物业资产管理和边际效益提升103p

1、物业资产管理和边际效益提升群雄逐鹿，智者为王成就物业业事业的的王者之之道韩信？！萧何！物业管理理经营的的概念把物业管管理活动动中所能能涉及到到的所有有社会资资源和生生产要素素，包括括人、财财、物、知识产产权等有有形资产产和无形形资产，都作为为可以经经营的价价值，通通过对这这些价值值的综合合运营，达到资本的最最大限度度增值。物业管理理经营的的市场细细分宏观经营中观范围经营物业管理经营的微观范围 资本类经经营多元化经经营专业性经经营物业管理理经营的的原则1追求利利润最大大化2遵守游游戏规则则法律法规规市场规律律行规行约约企业的自自我约束束3尊重业业主权益益4主业是是经营之之本5行业发发展责任任6维

2、护社社会整体体利益常规物业业管理前期物业业管理全委物业业管理（后期管管理）居住物业业商务物业业商业物业业工业物业业特殊用途途物业物业管理理常规经经营的意意义常规经营营是物业业管理经经营之本本常规经营营是物业业管理企企业获取取利润的的重要渠渠道常规经营营带来了了庞大的的可供获获利的资资源综合物业业：深圳圳佳宁娜娜友谊广广场公众设施施：香港港科学馆馆物流型商商业：汉汉正街第第一大道道前期物业业管理的的实施发展商需需支付的的费用1前期物物业管理理开办费费用2物业接接管验收收费3物业质质量保证证金4专项维维修资金金与房地产产之间的的关系1提前介介入物业业管理2严把验验收关3分清发发展商的的承诺责责任前

3、期管理理的相关关费用1前期管管理费2人员招招聘与培培训等费费用3土建、设备整整改费用用4业主交交验物业业期费用用(1)二次清洁洁费(2)业主交验验物业仪仪式费(3)其他费5管理用用房装修修费6标识牌牌制作费费7开办费费用全委物业业管理常规规物业服服务的理理财之术术前期物业业服务合合同(示范文本本)建设部于于2004年9月颁发第一章物物业基本本情况第二章服服务务内容与与质量第三章服服务务费用第四章物物业业的经营营与管理理第五章物物业业的承接接验收第六章物物业业的使用用与维护护第七章专专项项维修资资金第八章违违约约责任第九章其其他他事项附件一：物业构构成明细细附件二：物业共共用部位位明细附件三：物

4、业共共用设施施设备明明细附件四：前期物物业管理理服务质质量标准准链接第九条物业服务务收费管管理办法法业主与物物业管理理企业可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等形式约约定物业业服务费费用。包干制是指由业业主向物物业管理理企业支支付固定定物业服服务费用用，盈余余或者亏亏损均由由物业管管理企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金制是指在预预收的物物业服务务资金中中按约定定比例或或者约定定数额提提取酬金金支付给给物业管管理企业业，其余余全部用用于物业业服务合合同约定定的支出出，结余余或者不不足均由由业主享享有或者者承担的的物业服服务计费费方式。全权委托托物业管管理的经经营收入入【1】公共服

5、务务费收入入【2】专项服务务费收入入【3】停车场经经营收入入【4】特约服务务及多种种经营费费用收入入【5】其他杂项项收入(1)各种押金金(2)滞纳金(3)违约金直线职能能制企业业架构总经理综合管理部综合管理部管理处管理处管理处管理处成成本开支支物业服务务收费管管理办法法第十一条条实行物业业服务费费用包干干制的，物业服服务费用用的构成成包括物物业服务务成本、法定税税费和物物业管理理企业的的利润。实行行物业服服务费用用酬金制制的，预预收的物物业服务务资金包包括物业业服务支支出和物物业管理理企业的的酬金。物业业服务成成本或者者物业服服务支出出构成一一般包括括以下部部分：1、管理服服务人员员的工资资、

6、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等；2、物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用；3、物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；4、物业管管理区域域绿化养养护费用用；5、物业管管理区域域秩序维维护费用用；6、办公费费用；7、物业管管理企业业固定资资产折旧旧；8、物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险费费用；9、经业主主同意的的其它费费用。物物业共共用部位位、共用用设施设设备的大大修、中中修和更更新、改改造费用用，应当当通过专专项维修修资金予予以列支支，不得得计入物物业服务务支出或或者物业业服务成成本。第十八条条物业服务务收费管管理办法法利用物业业共用部部位、共共

7、用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、业主大大会、物物业管理理企业的的同意后后，按照照规定办办理有关关手续。业主所所得收益益应当主要用于于补充专专项维修修资金，也可以按照照业主大大会的决决定使用用。中华人民民共和国国物权法法2007年3月16日第十届届全国人人民代表表大会第第五次会会议通过过自2007年10月1日起施行行第六章业业主的的建筑物物区分所所有权专有部分分享有专有权对共同使使用部分分享有共有权相互之间间对建筑筑物的整整体享有有管理权，而构成成的建筑筑物所有有权的复复合共有有。业主行使使权利的的团体组组织形式式是业主大会会和业主主委员会会物业管理理机构是是业主团体委聘聘

8、的管理理机构，按照业业主团体体的意志志进行管管理活动动。共有部分分第七十二二条业业主对建建筑物专专有部分分以外的的共有部部分，享享有权利利，承担担义务；不得以以放弃权权利不履履行义务务。业主转让让建筑物物内的住住宅、经经营性用用房，其其对共有有部分享享有的共共有和共共同管理理的权利利一并转转让。第七十三三条建建筑区划划内的道道路，属属于业主主共有，但属于于城镇公公共道路路的除外外。建筑筑区划内内的绿地地，属于于业主共共有，但但属于城城镇公共共绿地或或者明示示属于个个人的除除外。建筑区划划内的其其他公共共场所、公用设设施和物物业服务务用房，属于业业主共有有。 第七十四四条建建筑区划划内，规规划用

9、于于停放汽汽车的车位、车车库应当首先先满足业业主的需需要。建筑区划划内，规规划用于于停放汽汽车的车位、车车库的归属，由当事事人通过过出售、附附赠或者者出租等等方式约约定。占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，属于业主共有有。第七十九九条建建筑物及及其附属属设施的的维修资资金，属属于业主共有有。经业主主共同决决定，可可以用于于电梯、水箱等等共有部部分的维维修。维维修资金金的筹集集、使用用情况应应当公布布。第八十条条 建筑筑物及其其附属设设施的费费用分摊摊、收益益分配等等事项，有约定的的，按照照约定；没有约约定或者者约定不不明确的的，按照照业主专专有部分分占建筑筑物总面面

10、积的比比例确定定。共有权按份份共有、共同共共有物业管理理成本本费用管管理的关关键点打开成本本管理的的大门成本管理理系统的的组成组织系统统：预算编制制机构、监督协协调和仲仲裁机构构、考评评机构等等（四大大责任中中心）。信息系统统（责任任会计系系统）：编制责任任预算、核算预预算的执执行情况况、分析析评价和和报告业业绩。人工费用用的控制制简约、有有效的架架构和程程序降低事务务处理成成本恰当数量量的员工工配置不足造成成加班费费增加稳定而有有素质的的工作团团队避免昂贵贵的训练练成本（流动、无用功功）有效的激激励机制制工作绩效效的保障障直接费用用的控制制采购程序序的控制制物资提供供链的控控制材料耗用用的控

11、制制维修工程程的控制制劳动资料料的控制制工具、设设备的利利用率能源消耗耗的控制制设施、设设备的改改造物资保障障的成本本管理采购程序序的有效效性（取取得成本本、购置置成本、缺货成成本）；验收：价价格、质质量、数数量；仓库储藏藏：库存存数量的的确认（经常储储存、保保险储存存）、储储存质量量的保障障、储存存成本；发货控制制（需要要性的确确认）。维修工程程的控制制项目工程程所需材材料（设设备）统统一定价价、采购购、供应应；对于施工工图预算算中所列列的主要要材料和和地方大大宗材料料及主要要安装材材料、设设备，项项目部按按预算定定额实施施用量控控制；按工程审审批的施施工进度度计划，提出材材料需用用量、计计

12、划通过过审批进进行实行行总用量量控制。工具、设设备的成成本管理理制定完整整的配置置和更新新计划；考虑工具具、设备备的适应应和操作作性；工具、设设备必须须具备良良好的节节能效果果；合理的使使用设备备（使用用人培训训、操作作规范、工作负负荷量）；保养和维维修（保保养计划划、设备备的完好好率、维维修率）。设施、设设备的改改造公共照明明设施改改造（案案例）公共用水水的节约约方式（案例）电梯运行行改造（案例）空调设备备改造（案例）物业管理理经营的的分类经营管理资本组合经营物业资源经营业主资源经营文化资源经营常规经营企业资源经营物业管理理企业的的资源1管理技技术资源源2品牌资资源3人力资资源4自有设设施设

13、备备资源5资料类类资源6信息类类资源7社会关关系类资资源物业管理理顾问咨咨询服务务【一站式顾顾问模式式】培养一支支高效、专业的的管理服服务队伍伍；建立一套套科学、严谨的的内部运运作机制制；建立一套套优质、规范的的管理服服务体系系并有效效运行；建立一套套持续改改进的ISO9001质量管理理规范；在条件成成熟的前前提下，协助创创建优秀秀物业的的荣誉；【专项顾问问模式服服务】商务、商商业物业业的综合合经营策策划、项项目实施施；提供后勤勤性物业业配套服服务的提提供和完完善；协助建立立物业管管理培训训的规范范体系；物业管理理中财务务管理的的全程咨咨询、指指导；物业管理理网络化化、智能能化集成成体系的的策

14、划；指导创建建物业保保养及保保险方案案; 历思联行Lask_JV【菜单式顾顾问模式式】1、介入期期服务提供设计计优化策策划；参与物业业销售的的策划、推广；协助物业业验收、物业入入伙的策策划；策划项目目VI系统的设设计、配配备；协助优化化会所配配套设施施及服务务项目；2、创建期期服务指导设立立物业管管理组织织机构；协助制订订物业管管理方案案并指导导实施；协助制订订各种管管理制度度及服务务文本；指导应用用物业管管理软件件，构建建高效率率的管理理平台；3、创新期期服务指导完善善质量目目标管理理体系；协助完善善环境管管理的升升级、改改造；指导成立立业主委委员会，理顺服服务与管管理的关关系；指导参加加物

15、业管管理达标标和考评评；顾问咨询询服务的的关键事事项1优秀的的独特的的管理技技术2顾问咨咨询服务务队伍3选择合合作伙伴伴4处理好好与合作作方的关关系5成本控控制与星星火战略略6地域、联合与与特色根据服务务对象不不同程度度的策划划通过咨询诊诊断提提供解解决方案案通过推动引引导实实施服服务目标标中部地区区格局业务拓展小组常务副总经理江西区域物业经理1人河南区域物业经理1人湖南区域物业经理1人湖北区域物业经理1人历思联行Lask_JV咨询服务务的实施施操作手手法多人驻场场式单人驻场场式顾问团式式资料和技技术援助助式培训式综合式物业管理理品牌资资源的经经营历思联行Lask_JV物业管理理品牌经经营的实

16、实施确定品牌牌经营思思路建立品牌牌经营机机构品牌经营营的实施施连锁经营营品牌作价价品牌租用用品牌联合合品牌扩张张物业管理理信息类类资源的的经营政府、相关行业和产业、客户、媒体资讯、各合作方、社会各方面公司董事会物业管理公司信息中心各物业客服中心各专业分包公司各子公司公司各部门物业管理理信息资资源经营营的实施施公司借助助信息促促进企业业的管理理与经营营更快更更好地发发展；充分发掘掘信息的的经济特特性，通通过信息息经营直直接获取取收益。【信息需求求者的类类型】置业者的的需求业主的需需求发展商的的需求社会服务务供应商商的需求求其他方面面【信息资源源经营】建立A库（信息息库）建立B库（对应应关系库库）

17、A&B重点关注注物业管理理企业资资源的经经营物业管理理顾问咨咨询服务务物业管理理品牌资资源的经经营物业管理理信息类类资源的的经营物业管理理企业资资源经营营的其他他类别资料类资资源经营营公司所属属设施设设备的经经营专业公司司的经营营社会关系系资源的的经营物业资源源的经营营会所经营营基地建设设停车场经经营社区广告告经营物业资源源的经营营关键点点不可侵犯犯所有权权人的利利益单一产权权的物业业资源经经营共有产权权物业的的共有部部分经营营规避经营营活动中中的风险险正确认识识物业管管理发展展阶段的的规律性性业主群体体意志表表达的特特殊性前期物业业管理阶阶段的特特殊性积极储备备物业资资源向发展商商争取购买或

18、租租用商业业网点在前期物物业管理理阶段先先行预备备区别不同同物业类类型及业业主群体体企业统一一经营与与管理物业资源源经营的的实施之之：停停车场经经营停车场经经营的重重点1严格遵遵守法纪纪停车场许许可证等证照。2根据停停车场形形式选择择经营方方法写字楼、机关办办公楼、住宅区区、商业业区等附附属停车车场和社社会停车车场。3关注停停车场经经营风险险停车场经经营的3类风险1)车辆丢失失赔偿风风险2)车辆损坏坏赔偿风风险3)小区内交交通事故故赔偿风风险停车场经经营风险险的方法法1)风险责任任应尽量量由保险险公司承承担2)高度重视视各类事事故隐患患3)将停车场场交由专专业停车车场经营营公司管管理4摩托车车

19、及自行行车停放放管理车位供应应紧张的的处理用价格因因素调整整供求紧紧张关系系重新划定定小区内内停车位位利用共用用场地划划定新的的停车位位改造部分分设施增增加停车车位将小区公公共场地地部分作作为临时时停车场场利用小区区周边区区域停车车利用其他他方面的的资源【停车场经经营汽车车业务的的种类】1汽车精精品汽车精品品经营：括香水系系列、电电器系列列、影音音系列、脚垫系系列、坐坐垫系列列、饰品品系列等等。汽车模型型经营2汽车美美容双色洗洗车，泡泡泡浴洗洗车，计计算机洗洗车；焦油、沥青无无痕去除除；虫虫尸、鸟鸟粪专业业去除；树脂脂、油脂脂本色去去除；漆面飞飞漆、驳驳壳虚印印去除；各种种氧化层层去除；轮胎胎

20、增亮、增艳翻翻新处理理；金金属件去去污去垢垢、除锈锈、翻新新处理；内饰饰增亮增增艳；汽车桑桑拿；划划痕修修复。3汽车养养护轮胎修修补翻新新处理；更换换机油三三滤；发动机机止漏；喷油油嘴免拆拆清洗；油封封密封增增效处理理；发发动机抗抗磨修复复处理；变速速箱免拆拆清洗；润滑滑系免拆拆清洗；燃油油系免拆拆清洗；冷却却系免拆拆清洗；车辆辆快速维维修。4汽车装装饰1)坐舱类：铺地胶胶；加加装桃木木内饰；座套套定制；定制制真皮座座椅；真皮座座椅翻新新；真真皮内饰饰修补翻翻新；开汽车车天窗。2)电器类：安装中中控锁；安装装防盗器器；安安装倒车车雷达；安装装G PS(全球定位位系统)；安装装语音导导航系统统；

21、个个性喷涂涂；安安装v CD、cD；加装装碟盒；加装装音响；加装装低音炮炮。3)其他类：底盘装装甲；整车贴贴膜；隔音工工程。物业资源源经营的的实施之之：会会所经营营会所概述述【会所的表表现形式式】以完善服服务项目目为目的的的附属属形式以盈利为为目的的的形式【会所服务务项目的的种类】康体项目目的种类类消闲项目目的种类类娱乐项目目的种类类【会所的归归属】会所经营营的种类类和模式式【会所经营营的种类类】个性会所所专业会所所生活会所所【会所经营营的模式式】会员制会会所委托经营营式会所所独立运营营式会所所加盟运营营型会所所【其他模式式】7+1模式泛会所概概念主题体验验式会所所联合式会会所外联式会会所会所

22、经营营中的关关键点1会所经经营可否否对外开开放2非赢利利性经营营3赢利性性经营尽量扩大大消费群群体开发新项项目面向业主主经营最最好的会会所是最最实用的的会所。合理控制制成本对对会所经经营者是是十分重重要的措措施。适时调整整经营方方向4会所经经营中的的风险防防范物业资源源经营的的实施之之：社社区广告告经营社区广告告经营的的原则1不可侵侵犯业主主的经济济利益和和精神权权益所使用的的场地基基本上都都属于业业主的公公共财产产在在使用场场地前，须征得得业主的的同意方方可使用用。所诉求的的对象主主体是小小区业主主2安全合合法经营营广告发布布不能危危及建筑筑物及业业主的安安全，发布的广广告作品品必须合合法广

23、告告场地的的设置要要遵守法法规3传播社社会主义义精神文文明4用专业业途径经经营广告告物业资源源中广告告经营的的种类1电梯广广告2屋顶及及外墙广广告3厅堂广广告液晶显示示杂志架、广告架架壁挂广告告声音媒体体广告物品展示示4停车场场广告停车场出出口、入入口处。停车场管管理人员员岗亭。直接放置置到地面面的灯箱箱。喷涂在地地面的文文字及图图案。地下停车车场的墙墙壁、天天顶、立立柱。在停车场场悬挂气气球、灯灯箱等广广告载体体。其他停车车场设施施设备。停车场管管理人员员散发平平面广告告。5宣传栏栏广告6企业形形象展示示广告艺术雕塑塑形式花、草、树、木木形式伞类休闲椅户外健身身器材户外垃圾圾桶7社区路路灯广

24、告告8公益性性广告指路牌或或社区示示意图触摸屏物业资源源经营的的实施之之：基基地建设设实习基地地试验基地地参观考察察基地业主资源源的经营营业主资源源的分类类【1】业主需求求资源【2】业主财产产资源业主固定定财产资资源业主的的物业。业主流动动财产资资源汽汽车、家家具、家家电等。业主货币币资源有价证证券、有有色金属属、银行行存款等等。【3】业主无形形资产资资源业主知识识资源业主社会会关系资资源社区商业特约服务综合经营服务集成商业主资源经营业主资源源经营的的一般过过程(1)掌握需求求信息(2)寻找经营营场所(3)成立服务务组织(4)组合社会会资源(5)搭建商业业平台业主需求求资源经经营之一一：社社区

25、商业业经营社区商业业经营的的原则正确处理理物业管管理与商商业经营营之间的的关系协调各类类社会关关系关注环境境保护确保服务务质量一是服务务产品的的质量二是服务务过程的的质量三是服务务结果的的质量物业管理理社区商商业经营营项目种种类1衣物及及装扮2餐饮食食用3居住4交通5文化教教育6看护7医疗卫卫生8购物9娱乐与与体育10IT服务11理财服服务12经纪中中介13礼仪安安全14情感类类服务15商业服服务业主固定定财产资资源经营营：物业业的租赁赁物业租赁赁的概念念1出租人人必须是是房屋所所有权人人。2出租人人将房屋屋出租给给承租人人使用，包括给给承租人人居住或或从事经经营活动动，也包包括利用用自有房房

26、屋以联联营、承承包经营营、入股股经营或或合作经经营等名名义出租租或转租租房产。物业租赁赁的分类类（一）按按房屋所所有权的的性质划划分：公公房租赁赁；私房房租赁（二）按按房屋租租赁期限限划分：定期租租赁；自自动廷期期租赁；意愿租租赁；（三）按按物业租租金的内内涵划分分：毛租租；净租租；百分分比租金金；（四）其其他划分分方式物业租赁赁管理模模式（一）包包租转租租模式（二）出出租代理理模式（三）委委托管理理模式租赁管理理的概念念与内容容租赁活动动的管理理，包括括租约签签订前、租约执执行过程程中、租租约期满满时共三三个阶段段。租约签订前：制定租赁方案与策略租户选择租金确定租约谈判与签约管理租约期满时：

27、租金结算租约续期房屋空间回收管理租约执行过程中：房屋空间交付收取租金租金调整租户关系管理业主流动动财产、货币及及无形资资产资源源的经营营业主流动动财产资资源的经经营1需求阶阶段2处理阶阶段“二手家家电经营营”、“二手汽汽车市场场”、“书画作作品交易易”、“古玩市市场”，等等。业主货币币资源的的经营1业主货货币资源源经营的的原则1)不可违法法经营，须在我我国银行行、金融融、证券券等法律律法规的的范围内内进行经经营活动动，2)必须保证证业主的的资金安安全。3)慎重进行行业主货货币资源源经营。4)避免选择择投机项项目。2业主货货币经营营的方法法1)联合成立立投资实实体与业主联联合成立立投资实实体，专

28、专业经营营物业小小区内的的商业项项目。2)吸引业主主投资：物业管理理企业寻寻找较好好的商业业项目，通过制制订可行行性投资资方案吸吸引业主主投资。3)向业主融融资通俗的说说法是向向业主贷贷款借钱钱。物业管理理资本的的经营物业管理理资本的的经营物业管理理企业理理财财务管理理节税物业管理理理财经经营物业管理理企业的的扩张物业管理理企业的的内部扩扩张物业管理理企业的的兼并物业管理理企业的的联合物业管理理投资物业投资资物业业经营管管理物业经营营管理又又称物业业资产管管理，是是指为了了满足业业主的目目标，综综合利用用物业管理理（PropertyManagement）、设施管理理（Facilities Ma

29、nagement）、房地产资资产管理理（Real EstateAssetsManagement）、房地产组组合投资资管理（Real EstatePortfolioManagement）的技术术、手段段和模式式，以收收益性物物业为对对象，为为业主提提供的贯贯穿于物物业整个个寿命周周期的综综合性管管理服务务。物业经营营管理活活动的管管理对象象写字楼：零售商业业物业出租型别别墅或公公寓工业物业业酒店休闲娱乐乐设施物业经营营管理服服务目标标是从业主主的角度度出发，在物业业经济寿寿命的全全寿命同同期内，持续满满足租户户正常空空间使用用需求，在实现现物业各各期净收收益最大大化的基基础上，保持和和提高物物业

30、的市市场价值值以及未未来发展展潜力。物业经营营管理企企业管理型物物业管理理企业专业型物物业管理理企业综合型物物业管理理企业物业经营营管理的的层次 1:物业管理理2:设施管理理3:房地产资资产管理理4:房地产组组合投资资管理房地产组合投资管理房地产资产管理（写字楼、商场）房地产资产管理（公寓）物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理层次管理理关系图图:物业经营营管理中中的战略略性工作作（一）确确定战略略（二）确确定标准准（三）构构建信息息基础（四）决决策分析析（五）进进行资产产组合物业经营营管理计计划一、物业业经营管管理计划划的概念念(一)规则与计计划(二)计划的用用途(

31、三)物业管理理计划的的表现形形式二、编制制物业经经营管理理计划的的基础工工作（一）区区域宏观观市场环环境分析析（二）房房地产市市场分析析（三）邻邻里分析析四）物业业现状分分析1、建筑物物内有多多少套或或多少平平方米可可出租房房屋。如如果是住住宅，每每套房屋屋的面积积有多少少，居室室数目有有多少2、可出租租物业的的吸引力力（平面面布局、方位、视野、设备、附属设设施、总总体的现现代化程程度）如如何。3、物业令令人满意意程度（外观印印象、建建成年代代、建筑筑形式、平面布布局、通通道、公公共空间间、租户户的特征征）如何何4、建筑物物的实体体（屋顶顶、墙体体、楼板板、门窗窗、楼梯梯、电梯梯、）状状况如何

32、何。维修修得怎样样。维修修是否及及时。废废弃的部部分能修修好吗。功能上上有不当当的地方方能否纠纠正。有有无需要要请结构构工程师师来进行行安全鉴鉴定的问问题。5、建筑物物的室内内装饰、公共空空间、卫卫生设备备、供暖暖设施、供电系系统等的的状况如如何。6、提供有有什么样样的休闲闲、娱乐乐场所及及设施。它们的的实体及及外观状状况如何何。7、土地与与建筑物物的关系系（如停停车场、分区规规划）如如何。建建筑物及及土地可可否使用用的更为为合理有有效。8、建筑物物的现行行管理标标准是什什么。在在租户选选择、购购买控制制、租金金收缴、维修及及管理等等方面的的现行政政策和程程序如何何。9、当前的的出租率率、租金

33、金水平及及租户构构成如何何。10、当前物物业管理理师的情情况如何何。每个个人的工工作态度度、能力力、学习习及目标标怎样。（五）业业主目标标构造物业业管理方方案（一）探探讨改进进旧有物物业的可可能性1更新及及现代化化2改变建建筑物的的用途（二）物物业管理理计划的的主要内内容1建筑物管管理计划划（建筑筑物维护护的标准准）（建建筑物管管理策略略）（物物业检查查计划）（公共共设施服服务的内内容）（公共设设施服务务的内容容）2租赁计计划3财务收收支计划划4物业运运行绩效效评估及及与业主主沟通计计划（1）物业绩绩效评估估指标预计租租值与实实际租值值的比较较实际际和预计计的资本本价值的的增长收益率率即物业业

34、的竞争争状况和和预期的的风险与与其市场场竞争对对手的比比较资资本回报报率即收收益和物物业资本本价值的的比较净收益益即毛收收益减速速去成本本空置置水平服务收收费水平平拖欠欠租金和和坏账财务内内部收益益率对对于机构构投资者者来说本本物业在在其房地地产投资资组合中中的位置置。（2）物业管管理企业业和业主主的沟通通。物业管理理计划中中的预算算技术（一）年年度运营营预算（二）资资本支出出预算（三）长长期预算算物业经营营管理绩绩效评评价的指指标体系系（一）物物业管理理绩效评评价基本本指标：1.财务效益益状况指指标：（1）净资产产收益率率（2）总资产产报酬率率（3）财务内内部收益益率2.资产营运运状况指指标（1）总资产产周转率率（2）流动资资产周转转率3.偿债能力力状况指指标（1）资产负负债率（2）利息保保障倍数数4.发展能