物业管理常识与法规

1、 物业管理常识与法规 第一篇物业管理理行业发发展现状状与基础础知识物业管理理的起源源世界物业业管理的的起源19世纪纪60年年代，英英国奥威威娅希希尔（clV Hill）开始了物物业管理理的探索索。1908年美国摩摩天大楼楼，乔治治A霍尔特建建立了芝芝加哥建建筑物管管理人员员组织（CBMOCHICAGObuilding managers organization）。专业物业业管理组组织诞生生。1911年全国国性的业业主组织织建筑筑物业主主组织（Boo-Buildingowners organization）.第一个建建筑物业业主与管管理人员员协会（行业协协会）物业管理理的起源源香港物业业管理起起

2、源在香港，1959年一一场大火火烧得五五万人无无家可归归。公共共房屋制制度开始始引进。年，香港多层建建筑物条条例实实行。物业管理理在香港港正式成成为一种种重要的的行业。物业管理理的起源源我国（大大陆）的的物业管管理起源源1981年月月日日，深圳圳物业管管理公司司成立，开始了了社会化化、专业业化、企企业化的的物业管管理。1996年，行行业内开开始采用用招标决决定物业业小区的的管理公公司的选选择。这这就是著著名的鹿鹿丹村招招标。物业管理理原则：、业主主自治与与专业管管理相结结合。、两权权分离，所有权权和经营营权相分分离。、综合合管理原原则，实实现以区区养区，提供专专业化服服务，发发展为“一业为为主

3、，多多种经营营”。物业管理理行业发发展现状状一物业管理理整体市市场尚未未发展成成熟。物业管理理市场以以深圳市市为龙头头，上海海、北京京并立的的大城市市物业管管理市场场较为成成熟；其其它沿海海各大城城市及各各省会城城市的物物业管理理市场略略具稚形形；内地地城市物物业管理理市场则则刚刚起起步。随着全国国住宅房房地产业业的持续续发展，物业管管理行业业日益成成为在人人们生活活中占重重要地位位的服务务行业。全国的物物业管理理行业法法规尚不不健全，制约了了物业管管理行业业的发展展，有待待进一步步改进。物业管理理行业发发展现状状二国外物业业管理公公司对大大陆市场场虎视眈眈眈，一一些著名名的物业业管理公公司（

4、如如魏理仕仕、戴德德良行）已经占占据重要要位置。国内物业业管理公公司数量量众多，规模偏偏小，力力量薄弱弱，竞争争日趋激激烈。国内有名名的物业业管理公公司：万万科、中中海、金金地、长长城、陆陆家嘴等等，各逞逞一方雄雄势，独独领一时时风骚。民营、私私营物业业管理企企业机动动灵活，活力超超常，竞竞争潜力力巨大。物业和物物业管理理什么叫物物业？物业是指指已建成成并交付付使用的的住宅、工业厂厂房、商商业用房房等建筑筑物及其其附属的的设施、设备和和相关场场地。什么叫物物业管理理？是指由专专业机构构或公司司，按照照合同或或契约，接受业业主（用用户）的的委托，按照市市场经营营方式，运用现现代管理理方法和和技术

5、，为使物物业充分分发挥其其使用价价值和经经济效益益而对物物业本身身及其业业主（用用户）进进行管理理并提供供综合服服务.物业管理理公司：是依法设设立的从从事物业业管理服服务的企企业法人人。物业管理理常见名名词解析析物业专营营公司：指接受物物业管理理公司的的委托，承担住住宅区的的机电设设备、清清洁卫生生、园林林绿化、维修工工程、保保安服务务等专项项维修养养护管理理业务的的机构。住宅区：是指以住住宅为主主，并有有相应配配套公用用设施及及非住宅宅房屋的的居住区区。业主：是指住宅宅区内住住宅和非非住宅房房屋的所所有权人人。物业管理理常见名名词解析析使用人：指使用物物业的人人，包括括业主与与非业主主使用人

6、人。入住：是指入住住人收到到书面入入住（入入伙）通通知并办办理完结结相应手手续；入入住人收收到入住住（入伙伙）通知知后在限限定期限限内不办办理相应应手续的的，视为为入住。业主公约：是指业主主承诺的的，对全全体业主主具有约约束力的的，有关关业主在在住宅区区使用、维护物物业及其其管理等等方面权权利义务务的行为为守则。物业管理理常见名名词解析析自用部位位：指户门以以内、毗毗连部位位以外的的全部自自用部位位、设施施和设备备，包括括自用阳阳台、门门、窗、防盗网网，室内内自用隔隔墙、墙墙（板）面等。共用部位位：指结构相相连或具具有共有有、共用用性质的的部位、设施和和设备，包括：房屋的的承重结结构部位位（包

7、括括基础、屋盖、梁、柱柱、墙体体等）、搞震结结构部位位（包括括构造柱柱、梁、墙墙等）、外墙面面、楼梯梯间、公公共通道道、门厅厅、屋面面、本体体共用排排烟道（管）电电梯、机机电设备备、本体体消防设设施等。物业管理理常见名名词解析析毗连部位位：指房屋本本体中不不属于共共用部位位和自用用部位的的部位、设施和和设备。住宅区的的专用房房屋指开发建建设单位位在移交交住宅区区时，按按市政府府规定的的比例以以同期市市政府微微利价格格向业主主委员会会提供的的部分商商业用房房以及按按市政府府有关规规定以建建造成本本价提供供的住宅宅区物业业管理用用房，两两者的产产权属该该住宅区区全体业业主共有有。物业管理理公司到到

8、底做什什么？一、常规规性的公公共服务务1、建筑筑物本体体的养护护与维修修2、房屋屋共用设设施、设设备、场场地的养养护与维维修；3、环境境卫生管管理服务务；4、绿化化管理服服务；5、安全全防范服服务；6、消防防管理；7、车辆辆停放及及其场地地的管理理8、公共共代办性性质的服服务物业管理理公司到到底做什什么？二、专项项服务（特约服服务）1、日常常生活类类2、商业业服务类类3、文化化教育卫卫生体育育类4、中介介服务类类管理服务务总收入入的主要要来源1.部分分商业用用房租金金；2.公用用设施、设备和和公共场场所（地地）的经经营收入入；3.向业业主收取取管理服服务费；4.住宅宅区的其其他合法法收入。管理

9、服务务费的基基本开支支1、住宅宅区公用用设施、设备和和公共场场所的日日常管理理、维修修和养护护费用；2、物业业管理公公司的人人员工资资、福利利及办公公费用；3、聘请请的专营营公司及及其他聘聘请人员员的费用用，如聘聘请电梯梯公司保保养电梯梯；4、住宅宅区必要要的社区区文化活活动费用用；5、住宅宅区公用用设施、设备和和公共场场所的保保险费用用和法定定税费。物业管理理的工作作阶段一、前期期准备阶阶段1、规划划、建设设、施工工期介入入2、制定定物业管管理方案案3、组织织架构的的设置和和人员编编制4、人员员的选聘聘和培训训5、规章章制度的的制定二、物业业管理启启动阶段段1、接管管验收接管验收收是房管管部

10、门对对接管和和收管建建设单位位移交的的新建房房和实行行产权转转移的原原有房屋屋所进行行的验收收。凡依依约托管管与单位位自有房房屋的接接管，可可参照房屋接接管标准准执行行。物业业管理公公司管理理的业主主房屋是是依约托托管，故故可参照照接管验验收标准准验收。2、业主主入伙楼宇入伙伙是指业业主或使使用人进进房入住住，是物物业管理理公司与与业户的的首次接接触，标标志着物物业管理理工作逐逐步展开开。3、各种种档案资资料的建建立三、正常常期运作作阶段1、日常常管理与与服务保安、维维修、养养护、绿绿化、卫卫生、停停车场、社区文文化2、系统统内外部部环境的的协调管理制度度、业主主委员会会与物业业管理、行业主主管与社社会公共共关系3、持续续改善不不断提高高物业管理理其它相相关知识识物业的分分类物业管理理公司取取得物业业管理权权的主要要途径是：投标标；协议议；自管管目前最新新优秀示示范物业业标准分分几个类类型进行行考评：大厦；工业区区；住宅宅小区目前最新新优秀示示范物业业标准有有哪几个个方面考考评内容容？第二篇物业管理理法律法法规及行业规范范物业管理理法律法法规中国物业业服务管管理条例例，即将将出台。各地物业业管理依依各地的的物业管管理条例例；深圳经经济特区区住宅区区物业管管理条例例深圳经经济特区区住宅区区物业管管理条例例实施施细则深圳经经济特区