼翼而飞，经查实实，车辆辆当晚被被盗，案案发现场场不远处处小区外外墙的铁铁栏杆被被人破坏坏。于是是李先生生通过110报案。但但是李先先生认为为物业公公司在管管理过程程中有过过失，所所以才使使自己车车辆被盗盗，于是是将物

18、业业公司告告上法院院，要求求其给予予赔偿。分析：（1）业主观观点：车车辆是在在小区内内丢失，虽然已已经报案案，但物物业公司司收取有有费用，未尽到到治安管管理职责责，小区区的防护护栏没有有起到防防护作用用，致使使车辆被被盗。故故起诉要要求物业业公司赔赔偿电动动车购车车款及其其他费用用等及承承担诉讼讼费用。（2）物业公公司：李李先生是是在小区区居住，我公司司是为该该小区提提供物业业服务，虽交有有物业费费，但仅仅是采取取安全防防范措施施维持小小区内的的治安秩秩序；另另外，小小区为住住户提供供有停放放车辆的的场所，李先生生任意停停放车辆辆的后果果应由其其自负。车辆被被盗属刑刑事案件件，与公公司无关关。

19、故不不同意此此诉讼请请求。分析：（3）法院认认为：物物业公司司收取物物业管理理费后有有义务对对公共区区域建筑筑及其公公用设备备、设施施、绿化化、卫生生、交通通、治安安和环境境等项目目开展日日常维护护、修缮缮、整治治服务等等物业管管理。但但作为物物业管理理者其对对管理范范围内发发生的行行为、事事件仅承承担相应应的法律律责任，不应任任意加重重其所负负责任。 因此此，驳回回李先生生的全部部诉讼请请求。案例三：林先生是是小区内内一位业业主，前前不久，他发现现小区里里一块花花园荒废废了，就就把那块块地开辟辟成菜地地种植蔬蔬菜准备备自用。物业公公司在发发现这一一情况后后及时找找到林先先生，要要求其把把菜地处处理掉，物业公公司重新新恢复成成花园。林先生