物业管理的法律知识

1、 物业管理的法律知识第一节物物业业管理法法律关系系的主体体业主与非非业主主使用人人一业主主业主的权权利（条条例）业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务；（二二）提议议召开业业主大会会会议，并就物物业管理理的有关关事项提提出建议议；（三三）提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议；（四四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；（五五）选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权；（六六）监督督业主委委员会的的工作；（七）监督物物业管理理企业履履行物业业服务合合同（通通过监监督督）；（八）对

2、对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；（九）监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金（以下简简称专项项维修资资金）的的管理和和使用；（十）法律、法规规规定的其其他权利利。业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵遵守业主主公约、业主大大会议事事规则；（二）遵守物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；（三）执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；（四）按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五五）按时时

3、交纳物物业服务务费用；（六）法律、法规规规定的其其他义务务。二业主主大会由物业管管理区域域内全体体业主组组成，代代表全体体业主行行使本区区域物业业管理权权力的组组织。另一种形形式：业业主代表表大会业主（代代表）大大会的召召开：但应当有有物业管管理区域域内持有有12以上投票票权的业业主参加加。业业主大会会作出决决定，必必须经与与会业主主所持投投票权12以上通过过。业主大会会作出制制定和修修改业主主公约、业主大大会议事事规则，选聘和和解聘物物业管理理企业，专项维维修资金金使用和和续筹方方案的决决定，必必须经物物业管理理区域内内全体业业主所持持投票权权23以上通过过。业主大会会的职责责：（一）制制定

4、、修修改业主主公约和和业主大大会议事事规则；（二）选选举、更更换业主主委员会会委员，监督业业主委员员会的工工作；（三）选选聘、解解聘物业业管理企企业；（四）决决定专项项维修资资金使用用续筹方方案，监监督实施施；（五）制制定、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（六）法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他有关物物业管理理的职责责。首次业主主大会的的召开：由行政主主管部门门指导召召集组织织例行业主主大会的的召开：由业主委委员会负负责业主大会会一般每每年至少少召开一一次；特殊情况况下可召召开临时

5、时业主大大会（20%）。业主大会会闭会期期间，由由业主委委员会代代行职责责。三业主主委员会会业主委员员会：业业主大会会的执行行机构。由业主（代表）大会选选举产生生。（一）业业主委员员会宗旨旨代表业主主利益，维护业业主合法法权益，为业主主创造良良好生活活、工作作环境。（二）业业主委员员会的职职责（一）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；（二）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同；（三）及及时了解解业主、物业使使用人的的意见和和建议，监督和和协助物物业管理理企业履履行物业业服务合合同；（四）监监督业主主公约的的实施；（五）业业主大会会赋予的的其

6、他职职责。（三）业业主委员员会议一般定期期召开，也可临临时召集集，半数数以上出出席委员员通过的的决议、决定有有效。（四）业业主委员员会须遵遵守的原原则（1）及时时答复议议案，张张贴重要要事项；（2）所所有决议议决定议议案不得得违反政政策法规规；（3）提提请物业业管理单单位及政政府有关关部门处处理的事事项以书面形形式送达达；（4）所所办事项项设立专专门的档档案备查查。四非业业主使用用人指合法使使用单位位的租客客、分租租客或其其他人。其权益来来自于法法律、法法规的规规定和业业主公约的授授权。第二节物物业业管理法法律关系系的主体体之一物业业管理经经营人物业管理理经营人人：从事事物业管管理的企企业或组

7、组织。需取得：经营资资格管理资格格物业管理理经营人人主体资资格（现现状）：（1）独独立法人人资格（2）附附属于某某法人企企业的分分支机构构一物业业管理公公司的法法律地位位（一）物物业管理理公司是是企业法法人有一般企企业法人人的共同同特征（二）物物业管理理公司与与业主和和非业主主使用人人的关系系总体关系系：平等的民民事法律律关系（以合同同的订立立为基础础：即合合同关系系）具体地说说：与业主：委托被委委托、服服务被服服务的关关系与非业主主使用人人：服务被服服务的关关系（三）物物业管理理公司现现今承担担了某些些城市管管理职能能二对物物业管理理公司的的法律规规制（一）物物业管理理企业的的资质条条件四级

8、资质质：一、二、三及临临时资质质资质要求求：1注册册资本2一定定资质的的管理人人员、技技术人员员3管理理物业类类型4管理理物业规规模5获奖奖情况6企业业管理制制度与财财务管理理制度7维修修基金及及使用制制度（二）物物业管理理从业人人员应具具备的条条件业务知识识、工作作经验、思想品品德合格格。企业经理理采取集集中定点点培训部门经理理、管理理员各地地组织培培训培训合格格：颁发发“岗位位培训合合格证书书”思想、职职业道德德、工作作经历能能力绩等等合格：颁发“岗岗位合格格证书”第三节物物业业管理法法律关系系的客体体一建筑筑物的所所有权类类型（一）专专有部分分私人独占占的部分分，其权权力行使使具有排排他

9、性（二）共共用部分分1任何何人不可可将其改改做他用用、自用用（特批批除外）2不干干扰他人人使用，不能给给他人造造成滋扰扰或危险险。物业管理理主要指指的是对对共用部部分的管管理、维维修、养养护等公公共性服服务。二物业业管理主主体的行行为规范范（一）分分散业主主的行为为规范依法依约约，不侵侵害集体体，不影影响他人人。（二）非业业主使用用人的行行为规范范几个方面面：对业业主对物业对公共（三）物物业管理理公司的的行为规规范总体要求求：依法守约约、克尽尽职守，处事公正正、服务务到位不失职、失误。第四节物物业业管理法法律关系系的内容容（权利和和义务）一业主主的权利利和义务务（一）业业主的权权利1财产产权：

10、占有权权、使用用权、收收益权、处分权权2提提议权、建议权权、监督督权3决策策权、表表决权4业主主权利的的保留政府或有有关组织织的相关关规定等等，均不不妨碍业业主售卖卖、转让让、租赁赁或以其其他方式式处量、处理其其拥有的的份数。（二）业业主的义义务遵章守规规、交费费、配合合等二物业业管理公公司的权权利和义义务物业管理理公司应应当具备备的权利利内容：（1）有有权采取取完成委委托任务务所必须须的行为为；（2）有有权获得得劳动报报酬；（3）有有权根据据物业管管理合同同制止违违背全体体业主利益益的行为为。（一）物物业管理理公司的的管理权权1管理理权问题题的提出出l物业管理理权产生生的缘由由:(1)分分散

11、产权权业主民民主、统统一管理理物业的的要求(2)社社会分工工与专业业化的要要求业主大会会及业主主委员会会之所以以可以采采取或授授权采取取某些带带有强制制性的手手段，其其依据的的是每个个业主事事先的授授权。2管理理权的来来源物业企业业管理权权的来源源可归结结为：(1)业业主承承诺、合合同体现现（2）行行政管理理机关授授权（二）物物业管理理公司的的义务最大义务务：遵法法守规应尽义务务：依约约尽责第五节物物业业管理的的法律基基础一物业业管理法法律的渊渊源（一）宪宪法（二）法法律公司法、民法通通则、合合同法等等（三）行行政法规规城市私私有房屋屋管理条条例（四）地地方性法法规广东省省物业管管理条例例（五）部部门规章章及地方方性规章章二物业业管理法法律责任任指由于违违反物业业管理法法律规范范而应当当承担的的法律后后果。法律责任任的前提提：违法行为为承担法律律责任的的结果：法律制裁裁物业管理理违法行行为的构构成要件件：（一）违违法性（二）危危害性（三）可可罚性以上三者者同时具具备，才才能由当当事人承承担法律律责任物业管理理法律责责任的种种类