房地产投资论文

1、房地产项目投资经济评价关键词：项目投资应考虑的因素、房地产价格的影响因素内容摘要：浅析房地产项目投资的影响因素，使得，读者对房地产投资有更全面的了解。房地产项目目投资，首首先要考考虑到开开发后房房地产的的出售价价格问题题，合理理地结合合盈利来来安排项项目投资资。房地地产的出出售价格格与一般般物价既既有共同同之处，也也有不同同的地方方。共同同之处是是：都是是价格，用用货币表表示；都都有波动动，受供供求等因因素的影影响；按按质论价价，优质质高价，劣劣质低价价。房地地产价格格与一般般物价的的不同，表表现出房房地产价价格的特特征。首先，由于于房地产产的自然然地理位位置有不不可移动动性，结结果其可可以转

2、移移的并非非是房地地产实物物本身，而而是有关关该房地地产的所所有权、使使用权或或其他权权益，所所以房地地产价格格实质上上是这些些无形的的权益的的价格。房房地产的的实物状状态与其其权益状状况并不不总是一一致的。因因此，房房地产估估价与对对房地产产权益的的了解、分分析之间间有密切切关系是是必然的的。由于于每种权权益均会会影响价价格，同同一宗房房地产转转移的权权益不同同，估价价结果也也会不同同。一宗房地产产通常与与周围其其他宗房房地产构构成某一一地区，但但该地区区并非固固定不变变，尤其其是社会会经济位位置经常常在不断断变化，所所以房地地产价格格是考虑虑该房地地产过去去如何使使用，将将来能作作何种使使

3、用，总总结这些些考虑结结果后才才能形成成房地产产的今日日价格（或或某特定定时间的的价格）。所所以，在在估价时时，应密密切注意意把握今今日的价价格为昨昨日的展展开、明明日的反反映这一一事实。进进行房地地产估价价，必须须弄清楚楚房地产产价格的的种类和和每一种种房地产产价格的的确切含含义。不不同的房房地产价价格，其其所起的的作用不不尽相同同，评估估的原则则、依据据和考虑虑的因素素也不尽尽相同。其次，把握握住房地地产项目目投资的的影响因因素，在在观念上上有下面面四点认认识：1.供求状状况。供供给和需需求是形形成价格格的两个个最终因因素。其其他一切切因素，要要么通过过影响供供给，要要么通过过影响需需求来

4、影影响价格格。房地地产的价价格与需需求成正正相关，与与供给成成负相关关。供给给一定，需需求增加加，则价价格上升升；需求求减少，则则价格下下跌。需需求一定定，供给给增加，则则价格下下跌；供供给减少少，则价价格上升升。2. 自身身条件。房房地产自自身条件件的好坏坏，直接接关系到到其价格格高低。所所谓自身身条件，是是指那些些反映房房地产本本身的自自然物理理性状态态的因素素。3.位置。各种经经济活动动和生活活活动对对房地产产位置都都有所要要求。房房地产位位置的优优劣直接接影响其其所有者者或使用用者的经经济收益益、生活活满足程程度或社社会影响响。因此此，房地地产坐落落的位置置不同，价价格有较较大的差差异

5、。无无论是坐坐落在城城市或乡乡村、中中心商业业区或住住宅区、街街角或里里地、向向阳面或或背阳面面均如此此。尤其其是城市市土地，其其价格高高低几乎乎为位置置优劣所所左右。一一般来说说，要是是其位置置有利于于原料与与产品的的运输，便便利于废废料处理理及动力力的取得得，其价价格必有有趋高的的倾向。4.地质。不同类类型的建建筑物对对地基承承载力有有不同的的要求，不不同的土土地有不不同的承承载力。地地址条件件决定着着土地的的承载力力。地址址坚实、承承载力较较大，有有利于建建筑使用用。在城城市土地地中，尤尤其是在在现代城城市建设设向高层层化发展展的情况况下，地地质条件件对地价价的影响响较大。地地价与地地质

6、条件件成正相相关；地地质条件件好，地地价就高高；反之之，地址址条件差差，地价价则低。5.地形地地势。地地形是指指同一块块土地内内的地面面起伏状状况。地地势是指指本块土土地与相相邻土地地的高低低关系，特特别是与与相邻道道路的高高低关系系。一般般来说，土土地平坦坦，地价价较高；土地高高低不平平，地价价较低；在其他他条件相相同时，地地势高的的房地产产的价格格要高于于地势低低的房地地产的价价格。6.土地面面积。同等位位置的两两块土地地，由于于面积大大小不等等，价格格会有高高低差异异。一般般来说，凡凡面积过过于狭小小而不利利于经济济使用的的土地，价价格较低低。地价价与土地地面积大大小的关关系是可可变的。

7、一一般来说说，在城城市繁华华地段对对面积大大小的敏敏感度较较高，而而在市郊郊或农村村则相应应较低。土土地面积积大小的的合适度度还因不不同地区区、不同同消费习习惯而有有所不同同。例如如，某地地方市场场若普遍遍接受高高层楼房房，则该该地方较较大面积积土地的的利用价价值要高高于较小小面积土土地的利利用价值值，因而而较大面面积土地地的价格格会大大大高于较较小面积积土地的的价格。相相反，如如果地方方市场仅仅能接受受小型建建筑型态态，则较较大面积积土地的的价格与与较小面面积土地地的价格格，差异异不会很很大。7.土地形形状。土土地形状状是否规规则，对对地价也也有一定定的影响响。土地地形状有有正方形形、长方方

8、形、三三角形、菱菱形、梯梯形等。形形状不规规则的土土地由于于不能有有效利用用，价格格一般较较低。土土地经过过调整或或重划之之后，利利用价值值提高，地地价立即即随之上上涨。地地价与土土地形状状成正相相关：土土地形状状规则，地地价就高高；土地地形状不不规则，地地价就低低。8.日照。日日照有自自然状态态下的日日照和受受到人为为因素影影响下的的日照两两种。房房地产价价格与日日照的关关系具有有下列特特征：一一方面与与日照成成正相关关；另一一方面与与日照成成负相关关。一般般来说，受受到周围围巨大建建筑物或或其他东东西遮挡挡的房地地产的价价格（尤尤其是住住宅），必必低于无无遮挡情情况下的的同等房房地产的的价

9、格。日日照对房房地产价价格的影影响还可可以从住住宅的朝朝向对其其价格的的影响中中看到。9.通风、风风向、风风力。一般情情况下，风风力越大大或时常常出现风风灾的地地方，房房地产价价格越低低。房地地产价格格与风向向的关系系在城市市中比较较明显，在在上风地地区房地地产价格格一般较较高，在在下风地地区房地地产价格格一般较较低。10.气温温、湿度度、降水水量。这这三者极极端过剩剩或极端端贫乏，均均不利于于生产和和生活，因因此会降降低房地地产价格格。把降降水量与与地势结结合起来来看，其其对房地地产价格格的影响响更明显显。地势势虽然低低洼，但但若降水水量不大大，则不不易积水水，从而而地势对对房地产产价格的的

10、影响不不大，但但在地下下水位高高的地区区例外；反之，降降水量大大，地势势对房地地产价格格的影响响力就大大。11建筑筑物外观观。建筑筑物外观观包括建建筑式样样、风格格和色调调，对房房地产价价格有很很大影响响。凡建建筑物外外观新颖颖、优美美，可以以给人们们舒适的的感觉，则则价格就就高；反反之，单单调、呆呆板，很很难引起起人们强强烈的享享受欲望望，甚至至令人压压抑、厌厌恶，则则价格就就低。12.人口口因素。房房地产的的需求主主体是人人，人的的数量、素素质如何何，对房房地产价价格有着着很大的的影响。人人口因素素对房地地产价格格的影响响，具体体可分为为人口数数量、人人口素质质、家庭庭规模三三个方面面。（

11、1）人口口数量。房房地产价价格与人人口数量量的关系系非常密密切。就就一国而而言如此此，一地地区或一一市的情情况也如如此。特特别是在在城市，随随着外来来人口或或流动人人口的增增加对房房地产的的需求必必然加大大，从而而促进房房地产价价格的上上涨。人人口高密密度地区区，一般般而言，房房地产求求多于供供，供给给相对匮匮乏，因因而价格格趋高。（2）人口口素质。人人们的文文化教育育水平、生生活质量量和文明明程度，可可以引起起房地产产价格高高低的变变化。人人类社会会随着文文明的发发达、文文化的进进步，公公共设施施必然日日益完善善和普遍遍，对居居住环境境也必然然力求宽宽敞舒适适，凡此此种种都都足以增增加房地地

12、产的需需求，从从而导致致房地产产价格趋趋高。如如果一个个地区中中的居民民素质低低，组成成复杂，秩秩序欠佳佳，人们们多不愿愿在此居居住，房房地产价价格必然然低落。（3）家庭庭规模。是是指全社社会或某某一地区区的家庭庭平均人人口数。家家庭规模模发生变变化，即即使总数数不变，也也将引起起居住单单位数的的变动，从从而引起起需用住住宅数量量的变动动，随之之导致房房地产需需求的变变化而影影响房地地产价格格。一般般而言，随随着家庭庭规模小小型化，即即家庭平平均人口口数的下下降，房房地产价价格有上上涨的趋趋势。13.经济济因素。影影响房地地产投资资项目能能否顺利利进行的的因素还还包括经经济因素素。（1）经济济

13、发展。经经济发展展，预示示着投资资、生产产活动活活跃，对对厂房、办办公室、商商场、住住宅和各各种文娱娱设施等等的需求求增加，引引起房地地产价格格上涨，尤尤其是引引起地价价上涨。（2）物价价。房地地产价格格与物价价的关系系非常复复杂。通通常物价价普遍波波动，房房地产价价格也将将随之变变动；如如果其他他条件不不变，则则物价变变动的百百分比相相当于房房地产价价格变动动的百分分比，而而两者的的动向也也应一致致。从一一段较长长时期来来看，房房地产价价格的上上涨率要要高于一一般物价价的上涨涨率和国国民收人人的增长长率。（3）居民民收入。居居民收入入的真正正增加显显示人们们的生活活水平将将随之提提高，从从而促使使对房地地产的需需求增多多，导致致房地产产价格上上涨。如如果居民民收入的的增加，是是中、低低等收入入水平者者的收入入增加，对对居住房房地产的的需求增增加，促促使居住住房地