南京完美生活项目投资分析doc6

1、南京完美生活项目投资分析按住宅计算 （一）投投资部分分总投资额=单价*建筑面面积=550000元/平米*338平米米=19900000元。首付金额=19000000元*0.2=3380000元。（按按首付两两成计）月还款额=8455元。（按按八成贷贷款，330年等等额本息息计算）（二）收入入部分采用市场比比较法确确定未来来租金收收入选取可比实实例根据本项目目的使用用用途、建建筑规模模、档次次及坐落落位置,选取可可比实例例:A: 南南开区广广开四马马路与黄黄河道交交口广林林园租赁赁交易实实例B: 南南开区广广开四马马路广云云花园租租赁交易易实例C: 南南开区白白堤路龙龙井里租租赁交易易实例对可比

2、实例例进行修修正可比实例修修正表估价对象及及可比实实例完美生活案例A案例B案例C比较因素内内容租赁价格0.7元/平米/天0.85元元/平米/天0.75元元/平米/天交易情况100909090房地产状况况地区级差10097100102离市中心距距离100989997离主干道距距离1001009896房屋成色100909470结构装修100909585商业网点10010210098公共配套设设施100949485物业管理及及服务100929580景观1009610285由于可比实实例均为为个人单单独进行行出租交交易的案案例在营营销手段段、租金金价格等等各方面面均与完完美生活活项目为为专业公公司运做

3、做存在较较大差距距，因此此在交易易情况一一项对可可比实例例进行修修正均为为90.房地产状况况一项修修正（见见上表），修修正结果果如下：可比实例AA：0.77元/0.93=0.775元/平米/天可比实例BB: 0.885元/0.96=0.888元/平米/天可比实例CC 00.755/0.88=0.885元/平米/天完美生活的的租金价价格取以以上三个个价格的的算术平平均数：75+0.88+0.885）/3=0.883元/平米/天交易日期修修正，以以上可比比实例的的交易时时间均为为近期，考考虑到完完美生活活项目的的的出租租时间将将在一年年半以后后，综合合考虑未未来该地地区的发发展情况况以及本本市房屋

4、屋租赁市市场的整整体情况况，年增增长率按按5%计算算，则完完美生活活的租金金价格应应为：00.833*（1+55%）的的1.55次方=00.9元元/平米/天.（三）投资资收入比比较面积 月还款额月租金额 月收益38平米845元 1026元元 181元55平米1223元元 1485262元按上表计算算，投资资完美生生活的338平米米住宅单单元一套套，300年后不不但可以以通过以以租养房房获得该该房的完完全产权权，而且且可获得得额外收收益2771600元。（1181*12*3050000*338*00.2） 该方方案未考考虑房产产的未来来保值增增值因素素。按办公计算算（一）投资资部分1、总投资资额

5、=单价*建筑面面积=550000元*1552平米米=76600000元。（以以38平米米为1个单位位，按44个单位位计算）首付金额=76000000元*0.2=11520000元元。（按按首付两两成计）月还款额=33880元。（按按八成贷贷款，330年等等额本息息计算）（二）收入入部分采用市场比比较法确确定未来来租金收收入选取可比实实例根据本项目目的使用用用途、建建筑规模模、档次次及坐落落位置,选取可可比实例例:A: 南南开区黄黄河道大大通大厦厦租赁交交易实例例B: 南南开区长长江道新新时代大大厦租赁赁交易实实例C: 南南开区白白堤路运运通大厦厦租赁交交易实例例对可比实例例进行修修正可比实例修

6、修正表估价对象及及可比实实例完美生活案例A案例B案例C比较因素内内容租赁价格1.3元/平米/天1.3元/平米/天1.1元/平米/天交易情况100959292房地产状况况地区级差1009710098离市中心距距离100989997离主干道距距离10010010096房屋成色100949088结构装修1001029798商业网点10010010096公共配套设设施100969490物业管理及及服务100959290景观100969494由于可比实实例均为为非专业业公司进进行出租租交易的的案例在在营销手手段、租租金价格格等各方方面均与与完美生生活项目目为专业业公司运运做存在在一定差差距，因因此在交交

7、易情况况一项对对可比实实例进行行修正。.房地产状况况一项修修正（见见上表），修修正结果果如下：可比实例AA：1.33元/0.97=1.335元/平米/天可比实例BB: 1.33元/0.96=1.336元/平米/天可比实例CC 11.1元元/0.94=1.117元/平米/天完美生活的的租金价价格取以以上三个个价格的的算术平平均数：（1.355+1.36+1.117）/3=1.33元/平米/天交易日期修修正，以以上可比比实例的的交易时时间均为为近期，考考虑到完完美生活活项目的的的出租租时间将将在一年年半以后后，综合合考虑未未来该地地区的发发展情况况以及本本市办公公用房租租赁市场场的整体体情况，年年增长率率按5%计算，则则完美生生活的租租金价格格应为：1.33*（1+55%）的的1.55次方=11.4元元/平米/天.（三）投资资收入比比较面积月还款额月租金额月收益额114平米米2535元元4788元元 2235元元152平米米3380元元6384元元3004元元按上表计算算，投资资完美生生活的1152平平米办