XXXX-12-2最新法律业务版培训课件

1、法律培训2022/10/151培训内容容20102合同签署署前合同签署署时合同履行行时风险点的的把控032020-03-01301合同签署署前买受方的风险分分析：无购房资质的的处理方方式；“乱承诺诺”的处处罚出售方的的风险分分析：“无房本本”房屋屋居间的的后果居间共有有房屋需需注意事事项居间被查封房屋的风风险及责责任针对有抵抵押、有有租户房房屋的风风险把控控，如何何降低风风险？2020-03-014一、合同同签署前前买受方【风险类型型】买受方无无购房资资质【潜在风险险】买受方合同无法履行，无法取得房屋。损失定金、承担赔偿责任。出售方因合同无法履行带来损失例如：卖房买房、有租户等损失居间方无法取

2、得居间服务费；如乱承诺帮客户办资质、作假，承担赔偿责任、遭行政处罚；承担连带赔偿责任无资质2020-03-01【降低风险险的办法法】一、合同同签署前前一、买受方不确定定何时具具有购房房资质时时，不可可以对其进行居间间服务；二、签合合同时无无资质，但承诺诺很快会会有资质质，如果果想签单单该如何何操作？（1）层级上上报至区区总监请请示是否否允许操操作；（2）拒绝客客户口头头承诺，补充协协议加以以约定（资质时时间及违违约责任任）；（3）签署家庭购房房申请表表、购房承诺诺书“一表一一书”无资质2020-03-01562011年5月，范玮为了方便孩子子在北京京上学，欲购买北京京市的一套房屋，经经我司居居

3、间，与白云签订购房合同。签订合同时，三方均知悉悉买受方方尚不具备在京京购房资格，但范玮表示，其正在办理理北京户口口，并承承诺如果果自己的的北京户户口办不不下来，会找其其他有购购房资格格的朋友友代为购购买该套套房屋。为此，双方在补充协协议中约约定“经三方协协商一致致，本合合同最终终买受人人可根据买受方的意愿变更更，出售方、丙方（经经纪公司司）应积积极无条条件配合合办理”。合同签订后，范玮依照合同约定定向白云支付了10万元定金金。但是是此后，范玮未能成功办理理北京户户口，也也没能找到北京的朋友代为为购买房屋。范玮要求白云退还购房定金金，遭拒拒后诉至法院，称合同同无法实实际履行行，要求求解除合合同，

4、返还10万元定金金。白云认为，范玮在明明知自己己没有购房资格格的情况况下仍然然签订买卖合同，由此导导致的风风险应当当由其自行承担。一、合同同签署前前买受方无资质案例12020-03-01一、合同同签署前前买受方无资质案例例1案例分析析：1、此种情情形，买买卖双方方及居间间方会有有哪些不不利后果果？客户业主居间方2、买卖双双方所签签署的合合同效力力如何？该合同有效效。但因因买受方方不具备备履行合合同的条条件，合合同根本本无法履履行。3、我司是是否能收收取到佣佣金？我司无法收收取到全全部佣金金，甚至至无法收收取到佣佣金。4、如业主主“卖房房买房”，此次次买卖未未按期拿拿到购房房款，导导致向第第三方

5、承承担违约约金，业业主该如如何主张张自己的的损失？2020-03-017房屋权属属房屋现状状一、合同同签署前前出售方 “无房本”房屋能能否居间间 居间间共有房屋屋时需注意意事项 居间间被查封的房屋应应承担的的赔偿责责任 房屋屋存在抵押，如如何降低低风险房屋存存在租户，如如何交易易？潜在风险险点2020-03-0181【风险类型型】一、合同同签署前前交易房屋屋 “无无房本”出售方（1）预售商商品房（2）使用权权转让房房屋未取得房房屋权属属证书的的房屋不不得转让让。中华人民民共和国国城市房房地产管管理办法法第38条对经纪人人处以万元罚罚款，对对房地产产经纪机机构取消消网签资资格，并并处3万元罚款款

6、。房地产经经纪管理理办法第37条预售商品品房：出出售方虽虽有商品房预预售合同同，但属于于非即时时交付合合同，且且出售方方是否已已交付购购房款项项未知，存在一一房多卖卖的风险险。使用权转让房屋屋：公租租房、廉廉租房不不允许转转让。法院意见见：此类类合同往往往被认认定为租租赁性质质，且租租赁期限限均不超超过20年。【潜在风险险】存在风险险的交易易，如交交易须谨谨慎！无房本2020-03-0193一、合同同签署前前【降低风险险的处理理办法】预售商品房使用权转让房屋需签署文件顾问协议、改底单协议使用权转让协议降低风险的办法查看商品房预售合同、购房发票原件并留存相关复印件；买卖双方签署风险告知书；补充协

7、议约定明确买卖双方签署风险告知书；补充协议约定明确2020-03-01101、避免交交易。2、如可以以控制风风险。须须报备至至区总监监，得到到允许后后方可操操作。3、谨慎审审核房源源，保证证资金安安全，避避免过多多交易房房款。【风险类型型二】一、合同同签署前前交易房屋屋属于“共有房房屋”夫妻共同同共有继承出售方夫妻共同同房屋的的界定：结婚后取取得房屋屋 是夫夫妻共有有房屋（特殊情情况除外外）提示：继承或或赠与所所得的房屋也也归夫妻妻共同所所有（明明确约定定的除外外）2020-03-0111一、合同同签署前前出售方继承顺序序：（1）遗嘱继继承优于于法定继继承（2）法定继继承“有一无无二、无无一才

8、二二”第一顺序继承承人：配配偶、子子女、父父母；第二顺序继承承人：兄兄弟姐妹妹、祖父父母、外外祖父母母共有情形形下居间间：夫妻共有房屋继承房屋我司所需材料配偶同意出售声明继承公证书、共有人同意出售声明未提供材料的风险共有人不同意出售房屋，会导致买卖合同无法实际履行（取得房屋、房产证等）我司将承担的责任无法收取佣金，承担赔偿责任降低风险的处理办法无材料不居间，拒绝“空头承诺”2020-03-0112小李一、小李二（二人系系兄妹）通过过遗嘱继承承了父亲老李李个人财产一套套房屋。尚未办办理产权权变更手手续。小李一一想卖掉房子子或者出出租房子子。请问问：1、小李一是否有权单独签签署房屋买卖卖合同，房屋

9、买买卖合同同上用老李的的名字签名名还是小李一的名字签名名？2、如果签署署合同时小李一隐瞒了老老李已死亡的事事实，以以其父老李委委托其卖房，作为经经纪人您您需要小李李一提交交什么样的的资料方方可签署署合同？一、合同同签署前前出售方共有房屋屋案例例32020-03-0113一、合同同签署前前出售方共有房屋屋遗嘱继承承中的房房产继承承流程：公证处申申请继承承公证房地产交交易中心心申请遗遗产过户户手续办理完成，可可签署买买卖合同同提交与继继承有关关的资料料及证据据，且其其他继承承人均无无异议被继承人的的死亡证；遗嘱原件件；房屋产权权证明或或其他凭凭证；户口本；继承人的的身份证证件与公证事项项有关的的其

10、它证证明材料。房屋所有有权证；继承公证证书；继承人身身份证复复印；继承人申申请书2020-03-01142013年2月，白云以其丈夫夫黑土的的名义与与买受方大脑袋袋签订了了买卖合同（该该房屋为为二人婚婚后购得得），同同时白云云签署了承诺书，保证其是争得得了丈夫之之同意及及委托下下进行售售房事宜，并且在看看房时黑土也在场。白云随随后收取了定金5万元，签署署合同后后，白云以丈夫不同意出出售共有有房产为为由拒绝出售售该房屋屋至诉。买受方方归责于于我司居居间服务务有瑕疵疵，要求求我司退退还居间间服务费费。白云（出出售方）大脑袋（买受方方）签署买卖卖合同黑土（白白云丈夫夫）夫妻关系系丈夫不同意出出售签署

11、承诺诺书、收收取定金金拒绝出售售一、合同同签署前前出售方共有房屋屋案例例42020-03-01151、合同效效力如何何？2、我司是是否有责责任？居居间服务务费是否否需要退退还？3、买受人人大脑袋袋如何维维权？4、如签署署合同时时黑土在在场会怎怎么样？一、合同同签署前前出售方共有房屋屋案例例42020-03-0116一、合同同签署前前出售方【风险类型型三、四四 、五五】交易房屋屋处于查查封状态态、抵押押状态、租赁状状态查封状态抵押状态租赁状态能否上市交易否能能降低风险的处理办法不居间签署合同前了解该房屋是否存在抵押情况，并如实告知买受方。签署合同前了解该房屋是否存在租赁情况，如实告知买受方并带领

12、买受方实地考察房屋，前期试探承租人是否有购买意向。出售方出具承租人放弃优先购买权声明。潜在风险1、所签署的合同被认定为无效；2、行政处罚；3、我司存在居间瑕疵，承担赔偿责任。1、归责于我司未尽告知义务；2、侵犯相关权利人的合法权益；3、我司存在居间瑕疵，承担赔偿责任。2020-03-01171802合同签署署时代理人：代理人签签署合同同存在的的风险及及处理方方式；抵押、租租赁：签署有抵抵押、租租赁情况况的补充充协议的的要点付款：相关款项项约定及及降低风风险的办办法交房：如何降低低交房产产生的纠纠纷？税费：税费缴纳由由谁承担？如如何约定定更为保保险？收费：我司超额额收取居居间服务务费的风风险及责

13、责任承担担补充协议议如何拟拟写？2020-03-01二、合同签签署时【风险类型型】代理人代代为签署署合同无无授权委委托书【违规操作作的后果果】代理人无无权代理理；产权人不同意意出售该该房屋，导致合合同无法法实际履履行，买买受人无无法取得得房屋产产权证；我司无法收收取到居居间服务务费【降低风险险的解决决办法】签约代理理人需向向我司出出具授权权委托书书原件，经我司司形式审查查后留存原原件；形式审查查：（1）代理人人为被代代理人近近亲属，可信度度较高。（2）留存产产权人及及签约代代理人的的身份证证复印件件；（3）电话连连线产权权人核实实相关情情况。2020-03-0119二、合同签签署时税费房屋交付

14、款项交付抵押租赁常见问题1、随意承诺税费金额；2、未约定税费支付方未约定房屋交付日期及交付条件未对首付款、尾款、支付时间、金额、方式、违约责任等问题做明确约定为违约解抵押具体时间及违约责任未约定租户承租相关问题及违约责任潜在风险1、合同及补充协议未做约定或者约定不明确，产生纠纷或者无法实际履行，归责于我司居间服务有瑕疵，要求我司承担居间责任及赔偿责任；2、随意乱承诺，当承诺无法兑现时，合同一方或双方拒绝履行合同；3、因未对相关事项做明确约定，造成守约方无法顺利维权，并归责于我司居间服务有瑕疵；4、行政处罚；5、我司信誉收到严重损害我司将承担的法律责任1、居间责任；2、赔偿责任降低风险的解决办法

15、1、禁止违规操作及随意乱承诺；2、签署合同前对争议事项进行协商；3、签署合同签时，拟写补充协议对相关事项加以明确具体约定2020-03-0120二、合同签签署时常见风险险点补充充协议拟拟写要点点“完美的的协议”各类情况况拟写要要点：抵押情况况：抵押情况况；解抵押时间；解抵押方方；解抵押后后双方应应履行义务；未履行约约定义务务的违约约责任。租赁情况：现房屋租租赁情况况（承承租人、租赁截截止日期期等）；承租人是否放弃弃优先购购买权；租期届满满后由谁谁负责承承租人的的腾房；签署合同同后，房房屋租金金归谁所所有；未履行约定义务务的违约约责任。房屋交付付：房屋交付日期期；交付时应符合合的交付付条件；交付

16、时的装修、家具、家电等等附属设设施情况况；未履行约定义义务的违违约责任。房款交付：首付款、尾款的的交付金金额、方方式、日日期等；逾期交付付房款的的违约责任。税费承担担：现房屋税税费基础础；税费承担担方；如因房屋性质质或政策策变化所所产生的的多余税税费由谁谁承担2020-03-0121二、合同签签署时【风险类型型】超额收取取居间服服务费【违规操作作的潜在在风险】行政处罚房地产经经纪管理理办法第34条；公司内部部规章制制度违规规处罚；媒体介入入并曝光光；公司信誉誉受到影影响2020-03-012223合同履行行时什么情况况下合同同可以解解除？对于违约约情形的的处理方方式（我我司应尽尽的居间间义务、

17、我司如如何维权权、如何何建议守守约方维维权）2020-03-0124双方出现现违约情情形【行为认定定】什么是违违反合同同约定？【违约责任任】买卖合同同中的违违约责任任逾期交房10日内如何承担？超过10日如何承担？逾期付款10日内如何承担？超过10日如何承担？逾期过户逾期办理房屋权属转移登记手续逾期办理户口迁出手续兜底条款其他不履行合同义务的行为，承担合同价款的20%的违约金。三、合同履履行时2020-03-01三、合同履履行时双方就交交易出现现不可调调和的矛矛盾,欲解除合合同【法定解除除】哪些是法法律规定定可以解解除合同同的情形形？【约定解除除】合同中约约定满足足哪些情情形可以以解除合合同？不可抗力预期违约根本违约迟延违约2020-03-0125三、合同履履行时双方就合合同诉至至法院原则上对对争议双双方予以以必要的的协助。协助的方方式：提提供证据据、证言言、出庭庭作证、作为第第三人参参与诉讼讼（我司司无权代代理任何何一方诉诉讼）。公司制度度：业务务人员不不得擅自自出庭作作证，如如有需求求，报请请法务部部。2020-03-0126三、合同履履行时产生纠纷纷时应有有的法律律意识函告违约方在多次电话、短信通知违约方履行无果后应当尽快给违约方发送告知函，予以正式函告。留存函件及发邮回执，以便证明我司履行了协调解决纠纷的义务，同时函件也可作为一方违约的证据，提交给守