房地产市场研究报告 恒达集团2010年6月无锡城市研究

1、无锡城市研究战略投资部 2021.6无锡城市根本面中国主要城市群 中国的城市开展仍处于初级阶段，较为成形是长三角、珠三角和京津冀三大城市群，其中长三角综合实力最强。 2021年三大经济圈地区生产总值到达12.51万亿元，占全国比重指占地区总计的比重到达38.2，拉动全国增长4.5个百分点。无锡城市根本面长三角城市体系 长三角内部已经形成以上海为中心的双三角城市体系，而无锡正是内核三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要组成局部。上海苏州无锡小三角增长级上海杭州南京大三角增长级无锡常州南通嘉兴上海杭州南京苏州镇江马鞍山宁波湖州 长三角六大城市经济实力综合比较：无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，

2、总量经济实力根本在第二梯队，产业结构仍待优化。无锡城市根本面长三角经济 上海固定资产投资额最大， 苏州和南京其次，无锡第四就利用外资情况而言，上海和苏州是第一梯队，无锡和杭州是第二梯队，其他城市相对较弱就经济规模而言，上海最强，苏州次之，无锡第三，在长三角城市中经济实力较好 上海是六城市中唯一一个三产占比超过二产的城市;结合二三产间的差距比较其他城市,南京最好，杭州次之，无锡、苏州、常州在后GDP产业结构吸引外资固定资产投资 2002-2021年间，无锡进入第二轮高速开展期，经济总量以年均18.5%的增速迅速逼近4500亿元大关，以13%的增速估计， 无锡经济规模将于2021年突破7000亿元

3、无锡城市根本面无锡经济 2021年，无锡GDP5000亿元，位列全国城市第8位，江苏省城市第2位； 按照保守的13%的复合增长率估算，2021年无锡GDP总值将突破7200亿元，按照18%的复合增长率估算，2021 无锡GDP总值达8500亿元无锡城市根本面无锡人口 无锡04年以来常住人口以3.1%的复合增长率稳定扩张。常住人口2021年到达619万人，近年来年均增长18万人。+0.9%+3.1% 无锡户籍人口的年增长约3-4万人，市区户籍人口的年增长约3万人，可以看出无锡户籍人口的增加根本集中在市区。无锡城市根本面总结 无锡位于国内综合实力最强的长三角城市群内核三角内，是大上海城市圈的重要组

4、成局部 对长三角六大城市经济实力进行综合比较，无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力根本在第二梯队，产业结构仍待优化 02-08年间，无锡进入第二轮高速开展期，复合增长率到达18.5%。而无锡2021年GDP更是突破5000亿元。 强大的经济实力无锡特别是市区吸引外来人口进入，无锡全市常住人口稳定增长，已达620万。无锡房地产市场分析土地市场 09下半年土地供给暴增，全年出让面积到达458万方，出让单价279万元/亩，已高于07年水平，出让主要集中在新区、滨湖、锡山及惠山区。土地出让特征2021年全年无锡方案出让土地面积399万平米，上半年出让仅62万方，而全年出让到达457.82

5、万方，下半年土地市场供给暴增；下半年出让地块面积一般较大，全年平均出让单价为279万元/亩，高于07年水平；下半年新区、滨湖区、锡山区以及惠山区土地出让大幅放量，为无锡市成交的主要区域。无锡房地产市场分析截止2021年5月整体分析供给量明显下降，成交量大幅缩水，均价持续上扬 5月，无锡商品房供给量28.96万平米，成交面积24.55万平米，成交均价9455元/平米； 1-5月，无锡商品房累计供给量203.91万平米，累计成交面积246.59万平米，累计供求比1：1.21。图：2021年8月到2021年5月无锡市商品房供求走势图表：无锡5月商品房市场各类指标商品房市场无锡房地产市场分析整体分析供

6、给量与成交量均明显回落 5月，无锡商品住宅供给量21.57万平米，成交面积18.95万平米，成交均价8022元/平米； 1-5月，无锡商品住宅累计供给量156.80万平米，累计成交面积192.89万平米，累计供求比1:1.23。 表: 无锡市5月商品住宅各类指标变化无新增供给量、成交量下跌、均价略有下滑 5月，无锡办公用房无新增供给，成交面积1.13万平米，成交均价9518元/平米； 1-5月，无锡办公用房累计供给量3.91万平米，累计成交面积9.44万平米，累计供求比1：2.41。表：无锡市5月办公用房各类指标变化住宅市场办公市场图：2021年8月至2021年5月无锡市商品住宅供求走势图图：

7、2021年8月至2021年5月无锡市办公用房供求走势图最新6月数据：6月无锡供给23.45万方，环比上涨38.67%；成交25.2万方，环比上涨2%；价格下降明显，6月仅为7574元/无锡房地产市场分析整体分析供给量大幅下跌、成交量同步下滑、均价大幅上扬 5月，无锡商业用房供给量0.22万平米，成交面积2.79万平米，成交均价17192元/平米； 1-5月，无锡商业用房累计供给量20.80万平米，累计成交面积28.20万平米，累计供求比1：1.36。 表：无锡市5月商业用房各类指标变化商业市场别墅市场供给量大幅上涨、成交量大幅下滑、成交均价显著上扬 5月，无锡别墅市场新增供给7.17万平米，成

8、交面积1.68万平米，成交均价12735元/平米； 1-5月，无锡别墅累计供给量22.04万平米，累计成交面积16万平米，累计供求比1：0.73。 表：无锡市4、5月别墅用房各类指标变化图：2021年8月至2021年5月无锡市商业用房供求走势图图：2021年8月至2021年5月无锡市别墅用房供求走势图无锡房地产市场分析区域分析月度供给量略有下跌，成交量大幅下跌，均价略有下走图：2021年8月至2021年5月崇安区商品住宅供求走势图表：无锡市崇安区4、5月商品住宅各类指标变化崇安区市场无新增供给，成交量大幅下跌，均价上扬显著图：2021年8月至2021年5月南长区商品住宅供求走势图表：无锡市南长

9、区4、5月商品住宅各类指标变化南长区无锡房地产市场分析区域分析无锡房地产市场分析区域分析供给量为零，成交量大幅下跌，均价同步滑落图：2021年8月至2021年5月北塘区商品住宅供求走势图表：无锡市北塘区4、5月商品住宅各类指标变化北塘区无锡房地产市场分析区域分析本月供给量略有下跌，成交大幅下滑，均价持续走高 图：2021年8月至2021年5月新区区商品住宅供求走势图表：无锡市新区4、5月商品住宅各类指标变化新区无锡房地产市场分析区域分析供给量，成交量同步大幅下跌，均价亦下滑 图：2021年8月至2021年5月滨湖区商品住宅供求走势图表：无锡市滨湖区4、5月商品住宅各类指标变化滨湖区供给量、成交

10、量同步大幅下滑，均价略有上扬 图：2021年8月至2021年5月锡山区商品住宅供求走势图表：无锡市锡山区4、5月商品住宅各类指标变化锡山区无锡房地产市场分析区域分析无锡房地产市场分析区域分析供给略，成交量大幅下跌，成交均价小幅下滑 图：2021年8月至2021年5月惠山区商品住宅供求走势图 表：无锡市惠山区4、5月商品住宅各类指标变化惠山区区域总结： 供给量：随着市场行情的冷却，5月份除了锡山区供给量略有增加，其他各区均大幅萎缩。而 近2年供给量较大的区域是滨湖区、惠山区、新区、北塘区。 成交量：5月份各区成交量环比均大幅回落。而近2年成交量较大的区域是滨湖区、惠山区、新区。 成交均价：5月份

11、各区成交均价均处于高位，其中锡山、新区、南长区5月均价均创新高，其余各区那么随着成交量的下降略有回落。成交均价较高的区域是崇安区、南长区、滨湖区。无锡房地产市场分析区域分析回忆“阶段钟模型：通过分析投资/新开工增速、存货去化期和房价收入比等指标，判断住宅市场所处开展阶段8%资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求、房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011钟型特征无锡房地产市场分

12、析周期判断无锡房地产市场分析周期判断通过分析05年以来无锡的四大指标变动情况，判断无锡市场各年的所处阶段房价收入比=房屋价格/城镇家庭平均可支配收入房屋价格=90M2*当年商品住宅销售均价城镇家庭平均可支配收入=城镇人均可支配收入*3存货去化期=当年底存量/当年月均销售面积 房地产投资同比以及新开工面积同比表征商品房供给；存货去化期表征商品房供求关系；房价收入比表征市场购置力。 商品房投资中包含土地购臵费，即使当前新开工减少，开发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款。因此，商品房投资同比反映过去的供给情况，而商品房新开工面积同比那么反映未来的供给情况。相对而言，商品房新开工面积更能表现市场开

13、展阶段。无锡房地产市场分析周期判断 上一轮市场周期05年到09年年初无锡经历了“钟型特征的大局部阶段。12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求、房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011上一轮周期无锡量价其涨价升量跌价量齐跌价跌量涨2005年2006年2007年2021上半年2021下半年2021第一季度无锡房地产市场分析周期判断 由新政调控引发的本轮市场调整具有很强的周期性，在中国特殊的经济环境条件下，房地产市场的周期相对较短，根本在3-4年为

14、一个周期。在宏观经济和地产调控没有发生大的转变的前提下，2021年以及2021上半年将是周期中的调整期，根据以往的规律，房地产市场很可能在2021年下半年或2021年再次进入快速开展期 。12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求、房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011本轮周期无锡量价其涨价升量跌价量齐跌价跌量涨2021第二季度2021第三季度2021第一季度2021第四季度2021年1-4月当前节点无锡房地产市场分析本轮调整低点判断 虽然针对

15、房地产市场的调控政策比预期要猛烈，但我们判断本轮房地产市场的调整较2021年的调整幅度较小，周期也较短。 主要原因： 1、目前开发公司现金流好于2021年：房屋价风格整最主要的推动力来自开发公司的现金流。开发公司在存在现金缺口的状况下会倾向于调整价格，以降价的手段填补这一缺口。与2021年的情况相比，目前开发公司的现金流状况普遍好于当时，除了09年个别拿地激进的开发公司，大局部开发公司的净负债率还处于健康的水平，尚可接受1020左右的现金流下降； 2、终端买家更有经验：经过了2021年的市场的调整，买家的经验也较丰富，一旦市场有一定幅度的调整将会充分释放购置力； 3、目前较好的宏观经济层面：宏

16、观经济处于持续回暖阶段，风险：欧债危机的影响进一步扩大，中国经济结构调整的失败等； 4、一手房受开发公司主导，对价格的反映比较主动，开发公司可选择价风格整的幅度及房屋供给量。 5、另外，比较清晰的是银行在目前资金收紧的情况下会选择继续支持一手房市场，因为前期银行已经对地产工程进行了借贷，考虑到资金回流，银行将倾向于对一手房进行按揭贷款，以保证更好的收回工程借贷。 6、地价的提高：新政以来各地推出土地的底价相对于2021年有明显的提高，由于地方政府对卖地政策的依赖，以及防止新政之后的成交地价偏低导致之前高价地退地等情况的发生。 7、大型开发商主动降价使得调整周期变短。恒大、万科等资金充足的大型开

17、发商，极可能将继续通过主动降价的方法来回收销售资金从而拉低房价，进而拉低地价，然后低价买进土地，最新的万科6月份销售额为85亿元，同时销售价格在415新政前后变化明显，下调达15%。 根据资本市场领先于实体经济半年到一年的经验，以万科为例：万科于2021年7月的高点14元/股调整到现在2021年7月的7元/股，跌幅高达50%，而房地产股票去年是先于大盘开始调整，最近几个交易日又有明显先于大盘企稳的迹象。 初步判断本轮房地产调整周期约一年左右，预计调整低点在2021年年底和2021年上半年，预计调整幅度为15%-30%。 个别区域和工程极有可能回到2021年初的水平。前提：没有出现大的经济波动和

18、政策调整?房地产筹划大全房地产市场研究报告? 团圆网 内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、工程工程、营销筹划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战开发商、代理商、广告公司：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市覆盖全国绝大局部地区：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！由于篇幅

19、所限，以下仅列出2021年更新的局部资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取假设干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆： 联系QQ：1323556639?华高莱斯2021年2季度房地产研究报告?-35页 word?2021年海南万宁房地产市场开展分析报告?-6页 word?2021年8月南京房地产市场月报?-31页 word?2021年7月合肥房地产市场报告?-29页 word?2021年7月哈尔滨房地产市场月报?-29页 word?2021年7月22日广州萝岗房地产市场调查报告?-22页 word?2021年6月天津房地产市场报告?-54页 pdf?2021年6月哈尔滨房地产市场月报?

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