聚宝山公园招商方案及商业定位核心要点概述

1、文档编码 : CA9P2P5Y4T10 HP7Q4M5Q1S5 ZL2F2S8B1M2聚宝山公园 招商方案及商业定位策划2022 年 8 月目 录聚宝山招商方案说明 2 专家说明,要点提领 3 聚宝山公园定位阐述 5 市场分析,财务推测 9 1 / 15 聚宝山招商方案说明1、招商方式：通过我们对市场及周边的深化调研,归纳出本项目目前的现状如下：1）远离传统区域,周边新区未成熟,加之高铁、绕城大路、老铁路等的影响,商业价值需要培育,目前价值简洁被低估；2）依靠公园景观的商业体需要依据各建筑体具体情形进行深化,同时对商户要求较高,主要倾向于有确定综合实力的；3）由于公园规模较大,开发周期较长,需

2、要加强统一运营的理念,整体上要具有连贯性和关联性；小结：项目本身模式已经是创新,我们期望通过对项目节点的逐步实施达成项目的进展,并通过良好的市场化运营得到稳固的投资回报；在目前市场对此类商业价值认同存在差距的同时,我们建议通过整体自身经营为主和专业团队的配和主导模式来实现项目效益最大化；2、定位业态（参考业态分布图）1）南门区域：接近奥特莱斯,建议作为其配套预留商业用房；2）北门区域：接近仙尧路,建议配套公园和尧化地区的商业,以大型餐饮、特色餐饮、特色消遣、商务酒店、休闲等业态为主；3）山顶区域：高档度假酒店及配套、企业会所、高端休闲会所,突出私密和闲适的业态；4）其他区域：多处于山势平缓地区

3、和公园内平原地带,这几处建筑建议以大型餐饮会所、企业会 所、酒店配套等业态为主；3、租金测算（见附件）成本测算和市场比较法已经通过详实的调研数据（另见附件）益最大化的表现；2 / 15 ,10 年不到的投资回报周期已经是效专家说明,要点提领聚宝山公园定位工作阶段我们累计开了 部分记录如下：一、 2022 年 1 月初专家争辩会2 次专家论证会、2 次公司汇报会和如干次部门争辩会；参加人员：市城建集团顾问领导、市旅行局领导、市委宣扬部领导、高校教授和媒体领导等；第一步：结合专家评审看法和本单位定为策划提案进行修正 1公园经营模式要以“ 低碳、环保” 理念为指导方针,建议配套经营项目以“ 村落”

4、模式分 布,并与园区内自然环境紧密相结合；观点：将我们建议的“ 基地谷” 概念从消费延展性、投资先后性、效益最优性等角度进行考虑,以 落地的可行性为主要目标,充分考虑市场需求、基地务实问题；2、依据目前南京旅行市场现状,考虑增加演艺项目,加强与各宣扬媒体的联系,做好公园宣 传工作；观点：充分明白南京乃至长三角周边城市主题公园、休闲公园项目演出类投资收益及形式等,考察 上海为核心将来 5 年此类投资方向及趋势, 参考他们媒体互动环节的设置和分析省内主要可利用媒 体资源及形式；3、优化“ 慢生活” 的概念,突出方案的核心项目,找准、细分目标消费群体,建议结合自身 优势打造全国一流的自驾游集散中；观

5、点：先要将自驾游这一形式进行市场分析,充分考虑可以借鉴和结合投资的关联配套业态,参考 杭州休博会等形式,关键考虑慢生活业态包涵性和可连续性进展的模式；4、针对“ 聚宝山” 挖掘文化渊源,打造精品城市公园,并对公园后期的治理模式进行细化、深化；观点：建立自身文化内容的切入问题（历史、消费观、人造景观等方向）,运营模式中经营模式的 细分；其次步：分析人群为核心,开展业态和品牌可行性分析 以假定人群放置到业态上去,再由业态布局落点到品牌高度和维度；第三步：分析价格和服务可行性 由品牌高度和维度落点到价格,一方面为消费价格,一方面为租赁价格,再由消费和租赁价格 反推服务标准；3 / 15 二、 202

6、2 年 4 月 16 日专家争辩会 参加人员：市城建集团顾问、市旅行局领导、媒体领导等针对专家看法的修整内容 1、广告语和 VI 系统进行了深化推敲和完善, 并结合专家 提出的完善以“ 聚宝” 为文化核心的思路,突出主题特 色,明确 VI系统中直接叫“ 聚宝山” ；2、方案中进一步将“ 体育休闲” 、“ 聚宝山城” 、“ 商 业休闲” 完善,并在运营策划活动中将“ 青奥” 元素融 合其中；3、完善“ 露天营地” 运营模式, 结合汽车主题更好融入“ 活力聚宝山” ；4、以奥特莱斯为一条消费脉络, 增加内部消费的通达性三、综合以上专家看法,结合策划方案之精髓,我们提出：休闲慢生活是淡定应对世界的方

7、式 1、商业层面 产品定语： 国际郊野休闲摩尔 策划定语： 顶级自然休闲生活集合地；价值属性： 占位及填补空白,差异化,引领更多人群 2、社会层面 产品定语： 国际郊野休闲摩尔 策划定语： 魅力中山陵,活力聚宝山；价值属性： 商业与社会价值的融合,提升项目政治高度和价值属性4 / 15 聚宝山公园定位阐述 从 5 各方面进行阐述1、人群定位我们的目标消费群是： 核心消费群：南京市及周边1-2 小时都市圈白领阶层、成熟家庭简洁描述： 1845 岁；生活工作在本市；收入丰厚、稳固；品牌认知度强、消费理性、对消 费环境在意；理念时尚、新潮,易接受新的营销方式；有意愿、有交通工具,可频繁光顾；其中青年

8、夫妇、情侣、三口之家为主力消费群； 次级消费群：企业老板及其亲友简洁描述： 2055 岁；收入丰厚、生活条件优越；应酬多、好面子；品牌认知度强、消费欲 望强；对环境和服务档次有较高要求； 辐射消费群：泛南京地区中高档消费者 简洁描述：对潮流敏捷、追风意识强；与南京存在学习、工作或生活上的联系；有私家交通工具；对休闲消费有猛烈需求；向往时尚品质的生活水准和品质；5 / 15 2、功能品牌定位核心部分（私密空间）核心部分（休闲空间）达沃斯延长部分（商务空间）聪慧山奥特莱斯核心部分（自由空间）活力聚宝山城CAR 体育乐活 城超级玛丽轻盈城延长空间（亲子空间）6 / 15 3、业态定位新增加建筑天下美

9、食坊休闲空间已建建筑休闲生活坊E 超级玛丽轻盈城 亲子空间亲子空间F G CAR B A D 项超 级 玛 丽 欢 乐 城天 使 之 翼 情 人自由空间活力聚宝山城C D 商 务 空目B 聪慧山规C 划C 私密空间达沃斯聚宝山城B A F 休闲空间A 奥特莱斯亲子空间7 / 15 4、价格定位 消费价格（一般客单价 50-100 元/ 人,增加消费频次；目标客 200 元/ 人以上）租赁价格（建议 1-8 年为一档, 9-12 年为二挡,具体参考财务测算）5、服务定位 对于聚宝山公园运营工作的开展而言：将从公园建设过渡到公园运营,为聚宝山公园的治理运营主体,对公园的房屋租赁、广告位开发、园事活

10、动、管养工作进行统筹；8 / 15 市场分析,财务推测 1、自身分析我们运用 KPI 指标将聚宝山公园的特色点汇到线再到面,供应充实的指标体系为聚宝山公园的主题定位建立依据,打造聚宝山公园模式；Key Performance Indicators 关键业绩指标；建筑园林化、私密化、时尚化,内部有用化硬性指标公园建筑体系富于特色外立面视觉冲击舒适 / 休闲空间特色群聚空间 公园功能体系 身临其境的消费体验空间KPI 体系公园人文体系Strength软性指标创新效应：建立新型专属消费模式优势分析S1.资源唯独性 S2.政策扶持,创新公园运营模式,持有型经营 S3.规模效应 S4.建筑本身的特色和情

11、调9 / 15 S5.项目周边可运用资源：仙林高校、徐庄软件园、高尔夫、马会、尧化新城等 Weakness劣势分析 W1.与市区距离较远,公共交通不便利 W2.项目整体运营庞大,成熟周期较长 W3.生活配套设施很不齐全,人居环境比较冷清 W4.大环境化工、交通污染等对,特殊对于北门而且铁路、绕城等影响较大 Opportunity 机会分析 O1.政府的进展支持,强化区域功能 O2.进展商态度利于经营,属于持有型 O3.商业街等配套建筑风情特色与山水形成更多吸引 O4.在增加业态搭配的同时,增加了项目开发的稳固度,增加了盈利机会点 Threat 威逼分析 T1. 周边主商圈有大面积进展集中的商业

12、,如仙林等T2. 项目运作时间流程的把握对项目带来的成本压力,招商进度和项目整体氛围营造的时间差；T3. 主题业态对项目起主导作用,但是项目结构可能不适应2、市场情形结合市场,寻求提升：数据来源2022 年 7 月最新更新 house365、搜房和现场调研数据等；根据对项目周边和借鉴项目的商业价值调研和争辩,主要片区分为：徐庄片区、尧化片区、仙林片区等； 1000 平米以上的单位租金主要在0.8 元/ 天/ 平米至 1.5 元/ 天/ 平米不等, 1000 平米以内的价格基本把握在 1.2-2 元/ 天/ 平米左右,面积越小相对租金越贵,大面积的价格相对较为廉价,这其中以徐庄价格较高；我们建议

13、项目价值通过 并以 8 年为一大限；商铺价格情形2-3 年的商业运营后大幅提升,前期赐予确定的支持,徐庄软件园：目前除了办公企业以外,商业主要如下,主要以园区简洁配套为主,苏宁置业引进的雅高系 5 星酒店正在筹建； 徐庄软件软件园内的招商基本完工,产业部位置正在盖 4 层楼的楼房,底下 1 层 1000-2022 的样子可以做商铺,大致年底完工；前期租赁价格小铺在 1.5 元/ 天/ 平米左右,俺家小院在 0.7-0.8 元/ 天/ 平米左右；10 / 15 金门高粱酒南京旗舰店 烟酒专卖店俺家小院 徐庄店 淮扬菜 / 江南菜 / 苏杭菜索迪训练ATM 电脑培训中国民生银行徐庄软件园中国移动通

14、信徐庄软件园营业厅尧化门片区：老居民区和大企业集合区,进展较慢,配套设施较差,商业主要以临街门面房为 主,部分旧厂房改造作为宾馆等商业配套,没有专业百货商场,以苏果和五星为基础；尧佳路, 40 平毛坯房, 3.77 元/ 天/ 平米； 18 平毛坯房, 2.74 元/ 天/ 平米 尧化老街： 85 平毛坯价格 1.61 元/ 天/ 平米 新尧新城,估量 1000 平米左右 0.86 元/ 天/ 平米栖霞大道尧佳路交叉, 9000 平米四层,估量价格0.6-0.7元仙林片区：主要依靠高校和新兴居住人口,商业氛围淡旺季较重,局部氛围较浓,但商业供应 量明显较大,如金鹰天地等；仙林南大地铁站小铺价格

15、：4.23 元/ 天/ 平米, 3.5 元/ 天/ 平米中心商业区：靠仙林金鹰骑车 10 分钟左右, 1.58 元/ 天/ 平米 ,900 平；1.28 元/天/ 平米, 300 平；靠地铁 2 线比较近的地段 3.07 元/ 天/ 平米, 80 平南京主要区域在招商铺情形路段面积（平方米）元/ 天 平方管家桥1500 3 太平南路商业街2022 1.5 金丝利1200 1.8 江东中路地铁二号线8500 4.8 新街口（ CBD）华新大厦1500 4.57 华利国际3800 6 江宁地铁 2 号线小龙20220 1 秦淮区中山南路 1 号线4300 2.5 汉中门大街2700 2.44 铁心

16、桥主干道1500 1.1 凤台南路润泰市场6000 1.2 11 / 15 河西黄金地段1100 1.65 丽景华庭7247 1.5 钓鱼台6000 1.1 珠江路2800 1 石鼓路2300 3.57 大桥南路双门桥40000 1.3 周边在售的商铺情形楼盘地址商铺类型价格装修状况租售情形上城风景栖霞区尧佳路18 号住宅底商11500元/ 平方米毛坯待售东城汇仙林高校城文苑路购物中心待定毛坯待售仙林仙林高校城312 国道以社区商铺12022 元/ 平方米毛坯待售诚品城南、学院路以西3、信息公开为了促进项目的公平、公平、公开,我们通过整理收集公开对外发布的招商资讯进行了统计、分析,如下：（1）

17、南京聚宝山公园招商信息：南京政府网（2）东部园林（3）南京外资网：南京聚宝山公园经营权转让（4）2022 年重大项目（5）城建官网（6）2022 玄武重洽会暨台湾企业家走进玄武专场活动正式举办资讯已经达到公开、公平的发布要求；就目前招商工作而言,我们建议要做的是对招商客户业态的梳理和投资实力进行考量的工作,并通过考量选择较为可行的投资商户进入招商落位确立环节 12 / 15 4、价格测算平均值一期2 年建筑面积用地面积土地成本5 年开办及其他财务成本7 年8 年基础价值租金推测起始折扣平均价格建筑3045 1300 750000 825000 254100 ￥4,565 1.25 90% 1.

18、17 设施3195 1700 ￥4,763 1.30 90% 2100 1300 ￥4,926 1.35 90% 2.27 250 500 165000 ￥8,276 2.27 100% 二期698 800 4 年371280 571771.2 ￥6,670 1.83 100% 1.83 3497 2022 ￥4,838 1.33 80% 1.03 建筑6899 2800 934800 ￥4,525 1.24 80% 设施2466 1300 ￥4,754 1.30 80% 1.26 1899 1100 734700 ￥4,852 1.33 80% 新增13833 7000 ￥4,714 1.2

19、9 80% 4447 2022 ￥4,608 1.26 100% 5000 3947 ￥5,247 1.44 100% 1.35 947550 建筑25000 11844 ￥4,653 1.27 100% 设施1600 2477 ￥7,426 2.03 100% 1.23 10000 8439 ￥5,349 1.47 100% 687000 1200 1700 ￥7,179 1.97 100% 85129 50207 ￥4,904 1.23 92% 6 年3 年10 年13 / 15 1,390,059 1,431,761 1,474,714 1,518,955 1,564,524 1,611

20、,459 1,659,803 1,864,955 1,521,729 1,567,381 1,614,402 1,662,834 1,712,719 1,764,101 1,817,024 2,041,608 1,034,550 1,065,587 1,097,554 1,130,481 1,164,395 1,199,327 1,235,307 1,387,991 206,910 213,117 219,511 226,096 232,879 239,865 247,061 277,598 465,585 479,553 493,939 508,757 524,020 539,741 555,933 624,646 1,353,417 1,394,020 1,435,840 1,478,915 1,523,283 1,568,981 1,616,051 1,815,795 2,497,667 2,572,597 2,649,775 2,729,268 2,811,146 2,895,481 2,982,345 3,350,963 937,791 965,925 994,903 1,024,750 1,055,492 1,087,157 1,119,772 1,258,176 737,051 759,163 781