某公司招投标合同成本制度

1、第4.3节 项目成本管理1、此章节规范是项目管理公司对各目标成本（从计划目标成本开始）测定、执行。2、成本动态控制的责任主体是项目公司属下的成本控制部（工程成本类）及财务部（非工程成本类），必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，成本控制部与设计部（设计优化对工程成本影响很大）、合约部间的职责不明确。3、未明确确限额控控制是哪哪个部门门主控。4、PCPP1000目标成成本确定定的流程程与4.3.22描述的的部门不不符。5、此章的的关键词词“项目成成本控制制部”、“项目公公司”、“集团成成本控制制部”，与远东东置业现现有的组织织构架不不一致。1 总则则1.1 成成本是项项目经营营思想的的量化结

2、结果，通通过执行行实现。1.2 所所有开发发项目的的成本管管理必须须明确目目标成本本，并进进行成本本动态统统计分析析，确保保项目成成本控制制在规定定的范围围内。 1.3 为保证证对实际际发生成成本的有有效监控控，所有有与项目目开发相相关的工工程成本本和非工工程成本本中的工工程类成成本必须须经成本本控制部部门审核核，非工工程成本本必须经经财务部部门审核核。 1.4 项目开开发运作作过程中中，项目目公司应应安排成成本控制制部门人人员持续续参与各各阶段工工作，统统计分析析项目成成本变化化，调整整成本细细项，及及时发现现、纠正正异常成成本情况况，以保保证对项项目成本本的有效效控制。2 目标标成本确确定

3、2.1 目目标成本本的编制制必须按按目标标成本确确定的的规定进进行，在在不同阶阶段形成成相应的的目标成成本，并并完成规规定的报报批程序序，包括括：1) 可研研目标成成本：项项目可研研阶段，依依据项目目策划方方案和经经营思想想及成本本控制要要点编制制投资估估算，作作为项目目可研目目标成本本，在项项目经营营控制决决策文件件中明明确。原原则上，以以后不同同阶段形形成的目目标成本本均应小小于可研研目标成成本。（可可行性研研究报告告、投资资估算阶阶段；集集团财务务部提供供） 2) 计计划目标标成本：项目经经营策划划书初稿稿阶段，依依据集团团经营决决策委员员会批准准的可研研目标成成本、深深化的规规划方案案

4、和建筑筑设计思思想以及及进一步步的市场场调研结结果等条条件，集集团所属属项目公公司修编编可研目目标成本本，形成成计划目目标成本本，由集集团成本本控制部部组织审审核。如如计划目目标成本本超出可可研目标标成本，报报集团经经营决策策委员会会批准。计计划目标标成本中中形成的的核心经经营思想想是设计计任务书书的重要要组成部部分。（初初步设计计阶段）3) 目标标控制成成本：项项目经营营策划书书中间稿稿阶段，依依据可研研目标成成本或计计划目标标成本、批批准的规规划方案案和建筑筑设计方方案等条条件，集集团所属属项目公公司修编编可研目目标成本本或计划划目标成成本，形形成目标标控制成成本，由由集团成成本控制制部组

5、织织审核。如如目标控控制成本本超出可可研目标标成本或或计划目目标成本本，报集集团经营营决策委委员会批批准。（技技术设计计阶段） 4) 预预目标成成本：项项目经营营策划书书正式稿稿阶段，项项目开工工前，原原则上应应完成施施工图设设计，细细化目标标控制成成本中工工程成本本部分，确确定目标标成本中中工程成成本部分分，形成成预目标标成本；如因特特殊原因因不能完完成施工工图设计计，必须须完成较较完整的的扩初设设计，达达到可对对目标控控制成本本中工程程成本进进一步细细化的目目的，确确定目标标成本中中工程成成本部分分，并形形成预目目标成本本，由集集团成本本控制部部组织审审核。如如预目标标成本超超出目标标控制

6、成成本，报报集团经经营决策策委员会会批准。（施工图设计阶段）5) 目标标成本：项目开开盘前，确确定目标标成本中中非工程程成本部部分，依依据已确确定的目目标成本本中的工工程成本本和项目目的经营营期、销销售价格格及销售售收入，确确定非工工程成本本，形成成项目实实施的目目标成本本（如项项目无销销售部分分，预目目标成本本直接形形成项目目实施的的目标成成本），由由集团成成本控制制部和财财务部组组织审核核，集团团经营决决策委员员会批准准，作为为项目目经营决决策文件件的组组成部分分。（销销售阶段段） 2.2 各阶段段的目标标成本应应遵循目目标成本本确定指指引、工工程造价价确定指指引的的规定，使使用正式式的目

7、标标成本表表单。2.3 集集团所属属项目公公司在制制定项目目进度计计划时，必必须明确确完成22.1条条中2）至至5）的的时间，并并将必要要条件反反馈集团团相关部部门进行行确认，形形成项项目进度度计划决决策书，由由集团项项目管理理中心和和集团所所属项目目公司等等会签后后，报集集团分管管该项目目的副总总裁批准准，集团团成本控控制部备备案。3 成本本动态控控制3.1 集集团所属属项目公公司必须须依据已已批准的的不同阶阶段目标标成本，对对项目开开发过程程中各阶阶段的业业务活动动进行连连续监控控，制定定控制成成本的措措施。3.2 集集团所属属项目公公司成本本控制部部（或财财务部）必必须参与与和控制制所有

8、影影响项目目成本的的业务活活动，包包括但不不限于：1) 限额额指标的的确定； 2) 设设计方案案优化和和施工图图会审；3) 业务务分包（招招投标）； 4) 材材料设备备采购比比价、限限价； 5) 合合同签订订； 6) 设设计变更更及现场场签证； 7) 合合同付款款等。 3.3 项目施施工过程程中发生生的现场场签证（包包括工程程量变更更和材料料设备差差价等）和和设计变变更（包包括图纸纸会审），必必须执行行现场场签证控控制指引引和设设计变更更控制指指引，严严格进行行事前预预算、事事中跟踪踪和事后后结算的的审查，实实行对内内一单一一估算，对对外一单单一确认认，最后后结算。3.4 集集团所属属项目公公

9、司成本本控制部部负责建建立工程程成本台台账（合合同台帐帐、设计变变更台帐帐、现场签签证台帐帐和成本预预警台帐帐），集集团所属属项目公公司财务务部负责责建立非非工程成成本台账账，登记记、审核核实际发发生成本本是否在在目标成成本规定定范围内内。3.5 集集团所属属项目公公司成本本动态控控制报表表和材料料设备信信息表，应应每季度度次月55日前提提交集团团成本控控制部备备案，作作为集团团成本控控制部结结算复核核的依据据，是评评价集团团所属项项目公司司成本控控制执行行优劣的的条件之之一。3.6 集集团所属属项目公公司建立立健全工工程结算算档案管管理，方方案报集集团成本本控制部部核准。4 成本本核算与与分

10、析4.1 集集团所属属项目公公司必须须按项项目成本本核算与与分析指指引的的规定，每每季度进进行项目目成本核核算和经经济活动动分析，对对目标成成本的执执行情况况进行阶阶段性的的检查和和总结，分分析成本本发生的的增减动动态和趋趋势，并并通过分分析成本本细项超超支发生生的原因因，及时时制定控控制成本本的措施施。 4.2 集团所所属项目目公司成成本核算算与分析析报告，作作为集团团所属项项目公司司季度度经营分分析报告告的组组成部分分。5 项目目成本超超支处理理及调整整 5.1 成本超超支的处处理措施施由集团团所属项项目公司司经营管管理委员员会提出出建议，并并按成成本细项项超支报报警的范范围和要要求、项目

11、目目标成成本调整整范围和和要求指引文件规定，以书面形式报集团成本控制部（或财务部）审批：1) 不使使用预备备费，需需按项项目成本本细项超超支预警警报批表表的要要求，超超出细项项目标成成本100%以内内的（含含10），工工程类需需报集团团成本控控制部审审核，非非工程类类需报集集团财务务部审核核；超出出细项目目标成本本10%以外的的，报集集团成本本控制部部（或财财务部）审审核后，报报主管成成本或财财务的副副总裁批批准。同同时需在在备注中中明确超超支部分分成本来来源（成成本细项项）。2) 使用用预备费费，需按按项目目成本细细项超支支预警报报批表的要求，且项目公司须报送详细的相关依据资料。工程类需报集

12、团成本控制部审核，非工程类需报集团财务部审核后，由主管成本或财务的副总裁批准，在成本动态控制表中列出具体的调整明细。经批准后的工程类报集团财务部备案，非工程类的报集团成本控制部备案。 3) 调调增目标标成本，需需按项项目成本本细项超超支预警警报批表表的要要求，且且项目公公司须报报送详细细的相关关依据资资料。工工程类需需报集团团成本控控制部审审核，非非工程类类需报集集团财务务部审核核后，由由主管成成本或财财务的副副总裁审审批，集集团经营营决策委委员会批批准，在在成本本动态控控制表中中列出具具体的调调整明细细。5.2 在在项目实实施过程程中，因因经营思思想调整整引起成成本细项项增加或或减少，应应及

13、时报报集团成成本控制制部审查查，并根根据5.1条规规定进行行处理。5.3 管管理费用用和营销销费用目目标值不不允许突突破。6 项目目结算 6.1 项目工工程结算算由集团团所属项项目公司司成本控控制部组组织，工工程（配配套）部部和开发发设计部部配合，集集团成本本控制部部随时抽抽查和监监督。如如结算值值超细项项目标成成本，报报集团成成本控制制部审核核，经主主管成本本的副总总裁批准准后，方方可完成成结算手手续。6.2 按按照项项目经营营决策文文件确确定的项项目结算算完成后后，集团团成本控控制部进进行复核核，形成成工程结结算复核核报告，经经主管成成本的副副总裁批批准后，抄抄报集团团各相关关部门备备案。

14、7 限额额控制（控控制部门门是谁） 7.1 总成本本控制：根据项项目经营营控制决决策文件件、可可研目标标成本及及其限额额指标，各各阶段确确定的项项目总成成本原则则上不得得超出可可研目标标成本，并并优化和和完善限限额指标标，围绕绕目标成成本，设设计优化化、成本本动态控控制应贯贯穿项目目开发建建设全过过程。7.2 低低效资产产设计指指标的控控制：规规划阶段段设计优优化重点点关注并并控制公公建配套套设施，如如学校、幼幼儿园、物物业管理理用房、人人防工程程等政府府法规强强制要求求建设的的内容以以及地下下室的面面积指标标。7.3 施施工图结结构设计计指标控控制：选选择设计计单位时时，设计计单位承承诺执行

15、行限额设设计是投投标入围围的基本本条件，合合理确定定限额设设计指标标；加强强设计过过程监督督管理及及设计完完成后的的评估总总结。 7.4 材料设设备高性性价比控控制：根根据项目目或业态态定位，选选用相应应的材料料设备的的品牌，并并关注环环保节能能要求。7.5 建建筑立面面、室内内精装修修和景观观环境设设计的控控制：目目标成本本是确定定方案和和评标的的重要依依据之一一；投标标文件应应包括方方案估算算、主要要材料的的选用和和价格。8 相关关作业流流程与指指引文件件8.1 PPCP1100目目标成本本确定（该流程程与4.3.22描述的的部门不不符）1) PCCG1001目标标成本确确定指引引（无目目

16、标成本本模块）2) PCCG1002目标标成本编编制工作作责任界界定3) PCCG1003工程程造价确确定指引引8.2 PPCP2210项项目成本本动态控控制1) PCCG2111现场场签证控控制指引引8.3 PPCP2220项项目成本本细项超超支报警警1) PCCG2221成本本细项超超支报警警范围和和要求2) PCCG2331项目目目标成成本调整整范围和和要求8.4 PPCG2241项项目成本本核算与与分析指指引8.5 PPCG3311工工程结算算控制指指引目标成本本确定指指引目标成本指指引编号号与项目目成本构构成（内内容）不不符。1 适用用范围 适用于项项目可行行性研究究阶段、项项目经营

17、营策划书书编制阶阶段及各各设计阶阶段。2 项目目成本构构成及定定义 项目总成成本是指指作为成成本核算算主体的的项目公公司开发发一个房房地产项项目发生生的全部部成本。一一个集团团所属项项目公司司开发数数个项目目或一个个大型项项目分成成几期开开发时，每每个项目目或每一一期工程程各自构构成单独独的项目目总成本本。项目目总成本本由以下下成本科科目构成成： 工程成本本： 1.土地地开发成成本2.政府行行政事业业性收费费3.建造成成本：1)前期期工程准准备费2)主体体建筑（装装修）工工程费3)主体体安装工工程费4)社区区管网工工程费5)景观观环境工工程费6)配套套设施费费7)其他他建设工工程支出出8)预备

18、备费非工程成本本：1. 费用用及税金金1)管理理费用2)营销销费用3)财务务费用4)各项项税金2. 其他他成本1)招商商费用2)商业业扶持资资金等2.1 土土地开发发成本1)地价价及市政政配套费费：土地地出让金金及其契契税、向向政府交交纳的市市政基础础设施配配套费、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等。2)红线线外市政政设施费费：红线线外道路路、水、电电、气费费用、通通讯建造造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费等。3)拆迁迁补偿费费：地上上、地下下建筑物物或附着着物的拆拆迁补偿偿净支出出、安置置及动迁迁支出、农农作物补补偿等。2.2 政政府行政政事业性性

19、收费1)报批批报建费费：安检检、质检检、人防防报建、散散装水泥泥集资、白白蚁防治治、墙改改基金、路路口开设设、规划划管理、拆拆迁管理理、招投投标管理理、其他他支出等等。2)增容容费：水水、电、煤煤气等。2.3 前前期工程程准备费费1)勘测测丈量费费：初勘勘、详勘勘、沉降降观测、验验线、复复线、定定线、放放线、面面积丈量量等。2)规划划管理费费：可行行性研究究、规划划设计（方方案招标标、方案案评审）、交交通影响响分析、环环境影响响评价、建建筑立面面设计、装装修设计计、施工工图设计计、设计计修改、人人防设计计、消防防评价、制制图、晒晒图等。3)三通通一平费费：临时时道路、临临时用电电、临时时用水、

20、场场地平整整等。4)临时时设施费费：临时时围墙、临临时办公公室、临临时场地地占用、临临时围板板等。2.4 主主体建筑筑(装修修)工程程费（）1)地基基工程：土石方方、基坑坑支护、降降水、桩桩基及检检测、地地基处理理等。2)结构构及粗装装修等。3)防水水工程。4)门窗窗工程：室内外外门窗、入入户门、单单元门、防防火门、防防火卷帘帘等。5)公共共部位精精装修：电梯厅厅及走廊廊、大堂堂、楼梯梯间、屋屋面、外外立面等等。6)室内内精装修修：住宅宅部分、商商住楼部部分、酒酒店部分分、商业业部分、地地下室等等。7)钢结结构及网网架工程程。2.5 主主体安装装工程费费2.5.11 室内内水暖气气电系统统：1

21、) 给排排水系统统：给排排水工程程、直饮饮水工程程、中水水工程、虹虹吸雨排排工程。2) 采暖暖系统：散热器器采暖、地地热采暖暖工程。3) 燃气气系统：低压燃燃气工程程（供餐餐饮用）、中中压燃气气工程（供供设备用用）。4) 电气气系统: 低压压干线安安装工程程、电气气设备安安装工程程、防雷雷接地安安装工程程 。2.5.22 室内内设备及及其安装装：1) 空调调通风及及其安装装: 制制冷机组组、冷却却塔、空空调机组组及末端端设备、复复合风管管、空调调通风安安装工程程。 2) 电电梯及其其安装。3) 发电电机及其其安装。4) 擦窗窗机及轨轨道工程程。2.5.33 消防防工程：水消防防系统安安装工程程

22、、防排排烟系统统安装工工程、消消防电工工程、消消防检测测。2.5.44 弱电电系统：1) 智能能化工程程、可视视对讲及及安防系系统、家家居智能能化系统统、楼宇宇自动控控制系统统、综合合布线系系统、电电话网络络系统、停停车场管管理系统统、卫星星及有线线电视系系统、IIDS信信息发布布系统、客客房VOOD点播播系统、对对讲机信信号增强强系统、背背景音乐乐广播系系统、电电子巡更更系统、灯灯光控制制系统、多多媒体音音视频会会议系统统、房控控系统。2) 电子子显示屏屏安装工工程。2.6 社社区管网网工程费费1)室外外给排水水系统：自来水水系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统、水表表安装工工

23、程等。2)室外外采暖系系统：管管道系统统、热交交换站、锅锅炉房等等。3)室外外燃气系系统：管管道系统统、调压压站等。4)室外外高低压压系统：红线外外电力线线路安装装工程、110KVV(355KV)开闭所所（环网网站、分分界室或或中心变变电站）安安装工程程、高低低压变配配电安装装工程、红红线内电电力线路路安装工工程。5)室外外消防系系统：消消火栓外外网、自自喷外网网。2.7 景景观环境境工程费费1)环境境设计费费等。2)绿化化建设费费：区内内绿化、区区外绿化化等。3)建筑筑小品等等。4)道路路、广场场建造费费：道路路广场铺铺设、开开设路口口工程等等。5)喷泉泉、人工工湖等水水系工程程。 6)大门

24、围围墙建造造费等。 7)室外照照明、楼楼体泛光光照明等等。 8)室外零零星设施施等。2.8 配配套设施施费 指房屋屋开发过过程中，根根据有关关法规、产产权及其其收益权权不属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。主要要包括以以下几类类： 1)在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，如如居委会会、派出出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚等等设施的的支出等等。 2)在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业主委委员会的的可经营营性公共共配套设设施的支支出，如如

25、邮局、图图书馆、阅阅览室等等设施的的支出等等。 3)对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立成本科科目。 如： 1) 游泳池池：土建建、设备备、设施施等。 2) 会所：设计、装装修费、资资产购置置、单体体会所结结构等。 3) 幼儿园园：建安安成本及及配套资资产购置置等。 4) 学校：建安成成本及配配套资产产购置等等。 5) 儿童游游乐设施

26、施等。 6) 网球场场等。2.9 其其他建设设工程支支出2.9.11 其他他工程建建设支出出包括工工程监理理费、造造价咨询询顾问费费、市政政管理费费、工程程保险费费、施工工合同外外奖金等等。2.9.22 物业业管理启启动费： 1) 前前期开办办费：指指自商业业管理公公司、物物业公司司（管理理处、管管理中心心）筹备备成立到到项目开开业（入入伙）之之日止发发生的费费用，主主要包括括：开业业前人员员工资福福利费、办办公房屋屋租赁费费（以及及办公用用房装修修费）、固固定资产产及低值值易耗品品购置费费、工程程工具购购置费、管管理用具具购置费费、开荒荒费、开开业庆典典费、行行政办公公费用以以及开业业（入伙

27、伙）前所所发生的的不可预预见费用用。2) 销售售项目入入伙后物物业管理理扶持金金：指的的是销售售项目入入伙之日日起到项项目物业业实现收收支平衡衡（销售售项目物物业实现现收支平平衡时间间最晚不不超过销销售项目目入伙一一年）期期间的物物业亏损损费用。2.10 管理费费用 包括职工工工资、办办公费用用、业务务招待费费、差旅旅费、工工资附加加费、折折旧及摊摊销、车车辆费用用、房屋屋租赁费费用及其其它支出出等。2.11 营销费费用包括项目销销售过程程中发生生的媒介介广告费费、促销销活动费费用、销销售中心心和样板板房设计计及工程程费用、销销售人员员的工资资（含个个人所得得税）、销销售人员员的工资资附加费费

28、（含福福利福、工工会经费费、公积积金、社社会保险险等）、销销售人员员的销售售提成、销销售部门门的办公公费（车车辆费、折折旧、低低值易耗耗品摊销销、房租租租赁费费等）、销销售人员员的差旅旅费、销销售业务务招待费费、交易易手续费费、其他他营销费费用。 销售部门门中营销销副总经经理、部部门经理理（行政政级别）的的工资（含含工资性性支出），在在“管理费费用”中列支支，纳入入“管理费费用”指标；销售部部门其他他员工的的工资（含含工资性性支出）在在“营销费费用”中列支支，纳入入“营销费费用”指标；营销副副总经理理、营销销部经理理及营销销部员工工因销售售业务发发生的支支出（如如办公费费、招待待费、差差旅费等

29、等），均均在“营销费费用”中列支支。2.12 财务费费用 包括：利利息收支支净额、汇汇兑净额额、调剂剂外汇手手续费、金金融机构构手续费费及其它它支出等等。2.13 各项税税金 包括：营营业税及及附加、土土地增值值税及其其它税金金支出。2.14 所得税税2.15 预备费费（取值XX%）包括基本预预备费和和涨价预预备费。基基本预备备费是指指难以预预料的工工程费用用及建设设期间不不可预见见的支出出，涨价价预备费费是指建建设项目目在建设设期间内内由于材材料设备备价格等等变化引引起工程程造价变变化的预预留费用用。各成本科目目的具体体设置参参照项项目目标标成本表表中执执行，表表中仅列列出了常常见的成成本细

30、项项（表中中第三级级科目），各各项目可可依据实实际情况况进行增增减项。3 各阶阶段项目目目标成成本的确确定与作作用 3.1 项目可可研报告告阶段，依依据投资资估算确确定的项项目可研研目标成成本，是是审核商商业计划划书的依依据。 3.2 项目经经营策划划书初稿稿阶段，确确定的计计划目标标成本用用以指导导项目的的规划方方案设计计，是评评审规划划方案设设计的依依据之一一。 3.3 项目经经营策划划书中间间稿阶段段，依据据方案设设计概算算确定目目标控制制成本，用用以指导导扩初和和施工图图设计。 3.4 项目经经营策划划书正式式稿阶段段，依据据施工图图或扩初初设计确确定预目目标成本本，是审审批工程程招标

31、的的依据。3.5 项项目开盘盘前，确确定非工工程成本本后，确确定项目目的目标标成本，是是签订该该项目经经营管理理责任书书的依据据之一。3.6 项项目各阶阶段的目目标成本本使用项项目目标标成本表表进行行测算编编制。4 确定定目标成成本应遵遵循的基基本原则则 4.1 标杆瞄瞄准在项目可研研报告阶阶段和项项目经营营策划书书编制阶阶段，项项目开发发筹建部部门应通通过市场场研究找找准销售售价格市市场标杆杆、工程程成本市市场标杆杆，以及及非工程程成本市市场标杆杆。4.2 满满足顾客客需求在项目可研研报告阶阶段和项项目经营营策划书书编制阶阶段必须须关注目目标顾客客定位、分分析目标标顾客核核心需求求和一般般需

32、要，并并将其转转化为定定性或定定量的明明确描述述。在分阶段确确定目标标成本时时，应始始终注意意将成本本细项结结构向顾顾客核心心需求方方向倾斜斜。4.3 竞竞争策略略要求在项目可研研报告阶阶段和项项目经营营策划书书编制阶阶段，应应调查分分析竞争争对手的的综合竞竞争能力力，结合合项目自自身资源源条件和和经营目目标，形形成明确确的竞争争策略，并并将竞争争策略对对产品定定位的要要求表述述成定量量指标或或定性描描述。 在分阶段段确定目目标成本本时，始始终注意意成本分分项结构构满足竞竞争策略略要求。 4.44 倒逼逼成本 1) 通通过项目目可研报报告阶段段和项目目经营策策划书编编制阶段段的市场场调查和和可

33、行性性研究工工作，依依据市场场标杆和和项目挖挖潜措施施对项目目可能获获得的盈盈利空间间做出准准确判断断和取舍舍。2) 用合合理的预预期税前前盈利额额倒逼项项目可研研目标成成本，并并用以指指导“限额指指标”和项目目开发策策划的硬硬性指标标。3) 用项项目可研研目标成成本、计计划目标标成本层层层倒逼逼目标控控制成本本、预目目标成本本、目标标成本。可可研目标标成本计划目目标成本本目标控控制成本本预目标标成本目标成成本。目标成本本编制工工作责任任界定1 各阶段段目标成成本的责责任界定定阶段目标成本内内容经办部门参与部门审核审批项目可研阶阶段可研目标成成本集团成本控控制部、财财务部集团项目管管理中心心、

34、发展展部、规规划院、投投资部等等集团经营决决策委员员会项目经营策策划书初初稿阶段段计划目标成成本集团所属项项目公司司成本控控制部、财财务部集团所属项项目公司司开发设设计部、工工程配套套部、营营销（策策划）部部等集团成本控控制部、财财务部、项项目管理理中心等等项目经营策策划书中中间稿阶阶段目标控制成成本集团所属项项目公司司成本控控制部集团所属项项目公司司开发设设计部、工工程配套套部、营营销（策策划）部部等集团成本控控制部、财财务部、项项目管理理中心等等项目经营策策划书正正式稿阶阶段预目标成本本集团所属项项目公司司成本控控制部集团所属项项目公司司开发设设计部、工工程配套套部、营营销（策策划）部部等

35、集团成本控控制部、财财务部、项项目管理理中心等等项目开盘前前目标成本集团所属项项目公司司成本控控制部、财财务部集团所属项项目公司司开发设设计部、工工程配套套部、营营销（策策划）部部等集团成本控控制部、财财务部、项项目管理理中心等等集团经营决决策委员员会2 不同同阶段的的工作流流程（流程中中）2.1 项项目可研研阶段(1、经经办部门门为集团成成本控制制部，目目前公司司组织构构架无；2、其其它的只只有领导导无部门门) 1) 完完成时间间：土地地招拍挂挂前。2) 经办办部门：集团成成本控制制部。3) 审批批：集团团经营决决策委员员会。 4) 职职责分工工和流程程: a) 集集团项目目管理中中心：确确

36、认项目目的销售售价格。 b) 集集团发展展部：负负责项目目行政事事业性收收费标准准的收集集整理并并确认、项项目相关关“问题清清单”内容的的确认。c) 集团团商务部部：对拟拟定的主主力店业业态进行行确认。 d) 集集团规划划院：确确认规划划经济技技术指标标和项目目描述，并并会同项项目管理理中心、发发展部、商商务部、成成本控制制部讨论论建造标标准并获获集团经经营决策策委员会会确认。e) 集团团成本控控制部和和财务部部：编制制投资估估算（含含非工程程成本）。 f) 集集团成本本控制部部：牵头头完成项项目经营营控制决决策文件件。5) 可可研目标标成本作作为集团团成本控控制部审审核设计计、造价价咨询、监

37、监理、地地勘、营营销招投投标工作作的依据据。2.2 项项目经营营策划书书初稿阶阶段项目公公司围绕绕实现项项目经营营控制决决策文件件的经经营目标标，结合合规划条条件和市市场调研研，全面面梳理项项目经营营控制决决策文件件各项项内容。如如：可售售物业的的规划是是否有修修改建议议（如有有，应获获集团规规划院确确认），形形成可执执行规划划指标；对行政政事业性性收费和和项目相相关“问题清清单”内容进进行全面面复核，提提出增减减内容（如如有）和和依据。1) 完成时时间：集集团批准准成立项项目公司司或土地地合同签签定之日日起300天内。2) 经办部部门：项项目公司司。3) 审批：项目公公司经营营决策委委员会（

38、总总经理组组织）报报集团成成本控制制部组织织审核。4) 职责分分工和流流程：a) 集团团项目管管理中心心：负责责销售价价格的审审核、物物业管理理费的审审核、项项目经营营期的确确定。 b) 集集团商务务部：负负责商业业业态组组成的审审核（对对可研阶阶段确定定的主力力店招商商初步结结果提出出意见）。c) 集团团规划院院：负责责规划经经济技术术指标、销销售面积积、项目目描述和和建造标标准的审审核。d) 集团团发展部部：负责责土地价价款、政政府行政政事业性性收费标标准审核核。e) 集团团成本控控制部：负责工工程成本本的审核核。 f) 集集团财务务部：负负责非工工程成本本的审核核。 集团所属属项目公公司

39、根据据审核意意见修编编计划目目标成本本并报集集团成本本控制部部、财务务部审批批后执行行。如计计划目标标成本超超出可研研目标成成本，报报集团经经营决策策委员会会批准。完完成计划划目标成成本的审审批后，确确定报批批的规划划设计方方案。2.3 项项目经营营策划书书中间稿稿阶段 根据目标标控制成成本编制制和目目标成本本确定指指引中中第4条条确定目目标成本本应遵循循的基本本原则，完完成目标标控制成成本的编编制，报报集团成成本控制制部组织织审核。 1) 完完成时间间：规划划方案和和建筑方方案设计计经政府府批准之之日起330天内内。 2) 经经办部门门：项目目公司。3) 审批批：项目目公司经经营决策策委员会

40、会（总经经理组织织）报集集团成本本控制部部组织审审核。4) 职责分分工和流流程：a) 集团团项目管管理中心心：负责责销售价价格的审审核、物物业管理理费的审审核、项项目经营营期的审审核b) 集团团商务部部：负责责主力店店商业业业态组成成的审核核。 c) 集集团商业业管理公公司：负负责非主主力店商商业业态态组成的的审核。 d) 集集团规划划院：负负责规划划经济技技术指标标、销售售面积、各各类物业业面积、项项目描述述和建造造标准的的审核。 e) 集集团成本本控制部部：负责责工程成成本的审审核。 f) 集集团财务务部：负负责非工工程成本本的审核核。 集团所所属项目目公司根根据审核核意见修修编目标标控制

41、成成本并报报集团成成本控制制部、财财务部审审批后执执行。如如目标控控制成本本超出可可研目标标成本，报报集团经经营决策策委员会会批准。2.4 项项目经营营策划书书正式稿稿阶段 除非集团团分管项项目副总总裁批示示同意，未未完成预预目标成成本审批批的，集集团成本本控制部部不允许许进行基基础工程程或土方方工程的的定标审审批。 1) 完完成时间间：开工工前300天。 2) 经经办部门门：项目目公司。 3) 审审批：项项目公司司经营决决策委员员会（总总经理组组织）报报集团成成本控制制部组织织审核。4) 职责责分工和和流程： a) 集集团商务务部：负负责主力力店商业业业态组组成的审审核。 b) 集集团商业业

42、管理公公司：负负责非主主力店商商业业态态组成的的审核。c) 集团团规划院院：负责责规划经经济技术术指标、销销售面积积、各类类物业面面积、项项目描述述和建造造标准的的审核。 d) 集集团成本本控制部部：负责责工程成成本的审审核。集团所所属项目目公司根根据审核核意见修修编预目目标成本本并报集集团成本本控制部部、财务务部审批批后，形形成项项目预经经营决策策文件报报集团批批准后执执行。如如预目标标成本超超出目标标控制成成本，报报集团经经营决策策委员会会批准。2.5 项项目开盘盘前除非集集团分管管项目副副总裁批批示同意意，未完完成目标标成本审审批的，既既未完成成项目目经营决决策文件件审批批的，不不允许开

43、开盘。1) 完成成时间：开盘前前30天天。2) 经办办部门：项目公公司。3) 审批批：项目目公司经经营决策策委员会会（总经经理组织织）报集集团财务务部组织织审核。4) 职责分分工和流流程： a) 集集团项目目管理中中心：负负责销售售价格的的审核、物物业管理理费的审审核、项项目经营营期的审审核。 b) 集集团规划划院：负负责规划划经济技技术指标标、销售售面积、各各类物业业面积、项项目描述述和建造造标准的的审核。 c) 集集团财务务部：负负责非工工程成本本的审核核。 d) 集集团所属属项目公公司根据据审核意意见修编编目标成成本并报报集团成成本控制制部、财财务部审审核后，集集团成本本控制部部牵头形形

44、成项项目经营营决策文文件报报集团经经营决策策委员会会批准后后执行。3 物业业管理启启动费的的编制操操作流程程 1) 项项目管理理中心、商商管公司司对集团团已经开开发管理理的各项项目的资资料的总总结测算算出各种种物业管管理启动动费的费费用标准准，报集集团人力力资源部部和财务务部审核核，经主主管财务务的副总总裁批准准后形成成集团的的物业管管理启动动费的成成本标准准。 2) 物物业管理理用房装装修费用用标准：各地物物业公司司、商管管公司通通过总结结已建项项目的物物业管理理用房的的装修标标准，形形成集团团物业管管理用房房的装修修标准，集集团成本本部按此此装修标标准测算算费用，经经主管的的副总裁裁批准后

45、后，形成成目标成成本中的的成本标标准。3) 集团团成本控控制部（财财务部）在在编制各各个项目目的目标标成本时时，按照照以上的的成本标标准编制制项目的的物业管管理启动动费的细细项目标标成本。4) 在项项目的目目标成本本的编制制中，针针对单个个项目的的特殊性性，如果果经过测测算后，以以上费用用标准不不足，项项目管理理中心或或商管公公司需提提出调整整费用标标准报告告，并报报详细测测算资料料，经集集团人力力资源部部和财务务部审核核，主管管财务的的副总裁裁批准后后，集团团成本控控制部（财财务部）按按批准的的标准调调整目标标成本。 5) 项项目实施施过程中中，物业业管理启启动费由由各地物物业管理理公司或或

46、商管公公司专款款专用，原原则上不不得突破破目标成成本。如如果超支支，物业业管理公公司或商商管公司司需要报报送引起起超支的的各项详详细资料料，分析析原因，经经人力资资源部和和财务部部审核，报报主管副副总裁批批准。工程造价价确定指指引1 工程程造价确确定的时时间要求求 1)1000万以上上的工程程项目（主主要指非非总价包包干项目目）按提提供齐全全图纸后后60天天内，成成本控制制部负责责完成。 2)1100万万以下的的工程项项目按提提供齐全全图纸后后30天天内，成成本控制制部负责责完成。2 工程程造价的的组成和和确定注注意事项项2.1 主主体建筑筑安装工工程费2.1.11 土建建工程费费1)各单单体

47、工程程分基础础工程、土土方工程程、地下下室工程程、上部部工程等等分项确确定工程程造价文文件。 2)地地上主体体结构工工程造价价确定要要求：必必须按地地上各单单体自然然层分别别计算、统统计工程程量，方方便工程程量的核核对及工工程结算算的复核核。3)地下下室按整整体分区区域（按按沉降缝缝分区）和和分层分分别计算算工程量量，方便便工程量量的核对对及工程程结算的的复核。2.1.22 安装装工程费费 以下安装装工程分分单体（分分地下部部分和地地上部分分）按系系统汇总总确定工工程造价价。 1)给给排水工工程。 2)电电气、动动力、照照明（强强电）工工程。 3)通通风（含含防排烟烟工程）、空空调工程程。4)

48、消防防（包括括消防喷喷淋、消消火栓、消消防报警警器）工工程。5)煤气气工程。 6)采采暖工程程。 7)通通讯（内内线电话话系统）工工程。8)公用用电视工工程。9)保安安对讲工工程。10) 电电视监控控系统。11) 防防盗报警警系统。12) 巡巡更管理理系统。13) 综综合布线线系统。14) 计计算机网网络系统统。15) 程程控交换换机系统统。16) 空空调自控控系统。17) 虹虹吸雨排排系统。18) 背背景音乐乐及紧急急广播系系统。19) 停停车场管管理系统统。20) 楼楼宇自控控系统。2.1.33 设备备费设备费尽可可能按单单位工程程分系统统统计汇汇总设备备清单及及设备安安装费。 2.22

49、社区区管网工工程费社区管网工工程费按按以下系系统分别别确定工工程造价价。 1)室外给给排水工工程。2)室外外燃气工工程。 3)室外采采暖工程程。 4)室外供供配电工工程。 5)室外有有线电视视工程。 6)室外通通讯工程程。2.3 景景观环境境工程费费 景观环环境工程程费按以以下分类类分别确确定工程程造价。 1)绿化建建设费：区内绿绿化、区区外绿化化等。2)建筑筑小品等等。 3)道路、广广场建造造费：道道路广场场铺设、开开设路口口工程等等。4)喷泉泉、人工工湖等水水系工程程。 5)大门围围墙建造造费等。 6)室外照照明、楼楼体泛光光照明等等。 7)室外零零星设施施等。2.4 配配套设施施费 1)

50、学校、幼幼儿园、会会所、康康体设施施均按施施工图用用前述土土建工程程费、系系统工程程费、设设备费、其其他建安安费的计计算方法法确定工工程造价价。2)除以以上4项项以外新新增项目目的费用用，视各各工程实实际情况况列项。现场签证证控制指指引1 现场场签证范范围 项目施工工过程中中，凡发发生可能能引起合合同额变变化，且且不属于于设计变变更范围围的事项项时，均均应按本本实施细细则执行行。包括括：工程程量增减减、材料料设备价价格变化化等。2 现场场签证执执行原则则 2.1 多级审审核原则则：至少少要经过过二级及及以上的的审核，第第一级为为集团所所属项目目公司工工程（配配套）部部（项目目部）、成成本控制制

51、部（合合约部）；第二级为项目公司工程副总经理（分管领导）和总经理。2.2 权权力限制制原则：2.2.11 实行行严格的的权限规规定，并并在施工工合同中中明确规规定：除除工程副副总经理理外，其其它人的的签字一一律无效效。2.2.22 工程程（配套套）部负负责对引引起现场场签证的的原因进进行确认认，同时时对设计计图纸以以外的工工程量和和设计图图纸无法法准确计计算的工工程量会会同成本本控制部部共同确确定。2.2.33 成本本控制部部负责按按照合同同规定的的原则，对对经工程程（配套套）部上上报的签签证预算算书进行行审核。2.2.44 集团团所属项项目公司司各部门门发放的的文件必必须通过过工程（配配套）

52、部部转交监监理单位位和施工工单位；施工单单位上报报的文件件必须通通过工程程（配套套）部转转交集团团所属项项目公司司相关部部门。2.3 时时间限制制原则：实行严严格的时时间限制制，并严禁禁事后补补办。2.4 原原件结算算原则：必须要要有齐备备、有效效的原件件作为结结算依据据。2.5 标标准表格格原则：必须使使用规定定的标准准格式。2.6 法法律约束束原则：集团所所属项目目公司与与施工单单位签署署施工合合同时，应应按本指指引中的的有关规规定约定定工作流流程及签签证的有有效签发发人。3 现场场签证分分类3.1 现现场签证证分为两两类：特特急类和和正常类类。3.2 特特急类现现场签证证3.2.11 特

53、急急类现场场签证指指：不能能做到事事前控制制，同时时又必须须立即执执行，而而且延缓缓实施会会造成更更大损失失的现场场签证。在在特急类类事件发发生2小小时内将将情况报报集团成成本控制制部备案案。3.2.22 特急急类现场场签证的的办理原原则:以以“边洽边边干”为指导导思想，但但必须在在事件发发生之日日起100个工作作日内办办妥全部部手续。3.2.33 特急急类现场场签证的的界定：由集团团所属项项目公司司工程副副总经理理负责界界定。3.3 正正常类现现场签证证正常类现场场签证指指：可做做到事前前控制，能能遵循“先估价价后施工工”原则的的现场签签证。4 现场场签证审审批权限限4.1 正正常类现现场签

54、证证审批权权限现场签证金金额有效签字人人（共同同签署）责任人2万元及以以下监理单位；集团所所属项目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部、工程程副总经经理项目公司工工程副总总经理25万元元监理单位；集团所所属项目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部、工程程副总经经理、总总经理项目公司工工程副总总经理、总总经理5万元及以以上监理单位；集团所所属项目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部、工程程副总经经理、总总经理；集团成成本控制制部总经经理项目公司总总经理注：现场签签证金额额是指单单位工程程中单项项签证的的总金额额。 4.2 特急类类现场签签证审批批权限: 集团团所属项项目公司司总

55、经理理。4.3 集集团所属属项目公公司应加加强特急急类现场场签证管管理工作作，提高高工程管管理质量量，尽量量减少特特急类现现场签证证的发生生。一个个单位工工程发生生特急类类现场签签证的次次数，将将与集团团所属项项目公司司及相关关责任人人的工作作绩效考考核挂钩钩。4.4 为为提高效效率，集集团所属属项目公公司和集集团可根根据项目目具体情情况需要要，在自自身职权权范围内内进行授授权，但但授权人人仍为责责任人。5 现场场签证办办理时间间 5.1 现场签签证实施施前, 集团所所属项目目公司审审批权限限范围内内的现场场签证，办办理时间间为5个个工作日日；需集集团成本本控制部部审批的的现场签签证，集集团所

56、属属项目公公司办理理时间为为5个工工作日，集集团成本本控制部部审批时时间为44个工作作日（报报批资料料须齐全全）。5.2 现现场签证证实施后后，工程程（配套套）部、成成本控制制部、监监理单位位、施工工单位对对每月225日前前已实施施完毕的的现场签签证进行行确认，未未经确认认的现场场签证在在工程结结算时不不予考虑虑（此条条款须在在施工合合同中明明确）。5.3 特特急类现现场签证证应在施施工完毕毕后100个工作作日内完完成确认认。5.4 现现场签证证引起的的成本变变动每季季度次月月5日前前计入成成本动态态控制表表。6 现场场签证办办理流程程6.1 现现场签证证办理方方式6.1.11 实行行现场场签

57、证通通知单、现现场签证证审批单单、现现场签证证确认单单完成成现场签签证确认认及审批批流程。集集团所属属项目公公司各部部门及项项目公司司与监理理单位、施施工单位位之间的的技术或或事务通通知，通通过工工程联系系单形形式完成成。6.1.22 提出出人填写写现场场签证通通知单的的签证内内容；工工程（配配套）部部填写现现场签证证审批单单及现现场签证证确认单单的签签证内容容。6.1.33 工程程（配套套）部填填写现现场签证证通知单单、现现场签证证审批单单、现现场签证证确认单单编号号；成本本控制部部填写现现场签证证审批单单、现现场签证证确认单单费用用审核编编号。结结算以费费用审核核编号为为准。编编号方法法为

58、：在在现场签签证归属属的工程程承包合合同的编编号后加加“QZZxxxx”（xxxx为序序号）。6.1.44 工程程结算以以现场场签证确确认单的的实施确确认为准准。6.1.55 工程程（配套套）部经经办人负负责现现场签证证审批单单、现现场签证证通知单单、现现场签证证确认单单的全全程跟踪踪及归档档。6.1.66 现现场签证证审批单单原件件成本控控制部、工工程（配配套）部部各一份份。6.1.77 现现场签证证通知单单、现现场签证证确认单单原件件成本控控制部、工工程（配配套）部部、监理理单位、施施工单位位各一份份。6.2 现现场签证证审批办办法6.2.11 正常常类现场场签证6.2.11.1 提出人人

59、（可以以是施工工单位、集集团所属属项目公公司任何何一方）填填写现场场现场场签证通通知单一一式四份份，阐述述拟增减减工作的的内容和和范围，报报监理单单位确认认。6.2.11.2 监理单单位对现现场签证证确认后后送达工工程（配配套）部部。6.2.11.3工工程（配配套）部部对现场场签证确确认后，填填写现现场签证证审批单单交成成本控制制部。6.2.11.4 成本控控制部进进行估算算后，交交工程（配配套）部部办理审审批会签签。审批批会签按按现场签签证审批批权限执执行。6.2.11.5 现场场签证审审批单会会签后，工工程（配配套）部部根据审审批意见见签发现现场签证证通知单单中的的实施前前签证确确认意见见

60、，同时时负责按按审批意意见监督督现场签签证的执执行。6.2.11.6 现场签签证的内内容执行行完毕后后，工程程（配套套）部与与监理单单位共同同对实施施情况进进行确认认，确认认后填写写现场场签证确确认单中中的实施施情况，然然后交成成本控制制部。6.2.11.7 成本控控制部根根据现现场签证证确认单单的实实施情况况与施工工单位确确认签证证结算价价款，最最终确认认的签证证价款须须经集团团所属项项目公司司总经理理批准。6.2.22 特急急类现场场签证6.2.22.1 提出人人（可以以是施工工单位、集集团所属属项目公公司任何何一方）口口头通知知工程（配配套）部部、监理理单位、施施工单位位，并作作相应的的