TOC-经典理论和案例课件

1、TOC-经典理论和案例TOC-经典理论和案例什么是TOC理论约束理论瓶颈管理理论木桶原理短板目标TOC理论的核心专注什么是TOC理论约束理论部门效率系统效率之矛盾订单原物料客戶 传统企业管理之理念订单原物料客戶 TOC产出观之管理理念通常用链条作比喻做链条的人明白了部门效率系统效率之矛盾订单客戶 传统企业管理之理念订单客TOC-经典理论和案例课件TOC-经典理论和案例课件TOC-经典理论和案例课件TOC-经典理论和案例课件PQ售价每件￥90市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每

2、件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之资源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000A、B、C、D各可以是一个部门，一台设备，或者一个人PQ售价每件￥90售价每件￥100DDCACBBA外来零件原典型的答案P产品销售: 100个Q产品销售: 50个总收入=100个*$90+ 50个*$100=$14000原料成本=100个*$45+ 50个*$40=$6500总运营费用=$6000利润=总收入-原料成本合计-运营费用 =$14000-$6500-$6000=$1500典型的答案P产品销售: 100个PQ售价每件￥90市场需求每周1

3、00件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之资源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000一星期最多可赚多少钱？Q的有效产出=50件*(100-20-20) =3000P的有效产出=100件*(90-5-20-20) =4500 总有效产出 7500营运费用 6000 净利 1500PQ售价每件￥90售价每件￥100DDCACBBA外来零件原每周你真的能赚到￥1500吗？ 可用之资源A、B、C、D

4、各一每周工作5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000 讨论能与不能及为什么? 每周你真的能赚到￥1500吗？可用之资源 分析产能资源市场需求 A B C D BP 1001500150015001500（100*15）Q 505001500 250 250 （ 50*30 ）需求产能 2000300017501750可用产能 2400240024002400发现了什么问题？资源B的时间不够，没有足够时间生产全部的P与Q 怎么办？怎么办？分析和计算公司生产能力极限是多少？ 分析产能资源分析和计算公司生产能力极限是多少？如何充分利用系统的产能假如我们无法满足市场需求我们需要做决策

5、！一、接下再说，大不了延迟交货；二、加班加点；三、只接一个订单；四、两个都少接一点； 先分析：那一个产品较赚钱? P 或 Q? PQ售价90100原料45 40边际贡献 45 60标准工时 60 分钟 50 分钟如何充分利用系统的产能假如我们无法满足市场需求我们需要做决决定如何充分利用系统的产能 大家认为Q 更赚钱 P Q售价90100原料45 40边际贡献45 60标准工时 60 分 50 分生产销售所有的Q产品，剩余产能生产与销售P产品。大家都同意么？有人提出相反意见么?结论:决定如何充分利用系统的产能 大家认为Q 更赚钱生产销可用之资源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小时，即每周2

6、400分钟营运费用每周￥6000优先生产Q，再尽量生产PQ的有效产出=50件*(100-20-20) =3000 B需时50*30分=1500分P的有效产出=N件*(90-5-20-20) =2700 N=B剩余900/15分=60 PQ售价每件￥90市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20总有效产出 5700营运费用 6000 净利 -300可用之资源优先生产Q，再尽量生产PQ的有效产出=50件*(1这是何道理？ 是否太出乎

7、意料了？ 为什么？那又当怎么办？ 是否换个产品顺序看看？这是何道理？可用之资源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000P和Q之间，我们应优先处理何者？ P Q 售价 ￥90 ￥100原料 ￥45 ￥40边际收益 ￥45 ￥60 工时 60分 50分PQ售价每件￥90市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之资源P和Q之间，我们应优先处理何者？ 可用之资源A、B、C、D各一每周工作

8、5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000优先生产P，再生产QP的有效产出=100件*(90-45) =4500 B需时100*15分=1500分Q的有效产出=N件*(100-20-20) =1800 N=B剩余900/30分=30件 PQ售价每件￥90市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20总有效产出 6300营运费用 6000 净利 300为什么？可用之资源优先生产P，再生产QP的有效产出=100件*(90

9、为什么？ 奥秘何在？为什么？分析：如何真正有效利用系统的瓶颈如何充分利用系统瓶颈售价原料制约(B)时间投资PQ$90$100$45$4015 分30 分结论：在有瓶颈时， P 产品的每一制约分钟的贡献 T 大于Q产品。 这就是奥妙所在！ 前提是：有瓶颈时！瓶颈 每分钟的有效产出$90 - $4515分$100 - $4030 分$3/每一制约分钟$2/每一制约分钟分析：如何真正有效利用系统的瓶颈如何充分利用系统瓶颈售价原料可用之资源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000P和Q之间，我们应优先处理何者？ P Q 售价 ￥90 ￥100原料 ￥45 ￥

10、40花在瓶颈B 15分 30分的时间PQ售价每件￥90市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20瓶颈每分钟 (90-45)/15 (100-40)/30有效产出 =￥3 =￥2可用之资源P和Q之间，我们应优先处理何者？ PQ售价每件￥90市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20

11、原料3每件￥209137有一位工程师提出改善方案，将2分钟的工作由B转嫁至C，但因为C并不专长处理这新任务，所以要4分钟才能完成。结果会如何呢？还有提高加工速度致产品硬度增加，致使热处理工序增加负担的案例。PQ售价每件￥90售价每件￥100DDCACBBA外来零件原可用之资源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小时，即每周2400分钟营运费用每周￥6000尽量利用B，优先处理P并实行第二位工程师的设计P的有效产出=100件*(90-45) =4500 B需时100*13分=1300分Q的有效产出=N件*(100-20-20) =2340 N=B剩余1100/28分=39件 PQ售价每件￥90

12、市场需求每周100件售价每件￥100市场需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外来零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20913总有效产出 6840营运费用 6000 净利 840可用之资源尽量利用B，优先处理PP的有效产出=100件*(9对P、Q产品案例的分析1、瓶颈的流量决定了系统的流量，瓶颈的损失就是系统的损失，瓶颈的损失是无法挽回的；2、瓶颈的地位高于一切，瓶颈的利益关乎公司整体和全体员工的利益；3、非瓶颈的效益不是真正的效益，因此非瓶颈的效率损失并不造成真正的损失；4、在非瓶颈环节追求效率只是美丽

13、的假象，非瓶颈的效率与整体的效率经常是互为矛盾的；如果大家一起动脑筋，还可有更多的判断。对P、Q产品案例的分析1、瓶颈的流量决定了系统的流量，瓶颈的TOC理论的系统观 一企业是一个由多部门组成的系统；系统的强度（效率），取决于系统中最弱的环节，这就是系统的瓶颈；传统管理理论、实践及考核指标，引导的结果是各部门强度与效率的提高，却忽视系统强度与效率，甚至以牺牲系统的整体强度与效率为代价；系统的整体效率，部门的效率常常是矛盾的；忽视瓶颈环节的存在，忽视瓶颈的保护与充分利用，就是牺牲系统效率；瓶颈环节损失的时间与产出，就是系统整体损失的时间与产出，瓶颈的损失永远无法弥补与挽回（要否讨论一下？）；TO

14、C理论的系统观 一企业是一个由多部门组成的系统；TOC理论的系统观 二非瓶颈环节的损失，并不是真正的损失。同理，非瓶颈环节的效率并不是真正的效率；强调瓶颈的重要性，道理很简单，但找出并解决系统的瓶颈，并不容易。最大障碍是我们的传统思维与习惯，包括传统的成本会计理论；企业系统中，少量瓶颈来自设备产能等物理瓶颈，大量瓶颈来自制度、体制与习惯； TOC理论指导我们用系统观、整体观、逻辑观、动态观分析寻找企业瓶颈，并迅速改善它；瓶颈概念不仅可以帮助我们挖掘潜能，提高产出与速度，还能帮助有新项目的企业合理规划生产线，放弃追求生产线产能的平衡，转而建立瓶颈管理的理念。TOC理论的系统观 二非瓶颈环节的损失

15、，并不是真正的损失。企业内部各部门、车间、工序之间，存在相互依存关系，构成一个系统；推而广之，企业与供应商客户环境之间，构成一个更大的系统；系统中必然存在着瓶颈，或在内部，或在外部，或在硬件，或在软件。通常瓶颈非常隐蔽，不易发现；相互依存的工序之间，只能积累和放大负面因素，不能抵消正、负因素，不能积累更不能放大正面因素。唯一方便和有效的解决之道，就是利用和实行瓶颈管理。企业内部各部门、车间、工序之间，存在相互依存关系，构成一个 TOC的基本概念、内容 TOC理论基本概念全新的管理概念 有效产出 T =销售收入材料成本 库 存 I 库存原材料、在制品、成品 营运费用OE 直接工资、制造费、 管理

16、费分析：以下公式中，哪个参数更重要？ T=（销售价格-材料成本） 单位时间内的销售数量 TOC理论基本概念全新的管理概念 有效产出 T =销售收有效产出世界的新理念有效产出世界里，增加有效产出的流量是第一位的；最大限度降低库存次之；降低营运费用放在最后，因为往往会影响产能。因此第一，千方百计提升有效产出 T；第二，努力设法降低库存 I；第三，在保证前两项的前提下，努力降低 运营费用 OE 有效产出世界的新理念有效产出世界里，增加有效产出的流量是第一TOC理论的基础工具之一聚集五步骤 步骤一: 找出系统制约步骤二: 决定如何充分利用系统制约步骤三: 所有的全力配合步骤二所作的决策步骤四: 打破系

17、统制约步骤五: 如果系统制约在步骤四被打破，回到步骤一。 警告: 不要让惰性成为制约TOC理论的基础工具之一聚集五步骤 第一步：识别约束（找出瓶颈）约束（瓶颈）可能来自企业内部，也可能来自外部，优先处理内部约束约束可能来自物料(Materials)、能力(Capacity)、市场(Market)、政策(Policy)，公司固有的制度、员工的态度、习惯多数情况（80%）约束来自公司政策第一步：识别约束（找出瓶颈）约束（瓶颈）可能来自企业内部，也第二步：开发约束（挖尽瓶颈）使约束资源产能最大化最大程度的利用时间 (取消午餐休息, 加班, 安排熟练工人)加大加工批量 (必须注意区分流转批量)力争满负

18、荷（约束资源前设置时间或库存缓冲）!瓶颈设备前设质量检验，减少无用功象保护黄金一样保护已经通过瓶颈的工件。第二步：开发约束（挖尽瓶颈）使约束资源产能最大化TOC提示：挖尽瓶颈的具体方法提示减少进入约束条件的不合格产品只生产当前必需的产品改正错误的措施和方针生产利润空间最大的产品TOC提示：挖尽瓶颈的具体方法提示减少进入约束条件的不合18条提高瓶颈能力的参考方法瓶颈前留足够库存瓶颈前质量控制与检验瓶颈前提高加工深度瓶颈前预处理降低瓶颈加工难度降低瓶颈加工标准增加轮班利用零碎时间18条提高瓶颈能力的参考方法选用优秀工人增加工人缩短工人作业时间缩短作业时间单元改进工夹具改进模具改进设备改进工艺分担瓶

19、颈压力为瓶颈处配辅助工人选用优秀工人阻止Murphy对生产过程的影响!利用缓冲管理保证瓶颈的利用率 利用装配和发货缓冲保证交货的及时性. 95708060807550120时间缓冲原料原料D2345781需求:每周50个装配缓冲发运缓冲阻止Murphy对生产过程的影响!利用缓冲管理保证瓶颈的利用第三步：服从（迁就瓶颈）非约束资源的安排服从于约束资源的需要利用率和效率不是非约束资源的考核指标正是这一点，使得TOC不单单是一种制造理念，而是一种管理理念或经营理念，可以应用于营销、采购、生产、财务等企业经营各方面协调这是比较困难的一个步骤，因为必须调整企业政策，文化，考核指标，这步也可称为排除局部最

20、优化的步骤。 第三步：服从（迁就瓶颈）非约束资源的安排服从于约束资源的需要其他的一切 服从(同步) 于制约因素9570806050120D8075时间缓冲原料原料D2378145根据到期日和时间缓冲下达生产50个的工作令根据到期日下达生产50个的工作令需求:每周50个第三步：服从（续）其他的一切 服从(同步) 于制约因素957080605012TOC工具之二鼓-缓冲-绳子 (Drum-Buffer-Rope)（DBR）9570805540120D8075鼓缓冲原料原料由 鼓 决定生产计划 由 缓冲保证有效产出 由 绳子控制发料发运缓冲组装缓冲TOC工具之二鼓-缓冲-绳子 第四步：提高约束产能（

21、突破瓶颈）如果经过第二、第三步后产能仍不满足，考虑增加产能，如增加设备、安排外协加工等一般人常将第二步与第四步等同起来，但在提高之前先开发是非常重要的一般情况下第二、三步可以满足需求，不要轻易增加投资第四步：提高约束产能（突破瓶颈）如果经过第二、第三步后产能仍第五步：返回第一步（从头再来）识别一个约束后，企业要调整一系列政策经过一轮循环后，可能产生新的瓶颈于是回到起点，找出新的瓶颈并克服它不要让人的惰性成为新的瓶颈第五步：返回第一步（从头再来）识别一个约束后，企业要调整一系 神奇的可行愿景TOC-经典理论和案例课件物业管理师物业经营管理主讲：袁伟智物业管理师物业经营管理主讲：袁伟智单项选择题1

22、.建筑规模一般在1-3万平方米之间，以中 型百货公司为其主要租户的零售商业物业是（ ）。 A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场单项选择题2. 物业设施管理的服务对象是（ ）。 A. 大型房地产开发企业 B. 拥有房地产的大型房地产代理机构 C. 拥有房地产的非房地产企业或机构 D. 集策划、咨询、开发、运营与管理于一体的综合性房地产企业2. 物业设施管理的服务对象是（ ）。 3.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（）的控制。 A.成本和收益B.支出和费用C.成本和费用D.费用和租金TOC-经典理论和案例课件4. 下列物业中，不属于物业经营

23、管理对象的是（ ）。 A.寺庙 B.加油站C.游乐场 D.宾馆5. 一个住宅小区周边新建了一个垃圾处理厂，该小区的房子大幅度贬值，房地产投资者因此而受损。这说明房地产投资具有（ ）。 A. 固定性 B.适应性C. 相互影响性 D.政策影响性4. 下列物业中，不属于物业经营管理对象的是（ ）6. 关于房地产经济寿命表述，正确的是（ ）。 A经济寿命一般长于自然寿命B如果房地产维护状况良好，并进行了合理的改造，较长自然寿命可以让投资者获得数个经济寿命C经济寿命是指房地产从开始使用到可以获得最大利润的时间D对于商业房产来说，经济寿命就等于自然寿命TOC-经典理论和案例课件7. 房地产投资的弊端不包括

24、（ ）。 A. 投资回报率低 B.流动性差C. 投资回收期长 D.需要专门的知识和经验8. 房地产属于非货币资产，销售过程复杂，交易成本高，从而使得房地产具有（ ）。 A. 市场供求风险 B. 变现风险 C. 周期风险 D. 或然损失风险7. 房地产投资的弊端不包括（ ）。 9. 某人将40万元存于银行，银行的年利率为6.12%，3年之后，该人可以获得利息为（ ）元（银行存款为单利计息）。A. 73440 B.78026C.473440 D.478026TOC-经典理论和案例课件10. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，错误的是（ ）。 A准备金又称大修理基金B税前现金流中不包含准备金C常用

25、于支付物业经营过程中的资本性支出D物业管理条例将准备金叫做“专项维修资金”10. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，错误的是（ 11. 某人以14万元的价格购买了一辆小轿车，三个月后发现该小轿车的价格已近跌到12万元。这属于设备的（ ）。 A. 第一类有形磨损 B.第二类有形磨损C. 第一类无形磨损 D.第二类无形磨损 11. 某人以14万元的价格购买了一辆小轿车，三个月后发现该12. 关于家庭人口规模对物业价格的影响，正确的是（）。 A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势 B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势 C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定 D.随

26、着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势12. 关于家庭人口规模对物业价格的影响，正确的是（）。13在房地产估价的市场法中，所选取的可比实例（ ）。 A越多越好 B只要有2个以上即可C一般为3-10个 D至少为10个14. 当预期某国的货币会升值时，在其他因素不变的情况下，该国的房地产会（）。 A.上涨 B.下降C.不变 D.难以确定13在房地产估价的市场法中，所选取的可比实例（ ）。15.下列物业中，最适用于成本法进行评估的物业是（）。 A. 商铺 B. 写字楼 C. 某大学的教学楼 D. 度假村16. 一个设备价格为15万元，可以使用10年，残值率为8%，若使用直线折旧法，使用3年之后该

27、设备的余值为（ ）元。A. 4.14 B. 5.84C. 9.66 D. 10.8615.下列物业中，最适用于成本法进行评估的物业是（）。 17关于物业管理长期计划的说法，正确的是（ ）。A属于战术层次的计划B通常以物业管理企业与业主签署和委托管理合同约定的合同有效期为周期C通常以35年为周期D通常以物业的剩余使用寿命为限17关于物业管理长期计划的说法，正确的是（ ）。18.某市房地产的吸纳率为20%，则吸纳周期为（）。 A. 0.2年 B.2年 C. 5年 D.10年19.政府对房地产市场干预的目标不包括（ ）A引导新建项目位置选择B满足特殊群体的需要C保证为各类生活需要提供适当的入住空间D

28、控制房地产的价格18.某市房地产的吸纳率为20%，则吸纳周期为（）。20.关于房屋租赁的特点的表述，错误的是（ ）。A. 房屋租赁不转移房屋的所有权 B. 租赁关系伴随着房屋所有权的转移而终止C. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人D. 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系20.关于房屋租赁的特点的表述，错误的是（ ）。21. 在租约签订前、执行中和租约期满后，始终贯穿的工作是（ ）。 A. 租赁方案的制定 B. 租户关系的管理C. 物业市场的营销 D. 房屋空间的收回22. 在租赁管理中，租约期满时的主要工作内容包括（ ）。A.制定租赁方案与策略 B.收取租金C.租金结算 D.租金确定21.

29、 在租约签订前、执行中和租约期满后，始终贯穿的工作是（23. 租赁管理的核心内容是（ ）。A租约谈判B租金确定C可出租面积的确定 D租户选择23. 租赁管理的核心内容是（ ）。24. 关于租金调整的表述，正确的是（）。 A. 对于任何客户，租金都应该随着市场变化随时进行调整 B. 对于租期较短的客户，租金在租期中一般保持不变，当续租的时候，租金也应该保持不变C. 对于租期较长的客户，租金在租期中应该保持不变D. 对于租期较长的客户，应该对租期中租金如何进行调整进行约定24. 关于租金调整的表述，正确的是（）。 25. 租赁合同的条款的基本条款不包括（ ）。A租赁期限 B房屋的市场价格C修缮责任

30、 D转租的约定26. 实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设（ ），直接将其计入管理费用。A. 直接人工费 B. 直接材料费C. 财务费用 D. 间接费用25. 租赁合同的条款的基本条款不包括（ ）。27. 保安的人身保险费计入（ ）。A. 人工费B. 保安费C. 办公费D. 保险费28. 关于营业成本和期间费用的说法，正确的是（ ）。 A. 期间费用是企业的直接消耗 B. 物业管理单位人员的工资一般都被计入期间费用C. 期间费用直接计入当期损益 D. 成本在收益实现前或实现后均可以得到补偿27. 保安的人身保险费计入（ ）。29. 成本控制的原则不包括（）。A. 讲求经济效益B.

31、责权利相结合C. 重点控制，抓大放小D. 例外管理30物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ ）。 A营业成本B管理费用C营业成本或管理费用D递延资产29. 成本控制的原则不包括（）。31. 物业管理企业成本预算编制方式“二下一上式”中的“一上”是指（ ）。 A. 上报物业管理企业财务部门 B. 上报所在的房地产行政主管部门C. 上报物业的业主D. 上报物业管理企业的董事会32. 在招标过程中，标的编制的依据是（ ）。A. 物业租金B. 物业价格C. 物业服务成本D. 物业管理的目标31. 物业管理企业成本预算编制方式“二下一上式”中的“一上33.保险一般原则中的近因原则是指（

32、）。 A.对风险承担补偿的责任B.与保险标的有直接的利益关系C.促成风险损失的最直接的原因D.促成风险损失的时间上最近的原因34. 前期物业服务合同具有的特征不包括（）。 A. 具有过渡性B. 在本质上是一种委托合同C. 是一种要式合同D. 由建设单位和物业管理企业签订33.保险一般原则中的近因原则是指（）。 35. 物业企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，相应的处理措施不包括（ ）。A. 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款B. 情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书C. 委托所得的收益，由政府没收D. 如果

33、给业主造成损失，依法承担赔偿责任35. 物业企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给36. 保险的当事人不包括（ ）。 A. 保险人 B. 受益人C. 投保人D. 被保险人37. 下面指标中，属于物业管理绩效评价基本指标的是（ ）。A.资产负债率 B.主营业务利润率C.盈余现金保障倍数 D.成本费用利润率36. 保险的当事人不包括（ ）。 38下列选项中，不属于物业管理企业财务报表的主表的是（ ）。 A资产负债表 B利润表C成本表 D利润分配表39. 在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的成本和较小的风险获得资金，这是（ ）管理的具体目标。A.筹资 B.运用C.分配 D.回收38

34、下列选项中，不属于物业管理企业财务报表的主表的是（ 40.可以反映物业管理企业在一定时期经营成果的报表是（ ）。 A. 利润表 B. 资产负债表C. 现金流量表 D.成本报表41. 评价物业服务企业资本经营效益的核心指标是（ ）。 A. 成本费用利润率 B. 财务内部收益率C. 净资产利润率 D. 主营业务利润率40.可以反映物业管理企业在一定时期经营成果的报表是（ 42当（ ）大于市场利率的时候，表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营。 A资产负债率B营业增长率C总资产报酬率D盈余先进保障倍数42当（ ）大于市场利率的时候，表明企业可以充分利用财务43. 某物业服务企业2007年利润为6

35、0万元，2010年利润为80万元，该企业三年利润平均增长率为（ ）。A9.06%B10.06%C11.06%D11.11%TOC-经典理论和案例课件44写字楼使用者在写字楼内最基本的三个行为是工作、进餐和（ ）。A. 休息 B. 购物C. 娱乐 D. 运动45. 将主要的大店放在主要通道的两端，在连接通道中间布置很多小的商店，这样做的理论基础是（ ）。A.中心地理论 B.同类零售店聚集理论C.市场区位论 D.需求的外部效应理论TOC-经典理论和案例课件46写字楼物业管理的微观目标是（ ）。A写字楼物业管理处各部门的岗位目标 B收益部分使用率最大化C物业的保值率和增值率最大化D所有人与使用人的满

36、意率最大化47. 现代购物中心诞生于（）。A. 20世纪的美国B. 19世纪的法国C. 20世纪的英国D. 19世纪的德国46写字楼物业管理的微观目标是（ ）。48. 写字楼物业管理的内容不包括（）。 A. 写字楼物业市场营销 B. 租金收取办法的制订C. 协调业主和政府的关系D. 组织与控制49. 我国处置不良物业资产的主要目标是（）。A.最大限度地出售不良物业资产，减少损失B.严格控制国有资产流失C.最大限度地进行资产重组D.最大限度提高不良资产的市场价值 TOC-经典理论和案例课件50. 组合投资管理的最后一个步骤是（）。 A. 构建投资组合 B. 投资组合的绩效评估C. 投资组合的调整

37、 D. 投资分析51. 物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A.设施管理 B.运行管理C.价值管理 D.资产管理50. 组合投资管理的最后一个步骤是（）。 52.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（ ）。A.区域购物中心 B.市级购物中心C.地区购物商场 D.居住区商场52.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多53. 当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（）。A.可能成交 B.不可能成交C.取决于卖方的讨价还价能力 D.无法确定54

38、.（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A理论价格 B总价格 C市场价格 D单位价格53. 当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时55.当住宅开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，住宅的供给会（）。 A.增加 B.减少C.不变 D.不确定56. 在物业经营管理的成本管理中，固定预算的缺点主要表现在（）。A.难以实现费用支出效益的最大化，且难以调动员工控制费用的积极性B.编制成本高C.预算编制给员工过大的压力D.预算编制较为简捷 55.当住宅开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，住宅的供给57. 保险索赔时效从（ ）起计算。A.保险事故发生之日

39、或投保人或其代理人知情之日B.投保人通知之日C.保险公司派人查看事故现场之日D.投保人提出索赔之日TOC-经典理论和案例课件58. 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，（ ）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。 A业主委员会B物业建设单位C物业设计单位D居委会58. 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业59. 物业管理企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用，这种风险控制手段称为（ ）。 A.回避 B.保留C.预防 D.转移60. 属于物业管理绩效评价中的发展能力状况指标的是（ ）。 A.营业增

40、长率 B.资产负债率C.流动资产周转率 D.总资产报酬率59. 物业管理企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而 多项选择题1. 物业资产管理的主要职责包括（ ）。A. 持有/出售物业分析 B. 物业更新改造等主要开支决策 C. 资本性支出计划D. 控制运营成本 E. 监控物业绩效 多项选择题1. 物业资产管理的主要职责包括（ ）。2. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述错误的有（ ）。A物业经营管理活动不涉及对物业本身的维修、养护、管理B传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。D收益性物业完全可以通过物业

41、经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。2. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述错误的有（ 3零售商业物业策略与运行管理的内容包括（ ）。A设备实施的维护B. 市场需求分析C. 租金租约的确定及调整 D. 经营业态和租户的选择 E. 公共秩序维护3零售商业物业策略与运行管理的内容包括（ ）。4. 下列房地产投资的风险中，属于系统风险的有（ ）。A未来经营费用风险B通货膨胀风险C周期风险D市场供求风险E比较风险TOC-经典理论和案例课件5. 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ）

42、。A.固定资产投资方向调节税B.经营税金及附加C.城镇土地使用税D.房产税E.企业所得税5. 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ）6. 设备更新的特点有（ ）。A. 其核心工作是确定设备的经济寿命B. 只考虑未来发生的现金流量C. 只比较设备的费用D. 以无形磨损的最小化为原则E. 以费用年值法为主6. 设备更新的特点有（ ）。7运用收益法估价的步骤一般包括（ ）。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算出收益价格E减去折旧求取物业价格7运用收益法估价的步骤一般包括（ ）。8. 在构建房地产组合投资中，详细的投资分析必不可少，其内容包括（ ）。 A.社会文化趋势分析 B.宏观经济分析C.行业分析 D.准备投资的物业分析E.投资绩效评估8. 在构建房地产组合投资中，详细的投资分析必不可少，其内容9. 关于居民收入因素对物业价格影响的表述中，正确的有（ ）。A低收入者收入的增加会极大地推动物业价格的上升B中收入者收入的增加对物业价格的上涨影响显著C高收入者收入的增加对物业价格的影响有限D高收入者如果将储蓄用于投资