项目成本管理操作手册-93

1、 项目成本管理操作手册第1节 总则1 项目成成本确定定 1.11 项目成成本的编编制 1.11.1 可研成成本：项项目可研研阶段，依依据项目目策划方方案和经经营思想想及成本本控制要要点编制制投资估估算，作作为项目目可研成成本，原原则上目目标成本本不应超超过可研研成本。 1.11.2 目标成成本：项项目开工工前，原原则上应应完成施施工图设设计，细细化并确确定可研研成本中中工程类类成本控控制部分分，如因因特殊原原因不能能完成施施工图设设计，必必须完成成较完整整的扩初初设计，达达到可对对可研成成本中工工程类成成本进一一步细化化的目的的，确定定目标成成本中工工程类成成本控制制部分；项目开开盘前，确确定

2、目标标成本中中非工程程类成本本控制部部分，依依据已确确定的目目标成本本中的工工程类成成本和项项目的经经营期、销销售价格格及销售售收入，确确定非工工程类成成本，形形成项目目实施的的目标成成本，由由董事长长批准。 1.22 项目成成本编制制应具备备的条件件 1.22.1 可研成成本 1）每每个新项项目进行行成本测测算，发发展部应应提供书书面的项项目内联联单，并并经主管管副总裁裁批准。项项目内联联单需需包含以以下内容容 a）土土地价款款的组成成（是否否含城市市基础设设施配套套费和土土地契税税）； b）土土地价款款的支付付方式； c）优优惠政策策（具体体优惠条条件及返返还或减减免比例例等）； d）项项

3、目各业业态销售售价格； e）对对成本影影响较大大的费用用（人防防异地建建设费、劳劳保统筹筹、物业业维修基基金、燃燃气增容容费、供供电高可可靠性费费用、热热力集资资费、水水增容费费等）。 2）规规划院应应提供方方案，并并经主管管副总裁裁或董事事长签批批。 1.22.2 目标成成本 确定项项目目标标成本时时，项目目公司需需准备以以下资料料: 1）项项目合作作意向书书和国国有土地地使用权权出让合合同； 2）政政府行政政事业性性收费项项目名称称、收费费标准和和收费文文件； 3）合合同台账账和已签签订的主主要合同同； 4）当当地的主主要材料料设备价价格。 1.33 项目经经营决策策文件的的会签和和交底

4、1.33.1 项目公公司将目目标成本本上报，股股份公司司成本控控制部牵牵头审核核，确定定目标成成本，形形成项项目经营营决策文文件，进进行项项目经营营决策文文件的的会签。 1.33.2 项目目经营决决策文件件由项项目公司司总经理理、股份份公司规规划院院院长、成成本控制制部总经经理、财财务部总总经理、项项目管理理中心副副总经理理、分管管项目的的副总裁裁、分管管酒店副副总裁、分分管成本本和财务务副总裁裁和总裁裁会签，报报董事长长批准。 1.33.3 项目目经营决决策文件件附件由由股份公公司成本本控制部部、股份份公司财财务部、股股份公司司项目管管理中心心分管业业务的副副总经理理会签。 1.33.4 项

5、目目规划经经济技术术指标由由股份公公司规划划院项目目主管工工程师和和分管该该项目的的副院长长会签。 1.33.5 项目目投资计计划表和和项目目成本计计划表由由项目公公司分管管成本的的副总和和股份公公司成本本控制部部分管目目标成本本的副总总会签。 1.33.6 项目目经营决决策文件件会签签完毕后后，由股股份公司司相关部部门组织织对项目目公司整整个领导导班子成成员进行行收入、成成本、现现金流等等方面的的联合培培训，使使项目公公司在项项目实施施前完整整掌握项项目经营营决策文文件，实实施过程程中自觉觉进行控控制。2 项目成成本过程程管理 2.11 所属项项目公司司成本控控制部负负责建立立工程类类成本台

6、台账（包包括合同同及无合合同费用用台帐、设设计变更更台帐、现现场签证证台帐和和成本超超支报警警台帐）；所属项项目公司司财务部部负责建建立非工工程类成成本台账账，登记记、审核核实际发发生成本本是否在在目标成成本规定定范围内内。 2.22 项目施施工过程程中发生生的现场场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行现场签证工作指引和设计变更工作指引的规定，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。 2.33 所属项项目公司司成本动动态控制制报表和和材料设设备信息息表，应应于每季季度末月月25-28日提交交股份公公司成本本控制部部备案，作作为股份份公司成成本控制制部

7、对项项目公司司进行结结算复核核的依据据之一。 2.44 成本核核算与分分析 2.44.1 所属项项目公司司必须按按项目目成本核核算与分分析工作作指引的的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。 2.44.2 所属项项目公司司成本核核算与分分析报告告，作为为所属项项目公司司季度度经营分分析报告告的组组成部分分。3 限额指指标的控控制管理理 3.11 总成本本控制：根据可可研成本本及其限限额指标标，目标标成本原原则上不不得超出出可研成成本，并并优化和和完善限限额指

8、标标。围绕绕目标成成本的设设计优化化和成本本动态控控制应贯贯穿项目目开发建建设全过过程。 3.22 低效资资产设计计指标的的控制：规划阶阶段设计计优化重重点关注注并控制制公建配配套设施施，如学学校、幼幼儿园、物物业服务务用房、人人防工程程等政府府法规强强制要求求建设的的内容以以及地下下室的面面积指标标。 3.33 施工图图结构设设计指标标控制：选择设设计单位位时，设设计单位位承诺执执行限额额设计是是投标入入围的基基本条件件，合理理确定限限额设计计指标；加强设设计过程程监督管管理及设设计完成成后的评评估总结结。 3.44 材料设设备高性性价比控控制：根根据项目目或业态态定位，选选用相应应的材料料

9、设备品品牌，并并关注环环保节能能要求。 3.55 建筑立立面、室室内精装装修和景景观环境境设计的的控制：目标成成本是确确定方案案和评标标的重要要依据之之一；投投标文件件应包括括方案造造价估算算、主要要材料的的品牌选选用和价价格。第2节 目目标成本本确定工工作指引引1 适用范范围 适用于于项目目目标成本本编制的的各个阶阶段。2 项目成成本构成成及定义义 项目总总成本是是指作为为成本核核算主体体的所属属项目公公司开发发一个房房地产项项目发生生的全部部成本。一一个所属属项目公公司开发发数个项项目或一一个大型型项目分分成几期期开发时时，每个个项目或或每一期期工程各各自构成成单独的的项目总总成本。项项目

10、总成成本由以以下成本本科目构构成： 工程成成本： 1)土土地费用用 2) 政府行行政事业业性收费费 3) 建造成成本： a）前前期工程程准备费费 b）主主体建筑筑（装修修）工程程费 c）主主体安装装工程费费 d）社社区管网网工程费费 e）园园林环境境工程费费 f）配配套设施施费 g）其其他建设设工程支支出 h）预预备费 非工程程成本： 1) 费用及及税金 a)管理费费用 b)营销费费用 c)财务费费用 d)各项税税金 2) 其他成成本 a)物业服服务启动动费与商商业招商商费等 b)酒店开开办费 c）酒店项项目部管管理费用用 2.11 土地费费用 1)地价款款及市政政配套费费：土地地出让金金及其

11、契契税、市市政基础础设施配配套费、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等。 2)合作款款项：补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本等。 3)红线外外市政设设施费：红线外外水电气气热设施施与管线线费用、红红线外通通讯设施施建设费费、红线线外道路路绿化建建设费、接接口补偿偿费等。 4)拆迁补补偿费：地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出、安安置及动动迁支出出、农作作物补偿偿等。 5) 市政配配套设施施的其它它支出： 2.22 政府行行政事业业性收费费 1)报批报报建费：安检、质质检、交交易中心心手续费费、人防防报建

12、、消消防配套套设施、散散装水泥泥集资、白白蚁防治治、墙改改基金、建建筑面积积丈量、路路口开设设、规划划管理、拆拆迁管理理、招投投标管理理、竣工工验收各各项报批批费用等等。 2)增容费费：供水水、供电电、燃气气、热力力等。 2.33 前期工工程准备备费 1)勘测丈丈量费：初勘、详详勘、沉沉降观测测、验线线、复线线、定线线、放线线、面积积丈量等等。 2)规划、设设计、可可研费：可行性性研究、规规划设计计、方案案招标、方方案评审审、交通通影响分分析、环环境影响响评价、模模型制作作、效果果图设计计、施工工图设计计、人防防设计、装装修设计计、制图图晒图赶赶图、酒店管管理公司司的技术术服务费费、可研研顾问

13、费费、法务务顾问费费等。 3)三通一一平费：临时道道路、临临时用电电、临时时用水、场场地平整整等。 4)临时设设施费：临时围围墙、临临时办公公室、临临时场地地占用、临临时围板板等。 5) 其它支支出： 2.44 主体建建筑(装修)工程费费 1)地基与与基础工工程：土土石方、基基坑支护护、降水水、桩基基及检测测、地基基处理等等。 2)地下结结构及粗粗装修：地下主主体结构构、地下下砌筑及及粗装修修等。 3)地上结结构及粗粗装修：地上主主体结构构、地上上砌筑及及粗装修修等。 4)门窗工工程：室室外门窗窗、户门门、防火火门、防防火卷帘帘、其他他等。 5)室外精精装修：屋面、外外立面等等。 6)室内精精

14、装修：大堂、电电梯厅、楼楼梯间、厨厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台露台台、主力力店、地地下室及及停车场场等。 2.55 主体安安装工程程费 2.55.1 室内水水暖气电电管线设设备： 1) 室内给给排水系系统：给给排水系系统(含直饮饮水系统统、中水水系统)、虹吸吸雨排工工程。 2) 室内采采暖系统统：散热热器采暖暖、地热热采暖工工程。 3) 室内燃燃气系统统：低压压燃气工工程（供供餐饮用用）、中中压燃气气工程（供供设备用用）。 4) 室内电电气系统统（强、弱弱电预埋埋管）: 低压干干线安装装工程、电电气设备备安装工工程、防防雷接地地安装工工程。 5) 其它。 2.55.2 室内空空调、电电梯设备

15、备及其安安装： 1) 空调通通风及其其安装: 空调主主机、冷冷却塔、空空调机组组及末端端设备、复复合风管管、空调调通风安安装工程程。 2) 电梯及及其安装装。 2.55.3 消防系系统： 1）消消防水系系统。 2）消消防电系系统。 2.55.4 弱电（智智能化）系系统： 停车管管理、电电信网络络、卫星星电视、三三表远传传、家居居智能化化系统、公公用电视视工程、防防盗报警警系统、综综合布线线系统、程程控交换换机系统统、楼宇宇自动控控制系统统、周界界安防、巡巡更系统统、出入入口管理理系统、闭闭路电视视监控系系统、背背景音乐乐及紧急急广播系系统等。 2.55.5 地下室室停车场场导引系系统： 2.5

16、5.6 其它设设备： 1）厨厨房设备备。 2）洗洗衣设备备。 3) 发电机机设备。 4) 擦窗机机设备及及轨道5）泳池设设备。 6）污污衣槽设设备。 2.66 社区管管网工程程费 1)室外给给排水系系统：自自来水系系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统、水表表安装工工程等。 2)室外采采暖系统统：管道道系统、热热交换站站、锅炉炉房等。 3)室外燃燃气系统统：管道道系统、调调压站等等。 4)室外高高低压电电力系统统：低压压电力线线路工程程、高压压电力线线路工程程、变电电站、开开闭站。 5)室外消消防系统统：消火火栓外网网、自喷喷外网。 6) 室外通通讯、有有线电视视系统： 2.77

17、园林环环境工程程费 1)环境设设计费。 2)绿化建建设费：红线内内绿化、红红线外绿绿化等。 3)建筑小小品。 4)道路、广广场、水水系建造造费。 5)大门围围墙建造造费。 6) 室外照照明。 7)楼体泛泛光照明明。 8) 导识系系统。 9)室外零零星设施施。 2.88 配套设设施费 指房屋屋开发过过程中，根根据有关关法规、产产权及其其收益权权不属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。主要要包括以以下几类类： 1)在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，如如居委会会、派出出所、岗岗亭、儿儿童乐园园

18、、自行行车棚等等设施的的支出等等。 2)在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业主委委员会的的可经营营性公共共配套设设施的支支出，如如邮局、图图书馆、阅阅览室等等设施的的支出等等。 3)对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立成本科科目。 如： 1） 物业服服务用房房； 2） 业主会会所； 3）

19、幼儿园园； 4） 学校； 5） 儿童游游乐设施施； 6） 环卫设设施； 7） 运动设设施； 8） 超市（配配套商业业设施）； 9） 其它支支出。 2.99 其他建建设工程程支出 其他工工程建设设支出包包括工程程监理费费、工程程造价咨咨询顾问问费、工工程保险险费、施施工合同同外奖金金等。 2.110 物业启启动费与与商业招招商费 1） 物业服服务启动动费： 自商业业管理公公司（物物业公司司、管理理处、管管理中心心）筹备备成立到到项目开开业（入入伙）之之日止发发生的费费用。主主要包括括：开业业前人员员工资福福利费、办办公房屋屋租赁费费、固定定资产及及低值易易耗品购购置费、工工程工具具购置费费、管理

20、理用具购购置费、行行政办公公费用以以及开业业（入伙伙）前所所发生的的不可预预见费用用。销售售项目入入伙之日日起到项项目物业业实现收收支平衡衡（销售售项目物物业实现现收支平平衡时间间最晚不不超过销销售项目目入伙一一年）期期间的物物业亏损损费用。 2）商商业招商商及开业业庆典费费： 包括商商业广场场的招商商费、开开业庆典典费、开开业后的的第一年年全年促促销旺场场活动费费用。 2.111 酒店开开办费 指在开开业筹备备期用于于购买酒酒店经营营所需要要的客房房用具、餐餐饮用具具、工程程工具、办办公家具具、电脑脑系统和和员工制制服；用用于支付付酒店开开业前到到岗人员员的工资资福利；用于酒酒店开业业前期的

21、的市场推推广和广广告费用用及其他他费用（视视酒店开开业前期期设备设设施配置置情况而而定）。日日常消耗耗的食品品、饮品品及客房房一次性性用品等等计入酒酒店开业业预算之之中,但不计计入开办办费用额额度,开业后后转为酒酒店营业业成本。具具体包括括 1）客客房用具具：电器器、客用用品、羽羽绒制品品、棉织织品、清清洁设备备、清洁洁药剂、工工作服、卫卫生间小小件、咖咖啡机； 2）餐餐饮用具具：不锈锈钢制品品、玻璃璃制品、瓷瓷器、刀刀叉、棉棉织品、厨厨房用具具； 3）其其他：计计算机网网络软硬硬件、健健身设备备、电视视机、小小冰箱、保保险箱、电电话、办办公家具具、宴会会厅家具具、床/床垫、员员工宿舍舍用床及

22、及床垫、员员工制服服、开业业前到岗岗人员工工资福利利、开业业前期市市场推广广和广告告费用及及其他费费用。 2.112 管理费费用 包括职职工工资资、办公公费用、业业务招待待费、差差旅费、工工资附加加费、折折旧及摊摊销、车车辆费用用、房屋屋租赁费费用及其其它支出出等。 2.113 营销费费用 包括项项目销售售过程中中发生的的媒介广广告费、促促销活动动费用、销销售人员员的工资资（含个个人所得得税）、销销售人员员的工资资附加费费（含福福利费、工工会经费费、公积积金、社社会保险险等）、销销售人员员的销售售提成、销销售部门门的办公公费（车车辆费、折折旧、低低值易耗耗品摊销销、房租租租赁费费等）、销销售人

23、员员的差旅旅费、销销售业务务招待费费、其他他营销费费用。 销售部部门中营营销副总总经理的的工资（含含工资性性支出），在“管理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资（含工资性支出）在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工发生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销费用”中列支。 2.114 财务费费用 包括：利息收收支净额额、汇兑兑净额、调调剂外汇汇手续费费、金融融机构手手续费及及其它支支出等。 2.115 各项税税金 包括：营业税税及附加加、土地地增值税税及其它它税金支支出。 2.116 企业所所得税 2.117 预备费费 包

24、括基基本预备备费和涨涨价预备备费。基基本预备备费是指指难以预预料的工工程量增增加费用用及建设设期间不不可预见见的支出出，涨价价预备费费是指建建设项目目在建设设期间内内由于材材料设备备价格等等变化引引起工程程造价变变化的预预留费用用。 各成本本科目的的具体设设置参照照项目目目标成成本表中中执行，表表中仅列列出了常常见的成成本细项项（表中中第三级级科目），各各项目可可依据实实际情况况进行增增减项。3 各阶段段项目目目标成本本的确定定与作用用 3.11 项目可可研报告告阶段，依依据投资资估算确确定的项项目可研研成本，是是立项决决策的依依据。 3.22 项目开开盘前，确确定项目目的目标标成本，是是签订

25、该该项目经经营管理理责任书书的依依据之一一。 3.33 项目各各阶段的的目标成成本使用用项目目目标成成本表进进行测算算编制。第3节 工工程造价价确定工工作指引引1 工程造造价确定定的时间间要求 1.11 1000万以上上的工程程项目（主主要指非非总价包包干项目目）按提提供齐全全图纸后后60天内，成成本控制制部负责责完成。 1.22 1000万以下下的工程程项目按按提供齐齐全图纸纸后30天内，成成本控制制部负责责完成。2 工程造造价的组组成和确确定注意意事项2.1 主主体建筑筑安装工工程费 2.11.1 土建工工程费 1)各各单体工工程分基基础工程程、土方方工程、地地下室工工程、上上部工程程等分

26、项项确定工工程造价价。 2)地地上主体体结构工工程造价价确定要要求：必必须按地地上各单单体自然然层分别别计算、统统计工程程量，以以利于工工程量的的核对及及工程结结算的复复核。 3)地地下室按按整体分分区域（按按沉降缝缝分区）和和分层分分别计算算工程量量，以利利于工程程量的核核对及工工程结算算的复核核。 2.11.2 安装工工程费 以下安安装工程程分单体体（分地地下部分分和地上上部分）按按系统汇汇总确定定工程造造价。 1)给给排水工工程（含含直饮水水、中水水系统、虹虹吸雨排排工程等等）。 2)电电气动力力、照明明工程。 3)空空调工程程。 4)消消防工程程。 5)燃燃气工程程。 6)采采暖工程程

27、。 7)弱弱电工程程。 8)其其它设备备、设施施工程。 2.11.3 设备费费 设备费费尽可能能按单位位工程分分系统统统计汇总总设备清清单及设设备安装装费。 2.2 社区管管网工程程费 社区管管网工程程费按以以下系统统分别确确定工程程造价。 1)室室外给排排水工程程。 2)室室外采暖暖工程。 3)室室外燃气气工程。 4)室室外高低低压电力力工程。 5)室室外消防防工程。 6)室室外通讯讯、有线线电视工工程。 2.3 景观环环境工程程费 景观环环境工程程费按以以下分类类分别确确定工程程造价。 1)绿绿化建设设费：区区内绿化化、区外外绿化等等。 2)建建筑小品品等。 3)道道路、广广场、水水系建造

28、造费。 4)大大门围墙墙建造费费等。 5)室室外照明明、楼体体泛光照照明等。 6)室室外导识识系统。 7)室室外零星星设施等等。2.4 配配套设施施费 2.44.1 学校、幼幼儿园、会会所、康康体设施施均按施施工图用用前述土土建工程程费、系系统工程程费、设设备费、其其他建安安费的计计算方法法确定工工程造价价。 2.44.2 除以上4项以外外新增项项目的费费用，视视各工程程实际情情况列项项。第4节 现现场签证证工作指指引1 现场签签证分类类 1.11 现场签签证分为为两类：正常类类和特急急类。 1.22 正常类类现场签签证 正常类类现场签签证指：可做到到事前控控制，能能遵循“先估价价后施工工”原

29、则的的现场签签证。 1.33 特急类类现场签签证 1.33.1 特急类类现场签签证指：不能做做到事前前控制，同同时又必必须立即即执行，而而且延缓缓实施会会造成更更大损失失的现场场签证。在在特急类类事件发发生24小时内，所所属项目目公司应应将情况况报股份份公司成成本控制制部备案案。 1.33.2 特急类类现场签签证的界界定：由由所属项项目公司司工程副副总经理理负责界界定。2 正常类类现场签签证办理理流程 2.11 正常常类现场场签证的的办理流流程 发起单单位填写写现场场签证联联系、通通知及确确认单第第一栏监理单单位审核核所属项项目公司司工程（配配套）部部签收所属项项目公司司工程（配配套）部部根据

30、现现场情况况填写现现场签证证审批单单，牵牵头组织织内部审审批所属项项目公司司成本控控制部估估算签证证金额所属项项目公司司工程（配配套）部部按照管管理制度度中审批批权限的的规定继继续完成成内部会会签、审审批所属项项目公司司工程（配配套）部部根据现现场签证证审批单单的审审批意见见填写现现场签证证联系、通通知及确确认单第第二栏，施施工单位位和监理理单位签签收后执执行施工单单位完成成签证内内容后填填写现现场签证证联系、通通知及确确认单第第三栏监理单单位审核核所属项项目公司司工程（配配套）部部审核确确认所属项项目公司司成本控控制部核核算并确确认签证证金额双方最最终确认认。 2.22 发起起单位填填写现现

31、场签证证联系、通通知及确确认单中中第一栏栏，描述述签证原原因、签签证内容容（需注注明施工工方法、部部位、工工程量、工工日、造造价等）和和现场实实际情况况。应附附带施工工图纸、工工程照片片、监理理旁站记记录、合合同相关关条款等等必要的的附件。 2.33 监理单单位对现现场签证证联系、通通知及确确认单中中第一栏栏联系事事项及原原因进行行审核后后，由发发起单位位送达所所属项目目公司工工程（配配套）部部签收。如如签证内内容无法法被图纸纸或合同同清单明明确计量量，或存存在隐蔽蔽工程等等，监理理单位应应及时通通知所属属项目公公司工程程和成本本控制部部门进行行现场审审核。 2.44 所属属项目公公司工程程（

32、配套套）部对对签证原原因、签签证内容容和现场场情况进进行审核核确认后后，填写写现场场签证审审批单，交交成本控控制部。 2.55 成本控控制部根根据现现场签证证联系、通通知及确确认单和和现场场签证审审批单进进行成本本估算后后提供审审核意见见。审核核意见应应明确计计算依据据、过程程和结论论，内容容较多时时应添加加附件。 2.66 工程（配配套）部部按照现现场签证证审批权权限继续续完成现现场签证证审批单单的内内部审批批后，根根据审批批意见填填写现现场签证证联系、通通知及确确认单中中第二栏栏，由所所属项目目公司代代表（工工程副总总经理）签发，施工单位签收并执行。所属项目公司工程（配套）部和监理单位负责

33、跟踪监督现场签证的执行情况。 2.77 现场签签证的内内容执行行完毕后后，施工工单位填填写现现场签证证联系、通通知及确确认单第第三栏中中的实施施情况，报报监理单单位与所所属项目目公司工工程（配配套）部部进行确确认。 2.88 成本控控制部根根据现现场签证证审批单单的审审批意见见和现现场签证证联系、通通知及确确认单的的实施确确认意见见，填写写签证结结算金额额，由双双方代表表进行最最终的签签字确认认。3 特急急类现场场签证办办理流程程 3.11 发起单单位（可可以是施施工单位位、所属属项目公公司任何何一方）口头通知所属项目公司工程（配套）部/施工单位、监理单位，并作相应的原始资料记录（文字和影像）

34、。 3.22 施工单单位得到到所属项项目公司司代表（工程副总经理）口头或其他方式认可后即可开展工作，事件发生24小时内所属项目公司工程（配套）部、成本控制部及监理单位确认现场事实。 3.33 详细办办理流程程同正常常类现场场签证。3 现场签签证办理理的要求求 3.11 现场签签证实施施前，所所属项目目公司审审批权限限范围内内的现场场签证，办办理时间间为5个工作作日；需需报股份份公司成成本控制制部审批批的现场场签证，项项目公司司办理时时间为5个工作作日，股股份公司司成本控控制部审审批时间间为5个工作作日（报报批资料料须齐全全）。 3.22 现场签签证实施施后，所所属项目目公司工工程（配配套）部部

35、、成本本控制部部、监理理单位、施施工单位位对每月月25日前已已实施完完毕的现现场签证证进行确确认，未未经确认认的现场场签证在在工程结结算时不不予考虑虑（此条条款须在在施工合合同中明明确）。 3.33 特急急类现场场签证应应在施工工完毕后后10个工作作日内完完成确认认。 3.44 现场签签证引起起的成本本变动及及时计入入成本本动态控控制表。 3.55 工程结结算以现现场签证证联系、通通知及确确认单的的实施确确认为准准。无论论有无发发生，每每份签证证都必须须进行确确认。 3.66 在现现场签证证联系、通通知及确确认单中中，各方方的接收收人应为为一名经经授权的的固定人人员，此此人签字字仅代表表收到该

36、该文件，不不对文件件中的内内容进行行确认；各方最最终的签签批人应应为合同同规定的的业主代代表、承承包商代代表和总总监。 3.77 对于应应上报股股份公司司审批的的现场签签证，应应报齐所所需的签签证原因因、依据据、工程程量计算算过程及及计算依依据（包包括但不不限于施施工图、有有效的现现场签认认记录及及简图、有有效的文文字说明明材料等等）、组价明明细及依依据（包包括但不不限于原原合同清清单、报报价洽价价、询价价、信息息价等）。4 附表表 4.11 现场场签证联联系、通通知及确确认单 4.22 现场场签证审审批单现场签证联联系、通通知及确确认单 合合同名称称： 宁德万万达广场场项目施施工总承承包 合

37、同编编号：NNDWDD-GCC-0008发起单位中国建筑第第四工程程局有限限公司签证名称住宅区133#楼引孔孔工程量量签证签证编号NDWD-GC-0088-QZZ-0001签证类型正常类或特特急类第一栏 联系事项及及原因：描述签证原原因、签签证内容容（需注注明施工工方法、部部位、工工程量、工工日、造造价等）和和现场实实际情况况，可后后附清单单，清单单内容需需要工程程部签字字确认。详见附件（版版面太小小时，附附件需要要工程部部签字）经办人： 发起单单位代表表： 日期： 监理单位审审核： 日期： 建设单位工工程部签签收：日期：第二栏通知事项说说明：经办人： 建设单单位代表表：工程程副总经经理施工单

38、位签签收：日期：监理单位签签收：日期：第三栏签证实施情情况说明明：施工单位： 日期：监理意见： 日期：建设单位工工程部确确认：日期：双方确认的的签证金金额：建设单位成成本负责责人：成成本副总总经理建设单位代代表（盖盖章）：工程副副总经理理施工单单位代表表（盖章章）：商商务经理理日期： 日期： 说明: 本表至至少四份份原件，分分别由施施工单位位、监理理单位、建建设单位位工程部部和成本本控制部部各留存存一份原原件。现场签证审审批单 合同名名称： 宁德万万达广场场项目施施工总承承包 合同编编号：NNDWDD-0008签证名称住宅区133#楼引孔孔工程量量签证签证编号NDWD-0088-ZQQZ-00

39、01实施单位中国建筑第第四工程程局有限限公司签证类型正常类签证内容内容：工程部经办办人： 负责人人： 日期：审批会签栏栏成本控制部部：组价明细及及依据（包包括但不不限于原原合同清清单、报报价洽价价、询价价、信息息价等）经办人： 负责人人： 日期：成本副总经经理： 日期：工程副总经经理：2万 日期：所属项目公公司总经经理： 10万 日期：股份公司成成本控制制部审批批：10万以上上经办人： 负责人人： 日期： 说明: 本表至至少所属属项目工工程部和和成本控控制部各各留存一一份原件件。第5节 项项目成本本核算与与分析工工作指引引1 成本核核算及经经济活动动分析要要求 1.11 每季度度的末月月25-

40、28日定期期进行本本季度成成本核算算及经济济活动分分析。 1.22 股份公公司成本本控制部部总经理理、股份份公司财财务部总总经理认认为有必必要时，可可以按项项目开发发阶段（如如前期工工作完成成、0.00结构完完成、结结构封顶顶）进行行成本核核算及经经济活动动分析。 1.33 所属项项目公司司成本负负责人是是工程类类成本核核算和经经济活动动分析的的责任人人，所属属项目公公司财务务负责人人是非工工程类成成本核算算和经济济活动分分析的责责任人，其其余各部部门均是是配合部部门。最最终由成成本副总总经理汇汇总，形形成完整整报告，经经所属项项目公司司总经理理签字后后上报股股份公司司成本控控制部和和财务部部

41、。2 成本动动态控制制报表的的编制方方法 2.11 成本动动态控制制报表由由成本本动态台台帐、合合同台帐帐、无无合同费费用台帐帐、设设计变更更台帐、现现场签证证台帐、成成本超支支报警台台帐组组成。 2.22 根据签签订的各各类合同同的内容容确定合合同台帐帐项目目的分类类明细划划分，并并可根据据合同适适当合并并目标成成本表中中相应的的成本科科目；合合同金额额应为合合同价款款真实值值，如签签订合同同时为暂暂定金额额，按照照相关制制度，应应在规定定时间内内确定真真实的合合同价款款，填入入合同台台帐内。 2.33 设计计变更台台帐和和现场场签证台台帐的的项目，按按照合合同台帐帐的分分类明细细进行划划分

42、，同同合同同台帐相相应合同同建立对对应关系系。 2.44 成本本动态台台帐根根据合合同台帐帐、无无合同费费用台帐帐、设设计变更更台帐、现现场签证证台帐、成成本超支支报警台台帐汇汇总而成成。3 经济活活动分析析的主要要内容 3.11 工程经经济活动动分析的的主要内内容 工程成成本增减减情况分分析，包包括设计计变更、现现场签证证、存在在的风险险因素、工工程进度度情况、材材料差异异调整、工工程补充充协议、甲甲供材料料价格变变动等方方面的控控制情况况。 3.22 非工程程经济活活动分析析的主要要内容 所属项项目公司司财务部部在财务务软件中中统计核核算期内内实际发发生的三三费及税税金成本本，比较较与成本

43、本计划的的节超情情况并分分析节超超原因。 3.33 对超支支或即将将发生超超支的成成本细项项，分析析找出原原因，制制订相应应的控制制成本措措施。 3.44 针对节节省成本本的成本本细项，总总结经验验，为下下一步的的成本控控制工作作提供指指导。 3.55 完成季季度工程程成本核核算及经经济活动动分析报报告，该该报告应应对主要要经济活活动（如如融资、销销售等）对对项目目目标成本本和效益益的影响响做出评评估，并并同时下下达下季季度成本本管理工工作指引引，明确确成本控控制重点点和主要要措施。第6节 零零星采购购和紧急急采购工工作指引引1 零星采采购 1.11 零星采采购是指指工程施施工过程程中，不不需

44、要签签订合同同的、每每次采购购金额在在5万元（不不含）以以下的工工地急需需材料或或低值易易耗品。 1.22 零星材材料采购购需注意意的问题题 1.22.1 零星材材料采购购仍应在在合格供供方名录录中选择择供货商商供货； 1.22.2 零星采采购可不不必进行行询价比比较，直直接填写写零星星（紧急急）采购购审批单单； 1.22.3 零星材材料采购购应尽量量采用先先供货、后后付款的的方式进进行，以以提高效效率； 1.22.4 零星采采购在取取得供货货方的发发票后，报报成本控控制部备备案，总总经理签签字，方方能报销销结账。2 紧急采采购 2.11 紧急采采购是指指在工程程紧急情情况下，来来不及纳纳入正

45、常常采购计计划而必必须立即即进行的的材料采采购。此此类紧急急情况包包括：现现场临时时决定进进行设计计变更、工工程事故故紧急抢抢险、需需连续进进行的工工序或关关键工序序、即将将停工待待料，市市场出现现急剧变变化等。 2.22 紧急采采购需注注意的问问题 2.22.1 材料紧紧急采购购仍应在在合格供供方名录录中选择择供货商商供货； 2.22.2 材料紧紧急采购购应尽量量采用先先供货，后后付款的的方式进进行，以以提高效效率； 2.22.3 如需先先付款后后供货，采采购工程程师填写写零星星（紧急急）采购购审批单单，报报总经理理批准。工工程完工工后，报报成本控控制部备备案。零星(紧急急)采购审审批单工程

46、项目： 序号材料名称规格单位申请数量实际采购数数量单价合价供应商原因说明经办人：工程（配套套）部经经理：工程副总经经理成本控制部部:成本副总经经理：总经理：合 计年 月 日第7节 限限价工作作指引 限限价是在在保证质质量的前前提下，事事先限定定乙供材材料设备备的结算算价格，并并由乙方方认可执执行的一一种成本本控制措措施。1 限价范范围 限限价的材材料设备备范围包包括但不不限于：钢材（包包括钢筋筋、钢管管、型钢钢）、商商品砼、水水泥、桥桥架、电电线、水水暖管材材。2 限价操操作要点点 2.11 采用固固定单价价的建筑筑安装工工程合同同（单价价合同）、费费率合同同，若允允许某些些单价调调整主材材价

47、，应应采用限限价方式式确定。 2.22 限价价范围应应在招标标前确定定，在招招标文件件中给出出限价材材料设备备一览表表，作为为合同的的一个部部分，并并应明确确定价及及审定程程序及有有效审定定人，以以提高工工作效率率。 2.33 招标标时，限限价的材材料设备备以暂定定主材单单价计入入投标报报价，将将来以实实际的限限价进行行结算。 2.44 根据批批准的项项目建造造标准，开发设计部或工程（配套）部提供材料（设备）技术要求。 2.55 各部门门均可提提供材料料建议的的品牌，在在目标成成本允许许范围内内成本控控制部从从中选择择不少于于三种材材料或产产地。 2.66 限价价审批应应在相关关部门（人人员）

48、签签字确认认后，报报所属公公司总经经理批准准。3 限价方方式 3.11 材料设设备限价价应参照照现行招招投标管管理制度度，组成成限价小小组，发发布限价价文件，各各投标单单位密封封报价，统统一组织织回标、开开标。其其中单位位考察、开开标及商商务洽谈谈必须保保证至少少两部门门三人共共同参与与。 3.22 对于市市场价格格相对稳稳定的材材料设备备，如公公司价格格信息库库中有最最近的限限价数据据，则可可直接参参照使用用。 3.33 甲方、乙乙方及监监理三方方联合进进行市场场询价，可可采用密密封报价价方式。 3.44 采用用本地区区当期信信息价与与投标时时信息价价的相对对关系及及投标单单位的投投标报价价

49、确定材材料设备备的价格格。限价(指定定品牌)材料设设备审批批表项目名称：申报时时间：材料名称材料品牌生产厂家使用范围或时间价格内容物料限价(指定品品牌)情况说说明会签栏工程（配套套）部经经办人：工程（配套套）部经经理：工程副总经经理：成本控制部部经办人人：成本控制部部经理：成本副总经经理开发设计部部(营销（策策划）部部)经办人人：开发设计部部（营销销（策划划）部）经经理：设计副总经经理：总经理：备注乙供材料设设备审定定表工程名称：致： （施工工单位）我公司组织织的 设备（或或材料）招标（或竞争报价或市场询价）已完成，限定价格及品牌情况详见下表，此表价格作为结算的依据。设备材料名名称规格型号主要

50、技术参参数设备材料品品牌制造商供应商使用范围使用时间限定单价内内容设备材料限限价情况况说明备注发包人： 承包人人：签发人： （发包包人代表表签字） 签收人： （承包人代表）签发日期： 签收日日期：第8节 工工程结算算工作指指引1 结算流流程 1.11 成本控控制部编编制结算算计划，经经所属项项目公司司经营管管理委员员会审核核确定，各各部门按按此计划划执行,结算计计划报股股份公司司成本控控制部备备案。 1.22 成本控控制部下下发结算算通知单单，施工工单位编编制结算算书，并并准备竣竣工结算算资料。 1.33 工程竣竣工验收收合格后后，工程程（配套套）部对对施工单单位上报报的竣工工资料进进行审核核

51、，填写写工程程结算资资料交接接单，经经工程（配配套）部部经理、工工程副总总经理签签字确认认后，成成本控制制部签收收，并接接收相关关资料。 1.44 成本控控制部对对结算所所需资料料整理，包包括但不不限于以以下内容容：1.4.11 招标文文件、招招标文件件答疑、中中标通知知书。 1.44.2 中标单单位的投投标文件件和评标标过程中中的对清清标文件件确认和和澄清。 1.44.3 施工合合同及补补充协议议。 1.44.4 工程竣竣工验收收资料。 1.44.5 工程档档案移交交的建设设单位确确认文件件。 1.44.6 建设单单位确认认的施工工组织方方案。 1.44.7 竣工图图纸。 1.44.8 施工

52、图图纸、图图纸会审审纪录。 1.44.9 设计变变更和现现场签证证的资料料。 1.44.100 甲供材材料领用用量确认认单。 1.44.111 建设单单位限价价材料设设备通知知单。 1.44.122 工程质质量、安安全、现现场文明明施工和和工期奖奖罚通知知单及其其他相关关资料。 1.44.133 施工单单位的结结算书。 1.55 、成本控控制部（或或其委托托的咨询询单位）根根据上述述资料对对施工单单位的结结算书进进行审核核，工程程（配套套）部配配合，形形成初审审意见。 1.66 与施工工单位谈谈判形成成结算意意见书，并并修改结结算书。 1.77 成本控控制部填填写工工程结算算审批表表提交交相关

53、部部门及工工程副总总经理、财财务副总总经理会会审后，交交总经理理审批。2 工程结结算的审审查要点点 2.11 审查结结算书编编制说明明是否完完整、详详细，其其内容应应包括：图纸名名称、计计费标准准、人工工补差、材材料价格格、未含含项目等等。 2.22 审查编编制结算算书的各各种原始始资料是是否正确确有效，以以及其它它办理结结算手续续的相关关资料是是否完备备。 2.33 结算工工程量的的审查，要要求审查查人员逐逐项审查查工程量量计算书书，发现现差错立立即与对对方核对对认可签签字。 2.33.1 结算的的工程量量以施工工图、设设计变更更、现场场签证为为准，竣竣工图不不能作为为结算的的依据，但但结算

54、时时可以参参考。 2.33.2 施工图图或设计计变更、现现场签证证表达不不清之处处，成本本控制部部人员应应到工地地现场实实地测算算。 2.44 严格按按合同单单价逐一一对照审审核结算算单价和和计算方方法。 2.44.1 单价审审查 1）结结算单价价在合同同中有规规定的，则则按合同同规定执执行。 2）结结算单价价在合同同中未规规定的，则则参照定定额和市市场合理理低价进进行确定定。 2.44.2 总价审审查 按合同同确定的的结算方方式计算算结算总总价。由由造价人人员负责责审核结结算书并并与施工工单位核核对，并并参照合合同进行行甲供材材、工期期奖罚、质质量奖罚罚、安全全奖罚、水水电费、扣扣款项目目、

55、配合合管理费费、总包包服务费费、保修修金等费费用的计计算和扣扣除。 2.44.3 审查工工程价款款调整（增增加或减减少）是是否严格格执行了了合同条条件。如如合同规规定“唯有设设计变更更才能调调整工程程价款”，则凡凡不是设设计变更更的调整整均不能能计价。 2.55 为防止止承包单单位高估估结算，应应与承包包单位在在工程合合同中约约定控制制办法。所所属项目目公司总总经理、成成本控制制部以及及财务副副总经理理可按照照制度要要求共同同委托工工程造价价咨询单单位审核核竣工结结算。在在结算中中应强调调承包方方报送的的结算造造价最终终核减额额在审核核总价5%以内（含含5%）的造造价咨询询酬金由由建设单单位支

56、付付，若结结算造价价最终核核减额超超出5%，则超超出部分分而引起起的造价价咨询酬酬金增加加部分由由承包单单位支付付；若承承包单位位报送的的结算金金额超出出最终审审定结算算金额10%（含10%）时，承承包单位位除支付付造价咨咨询酬金金外，所所属项目目公司可可进一步步扣款（扣扣款比例例、金额额各公司司自定），直直至取消消今后对对万达工工程的投投标资格格（应在在工程程结算通通知单强强调此内内容）。 2.66 严格审审查施工工单位的的索赔要要求（包包括工期期索赔要要求和费费用索赔赔要求）是是否成立立，主要要应从以以下几方方面着手手进行反反索赔工工作： 1）充充分了解解合同条条款，分分析引起起索赔的的干

57、扰事事件（如如未按规规定提供供设计文文件、未未按合同同规定支支付工程程款、下下达错误误指令、设设计错误误造成返返工等）是是否符合合合同条条款规定定的索赔赔范围和和索赔条条件。 2）分分析合同同条款的的法律基基础，寻寻找对方方是否有有在法律律上不能能立足的的漏洞。 3）索索赔的程程序、时时限是否否符合合合同条款款和法律律规定。 4）索索赔的计计算方法法和基础础数据是是否符合合规定，有有否重复复计算。 5）索索赔的书书面证据据是否是是有效文文件。 6）通通过合同同状态分分析，进进行索赔赔责任的的界定，剔除对方应当负责任的索赔额。3 附表 3.11 工程程结算资资料交接接单 3.22 工程程结算审审

58、批单 3.33 工程程结算造造价确认认书工程结算资资料交接接单（参考文本本）序号：成本控制部部：本部经办的的以下工工程项目目，已竣竣工验收收，完全全符合办办理结算算的条件件，请安安排办理理工程竣竣工结算算。工程名称承包方合同名称合同编号合同开竣工工日期实际开竣工工日期根据工程现现场实际际情况及及工程（配配套）部部对结算算资料的的审核，现现就下列列事项（须须说明：1.结算算范围是是否属实实；2.合同签签证变更更之外的的增减款款事项；3.工程程进度及及遗留问问题；44.合同同违约；5.施工工现场清清理；66.甲供供材料；7.隐蔽蔽工程；8.其他他）进行行说明，请请在结算算时予以以考虑：结算资料清清

59、单：工程竣工工验收资资料施工组织织方案、图图纸会审审记录设计变更更单、现现场签证证单工程竣工工图纸其他与工工程结算算相关的的双方确确认的协协议、备备忘录等等工程结算算书其他经签： 工程（配配套）部部（签字字）： 成本控控制部签签收： 日期： 年 月 日 工程结算审审批表（参考文本本） 序号：合同名称合同类型对方单位合同编号结算价款金额（元人人民币）备 注合同价款小写：大写：对方单位报报送结算算价款小写：大写：造价咨询机机构审核核结算价价款小写：大写：项目成本控控制部审核结算价价款小写：大写：合同双方初初步确认认结算价价款小写：大写：成本控制部部审核意见相关部门确确认会签栏相关副总经经理项目公司

60、总总经理工程结算造造价确认认书（参考文本本）合同名称合同类型对方单位合同编号序号结算项目名名称金额（元）备注1合同价款2对方单位报报送结算算价款3甲乙双方确确认结算算价款4实际已付价价款4.1乙方实收价价款4.2甲方代垫费费用4.3其他应扣费费用5剩余应付价价款 序号：建设单位：（盖章章） 施工单单位：（盖盖章）代表：（签签字） 代表：（签字字）日期： 年 月 日 日期： 年 月 日PAGE 12第9节 工工程结算算三级审审核工作作指引 对对纳入三三级审核核的结算算，股份份公司成成本控制制部未出出具审核核意见之之前，项项目公司司不允许许出具结结算报告告。1 三级审审核的工工作流程程1.1所属属