美国次贷危机研究课件

1、University of Shandong FinanceFinance Department Second Edition金融前沿专题University of Shandong Finance内容提要一、美国住房金融体系及经验借鉴 兼谈美国次贷危机二、国际（金融）服务外包的经济学观察内容提要一、美国住房金融体系及经验借鉴 房利美(Fannie Mae) &房地美（Freddie Mac）房利美(Fannie Mae) &房地美（Freddie M房利美 简介房利美(Fannie Mae)，创立于1938年，是政府出资创建，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金。 194

2、4年，房利美的权限扩大到贷款担保，公司主要有退伍军人负责管理。1954年，房利美发展成为股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成为房利美的总裁，在他就任的30年内，修改了公司的制度，使之成为一个私有的股份制公司。1970年，房利美股票在纽约交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外发放公司债券，从此公司的业务进入国外金融市场。房利美 简介商务印书馆出版的英汉证券投资词典中对Fannie Mae解释如下：“联邦国民住房贷款协会 Federal National Mortgage Association(联邦国民住房贷款协会)的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立

3、于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押债(mortgage backed security或mortgage pass-through)。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。” 房利美 商务印书馆出版的英汉证券投资词典中对Fannie Mae房地美（Freddie Mac） 简介房地美(Fr

4、eddie Mac,NYSE：FRE,旧名联邦住房抵押贷款公司(Federal Home Loan Mortgage Corp.),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。 1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。 规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。债券市场协会(Bond Market Association)资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担

5、保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16%。房地美房地美（Freddie Mac） 简介房地美成立历史： 房利美全称为美国联邦国民抵押贷款协会，由当时的美国总统罗斯福和国会在年推动成立。年为减轻政府财政负担，房利美转变为公众持股公司。 为防止房利美一家独大，一家类似的机构房地美，即美国联邦住宅抵押贷款公司于年成立。 运行模式 两家机构都属于“政府资助机构”，获得政府信用支持，通过发行股票、短期或长期债券以获得资金，资金来源包括养老基金、共同基金以及外国政府资金。 两大机构的一般市场运作模式是：当市场衰退、信贷紧张时，他们提供债务融资，在二级市场购入按揭资产，向金融机构注入流动性

6、；当市场转好时，他们再将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得差价收益。 也就是说，这两家机构并不直接向社会公众发放贷款，而是买进按揭资产或是提供信贷担保服务，通过增进资本市场流动性实现盈利。 房利美和房地美所发行债券被认为是零风险，可以被银行等金融机构不限量持有；收益可以免地方所得税。 成立历史： 重要作用 房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构。这两大机构持有或担保的住房抵押贷款超过万亿美元，占美国万亿住房抵押贷款余额的近一半，由此可见这两大机构在美国房地产市场中的举足轻重的作用。 有分析指出，两家机构的规模几乎每年就扩大一倍，发展过于迅速、潜在风险随之大幅度增加。同时，两家机构

7、在美国颇具政治势力，在国会有巨大影响力，因此导致对其监管不力。 上述两家机构的风险在于，如果危机得不到控制，包括美国所有大银行、大型基金和退休基金在内的数千家金融机构，以及外国政府和投资者都将出现重大损失。如果房利美和房地美破产，将促使各国央行下决心抛弃美国政府债券和美元资产，这对美国金融体系的打击将是致命的，同时，也将严重影响世界经济。 重要作用 危机受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。之后美联储和美国证券交易委员会（SEC）迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵

8、押贷款融资机构房利美和房地美。根据接管方案，美国财政部将向房利美和房地美注资，并收购相关优先股；两大机构的首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美目前陷入全面危机。在过去一年，两大机构的损失已超过亿美元。美国财政部长保尔森表示，房利美和房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这两大机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。危机次贷危机的形成、爆发及对中国资本市场的启示次贷危机的形成、爆发及对中国资本市场的启示美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件调整日期调整后利率调整

9、日期调整后利率2008-3-192008-01-310.02250.03002005-09-200.03752008-01-220.03502005-08-090.03502007-12-110.04252005-06-300.03252007-10-310.04502005-05-030.03002007-09-180.04752005-03-220.02752006-05-290.05252005-02-020.02502006-05-110.05002004-12-140.02252006-03-290.04752004-11-100.02002006-01-310.04502004-0

10、9-210.01752005-12-140.04252004-08-100.01502005-11-030.04002004-06-300.0125调整日期调整后利率调整日期调整后利率2008-3-190.0美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件CDO(Collateralized Debt Obligation)担保债务权证 资产证券化家族中重要的组成部分。它的标的资产通常是信贷资产或债券。这也就衍生出了它按资产分类的重要的两个分支

11、：CLO(Collateralised Loan Obligation)和CBO(Collateralised Bond Obligation)。前者指的是信贷资产的证券化，后者指的是市场流通债券的再证券化。但是它们都统称为CDO。 CDO历史最早的CDO是由Drexel Burnham Lambert I在1987年发行的。十几年后，CDO成为快速发展的资产证券之一。CDO快速的增长是收到众多理财经理，基金经理，保险公司，投资银行，退休基金的亲睐。最关键的是，2001年 David X. Li介绍了Gaussian copula models，提供给CDO快速的定价方式，使CDO能够广泛的在

12、市场流通。根据Securities Industry and Financial Markets Association，2004年CDO总共发行1570亿美元，2005年2720亿，2006年5520亿，2007年5030亿.CDO(Collateralized Debt Oblig美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件控，防范类似美国的次级贷危机在中国重演，应当成为战略考虑的要点。控，防范类似美国的次级贷危机在中国重演，应当成为战略考虑的要点。控，防范类似美国的次级贷危机在中国重演，应当成

13、为战略考虑的要美国住房金融体系及其经验借鉴 住房金融体系本质上是围绕住房的金融服务传递体系，通过一定的运行机制，使资金在居民家庭、银行等金融机构以及投资者之间流动，实现金融债权债务在资金稀缺方和盈余方的最优配置，促进住房自有化率提高，推动住房市场健康平稳发展。 为了实现这一目标，美国政府经过两个多世纪的探索，逐步建立起了当今全球最成熟的住房金融体系。我们将在回顾美国住房金融体系发展历史、介绍当前美国住房机构体系的机构配置与运行模式的基础上，重点考察美国住房金融体系中所体现的公共住房政策以及当前次级抵押贷款危机对美国住房金融体系的冲击，分析总结值得我国借鉴的经验与教训。 美国住房金融体系及其经验

14、借鉴 住房金融体系本质上是围绕住美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件美国次贷危机研究课件住宅融资体系的国际经验及启示一、住宅市场发展的制度保障 1、与各国住宅市场发展相对应，各

15、国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营，大多数居民租用公房；第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设融资和消费支付能力；第三阶段是政府间接参与住宅金融市场，着重在于宏观调控，保证金融市场的稳定。 住宅融资体系的国际经验及启示一、住宅市场发展的制度保障 2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本方针。发达

16、国家第二阶段的发展一般都持续了20年以上时间，在这期间政府一般对房地产业持积极的金融支持政策。例如，美国曾制定了以提高开发商融资能力为目的的金融政策。60年代至70年代初期，美国开始全面实施都市更新计划，同时在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。由于拆迁、建设费用大，安置住房数量不足，引发了许多争议。1975年政府颁布实施美国住宅抵押贷款条例，1977年又颁布实施美国城市社区重建投资管理条例来鼓励金融机构积极放贷；同时成立专门机构住宅区重建投资公司，以加大投资力度。日本通过财政投融资计划，由财政机构吸收和筹集资金，为官方金融机构提供信贷资金和直接投资给公营或国家支持的住宅开发机构。日本政府也开辟

17、多种渠道，采取重点资助各种住宅机构和团体建造住宅，统管房租以及提供住宅补贴等多项政策来解决居民住宅问题。 2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本美国次贷危机研究课件我国住宅产业处于第二阶段初期，需要长达数十年的金融支持政策。我国经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别住房严重短缺时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展阶段。2003年我国人均GDP达到1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米（折算为使用面积仅17.8平方米，2004年达到18.4平米），恩格尔系数37.7，只处于第二阶段的初期。中国

18、作为发展中的转轨大国，这个阶段会远远超过地域人口小国，中国以提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策也应当持续数十年之久，需要防止跨越发展阶段或不顾本阶段发展主流的倾向。 我国应借鉴国际经验，明确对住宅生产和消费双向支持的融资政策。政府提出了以人为本的执政纲领，把建设小康社会作为我国的政治目标，并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行培养，而房地产业也具有迅速发展的内在动力，所以长期稳定的金融支持政策是实现政治目标、改善人民居住水平和培育支柱产业的制度保障，构建以提高住房建设和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。 我国住宅产业处于第二阶段初期，需要长达数十年的金融支持政策二、我国住宅金

19、融体系的发展方向 1、 发达国家住宅金融体系的特点 成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务（例如日本的住宅金融公团，新加坡的中央公积金局等）。它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其它便利，协调专业性的住宅金融机构(如互助性住房储蓄机构或抵押银行)，同时其它银行与非银行金融机构参与融资、提供担保，从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。 二、我国住宅金融体系的发展方向 1、 发达国家发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系，大多有专业性的住房融资机构。市场经济国家在充分发挥市场机制的同时，也没有忽视政府对福利性金融

20、体系的建设。发达国家既有商业性金融机构的支持，也有福利性金融机构的支持。在商业性金融体系中建立专业性的金融机构，其他金融机构积极配合。政府主要在福利性金融体系中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持。从国际经验看，大部分国家都有专业性的住房储蓄机构，如德国的建筑储蓄金融机构、日本住宅金融专库、英国的建房社团等。研究表明，发展中国家推动住宅金融系统，建立专业的机构更可能成功。专业机构比一般机构更能够提供购房贷款。 发达国家众多机构参与和分工的融资体系既是推进住宅的建设和消费的重要手段，也是防范风险的必要措施。发达国家目前已形成了多种住宅金融机构共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资

21、金的局面，广泛运用住宅专业储蓄和贷款制度、政府直接融资制度、政府信用补充和抵押银行制度、不动产证券融资以推进住宅的建设和消费，同时也广泛分散风险。 发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点 政府参与住宅金融市场，探索建立独立的住宅金融机构来协调整个住宅金融业务，以利率引导、存款保险和信用补充为工作重点，协调各融资主体之间的利益关系与运行规则，有效地调控市场和实现社会福利。 建立多渠道的支持体系，培育多元化的融资工具。中国住宅金融支持机构非常单一，目前住宅建设和消费仅仅只有商业银行和住房公积金提供支持，缺乏专业化的住宅融资机构，在信用补充

22、、市场流动和直接融资方面缺乏相应的支持主体和支持政策。培育多元化的融资机构是促进住宅消费和建设和分散风险的必要手段。 尽快建立专业性的住宅金融机构，同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。现阶段可继续储蓄银行的试点和推广，尽快建立具有中国特色的专业性的住宅金融机构，为我国住宅目标和产业发展提供持续的资金来源。同时应进一步发挥住房公积金的作用和效能，并在信用补充和市场流通方面迅速补位。2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点 政府参与住宅金三、建立商业性和福利性相结合的金融支持体系 1、 建立福利性的金融体系是政府的职责 大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系

23、是以非盈利为出发点，体现政府福利，解决中低收入人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。经过几十年的发展，福利性金融对中低收入者仍发挥主要作用。 发达国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。典型市场经济国家对福利性金融在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面都采取了直接参与或支持。各国政府特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用，如美国的FHA保险、VA担保为住宅金融流通提供了大力支持；德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作

24、用。另外，在减轻返还负担方面，各国政府也出台了很多有利的政策。如美国的住房贷款利息收入扣除制度，英国的住房贷款利息补助制度、德国政府为购房者在8年间补助相当于购房价格5%的补助金，法国政府对住房价格的20%以内给予零利率融资。 三、建立商业性和福利性相结合的金融支持体系 1、 2、我国福利性金融体系亟待建立 我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担政策性的住宅融资责任，以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用，公积金大量闲置，对住宅融资的支持功能并未充分体现；而其他福利性金融几乎空白，所以建立针对中低收入人群的

25、福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状，加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。 2、我国福利性金融体系亟待建立 我国目前商业性金融体系四、建立针对中低收入群体的金融支持体系 明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看，建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。发达国家在解决中低收入住房问题上，往往在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制条件。 发达国家一般都建立与福利型住宅金融政策联动的各种金融制度。欧美主要国家提供与政策性住宅金融联动的各种制度。美国除重视税制上的优待措施外

26、，对部分人群可提供保险、担保，同时联邦抵押机构还为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。英国则实施了“住房贷款贴息制度（MIRAS）”，以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时，政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度，同时还有面向中低收入者的低利息融资的社会住房制度等。 四、建立针对中低收入群体的金融支持体系 明确中低收我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用，并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上，单纯依靠金融部门的支持是不够的，还需要发挥财政部门的作用，尤其是对于低收入阶层，国家预算直接付款资助比金

27、融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持，例如近期可探索“住房储蓄再保险制度”，以增加住房储蓄和降低金融风险；同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务，我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象，更需要严格地执行政策受惠条件。 我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用，并建立相关的配套政五、我国应通过融资保险和担保体系建设，有效分散和化解金融风险 1、 发达国家都有完善的住宅融资保险和担保体系建设。为改善居民的居住条件，同时有效分散和化解银行风险，发达国家政府都积极介入抵押担保保险市场。日本政府实行住房融资保险制度，规定商业性金融机构进行住房融资时，通过向住宅金融公库投保，防止坏账风险。美国成立的联邦住宅管理局专门为中低收入家庭和退伍军人购房提供100%的贷款担保，当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融机构支付本息。除公营抵押担保机制外，美国还有八家私营抵押保险公司专门从事抵押保险。这种公营与私营抵押保险相结合的模式一方面提高了居民的支付能力，另一方面也大大降低了银行信贷的风险。 五、我国应通过融资保险和担保体系建设，有效分散和化解金融风美国次贷危机研究课件2、加强我国住宅融资保险和担保体系建设。与发达国家相比，我国房地产融资担保和保险机构发展滞后，目前尚没有建立起全国性的融资担保机构，也没有建立起以住房抵押保险