天津某城堡项目可行性分析报告

1、天津致诚里里旧区改改造百丽丽城堡项项目可行性分析析报告编制单位：天津开开发区惠惠利昌房房地产开开发有限限公司前 言本项目可行行性报告告是在国国家有关关方针、政政策、法法规的指指导下，根根据发展展商以往往的开发发实践经经验，并并通过对对本项目目市场的的客观调调查分析析，及认认真、仔仔细、严严谨的研研究，结结合目前前天津房房地产市市场的现现状，及及未来的的发展趋趋势，总总结出本本项目最最大利益益价值所所在的方方案。希希望通过过本方案案的可行行性报告告来减少少或避免免投资决决策的失失误，最最大化地地规避市市场风险险，提高高项目开开发建设设的经济济、社会会和环境境效益。编制可行性性研究报报告的目目的1

2、.作为本本项目开开发建设设的指针针。2.预估本本项目投投资总额额及阶段段性用资资情况，以以便合理理有效地地进行资资金运作作。3.提供本本项目的的开发理理念与运运作模式式。4.使得有有关部门门了解开开发商的的实力，阐阐述成功功开发此此项目的的客观依依据。第一章 开开发商简简介第一节 开发商商基本情情况名称：天津津开发区区惠利昌昌房地产产开发有有限公司司住所：天津津开发区区类型：有限限责任公公司（国国内合资资）资质：暂定定法定代表人人：崔波波注册资本：10000万经营范围：房地产产开发及及经营第二节 开发商商背景情情况一、百丽集集团概况况天津开发区区惠利昌昌房地产产开发有有限公司司是百丽丽集团全全

3、资下属属企业。百丽集团是以鞋类、皮具、服装等时尚类产品为主营业务，集设计、生产、销售、物流、房地产开发为一体的大型多元化企业集团。集团资金雄厚，销售业绩以每年60%的速率增长，2005年销售额预计超过80亿元，百丽集团将于2006年底在香港上市。百丽集团秉秉承品牌牌建设和和连锁化化经营的的经营理理念，形形成了在在业内独独具特色色的百丽丽模式。百丽集团生生产系统统包括深深圳、东东莞等地地的多个个制造业业基地；销售系系统由110个区区域总部部组成，覆覆盖中国国大陆全全部省、自自治区、直直辖市，在在一百五十多个个城市建建立了终终端销售售机构，连连锁经营营门店超超过30000间间，是中中国最大大的时装

4、装类自营营连锁销销售机构构，员工工人数达达4万多多人。 百丽皮鞋从从19999年起起连续六六年取得得全国同同类产品品销售额额第一的的佳绩，成成为中国国“鞋王”。目前前，公司司自营品品牌包括括百丽(BELLLE)、思加加图(SSTACCCATTO)、真真美诗(JOYY&PEEACEE)、天天美意(TEEENMIIX)、他他她（TTATAA）等。百百丽集团团自营核核心品牌牌百丽(BELLLE)被评为为中国名名牌产品品。在发展自营营品牌的的同时，百百丽积极极开展国国际知名名品牌的的代理业业务，是是世界第第一大鞋鞋业零售售品牌BBATAA在中国国大陆的的唯一合合作伙伴伴，同时是是世界第第一体育育用品商

5、商耐克（nnikee）、欧欧洲第一一体育用用品商阿阿迪达斯斯(addidaas)公公司、“世界第第一条牛牛仔裤”Levvis公司司、美国国市场排排名第二二的体育育用品公公司纽巴巴伦(nnew ballancce)等等著名品品牌在中中国最大大代理商商。 依托香港股股东美丽丽宝集团团的海外外市场优优势，百百丽集团团已多年年保持为为香港最最大的连连锁零售售鞋商，有有较高的的市场美美誉度和和占有率率；目前前百丽品品牌产品品已批量量出口欧欧美；百百丽投巨巨资在美美国发展展连锁鞋鞋业经营营，连锁锁店已在纽约约等城市市开业，经经销百丽丽系列品品牌产品品；百丽丽日本公公司及连连锁机构构也在筹筹划建设设中。百百

6、丽连锁锁经营模模式的跨跨国扩张张顺应了了经济全全球化潮潮流，进进一步增增强了百百丽品牌牌的核心心竞争力力。二、百丽集集团的房房地产业业务在集团规模模与盈利利迅猛增增长的基基础上，百百丽适时时开展了了多元化化经营，除除进行以以时尚类类产品为为主轴的的原主营营业务的的多元化化经营外外，房地地产业务务已成为为公司发发展的重重要支柱柱性产业业。百丽丽集团在在上海全全资设立立的子公公司上海置置尚房地地产开发发有限公公司，是百丽丽集团在在中国大大陆的房房地产业业务总部部，统筹筹管理百百丽集团团全国的的地产业业务。目前，百丽丽集团在在北京、广广州、深深圳、天天津、青青岛等城城市开展展了房地地产业务务，现已已

7、投资的的主要项项目包括括：所在城市项目名称坐落地项目概况现状北京北京百丽城城市花园园回龙观总建筑面积积约400万平方方米经济适用房房，一期期12万万已售罄罄青岛滨海花园香港路汕头头路100号总建筑面积积约111万平方方米公寓式办公公楼，已已售罄广州广州百丽大大厦西湖路北京路位于广州最最繁华的的北京路路步行街街商圈的的商业中中心，总总建筑面面积约22万平方方米商办楼，为为百丽自自有物业业，楼上上三层商商业是百百丽自主主经营的的运动城城，其余余物业出出租或自自用深圳百丽深圳总总部深圳龙华占地面积约约10万万平方米米，是百百丽在中中国大陆陆的研发发、生产产、物流流中心主要为集团团自用物物业上海上海百

8、丽城城市花园园四平路临平平路总建筑面积积约255万平方方米动拆迁中天津港汇休闲街街大港区育才才路总建筑面积积约70000招商及销售售中百丽城堡河北区建国国道平安安街总建筑面积积约2000000在建天津百丽城城市花园园南开区二纬纬路三马马路总建筑面积积约8000000动拆迁中2004年年6月百百丽集团团由天津津市政府府招商引引进，由由上海置置尚房地地产开发发有限公公司收购购天津开开发区惠惠利昌房房地产开开发有限限公司，从从而收购购了百丽丽城堡项项目；并并成立了了天津百百城地产产投资有有限公司司，作为为华北地地区房地地产开发发项目的的事业总总部。220055年将是是公司业业务发展展迅猛的的一年。目

9、目前，百百城地产产较为明明确的后后续开发发意向已已达20000亩亩，发展展前景可可期。第二章 市场分分析第一节 宏观市市场分析析一、20004年天天津市经经济情况况与市场场情况1、20004年经经济总量量国民经济快快速稳定定增长。220044年实现现全市生生产总值值29331.888亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增值155.7，增速速比上年年加快00.9个个百分点点。全市市人均生生产总值值首次突突破3万万元人民民币，为为315550元元，折合合美元为为38112美元元。三大产业全全面增长长。第一一产业完完成增加加值1002.229亿元元，增长长5.11。第第二产业业是推动动全市经经济快

10、速速增长的的主要力力量，完完成增加加值15560.16亿亿元，增增长199.8，比上上年增长长1.88个百分分点。第第三产业业完成增增加值112699.433亿元，增增长111.7。三大大产业比比重分别别为3.5、553.22和443.33，第第二产业业比重比比上年提提高2.3个百百分点。三三大产业业对经济济增长的的贡献率率分别为为1.22、666.33和332.55。财政收入保保持快速速增长，全全年全市市财政收收入实现现5022.133亿元，按按可比口口径计算算，比上上年增长长26.7。2、房地产产业2004年年，天津津楼市依依然保持持供求两两旺、高高位运行行的态势势。在220088年奥运运

11、会和环渤海海经济区区的双重重利好刺刺激下，天津房地产市场出现全面上扬。全市房地产产业增加加值为1146.51亿亿元，增增长6.1。受受海河开开发和路路桥建设设带动，房房地产开开发投资资大幅增增长，全全年完成成2633.922亿元，增增长244.8。房地地产开发发施工面面积28865.55万万平方米米，竣工工面积111088.133万平方方米。其其中住宅宅竣工面面积10014.46万万平方米米，增长长35.1。商商品房销销售创历历史最高高纪录,全年实实现商品品房现房房销售面面积8447.003万平平方米，销销售收入入2633.822亿元，分分别比全全年增长长7.77和333.22。土地和房屋屋价

12、格持持续上升升。全年年土地交交易价格格上升116.33,房屋屋销售价价格上升升13.5，其其中商品品房销售售价格上上涨111.7，私房房交易价价格上涨涨19.5,房屋租租赁价格格上升11.2。3、基础设设施建设设2004年年城市基基础设施施建设和和改造快快速发展展。为加加快城市市基础设设施建设设，成立立了天津津城投集集团。地地铁一号号线南北北高架桥桥主体全全部完工工，全线线地下车车站主体体完工，地地下盾构构双线掘掘进全部部完成。完完成长泰泰河、护护仓河等等总长334.22公里河河道治理理，燃气气气化率率98.5，住住宅集中中供热率率达到880，加加大城市市排水设设施建设设投入，铺铺设雨水水和污

13、水水管道1101公公里。4、金融市市场2004年年央行紧紧缩银根根的政策策导致许许多开发发商资金金短缺，继继而为境境外数量量巨大的的海外房房地产基基金形成成了市场场机会。220055年海外外房地产产基金开开始运营营，大量量收购国国内成熟熟物业；从高成成长的房房地产市市场中获获取高资资本的升升值。220055年初，澳澳洲麦格格里集团团旗下基基金MGGPA收收购新加加坡嘉德德置地的的新茂大大厦，新新加坡嘉嘉德集团团收购北北京华联联全国性性商业物物业组合合等均已已证明外外资资本本进入市市场初露端倪倪。二、新一轮轮城市规规划催生生新机遇遇1、环渤海海“京津津塘”走廊开开辟了地地产发展展通道，22003

14、3年北京京总体修修编，确确定了“两轴、两两带、多多中心”发展战战略，其其中东部部经济发发展带“怀柔通县廊坊杨村天津老老城塘沽”等一路路下来，直直指滨海海。而按按照天天津市城城市总体体规划（22004420020年年）方方案，天天津市未未来将形形成“一轴两两带三区区”的市城城空间布布局，以以“中心城城区滨海新新区核心心区”为主体体，结合合东部沿沿海发展展带构筑筑“T”型带状状组团式式布局结结构。其其中一轴轴衔接了了首都东东部发展展带，形形成一个个完整的的“交通经经济带”。2、天津滨滨海新区区纳入全全国总体体战略布布局，成成为中国国经济增增长第三三极。最最近，温温总理讲讲：“加快天天津滨海海新区开

15、开放开发发是环渤渤海区域域及全国国发展战战略布局局中重要要的一步步棋。”环渤海海区域协协调发展展规划已已经列入入国家“十一五五”计划的的专项规规划。3、根据天天津城市市总体规规划纲纲要，天天津在实实施新一一轮城市市总体规规划时，前前瞻性地地研究城城市发展展和规划划实施中中的重大大问题，提提高城市市规划的的科学水水平，引引导城市市健康、有有序地发发展。因因此，天天津新一一轮城市市规划给给房地产产业发展展带来新新机遇。31指导导思想从从原先重重点考虑虑外环线线以内中中心城区区，发展展为覆盖盖天津1119220平方方公里整整个区域域，努力力实现“市区体体现天津津的繁荣荣繁华，郊郊区体现现天津的实实力

16、水平平”的目标标，提高高天津城市市能级。32在郊郊区城市市化进程程中优化化城镇布布局，尤尤其是塘塘沽、大大港、汉汉沽，三三个新城城已成为为天津房地地产市场场的新热热点。33天津津微电子子、汽车车、石油油化工、精精品钢和和现代装装备、船船舶6大大重点产产业基地地建设，直直接拉动动周边地地区房地地产业进进一步发发展。三、天津市市消费特特点分析析1、人均可可支配收收入及消消费性支支出均快快速增长长据抽样调查查，20004年年全年城城市居民民人均可可支配收收入1114677元，增增长111.2。城市市居民人人均消费费性支出出88002元，增增长111.9。2、居民家家庭消费费性支出出稳步增增长，消消费

17、结构构升级，生生活质量量提高 消费结构构进一步步升级，服服务性消消费增长长迅速，其其中居住住、交通通通讯和和医疗保保健三项项支出增增幅居前前，分别别增长了了17.5、226.55和111.77。3、交通和和通讯支支出增势势强劲2003年年居民家家庭用于于交通和和通讯支支出人均均为7221元，比比上年增增长266.5。其中中，居民民家庭交交通支出出比上年年增长了了22.5；通信支支出比上上年增长长29.4。到到20003年末末，天津津城市居居民家庭庭百户拥拥有家用用汽车22.2辆辆。4、居住消消费增幅幅显著2004年年居民家家庭用于于居住方方面的支支出家庭庭人均为为10996元，比比上年增增长1

18、77.5。其中中，居民民租赁房房屋支出出人均1141元元；住房房装璜支出人人均2995元。生活活质量的的改善使使居民家家庭用于于水电燃燃料等方方面支出出增加，人人均6111元。5、杂项商商品和服服务支出出明显增增长，个个人用品品上档次次讲时尚尚2004年年居民家家庭用于于杂项商商品和服服务方面面支出人人均为2258元元。随着着生活水水平的不不断提高高，居民民购买个个人饰品品及用品品支出增增加，档档次提高高。其中中，金银银珠宝饰饰品支出出比上年年增长330.44；化化妆品支支出比上上年增长长7.44。第二节 天津津市房地地产市场场动态分分析一、宏观经经济环境境对房地地产业的的影响分分析今年1-1

19、11月份份，天津津房地产产市场在在宏观调调控大环环境下，整整体市场场走势平平稳，从从去年开开始的房房地产过过热势头头也得到到有效遏遏制，成成交规模模及成交交均价均均未出现现大起大大落的现现象。同同时本市市存量房房市场发发展更趋趋成熟，一一手房与与二手房房成交比比例更加加接近，这这些都说说明在楼楼市调整整期间，天天津市房房地产仍仍然保持持比较温温和的走走势。我我们认为为天津房房地产市市场主要要靠自住住型需求求拉动，房房地产泡泡沫是比比较小的的。从整整体上看看，今年年上半年年天津市房房地产业业处于良良好发展展态势，处于较较好的发发展期。二、前期土土地投入入持续减减少2005年年上半年年天津市土土地

20、开发发指数为为1000.766点，土土地开发发面积指指数为1101.73点点，分别别比上年年同期回回落3.35点点和 00.022点。由由于土地地市场实实行“招招、拍、挂挂”，尤尤其是国国家宏观观调控政政策对土土地购置置的影响响，土地地购置也也有下降降趋势。220044年全年年土地购购置面积积是10059.1万平平方米，今今年上半半年天津津市累计计开发土土地面积积2688万平方方米，比比上年同同期下降降了0.8%。三、全年成成交状况况分析 20055年天津津市空置置面积指指数为 85.93点点，比去去年同期期上升 1.113点，商商品房平平均价格格指数为为 1003.339点，比比去年同期期上

21、升 00.8点点。据统统计，上上半年全全市商品品房累计计销售现现房 3369.8万平平方米，销销售额 1366.8亿亿元，分分别比上上年同期期增长 10.3%和和 299.4%，比上上年同期期增幅趋趋缓。空空置面积积指数上上升，表表明商品品房销售售速度放放慢，但但商品房房平均价价格指数数仍保持持小幅上涨涨，显示示天津市房房地产市市场宏观观调控取取得一定定的效果果，商品品房平均均价格在在平稳上上升。四、城市居居民可支支配收入入与消费费性支出出分析城乡居民收收入增幅幅提高。2005年全年城镇单位从业人员人均劳动报酬21045元，比上年增长13.7%。据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入11467

22、元，增长11.2%，增幅比上年提高0.7个百分点。居民生活水水平进一一步提高高。20004年年城市居居民人均均消费性性支出888022元，增增长111.9%。其中中居住和和医疗保保健支出出分别增增长了112.33%和118.11%。五、天津市市场趋势势分析1、中心城城区市场场蓄势待待发今年，海河河改造工工程已见见规模，河河北区的的海河大大道、河河东区的的海河新新天地、红桥区将有老城厢、奥园、水木天成新组团、龙悦海上国际花园等新项目入市，和平区也有赛顿中心、华门名筑、诚基中心、犀地等新生力军托市，因此，在新盘项目集中上市之前，中心城区市场仍然表现出较为可观的挖潜空间。 2、改善性性需求占占据消费

23、费主体2005年年，随着着拆迁因因素对住住宅需求求影响逐逐渐减弱弱，天津津商品房房成交量量随后有有所回落落，改善善型置业业需求占占据主流流位置。人人们对于于楼盘的的综合品品质更为为关注，买买房追求求一次到到位的心心理较为为普遍。3、城市住住宅高层层化成发发展主流流高层和小高高层住宅宅的主流流化已经经成为城城市住宅宅的主要要发展趋趋势之一一，并且且目前市市场上大大多数高高层项目目已经基基本解决决了供水水、电梯梯等方面面的传统统建筑瓶瓶颈。国国家有关关部门对对实心黏黏土砖和和空心黏黏土砖的的禁用令令，使砖砖混结构构多层建建筑的主主流地位位开始逐逐步被取取代。而而土地供供应限制制政策的的出台，则则为

24、高层层住宅项项目的大大规模上上市奠定定了基础础。目前前市场上上新上市市项目中中，高层层、小高高层住宅宅逐渐成为主流产产品，框框架、框框减或框框轻结构构的高层层或小高高层住宅宅预计将将超过半半数。除了墙体结结构要求求外，城城市土地地资源的的日益稀稀缺也要要求城市市建筑密密度相应应提高，以以提高土土地使用用效率。从从建筑角角度而言言，高层层住宅的的建材品品质要求求更高。同同时其独独栋建筑筑的高密密度特点点，也使使高层住住宅在观观景性方方面具有有优势，而而居住社社区也可可以因为为高层住住宅建筑筑密度的的相对降降低，进进行更多多的社区区环境建建设，增增加绿地地、休闲闲区域等等面积。六、开发商商对市场场

25、变化反反应更加加迅速，产产品创新新仍有很很大挖掘掘潜力2005年年天津房房地产市市场波动动较大，这这对于天天津开发发商的反反应速度度和应变变能力是是一个考考验。220055年上半半年，天天津房价价上涨较较快，受受总价制制约因素素影响，中中、小户户型住宅宅需求上上升。面面对这一一变化，一一些开发发商积极极求变以以适应市市场的需需求，从从而在市市场中占占据主动动。今年年下半年年，一些些主打中中、小户户型的项项目批量量上市，还还有一些些计划在在20006年上市市的项目目，也对对户型配配比加以以调整，经经济型、实实用型商商品房比比例有所所上升。以以需求为为导向已已经成为为天津市开开发企业业共识，但但另

26、一方方面，220055年天津津楼市具具有创新新亮点的的特色楼楼盘并不多，在在产品细细节、营营销理念念和售后后服务方方面，天天津楼市市还有很很大的潜潜力可以以挖掘。七、20006年天天津房地地产展望望1、经经济环境境展望外资的加大大投入，环渤海经济区的定位为天津提供经济增长的强劲动力。2006年预计天津经济将继续保持10%左右的增长率。2005年，天津人均GDP将达到4000美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。从体制来来看，天天津市场场经济体体制已有有很大进进展，民民间投资资全面激激活，活活力全面面迸发。大部分分人都感感到有竞竞

27、争压力力。这说说明市场场机制正正在全面面发挥作作用，迫迫使每个个人努力力工作。从外资的的流入看看，环渤渤海经济济区加大大了外资资对天津津的信心心。跨国国公司尤尤其是大大型跨国国公司纷纷纷看好好天津，并并大规模模地将制制造基地地转移到到天津，外资的的大量进进入对天天津经济济的发展展有很大大促进作作用。从产业基基础看，天津已培育了一批具有高成长性的支柱产业，基本建立起了新型的、互补性强的现代化产业体系。金融、房地产、商贸、旅游、会展、物流、医疗、文化、咨询等现代服务业迅速发展，将使天津服务业的对外辐射能力大大提高，成为天津经济快速增长的稳定动力。2、20006年需需求展望望从需求因素素来看2200

28、66年天津商品品房的需需求量仍仍然可观观。外部需求求对天津津房地产产市场日日益重要要，这与与全国房房地产市市场有很很大不同同，一般般区域市市场是满满足区域域需求，而而天津是开开放的，是是需求日日益补充充和强化化的市场场。在天天津楼市市中，需需求30%是是来自境境外和市市外，剩剩下的770%里里又包括括来自外外地的但但具有天天津户籍籍的年轻轻人，他他们占到到其中的的40%,本地天津津人的购购买力在在整个购购买力中中占366%，其其中很大大部分是是来自旧旧城改造造的拆迁迁户。根据天天津市政政府公布布的发展展规划，2010年天津人均GDP要达到8000美元。按照世界银行的分析，人均GDP在1万美元以

29、下，房地产业将处于快速增长期。达到1万美元以上，基本需求满足了以后，才会以存量市场发展的特点为主。天津市政府提出未来房地产业要占到GDP比例10%，而现在人均居住面积仅为13.1平方米，每年的增量也就是2000万平方米，也就是人均1平方米增长，到2010年就是增加78平方米，达到20平方米，这是与人均1万美元的目标相称的。因此在未来8年中，市场还能保持足够的吸纳能力。从政府调调控政策策上来看看，天津津政府对对土地供供应量控控制已经经开始逐逐步显示示效果和力力度，市场逐渐渐走向成成熟，在在一个房房地产正正常增长长的趋势势下，留留出了合合理价格格的波动动空间。天天津市加加快建设设进程，住住宅郊区区

30、化速度度也将大大大提速速，这也也推动了了郊区房房价的快快速上升升。八、结论 天津市整整体宏观观条件优优越，经经济快速速发展，基基础设施施建设成成绩斐然然，带动动了城市市各方面面的加速速发展；尤其是是房地产产业受益益匪浅，销销售价格格增幅大大于销售售面积增增幅。经经济发展展促进社社会消费费需求增增加，同同时带动动消费供供给的增增加；居居民家庭庭消费性性支出稳稳步增长长，消费费结构升升级，生生活质量量提高，推推动新型型消费模模式产生生，为满满足新型型消费模模式和增增量消费费需求的的新型商商业设施施提供了了经济基基础和市市场需求求。天津津房地产产正在步入入全面上上升期。 第三章 项目目分析第一节 项

31、项目情况况分析一 、 项项目概况况及建设设规模 （一）项目目概况1.建设项项目地址址：天津津市河北北区建国国道平安安街交口口。2.建设用用地位置置：东至至庆安街街、南至至步云里里、西至至平安街街，北至至建国路路。3.土地使使用性质质：住宅宅、公建建。4.土地使使用现状状：项目目已完成成动拆迁迁与三通通平，开开始施工工。5.项目用用地获得得方式：出让用用地。（按按危改项项目优惠惠政策补补办出让让手续）6.转让方方式：公公司股权权收购。（二）项目目技术经经济指标标1.主要技技术经济济指标用地面积 445633.5平平方米总建筑面积积 2115333平方米米其中：地上上建筑面面积 184405.5平

32、方方米其中：住宅宅面积 1150110.44平方米米其中：多层层住宅面面积 114099.455平方米米 高层层住宅面面积 1131447.115平方方米商业面积 38998.446平方方米地下建筑面面积 31227.55平方米米综合容积率率 4建筑密度 42%建筑类型： 高层层建筑绿地率 30%2. 百丽丽城堡住住宅户型型面积配配比一览览表户型面积区间（）套数占比面积小计（）占比一室一卫405002615%1252.038.3%一室一厅一一卫608003118%1859.4712.4%一室二厅一一卫708004829%3627.7724.2%二室二厅一一卫11274%781.2275.2%二

33、室二厅二二卫10511255131%5982.8939.9%其他125以上上53%1506.9710%合计168100%150100.4100%（三）项目目总体规规划设计计本项目位于于河北区区平安街街、建国国道交口口，海河河东侧。根根据城市市的总体体规划以以及项目目基地的的具体状状况，建建筑物为为独幢设设计，从从中间向两翼翼跌落，呈“L”型布局，把沿街空间充分利用起来，裙房设计为商铺，使商业空间和城市空间交汇融合，充分挖掘项目的商业价值。 本本项目总总体布局局充分考考虑小区区的环境境质量及及环境因因素对每每户的均均好性，使使每户皆皆能推窗窗见绿或或见水。注注重建筑筑环境的的通透性性及城市市环境

34、的的有机结结合，丰丰富商务务公寓的的空间环环境，力力求创造造一个布布局和谐谐，空间间丰富，多多功能的的城市多多维社区区，使人人和建筑筑在绿意意盎然的的环境中中和谐共共处。（四）产品品规划设设计根据地块特特点，结结合市场场需要，本本项目住住宅户型型设计为为以中小小户型为为主打，占占项目总总体量的的90%以上，通通过户型型面积的的控制降降低了单单位总价价；商铺铺设计充充分利用用地块临临街、转转角的优优势，并并设计适适当的开开间与进进深，彰彰显商业业价值。二、项目技技术分析析：1、 交通通组织和和道路系系统在平安街口口设计小小区的出出入口。商商铺的入入口在大大楼的底底层面街街位置。商商层的车车行动向

35、向与小区区的车辆辆分开，以以保证小小区的安安全及功功能划分分合理。2、 消消防 本本工程属属于一类类高层建建筑。耐耐火等级级地上部部分不低低于一级级，地下下部分为为一级。小小区入口口及通道道均可供供消防车车辆畅通通行驶。并并配以室室外消防防栓及接接口，消消防供水水由平安安街、建建国道各各引一路路消防水水管。每每层设有有消火栓栓系统，在在门卫处处设有消消防安全全管理室室，统一一管理。商场设置湿式自动喷水灭火系统，喷淋系统设置两个水泵接合器。3、 环卫卫本项目实行行垃圾袋袋装化，有有专人收收集，集集中后汇汇入地面面一楼的的垃圾收收集中心心。4、 绿化化本项目绿化化率30%，整整个小区区设计绿绿意环

36、抱抱，形成成了住宅宅与绿化化造景相相互交汇汇融合的的一个和和谐佳境境。5、 建筑筑设计5.1 设设计原则则本项目设计计以相关关的规划划条件为为依据，结结合区域域的环境境条件，倡倡导“设计以以人为本本”的现代代设计理理念，力力争创造造出一个个“人性、自自然”完美的空空间氛围围。环境境清新、品品位时尚尚、底蕴蕴浓厚是是本项目目的鲜明明特色。5.2 单单体设计计 本本项目设设计充分分考虑人人性的因因素，大大到整个个小区的的空间规规划营造造，小到到区内的的细节处处理，无无不体现现了“以人为为本”的设计计理念。项目地下一一层，地地上最高高18层层，其中中一、二二层为商商业、三三层以上上为住宅宅，所有有住

37、宅单单位均设设置电梯梯，住宅宅部分由由四个单单元组成成。建筑筑层数及及单元形形式分别别为：AA单元77层，一一梯四户户；B单单元100层，两两梯六户户；C单单元188层，两两梯六户户；D单单元9跃跃10层层，一梯梯五户。地地下一层层为汽车车库和设设备用房房。建筑筑最高高高度为557.115米。地下一一层为停停车库，并并可以满满足配电电、水泵泵的需要要。楼宇从中间间向两翼翼跌落，考虑了日日照，观观景，配配以绿化化景观，以以确保宁宁静的居居住环境境。 本本项目提提升了该该地区在在整个天天津的档档次及形形象，组组成了良良好的城城市空间间结合点点，形成成了该地地区的区区域标志志。 本本项目设设计满足足

38、各种单单元经济济实用，规规范合理理，各单单元直接接做到对对外的通通风及采采光，并并设阳台台。5.3 基础与与结构设设计上部结构：本工程程为现浇浇钢筋混混凝土框框架结构构。地基基础：本工程程采用桩桩基。结构材料：混凝土土强度等等级：CC30-C400。墙体材料：外墙采采用2550厚空空心混凝凝土小砌砌块，MM5混合合砂浆砌砌筑。内内隔墙采采用2000厚加加气混凝凝土砌块块，M55混合砂砂浆砌筑筑。5.4建筑筑用材本项目临建建国道与与平安街街的沿街街立面全全部采用用高级干干挂石材材，内侧侧外墙为为涂料，沿沿街窗一一律采用用中空玻玻璃。6、 给排排水设计计6.1 给给水6.1.11 水源源 本本项目

39、用用水由市市政管网网直接提提供两路DNN2000进水管管，压力力不小于于0.115Mpa，两两路进水水管与建建筑物四四周成环环行，环环管供本本建筑生生活及消消防全部部用水。住住宅、商商场生活活泵房，供供水系统统完全独独立。6.1.22 供供水系统统商业部分供供水系统统一、二二层给水水由市政政给水直直接供给给，二层层变频高高压水泵泵直接入入户。6.1.33 排排水系统统 本本项目室室内采用用污、废废水分流流，室外外雨、污污水分流流。水泵泵房等积积水井潜潜水泵提提升后，排排入室外外雨水管管网。屋屋面雨水水采取外外排水，室外雨雨水管网网就近排排入市政政雨水管管网。7、 消防防系统按建筑设计计消防规规

40、范要求求设计。地地下设有有消防水水池、消消防水泵泵、楼顶顶设有消消防水箱箱，各层层公共部部位设立立消火栓栓系统。消消防用水水量：消消火栓用用水量按按40升升/秒设设计，室室外消火火栓用水水量按330升/秒设计计，间距距不大于于1200米。本项项目高低低压变配配电设备备考虑为为干式，其其设备房房按规范范配置手手提式灭灭火器。 本本工程室室外设DDN2000给水水环管，由由市政给给水管提提供两路路DN2200进进水，室室外消火火栓设在在室外给给水环管管上，当当生活、消消防用水水量达到到最大时时，给水水环管提提供室外外消火栓栓时用水水量不小小于0.8Mpa的水水压。本工程地下下室设置置自动喷喷水灭火

41、火系统，系系统按中中危险22级设计计，流量量27秒秒/升，商商场、办办公楼自自动喷水水灭火系系统按中中危险11级设计计，用水水量211升/秒秒，系统统为高压压消防给给水系统统。自动动喷水灭灭火器的的报警阀阀排水，管管网排水水直接地地下室排排水明沟沟。8、 空调调及通风风8.1 空空调 本本项目不不设中央央空调，设设计上预预留空调调室外机机位置。外观上设计百叶，整体立面效果美观。8.2 通风 住住宅和一一二层采采用自然然进风，C单元18层住宅防烟楼梯间合消防电梯合用前室分别设加压送风防排烟设施。部分卫生间间由窗外外进行自自然换气气，部分分非明卫卫生间均均有风井井排风。地下室水泵泵房和配配电间设设

42、机械送送风。9、 电气气设计9.1 供电电电源 本本项目采采用3880V/2200V低压压供电，电电源引自自供电局局所设的的街坊站站。由市政管网网引入南南北小区区各两路路独立的的10KKV电源源埋地引引入小区区，在小小区设一一个配电电所。经经过配电电所分配配后放射射性向区区域变电电所及用用户变电电所供电电。9.2 负荷本项目住宅宅、商场场电负荷荷为三级级，消防电负负荷为一一级。 9.3 供电系系统地下室部分分的用电电设备由由配电所所引出后后，采用用直埋方方式敷设设至各用用电负荷荷；地上上各层用用电负荷荷电源采采用电缆缆沿供电电系井敷敷设，各各用电负负荷先由由分支电电缆沿供供电管井井敷设至至每层

43、电电表箱，再再分配到到各用户户配电箱箱。9.4 照明设设计灯具、插座座按规范范设计。在在汽车库库、主要要走道设设有事故故照明。照照度标准准：公建建为2000LXX，设备备用房为为1000LX，商商场单元元公共部部分为550LXX。9.5 建筑防防雷与接接地 本本项目建建筑物属属于第三三类防雷雷建筑物物，采用用避雷带带作接闪闪器，采采用结构基基础主钢钢筋作自自然接地地体。10、 弱弱电设计计10.1 通讯讯系统按国家标准准设置通通信及宽宽带线路路。 10.2 安保保系统本项目设楼楼宇服务务可视对讲讲系统，主主机设在在底层中中控室。 10.3 有线线电视本项目设置置双向有有线电视视网，电电视信号号

44、引自市市有线电电视网，每每户按两两只终端端配置。10.4 火灾灾警报及及消防联联动系统统地下车库、楼楼梯间、公公共走廊廊、设备备用房、消消控室、一一、二层层商业用用房设火火灾报警警探测系统统， 10.5 其他他智能化化设计本项目设计计了周界界防范、电电子巡更更、背景景音乐、停停车场道道闸等先先进的一一体化智智能设施施，确保保楼宇的的安全与与居住品品质。11、 动动力设计计住宅每户设设一只66立方米米/时的的煤气表表，煤气气供煤气气灶和煤煤气热水水器。流流量小计计177700立立方米/时。本本项目供供气总计计187700立立方米/时。四、周边交交通条件件本项目处于于内环线线内,与与金街、古文化街

45、商圈近在咫尺，并临近火车站，快速便捷的交通优势明显，多条公交线路可到达市内任何区域，此外，未来的京津城际轨道交通与本项目相邻，天津地铁二号线在本项目附近设有站点，充分体现出“条条大路通城堡”的成熟的立体交通优势。第二节 项项目市场场分析一、地理位位置与区区域价值值本项目滨滨临海河河。海河河是天津津的母亲亲河，是是天津独独特的、具具有标志志性的宝宝贵资源源。在市市第八次次党代会会上，提提出了“实施海海河两岸岸的综合合开发改改造，形形成独具具特色的的服务型型经济带带和景观观带”的要求求。对海海河两岸岸进行开开发改造造是天津津市迈向向国际化化大都市市的重要要标志。 海河起源三岔河口，也就是南运河与子

46、牙河交口，上游穿越了中心城区的红桥、河北、河东、南开、和平、河西六个区，中游经过东丽区、津南区，下游经过塘沽汇入渤海。海河全长约72公里。从地图上看，海河就向一条龙，横卧在天津大地上，龙头朝向大海。全长72公公里的海海河从总总体上分分成3个自然然的段落落。从起起点到外外环线为为上游段段，从外外环线到到二道闸闸为中游游段，从从二道闸闸到入海海口为下下游段。三三段确定定了不同同产业功功能和景景观特色色。上游游段也就就是中心心城区段段，河流流长度约约19公里里，规划划面积是是42平方方公里，这这段规划划定位为为体现亲亲水的国国际化大大都市形形象，以以现代化化的公共共设施为为核心，整整体上形形成一个个

47、内涵丰丰富、功功能多样样的经济济带、文文化带和和景观带带。百丽城堡位位于意大大利风情情街和奥奥式商务务区黄金金交集的的绝版旺旺地，距距海河仅仅百米之之遥。只只需五分分钟车程程就可以以到达金金街、鼓鼓楼、古古文化街街、百盛盛、新世世界等繁繁华商业业区.本本项目的西西南面被被海河环环抱，正正西侧为为奥匈商商务区、原原奥匈领领事馆，北北侧为“海河大大道”，东接接意大利利风情街街，隔海海河与和和平、南南开两区区相接壤壤，充分分符合“寸金寸寸土”、“地段至至上”、“不可复复制”的地产产概念。本项目地处处海河上上风口，这这里不仅仅是城市市的中心心，更是是天津不不可多得得的藏风风聚水的的宝地，被被河水环环抱

48、，称称为“玉带环环身”十分适适宜居住住。6000年来来不同时时期的风风云人物物都相继继将宅邸邸选址于于此，旧旧时代的的九国租租界留下下的幢幢幢洋楼与与现代建建筑交织织在一起起，既保保留了区区域遗存存建筑又又与新的的建筑相相融合。梁梁启超、李李叔同、曹曹禺与袁袁世凯、冯冯国璋等等故居都都坐落于于此，就就更加可可以说明明此地的的价值。天天津唯一一的玻璃璃桥金汤桥桥、造型型独特的的狮子林林桥、仿仿造塞纳纳河畔亚亚历山大大桥的北北安桥造造型各异异，同时时也成为为连接海海河两岸岸的重要要交通纽纽带。本项目虽然然处于市市中心，但但由于海海河改造造工程的的统一规规划，海海河沿岸岸的住宅宅将极为为稀少，所所以

49、人口口密度小小，空气气清新，祥祥和宁静静。以马可波波罗广场场为中心心标志建建筑的意意大利风风情街，作作为意大大利境外外保留最最为完整整的历史史风貌街街区,改改造后更更保留了了它原味味、纯粹粹的建筑筑风格，不不久将成成为高尚尚休闲娱娱乐的新新聚点；随着海海河改造造工程的的进行,这里会会逐步成成为天津津国际商商务、居居住的中中心区。可可以说本本项目区区域是一一块集合合了传统统商贸服服务区、现现代商业业办公区区，高尚尚亲水住住宅区的的天津中中央价值值区，这这种对接接国际产产生的区区域内涵涵最大化化提升，最最终必将体现现在土地地的价值值和地上上建筑之之上。二、周边边项目概概况及分分析选取周边项项目样本

50、本作对照照，评估估本项目目的价格格与定位位及优劣劣势情况况。1、周边项项目概况况： 海河大大道：位于河北区区建国道道与海滨滨路之间间，与本本项目一一街之隔隔，总建建筑面积积30万平平方米，由由20余余栋高层层组成，主主力户型型：15532088平米，均均价：771500元/平平米，最最高价：82000元/平米，销销售率：40%。综述：项目目区位优优势明显显，单位位价格上上有较大大上升空空间，但但户型普普遍较大大，总价价款较高高，导致致去化速速度较慢慢。 海河新新天地位于河东区区新开路路与华龙龙道之间间，总建建筑面积积60万万平米，由由22余余栋高层层组成，主主力户型型：8001500平米，均均

51、价：662800元/平平米（一一期开盘盘），销销售率：50%（占已已推盘量量比例）。 综综述：项项目区位位卖点有有限，但但户型配配比与定定价较为为合理，市场反映良好，11月26号刚开盘就取得了不错的销售业绩。随着海河区域价值的提升，该楼盘单位价格有一定上升空间。 海海河之子子 位于和和平区赤赤峰桥头头，张自自忠路与与承德道道交口，总总建筑面面积6万万平米，一一栋主体体28层层的板式式高层，主主力户型型：10001500平米，均均价：998800元/平平米，销销售率：不详。 综述：该项目目为海河河景观第第一排，系商住、酒店式投资性产品（精装修），其价格已基本体现出海河板块的“铂金价值”，但户型与

52、功能设计存在诸多不足之处。2、比较分分析通过对周边边项目的的比较分分析，可可以看到到本项目目存在的的优势：本项目在海海河开发发中的区区域优势势突出，其其价值具具有不可可复制性性与稀缺缺性。本项目的户户型得到到了很好好的控制制，从而而控制了了总价，使使得客户户群更加加广泛，风风险大为为降低，并并与周边边项目形形成了错错位竞争争。本项目设计计独特，用用料考究究，必将将成为区区域内的的地标性性建筑，价价值凸现现。相对而言，本本项目的的劣势是是规模体体量较小小。三、项目定定位与客客户定位位根据项目区区域、产产品分析析及市场场调查，本本项目的的定位是是中高档档住宅及及优质商商服配套套社区。兼兼具自住住与

53、投资资功能，成成为区域域内的地地标性项项目。根据项目定定位并通通过一段段时间以以来的调调查统计计，“百丽城城堡”的目标标客户有有以下特特征：年龄3045岁岁，非一一次置业业的高收收入人群群；主要要包括企企事业管管理人员员、政府府公务员员、教师师等；事业有成，追追求高品品质生活活，拥有有艺术气气质的成成功人士士、学者者、私营营企业主主；拥有丰富地地产投资资经验的的人士；4、对国外外生活有有着深刻刻理解的的外籍人人士、海海归派人人士。这一客户群群的共同同特征是是拥有较较为雄厚厚的经济济基础，追追求生活活品质，注注重区域域与建筑筑。四、价格分分析综上所述，本本项目住住宅产品品在70000元元左右的的

54、价位上上将可以以实现快快速去化化。五、本项目目商业分分析1、本项目目商业优优势分析析： 区位优优势（1）意大大利风情情街区及及奥式商商务区的的辐射效效用。（2）海河河、金汤汤桥、古古文化街街的商务务旅游联联动效用。（3）周边边大规模模高档居居住区的的带动、群聚效用。 产品自自身优势势（1）本项项目地块块特点是是沿建国国道、平平安街两两街有特特别长的的沿街面，沿沿街设置置商铺，形形成较高高的商业业价值。（2）本项项目地块块位于两两条街交交角，街街角的商商业价值值是明显显的。（3）本项项目商业业部分的的产品形形态较好好，进深深浅，限于于两层，无无商业价价值死角角。（4）局部部层高较较高，可通过过加

55、层搭搭建，增增加实用用面积，进进一步挖挖掘出项项目的商商业价值值。 （5）商铺铺建筑面面积从小小到大，选选择性、组组合性强强，可灵灵活的适适应各种种商业形形态的需需要。 经营管管理优势势（1）本项项目是区区域性地地标建筑筑，是商业价价值的保保证。（2）百丽丽集团具具有丰富富的商业业经营管管理经验验，可进进一步提提升本项项目的商商业价值值。（3）本项项目共管管公寓的的定位对对本项目目商业配配套的招招商形成成了良好好的基础础。2、市场定定位依据本项目目所处的的区域、项项目总体体定位、及及本项目目商业部部分的建建筑形态态等因素素，本项项目商业业定位为为： 其形态态为街铺铺； 业态以以高档商商务区、居

56、居住区的的商服配配套为主主，包括括银行、邮邮政、便便利店、咖咖啡厅、美美容美发发，等等等。3、价值分分析周边缺少可可类比的的商业项项目销售售实例，依依据通常常的房地地产开发发规律，此此类形态态的商铺铺的价格格为同项项目住宅宅价格的的23倍，即即其合理理价格应应为1550000元200000元元之间。六、项目经经营管理理分析优质的物管管服务与与配套对对提升物物业价值值具有重重要意义义，本项项目的产产品与地地段价值值决定了了其兼具具居住与与投资价价值。因因此，本本项目的的物业管管理定位位为共管管公寓模模式，这这是在欧欧美发达达国家成成熟的物物业管理理模式，其其特点为为业主自自治与共共享空间间，通过

57、过物业公公司专业业化的经经营管理理，可以以支持业业主对物物业进行行出租等等形式的的经营活活动，从从而通过过后续服服务的跟跟进，使使得项目目物业价价值得以以维系与与提升。第三节 项目地地块的SSWOTT分析一、优势分分析(SStreengtth)1、区域优优势（1）本项项目所在在的海河河上游中中心区域域是天津津市政府府大力打打造，集集中投资资的重点点区域，已已形成良良好的区区域发展展态势。（2）本项项目紧邻邻金街商商圈与古古文化街街商圈，商商业、旅旅游、商商务氛围围浓厚并并且具备备极佳的的居住价价值。（3）本项项目位于于意大利利风情区区与奥式式商务区区的黄金金交集之之内，人人文历史史积淀深深厚，

58、社社区价值值极为稀稀缺珍贵贵，无法法复制。（4）本项项目与天天津市城城内轨道道交通及及京津城城际快速速轨道紧紧邻，交交通优势势极为突突出。2、产品优优势（1）本项项目采用用新古典典主义的的建筑风风格，外外立面独独特经典典，是区区域内的的地标性性建筑。（2）本项项目采用用干挂石石材作为为外立面面主材，建建筑用材材考究，是是优质的的居住型型项目。（3）本项项目精心心打造园园林景观观，体现现原味的的欧式园园林风景景，并近近观海河河，在景景观环境境上体现现了均好好性。（4）本项项目室内内空间采采用人性性化设计计，户型型可灵活活分割，兼兼具自住住与投资资价值。3、定位优优势作为高品质质的住宅宅项目，本本

59、项目在在定位上上不贪大大求豪，而而是做了了严格的的户型控控制，使使得本项项目的户户型面积积控制在在理想范范围之内内，面积积的控制制导致单单位总价价的降低低，从而而扩大了了客户层层面，极极大的降降低了市市场风险险，并与与周边的的大户型型住宅项项目形成成了错位位竞争。4、开发商商实力的的优势本项目开发发商依托托百丽集集团的强强大资金金实力，具具有先进进的开发发理念和和专业化化的操作作团队，是是本项目目成功开开发的重重要保障障。5、物业管管理优势势本项目采用用先进的的“共管公公寓”的物业业管理模模式，在在天津市市场上具具有领先先地位，可为项目业主提供优质的物业管理和后续经营服务。二、劣势分分析(We

60、aakneess)1、地块面面积较小小，社区区室外活活动空间间不大，绿绿化率一一般。2、规模较较小，影影响力有有限。三、机遇分分析(OOppoortuunitty)1、天津的的城市机机遇天津滨海新新区开发发赋予了了天津不不可多得得的历史史性发展展机遇，作作为未来来环渤海海区域的的中心城城市，天天津具有有广阔的的发展空空间。2、区域发发展机遇遇：本项目所处处的海河河畔意奥奥风情区区具有深深厚的人文文历史沉沉淀，其其地段价价值远未未得到充充分的发发掘。3、产品的的稀缺性性：本项目设计计独特，区区位优势势凸显，其其价值的的稀缺性性将日益益为天津津市场认认可，升升值潜力力巨大。4、良好的的物业管管理：