住宅项目定价方法探讨

1、住宅项目定价方法探讨 一、概述在住宅宅项目定定价实践践中，其其定价方方法较多多，其中中主要有有成本加加成定价价法，它它指的是是在项目目单位成成本的基基础上加加上一定定比例的的目标利利润作为为项目的的单位售售价，其其公式为为P=CC(1+)11,但但这种定定价方法法仅仅考考虑成本本与企业业的目标标利润，而而不考虑虑需求和和市场竞竞争状况况，其结结果是住住宅要么么卖不出出去要么么企业不不能获取取较大的的利润。差差别定价价法，它它指房地地产开发发商经常常根据顾顾客、房房屋形式式或形象象、时间间、地点点的差异异来制定定不同的的价格；差别定定价是房房地产开开发商按按两种或或两种以以上的价价格来销销售住宅

2、宅，而这这些价格格不一定定完全反反映成本本费用上上的差异异，这种种定价方方法没有有很好地地反映市市场需求求和行业业竞争状状况，特特别是根根据顾客客差异、房房屋形象象差异来来定价更更像是一一种促销销手段。竞竞争定价价法，它它指的是是以竞争争对手的的价格作作为基础础的定价价方法，这这种方法法它考虑虑了市场场需求和和行业竞竞争状况况，在房房地产竞竞争激烈烈的今天天，其住住宅的需需求弹性性较小和和供大于于求的情情况下，为为了不破破坏整个个市场价价格的平平衡，这这是一种种较常采采用的定定价方法法，但这这种方法法仅从竞竞争对手手价格这这一单一一指标进进行考虑虑，这样样就显得得过于笼笼统，没没有很好好地按区

3、区域、住住宅物业业形态等等因素进进行市场场细分，故故在项目目定价实实际应用用中将会会遇到障障碍。此此外，还还有尾数数定价法法，这种种定价方方法使得得消费者者感觉到到开发商商是在认认真定价价，让消消费者有有占到便便宜的感感觉。整整数定价价法主要要对高档档住宅，如如别墅，其其目的是是为了体体现消费费者身份份和地位位。在本本文中，笔笔者主要要介绍一一种能够够运用于于房地产产企业中中实际可可操作的的定价方方法，它它其实是是对竞争争定价法法的一种种深化和和延伸。在在这里，笔笔者姑且且称之为为类比量量化定价价法。二、类类比量化化定价法法该定价价方法指指的是对对住宅价价格有影影响的主主要因素素按其影影响因素

4、素的不同同分别确确定权重重，并对对其中的的每一单单个因素素根据其其优劣赋赋予不同同的分值值，然后后选择与与本项目目类似的的项目进进行类比比后分别别一一赋赋予分值值，其次次根据权权重乘以以相应分分值求和和得出各各项目的的总分，再再次通过过所得出出的各项项目的总总分与已已知项目目的均价价按最小小二 乘法建建立函数数关系式式得出拟拟售住宅宅项目的的均价，最最后根据据位置、楼楼层、景景观、朝朝向等进进行价格格调整确确定出每每一单元元的拟售售价格。该该方法其其优越性性在于将将其定价价影响因因素进行行了量化化，而赋赋予的分分值又仅仅仅是通通过调查查对比得得出，而而不是采采取专家家打分法法使得分分值的随随意

5、性和和波动性性都比较较大，而而且充分分考虑了了市场需需求和行行业竞争争状况。三、影影响因素素、指标标及其分分值的确确定笔者共共列出了了12个主主要影响响因素，分分别是位位置、价价格、配配套、交交通、物物业管理理、周边边环境（景景观、污污染）、城城市规划划、楼盘盘规模、建建筑风格格及立面面、户型型、发展展商品牌牌和实力力、广告告，其分分值分别别为1、2、3、4、5。分值值越大，表表示等次次越高，详详见下表表1。表1 住宅项项目影响响因素、指指标与分分值22 续前表表： 四、权权重的确确定笔者运运用价值值工程中中的09评分法法来确定定权重，当当然读者者也可以以用层次次分析法法或者经经验值法法来确定

6、定权重，其其计算过过程见表表2。表2 住宅项项目影响响因素权权重计算算表（009评分法法）33 五、项项目均价价的确定定通过表表2确定的的各影响响因素的的权重和和拟售项项目及类类比项目目所赋予予的分值值，由公公式 得出各各项目的的总分，其其中n表示项项目影响响因素的的项数，Wi表示权重，Fi表示分值. 然后根根据得出出的数据据，运用用最小二二乘法建建立回归归方程，即即P=aa+bSS4，其中中P为项目目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。六、住住宅项目目各单元元定价上述定定价只是是制定出出一个小小区或一一栋楼的的基准平平均价格格，而对对具体的的某一单

7、单元而言言，由于于位置、层层高、区区位、朝朝向、景景观、户户型等的的不同，对对购房者者来说，就就有着不不同的效效用。所所以需将将各单元元分别定定价，以以不同的的价格来来体现效效用的高高低。1、项项目位置置价格调调整系数数项目位位置价格格调整系系数是指指在一个个小区中中，根据据各栋楼楼宇的位位置、坐坐向、临临街状况况、楼间间距、与与小区花花园、公公共配套套服务设设施的距距离等来来综合调调整价格格系数。如如南北朝朝向、较较大的楼楼间距、临临近配套套设施、外外观漂亮亮的楼宇宇的价格格就会相相对高些些，如表表4所示。表4 项目位位置价格格调整系系数表 注：其其中m、k一般在在5以内内，如果果位置差差异

8、特别别大，可可取更大大的系数数，但一一般不超超过155。2、项项目楼层层价格调调整系数数项目楼楼层价格格调整系系数是指指根据居居民的生生活习惯惯、楼层层高低所所体现的的通风采采光、视视野等差差异来调调整的楼楼宇价格格。在我我国，如如果是六六层多层层住宅，一一般是一一、六层层较便宜宜、二、五五楼层居居中，三三、四层层最贵；而对高高层住宅宅，一般般是越高高越贵。针针对不同同楼层其其价格调调整系数数见表55。表5 项目楼楼层价格格调整系系数表5 续前表表： 注：m=kk/N，其其中k为不同同楼层系系数之最最大值，一一般取11015。如果果有另楼楼遮挡本本楼，则则在另楼楼的最高高层处上上下，本本楼的楼

9、楼层系数数会有一一个较大大的跳跃跃。根据项项目位置置价格调调整系数数和项目目楼层价价格调整整系数，利利用公式式类比量量化法的的楼宇均均价（1+项目位置价格调整系数）（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。3、项项目水平平价格调调整系数数（1）项项目区位位价格调调整系数数区位价价格调整整系数指指的是那那种靠近近电梯、过过道的单单元由于于易受噪噪音干扰扰、而此此位置单单元不如如远离电电梯、过过道的单单元所形形成的价价格调整整系数，一一般此价价格调整整系数上上下不要要超过11。（2）户户型价格格调整系系数户型价价格调整整系数是是指从它它的功能能分区是是否合理理，

10、采光光通风如如何，是是否有暗暗房，是是否有恰恰当的面面积配合合比等方方面来进进行价格格调整的的系数。其其价格调调整系数数一般不不要超过过3。（3）单单元朝向向价格调调整系数数单元朝朝向价格格调整系系数是指指根据单单元的朝朝向、采采光、平平面不局局、消费费习惯等等而进行行的价格格调整系系数。朝朝向通常常是指客客厅的朝朝向，根根据朝向向的不同同，其价价格调整整系数见见表6。表6 单元朝朝向价格格调整系系数表 （4）景景观价格格调整系系数景观对对于住宅宅购买者者而言，常常具有决决定性的的影响力力，对那那种能够够临望公公园、水水景、山山景、自自然或人人造的景景观单元元，通常常相对没没有景观观的单元元而

11、言，价价格要高高出许多多。故景景观价格格调整系系数就是是指由于于不同单单元的景景观差异异所造成成的价格格调整系系数。其其价格调调整系数数一般不不要超过过15，对对多面景景观也最最多不要要超过220。综合项项目的区区位价格格调整系系数、户户型价格格调整系系数、单单元朝向向价格调调整系数数、景观观价格调调整系数数得出项项目水平平价格调调整系数数，如表表7所示。表7 项目水水平价格格调整系系数表 然后用用每栋楼楼的各层层楼的楼楼层均价价（11+项目目水平价价格调整整系数），即即得各单单元的初初步价格格。七、各各单元价价格的微微调上述各各单元的的初步价价格相相应各单单元的面面积之和和得出整整个项目目的

12、总价价，用总总价除以以总面积积所得的的调整后后均价与与我们前前面通过过类比量量化定价价法所得得出的均均价有一一定的出出入。我我们可以以用以下下方法进进行微调调。1、当当调整后后的均价价大于通通过类比比量化定定价法得得出的均均价时，一一是用每每套单元元均价除除以系数数k，其中中系数kk调整整后均价价/类比量量化定价价法得出出的均价价。二是是将那些些条件差差的单元元价格再再次调低低，使最最终得出出的调整整后均价价与通过过类比量量化定价价法得出出的均价价大致相相符。2、当当调整后后的均价价小于通通过类比比量化定定价法得得出的均均价时，一一是用每每套单元元均价乘乘以系数数k，其中中系数kk调整整后均价

13、价/类比量量化定价价法得出出的均价价。二是是将那些些条件好好的单元元价格再再次调高高，使最最终得出出的调整整后均价价与通过过类比量量化定价价法得出出的均价价大致相相符。八、结结论住宅项项目定价价是一门门实践性性很强的的学科，它它涉及消消费行为为及心理理、艺术术、经济济学、住住宅市场场的需求求和供给给有关市市场调查查与统计计分析等等各方面面的知识识，所以以这是一一个不断断积累经经验、不不断总结结和引领领消费的的应用性性非常强强的学科科。由于于笔者理理论水平平、知识识和实际际经验的的欠缺，仅仅仅在某某些方面面对住宅宅项目的的定价做做了一定定程度的的探讨，希希望对那那些从事事住宅项项目定价价的人员员有所启启迪，并并在实际际工作中中不断总总结完善善。 DATE M.d.yyyy 10.13.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 10.13.2022 DATE HH:mm 04:50 DATE HH:mm:ss 04:50:15 TIME yy.M.d 22