关于招投标技巧分析(doc 14)

1、招投标技巧巧分析第一部分 物业管管理招投投标的基基本程序序知己己知彼，百百战不殆殆 物物业管理理企业介介入市场场方式的的发展 接管方方式 直直接应聘聘方式 投标标方式 条条例的要要求 第第二十四四条国国家提倡倡建设单单位按照照房地产产开发与与物业管管理相分分离的原原则，通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。 住住宅物业业的建设设单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业；投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的，经经物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管

2、理企业业。 第第五十七七条违违反本条条例的规规定，住住宅物业业的建设设单位未未通过招招投标的的方式选选聘物业业管理企企业或者者未经批批准，擅擅自采用用协议方方式选聘聘物业管管理企业业的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正，给给予警告告，可以以并处110万元元以下的的罚款。 物物业管理理招标与与投标的的 一般般过程 11.准备备阶段 选择招招标方式式（公开开招标/邀标） 成立招标领导小组（相关部门和专家） 确定招标项目、招标指导思想及原则 向社会发布招标公告。 相相关链接接招投投标方法法和组织织 方法法： 注注重目标标物业管管理与服服务总体体策划的的招投标标方

3、式 确定定物业管管理费报报价及费费用测算算的招标标方式 无标标底二步步综合竞竞争招标标方式（先先服务质质量比较较，后价价格评价价） 组组织 开开发商招招标 /小业主主招标 /委托托代理机机构招标标 2.招招标阶段段 )编编写招标标书 （案案例：招招标文件件） 拟拟招标的的物业基基本情况况 物业业管理内内容（基基础服务务管理、特特殊要求求管理） 对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题） 物业管理考核标准与奖惩措施 投标开标时间 投投标单位位资质审审查 招招标项目目交底（标标前会议议，或者者先到现现场视察察，再集集中开标标前会） 投标书书的报

4、送送（物业业机构） 33.开标标阶段 评标标委员会会（专家家组成）审审阅投标标文件 现场答答辩（沟沟通） 评标委委员会采采用会议议形式审审查和评评议各投投标单位位的标书书 评标标委员会会确定预预选中标标单位 公证员员宣读公公证书，确确认中标标单位（如如有必要要） 44.中标标和订立立合同 资料整整理与归归档 合合同的主主要条款款 附件 物业管管理招标标的内容容 (一)非非经营性性物业管管理招标标的内容容 11.前期期顾问服服务内容容 开开发设计计建设期期间提供供的管理理顾问服服务 物物业竣工工验收前前的管理理顾问服服务 住住户入住住及装修修期间的的管理顾顾问服务务 2.实实质管理理服务内内容

5、物物业管理理的人力力安排/保安服服务/清清洁服务务/房屋屋及设施施的维修修保养服服务/财财务管理理服务/绿化园园艺管理理服务/其他如如上门特特约服务务等 (二)经营性性物业管管理招标标的内容容 内内容：前前期顾问问服务/实质管管理服务务 主主要目标标利润润目标 前前期顾问问服务中中重要服服务内容容是代业业主制订订物业的的租金方方案和租租赁策略略 实实质管理理服务中中不断保保持物业业市场地地位，维维系收益益的提升升 第二部部分 物物业机构构投标的的过程明知知山有虎虎，偏向向虎山行行 投投标前期期工作 取得得从业资资格（国国家资质质/地区区性资质质） 筹筹措资金金 收集集招标物物业相关关资料 (1

6、)报章杂杂志 (2)网网络传输输 (33)同行行业公司司 (44)考察察现场 进进行投标标可行性性分析 招标物物业条件件分析 (1)物业性性质（住住宅小区区 /服服务型公公寓 /写字楼楼 /商商业楼宇宇） (2)特特殊服务务要求（经经营/联联盟/特特色服务务） (3)物物业招标标背景（特特指性/背景） (4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原因） 本本公司投投标条件件分析 (1)以往类类似的物物业管理理经验 (2)人力资资源优势势 (33)技术术优势（信信息管理理技术/绿色工工程/高高科技防防盗安全全设施 ） (4)财财务管理理优势（核核算制度度/分析析方法/管理流流程） (5)劣势分分

7、析（竞竞争分析析） 竞竞争者分分析 (1)潜潜在竞争争者（技技术“黑马” /背背景“黑马” (22)同类类物业管管理公司司的规模模及其现现接管物物业的数数量与质质量（规规模大小小可能影影响选择择判断 ） (3)当当地竞争争者的地地域优势势 (44)经营营方式差差异 风险分分析 经经营风险险/政策策风险/是否套套取资料料 投标实实施步骤骤 (一)购购买阅读读招标文文件 (二)考考察现场场 前期期介入查查看房屋屋及设施施设备/图纸 已经竣竣工视察察项目标标准： 工程项项施工是是否符合合合同规规定与设设计图纸纸要求 技术经经检验达达到国家家规定的的质量标标准 设设备调试试、试运运转达到到设计要要求

8、确确保外在在质量无无重大问问题 周周围公用用设施分分布情况况 主要要业主情情况 （服务务策划的的重点） 当地的气候、地质、地理条件 制制定管理理服务方方法及工工作量 制定资资金计划划：预付付款、保保证金/接管期期间费用用支出 财务测测算 明明确领会会了招标标文件中中的各项项服务要要求、经经济条件件 计算算或复核核过服务务工作量量 掌握握了物业业现场基基础信息息 拥有有分析所所需的、适适合当地地条件的的经验数数据 方方案评估估与调整整 封送送标书、保保函 评评标/答答辩准备备 链链接： 物业管管理的范范畴（香香港地产产学会） 营运服务 工程服务 行政服务 客户管理服务 资产管理服务 投资服务 第

9、第三部分分 物业业管理服服务方案案编制技技巧找出亮亮点，放放出光芒芒 第第一节：提高管管理服务务水平 的整体体设想与与策划 A、采采取什么么样的物物业管理理模式 B、定定下什么么样的服服务承诺诺 C、确确定工作作中的重重点 DD、采取取什么样样的具体体措施 相相关链接接定位位（案例例） 别墅墅 “五星级级酒店”与“五星级级酒店物物业管理理” 环境境营造与与CISS运用 （行为为环境 /视觉觉环境 /情感感环境 ） 写写字楼 全方位位整体经经营/大大厦整体体形象 /楼宇宇设备管管理 指指导思想想：真诚诚合作、专专业保障障、长远远承担 新新建住宅宅区（开开发商招招标） 标识导导视系统统 CII设计

10、 信息息处理指指挥中心心 远程程电子购购物系统统 研究究制订TTY小区区住宅小小区生活活质量的的评价指指标 消灭灭房屋空空置率 旧旧住宅区区（业主主招标） 调研： “一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏 物业管理改进工作 1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 3、引入形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 4、提供物业租赁服务，满足业主需求 5、创造静态管理服务，提升管理层次。 6、开通渠道，保障有效沟通。 7、实行物业管

11、理报告制度，提倡工作透明化 8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。 9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。 10、加强各方沟通，保障专业服务。 第第二节：拟采取取的管理理方式、 工划、物质装备情况 一、拟采取的管理方式 A、组织系统 B、运作程序系统 C、信息反馈系统 D、激励系统 二二、工作作计划 AA、前期期管理工工作计划划 B、入入住前期期管理工工作计划划 C、正正常期管管理工作作计划 三三、物质质装备计计划 AA、管理理用房 B、员员工宿舍舍 C、器器械、工工具、装装备以及及办公用用品计划划第三节：管管理人员员的配备备、人员员培训及及人员管管理 一一、管理理人员的的配备 A、制制

12、作人员员配备图图 B、管管理人员员职称、履履历表、简简历 CC、各部部门人员员概况 二、管管理人员员的培训训 A、培培训计划划 B、培培训目标标 C、培培训内容容 D、培培训方式式 三三、管理理人员的的管理 A、确确定标准准，严格格招聘 B、量量才适用用，合理理配置 C、规规范管理理，分层层实施 D、素素质评价价，绩效效考核 E、激激励驱动动，留住住人才 第第四节：管理规规章制度度和住宅宅区档案案的建立立与管理理 一、管管理规章章制度 A、管管理规章章制度 B、内内部岗位位责任制制 C、管管理运作作制度 D、员员工考核核制度 二、住住宅区档档案建立立与管理理 A、档档案管理理运作环环节 B、档

13、档案资料料的分类类 第五五节：各各项指标标的承诺诺及完成成承诺指指标采取取的措施施 A、制制定各项项指标的的承诺 B、指指标承诺诺的百分分制 第第六节： 社区区文化活活动及环环境社区区文化 A、社社区文化化活动的的主要内内容 BB、社区区文化制制度建设设 C、社社区文化化人员配配备 DD、社区区文化活活动场地地 E、社社区文化化经费来来源 FF、社区区文化活活动计划划 第七七节： 便民服服务与收收支预算算 一、便便民服务务 A、完完善整体体配套设设施的前前期介入入 B、入入住期的的便民服服务措施施 C、日日常期便便民服务务 D、服服务项目目 二二、经费费测算 A、经经费测算算的依据据及说明明

14、B、收收入统计计表 CC、支出出统计表表 D、分分期（例例五年期期）管理理收支计计划与分分析 EE、增收收节支措措施 链接接倒推推法： 零基预预算的编编制程序序 由各部部门提出出预算期期内可能能发生的的费用项项目及费费用额，而而不考虑虑这些费费用项目目以往是是否发生生用发生生额是多多少； 将全部部的费用用项目分分为必须须保证支支出的费费用项目目和费用用额可以以增减变变动的费费用项目目两大类类； 对各费费用支出出额可以以增减增增减变动动的费用用项目进进行成本本效益分分析，并并按照成成本效益益的大小小进行排排序； 将预算算期内可可动用的的经济资资源在各各费用支支出之间间进行分分配。 分配时时，首先

15、先满足必必须保证证支出的的费用项项目，然然后再按按成本效效益的高高低，将将经济资资源在费费用额可可以增减减变动的的费用项项目之间间进行优优化分配配。 实实行二级级核算 各项项目（管管理处）独独立建帐帐，公司司进行监监督和指指导 第第八节：（如有有必要） 智能化化系统的的管理与与维护 A、智智能化系系统的组组成及日日常运行行 B、智智能化系系统的保保养、维维护 CC、高科科技在物物业管理理中的作作用及发发展规划划 第第九节：日常物物业管理理 A、治治安管理理 B、车车辆管理理 C、环环境管理理与环保保建设 D、对对电梯等等电气进进行专业业化管理理 E、商商业门店店的管理理 第第十节： 物业业维修

16、养养护计划划和实施施 A、两两个基金金的建立立与增值值情况 B、公公用设施施维修养养护计划划 C、房房屋本体体维修养养护计划划 D、两两个基金金的使用用情况及及分析 第第四部分分 物业业管理投投标展示示技巧创造造条件，打打动他人人 赢赢得赞同同是关键键！ 投标书书是竞标标过程中中重要的的交流媒媒体 它它要有机机会在很很短的时时间内传传递大量量的信息息 利用用各种技技巧以加加强投标标书的有有效交流流 强大大的说服服力使评评标人员员接受你你的观点点！ 投投标书的的分册 分三三到四册册效果较较好。 主标标书将各各项主要要内容、新新管理方方法和支支持性文文件明细细目录归归为一册册，系统统的体现现； 工

17、工作策划划和方案案计划性性的日常常工作规规划、工工作流程程 管管理运作作制度展现管理的规范归为一体； CIS手册( 如有必要）从视觉上展示管理的形象 分分项重点点的展示示 在招招标书上上对各分分项目有有一些要要求，顺顺着各个个项目内内的要求求逐个来来叙述，加加上其中中的方案案等内容容，体量量较大可读读性不高高，易感感到疲倦倦。 各各分项之之前有加加个引言言或提要要突出出主要观观念及与与新思想想 用用引言或或短句来来强调重重点更能记记住这些些信息，吸吸引继续续详细了了解其中中内容。 版版面的编编排 开篇篇处的空空白尤为为重要，增增加这里里的空白白空间，同同时用一一个大号号字作开开头，能能起到提提

18、高可读读性，强强调主题题的效果果。 页页面也不不能太拥拥挤，应应留有550%的的空白于于边缘和和内容之之间。 句句号、逗逗号和副副标题等等各种符符号是引引导阅读读者注意意力的路路标，如如果有必必要作区区别的话话，可变变化字体体和字型型，但要要注意不不同的字字体服务务不同的的目的。 在在字行间间距上也也要考虑虑一些因因素，为为了阅读读时眼睛睛的舒适适，可以以适当增增加行间间距，然然而过大大的行间间距却使使人显得得内容缺缺乏联系系。 图形形、图片片的应用用 在投投标书上上增加图图形、图图片、图图表是很很非常必必要的，加加强了投投标书的的可读性性和信服服力 在在投标书书中穿插插使用图图表、图图形或图

19、图片等形形象能够够吸引阅阅读者的的视觉兴兴趣，让让人理解解概念，提提高投标标书的雄雄辩效果果。 一一图胜千千言-也许许还不仅仅如此。在在整个投投标书中中以公司司标记，为为标的物物业设计计的标志志及其它它图形用用来作背背景图案案，不仅仅能提高高可读性性，而且且能够为为整个投投标书创创造出连连续性的的主题。 色色彩的运运用 研究究结果表表明色彩彩的作用用能提高高和增加加理解力力达733%，提提高阅读读愿望的的程度达达80%。 体体现投标标书的整整体性，同同时营造造出自己己的风格格，提高高投标书书的可读读性。 利利用不同同的色彩彩来标识识出投标标书各项项目，既既可帮助助阅读者者区别各各章节内内容，同同时也能能提高投投标书的的可读性性和舒适适性，也也能利用用彩色的的变化来来吸引阅阅读者的的注意力力，调整整阅读过过程的情情绪，加加强其对对投标重重点的记记忆。 投标现现场/答答辩展示示的技巧巧有效效沟通，赢赢得支持持 运用用视觉辅辅助材料料 通过过看