当代长沙万国城三期项目评估报告

1、项目评估报告中国对外经济贸易信托有限公司Page. PAGE 71中国对外经济贸易信托有限公司当代长沙万国城三期项目评估报告目 录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc333501012 1项目背背景与交交易结构构概述 PAGEREF _Toc333501012 h 3 HYPERLINK l _Toc333501013 2借款人人资信情情况 PAGEREF _Toc333501013 h 6 HYPERLINK l _Toc333501014 3用款项项目概况况 PAGEREF _Toc333501014 h 11 HYPERLINK l _Toc333501015

2、 4抵押物物分析 PAGEREF _Toc333501015 h 35 HYPERLINK l _Toc333501016 5保证人人分析 PAGEREF _Toc333501016 h 41 HYPERLINK l _Toc333501017 6风险分分析及主主要风险险防范措措施 PAGEREF _Toc333501017 h 50 HYPERLINK l _Toc333501018 7结论性性意见 PAGEREF _Toc333501018 h 52项目背景与与交易结结构概述述项目背景当代置业（湖湖南）有有限公司司（以下简称称“当代湖湖南”）正在开开发万国国城MOOMA（长长沙）三三期（第

3、第二标段段）（以下简称称“长沙万万国城三三期”）项目。该该项目目目前已经经部分四证证齐全、满满足二级级资质及及资本金金比例的的规范要要求，拟向我我司申请请房地产产开发贷贷款2亿元用用于该项项目的开开发建设设。交易结构概概述融资方式：【开发发贷款】融资规模：【20000】万元 融资期限：24个月月信托期限：24个月月，若当代湖湖南提前前归还信信托贷款款，则向向投资人人分配本本金及该该本金对对应的实实际持有有期间的的收益（最最短不少少于122个月的的收益）提前还款安安排：可可提前还还款，最最短借款款期限不不低于112个月月公司风控审审核评分分房地产业务务量化得得分：【67】分（满满足立项项要求）；

4、项目所在区区域：长长沙市开开福区；（二线线城市，220111年GDDP为556199亿元）；贷款资质：部分四证证齐；用款项项目公司司具有房房地产二二级开发发资质、母公司司具有房房地产一一级开发发资质；用款项项目自有有资金投投入满足足30%的要求求。项目操作要要点借款人：当当代置业业（湖南南）有限限公司资金用途：向当代湖湖南发放放房地产产开发贷贷款，用用于当代代湖南长长沙万国国城三期期项目的开发建建设还款资金来来源：当当代湖南南长沙万万国城三三期项目目的销售售收入风险控制措措施：当代湖南以以其持有有的长沙沙市开福福区长沙沙万国城城项目部部分土地地为借款款本息提提供抵押押担保，经北京仁达房地产评估

5、有限公司出具的编号为仁达预估字【2012】第0120100292号预评估报告，该部分抵押物价值约【30425】万元。当代节能置置业股份份有限公公司（以以下简称称“当代置置业”）以其持持有的北北京市东东城区当当代MOOMA项项目部分分现房为为借款本本息提供供抵押担担保，经经北京仁仁达房地地产评估估有限公公司出具具的编号号为仁达达预估字字【20012】第第0111010003113号预评估估报告，该该部分房房产价值值约【2243551】万万元。一年期综合合本息抵抵押率为为42%（允许许其在抵抵押期间间置换抵抵押物）。如如按照我我司最新新抵押率率要求，本本项目借借款人可可申请融融资规模模可达到225

6、3000万元，相相当于满满足我司司抵押率率后再打打7.99折扣；当代置业为为借款本本息偿还还提供连连带责任任保证担担保；对长沙万国国城三期期项目及及抵押物物销售进进行监控控。如借借款人（抵抵押人）对对抵押物物进行销销售（预预售），则按照照剩余本本息合计计的一定定比例将将保证金金打入共共管账户户。当借款款人向当当地管理理部门申申领预售售许可证证时，须须缴纳所所对应预预售面积积的保证证金至共共管账户户，满足足抵押率率要求之之后我司司出具书书面同意意预售函函，借款款人方可可对抵押押物进行行销售（预预售）。信托到期前前还款资资金归集集安排：还款前前三个月月保证金金累计存存入比例例达到330%、还还款前

7、二二个月保保证金累累计存入入比例达达到500%、还还款前一一个月保保证金累累计存入入比例达达到800%。信托顺利运运行满一一年，如如项目未未进行抵抵押物置置换，则则对原抵押物物进行一一次重新新评估，评评估后剩剩余本息息抵押率率要满足足合同约约定抵押押率要求求。本息支付：自放款款日起，每每季度支支付一次次利息，未付则则构成违违约并加加收罚息息，贷款款满244个月时时归还剩剩余的本本金，利利随本清清。信托终止：如借款款人提前前偿付借借款本金金及利息息，则信托托提前终止止。 如如借款人人未能按按时足额额支付任任一期借借款本金金及利息息，则受托托人处置置抵押物物，并向向保证人人追偿，直直至抵押押物处置

8、置收入及及保证人人将资金金全部支支付至信信托专户户，受托托人分配配信托收收益，信信托终止止。信托分配：信托满12个月月时分配配一次收收益，信信托结束束时分配配本金及及剩余收益益。发行前提：已获取全部部四证；已签署借借款合同同、抵抵押合同同、保保证合同同，并并已办理理强制执执行公证证；已办理完毕毕抵押登登记手续续并获取取抵押他他项权证证；现房抵押物物已办理理以外贸贸信托为为第一受受益人的的财产保保险；借款人、保保证人出出具股东东会决议议，同意意向我司司申请开开发贷款款并提供供抵押担担保、保保证担保保等。借款人资信信情况融资公司基基本情况况融资公司基基础信息息公司全称当代置业（湖湖南）有有限公司司

9、成立日期2005年年9月14日注册地址长沙市开福福区芙蓉蓉中路一一段6号号沙坪商商务中心心企业类型有限责任公公司（法法人独资资）营业执照注注册号4300000000002211003贷款卡号43010000000155334427001开户银行中国建设银银行长沙沙市金霞霞分理处处贷款卡密码码1111111基本户账号号43001152770611052250003422房地产开发发资质二级资质注册资本200000万元法定代表人人钟天降经营范围房地产开发发、经营营；提供供房地产产投资信信息咨询询服务；销售建建筑材料料；经营营商品和和技术的的进出口口业务。企业代码7790338022-8公司相关背背

10、景介绍绍当代湖南是是由当代代置业全全资控股股的房地地产开发发企业，具具有房地地产开发发二级资资质。当当代置业业为注册册地在北北京的股股份制企企业，具具体情况况详见保保证人分分析，最最终实际际控制人人为张雷雷先生，控控股情况况如下图图所示：张雷张雷当代置业（中国）有限公司当代绿色实业有限公司当代节能置业股份有限公司100%100%94.351%，其他为个人股当代置业（湖南）有限公司100%境外境内融资公司经经营情况况当代湖南为为开发长长沙万国国城项目目的单一一项目公公司，目目前已开开发完成成一期、二二期项目目，累计计建筑面面积566万平方方米。除二期项项目中约约13.5万平平方米商商业部分分暂定

11、自自持不对对外销售售，住宅宅部分已已完成销销售400万平方米，签签约销售售额19亿亿元，销销售率994%。目前正正在开发发三期项项目。借款人财务务状况资产负债情情况 单位：万元 科目2012年年7月2011年年2010年年2009年年总资产117,7712.52136,5568.82146,0019.2985,5229.445流动资产114,4414.38133,3336.51143,9922.7484,9337.555其中：货币币资金7,0699.1004,4644.29922,5333.11515,6888.446其他应收款款1,0233.2774,4088.21119,2883.7796

12、06.552存货100,5598.19117,8814.2195,1225.88066,2990.447非流动资产产3,2988.1553,2322.3112,0966.566591.990总负债82,0003.880109,2204.99123,4427.8767,8991.227流动负债82,0003.880109,2204.99112,9920.6867,8991.227其中：其他他应付款款7,7144.744779.883860.00814,9333.006预收账款46,0995.11772,6008.88990,1119.99135,8005.000应付账款14,6552.44221

13、,4661.22612,2229.2217,7988.233非流动负债债0.000.0010,5007.2200.00其中：长期期借款0.000.0010,5007.2200.00所有者权益益35,7008.77227,3663.88322,5991.44217,6338.119其中：实收收资本20,0000.00020,0000.00020,0000.00020,0000.000盈余公积816.113816.113339.4410.00未分配利润润14,8992.5596,5477.7002,2522.011-2,3661.881指标资产负债率率69.666%79.966%84.533%79

14、.388%资产负债率率（扣除除预收账账款）30.511%26.800%22.811%37.511%流动比率1.441.221.271.25速动比率30.27现金比率0.090.040.200.23 注：20009-20011年度数数据来源源于审计计报告，220122年7月数据据未经审审计。借款人为当当代置业业在长沙的一一个项目目公司，其其目前在在开发的的项目仅仅有长沙沙万国城城一个项目目。由报报表数据据来看，公公司资产产规模已已随着项项目开发发的逐步步完成呈呈下降的的趋势。根根据20012年7月未经经审计报表表的数据据，其中中存货主主要包括括获取项项目的土土地成本本以及开开发建安安成本，预预收

15、账款款为已开开盘尚未未交房项项目销售售预收款款。从借款人的的各项长长短期偿偿债能力力指标来来看，公公司的资资产负债债率已随随着一期期、二期期开发项项目逐步步竣工、交交房、确确认收入入呈下降降的趋势势，公司司具有一一定的长长期偿债债能力；公司的的现金比比率较低低，流动动比率和和速动比比率尚可可，公司司具备一一定的短短期偿债债能力。其他应收款款前五名名明细如如下：债务人金额（元）备注中国建筑一一局（集集团）有有限公司司4,8966,0799.066预付工程款款湖南省长沙沙电业局局1,8488,0000.000预存用电款款湖南沙坪建建筑有限限公司1,4055,2199.555预付工程款款湖南第一物物

16、业服务务有限公公司974,0079.47往来款上海光野水水景工程程有限公公司258,7701.00预付工程款款其他应付款款前五名名明细如如下：债权人金额（元）备注当代节能置置业股份份有限公公司68,6114,8155.066股东借款长沙瑞宝汽汽车销售售服务有有限公司司399,0000.00未付购车款款安全文明措措施费177,4468.60未付款项湖南嘉仕迪迪律师事事务所75,2880.000未付款项中建五局第第三建设设有限公公司70,9003.330未付款项盈利能力评评价 单位：万元科目2012年年7月2011年年2010年年2009年年营业收入35,0113.22549,5550.44649

17、,6992.5589,2755.033减:营业成成本20,8331.33629,4993.00234,9002.3398,2188.444财务费用13.63379.788-14.7730.06销售费用1,1911.6332,8155.4111,6811.122854.115管理费用491.2291,0833.755898.660588.773利润总额8,3444.8996,9533.7007,4955.388-900.66减:所得税税0.002,1866.5551,7399.455-526.76净利润8,3444.8994,7677.1555,7555.944-373.91指标销售净利率率18

18、%10%12%-净资产收益益率18%19%28%- 注：220099-20011年度数数据来源源于审计计报告，220122年7月数据据未经审审计。借款人为单单一项目目公司，项目在2009年开始预售，2009年一期部分竣工交房结转利润，通过2009年-2012年7月利润表来看，项目公司收入及利润较稳定，费用控制较好。由于项目公司当期并未计提所得税，在考虑配比原则的情况下，我部对销售净利率和净资产收益率的计算过程中，扣除了所得税因素的影响，结果显示盈利能力尚可。现金流量分分析 单位位：万元元科目2011年年2010年年2009年年一、经营活活动现金金净流量量-6,9220.1184,3800.67

19、719,2994.776二、投资活活动现金金净流量量-63.225-19.222-13.991三、筹资活活动现金金净流量量-10,9918.691,3388.544-15,5572.31四、现金及及现金等等价物净净增加额额-17,9902.125,6999.9993,7088.544加：期初现现金及现现金等价价物余额额20,0772.11814,3772.11910,6663.665五、期末现现金及现现金等价价物余额额2,1700.05520,0772.11814,3772.119指标经营性净现现金流/总债务务-6%4%3% 注：数据来来源于220099-20011年度审计计报告，220122

20、年7月当代湖湖南未编编制现金金流量表表。 借借款人主主要为单单一项目目公司，20009年、20111年由于于偿还银银行借款款，导致当当期现金金流出较较大，但但公司仍仍具备一一定的盈盈利能力力、融资资能力。借款人银行行贷款及及对外担担保情况况 经经查询借借款人于于20112年8月21日的企企业基本本信用信信息报告告，借款款人的贷款情情况、对对外担保保情况情情况如下下，且不存存在不良良贷款记记录。贷 款 情情 况衡量指标数量贷款余额 无保函余额无保证担保金金额无抵押担保金金额【300000】万元质押担保金金额 无经查询贷款款卡，共共有【1】笔对外担担保信息息，抵押担担保余额额总计约约【300000

21、】万元，该笔系为为中诚信信托有限限责任公公司提供供的抵押押担保。经与借款人确认，该笔担保对应的借款已归还，抵押登记已注销，担保信息尚未解除。 借款人综合合评价借款人主体体资质合合法合规规，具备备房地产产二级开发发资质；借款人具有有一定的的房地产产开发及及管理能能力，经经营状况况较好，财财务风险险可控。用款项目概概况项目基本情情况 项目用地情情况长沙万国城城项目位位于长沙沙市开福福区福元元西路，具体四四至范围围是：南南至新世世纪大道道、北至至捞刀河河，西邻邻珠江花花城，东东至双河河路。项目位于于捞刀河河与浏阳阳河两河河流域的的中心位位置，坐坐拥一江江两河的的中心地地带，与与地铁一一号线的的“福元

22、元路站”相相邻，距距离开福福区政府府约1公里里，距离离市中心心5公里里。整个项目目总占地地面积6650亩亩，总建筑面积积100万平方米。注：长沙标标志性建建筑群“两两馆一厅厅”(博博物馆、图图书馆、音音乐厅)长沙万国城城项目分分三期开开发，目目前一期期、二期期大部分分已交房房入住。三期分三三个标段段进行建建设，本本次用款款项目为为三期第第二标段段，包括括6栋住住宅、11栋商业业及配套地下下车库。三期项项目占地地面积443,7782.52平方方米，总总建筑面面积1778,8842.09平平方米。项目周边配配套齐全全：公园：月湖湖公园、洪山公园;学校：社区区内：第第一教育育长沙万万国城MMOMAA

23、双语幼幼儿园、长长沙市开开福区清清水塘第第三小学学；周边边：周南南中学、长长大附中中、长沙沙大学、国国防科大大；医院：湘雅雅医院、1163医医院。三期项目土土地取得得情况如如下表所所示： 项目已缴资金成成本情况况未缴资金成成本情况况合 计土地出让金金2,8799.06602,8799.066拆迁补偿费费3,3011.90003,3011.900契税等税金金140.7710140.771合 计6,3211.67706,3211.677单位：万元元项目基本指指标用款项目占占地面积积43,7822.522平方米米，总建建筑面积积1788,8442.009平方方米。由由1栋44层商业业中心（228#楼

24、楼）、11栋5层层精装公公寓（88#楼）、11栋300层住宅宅（7#楼）、11栋188层住宅宅（100#楼）、33栋344层住宅宅（9#楼、111#楼楼、122#楼）共共7栋建建筑及地地下车库库组成。序号项目数量单位1规划用地面面积43,7882.5522总建筑面积积178,8842.092.1地上建筑面面积131,3347.562.1.11其中：住宅宅125,2276.052.1.22 商业业5,9733.9222.1.33 配套套面积97.5992.2地下建筑面面积47,4994.5532.2.11其中：地下下室47,4994.5532.2.22 配套套面积03容积率3.0-4建筑密度20

25、%-5车位数742个6总户数1,2700户注：商业面面积分布布在7号号楼的11层、88号楼的的1-22层和整整体288号楼。项目建设条条件项目已经取取得的相相关资质质证书情情况如下下：当代湖南与与长沙市国国土资源源局签订的的编号为为2011100000006号国国有建设设用地使使用权出出让合同同；长沙市人民民政府颁颁发的编编号为长长国用（220111）第00227477号、长国国用（220111）第00027748号号国有有土地使使用证；长沙市规划划局颁发的的编号为为出22007700025号号、出20007002088号建设设用地规规划许可可证；长沙市城乡乡规划局局颁发的的编号为为建字第建1

26、20111002100号、建字第第建220111001577号、建字第第建220111001588号建设设工程规规划许可可证；长沙市住房房和城乡乡建设委委员会颁颁发的编编号为443011012201220722601101号号建筑筑工程施施工许可可证；长沙市住房房和城乡乡建设厅厅颁发的的编号为为湘建房房（长）字字第1115号的的贰级房房地产开开发企业业资质证证书。项目建设实实施进度度本项目已经经取得四四证并开开工建设设，预计在在20114年12月竣工工验收，2015年3月交付使用。详细的进度安排如下表所示：关键节点预计时间签署土地协协议或合合同2011.1申领土地证证2011.1申领建设用用地

27、规划划许可证证2007.2申领建设工工程规划划许可证证2011.12申领建设工工程施工工许可证证2012.3主体工程开开工2012.12主体工程封封顶2013.12申领销售许许可证2013.3销售开盘2013.3竣工验收2014.12交房2015.3由于项目公公司开发发周期需需要，目目前本项项目仅228#楼楼取得了了建筑筑工程施施工许可可证，其其余7#楼12#楼等66栋住宅宅预计将将于20012年年9月底底取得建建筑工程程施工许许可证。项目所处区区域市场场环境分分析长沙房地产产形势分分析长沙市限购购政策2011年年3月4日起，对对在本市市市区(市辖五五区，包包括天心心区、雨雨花区、开开福区、芙

28、芙蓉区、岳岳麓区。下下同)已已拥有11套住房房的家庭庭，限购购1套990平方方米(含含)以下下新建商商品住房房；对在在本市市市区无住住房并能能够提供供本市居居住证的的外地家家庭，在在主城区区限购11套900平方米米(含)以下新新建商品品住房；对在本本市市区区，已拥拥有2套套(含)以上住住房的家家庭、拥拥有1套套(含)以上住住房的外外地家庭庭、不能能提供本本市居住住证的外外地家庭庭，暂停停在本市市主城区区购买990平方方米(含含)以下下新建商商品住房房。本项目地处处于长沙沙市开福福区，在限限购政策策范围内内。政策解读：A、限购政政策只针针对900平方米米（含）以以下新建建商品住住房进行行限购，9

29、90平方方米以上上不限购购。B、限购政政策只针针对新建建商品住住房，但但不对二手房房买卖进进行限制制。本项目可销销售总套套数为112700套，地上上可售面面积1331,2249.97，其中中90平平方米(含)以以下商品品住房5515套套，面积积46,0400.300，占总总可售面面积的35%。因因此，限限购政策策对本项项目销售售有一定定影响。此外，目前前长沙市的的按揭政政策为首首套首付付3成，利率率方面部部分银行行执行基准准利率基基础下浮浮10%，部分分银行执执行基准准利率；二套首首付6成，各行行均是执执行基准准利率上浮浮10%。长沙市土地地供应情情况分析析根据中指房房地产信信息平台台数据显显

30、示：2012年年1月-7月长长沙市推推出土地地1877块，其其中住宅宅90块块，建筑筑面积占占推出总总面积558%；长沙市市辖区推推出土地地44块块，其中中住宅228块，建建筑面积积占推出出总面积积80%；2012年年1月-7月长长沙市成成交土地地1666块，其其中住宅宅75块块，建筑筑面积占占成交总面面积577%；长长沙市辖辖区推出出土地335块，其其中住宅宅24块块，建筑筑面积占占成交总面面积833%；可以看出，长长沙市住住宅成交交建筑面面积占住住宅推出出建筑总总面积的的84%，长沙沙市辖区区住宅成成交建筑筑面积占占住宅推推出建筑筑总面积积的877%，全全国住宅宅土地供供应部分分二线城城市

31、成交交情况如如下表：二线城市住宅成交面面积（）住宅推出面面积（）成交率（%）重庆10,0667,1633.40013,0774,7488.20077%青岛5,9444,2744.3668,5822,5488.63369%成都14,0003,7455.89916,6556,4655.97784%长沙9,0399,4022.28810,7221,8422.39984%武汉16,0669,5188.69917,2998,1222.93393%南京3,8488,4511.2334,0666,7555.61195%同时，对一一、二线线城市宗宗地成交交土地出出让金情情况得出出如下统统计：2012年年1月至

32、至20112年77月土地地出让金金排行榜榜排名城市土地出让金金(万元元)同比1重庆4,9177,6992 21.322%4天津3,1233,6448 -30.008%6上海2,7222,1669 -58.554%10北京2,3844,9228 -60.224%20长沙1,2688,7996 -32.885%30广州817,4405 -34.227%除没有实施施限购政政策的重重庆外，其他城市宗地成交土地出让金情况均比同期有较大幅度下降，土地市场尚未回暖，开发商溢价拿地热情不高。长沙市房地地产开发发经营情情况分析析截至20112年66月底，全全市开发发经营数数据如下下表所示示：全市商品房房（住宅宅

33、）数据据统计表表项目时间同比增减%2012年年1-66月2011年年1-66月新开工面积积（万平平方米）636.005872.992-27.114%施工面积（万万平方米米）4,7444.3445,1655.699-8.166%竣工面积（万万平方米米）464.446639.991-27.442%销售面积（万万平方米米）555.334744.115-25.337%可售库存面面积（万万平方米米）410.440207.88997.411%销售额（亿亿元）311.996395.668-21.116%销售价格（元元/平方方米）5,6177.0005,3177.0005.64%开发投资额额（亿元元）321.

34、999308.0064.52%除开发投资资额与销销售价格格相比同同期略有有上升外外，其余余指标均均较同期期呈下降降趋势，反反映出受受宏观经经济政策策的影响响，长沙沙市房地地产市场场同全国国整体趋趋势较为为一致。长沙市商品品房成交交情况分分析中指数据显显示，自自20111年33月限购购以来，商商品房成成交量受受宏观政政策影响响呈缓慢慢下降趋趋势，而而在20012年年商品房房成交量量逆势逐逐渐回升升，与长长沙市房房价相对对较低、刚刚需与改改善性需需求较旺旺盛存在在很大关关系。2011年年3月-20112年77月长沙沙市商品品房成交交量市场需求和和购买力力情况分分析房地产作为为满足人人们衣食食住行中

35、中比较重重要的一一块，今今后仍是是人们消消费的主主要产品品。目前前长沙市市城镇化化率为551%，但但与发达达城市相相比还有有一定差差距。规规划显示示，到220200年，全全市总人人口6888万，其其中城镇镇人口4482万万，城市市化水平平达到770%。这就意味味着今后后将有大大量的农农村居民民进入到到城市生生活，而而人口的的增加必必定带动动房地产产的需求求。而购买力力方面，从从发展的的趋势来来看，长长沙市民民的收入入水平一一直呈上上升趋势势，城市市经济的的发展提提高了市市民的收收入，也也为楼市市发展提提供了坚坚强保障障和动力力支持。城城镇居民民人均可可支配收收入高于于全省平平均水平平62448

36、元，农农民人均均纯收入入高于全全省平均均水平555844元，这都为为提高长长沙楼市市的购买买力奠定定了基础础。社会经济现现状GDP保保持较快快增速，经经济势头头良好长沙市历年年GDPP走势自20033年以来来，长沙沙市GDPP一直稳稳定增长长，增长幅幅度稳定定在144%以上上的水平平，长沙沙20111年全市市实现GGDP总总量达556199.333亿元，比比上年增增长144.500%。GDDP总量量首次跨跨入50000亿亿元大关关，并在在全国省省会城市市中排名名第七，实实现了跨跨越式的的发展。固定资产产投资增增幅较大大，城市市化进程程加速图图长沙市历年年固定资资产投资资走势随着长沙地地铁1、2

37、号线的的开工建建设，南南湖路过过江隧道道、城际际轻轨、火火车北站站片区整整改等大大型项目目的相继继开工建建设，长长沙固定定资产投投资总额额不断增增长，22011年年长沙固固定资产产累计投投资达335100亿元，同同比增长长26%，长沙城城市建设设正进入入一个快快速发展展的时代代。长沙市介绍绍长沙市，别别称“星城”，是中中国湖南南省的省省会，是是湖南省省政治、经经济、文文化、交交通、科科技、金金融、信信息中心心，是华华中地区区主要的的中心城城市及经经济中心心之一。长长沙市总总面积11.188万平方方千米，总总人口6689.5万人人；其中中长沙市市区面积积9699平方公公里，长长沙市区区人口331

38、3.3万20111年。长沙沙市辖：长沙市市区（芙芙蓉区、天天心区、岳岳麓区、开开福区、雨雨花区）及及长沙县县、望城城县、宁宁乡县、浏浏阳市，共五区区三县一一市。长沙市位于于湖南省省东部，湘湘江下游游长浏盆盆地西缘缘。长沙沙市南接接株洲市市和湘潭潭市，西西抵娄底底市，北北达岳阳阳市、益益阳市，东东挨江西西省宜春春市、萍萍乡市。地地理坐标标为东经经11115311145，北北纬2775128840，东西西长约2230公公里，南南北宽约约88公里里。开福区介绍绍开福区位于于长沙市市北部，是是长沙市市面积最最大、人人口最多多的城区区。 HYPERLINK /view/33880.htm 京广广铁路和和

39、1077国道穿穿城而过过，距 HYPERLINK /view/125731.htm 黄黄花国际际机场仅仅20公公里。区内一一江（湘湘江）两两河（浏浏阳河、捞捞刀河）贯贯穿而过过，自然然环境优优美。开福区20011年年实现地地区生产产总值4472.5亿元元，增长长12.6%；完成全全社会固固定资产产投资5534.9亿元元，增长长32%；社会会消费品品零售总总额达到到3766.9亿亿元，增增长199%；地地方财政政总收入入57.3亿元元，增长长32.4%，一一般预算算收入220.11亿元，增增长233.4%；城乡乡居民人人均可支支配收入入分别达达到2773111元、1182443元，增增长177.

40、2%、122%。开福区属亚亚热带季季风性湿湿润气候候。气候候特征是是：气候候温和，降降水充沛沛，雨热热同期，四四季分明明。开福福区夏冬冬季长，春春秋季短短，春温温变化大大，夏初初雨水多多，伏秋秋高温久久，冬季季严寒少少。项目分析万国城二期项目一标段三标段二标段万国城二期项目一标段三标段二标段本项目地处处长沙市市开福区区政府东东南面，位位于长沙沙市新世世纪大道道片区，双双河路以以西，渔渔业路以以北，原原开福区区综合农农场渔业业分场。项项目用地地南向为为36米宽宽城市次次干道渔业路路，西向向为166米宽城城市支路路新欣路路，东向向为300米宽城城市次干干道双河路路，北面面为266米宽滨滨河北路路。

41、地理理位置优优越，交交通便捷捷。本项项目为长长沙万国国城MOOMA三三期项目目，目前前周边配配套设施施较齐全全，交通通便利。图3-2 项项目区位位图本项目规划划总用地地面积443,7782.52平方方米，规规划总建建筑面积积为1778,8842.09平平方米，其其中住宅宅建筑面面积1331,2499.977平方米米，配套套建筑面面积977.599平方米米，地下下车库面面积477,4944.533平方米米。本项项目由11栋商业业及6栋栋住宅组组成，楼楼层为33344层不等等，容积积率为33.0，共设计停车位742个（均为地下）。长沙万国城城项目分分三期开发发，一期期于20009年年开盘销销售，截

42、截止20012年7月311日，一期、二二期具体体销售情情况如下下：分期总可售面积积（）实际销售面面积（）销售率住宅销售额额(万元元)一期233,4477.74211,2264.0790%87,0447.332二期186,5586.33184,3359.6699%99,5555.660从已售项目目情况可以以看出，一一期因有有2栋高高科技节节能住宅宅于20011年年新开盘盘外，其其余楼盘盘及二期期项目基基本售罄罄。一期期销售均均价约为为42000元/，二期销售售均价约约为54400元元/。 周边竞争项项目分析析本项目西面面为珠江江花城，靠靠近开福福区政府府和汽车车北站，西南面是万科城项目，东南面为

43、洪山公园。开福区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，有较大的发展潜力和广阔的发展空间。本项目周边楼盘情况如下：（1）湘江江世纪城城湘江世纪城城由世纪纪金源集集团投资资兴建，位位于开福福区五合合垸湘江江东岸湘湘江滨江江风光带带一段，总总占地面面积约117000亩，总总建筑面面积约4400万万平方米米，目前前均价880000元/，已基基本售罄罄。项目立面图图项目效效果图（2）珠江江花城珠江花城由由珠江实实业投资资有限公公司投资资，项目目位于本本项目西西侧，具具体为开开福区一一环和二二环之间间，新世世纪大道道与芙蓉蓉北路交交汇处，总总占地面面积约9917亩亩，总建建筑面积积约111

44、0万平平方米，目前销售均价7300元/。珠江花城鸟鸟瞰效果果图珠江江花城交交通图（3）万科科城万科城由深深圳万科科集团投投资，项项目位于于本项目目西南侧侧，具体体为开福福区一环环和二环环之间，芙芙蓉北路路与福元元路交汇汇处，总总占地面面积约4400亩亩，总建建筑面积积约50万平方方米，目目前销售售均价77200元/。 万科城实景景图 区区域内可可比在售售项目情情况如下下：项目名称本项目湘江世纪城城珠江花城万科城开盘时间2009-122009-122007-72010-5占地面积34万平米米100万平平米61万平米米27万平米米总建筑面积积100万平平米400万平平米100万平平米50万平米米容

45、积率3.0建筑类型高层、小高高层高层、小高高层高层、小高高层高层、小高高层、别别墅装修状况毛坯、精装装毛坯、精装装毛坯、精装装毛坯、精装装物业费1.6元/平米1.4元/平米1.6元/平米2.4元/平米户型面积80-1880平米米47-2447平米米40-1770平米米75-1990平米米销售均价6800元元/平米米8000元元/平米米7300元元/平米米7200元元/平米米项目SWOOT分析析（1）优势势分析（S）规模优势势：本项项目共占占地344万平方米米，建筑筑面积1100万平方米米。区域域内建筑筑面积百百万平方方米以上上的项目目目前只只有湘江江世纪城城和珠江江花城，这这两个楼楼盘距本本项

46、目都都比较近近，虽互互相竞争争，同时时也互为为补足，为为项目所所处的区区域提高高了关注注热度，也也有利于于在消费费者心目目中形成成大型住住宅项目目聚集、未未来配套套完善、发发展潜力力不可小小觑的城城市新片片区。产品优势势：本项项目延袭袭了当代代置业的的产品开开发理念念，打造造高舒适适度、微微能耗，绿绿色、节节能、环环保、可可持续发发展的建建筑，这种开开发理念念在长沙沙市场具具有排他他性。项项目采用用当代置置业拥有有的最先先进技术术组合，一一期、二二期节能能标准达达到600%，未来后后期的建建筑设计计预期节节能达到到80%以上，高高级MOOMA将将全面实实施“恒温恒恒湿恒氧氧、新风风置换、地地源

47、热泵泵”等技术术。宜居优势势：本项项目所处处区域是是长沙未未来最宜宜居的地地方，区区域内有有青竹湖湖高尔夫夫球场、湘湘江沿江江风光带带、烈士士公园、月月湖公园园、世界界之窗等等休闲胜胜地，规规划中的的鹅羊山山公园、秀秀峰公园园、洪山山公园、太太阳山公公园等正正在逐步步启动。区区域内“一江两两河十湖湖”贯穿而而过，未未来将会会是全市市公园数数量最多多的生态态家居区区。价格定位位优势：本项目目入市定价价6500元，而而该价格格（毛胚胚房）是是购房者者期望的的主流单单价，就就目前长长沙的消消费水平平来看，这个价格能够为长沙客户所接受。配套设施施优势：本项目目自身配配套已在在20009年下下半年到到2

48、0110年度度陆续开开发并投投入使用用，包括括小学、中中学、幼幼儿园约约1.55万平米米；协助助开福区区政府新新建渔业业路；地地铁一号号线临近近项目用用地；项项目对面面的洪山山公园也也将列入入了政府府的开发发计划；周边沃沃尔玛超超市等其其他项目目大规模模入驻以以后带来来的人流流和商业业价值也也会大大大提升。综合以上竞竞争优势势分析，本本项目除除一定的的规模优优势外，在在目前的的情况下下售价适适合市场场接受范范围，并并具备自自身特色色，项目目势必将将发挥产产品优势势，以特特色吸引引市场的的关注度度，与规规划定位位的宜居居区域有有机结合合。（2）劣势势分析（W）项目地处处长沙北北城区域域，人气气有

49、待进进一步提提高。周边生活活休闲、娱娱乐等配配套设施施建设还还有待进进一步开开发。（3）机会会分析(O)长沙市市及开福福区20009年年大力打打造城市市形象，“两馆一厅”及“新河三角洲”的开发，将大力提升片区形象，打造北城高尚人居片区。项目建成成后以较较低的价价格入市市，相对对周边其其他房地地产项目目具有很很强的吸吸引力。项目属于于长沙市市最适宜宜居住板板块之一一，具有有较大的的市场潜潜力。（4）威胁胁分析(T)项目所在在地属于于北城的的旧城改改造和老老工业区区，消费费能力较较低，难难以支撑撑经济的的高速发发展，影影响项目目的销售售进度。长沙制定定相关宏宏观政策策，本项项目产品品户型供供应以中

50、中大户型型号为主主，面积积区间在在11001660平方方米，三三房、四四房是供供应的主主流产品品，与周周边项目目户型相相似（多多为三房房、四房房），在在项目将将来销售售中存在在同质化化竞争威威胁。（5）项目目SWOOT图:优势（S）劣势(W)机会(O)SO战略战略说明：充分利利用优越越的自然然资源和和开福区区北城板板块的发发展前景景，寻求求中端目目标市场场，获取取最大目目标利润润，树立立强势品品牌形象象。WO战略战略说明：倡导全全新的自自然生活活方式，重重点抓住住片区发发展潜力力和本项项目区位位优势，弱弱化自身身劣势。威胁(T)ST战略战略说明：以片区区良好的的生态和和人文环环境和高高品质差差

51、异性的的产品，吸吸引目标标客户。WT战略战略说明：充分利利用优越越的自然然资源设设计出高高品质的的差异化化产品，以以北城板板块良好好的发展展前景吸吸引目标标客户群群。项目定位及及销售情况况预测本项目为“国家级级节能示示范重点点居住区区”，以可可持续发发展为理理念，将将绿色能能源、可可再生能能源的高高技术应应用于项项目，为为市场提提供高舒舒适度、高高环境品品质、高高效能比比的MOOMA系系列科技技住宅。将将以北城城板块的的未来发发展为推推广前提提，以主主题概念念营销和和预期营营销为脉脉络，以以公司品品牌和项项目品牌牌为先导导，打造造满足客客户需求求的核心心产品，依依据产品品制定出出最佳的的定位、

52、定定价和销销售策略略，并依依托项目目周边优优越的自自然资源源，以人人、建筑筑、环境境相互尊尊重和融融合为使使命，建建立起长长沙市全全新的居居住文化化和居住住生活模模式，实实现目标标客户群群渴望已已久的需需求。1、定价策策略结合考虑本本项目所所在区域域现状及及项目的的开发周周期，本本项目拟拟在价格格策略上上采取中中开高走走的定价价策略推推向市场场。（1）前期期产品中中开，树树立项目目高端形形象，同同时中间间价位拉拉动销售售，炒热热市场；项目整整体可实实现的均均价为66800元/平方米米，入市市以6500元/的价格格来拉动动销售，实实现开盘盘的热销销。（2）中后后期高走走，一方方面通过过后期项项目

53、品质质、产品品品质的的展现，逐逐步拉高高价格；另一方方面，中中后期产产品较一一期品质质有一定定的提升升，有利利于实现现项目价价值最大大化。开开盘之后后，逐步步提升项项目价格格，最终终实现668000元/平方米米的均价价。2、销售措措施由于本项目目具备了了独特的的区位价价值，以以及本项项目一期期、二期期的影响响力，所所以项目目的客户户群比较较分散，不不局限于于市内，周周边县市市客户也也将成为为本项目目的主力力客户源源。本项项目的销销售不局局限于项项目周边边区域，将将实施“跳出区区域做市市场，跳跳出长沙沙做市场场”的销售售战略：一是跳出区区域做市市场。本本项目的的主力客客户群是是与北城城板块相相关

54、联的的，或是是政府职职员、公公司员工工、自由由职业者者、商人人投资客客，他们们最大的的特点是是地域分分散，遍遍布全市市，宜以以市内接接待点进进行前期期蓄客。二是跳出长长沙做市市场。本本案最大大的优势势就是毗毗邻开福福区政府府和新河河三角洲洲板块。随随着黄兴兴北路商商圈复兴兴和新河河三角洲洲的开工工，旧城城改造盘盘活长沙沙北城板板块已是是大势所所趋，滨滨江旧城城改造项项目引起起了许多多外来资资本的兴兴趣，使使得外来来资本加加速在此此片区的的布局，已已成为众众多投资资商的首首选，从从而带动动本项目目的顺利利运作。整整合当地地有效资资源进行行地州市市客户的的拓展，开开辟新的的市场已已成为必必要。3、

55、销售方方案项目总体销销售将分分为五个个阶段：预热期期、开盘盘期、热热销期、持持销期、尾尾盘期，具具体如下下表所示示：推盘时间产品类型价格策略阶段销售目目标开盘期2013年年5月住宅中开销售率200%热销期2013年年9月住宅高走住宅销售率率20%（累累计销售售率40%）持销期2013年年11月20014年9月住宅、车位位高走住宅销售率率50%（累累计销售售率90%）；车位销销售率445%尾盘期2014年年10月20014年年12月住宅、车位位/住宅销售率率10%（累累计销售售率1000%）；车位销销售率555%（累累计销售售率1000%）4、销售渠渠道本项目销售售渠道以以当代湖湖南自行行销售，

56、自自行销售售可以直直接控制制项目运运营，严严格控制制项目销销售节奏奏，最终终实现项项目价值值的最优优化。5、项目定定价情况况结合周边项项目定价价情况，从谨慎性的原则出发，本项目综合定价6800元/平方米，我部认为该定价合理。销售计划表表物业类型可售面积（、个）时间2013年年Q12013年年Q22013年年Q32013年年Q42014年年Q12014年年Q22014年年Q32014年年Q4合计普通住宅125,2276.05销售率0%10%15%15%15%15%20%10%100%销售面积-12,522818,799118,799118,799118,799125,055512,5228125

57、,2276销售单价6,50006,60006,70006,80006,90007,00007,00006,8000销售额-8,143312,400212,599012,777812,966617,53398,769985,1888商业配套5,9733.922销售率0%0%10%10%20%20%20%20%100%销售面积-5975971,19551,19551,19551,19555,9744销售单价10,000010,000010,000010,000010,000010,000010,0000销售额-5975971,19551,19551,19551,19555,9744车位/车库库74

58、2销售率0%0%10%10%15%20%20%25%100%销售个数-7474111148148188743销售单价80,000080,000080,000080,000080,000080,000080,000080,000080,0000销售额-5925928881,18441,18441,50445,9444合计回款金额-4,886613,455113,733315,333415,244819,999914,455697,1006项目经济效效益评估估项目总投资资预测序号项目名称总投资额单位成本（万元）（元/平方方米）1土地费用6,3211.677353.0002前期工程费费用3,8666

59、.044216.0003基础设施建建设费4,0077.544224.0004建筑安装工工程费21,2556.7741,1899.0005公共配套设设施建设设费76.0554.006开发间接费费用783.44244.0007管理费用5,4377.911304.0008财务费用6,0000.000335.0009销售费用710.00040.00010开发期税费费5,4377.911304.000项目总投资资53,8997.2293,0144.000成本利润表表项目预计实实现销售售收入997,1105.61万万元，扣扣除成本本、税金金，预计计销售利润润43,2088.322万元、税税后利润润32,4

60、066.244万元。科目金额(万元元)销售面积单单方(元/平方方米)1.销售收收入97,1005.6617,3999.0002.开发成成本36,3111.4462,7677.0003.期间费费用12,1447.991926.000营销费用710.00054.000财务费用6,0000.000457.000管理费用5,4377.911414.0004.销售税税费营业税及附附加5,4377.911414.0005.销售利利润43,2008.3323,2922.0006.营业利利润合计计43,2008.3323,2922.0007.企业所所得税10,8002.008823.0008.营业净净利润32