创业广场项目定位及规划概念报告课件

1、PRUSSIAN BLUECentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) Limited森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告2011年5月PRUSSIAN BLUECentaPro Commerc本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战 发展策略本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项本项目商业发展使命对于政府提升仲恺新区城市形象、代表区域发展水平的标杆商业项目满足并促进区域内日益增强的商业消费需求的重点项目对于企业开发企业综合实力的载体，企业形象的传播平台新的地产开发模式，开启未来可复制的发

2、展之路对于项目与项目其他功能物业互为补充，提升项目的整体形象和溢价为企业同时创造短期现金收益和远期稳定的经营收益本项目商业发展使命对于政府提升仲恺新区城市形象、代表区域发展本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战 发展策略本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项项目商业发展的机遇区域发展利好仲恺新区功能定位惠州市高新技术产业发展的“排头兵”惠州市宜居宜业的现代化“科技新城”珠三角东岸科技创新“主阵地”仲恺新区地处深莞惠一体化的枢纽位置，凭借雄厚的高科技产业基础，已成为惠州当之无愧的经济引擎。2010年仲恺新区升级之后，区域人口已由15万上升至50万，将极大推动片区商业的升级速度。空间

3、结构“一心、两翼、两轴、六片区” 一心：在仲恺大道两侧建设商务商贸综合服务中心，服务于整个仲恺地区。两翼：依托服务中心，分别形成南、北两大集中的高新科技产业集群。两轴：依托仲恺大道和乐金路形成服务拓展轴，承载为工业区配套的服务功能。六片区：中心服务区、高新科技产业区、生活配套服务区、科研孵化区、先进制造业加工区和商贸物流园区。项目商业发展的机遇区域发展利好仲恺新区功能定位仲恺新项目商业发展的机遇居民收入增长促进商业繁荣商业发展趋势与GDP惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州商业具备了由百货/超市阶段往购物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经济条

4、件。1100美元以下11002000美元20004400美元4400美元以上集贸市场大众商业街百货商场时尚生活中心购物中心商业升级带动知名品牌加速进驻嘉禾影院、华联BHG超市、稻香、星巴克、兰桂坊、HUGO BOSS、ARMANI Jeans、K&C、CK 、GUESS、GIVENCHY项目商业发展的机遇居民收入增长促进商业繁荣商业发展趋势与项目商业发展的机遇区域商业亟待升级目前惠州优质商业品牌主要集中在惠城区，仲恺新区商业形态仍相对落后，分布零散、层次较低，大型品牌连锁商家匮乏，与仲恺经济实力不相适应，区域商业亟待升级，市场空间巨大。项目商业发展的机遇区域商业亟待升级目前惠州优质商业品牌主项

5、目商业发展的机遇项目地段优势明显项目地处仲恺新区核心位置，紧邻城市主干道仲恺大道和城际轻轨出口，交通便利，昭示性好；且周边分布有众多政府机关和高档住宅，随着居住人口的逐步增加，片区对高品质商业的需求将越来越强烈。项目商业发展的机遇项目地段优势明显项目地处仲恺新区核心位项目商业发展的机遇项目自身素质良好项目商业体量大，利于打造大型品质商业，形成区域商业中心；项目临街面长，展示面好，且政府鼓励建设高层建筑，可从形象上树立地标地位，增强商业吸引力；项目包含多样物业功能，商业、住宅或办公/酒店之间可形成互动，共同提升项目价值。项目商业发展的机遇项目自身素质良好项目商业体量大，利于打本项目初步理解之关键

6、词：项目使命项目机遇项目挑战 发展策略本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项项目商业发展的挑战奥运火炬传递市全国文明城市2010广东省运会市场环境三/四线城市综合性购物中心如何发掘优势资源，引领区域商业升级，同时在前瞻性与可操作性之间寻求平衡？惠城区近年GDP及增长率惠州市近年居民人均消费性支出占可支配收入比重单位：亿元单位：元单位：元数据来源：广东省统计局 惠州市统计局11项目商业发展的挑战奥运火炬传递市全国文明城市2010广东省运项目商业发展的挑战商业体量本项目预计超过8万商业面积在区域内已属大型商业体，如何确定合适的商业面积才能既适应区域商业需求，实现收益最大同时又不超出区域承受水平

7、？ 大型购物中心区域商业中心邻里中心百货超市专业中心娱乐旅游目的地中心购物公园步行街区位城市中心城镇中心、城市副中心大型住宅区商业中心次中心新区中心、社区等适应性较强城乡结合部郊区、新区适应性广交通城市主干道城市二类干道区域次干道、社区干道城市主干道城市主干道 城市一二类干道高速公路多种类型适应性广规模6-12万46万24万1.53万0.5万1.5万0.5万2万0.5万2万3万6万15万商圈20公里10公里2公里5公里13公里35公里3040公里1030公里35公里适应性首选发展方向次选发展方向项目商业发展的挑战商业体量本项目预计超过8万商业面积在项目商业发展的挑战租售模式本项目商业体量较大，

8、如全部规划为集中式商业，则必然需要多个主力店才能保证商业面积被充分用尽，而主力店承租能力较低，则必然降低发展商租金收入，以何种方式在保证预设商业面积的前提下实现商业形态的多样化，又实现租售收益最大化？全部规划为集中式商业需要多个主力店才能用尽商业面积主力店承租能力低，租金收益下降内铺销售困难，销售收益下降适当降低或转化部分商业面积，降低开发风险优化建筑形态，增设街铺，利于销售以回笼资金集中商业为主体，搭配部分商业街；实现商业形态多样化和商业价值最大化相统一矛盾影响解决方案目标项目商业发展的挑战租售模式本项目商业体量较大，如全部规划项目商业发展的挑战区域商业发展现状目前仲恺新区商业层次较低，主力

9、消费人群的消费力和品牌意识都有待培养，尤其是零售业在短期内难以有所突破，以何种业态组合模式来适应区域消费特性，并逐步引导区域消费行为？个人护理、银行、电信、移动通信、展厅、等等其他超市：精品超市、大型综合超市、便利店；百货：时尚百货、传统大型百货、奥特莱斯；专业店：家居、家电、数码、儿童等一般零售：品牌旗舰店、化妆品、珠宝首饰、服装、鞋包等零售餐饮娱乐酒吧、网吧、真冰溜冰场、影院、剧院、KTV、电玩、健身、SPA等大型餐饮、异国餐饮、特色餐饮、休闲餐饮、面包点心传统购物中心业态构成项目商业发展的挑战区域商业发展现状目前仲恺新区商业层次较项目商业发展的挑战区域竞争惠城区作为城市商业中心，聚集效应

10、明显，随着华贸中心、置信广场以及佳兆业中心等先后入市，越来越多的中高端消费者将流向惠城，本项目准确定位和突出特色才能树立起独特的商业形象，赢得自身市场份额。华贸天地(江北)置信广场（江北）港惠新天地（演达）Mini Mall 2期（陈江，预计2013年入市）隆生半岛广场（东平）天虹（麦地）佳兆业（江北）竞争项目示意项目商业发展的挑战区域竞争惠城区作为城市商业中心，聚集效本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战 发展策略本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项项目开发不确定性因素归纳1、前期住宅商业等开发量少，没有规模效应2、消费人口不足，商业气氛不成熟、建设周期长3、影响商业变化因素

11、复杂，特别是零售业4、未来竞争性商业项目难以预测1、新区高起点高规划2、竞争者少，市场关注点比较集中3、有条件成为市场领跑者4、树立项目高度，抵御竞争者居上有利因素不利因素项目开发不确定性因素归纳1、前期住宅商业等开发量少，没有规面对不断变化的商业市场，本项目该如何扬长避短，制定何种的开发策略，确保整体定位的可行性？面对不断变化的商业市场，本项目该如何扬长避短，制定何种的开发策略一：形象标杆化原则：前瞻性与可行性相结合：把握商业发展趋势，引入首创性的业态和商家，且符合高新区的实际消费水平。定位符合消费者群体特征：虑项目周边大量住宅区存在的家庭消费及庞大的年轻消费群体；高新区行政事业单位、企业白

12、领等商务办公人群。差异化、个性化竞争策略：与惠城港惠新天地、华贸天地、置信广场等购物中心相比，明确本项目的竞争优势。新都市生活体验式购物中心最具特色的商业中心，建筑创新、业态创新、消费观念创新时尚潮流领地+家的伊甸园+餐饮娱乐聚集地家庭消费、时尚人士、潮流一族、高消费人群及商务人群聚集消费群体及商务群体的对品质化、家庭对儿童教育、休闲娱乐化生活的需求策略一：形象标杆化原则：新都市生活体验式购物中心最具特色的商影院电器超市奥特莱斯潮流时尚品牌潮流时尚品牌儿童室内乐园/儿童体验馆儿童培训主力店示意潮流时尚区家庭&儿童消费影院电器超市奥特莱斯潮流时尚品牌潮流时尚品牌儿童室内乐园/儿结合仲恺高新区商业

13、特点和项目自身条件，打造粤东最具潮流感和品质的商业中心商业概念：新中心区下的体验新天地不只是购物中心两大特色体验商业：潮流风尚之都、娱乐文化之城同时具备多种服务功能：高品质的购物功能高品位的休闲功能综合化的服务功能公共社交活动功能结合仲恺高新区商业特点和项目自身条件，打造策略二：建筑地标化业态之外，建筑也能成为吸引客流的主力店，可引用的元素如：高楼、摩天轮、天幕、公共空间等等。仲恺创业广场有条件打造成仲恺高新区第一高楼，城市首席综合体。策略二：建筑地标化业态之外，建筑也能成为吸引客流的主力店，可摩天轮不仅可以带来极旺的人流，此外还可以营造一种梦幻浪漫情景，成为亲人、友人、情人相聚约会的最佳场所

14、，成为人们心中向往之地；但具体方案须与设计公司共同研究。东京SOGO兴中广场东京SOGO做法，利用商场天台做一个直径30米左右（高度约50米）的摩天轮，既有一定的标志性，又象征着欢迎客户前来娱乐和消费。摩天轮不仅可以带来极旺的人流，此外还可以营造一种梦幻浪漫情景广州万达广场1600商业天幕，耗资1亿元制作。广场外墙设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕，营造出独特的购物休闲空间青岛天幕城的“天幕”利用声光电等技术手段，营造“旭日东升”、“正午阳光”、“夕阳晚霞”、“午夜星辰”四种壮丽的自然景观，时空变幻，给人以震撼、新奇的视觉享受。青岛天幕城广州万达广场1600商业天幕，耗资1亿元制

15、作。广场外墙设置科技：联姻前沿科技，运用最新互动技术（如互动投影、3D影音等）展现项目人文与时尚之美，超越传统感官享受，气质卓尔不群。科技：联姻前沿科技，运用最新互动技术（如互动投影、3D影音等策略三：业态娱乐化项目作为一个仲恺国家级高新区首个大型商业项目，在区域商务及住宅人口未完全成熟的条件下，应增加项目的作为城市餐饮娱乐目的地及基础生活配套的功能，增加项目对人流地吸引，并扩大项目的辐射范围。吸引并留住消费者，增强竞争力休闲娱乐化以上案例来源于市场调研，仅作参考。 传统的购物中心由于所处区位和商圈竞争环境的影响，娱乐及餐饮也有所差异，案例中娱乐及餐饮的比重在3555%之中。典型项目零售比例

16、餐饮比例休闲娱乐比例 家电/家居/教育/银行等Coco Park49%36%15%天利名城2期45%35%20%海岸城 65%20%15%益田假日广场 55%23%22%万象城 45%20%20%15%正大广场 55%26%19%华贸天地42%20%18%数码家电8%、家纺家饰12%策略三：业态娱乐化项目作为一个仲恺国家级高新区首个大型商业项娱乐亮点之一：儿童体验馆儿童体验馆是少儿高端文化娱乐产业，可与国际知名主题乐园合作，开创儿童乐园的旅游城市特色游乐地，用孩子牵引全家娱乐零售消费；儿童体验馆。儿童体验馆寓教育于娱乐，模仿现在的真实世界，儿童可以扮演不同角色如教师、消防员、厨师等，是任孩子体

17、验、娱乐、创造、学习的小一号世界，推动下一代健康快乐成长。工 厂电视台娱乐亮点之一：儿童体验馆工 厂电视台 需求面积：同一楼层平面面积5000-10000平米； 物业要求：在8米到9米之间，最低高度不低于6米； 每平米单位承重500kn；柱子间距不低于8米 合作方式：订单物业、租赁 ； 签约年限：一般1015年；互动体验主题乐园：儿童体验馆世纪金源B1F 宝贝当家星期8小镇：上海、武汉、广州三家分店迪可可：深圳、惠州两家分店 需求面积：同一楼层平面面积5000-10000平米；互动娱乐亮点之二：IMAX电影等特色影院电影成为中国未来20年最具活力的产业；影视集团的影视制作、院线开发、衍生产品及

18、文化中心的建设等等是休闲经济的特点。IMAX影院/面积4000-6000平米，层高1523米左右。建议:与大型的影视娱乐公司合作，利用其发行影片及签约明星，举办活动，吸引人气；引入IMAX打破传统的2维图像，带给人们全新的视觉感受；辐射范围广，抢占市场先机。娱乐亮点之二：IMAX电影等特色影院电影成为中国未来20年最球幕电影太空影院上海科技馆案例：立体巨幕影院银幕巨大，它高18.3米，宽24.3米（相当于6层楼房的高度）。球幕电影球幕直径23米，倾斜度为30度，倾斜式银幕能使观众具有飘浮在空中之感觉。太空影院 是采用视频拼接、图像处理、观众互动、电脑集成等技术综合而成的多媒体球幕影院，在直径1

19、3米的球形银幕透射出6幅天衣无缝的影像，组成一幅完整的全球幕影象，观众几乎是躺着看电影。娱乐亮点之二：IMAX电影等特色影院巨幕电影球幕电影太空影院上海科技馆案例：立体巨幕影院银幕巨大，它高1策略四：价值最大化适当控制购物中心体量，增加商业街规划，提升项目整体租售价值；主要销售商业街/持有购物中心，通过销售回笼资金保障项目持续运营。广州万达广场案例：项目名称 ： 广州白云万达广场地理位置 ：白云区云城东路与云城西路之间、白云一线与横五路之间地块上总用地面积 ：21.09公顷总建筑面积 ：总建筑面积56.3万平米（其中商业9.6万，室外步行街2.0万）主题定位 ：集商业、五星级酒店、商务酒店、室

20、外步行街、甲级写字楼等业态为一体的大型城市综合体策略四：价值最大化适当控制购物中心体量，增加商业街规划，提升广州万达广场业态：-1F：沃尔玛1F-精英汇：万千百货、时尚女装、2F-休闲带：万千百货、国美、运 动休闲装及生活配套 3F-食尚坊：万千百货、儿童娱乐、 各色餐饮、生活配套4/5/6F:万千百货、万达影院等广州万达广场1F平面图广州万达广场案例：销售室外步行街（两层，510米，2万平米），持有内街及购物中心（9.6万平米）； 目前购物中心经营良好，室外步行街天幕段经营较好，其他位置经营一般或较差； 借鉴意义：商业街销售回笼了资金，且不影响购物中心的运营。广州万达广场业态：广州万达广场1

21、F平面图广州万达广场案例：销项目名称港惠新天地开发商深圳百富盈国际投资有限公司 商业面积约10万平方米，1期约6万平米停车位500个特征主力超市+百货+零售店铺开业时间2008年6月周边环境麦地演达商圈，麦地片区住宅密集主题定位时尚生活新天地 ，体验式购物中心主力店沃尔玛、万达影院、苏宁电器、世宇乐园 楼层业态及代表商家5F：万达影院、餐饮美食4F：万达影院、书城、溜冰场（飞驰轮滑）、男装、男鞋、皮具等3F：沃尔玛（2万平米），其他：职业女装/内衣、淑女屋、餐饮巴西烤肉/元绿寿司2F：沃尔玛，其他：青春女装、少女装、美容院、饰品、味千拉面1F：名品城：名品、女装女鞋、化妆品、珠宝、休闲餐饮KF

22、CB1：苏宁电器、世宇乐园、运动、咖啡、餐饮惠州港惠新天地案例：项目名称港惠新天地开发商深圳百富盈国际投资有限公司 商业面积惠州港惠新天地案例：销售低楼层-1、1楼铺位，及2、3F超市辅营区；其他高楼层及品牌店持有； 经验教训：销售面积约占30%回笼了资金，但目前返租销售区影响了运营。可销售区域当时-1F销售均价1.2万元/当时2F销售均价2.2万元/当时3F销售均价2万元/当时1F街铺3.5万元/，内铺2.3万元/惠州港惠新天地案例：销售低楼层-1、1楼铺位，及2、3F超市综合比较分析建议：在建筑规范和地块条件允许的前提下，建议考虑规划出商业街和住宅裙楼街铺，用于销售，避免日后由于低楼层商业

23、销售影响高楼层甚至整个项目的长远运营。具体规划建议待整体定位及业态规划确定后进行规划设计，以上仅为初步思路。规划示意综合比较分析建议：规划示意商业建筑规划建议说明：以上为森拓普根据开发商所提供资料提出的初步建议，未经精确的数据测量，仅供参考。中段的商业入口和公寓大堂规划在同一位置，不利于商业形象的完整性，公寓住户的私密性也难以保障街铺面积过大，街铺和内铺使用面积均达到约200300，且进深过深，不利于未来的销售商业的垂直交通系统全部设置在中庭和北侧，是否合理还需考量24楼偏僻位置可以考虑设置小型中庭以聚集人流，同时增强室内空间感经初步测算，此部分区域可规划为商业街，既能通过商业街的销售实现新进

24、回笼，又能去化部分集中商业面积，利于降低内铺单位面积。背面临住宅区可考虑增设商业出入口，既方便社区人流进入商业内部，同时能提升背街商业价值商业建筑规划建议说明：以上为森拓普根据开发商所提供资料提出的如开发商期望尽量扩大用于销售的商业面积，森拓普初步以下初步建议：方案A：不改变现有建筑布局，在项目两侧分别设置主力店，东侧已规划有超市，西侧可考虑数码电子、精品百货等主题性包装，促进销售。超市数码城/精品百货如开发商期望尽量扩大用于销售的商业面积，森拓普初步以下初步建参考案例：湖南衡阳宇元万向城宇元万向城为衡阳市规模最大的城市综合体项目，项目总投资9亿元，总建筑面积27万。商业建筑面积：130000

25、商业构成：大洋百货（42000，五层）、家乐福超市（16200，负一层）、万达国际影城（6000）、 时尚 SHOW特区（6000）、全中庭体验休闲特色商业街（30000），餐饮、娱乐、休闲、 停车场等其它配套（30000）发展模式：大部分用于销售参考案例：湖南衡阳宇元万向城宇元万向城为衡阳市规模最大的业态组合策略：次主力店/主题区组合、高租金承受业态，以适宜销售为目标L1L2L3L4目的性消费随机性消费影 院潮人主题商场/数码市场潮人主题商场/数码市场主力超市主力超市其他：电玩、KTV、儿童乐园、 大型餐饮等其他：电器、家居用品、休闲餐饮、休闲运功服饰（临超市）等潮流时尚零售潮流时尚零售注：

26、根据我市专业经验，右端二、三楼超市面积预计1.2万，左端一、二、三楼打造主题百货或数码市场（约1.2万，Centapro已对相关主力商家访谈），分割成产权小铺位，通过整体包装返租销售，扩大销售面积和提升售价。影 院业态定位销售（待定）国际名品潮流生活家庭生活玩乐天地业态组合策略：次主力店/主题区组合、高租金承受业态，以适宜销业态布局一 层潮人主题商场/数码市场建筑面积：5000铺位面积建议：2080/间经营业态：潮人服饰、精品、电子通讯、电器等借鉴案例：0101流行馆建筑面积：10000铺位面积建议： 50150/间中庭建筑建议： 结合项目商业划分与现代购物中心布局，建议移至商业主出入口垂直处

27、建筑面积：5000规划目的：结合区位分析，增加一层销售面积，可减少持有经营风险，从而使项目利益最大化销售区域国际名品国际名品珠宝首饰/化妆品鞋/包珠宝首饰/化妆品鞋/包名表专柜个人护理 中庭（活动展示区）时尚名店城休闲餐饮休闲餐饮国际名品业态布局一 层潮人主题商场建筑面积：5000建筑面积：10二 层潮流生活圈 中庭时尚名品时尚名品时尚名品时尚名品休闲餐饮美容美发名品内衣馆潮人主题商场/数码市场建筑面积：5000铺位面积建议：2080/间经营业态：潮人服饰、精品、电子通讯、电器等借鉴案例：0101流行馆时尚名品建筑面积：15000（超市5000）铺位面积建议： 50150/间经营业态：时尚名品

28、、美容美发、名品内衣、精品礼品等精品礼品销售区域超市持有经营二 层潮流生活圈 中庭时尚名品时尚名品时尚名0101流行馆示意0101流行馆示意三 层家庭生活 中庭建筑面积：20000业态面积划分：超市6000、影院3000、家电卖场4000、特色餐饮2000、家居用品2000、运动系列3000影院运动系列数码家电家居家具特色餐饮 超市销售区域三 层家庭生活 中庭建筑面积：20000影院四层 玩乐天地 中庭影院电玩大型餐饮 KTV儿童天地建筑面积：20000业态面积划分：影院3000、儿童天地2000、大型餐饮4500、KTV4500、电玩3000、健身会所3000 健身会所四层 玩乐天地 中庭影

29、院电玩大型餐饮 业态释义业态商家名称需求面积国际名品LV、古琦、D&G、普拉达、卡地亚、芬迪、阿玛尼、香奈儿 100-200m2时尚名品ONLY、VEROMODA、ESPRIT、哥弟、ORIGIN、OCHIRLY、INSUN、GXG、adbo、Y3、SELECTED、ELLASSAY数码家电顺电、国美、苏宁1000-3000m2影院嘉禾、金逸、南国、今典、UA、百老汇2000-6000m2KTV纯K、K歌王、K-BOX 、钱柜 、欢乐迪1000-2000m2超市沃尔玛、吉之岛、家乐福、乐购、华润BLT5000-20000m2儿童反斗乐园、贵族天使、SNOOPY DORAEMON、金宝贝300以

30、上健身会所中航健身、力美健、中体倍力、奥力500-5000业态释义业态商家名称需求面积国际名品LV、古琦、D&G、普拉业态商家名称需求面积美发卡顿、尚hair、首脑、丝情发艺、左右发型、苹果发艺150-200m2美容SPA自然美、美丽田园、琉璃时光、玛花纤体、必瘦站300-1000m2家居家具富安娜、红苹果、水星家纺10000以上电玩反斗乐园、星际传奇、天空之城 、神采飞扬500-1000m2休闲餐饮星巴克、一茶一坐、仙踪林、许留山、金草帽、萨莉亚200-400m2特色餐饮小肥羊、蒙自源、千味涮、火间土、汉拿山、江南厨子1000-2500m2大型餐饮唐宫、春满园、胜记、稻香、四海一家、金钱豹2

31、000以上业态商家名称需求面积美发卡顿、尚hair、首脑、丝情发艺、左楼层建议销售区域建议经营区域楼层面积主要业态建筑面积主要业态建筑面积L4-影院、电玩、KTV、儿童乐园、Spa、大型餐饮等2000020000L3休闲运动服饰3000影院、超市、电器、家居用品、特色餐饮等1700020000L2主题百货/数码市场+潮流时尚零售5000+9000超市600020000L1主题百货/数码市场+潮流时尚零售5000+15000-20000合计销售低楼层零售业态及主题商场37000持有高楼层餐饮娱乐业态及主力店43000约80000租售比例控制：尽可能扩大销售面积，初步估算销售面积占到总建筑面积的4

32、7.5%注：根据开发商提供资料，项目商业总建筑面积约8万，四层，则平均每楼层为2万。营销策略建议楼层建议销售区域建议经营区域楼层面积主要业态建筑面积主要业态销售收益初步测算：可销售区域楼层主要业态建筑面积销售价格 元/销售额L3休闲运功服饰3000100000.3亿L2主题百货/数码市场+潮流时尚零96亿L1主题百货/数码市场+潮流时尚零售内22亿街铺6000350002.1亿合计7.58亿注：项目可划分街铺的临街面长约500米，则街铺面积约6000。销售收益初步测算：可销售区域楼层主要业态建筑面积销售价格 完全改变现有建筑布局，将整个商业除

33、主力店外，全部规划为街区式，不同区域赋予相应的主题。此种方案可获得最大销售收益，但未来经营管理过程中可能遇到困难。7区滔博运动城歌来美ktv面积：300009区“童话国度”儿童主题城面积：300008区食八坊面积：300004区步行街铺面积：50006区步行街铺面积：50001区时尚电器城面积：300003区电脑数码城面积：300005区活动展销广场面积：50002区步行街面积：2000阳光路鸿福路东莞大道H6A（30000）招商规划：百货、家居卖场等H6B吉之岛（27000）嘉禾电影院（5600）真冰溜冰场可招商面积：45000参考案例：东莞第一国际商业建筑规划建议方案B完全改变现有建筑布局

34、，将整个商业除主力店外，全部规划为街区式关于本项目商业建筑规划的初步建议说明：此处增设一条商业内街，与外围街区形成循环，同时将整个商业体自然分割成两大主题区域； 商业街长约90米，商铺进深10米，通道6米，总面积约2300平方米，以每平方米单价30000元计，约能增加 6900万元销售收益。外街内街关于本项目商业建筑规划的初步建议说明：此处增设一条商业内街，关于本项目商业建筑规划的初步建议商业内街示意关于本项目商业建筑规划的初步建议商业内街示意关于本项目商业建筑规划的初步建议说明：此种方案可最大限度增大商业街面积，提高销售收益，但对建筑格局改变较大，尤其受住宅核心筒、车库出入 口等因素制约，因

35、此需视项目整体规划是否允许而定，不作首选方案。备选方案关于本项目商业建筑规划的初步建议说明：此种方案可最大限度增大商业风格示意商业风格示意创业广场项目定位及规划概念报告课件创业广场项目定位及规划概念报告课件通过何种销售策略，保证如此大面积的商业实现快速销售，并尽力提升销售溢价以获得最大收益？通过何种销售策略，保证如此大面积的商业实现快速销售，并尽力提策略1：先招商后销售，品牌主力商家提高溢价销售启动前，明确引进承租能力强、知名度高的业态和主力商家，通过商家的号召力来包装项目并提高商业溢价能力。策略1：先招商后销售，品牌主力商家提高溢价销售启动前，明确引策略2：返租销售，降低销售门槛实现速销带租

36、约销售（三至五年），降低客户投资风险，提升投资者信心；实际返祖金额已加至售价中。策略2：返租销售，降低销售门槛实现速销带租约销售（三至五年）策略3：以外打内，全面启动中原集团旗下资源，二级市场与三级市场联动中原集团在全国拥有32家分公司，庞大的客户资源。集团并于2007年12月正式成立中原（中国）工商铺大联盟。参与全国范围内，各类非住宅物业，即写字楼，商业及厂房的一手与二手综合业务的代理服务。仅深圳、东莞、广州三级市场地铺600家以上，销售人员10000名以上，可全面动员珠三角及港澳地铺及工商铺大联盟之同事进行本项目销售，以外围客户带动本地投资者，形成抢购氛围。策略3：以外打内，全面启动中原集

37、团旗下资源，二级市场与三级市策略4：突出活动营销，媒体营销为辅传统投放媒体方式进行销售方式已经渐渐被点对点的活动营销方式所取代!特别是商业项目的销售,在各地(广州、深圳、香港、惠州)举办不同的营销活动,由三级市场地铺同事支援，带动客户参与活动，达到销售目的。策略4：突出活动营销，媒体营销为辅传统投放媒体方式进行销售方市场研究及概念规划业态组合及商家落位建筑规划设计市场研究目标客户群研究商家研究可比案例研究购物中心属性确定项目定位差异化内容/特色/卖点业态组合定位深化商家/业态组合主力租户/品牌/业态商业模块配比交通动线设计根据租户要求规划调整收益预测招商策略协助第三方设计公司出具建筑设计任务书

38、协助设计公司有效理解规划意图参与建筑方案评审招商与销售开业经营管理招商策略与推广进行商家访谈确定最终业态布局方案组织实施招商销售执行策略推广方案销售执行专业运营公司商业运营管理物业管理市场营销管理前期顾问策划后期招商运营/销售代理后记商业顾问工作流程我们不但拥有丰富的品牌商家资源，同时也拥有大量的购物中心前期顾问经验和执行经验，为了更好的完成项目招商，下一阶段，我们将针对性地进行购物中心建筑规划及项目定位、业态组合及人流动线优化，开展商家调研及市场调研，联合发展商、规划设计等相关公司提供全程服务，期待与贵司的深入合作！市场研究及概念规划业态组合及商家落位建筑规划设计市场研究定位深圳公司深圳市罗

39、湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心 48楼 09电话（0755） 8247 8556传真（0755）8247 8550香港公司香港九龙尖沙咀金马伦道33号8楼全层 电话（852） 2309 5254传真（852）2399 7293武汉公司 ：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦1座16楼 16室电话（027） 8555 8206 传真（027）8555 8255CentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) Limited森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司THANKS深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心附：典

40、型商家拓展要求以及物业条件附：典型商家拓展要求以及物业条件大型超市开店主要技术指标选址区域城市核心商圈、商业中心内或商业新区 停车场数量视具体情况而定需求面积（）大卖场在10,000M20,000m社区超市1000-5000平方米精品超市2000-4000平方米楼板承重500Kgm2经营楼层选择3柱间距88M单层面（）5000m左右店前走道开阔交付租金形式一般为纯租金中央空调200220KCalm2给排水符合国家标准供配电2500KVA,需提供三相电源燃气管道需要物业交付装修标准简装毛坯垂直交通根据情况,提供自动人行扶梯23部层，货梯2部排污提供独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池层高要（M）首层层高5.5m，二层以上层高4.5m卸货区300m,货运通道不能与人流通道冲突租赁年限l5-20年租金承受范围30-50元m2月左右酌情考虑,第三年起开始递增，幅度不超过5%