仓储公司租赁合同的适用概述

1、租赁合同的适用 南储云南分公司 法务专员 姓名： 陈燕培训对象象及目的的：1、主要要针对在在职管理理人员；2、培训训课时2小时；3、目的的：由于于租赁合合同是我我司在融融资业务务操作以以及办公公生活中中不可缺缺少的一一部分，通过今今天的培培训能够够让大家家更多的的了解租租赁合同同的适用用。概要一、租赁赁合同的的概念及及相关法法条规定定二、重点点讲解房房屋租赁赁合同 是指出租租人将租租赁物交交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的的合同。一、租赁赁合同的的概念：二、租赁赁合同订订立方式式：合同法法215条规规定：租租赁期限限满6个个月以上上，应当当采用书书面形式式订立。当事人人未采用用书

2、面形形式订立立的，视视为不定期租租赁。可见租期期不满6个月的的租赁合合同可以以不采取取书面的的形式订订立。三、租赁赁期限合同法法第214条条规定：租赁期期限不得得超过20年，超过部部分无效效。租赁期限限届满，当事人人可以续续订租赁赁合同，但是约约定的租租赁期限限自续订订之日起起不得超超过20年。第232条规定定：当时时人租期期没有约约定或约约定不明明确，依依照本法法第61条的规规定仍不不能明确确的，视视为不定期租租赁。第236条规定定：租赁赁期间届届满，承承租人继继续使用用租赁物物，出租租人没有有提出异异议的，原租赁赁合同继继续有效效，但租租赁期限限为不定期。什么是不不定期租租赁？一、不定定期

3、租赁赁合同是是指租赁赁期限不不确定的的合同，以及经经双方补补充约定定或按合合同条款款或交易易习惯也也不能明明确期限限的情形形。二、不定定期租赁赁的产生生有三种种情形：三、处理理方式：当事人可可以随时时解除合合同，但但是出租租人解除除合同应应该在合合同期限限之前通通知承租租人。房屋租赁赁合同房屋租赁赁合同无无效的情情形有三三种：1、出租人就就未取得得建设工工程规划划许可证证或者未未按照建建设工程程规划许许可证的的规定建建设的房房屋。但但在一审审法庭辩辩论终结结前取得得许可证证或者经经批准的的，租赁赁合同有有效。2、就未未经批准准或者未未按照批批准内容容建设的的临时建建筑所订订立的租租赁合同同无效

4、。但在一一审法庭庭辩论终终结前经经主管部部门批准准建设的的，租赁赁合同有有效。3、承租租人合法法转租的的，转租租期限超超过承租租人剩余余租赁期期限的，人民法法院应当当认定超过部分分的约定无效效重点合同无效效的处理理1、房屋屋交付使使用的，出租人人有权对对无权占占有人返返还房屋屋。2、出租租人有权权请求承承租人参参照合同同约定的的租金标标准支付付房屋占占有使用用费一房数租租的情形形一房数租租是履行行合同，承租人人的确定定，按照照以下顺顺序：1、已经经合法占占有房屋屋的；2、已经经办理登登记备案案手续的的；3、合同同成立在在先的对于不能能取得租租赁房屋屋的承租租人可以以请求解解除合同同，有出出租人

5、承承担违约约责任，赔偿损损失。甲于3月月1日、6月1日、9月1日日分别与与乙、丙丙、丁签签订了出出租房屋屋的书面面合同，但是均均未交付付房屋。丁于9月2日日办理了了房屋租租赁登记记备案手手续。丙丙闻知后后，从甲甲妻处骗取房屋钥匙匙，于9月5日日搬入居居住房屋屋。现在在乙、丙丙、丁均均要求家家履行租租赁合同同，问谁谁可以取取得该租租赁房屋屋？答案：丁丁可以作作为承租租人取得得房屋使使用权。案例根据前述述一房数数租的合合同履行行顺序看看：1、丙虽虽然取得得房屋钥钥匙占有有该租赁赁房屋，但是占占有行为为不合法法，因此此不能向向丙履行行合同；2、丁办办理了房房屋租赁赁备案登登记手续续，乙既既没有登登记

6、备案案也没有有合法占占有房屋屋。因此此由丁作作为承租租人履行行合同。解析1、上述述案例中中若乙丙丙丁中没没有人合合法占有有房屋，也没有有人办理理租赁合合同备案案登记，那么承承租人如如何确定定？2、对于于不能取取得租赁赁房屋的的承租人人怎么办办呢？ 问题衍生生转租一、合法法转租是指经出出租人同同意的转转租。“同意”：明示示的同意意和默示示的同意意。1、“默示同同意”的的在城城镇房屋屋租赁合合同解释释第16条的的规定出出租人知知道或者者应当知知道承租租人转租租，但在在六个月月内未提提出异议议，推定定为同意意转租，其转租租合同有有效。出出租人以以承租人人未经同同意为由由请求解解除合同同或者认认定转租

7、租合同无无效的，人民法法院不予予支持。2、超期期转租未未经出租租人同意意的，超超期部分分的转租租合同无无效。甲将房屋屋出租给给乙，租租期为一一年，合合同约定定乙有权权转租，但对转转租期限限没有明明确。乙乙随即将将房屋转转租给丙丙，租期期为三年年。乙丙丙之间的的转租合合同效力力如何？答案：乙乙丙之间间的转租租合同仅仅在一年年内有效效，超出出的两年年期限转转租无效效案例1、若乙乙在一审审辩论终终结前取取得房屋屋所有权权的，则则乙丙之之间的转转租合同同全部有有效；2、若甲甲事后追追认转租租合同全全部有效效的；3、甲、乙协议议将原租租赁合同同期限延延长至三三年的，则转租租合同全全部有效效。衍生二、非法

8、法转租1、未经经出租人人同意的的转租合合同无效效；2、出租租人取得得了对租租赁合同同的法定定解除权权。城镇房房屋租赁赁合同解解释第第16条条：出租租人知道道或应当当知道承承租人转转租的，但是在在6个月月内没有有提出异异议的，推定为为同意转转租。出出租人丧丧失和租租赁合同同解除权权。3、出租租人解除除合同之之后，有有权直接接请求次次承租人人支付逾逾期腾房房占有使使用费。4、次承承租人可可以要求求承租人人承担违违约责任任、赔偿偿损失所有权变变动的租租赁合同同效力城镇房房屋租赁赁合同解解释第20条条租赁赁房屋在在租赁期期间发生生所有权权变动，承租人人请求房房屋受让让人继续续履行原原租赁合合同的，人民

9、法法院应予予支持（买卖不不破租赁赁）。但但租赁房房屋具有有下列情情形或者者当事人人另有约约定的除除外：（一）房房屋在出出租前已已设立抵抵押权，因抵押押权人实实现抵押押权发生生所有权权变动的的；（二）房房屋在出出租前已已被人民民法院依依法查封封的。甲于2010年年9月1日将其其享有所所有权的的房屋一一套抵押押给银行行办理贷贷款，后后于2010年年10月月1日将将该套房房屋出租租给乙，租赁期期限22年。2012年5月月甲因不不能返还还银行贷贷款，银银行将实实现该套套房屋的的抵押权权。问：1、甲乙乙的租赁赁合同效效力如何何？2、银行行实现抵抵押权，乙的权权利如何何？案例1、根据据合同同法第第214条

10、的规规定：租租赁期限限不能超超过20年。超超过20年的，超过部部分无效效。因此此本案例例中甲乙乙的租赁赁合同只只能在租租赁期限限为20年内有有效，超超过的2年期限限无效。2、房屋在出出租前已已设立抵抵押权，则银行行实现抵抵押权，甲乙的的租赁合合同终止止，不能能继续履履行。（1）如如乙在签签订租赁赁合同时时不知道道该房屋屋已经设设定抵押押的，乙乙可以请请求解除除租赁合合同，并并要求甲甲承担违违约责任任。（2）若若乙在签签订合同同前已经经知道房房屋设定定抵押的的，则银银行实现现抵押权权不能就就行履行行合同的的，乙无无权请求求甲承担担赔偿责责任。乙乙自愿承承担合同同不能履履行的风风险。解析租赁房屋屋

11、致人损损害的赔赔偿责任任2010年7月月，李某某将自有有产权房房屋出租租给张某某使用，双方签签订了房房屋租赁赁合同，租期为为两年。2010年12月，由由于暖气气管接头头处爆裂裂，致使使张某承承租的房房屋暖气气跑水，并将楼楼下邻居居家浸泡泡，损失失两万余余元。双双方为赔赔偿事宜宜发生争争议。问，该损损失应由由谁来承承担?受害人可可向房屋屋所有权权人（李李某）主主张损害害赔偿权权。若承承租人张张某有过过错的，李某可可以向张张某追偿偿。 问：若李李某在租租赁合同同中约定定，“乙乙方(张张某)应应详细了了解租赁赁房屋的的现状，在租赁赁期内房房屋及其其附属设设施有任任何损坏坏乙方均均应及时时修复，如乙方

12、方拒绝修修复的，甲方(李某)可代为为维修，一切费费用由乙乙方负责责”。赔赔偿责任任的承担担？ 答：由张张某承担担，因为为未尽妥妥善保管管及修缮缮义务。解析相关法条条：物权法法第九九十二条条规定，“不动动产权利利人因用用水、排排水、通通行、铺铺设管线线等利用用相邻不不动产的的，应当当尽量避避免对相相邻的不不动产权权利人造造成损害害;造成成损害的的，应当当给予赔赔偿”。合同法法第222条条：承租租人应该该妥善保保管，因因保管不不善造成成租赁物物毁损、灭失的的，应该该承担赔赔偿责任任。第220条：出出租人应应当履行行租赁物物的维修修义务，但当事事人另有有约定的的除外。承租人优优先购买买权1、出租租人出卖卖房屋的的，同等等条件下下承租人人享有优优先购买买权，出出租人应应提前15天通通知承租租人。（注：民通意意见118条条规定出出租人应应提前三三个月通通知承租租人。）2、一般般承租人人应自接接到通知知之日起起15日日内行使使；期满满未形式式的，视视为放弃弃优先购购买权；拍卖房房屋的，承租人人影子街街道通知知之日起起5日内内行使。3、若承承租人的的遭受侵侵害的，只能请请求出租租人承担担赔偿责责任，不不能确认