湖北某物业管理项目投标书

1、项目编号: */HBJZ/LW/001湖北白云绿绿水物业业管理项项目投标标书编 制:*物业业管理有有限公司司授权代表:*编制时间:2*年3月200日批准时间:2*年年3月22日日审 批:荆荆州*房地产产开发公公司生效时间:2*年3月23日日郑重申明 本本投标书书内容涉涉及我公公司和荆荆州*房房地产开开发公司司合作的的商业机机密，仅仅对有合合作意向向的荆州州*房地地产开发发公司公公开。本本公司要要求荆州州*房地地产开发发公司收收到本物物业管理理项目投投标书时时做出以以下承诺诺： 本投标书仅仅供荆州州*房地地产开发发公司在在决策“白云绿绿水”物业管管理合作作单位时时使用。 妥善保管本本项目投投标书

2、方方案，未未经我公公司同意意，不得得以任何何理由、任任何形式式向第三三方公开开本预算算方案内内容。否否则，我我公司将将保留因因此对我我方名誉誉及经济济上可能能造成损损失的索索赔权。若本策划书书未被贵贵公司采采纳，则则我方将将予以收收回。 特此申明！上海*物业业管理发发展有限限公司 二零零零四年三三月二十十一日摘摘 要根据白云绿绿水小区区的建筑筑设计标标准、详详细物业业管理服服务需求求分析、荆荆州*房房产开发发公司对对本项目目物业管管理的要要求，我我公司为为白云绿绿水小区区项目提提供一站站式专业业无忧物物业管理理服务，着着重于管管理服务务的每一一个细节节，满足足广大业业主的各各种需求求，以上上海

3、发达达地区卓卓越的物物业管理理理念、先先进的物物业管理理方式创创造“安全、整整洁、舒舒适、文文明、”的居住住环境。*物物业现所所涉及的的物业管管理项目目包括写写字楼、居居住小区区、大型型工业厂厂区、综综合商务务楼宇等等，有较较长时间间的管理理经验积积累，从从中总结结出了大大量优秀秀的物业业管理经经验。并并严格按按照ISSO90000：20000版的的要求，在在公司内内部建立立一套规规范、系系统、实实用、高高效的质质量管理理体系，同同时形成成了完善善的服务务模式，能能够成为为为白云云绿水小小区提供供规范化化、人性性化、合合理化、质质量化的的物业管管理服务务的有效效保障我我公司系系上海绿绿地集团团

4、旗下的的专业物物业管理理企业，是是中国物物业管理理协会理理事成员员之一，同同时也是是上海市市物业管管理协会会理事成成员，我我公司热热诚希望望与各大大房产开开发公司司、业主主委员会会等客户户进行精精诚合作作。我公公司现在在热诚开开发内陆陆市场，在在荆州市市能有机机会与荆荆州*房房产开发发公司进进行合作作我公司司深感荣荣幸，相相信我公公司以上上海专业业的物业业管理服服务和知知名的品品牌能够够对白云云绿水小小区的开开发提供供更为尽尽美的物物业服务务，对项项目的销销售和以以后的管管理给予予更多便便利，对对开发商商的品牌牌培养起起到强有有力的帮帮助。我我公司决决意在荆荆州市发发展二线线品牌，如如果我公公

5、司与荆荆州*房房产开发发公司能能够达成成协议合合作，使使得我公公司在荆荆州有立立足的第第一个项项目，在在此种情情况下为为以后长长远合作作着想并并表示我我公司的的合作诚诚意，我我公司将将对白云云绿水项项目不做做利润要要求。我公司将白白云绿水水小区的的管理标标准定位位为专业业物业管管理，提提供物超超所值的的物业管管理服务务。经测测算，本本项目的的开办费费为23371111.000元，管管理费为为0.55元/平平方米月，此此外另需需要管理理用房2224平平方米由由开发商商无偿拨拨给。包包括：管管理处办办公室880M22、停车车场办公公点200 M22、安保保队办公公室200 M22、维修修班办公公室

6、200 M22、员工工宿舍生生活用房房60 M2，此外外仓库224 MM2前 言首先感谢荆荆州*房房产开发发公司对对我公司司的信任任，我公公司对本本次合作作机会非非常重视视，将全全力以赴赴，力争争把握住住这次机机遇，希希望能够够充分展展示上海海*物业业管理发发展有限限公司在在荆州的的形象。我我公司系系上海专专业物业业管理企企业，有有多年的的物业管管理的经经验，管管理的物物业类型型众多，我我公司亦亦在江西西、吉林林等省份份与其他他房产商商进行合合作，开开设了分分公司。我我公司截截止20003年年底其全全权委托托管理的的管理面面积就达达到了2200多多万平方方米，这这个数字字不包括括顾问管管理的面

7、面积。由我公司管管理白云云绿水小小区，能能够在管管理和运运作上充充分发挥挥出新理理念、新新模式的的优势，为为业主提提供值得得信赖的的物业管管理服务务，使得得*房产产能够比比其他房房产商更更领先一一步。我我公司是是严格按按照ISSO90000：20000国际际质量管管理体系系提供物物业管理理服务的的企业。我我们深信信，在荆荆州*房房产开发发公司的的支持和和关心下下，“*物业业”和“白云绿绿水”的结合合，一定定能在更更大程度度上提高高楼盘品品质，确确保给白白云绿水水小区带带来一种种新都市市社区生生活居家家的概念念，确保保白云绿绿水的业业主们购购置物业业保值、增增值。*物物业承诺诺：在物物业建筑筑阶

8、段，*将对物物业建筑筑、环境境布置、智智能化系系统、会会所功能能、物业业管理用用户和设设施配置置等方面面，结合合物业定定位及施施工进度度因素，提提出有利利于今后后物业管管理和方方便业主主使用的的意见和和建议。在在物业进进场前做做好员工工招聘和和培训工工作，建建立一套套完整的的物业管管理方案案。为后后期的物物业管理理打下扎扎实的基基础。在在物业交交付使用用后，委委派有高高档物业业管理经经验的物物业经理理，驻场场负责该该物业的的日常管管理。*总部将将有计划划的派遣遣各类专专业人员员对该物物也进行行巡视、检检查、指指导和督督促，以以按*的的物业管管理理念念进行日日常的物物业管理理，并在在高效有有序管

9、理理的基础础上，开开展一系系列符事事物业性性质的有有特色的的服务，以以真正体体现高品品质国际际化物业业的意义义。本投标书仅仅针对已已在建的的白云绿绿水小区区提出初初步的物物业管理理管理方方案，将将作为今今后开展展物业管管理工作作的基本本执行框框架，更更为详尽尽的管理理实施计计划将在在签订物物业管理理合同后后提出。由由于时间间紧促，资资料尚不不够详尽尽，本方方案若有有遗漏和和疏忽，敬敬请原谅谅！二、公司简简介上海*物业业管理发发展有限限公司专专业从事事中高档档商品住住宅、小小区、办办公楼宇宇、商场场、酒店店式小区区等综合合性物业业项目的的全权委委员物业业管理、物物业顾问问服务及及驻场物物业顾问问

10、服务业业务，服服务内容容还涉及及房产咨咨询、商商务咨询询等方面面；*物物业以规规范、周周到、守守信、高高效为企企业宗旨旨，崇尚尚服从、自自信、自自律、进进取的企企业精神神。*物物业由上上海*物物业发展展有限公公司经改改制，由由上海*集团团控股、多多方投资资并和加加拿*物业业服务（上上海）有限公公司合作作组建。是是中国物物业协会会、上海海市物业业协会理理事单位位。并已已通过英英国皇家家SGSS公司审审核认证证取得SSIO99001120000质量量管理认认证。*物业全全方位体体现现代代物业管管理理念念，崇尚尚以人为为本、生生态平衡衡的管理理服务本本质，追追求“高标准准服务、大大众化收收费、可可持

11、续发发展”，维护护社会、业业主、企企业三方方利益。*物业通通过于具具有境外外先进物物业管理理理念的的高力集集团合作作，结合合国内业业户的实实际需要要，利用用*前二二百余万万平方米米的物业业管理和和开发、经经营、管管理五万万多平方方米商铺铺综合市市场的经经验，可可从物业业建设阶阶段开始始，通过过全方位位的物业业管理服服务，不不断地向向发展商商提供各各种有利利于节约约投资、促促进销售售、保证证质量和和物业管管理等方方面的意意见和建建议，协协助开发发商提高高物业的的竞争能能力，并并为物业业管理打打下扎实实的基础础。*物物业集团团*物业国国际化标标准服务务之经验验、绿地地物业地地域化操操作之优优势，在

12、在高力物物业管理理总面积积近10000万万平方米米、绿地地物业管管理面积积近2000万平平方米的的背景下下，合约约管理面面积已逾逾2300万平方方米，前前期顾问问管理合合同签订订1000余万平平方米，管管理方式式有全权权管理、驻驻场顾问问管理及及顾问管管理。在在上海、*已成功功管理上上海*城、世世纪*、*世家家、*小小区、*城市市花园、*新城城等物业业、*名名人坊、*苑等等，另已已在江西西*、吉吉林*设设立了子子公司。*致力于于开拓、发发展上海海及国内内的物业业管理市市场。*物业董董事长*，副董董事长、总总经理*，副总总经理*，在在此致意意各房产产开发商商、业主主委员会会和社会会各界人人士，祈

13、祈望合作作，共图图发展；*将给给您带来来欣喜。现时*物业业的管理理项目一一览表序号物业名称物业性质管理性质物业地点1*物业小区物业管理上海市2物业小区物业管理上海市3商 务 楼楼物业管理上海市4物业小区物业管理上海市5物业小区物业管理上海市6物业小区物业管理上海市7物业小区物业前期顾顾问上海市8物业小区驻场顾问管管理上海市9物业小区物业管理上海市10小区/住宅宅前期物业顾顾问南昌市11别 墅前期物业顾顾问南昌市12别 墅前期物业顾顾问上海市13物业小区物业管理上海市14商 场物业管理上海市15综合小区前期物业管管理长春市*目目前管理理的部分分项目简简介：项目名称： *世世纪城-上海*发 展 商

14、商：上海海*置业有有限公司司地 址： *区*路3553弄项目特色： 近220万平平方米高高层、小小高层综综合高档档住宅区区，会所所、智能能化系统统配置完完善，以以“水生态态、环保保、智能能”为特色色。项目名称：南昌*园发 展 商商：上海海*集团团*置置业有限限公司地 址：江江西南昌昌市*新新区*路路项目特色：二十多多平方米米高尚住住宅，地地处红谷谷滩中心心区域，与与南昌市市政府毗毗肩而居居，荣居居帝五将将相之气气。项目名称：*大厦开 发 商商：上海海*房地地产开发发有限公公司地理位置：*区*路2*1号号项目特色：近五万平平方米智智能化大大厦。集集办公、商商场、餐餐饮为一一体，智智能化系系统配置

15、置完善，体体现现代代城市浓浓郁气息息。项目名称：*城城-*发展商：上上海*地置置业有限限公司地 址：上上海市*区区*路*弄项目特色：三十万万平方米米高层住住宅、市市中心三三万多平平方米的的生态大大花园，六万平方米社区购物中心，双语幼儿园，体现高尚品位生活。项目名称：*山山庄发展商：上上海*集团*置置业有限限公司地 址：江江西*市市*路1000号项目特色：又名海海上忆墅墅，近四四十万平平方米、115000多栋联联排、双双拼、独独立形态态不一的的各式别别墅，承承袭百年年建筑精精华，依依山傍水水，遥望望八大山山人，艺艺术与生生活的连连贯音律律，精致致、舒雅雅的房间间户型，体体现高品品质生活活。项目名

16、称：*城-*发 展 商商：上海海*置置业有限限公司地 址：*区*路3666弄项目特色：近200万平方方米高层层住宅，会会所和智智能化系系统配备备完善，以以“水生态态，环保保，智能能”为特色色。三、*物业业服务一、高标准准管理原原则物业管理是是一项以以服务为为本质，以以管理体体现服务务的工作作，*在在进行任任何标准准的物业业管理服服务中均均将其一一切管理理行为建建立在一一定的标标准基础础之上。作作为业主主，都希希望聘请请到高水水平的物物业管理理公司，享享受货真真价实的的优质服服务。*在按物物业类别别提供相相应形式式、内容容的物业业管理服服务中，均均以如下下原则作作为做好好物业管管理工作作的基础础

17、。a）服务态态度热情物业管理属属服务性性行业，管管理公司司的员工工应以发发自内心心的真诚诚笑容为为用户热热情服务务，尤其其应做到到文明礼礼貌、语语言规范范、谈吐吐文雅、遵遵时守约约、衣冠冠整洁、举举止大方方、动作作雅观、称称呼得当当。b）服务设设备完好良好而完善善的硬件件设施是是实现高高水平物物业管理理的先决决条件。物物业管理理中的服服务设备备包括房房屋建筑筑、机械械设备、卫卫生设备备、通讯讯设备、交交通工具具、电器器设备等等等。对对这些设设备要加加强管理理、精心心养护，使使之始终终处于完完好状态态，降低低设备故故障率。c）服务技技能娴熟服务技能是是物业管管理从业业人员在在服务管管理中应应该掌

18、握握和具备备的基本本功。除除了应具具有良好好的服务务意识外外，更重重要的是是员工应应具备较较好的业业务素质质，如工工程人员员应具备备过硬的的设备维维护技术术，财务务人员应应具备丰丰富的管管理知识识，保安安人员应应具备过过硬的治治安消防防本领等等。d）服务项项目齐全除了搞好物物业管理理综合服服务收费费所包含含的必要要服务项项目外，物物业管理理公司还还应努力力拓展服服务的深深度和广广度，努努力开展展各种能能满足用用户需要要的特约约服务和和便民服服务，使使用户享享受到无无微不至至的关怀怀和尽善善尽美的的服务。e）服务方方式灵活物业管理除除了做到到规范管管理、依依法管理理外，还还应设身身处地地地为用户

19、户着想，努努力为用用户提供供各种灵灵活的服服务方式式，切忌忌死板僵僵硬的管管理，应应尽可能能在办事事手续、营营业时间间、服务务范围等等方面给给用户提提供方便便。f）服务程程序规范服务程序是是指服务务的先后后次序和和步骤，它它看起来来无关紧紧要，实实际上却却是衡量量物业管管理水平平的重要要标准之之一。如如电话接接听程序序、设备备操作程程序、装装修审批批程序、清清洁程序序等都要要严格按按次序一一项接一一项、一一环扣一一环，不不可随心心所欲、杂杂乱无章章。g）服务收收费合理物业管理属属有偿的的服务行行为，用用户不交交管理费费而享受受服务是是不现实实的。而而*公司司制定的的物业管管理费收收费标准准系根

20、据据物业实实际和提提供服务务的内涵涵确定，以以“大众化化收费、高高标准服服务”为原则则；公司司开展的的特约服服务和便便民服务务也以满满足用户户需要为为目的，以以“保底微微利，以以支定收收”为原则则。h）服务制制度健全*将将根据物物业实际际制定并并健全一一整套规规范、系系统、科科学的服服务制度度，以确确保为用用户提供供稳定的的服务。这这些制度度将体现现清明有有序、易易于操作作的特点点。i）服务效效率快速服务效率是是向用户户提供服服务的时时限。在在“时间就就是金钱钱，效率率就是生生命”的时间间价值观观下，服服务效率率高不仅仅能节省省时间，而而且能为为用户带带来利益益，*将将努力提提高员工工素质，减

21、减少工作作环节，简简明工作作程序，缩缩短办事事时间，提提高服务务效率。二、*的物物业管理理*目目前已承承接国内内多个全全权管理理内销高高档楼盘盘，尤其其对居住住类物业业建造阶阶段的前前期介入入、物业业管理的的筹备工工作、管管理收支支的预算算和结算算、物业业的验收收和移交交、业户户二次装装修管理理等业务务、日常常物业管管理、客客户服务务、会所所管理等等方面，均均积累了了很多成成功的经经验和教教训，目目前我司司管理的的经验在在对金利利达花园园的物业业管理中中将得到到更出色色发挥。1、*物业业的前期期介入*对对每个物物业项目目的前期期顾问工工作中都都会本着着认真参参与、积积极建议议、专业业咨询等等工

22、作准准则，即即全面的的向贵司司就下列列方面提提出一些些建议（因因白云绿绿水建设设的基本本资料不不够详细细，故我我司只做做拟定方方案）：机电设施顾顾问:顾问基本拟拟定内容容：前期介入及及巡视后后通常需需跟进事事宜：为使用及管管理者方方便，节节约日常常运行费费用公共照明灯灯具、布布线和开开关的合合理选用用的设置置；重大设备的的选用和和购货合合同条款款的拟定；电气设备和和供配电电系统设设计与施施工；给排水系统统设计与与施工；各种门锁和和钥匙的的选用；消防设施的的设计与与施工；24小时热热水供应应系统的的设计与与施 工等等；所有公共布布线应更更为简洁洁，应便便与业主二次装修修改装及及日后物物业方维维护

23、保养养；门锁安装时时应考虑虑更为安安全，防防止门重重锁轻现现象发生生；给排水管地地下一层层转接管管就从材材质牢固固方面选选材，防防止水压压过大或或重物下下落时击击损，从从而引起起不必要要改建投投入。部分楼道消消防通道道可能会会过窄，如如再在此此安装墙墙式消防防栓后，其其间距离离也不足消防法法规规定定之1.5米之安全全距离等等；其他建议略略。建设设计顾顾问:顾问基本拟拟定内容容：前期介入及及巡视后后通常需需跟进事事宜：使用及管理理者方便便，保持持物业形形象围墙和大门门的设置置；监控中心及及安保岗岗亭的设设计与施施工；单元户型及及实用功功能；建筑物外立立面的控控制；公共环境装装饰和绿绿化的布布置；

24、各种标志牌牌选用；大堂接待台台的布置置；物业管理用用房的设设计和施施工；预留家用空空调穿墙墙孔和室室外机座座位置的的确定已完成之单单元应与与还在施施工的区区域隔离离开，并并由施工工他包单单位做好好该区域域安全、消消防、卫卫生、产产品保护护等方面面工作，以以便更好好等待竣竣工验收收。个别单元门门厅设计计会过于于繁烦，如如玄关墙墙之设计计问题易易造成日日后一次次装修或或改建时时主要拆拆除对象象。这样样即会增增加物业业日后管管理时建建筑垃圾圾的产生生量也增增加了开开发商的的投资成成本。空调外机预预留位置置不当，主主要是户户外机放放置位置置、热量量排放朝朝向、预预留架大大小等。外墙是否易易于攀爬爬，租

25、户户日后可可能会因因此为借借口安装装防盗铁铁栏，从从而有损损物业外外墙美观观等。智能系统顾顾问:顾问基本拟拟定内容容：前期介入及及巡视后后通常需需跟进事事宜：人防+技防防的理念念，强调调社会化化服务闭路电视防防盗监控控系统电子巡更系系统车库管理系系统公用设备监监控系统统访客楼宇对对讲系统统背景音响和和应急广广播系统统卫生电视接接收和有有线电视视系统综合布线系系统宽带接入和和上网方方式等小区综合布布线系统统应保证证端口的的预留量量，应从从住户人人群的不不同需求求考虑各各类接入入线的预预留口。如如：有线线通、电电信、联联通等通通信线的的接入预预留。公共区域监监控设施施设备的的位置应应做合理理的安排

26、排，对一一些路段段易被车车辆碰撞撞的区域域就先设设置防冲冲撞栏。车库管理系系统的可可操作性性要强，从从管理成成本及维维护成本本中考虑虑，特别别车库控控制系统统的购置置应多从从维修保保养方面面加以控控制。其他建议略略。跟进施工过过程:顾问基本拟拟定内容容：前期介入及及巡视后后通常需需跟进事事宜：维护发展商商和业主主利益，保保证施工工 质量发现可能存存在的隐隐患施工对以后后维修保保养是否否有影响响提供成品保保护措施施建议收集设计和和施工文文档资料料协助检查建建筑施工工和设备备安装的的 质量提供操作培培训要求求提供备品备备件要求求提供竣工图图纸递交交要求提供操作手手册递交交要求技术资料递递交要求求等

27、地下车库的的进出口口的坡度度上的防防滑设 施施应在施施工前予予以考虑虑，目前前一些项项目在后后期简单单用水泥泥加置防防滑条或或辅设地地砖的做做法与日日后车辆辆行驶及及管理维维护不利利，建议议施工时时向下开开防滑槽槽，这样样即可节节约成本本投入，也也可增加加防滑系系数。现工地管理理方通常常会对施施工现场场的安 全全管理、施施工人员员生活区区域的卫卫生等方方面管理理还比较较薄弱。巡巡视中也也经常会会发现：工地上上未着安安全帽人人员较多多；各类类施工材材料及配配件堆放放随意；工人生生活区域域与施工工区域太太近且没没有太多多防护措措施，如如有高空空附物很很容易就就会砸至至生活区区晾晒衣衣物或行行走的工

28、工人。施工方对产产品保工工作不到到位，如如：已安安装的铝铝制门窗窗产品保保护、墙墙面大理理石污迹迹渗入等等。其他建议略略。物业销售配配合:顾问基本拟拟定内容容：前期介入及及巡视后后通常需需跟进事事宜：通过物业品品牌及销销售配合合，使物物业销售售更上层层楼提供国际及及国内的的房产租租售信息息参加物业管管理介绍绍会培训售房人人员解答答物业管管理问题题提供物业管管理宣传传资料*背景 介介绍从物业管理理的角度度审核预预售合同同将物业管理理的有关关规定制制成合同同 附件参加各种庆庆典/活活动探讨解决各各种销售售中遇到到的管理理 问题题等通常我司会会在开发发商在小小区销售售初亦在在贵司售售楼处派派驻保安安

29、人员值值勤，此此岗位不不但维护护售楼处处安全外外，我们们配合销销售人员员适时的的向求购购或有来来访人员员进行房房产介绍绍。同时时还会积积极的参参与并承承担贵司司可能参参加的各各种房展展会上人人的安全全保卫工工作。以以我司多多次其他他项目的的经验，均均得到了了相关的的员的好好评。其他工作，我我司亦会会根据贵贵司之销销售 进度度全力配配合。2、*对白白云绿水水的实质质物业管管理时的的各项保保障物业管理筹筹备工作作简介俗话说：“三军未未动，粮粮草先行行”。就是是说，我我们做任任何事之之前，都都必须有有仔细、精精准的计计划。根根据我司司多年的的管理经经验，我我司亦将将在白云云绿水实实质管理理前配合合贵

30、司按按工程进进度，更更详尽的的制定如如下的筹筹备工作作计划：编制物业管管理月收收支预算算制定物业管管理人员员架构制订各项物物业管理理制度准备各种物物资装备备进行员工入入职培训训制定各种物物业管理理方案等等物业管理各各项支出出所占比比例为让贵我双双方就管管理项目目的各项项成本支支出更明明确，现现我司将将物业管管理日常常支出构构成比例例发下图图例出，供供贵司参参阅：准备各种物物资装备备根据我司以以往之管管理经验验，我司司亦以会会在物业业进驻前前准备物物业管理理需要的的各种物物资装备备，以保保障物业业各项工工作的顺顺利开展展。如下下：提供符合物物业具体体情况的的物业管管理软件件提供与公司司邮件服服务

31、信箱箱软件购置各种办办公家具具和设备备定制首期制制服和雨雨具购置警械和和安保用用品购置各种设设备、工工具和维维修用品品等制定各种规规章制度度我司还将综综合国内内同类物物业之管管理经验验，根据据金利达达花园之之特点，制制定符合合物业情情况的各各种管理理规章和和制度，如如下：住户手册办公室管理理制度及及物业设设备管理理制度清洁和灭虫虫标准及及停车场场管理制制度物业验收规规程及治治字和消消防管理理制度二次装修管管理制度度及表格格表式人事、行政政、和财财务管理理制度会所管理和和有偿服服务制度度紧急事件的的处理程程序投述的处理理程序等等完成员工入入职培训训为保证金利利达花园园的服务务水准，我我司亦会会对

32、所有有员工，更更针对性性的根据据他们的的不同工工种进行行不同的的入职前前培训，并并加以考考核。如如下：物业验收程程序二次装修管管理工程设施管管理物业财务动动作物品管理制制度物业管理基基本概念念员工守则和和岗位职职责*、高高力、房房产开发发公司的的背景和和企业文文化介绍绍员工行为、礼礼仪规范范及队列列操练投诉处理技技巧及紧紧急事件件处理程程序等制定各种物物业的管管理方案案因小区内管管理类型型的管理理服务区区域，所所以我司司亦会按按物业情情况制定定各种物物业管理理方案，使使之服务务更细致致、更人人性化、规规范化。如如下：物业验收方方案物业保安方方案物业清洁、灭灭虫和绿绿化养护护方案工程设施维维修保

33、养养方案财务运行方方案人事管理方方案物业服务方方案交通和停车车管理方方案小区活动方方案等物业管理的的其他筹筹备工作作建立与政府府有关职职能部门门的联系系申报其他有有关收费费标准定制员工制制服落实和布置置管理处处办公用用房跟进物业内内的系统统和设备备调试开开通物业设施设设备验收收移交招标确定物物业保险险公司等等3、*对白白云绿水水的人文文管理上海物业管管理在中中国的物物业管理理行业中中已经积积累了很很多的经经验，相相对而言言，湖北北的物业业市场还还处在发发展阶段段，我们们的管理理模式在在湖北要要争得更更多人的的认可。如如今，随随着物业业行业已已进入全全面市场场化发展展，为了了使*公公司在这这个竞

34、争争市场中中站住脚脚跟，使使公司的的管理水水平更上上一个台台阶，使使所有的的业主认认可我们们的管理理，我们们将在小小区内提提介“以人为为本”的人性性化服务务管理，使使居民真真正体会会到家庭庭的温馨馨并领略略到生态态和谐的的氛围。物物业管理理中保安安、保洁洁、维修修等工作作只能算算作是物物业日常常基础工工作，我我们的完完成它的的同时，还还要不断断创新、不不断完善善自我，提提高我们们的服务务水分准准。“服务”是我们们必不可可少的立立足点、“卖点”，不再是“单一的”基础服务，我们会去满足或使更多业主理解我们的服务。在“服务”中，我我们亦会会提高人人与人间间“沟通”效率。我我司在经经过与业业主间的的沟

35、通，更更多的了了解他们们的想法法、需求求后，配配合“人性化化”的物业业服务及及管理，就就能拉近近与业主主间的距距离，增增强物业业管理公公司、物物业从业业人员与与广大业业主之间间亲和关关系，也也能获得得更多的的尊重和和认同。业业主的真真心参与与及我们们真诚有有效的工工作，更更能保障障对受托托物业的的长效管管理，使使之增值值及保值值。做到以上这这点，我我们会有有针对性性的根据据贵司及及*的管管理理念念去结合合小区的的人文特特点，从从而建立立起小区区的人文文环境。社社区的美美丽、人人（服务务才与被被服务者者）的潜在在素质升升华及管管理的艺艺术一定定要靠我我们不断断的培养养、完善善，而这这些正是是蕴涵

36、在在“服务”中。我我们在接接管项目目后的首首要任务务就是利利用各种种手段及及方法去去收集所所有业主主的基础础资料，如如：在业业主入户户时，通通过业主主办理入入户手续续，了解解各位业业主的家家庭情况况、文化化素养及及各项爱爱好等情情况；在在日常管管理中，走走访业主主，听取取业主对对小区管管理、服服务等方方面需求求和意见见，同时时在日常常工作中中以微笑笑服务换换取业主主对物业业工作的的理解，用用真诚去去感化业业主，用用效率去去解决问问题。在在通过与与业主的的沟通，了了解各位位业主对对小区建建设的有有效建议议及小区区其他信信息的反反馈。这这样，我我们就能能为以后后小区文文化建设设建立完完整的档档案。

37、在这些基础础工作衬衬托下，我我们还可可以通过过小区公公共区域域的告示示牌、宣宣传栏等等，张贴贴或发放放一些科科普知识识的宣传传资料。如如：物业业管理小小知栏目目；家庭庭医疗卫卫生常识识；每日日一道菜菜的烧法法；安全全防盗知知识；活活动通告告等内容容，使广广大业主主每日进进出小区区和楼道道时都能能看到这这些小知知识、小小常识，给给他们的的生活带带去一点点帮助，也也能使业业主看到到物业公公司处处处在关心心着他们们。在业主入住住率855%时，物物业公司司就会有有计划地地搞一些些大中型型的文体体娱乐活活动，如如健身操操、书法法摄影展展、花卉卉展示、消消防学习习等等；我们还还会根据据小区现现有的设设施器

38、材材开展一一些体育育有奖比比赛等活活动，在在业主入入户一周周年之时时或重大大节日到到来时，将将在小区区中组织织节目，布布置公共共场地及及沟通业业主与物物业公司司共同参参与庆典典活动。通通过这些些活动，增增加物业业公司与与小区业业主之间间的凝聚聚力，提提高物业业公司在在小区的的工作业业绩，为为物业公公司品牌牌建立良良好的工工作基础础。通过过对整个个小区的的“服务”，我们们可以完完善社区区的人文文建设，融融入上海海的海派派城市的的特点，用用我们的的真心换换取业主主对我们们的理解解，用社社区人文文的建设设给广大大业主一一个称心心、舒适适、美丽丽的“人性化化”大家庭庭。4、*的日日常物业业管理简简介物

39、业的安全全保卫和和管理对所有业主主及开发发商来说说，一个个区域的的治安状状况好坏坏，将直直接影响响到他对对这个区区域的看看法，从从著名心心理学大大师-马马斯洛先先生的“人生需需求定律律”也可反反映，人人们对安安全这一一最基本本的需求求是多么么看重。所所以，对对*来说说，安全全管理就就是我司司的最根根本的工工作。我我们提倡倡：“没有安安全，就就没有一一切”。通过不断的的对员工工的培训训、对业业主的宣宣传、反反复对安安全防范范的认知知、社区区及周边边区域的的联防及及技防设设施的养养护等，全全面做好好“群防群群治”全员化化安全管管理工作作。真正正做到小小区安全全、安定定、有序序。采用人防加加技防安安

40、全保卫卫措施小区人行进进出口实实行244小时保保安服务务在车库出入入口等重重点部位位设岗值值守建立小区公公共区域域24小小时保安安巡逻制制度用好并维护护好先进进可靠的的保安技技防措施施制订并落实实完善的的小区内内安全防防范宣传传工作保安人员培培训后上上岗等物业的环境境维护和和管理我司将综合合已接管管项目之之良好管管理经验验，根据据白云绿绿水小区区之特殊殊性质，制制定行之之有效的的短、中中、长期期的小区区环境保保护计划划，力求求使小区区较之上上述二个个项目在在此方面面的管理理更进一一层，给给各阶段段入户业业主都有有一个良良好的影影响，使使小区时时刻保持持优美、清清洁和舒舒适的环环境。实行标准化化

41、清扫保保洁建筑、生活活垃圾时时产时清清特定区域定定期清洗洗外墙 定期清洗水水箱公共区域无无随意堆堆放杂物物和被非非法占用用物业内的设设施设备备、机房房等保持持清洁做好节日布布置精心维护绿绿化等物业的设施施维护和和管理物业内的设设施作为为小区运运作心脏脏部位，能能否长期期保持完完好，是是一个物物业生存存的关键键。我司司将严格格按国家家优秀小小区评比比要求，对对小区内内所有设设施设备备进行日日常养护护，并对对所有使使用人群群加以宣宣传，以以提高广广大从业业人员及及业主的的共同爱爱护，使使之生命命力更长长久，我我司之设设施长效效管理更更全面。制定完善的的操作管管理制度度建立台帐和和维护登登记制度度建

42、立短、中中、长期期的维护护保养计计划严格业户的的二次装装修管理理建立物业报报修、修修理和回回访程序序建立工程人人员的岗岗位责任任制及培培训制度度建立物品和和工具等等管理制制度等物业的交通通秩序管管理其实小区内内交通管管理的好好坏，也也直接影影响到业业主或来来访宾客客对小区区物管的的认同感感，根据据我司多多年来的的管理经经验，我我司亦会会针对白白云绿水水小区之之特殊性性质，车车库内非非机动车车较多的的情况，制制订出一一系列可可操作性性强的管管理方案案，以保保障小区区内机动动车/非非机动车车行车、停停车等交交通的有有序及通通畅。根据物业情情况，建建立交通通管理制制度确保外围广广场、道道路及车车库内

43、交交通通畅畅物业内我车车辆乱停停乱放现现象车库管理设设施保持持运行正正常各种道路和和交通标标志完好好等5、*物业业的服务务标准*的的宗旨是是：规范范、周到到、守信信、高效效；这就就是我们们对所有有业主/开发商商的承诺诺，因为为我们永永远追求求最好。热线/报修修/监督督电话铃响三声，必必有应答答；先报家门，后后说请讲讲；态度和气，语语言亲切切；记录完整，件件件落实实。客户报修礼貌召唤，认认真记录录；形式多样，方方便客户户；昼夜值班，专专人接待待；挂牌上岗，热热情服务务；准确登记，及及时处理理。服务规范上门服务，佩佩带工卡卡；预约时间，必必须遵守守；修理完毕，清清扫现场场；用户验收，及及时回访访；

44、明码标价，收收费合理理。电梯管理电梯运行，证证卡齐全全；规范操作，定定期检修修；备用电梯，随随时能开开；遇到故障，及及时修理理。业务接待热情主动，办办事公道道；上岗时间，佩佩带工卡卡；礼貌接待，接接章办事事；手续齐全，现现时办理理；政策不符，讲讲清道理理；访问客户，听听取意见见；来信来访，及及时处理理。三、*的客客户方针针客户满意度度调查客户的满意意程度对对该物业业的物业业管理成成败与否否是最为为至关重重要的事事项。我我们认为为客户的的满意度度的衡量量需建立立在不同同的层面面上，以以确保客客户服务务工作无无论在宏宏观上还还是具体体细节上上均得到到改善。客客户满意意度调查查不光会会提示物物业管理

45、理工作在在哪方面面有所不不足，同同时亦能能将一些些方面的的长处带带到其它它需要改改进的方方面。促促进客户户满意度度的因素素有如下下：服务表现达达到议定定水平对问讯或投投诉的响响应时间间员工素质沟通的充分分与否成本控制效效果与客户公司司间的关关系灵活并适应应变化的的物业管管理动作作机制文件资料是是否完备备等*将将每年进进行业户户的满意意度调查查，以获获得宝贵贵的客户户反馈以以及对该该物业的的物业管管理服务务水平的的评价。调调查的结结果在分分析统计计后，将将直接被被用于该该物业的的物业管管理水平平的提高高。四、物业管管理筹备备工作的的内容（1）确定定物业管管理费收收费标准准*根根据以往往的物业业管

46、理经经验，针针对项目目实际情情况，以以各时间间段和各各种收费费标准做做出比较较准确和和切合实实际的测测算，为为发展商商确定物物业管理理收费标标准提供供依据。一一旦发展展商确定定收费标标准后，*将与当当地物价价局取得得联系并并建立良良好的关关系，确确保在最最快的时时间内，通通过申报报审批程程序，并并最终获获得批准准。（2）安排排和招聘聘管理人人员*目目前已有有许多全全权物业业管理项项目，可可抽调部部分骨干干到项目目任职，只只需从社社会上招招聘少量量空缺的的管理岗岗位及一一定数量量操作岗岗位的员员工。由由于物业业管理处处的骨干干员工，均均在*工工作了一一段时间间，因此此，在最最快的时时间内建建立物

47、业业管理处处的员工工，熟悉悉*和发发展商的的管理要要求，可可迅速开开展物业业管理工工作，并并达到较较高的管管理水平平。（3）完成成物业管管理人员员入职培培训*将将根据首首期入住住小区的的户数，制制定合理理的物业业管理人人员架构构。在人人员到位位后，*利用各各种培训训手段，对对所有的的员工均均进行生生态化服服务理念念、客户户第一的的服务意意识以及及礼仪、礼礼貌和岗岗位责职职的培训训；对不不同的专专业人员员，进行行岗位技技能培训训，使每每位员工工迅速熟熟悉*的的企业文文化及具具备必须须的物业业管理知知识，确确保员工工的素质质能够满满足客户户的要求求。（4）准确确各种物物品和装装备*按按发展商商批准

48、的的物业管管理启动动预算，购购置各种种物业管管理所需需的物资资装备，以以保证物物业管理理处的正正常运作作，购置置工作包包括：购购置各种种办公家家具和设设备、购购置各种种通讯器器材、定定制首期期制服、购购置警械械和安保保用品、购购置各种种设备、工工具和维维修用品品等。此此外，*还将免免费提供供物业管管理软件件和邮件件服务信信箱软件件，以随随时保持持与总部部的联系系。（5）参与与设备调调试和验验收*在在获得发发展商正正式物业业管理委委任后，将将首先派派遣的丰丰富经验验的工程程主管和和工程人人员，参参与设备备设施的的调试验验收，熟熟悉物业业内的建建筑情况况和设备备配置，检检查和记记录施工工缺陷及及影

49、响业业主入住住的未完完工程，协协助督促促施工单单位整改改。建立立物业设设备操作作和维护护保养制制度，为为顺利验验收和接接管做好好各项准准备工作作。（6）提供供施工现现场安保保服务由于施工临临近竣工工阶段，工工地现场场施工单单位多、人人员杂，*将根据据发展商商的要求求，在最最短的时时间内调调配和招招聘安保保人员进进场，协协助施工工单位保保卫物业业安全、维维护成品品完好、防防止人为为损坏和和注意防防火安全全。建立立进出小小区的检检查制度度，减少少盗窃现现象和已已安装完完备的设设施设备备损坏现现象的发发生。（7）确保保物业管管理各种种方案*根根据小区区建设、周周边环境境、购房房及租房房对象和和物业配

50、配置设施施等情况况，制定定一系列列适合金金利达花花园的物物业管理理方案，使使管理人人员上岗岗后，能能清楚地地知道其其在本物物业内所所承担的的角色。物物业管理理方案包包括：物物业验收收方案、小小区保安安方案、小小区清洁洁和灭虫虫招标方方案、工工程设施施维修保保养方案案、财财务运行行方案、人人事管理理方案、物物业客户户服务方方案、小小区的交交通管理理方案、小小区内停停车管理理方案、小小区社区区活动方方案等。（8）制订订物业管管理的各各项规章章制度*将将根据物物业的实实际情况况，结合合国家和和有关物物业法规规，提供供合适的的管理公公约文本本，供发发展商制制订正式式的物物业管理理公约。*将将结合物物业

51、管理理公约，制定定完整的的规章制制度和服服务规范范。其中中部分需需要印刷刷后发放放小主业业；部分分需要装装帧在镜镜框内上上墙，部部分留存存物业管管理处遵遵照执行行。（9）完成成物业保保险工作作对物业进行行保险是是物业管管理中为为了防范范和规避避各种不不可预见见的风险险一种有有效方式式，可减减轻物业业管理在在处理各各种损失失时的应应付难度度，使意意外事件件得到圆圆满的解解决。在在物业管管理筹备备期中，*利用以以往经验验，将通通过市场场公开招招标方式式，办妥妥财产一一切险和和公众责责任险。（10）物物业管理理筹备工工作分类类图4.4,设立客户服务中心,为迎接首批业主做好各种准备工作.3.4,制定物

52、业管理的各种方案,为物业验收和移交做好准备2.4,通过招标确定外判清洁公司,开展清洁开荒工作.1.4,完成新聘员工的入职培训和岗位培训1.3,向社会公开招聘各空缺的物业管理岗位2.3,选择保险公司,办理物业财产和第三者人身保险3.3,制定物业管理所需要的各种表格和单据,根据需要交付印刷4.3,参与设备调试和验收,熟悉物业内的各种设施设备.4.2,协助施工单位做好小区的安保工作.3.2,制定物业管理所必需的各种物业管理规章制度和规范1.2,从其他项目调配各级骨干物业管理人员.2.2,按开办费预算来采购管理处所需要的各种设备和工具物品等1.1,派出管理处经理和工程主任2.1,向物价管理部门申报批准

53、物业管理费4.1,确定和布置各物业管理用房,创造良好的办公条件3.1,完成管理公约,用户手册,住宅说明书的编制和印刷4,筹建物业管理处,正式开展各项物业管理工作3,协助制定.负责制定物业管理的各项制度2,确定各项物业管理预算和物业管理启动预算1,确定管理人员架构和完成人员培训五、白云绿绿水小区区物业日日常管理理4.4,设立客户服务中心,为迎接首批业主做好各种准备工作.3.4,制定物业管理的各种方案,为物业验收和移交做好准备2.4,通过招标确定外判清洁公司,开展清洁开荒工作.1.4,完成新聘员工的入职培训和岗位培训1.3,向社会公开招聘各空缺的物业管理岗位2.3,选择保险公司,办理物业财产和第三

54、者人身保险3.3,制定物业管理所需要的各种表格和单据,根据需要交付印刷4.3,参与设备调试和验收,熟悉物业内的各种设施设备.4.2,协助施工单位做好小区的安保工作.3.2,制定物业管理所必需的各种物业管理规章制度和规范1.2,从其他项目调配各级骨干物业管理人员.2.2,按开办费预算来采购管理处所需要的各种设备和工具物品等1.1,派出管理处经理和工程主任2.1,向物价管理部门申报批准物业管理费4.1,确定和布置各物业管理用房,创造良好的办公条件3.1,完成管理公约,用户手册,住宅说明书的编制和印刷4,筹建物业管理处,正式开展各项物业管理工作3,协助制定.负责制定物业管理的各项制度2,确定各项物业

55、管理预算和物业管理启动预算1,确定管理人员架构和完成人员培训（1）物业业验收移移交物业验收是是指物业业公司在在施工完完毕后，施施工单位位自查、工工程监理理和政府府职能部部门验收收合格的的基础上上，对物物业设备备运行安安全、是是否满足足使用功功能和建建筑设施施外观等等为主要要内容进进行的验验收，物物业验收收和交接接以接收收所有钥钥匙、签签暑接收收文件、物物业管理理人员上上岗为标标志。A、政府有有关职能能部门验验收政府有关职职能部门门对物业业验收主主要由质质检站、消消防局、规规划局、住住宅发展展局等部部门对物物业进行行验收，具具体的验验收程序序为：施施工单位位备妥物物业建筑筑及公用用设备竣竣工图纸

56、纸、报告告，并填填写验收收申请表表交政府府有关职职能部门门；政府府有关职职能部门门安排验验收；政政府有关关职能部部门初验验楼宇，返返回整改改项目清清单；施施工单位位整改完完成后，通通知有关关政府部部门再次次验收，并并重复程程序至有有关政府府验收妥妥当及发发出各种种验收通通过的文文件或证证明。B、物业验验收首要要条件在物业竣工工后，*物业将将参照国国家和地地方有关关法规，以以管理和和使用者者的角度度对物业业进行验验收，认认真记录录和督促促整改物物业施工工中的各各种使用用功能缺缺陷和不不足，以以确保发发展商和和所有小小业主的的利益，物物业验收收的首要要条件为为：承包包商和施施工监理理验收合合格、通

57、通过政府府有关职职能部门门验收、水水电和煤煤气正常常供应、电电话和电电视等设设施可开开通使用用、建筑筑无重大大缺陷、无无影响业业主使用用的未完完工程、验验收的小小区独立立封闭、验验收的场场地和区区域清洁洁干净。C、物业验验收的资资料要通过物业业验收，必必须事先先递交以以下资料料：政政府职能能部门验验收文件件或证明明、工工程监理理验收合合格证明明、物物业设施施的竣工工图（若尚尚未完成成竣工图图，应提提供最终终的施工工图）、设设备或系系统的操操作说明明、维维护保养养手册；提供供与承包包商、厂厂商和供供应商签签署承包包或供应应合同中中有关技技术条款款；提供供承包商商、供应应商和厂厂商的联联络地址址、

58、联系系电话和和联系人人等资料料及其它它有关技技术资料料；提供供必要的的专业技技术介绍绍和培训训；提供供所有测测试、检检验和调调试报告告等。D、拒绝验验收和移移交的范范围当发生如下下情况，为为维护发发展商和和全体业业主的利利益，物物业管理理处有权权拒绝验验收接管管物业，直直到施工工或整改改完毕后后，才能能正式验验收移交交。拒绝绝验收的的范围包包括：工工地和已已交付物物业不能能有效隔隔离、机机房不能能独立封封闭、有有重大施施工缺陷陷、有影影响业户户入住的的未完工工程、有有危及使使用人安安全的建建筑、有有危及操操作人安安全的设设备。F、公共区区域的验验收和交交接公共区域的的验收应应由物业业管理处处、

59、发展展商、监监理及施施工方等等单位代代表共同同参加，交交接以物物业管理理处安保保正式上上岗为标标志。公公共区域域验收只只集中在在可见的的损坏、缺缺陷和未未完工程程，对建建筑内部部结构、隐隐蔽工程程及定量量参数等等不作验验收 ，验验收 时时由施工工单位代代表及监监理签名名确认公公共区域域验收交交接表。物物业管理理处于初初验后发发出整改改项目清清单交施施工单位位整改，并并重复程程序至验验收通过过。G、各种机机房和设设备的验验收及交交接各种机房验验收 应应由物业业管理处处、发展展商、监监理及施施工方等等单位的的代表共共同参与与，交接接以接收收机房钥钥匙、递递交技术术资料和和备品配配件为标标志。机机房

60、和设设备验收收只对有有表计量量的读数数作验收收 ，对对其它参参数不作作验收，验验收时由由施工单单位代表表及监理理签名确确认机机房验收收表和和设备备验收表表。物物业管理理处于初初期后发发出整改改项目清清单交施施工单位位整改，并并重复程程序至验验收通过过。H、用户单单元内的的验收和和移交住户单元的的验收由由物业管管理处、发发展商、监监理及施施工方等等单位代代表共同同参与，交交接以接接收住宅宅单元钥钥匙为标标志。住住宅单元元验收只只集中在在可见的的损坏、缺缺陷和未未完工程程，对建建筑内部部结构、隐隐蔽工程程及定量量参数等等不作验验收。验验收时由由施工单单位代表表和监理理签名确确认住住宅单元元验收交交