设计优化工作指引

1、设计优化工作指引1 设计优化的工作内容产品市场定位确定后，在确保产品的安全性及使用功能的前提下，通过从项目规划方案到施工图设计全过程设计优化，达到合理降低工程成本的目的。设计优化包括规划、建筑、结构、电气、给排水、采暖通风及空气调节、弱电智能化等专业优化。2 设计优化的责任划分2.1 原则上集团规划院是所有商业项目的设计优化的责任部门，相关部门专业工程师进行配合。2.1.1 部分项目如确定由项目公司进行设计优化，须在制定项目计划时报集团规划院、成本质量控制部批准后实施。由项目公司负责时，项目公司开发设计部作为设计优化的责任部门，工程（配套）部及成本控制部作为配合部门，主管设计的副总经理为责任人

2、。开发设计部负责组织设计优化工作；工程（配套）部专业工程师负责相关专业的设计优化工作，成本控制部负责相关材料含量指标的搜集、统计及测算，为确定限额设计指标提供技术支持，参加设计合同执行的经济性评价。2.1.2 集团规划院负责进行设计优化时，集团规划院作为设计优化责任部门，成本质量控制部作为配合部门，规划院院长为责任人。集团规划院负责组织设计优化工作；集团成本控制部控制负责材料含量指标的搜集、统计及测算，负责跟踪落实限额设计指标的执行。必要时为项目公司设计优化工作提供工作指导及技术支持。3 设计优化的工作方法3.1 设计优化的事前控制3.1.1规划院及成本质量控制部应配合发展部进行前期土地谈判的

3、工作，尽量在土地洽谈时即明确有关配套设施的详细技术条件与交接界面，减少后期控制的压力。3.1.2 采取招标方式选择设计单位，承诺实行限额设计是设计单位入围的必要条件。设计招标经办部门规划院牵头组织对设计单位的考察，项目公司工程（配套）部、成本控制部派人参加。考察内容包括但不限于设计资质、设计业绩、服务意识、成本控制意识及设计组织管理体系。要求考察设计单位进行限额设计的相关案例。在有条件的情况下，须在评标时考察限额设计指标（由成本控制部控制提供），并体现在合同中。3.2 设计优化的事中控制3.2.1 规划方案阶段，专业工程师应参加设计优化工作，该阶段设计优化重点是控制低效资产（如人防地下室、地下

4、停车库、中小学、幼儿园及设备用房等配套设施）的面积，合理确定场地标高系统，减少土石方工程量。规划方案的确定详见项目设计管理的相关内容。3.2.2 建筑方案及初步设计阶段，建筑专业人员应重点关注使用面积系数、建筑布局的优化。结构专业人员应重点关注地基处理方案、基础方案、结构方案的优化；电气专业人员重点关注供电方案、系统方案、机房设置及相关技术参数的优化；给排水专业人员应重点关注系统方案及相关技术参数的优化；采暖通风与空气调节专业人员应重点关注系统方案、机房设置、冷热源选择及相关技术参数的优化。方案及初步设计阶段，为了达到设计优化的目的，设计管理经办部门应根据项目的规模和复杂条件，组织各专业的专家

5、论证会，根据实际情况需要，专家论证会可以邀请项目所在地或全国范围内的专家参加，各专业方案必须经过技术经济比较才能最后确定。方案优化必须进行运营与初投资的综合比较，商业管理公司等物业管理部门须参加相关的优化工作。在方案阶段及初步设计阶段，规划院提供项目描述，集团相关部门对此提出意见并汇总后成本部成本控制部根据项目描述提供项目成本指导，或限额设计指标。3.2.3 施工图设计阶段，通过设计跟进、检查及交流，使设计单位的设计工作符合设计任务书的要求，同时督促设计单位落实限额设计指标。3.2.4 在设备招标阶段，成本控制部组织由规划院、商业管理公司、项目管理中心、项目公司等部门共同参与的设备选型评审会，确保设备选型符合良好的性价比。3.2.5 有扩大地下室的工程，景观设计尽量与建筑设计同时进行，便于地下室的工程成本控制。3.2.6 城市综合体项目或商业项目的三边工程，如果施工图设计开始时，招商还未确定，设计优化时应充分考虑到招商时进驻商家的变化，留有适当的安全储备，尽量避免改造造成的浪费。3.2.7 在正式施工图出图之前，设计单位应提供白图，供甲方完成图纸的审查工作。图纸审查包括技术性审查和经济性审查。专业性很强而集团范围内无相关审查人员时，可外聘专家