学府家园项目评估报告

1、学府家园项目评估报告目录项目概况投资环境市场分析及及发展前前景项目投资概概算效益分析项目评估结结果正文 学府府家园项项目评估估报告一 项项目概况况1 项项目名称称学府家园2 项目目地点长长沙市河西岳岳麓区雷锋大道道、汽车车西站和和麓谷高高开区交交叉地段段。建设设用地规规划许可可证号：湘规地证证字（220055）第#号。项项目东侧侧为湖南南商学院院以及成成熟的住住宅区银银晟花园园；南面面为汽车车难站；西侧为为麓谷高高开区；北面是是长益高高速公路路。3 项项目背景景第一、长长沙市经经济发展展势态，为为房地产产业的快快速发展展提供有有力保障障。长沙沙市具有有庞大的的房产消消费群体体，为房房地产的的有

2、效开开发提供供根本保保证。第第二、长长沙市区区西移，使使岳麓区成成为新的的市中心心区，“白领公公寓”所在地地成为近近市中心心区，具具有优越越的地理理位置。第三、“银银晟花园园”的成功功开发，为“学府家园”开发奠定了良好的基础。可以说“学府家园”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。3 项项目规划划设计学学府家园园将建设设成为大大型高尚尚住宅区区，以其其优越的的地理位位置、超超前的规规划设计计、完善善的配套套设施、幽幽雅的园园区环境境，专业业的物业业管理，为为居民提提供舒适适、方便便、高质质生活环环境。（一一）、总总体规划划学府家家园项目目占地面面积约33.3万万平方米米，总建建筑面积积约4

3、万平方方米。充充分利用用其优越越的地理理位置，全全部用于于建造11015层低低密度、高高尚的大大规模住住宅小区区。规划划结构力力图淡化化组团模模式， 采用小小区邻里里住宅群群的结构构模式，削削弱组团团形态，规规划的重重点是组组织和丰丰富居民民的邻里里交往和和居住生生活活动动内容， 精心组组织住宅宅组群。以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。住宅首层大大部分规规划为架架空层，以以拓展花花园绿地地的空间间，采用用点、线线、面结结合的方方式形成成小区的的绿化系系统，中中心绿化化广场东东西向贯贯穿整个个小区。小区以东部部40米规划划路为界界，分为为东西两两部分，两两部分在在建筑

4、形形式、建建筑组合合、路网网走向、绿绿地系统统上相互互呼应，使使小区成成为一个个统一整整体。（二二）学府府家园主主要经济济技术指指标1、规划划用地平平衡表：2、主要要经济技技术指标标表：项项 目 数 量 单 位 总征用用地 330000 平方米 总建筑筑面积 1409905 平方米 其中：1、住宅宅建筑面面积 214450 平方米 2、其中中公建面面积82250 平方米 绿地面面积 70550 平方米 道路面面积 12000 平方米 绿地率 25 % 容积积率 3.05 建筑密密度 255 % (三)、形态结结构规划划小区规规划总目目标：特特色鲜明明、生态态优良、经经济与环环境协调调发展的的居

5、住园园区。住住宅设计计健康、自自然、户户型多样样。所有有户型设设计均考考虑到自自然通风风，创造造良好的的室内气气候，依依据人的的生活模模式，以以起居室室为中心心，公私私、洁污污、闹静静分区。厅厅、房朝朝向均以以景观视视线为主主，兼顾顾朝向。立立面处理理以具有有现代化化气息的的岭南特特色为目目标。底底层部位位架空结结合布置置环境艺艺术小品品，娱乐乐设施等等，将室室外铺地地自然延延伸进入入架空层层，避免免架空层层无人光光顾的情情景，屋屋顶部分分作绿化化处理，顶顶盖弧型型飘板，局局部漏空空，体伸伸通透轻轻灵的特特点。标标准层处处理为标标准凸窗窗台，透透空铁饰饰阳台栏栏杆，同同时户型型之间避避免视线线

6、干扰。（四）、住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）。二、投资环环境（一）宏观观环境鉴于20004年我国出现现房价过过快上涨涨的情况况，今年年国务院院办公厅厅发出了了关于稳稳定住房房价格的的通知，即即大家讲讲的前八八条和后八条条。宏观观调控主主要有两两个目的的：抑制制开发投投资的过过快增长长和抑制制房价的的过快增增长。这次的宏观观调控有有三个立立足点：第一个立足足点，立立足与促促进国民民经济和和社会稳稳定发展展，因为为房地产产业是国国民经济济重要的的支柱产产业，房房地产的的业的发发展，必必然和宏宏

7、观经济济的发展展有密切切的联系系。房地地产最大大的产品品就是住住宅，住住宅有关关社会的的稳定，因因此这次次的宏观观调控首首先是立立足于促促进国民民经济和和社会的的稳定发发展。第二个立足足点，立立足于帮帮助广大大种地收收入家庭庭尽快解解决基本本住房的的问题，我我们讲住住宅产品品供不应应求，主主要是指指中低家家庭的住住宅供不不应求，有有一些城城市的经经济适用用房一开开始销售售，就有有几千人人排队求求购，所所以这次次的宏观观调控就就是立足足于帮助助广大中中低收入入家庭，尽尽快解决决基本住住房的问问题。第三个立足足点，立立足于以以经济手手段为主主的综合合调控，例如，从城市的规划土地供应的源头抓起，改善

8、住房供应结构。关于住房供应结构这个问题，我们比较长的时期内认为供应结构有问题，尤其是中低房。我们供给和开发得太少，高档房开发得多，因此供应结构不合理。我们购买房屋的主力军是中低收入者，但是社会供应中低户型的房屋产品比较少，为了改善中低住房者的供应结构，文件规定在住房价格上涨过快，中低经济适用房供应不足的情况下，住房要以中低价位和普通住房和经济适用房项目为主，为了达到这个政策目标，在规划、许可、监管、审查等项目上进行限制性的审批，在土地供应方面，逐步的增加经济适用房建设用地的供应量。继续停止别墅类用地的供应。为了使我们社会保障型的住房能够得到积极的发展，中央采取了一些措施：大力发展审批型的住宅，

9、在规划、审批、土地供应以及税收等方面，对中小套型，中低价位的普通住房给予优惠的政策支持，并且文件明确的规定，普通住房的原则标准。原来是经济适用房，这次宏观调控又出了一个普通商品住房，实际上就是小户型、低价位的住房。从宏观环境境来看，新政策策为长沙沙房地产产业持续续、健康康发展提提供了良良好的外外部环境境。（二）区域域环境近年来，长长沙市近近几年来来经济总总量持续续高速增增长，GDP保持二二位数的的增长，对对房地产产业的投投入不断断加大。98年至20003年11月，全全市共完完成房地地产开发发投资3255.455亿元，占占全市固固定资产产投资的的1/3。20004年开始始，长沙沙市将实实施新的的

10、“三年大大变样”战略，城城市路网网及基础础设施建建设将得得到极大大提升，原原有的地地域差别别不断缩缩小，地地段升值值潜力大大，为房房地产开开发提供供了广阔阔的空间间。（三）岳麓麓区环境境随着长市经经济的不不断发展展，长沙沙市区不不断向四四周扩展展，河西西到现在在已经成成为长沙沙新的繁繁荣地段段。站在在新世纪纪开发的的高度来来看岳麓麓区，它它在长沙沙地产板板块中极极具潜力力。相较较于河东东的房地地产开发发密度，河河西的地地产资源源有着大大量的空空间。随随着市政政配套设设施的逐逐步完善善，河西西板块的的潜在价价值正日日益凸现现：家车车拥有量量的提高高，个人人生活半半径扩大大，河西西路网日日益通畅畅

11、、发达达，自然然环境的的优美，人人文环境境优雅，定定居岳麓麓区，意意味着在在都市城城区达到到了自然然与人的的结合，使使居住空空间与社社区环境境达到和和谐共生生的境界界，从而而拥有一一方“人文与与生态共共存”的理想想家园。三 市场场分析及及发展前前景2005年年市场分分析1. 长沙市经经济发展展势态，为为房地产产业的快快速发展展提供有有力保障障 近几年年，长沙沙市的GDP保持了了持续平平稳增长长，从19998年以来来，增长长速度都都在两为为数以上上，从而而带来长长沙居民民收入的的持续增增长：城城市居民民人均可可支配收收入86833.399元，人人均消费费性支出出95446.223元，比比分别增增

12、长16.9%和17.4%， 20005年，10、 市政府府预计增增长速度度仍会达达到12%， 如果按按国际上上通行的的年收入入价格比比来考核核居民的的购房负负担， 20004年长沙的这这一比例例超过了了9， 高于国国际上较较为合理理水平3-6的范围围， 目前，这这一比例例则下降降到7.55-8，居民民的有效效购房能能力大大大提高。 2. 房地产投资资金充裕。房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计， 2005年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高， 显示经济环境进一步改善。当

13、中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高， 月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为2000-3000元/平方米的住房最易接受，平均单价为2500元/M2，与上半年相比， 他们对商品房价承受能力有所提高。3. 从从销售情情况来看看，20003年，全全市共成成交商品品房267727套，成成交面积积2999.277万，成成交金额额63.15亿元，分分别比去去年同期期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品品房的有有效需求求保持了了较高的的增幅，市市场供、求求两旺。 4. 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2400元/，比去年同期增长3.29%，商品房价格

14、在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。5. 城市房房屋拆迁迁力度不不减，刺刺激了房房屋有效效需求的的增长20033年，全全市共动动迁居民民50556户，拆拆迁房屋屋面积85.74万，分分别比去去年同期期增长78.47%和23.78%。20003年，虽虽然长沙沙已基本本实现三年大大变样的城市市建设总总目标，但但城市房房屋拆迁迁工作仍仍在大力力推进，新新一轮城城市建设设正在有有序的展展开。城城市房屋屋拆迁工工作直接接拉动了了房地产产投资，刺刺激了住住房的有有效需求求。6. 学府府家园的的自身优优势学府家园占占据河西西优越的的地理位位置，东侧为为湖南商商学院以以及成熟熟的住宅宅区银

15、晟晟花园；南面为为汽车难难站；西西侧为麓麓谷高开开区；北北面是长长益高速速公路。临近多多所大学学和长沙沙市市政政府，商商业区，以以及中国国南方最最好的医医院湘雅医医院，拥拥有便利利的交通通，完善善的公共共设施，良良好的人人文环境境，为入入住公寓寓者提供供了长沙沙市一流流的地理理环境。相相较于附附近楼盘盘平均22000元/平米，我我们处定定为18880元/平米，这这无疑更更具有吸吸引力；相较于于时代天天骄，我我们在吸吸取其优优点的同同时，将将在户型型、绿化化地、活活动区、物物业管理理等方面面狠下功功夫。通过以上分分析，我我们发现现，在此此建中低低价位的的小户型型经济房房既符合合国家、长长沙市政政

16、府政策策对房地地产政策策又符合合长沙市市商品房房的发展展状况和和趋势。四、投资概概算 几乎所有的的房地产产开发商商定价的的时候都都是按成成本利润润法来定定价的，虽虽然房价价走势应应决定于于房地产产的有效效需求力力！投资估算表表序号项目单价（万元元/亩）数量（亩）金额（万元元）1土地费用405020002前期费用305015002.1勘测设计费费4502002.2各类规划费费15507503工程费用400502000003.1建安工程费费3505017503.2室外工程16508003.3机电工程15507505总投资277550万元建筑面积3330000平米，其其中住房房面积占占65%，绿化化占25%，活动动区10%。预售售价格18880元/平米五、效