万科创新的艺术标准化研发演示文稿

1、万科创新的艺术标准化研发演示文稿第一页，共一百二十八页。优选万科创新的艺术标准化研发第二页，共一百二十八页。开篇 牙刷的故事IDEO为Oral-B设计儿童牙刷 常规思维成人牙刷的微缩版结果：儿童牙刷比成人的更肥大仔细观察儿童如何使用牙刷用整个拳头握住普通成人牙刷设计后的儿童牙刷观察与创新善于观察一般人习以为常之事，从细微处入手，才会拥有打破常规的能力；创新的最大障碍在于固定的意识倾向，当你偶尔脱离你的日常轨道时，可能离创新之路不远了；第三页，共一百二十八页。观察与创新标准化产品研发核心竞争力不是做好客户已拥有的，而是为客户创造没有体验过的新的生活，并通过一系列体验让客户欣喜地接受。Lv的麻将

2、手动发电的LED灯 衣领上的反光 多用途旅行箱 第四页，共一百二十八页。思路理解当前的状况理解市场技术条件趋势局限我们可以经常挑战局限，但更重要的是理解当前状况观察 客户真实的需求客户行为模式虚假的需求沉睡的需求保持人们并不总是做“正确”的事情舍弃发现并创新模拟并建立模型为销售准备观察与创新新市场破坏策略，市场领先的关键创新和改进的最佳途径就是观察人们如何使用你的产品。三个关键词： 观察与创新 模拟与模型 专业融合不同专业背景：工业设计、空间设计、交互设计、结构制造、人因工程、材料工程、性能设计、环境设计第五页，共一百二十八页。重庆万科标准化产品研发过程第六页，共一百二十八页。产品客户重庆标准

3、化产品研发过程选择客户客户行为研究产品模块研究产品组合1234第七页，共一百二十八页。选择客户标准化目标是基于主流客户，也就是一个城市未来发展的主流市场。从公司战略角度出发，标准化产品是解决一个公司快速规模扩张的重要技术手段。选择客户的依据1、城市发展的方式和阶段2、城市人口的结构及趋势3、公司土地储备的方向标准化产品的意义就是在公司快速扩张中快速解决产品方案，复制。所选择的目标客的原型是主流客户中的典型客户。初步判断，重庆和武汉首置为主流客户，与城市发展趋势吻合。成都、西安、昆明、贵阳的主流客户需要进一步研究和论证。第八页，共一百二十八页。目标客户重庆标准化产品的目标客户首次置业客户市场分析

4、竞争分析绩效分析趋势预测市场细分客户细分首次置业客户的特征购买产品的初步特征竞争者是谁竞品情况如何品牌定位公司发展战略公司未来拿地状况分析结论重庆标准化产品的购买者和使用者是谁？及目标客户是谁？注：以上内容与重庆公司营销策划部 市场与信息组 吴疑一起完成。第九页，共一百二十八页。 结论市场分析竞争分析绩效分析目标客户趋势预测市场细分客户细分0.550.45重庆人口红利期黄金发展期1000万农民进城全国平均线未来五年，重庆市场将保持高需求：重庆在2010-2015年间处于人口红利黄金期根据目前重庆销量，预估未来五年重庆商品房成交量保持在2000万方以上。未来十年1000万农民进城，预计将增加60

5、00万平米住房需求，主要为首置需求。市场预测分析08年-14年重庆市场成交量走势预测*单位：万平201320142015年前重庆人口抚养比将持续下降，是重庆发展的黄金期。2020年后重庆将出现人口抚养上升通道，2030年左右将上升到0.5，脱离人口红利区。第十页，共一百二十八页。 结论市场分析竞争分析绩效分析目标客户数据来源： 重庆市场以自住刚性需求为支撑，主力产品为两房，主力购房客户年龄为2330岁。 未来五年重庆成交结构不会出现明显变化，在政策调控形式下，首置首改成交占比会出现上升 未来市场首置产品依然为核心，首置首改年均市场容量不低于800万平方米市场预测分析10年1-10月重庆市场成交

6、面积及户型分析（套内面积套数比）140平以上110-140平4室*70-90平3室50-70平2室*重庆市场成交结构方量比（面积比）第十一页，共一百二十八页。02目标客户*4%*25%*31%*40%*(养老)* 首次置业客户的换房周期（）首置置业客户对房型、套内面积、总价的选择（%）客户细分 首次置业客户购买力主要集中在两房和小三房，面积在50-70平米之间，总价在80万以内。重庆目前首置客户换房主力时间处于3-5年，随着二套房贷政策、加息、消费指数上涨，客户购买力变下降化趋明显，换房年限延长趋势明显。区域性养老需求根据项目所在地不同比例不同，约在10-20之间，需求以两房为主，不作为主力客

7、户，可以兼顾。客户预测分析结论市场分析竞争分析绩效分析*第十二页，共一百二十八页。结论市场分析竞争分析绩效分析目标客户数据来源：目前重庆市场首置产品成交量占主要市场份额的排名前5位开发商项目名称容积率单价精装楼层面积段、房型一梯几户客户评价康德国会山5.758200否33F33-88平，一、二、三房3T12/2T6、8地段好华宇金沙时代5.277800否33F30-70平、一、二、三房2T8/2T10高性价比大鼎第一时间6.157400否33F23-75平，一、二、三房2T6、83T12地段好东原D74.38800否33F/43F35-68平、一、二房3T8/4T14/3T6品质社区中交丽景4

8、.36900否33F59-113平，二、三房2T6/3T8低价、大社区金科西城大院4.167600否17/33F31-86，一房、二房、三房2T753T10高性价比企业名称万科融创华宇金科东原 成交金额 11.478.998.138.137.97（亿元）市场份额3.84%3.01%2.72%2.72%2.67%成交套数24452419218619561815主力首置楼盘表竞品：高容积率、高层为主、高梯户比第十三页，共一百二十八页。结论市场分析竞争分析绩效分析目标客户2010年重庆公司成交结构 坚持以市场主流为主，逐步向高端发展； 首置首改产品作为持续基础主力产品，预计在近3年占重庆公司产品结构

9、50以上；重庆公司发展战略重庆公司战略结构以主流市场为主，首置产品在近3年占公司产品结构50%。第十四页，共一百二十八页。0目标客户首次置业（主流客户中的典型客户）结论市场分析竞争分析绩效分析目标客户根据对重庆住宅市场预测和分析，以及重庆公司未来产品需求分析，我们将重庆标准化产品目标客户锁定为首次置业客户，特征描述如下：*2008年重庆市民结婚年龄统计数据 数据来源：重庆商报-2009年06月26日，重庆民政局统计数据1、2012年左右首次置业2、届时年龄22-29岁 3、刚毕业的大学生、年轻白领4、用作婚房，未来考虑要小孩5、购买力不高，考虑首套房居住年限延长因素2008年重庆市民平均结婚年

10、龄为28.99周岁，平均初婚年龄26.75岁 ， 2029岁结婚比例达65%。第十五页，共一百二十八页。结论市场分析竞争分析绩效分析目标客户根据对于重庆住宅产品市场的分析，重庆标准化目标产品的初步配置：1，单体：18-33层。2，标准层：一核多户。3，户型面积/居卫数： 延长生命周期: 不建议做一房，建议做两房和小三房 总价： 两房，建议面积5565平米 小三房，建议面积70-75平米第十六页，共一百二十八页。客户研究第十七页，共一百二十八页。客户研究标准化产品的核心竞争力是什么？创新点是什么？创新始于观察善于观察一般习以为常之事，从细微处入手，才会拥有打破常规的能力；贴近实际行动无论是艺术、

11、科学、技术还是商业，灵感经常来源于实际行动。这就是为什么即使在网络时代，地理学仍然起作用的原因之一。许多高科技公司诞生于硅谷，而不是在康涅狄格州甚至纽约，原因也在于此，创意来源于看、闻、听和亲身实践。摘自创新的艺术【美】汤姆凯利 乔纳森利曼特 著第十八页，共一百二十八页。客户24小时行为研究空间需求分析家庭生命周期分析首置产品生命周期延长生命周期运动方式休闲活动周末活动人群特性方法资源重庆公司营销中心市场研究 吴疑上海建筑科学研究院EMSI 集成建筑 联合技术研究中心 客户研究通过对客户生命周期、客户行为、当地气候、习惯喜好几方面的深入研究，综合分析，找出矛盾点，挖掘客户的潜在需求，也就是标准

12、化产品创新的发力点。家庭生命周期研究客户行为研究习惯喜好研究重庆气候条件研究温度、湿度特征风环境日照时间第十九页，共一百二十八页。 气候条件生命周期行为生活喜好习惯客户研究家庭形成期（筑巢期）家庭成长期（满巢期）家庭成熟区（离巢期）家庭生命周期4个阶段结婚子女出生 2229岁增幅不大与父母同住或自住子女出生子女独立3055岁逐年增长与父母同住或自住 子女独立夫妻退休5565岁 最大值供养双亲或夫妻自住或与子女同住 夫妻退休一方身故6585岁 逐年降低夫妻二人居住、一人独居或与子女同住 起点终点夫妻年龄净资产居住家庭衰老期（空巢期）首次置业首次改善换房购房家庭生命周期支付能力购房、换房因素延长首

13、套房居住年限，主要是实现从家庭生命周期第一阶段跨越过渡到第二阶段。第二十页，共一百二十八页。 气候条件生命周期行为生活喜好习惯客户研究2年老人来家里照顾，早晚都在家吃饭，注重营养补充。2年老人帮忙在家常住带小孩，家中以小孩和老人为主。3年小孩上幼儿园，老人不常住，可能会在寒暑假来照看小孩。小孩上学，可以独立居住。老人离开，不会常住。1-3年不在家吃早饭，很少使用厨房。二人世界怀孕期和婴儿期子女1-3岁子女3-6岁子女6岁以后青年之家小太阳后小太阳S1S2S3S4S5家庭形成期（筑巢期）家庭成长期（满巢期）延长家庭生命周期的意义也就是首套房从青年之家（新婚家庭）延长到小太阳家庭 阶段。S6第二十

14、一页，共一百二十八页。 气候条件生命周期行为生活喜好习惯客户研究2年老人来家里照顾，早晚都在家吃饭，注重营养补充。2年老人帮忙在家常住带小孩，家中以小孩和老人为主。3年小孩上幼儿园，老人不常住，可能会在寒暑假来照看小孩。小孩上学，可以独立居住。老人离开，不会常住。1-3年不在家吃早饭，很少使用厨房。二人世界怀孕期和婴儿期子女1-3岁子女3-6岁子女6岁以后3年3年青年之家小太阳后小太阳S1S2S3S4S52年2年单身公寓一房1间卧室夫妇3年小两房主卧室+小书房夫妇5年大两房主卧室+次卧室夫妇+老人7年小三房主卧室+次卧室+小三房夫妇+老人+小孩10年以上S6大两房、小三房 比 小两房、一房 适

15、应家庭生命周期变化空间弹性大、延长换房年限可能性也大。重庆市场目前首置客户首套房居住年限主力时间处于3-5年。重庆标准化产品的家庭生命周期至少要做到7-10年，建议选择大二房和小三房。第二十二页，共一百二十八页。 气候条件行为生活生命周期习惯喜好客户研究*:00*:00*:00*:00*:00*:006:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00小区内跳舞散步早锻炼买早点带小孩外出散步、买菜带小孩、准备午饭看电视读报、或外出打牌，准备晚饭洗澡、睡觉看电视带小孩吃晚饭老人午睡回家玩玩具、午饭洗澡、睡觉外出晒太阳、玩耍起床、吃早饭游戏活动吃晚饭玩耍

16、小孩起床洗漱化妆更衣工作下班回家看电视、上网洗澡、睡觉出门上班路上早饭加班、聚会在外吃饭饭后散步、健身夫妇起床洗漱化妆更衣工作下班回家吃晚饭看电视、看书洗澡、睡觉在家早饭出门上班饭后带小孩在小区内散步、玩耍哄小孩睡觉夫妇*:00*:006:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00小太阳家庭阶段，家庭行为生活最丰富，主要为老人和小孩，夫妇的行为活动变化不大。第二十三页，共一百二十八页。 行为生活生命周期客户研究新婚、小太阳家庭1天室内外行为活动平均时间（工作日）不同人在室内平均时间 单位：小时新婚小太阳女主人13

17、13男主人1313老人19老人19小孩20加权值2684人均值1317新婚小太阳男主人女主人男主人女主人老人1老人2小孩室内主卧室9999000次卧室00008811卫生间1111111客厅3222686餐厅0011222厨房0100200小区内公共活动场地2222554小区外（工作地）9999总计24242424242424在家时间：新婚家庭人均13小时，小太阳家庭约17小时，差值为4个小时。室内行为空间需求，新婚主要为主卧室、客厅。小太阳家庭主要为次卧室、客厅、主卧。习惯喜好气候条件第二十四页，共一百二十八页。 气候条件行为生活生命周期习惯喜好客户研究新婚阶段1房即可满足需求，当有小孩后对

18、次卧室、客厅、小区的要求比较高。小太阳家庭阶段，客厅使用最多的是老人和小孩。延长家庭生命周期需求：家庭从二人世界到有小孩时，主要是解决老人和小孩对次卧室、客厅、小区公共空间的居住、行为需求。第二十五页，共一百二十八页。 生命周期习惯喜好行为生活气候条件客户研究数据来源：重庆晨报 2010年3月24日 运动项目以散步、登山、羽毛球以及跑步为主。 传统休息方式占主导：看电视、读报和打麻将。 喜欢上网的人越来越多。 周末爱外出自助游。 “出去吃”已经成为重庆居民的生活方式之一 。 每天在外就餐电影院是常客周末习惯出游爱花钱买健康,最喜欢体育运动大多数重庆人的饮食习惯： 早上，街边吃碗麻辣小面； 中午

19、，勉强应付； 晚上，火锅、麻辣鱼等； 深夜，常常吃串串香喝夜啤酒。重庆人为什么喜欢吃辣？ 地处盆地，气候潮湿，吃辣烫的东 西逼走体内寒气、湿气。第二十六页，共一百二十八页。1，中档价格的家具2，宜家热销的家具3，尺寸为中等偏小的家具卧室客厅餐厅书房厨房卫生间已做项目分析及结论家具选型 调研方法1，成都宜家家居实地调研2，家具生产厂家信息（百度搜索） 调研原则第二十七页，共一百二十八页。宜家常用家具尺寸（参考宜家最新报价)功能空间家具长（cm）宽（cm）高（cm）价格（元/个）主卧室双人床207（床架）190（床架）121（床头）2899床头柜404855299床头桌463570399梳妆台12

20、041781000单门衣柜49.859.8236.41050双门衣柜99.859.8236.41650四斗柜1204855999次卧室双人床200（床架）160（床架）146（床头）999双门衣柜99.859.8236.41650儿童桌59505099儿童椅39396799小卧室（小三房）单人床206（床架）96（床架）120（床头）499书桌1055075699书桌组合1157876400书架单元4439185499书架单元7939149599转椅575742/54549客厅三人沙发（美人靠）25288/16388（坐高45）2999单人沙发1058888（坐高45）1099茶几120584

21、0799视听组合柜240402290儿童玩具收纳柜1204064460边桌50506899餐厅4人餐桌1207573399椅子4455100328已做项目分析及结论家具选型 调研成果1，宜家化妆台尺寸比其他厂商的化妆台尺寸大200左右。2，考虑延长生命周期，儿童用书桌尺寸应适当增加。第二十八页，共一百二十八页。朗润园家具尺寸功能空间家具重庆朗润园长（cm）宽（cm）主卧室双人床200150床头柜400490双门衣柜20060次卧室双人床200120儿童桌12060儿童椅4545小卧室（小三房/书房）单人床120200书桌15060转椅4545客厅三人沙发（美人靠）24080单人沙发15080茶

22、几11060视听组合柜16030边桌4040餐厅4人餐桌12080椅子4551分析及结论家具选型 已做项目家具选型特点1，主卧室配置了2米长的衣柜，但未配化妆台。2，两间次卧室均为1.2米宽的双人床，均配置了书桌。第二十九页，共一百二十八页。家具尺寸对比功能空间家具宜家重庆朗润园确定家具长（cm）宽（cm）长（cm）宽（cm）长（cm）宽（cm）主卧室双人床207（床架）190（床架）200150210190床头柜404840494050梳妆台1204110040次卧室双人床200（床架）160（床架）200120200160书桌105601506012060儿童椅393945455040小卧

23、室（小三房/书房）单人床206（床架）96（床架）120200200100书桌57501206010050转椅575745455040客厅三人沙发（美人靠）25288/1632408025090单人沙发105881508010590茶几120581106012060视听组合柜240401603024040边桌505040405050餐厅4人餐桌120751208012080椅子445545514555家具选型 强调客户关注点 选择市场主流 延长生命周期第三十页，共一百二十八页。人体尺度决定的空间最小值次要通道的最小尺寸：两侧都为家具时为550一侧为墙一侧为家具时为600主要通道的最小尺寸：房间

24、内的主要通道不小于1200桌子与阻碍物最小距离为800厨房通道的最小尺寸：通道一侧为墙时，最小尺寸为1100两侧均为台面时，最小尺寸为1000满足两人给小孩洗澡，卫生间进深不小于1500马桶间进深不小于1300淋浴间和马桶间从侧面进入时，净宽最小为800 资料来源 建筑设计资料集、厨卫空间人性化设计完全手册、住宅及住区设计手册第三十一页，共一百二十八页。客户24小时行为研究空间需求分析家庭生命周期分析首置产品生命周期延长生命周期运动方式休闲活动周末活动人群特性家庭生命周期研究客户行为研究习惯喜好研究重庆气候条件研究温度、湿度特征风环境日照时间客户需求客户需求产品需求需求分析用户需求：用户自以为

25、的需求，并且经常表达为用户的解决方案。产品需求：经过我们的分析，找到的真实需求，并且表达为产品的解决方案。需求分析：从用户提出的需求出发，找到用户内心真正的渴望，再转化为产品需求的过程。通过以下方面分析，发现、分解客户需求。听用户的但不要照着做用户跟福特要一匹更快的马，福特却给了用户一辆车。这就是我们的价值存在第三十二页，共一百二十八页。需求分析需求分类层次：把需求分成“基础、扩展（期望需求）、增值（兴奋需求）”三层，理论依据参见KANO模型。KANO模型是一个典型的定性分析模型，一般不直接用来测量顾客的满意度，它常用于对绩效指标进行分类，帮助企业了解不同层次的顾客需求，找出顾客和企业的接触点

26、，识别使顾客满意的至关重要的因素。 需求转化确定需求基本属性分析商业价值初评实现难度计算性价比需求分析需求属性属性说明分类新增、改进、体验提升等层次基础、扩展、增值产品设计的最高境界创造需求！客户需求产品需求第三十三页，共一百二十八页。 第一象限绝对首要因素对客户满意度的潜在影响与消费者意识层面的认识是一致的，是需要投入资源以改善或保持的价值定位。第二象限潜在杠杆因素对客户满意度的潜在影响不被客户所意识，因而往往被忽视。在这方面的投入会带来意想不到的效益和价值。第四象限缩减因素对客户满意度无甚影响，且不被客户所重视。第三象限得不偿失因素其重要性被客户夸大，实际上对客户满意度影响相对甚小。潜在杠

27、杆因素矩阵重庆首置客户最核心最基本的需求：1）基本功能满足、2）采光通风好；3）低总价我们的价值在于发现客户潜在需求，或为客户创造需求。客户满意度CSR，也叫客户满意指数。是对顾客满意度调查系统的简称，是一个相对的概念，是客户期望值与客户体验的匹配程度。客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素得不偿失因素缩减因素产品需求基础（首要需求）增值（潜在、超出预期、兴奋需求）扩展（期望需求）第三十四页，共一百二十八页。回家出门玄关访客老人和小孩集团已有的成熟玄关研究成果解决收纳问题男女主人我们的关注点老人和小孩回家玄关要关注老人和小孩回家的场景上班下班08:00出门18:00回家

28、上午遛弯09:30出门11:00回家下午活动16:00出门17:00回家饭后散步19:30出门20:30回家小孩成长需要每天晒太阳老人每天要去买菜、活动、锻炼1.功能空间3.行为活动2.人群细分4.时间频率5.行为拆分玄关场景第三十五页，共一百二十八页。发现问题：1、老人推着婴儿车进门，手里提着蔬菜、水果、鱼肉等，没时间换鞋，需要先放菜再换鞋。2、婴儿车没有地方存放位置。开门推车放菜换鞋抱小孩5.行为拆分玄关老人推童车回家第三十六页，共一百二十八页。净区厨房生活阳台两个老人推童车回家1、拎着菜进门2、把菜放进厨房3、推车进门4、换鞋5、抱小孩6、存放婴儿车玄关脏区入户各功能空间组织示意图存放婴

29、儿车入户玄关双流线第三十七页，共一百二十八页。3客厅并不是传统观念里通常意义上的“晚上坐在沙发上看电视”，而是更多的白天老人和小孩的活动空间。小区内跳舞散步早锻炼买早点带小孩外出散步、买菜带小孩、准备午饭看电视读报、或外出打牌，准备晚饭洗澡、睡觉看电视带小孩吃晚饭老人午睡回家玩玩具、午饭洗澡、睡觉外出晒太阳、玩耍起床、吃早饭游戏活动吃晚饭玩耍小孩起床洗漱化妆更衣工作下班回家吃晚饭看电视、看书洗澡、睡觉在家早饭出门上班饭后带小孩在小区内散步、玩耍哄小孩睡觉夫妇6:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*

30、:00主卧室次卧室起居室餐厅厨房卫生间小区公共空间6:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00第三十八页，共一百二十八页。客厅里活动最多是老人和小孩的活动，我们要重点关注老人和小孩的需求。行为活动人群细分时间频率平均6小时/天2-3小时/偶尔1-2小时/工作日6小时/周末客厅访客夫妇老人和小孩客厅场景分解家庭生命周期人物使用时间行为、活动新婚期夫妇18:00-23:00吃饭、看电视、上网小小太阳（小孩0-3岁）老人、小孩08:00-09:00老人看报、小孩玩耍老人、小孩11:00-14:00小孩

31、玩耍，老人做家务、读书老人14:00-16:00看电视、读书夫妇、老人、小孩18:00-19:00吃饭、聊天、看小孩夫妇、老人、小孩20:00-21:00小孩玩耍、聊天、休息第三十九页，共一百二十八页。第四十页，共一百二十八页。客厅要解决小孩的安全性和老人使用便利性问题。发现问题：1、给小孩喝奶的奶瓶、消毒设备放在厨房，存在油烟污染问题。2、老人进出厨房拿取食物不方便，而且不能兼顾照看小孩。0-1岁每2个小时喝1次，白天平均喝5次2-3岁白天喝3次奶每次喝完必须消毒，奶瓶有5个第四十一页，共一百二十八页。解决方案：客厅设置一个副台面/茶水间卫生安全防污染小孩安全老人备奶时视线可监控到小孩。缩短

32、老人活动操作流线。客厅儿童活动区视线茶水间/副台面1、收纳儿童奶瓶、消毒器2、收纳茶杯3、兼备餐边柜功能第四十二页，共一百二十八页。发现问题：1、客厅里没有供小孩活动的区域，玩具乱放。2、小孩玩耍时安全性存在问题。客厅要有小孩的活动区，并考虑安全性问题。第四十三页，共一百二十八页。客厅儿童活动区大人视线可达的儿童活动区第四十四页，共一百二十八页。 *1、客厅家庭生命周期使用时间人物行为、活动新婚期18:00-23:00夫妇吃饭、看电视、上网小小太阳（小孩0-3岁）08:00-09:00老人、小孩看报、小孩玩耍11:00-14:00老人、小孩小孩玩耍，老人做家务、读书14:00-16:00老人看

33、电视、读书18:00-19:00夫妇、老人、小孩吃饭、聊天、看小孩20:00-21:00夫妇、小孩小孩玩耍、聊天、休息看电视、休息、聊天 电视、沙发、茶几，茶杯、水壶等收纳小孩玩耍可活动的空间老人读书、看报 需要客厅自然采光好做家务 熨衣服、整理小孩的玩具客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在需求：1、多功能复合型空间 客厅与餐厅连通、餐厅空间可以变小 有可供小孩（1-3岁）玩耍的空间 有位置收纳儿童玩具2、注重小孩安全性。潜在杠杆因素绝对首要因素起居室行为活动、需求描述第四十五页，共一百二十八页。柜*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素客厅基本尺度基本配置需求：

34、3+1沙发+茶几+电视柜解决方案左图纸是只解决了起居室的基本需求的最经济方案，12,73平米，不符合要求。第四十六页，共一百二十八页。 *客厅基本尺度在基本配置的基础上增加：四人餐桌解决方案左图为增加餐桌状态时最经济的方案，21.36平米。可根据需要选作。客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素第四十七页，共一百二十八页。 客厅基本尺度*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素在基本配置的基础上增加：儿童活动区解决方案左图为增加儿童活动区时最经济的方案，14.51平米。可根据需要选作。第四十八页，共一百二十八页。 客厅基本尺度*客户自述重要因素满意度

35、驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素在基本配置的基础上增加：儿童活动区+四人餐桌解决方案左图为餐桌和儿童活动区时最经济的方案。23.15平米此为起居室配置的最佳状态，争取做到。第四十九页，共一百二十八页。主卧室问题：主卧室没有女主人的化妆空间，化妆品存放在卫生间。第五十页，共一百二十八页。 *2、主卧室主卧室行为活动、需求描述家庭生命周期主要使用人使用时间人物主要行为、活动全周期（在婴儿期时，小孩从出生到1岁左右的时间，与妈妈一起住。）夫妇07:00-08:00夫妇化妆、换衣服21:00-23:00看书、看电视、上网23:00-07:00睡觉睡觉需要双人床，春秋季喜欢开窗睡觉，夏季夜间需要

36、开空调。换衣服需要衣柜，容纳两个人当季、过季衣物、棉被看书、看电视、上网晚上睡前看书，需要读书灯，或有独立的读书空间。化妆女主人化妆需要梳妆台，光线好，收纳化妆品和首饰品的。照顾婴儿婴儿期6-8个月左右，需要在主卧室放置婴儿床、婴儿用品 客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在需求：女主人的需求，主卧室强调更衣和化妆需求。潜在杠杆因素绝对首要因素第五十一页，共一百二十八页。柜*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低基本配置需求：双人床+双床头柜+衣柜+电视（壁挂）解决方案此为只解决了基本需求的最经济方案，9.75平米，不符合要求主卧室基本尺度潜在杠杆因素绝对首要因素第五十二页，共一百二十八页

37、。柜主卧室基本尺度在基本配置基础上增加配置：化妆台/婴儿床解决方案左图为增加化妆台时最经济的方案，11.13平米。可根据需要选作。*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素第五十三页，共一百二十八页。 *客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素主卧室基本尺度在基本配置基础上增加配置：化妆台/婴儿床+U型独立衣帽间解决方案左图为增加化妆台和独立衣帽间时最经济的方案。13.03平米此为主卧配置的最佳状态，争取做到。第五十四页，共一百二十八页。 *客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素在基本配置基础上增加配置：化妆台/婴儿床+U型独

38、立衣帽间解决方案左图为增加化妆台和独立衣帽间时最经济的方案。13.03平米此为主卧配置的最佳状态，争取做到。主卧室基本尺度第五十五页，共一百二十八页。主卧室创新点分析家庭生命周期主要使用人使用时间人物主要行为、活动全周期（在婴儿期时，小孩从出生到1岁左右的时间，与妈妈一起住。）夫妇07:00-08:00夫妇化妆、换衣服21:00-23:00看书、看电视、上网23:00-07:00睡觉潜在需求：女主人的需求，主卧室强调更衣和化妆需求。 独立的衣帽间与分置衣柜比较传统分置衣柜独立衣帽间储藏延展长度（mm）27003600收纳容积（L)35.647.5占地面积(平米）1.622.8装修成本90005

39、000房价成本1296022400总成本2196027400成本差5440 客户花5440元可在主卧拥有独立衣帽间第五十六页，共一百二十八页。 *3、次卧室家庭生命周期主要使用人使用时间人物主要行为、活动新婚期，1-2年书房兼客卧（周末）夫妇看书、上网孕期和婴儿期，2年小孩1-3岁，2年老人07:00-08:00老人、小孩换衣服老人与小孩14:00-16:00小孩小孩午睡21:00-07:00老人、小孩睡觉小孩3-6岁，3年小孩21:00-07:00小孩学习、睡觉客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低二房的次卧室，需要容纳书房和次卧的功能，同时考虑当孩子1-3岁时老人与小孩同住，所以需要能放置

40、双人床。三房的第二间房作为次卧室，需要放置双人床；潜在杠杆因素绝对首要因素主卧室行为活动、需求描述潜在需求：延长产品家庭生命周期需求，从二人世界的书房兼客卧到有小孩后的老人居室，再到将来的儿童房。所以，次卧要放置双人床。第五十七页，共一百二十八页。 次卧室基本尺度*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素在基础配置上增加：五斗橱当次卧室不布置衣柜但增加五斗橱，左图为满足增加五斗橱的最经济方案，9.72平米，达到此图标准即可。解决方案第五十八页，共一百二十八页。 *4、第三间房客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低三房的第三间房主要作为书房，或娱乐空间，放置书桌、书柜、小型

41、沙发椅。未来可能将作为儿童房使用。潜在需求：1、采光好，空间明亮。潜在杠杆因素绝对首要因素第三间房行为活动、需求描述家庭生命周期主要使用人使用时间人物主要行为、活动新婚期，1-2年书房（周末）夫妇看书、上网、娱乐小孩3-6岁，3年小孩6岁小孩07：00-08：0021:00-07:00小孩学习、睡觉第五十九页，共一百二十八页。 *客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素第三间房基本尺度基本配置需求：单人床+儿童书桌书柜+五斗柜（玩具收纳柜）解决方案儿童房功能单一，因此客户只有基本需求，左图为满足基本需求的最经济方案，6平米，达到此图标准即可。第六十页，共一百二十八页。 *

42、5、卫生间家庭生命周期使用时间频率人物行为、活动新婚家庭小太阳家庭06:00-08:00集中使用度高夫妇老人小孩洗漱、洗澡、如厕白天-如厕、洗手、做卫生21:00-23:00集中使用度高洗澡、给小孩洗澡、洗衣服、做卫生夜间-如厕、洗手客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素潜在需求：1、2-3人同时使用。2、淋浴间可以两人给小孩洗澡3、卫生间足够的收纳空间 有镜柜、台盆底柜卫生间行为活动、需求描述有小孩后，卫生间洗漱、洗澡、上次所的功能叠加，淋浴间需要能放得下儿童澡盆并可以容纳两个人同时给小孩洗澡。卫生间会有洗小件衣物的需求。需要足够的收纳空间、洗漱用品、护肤品、毛巾、洗

43、涤备用品、脸盆、儿童澡盆等。第六十一页，共一百二十八页。好*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素卫生间基本尺度基本配置需求双通风+两个大人可以同时给儿童洗澡解决方案平行布置L型布置一字布置第六十二页，共一百二十八页。卫生间基本尺度平行布置丁字布置左图为满足客户需求的最经济方案，4.35平米，达到此图标准即可。基本配置需求：双通风+两个大人可以同时给儿童洗澡解决方案第六十三页，共一百二十八页。卫生间创新点分析家庭生命周期使用时间频率人物行为、活动新婚家庭小太阳家庭06:00-08:00集中使用度高夫妇老人小孩洗漱、洗澡、如厕白天-如厕、洗手、做卫生21:00-23:00

44、集中使用度高洗澡、给小孩洗澡、洗衣服、做卫生夜间-如厕、洗手潜在需求：1、2-3人同时使用。2、淋浴间可以两人给小孩洗澡3、卫生间足够的收纳空间 有镜柜、台盆底柜 三分离卫生间与已做项目卫生间比较三分离卫生间河运校卫生间朗润园卫生间净面积4.353.874.5房价成本348003096036000房价差3840-1200 客户在河运校总价基础上多花3840元可增加三分离卫生间第六十四页，共一百二十八页。6、厨房厨房的门要做成玻璃门，方便老人做饭时视线能照看到小孩。发现问题：当家里只有一个老人带小孩时，老人在厨房做饭，为了小孩安全会让小孩坐在婴儿车内，放在厨房门口。第六十五页，共一百二十八页。

45、*6、厨房客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低饮食特点：麻辣、味重、油多，炒菜时火大、油烟大、味道浓。所以厨房不适合做开敞式或餐厨合一空间，建议做封闭式厨房。潜在杠杆因素绝对首要因素潜在需求：1、厨房收纳系统2、安全性措施，如橱柜隐形拉手2、厨房油烟污染少家庭生命周期使用时间频率人物行为、活动新婚小太阳家庭06:00-08:00新婚期少夫妇老人准备早餐12：00-13：00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗17:00-19:00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗主厨房行为活动、需求描述第六十六页，共一百二十八页。位厨房基本尺度*客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素基本配置需

46、求：冰箱位+灶具+台盆+台面+生活阳台解决方案平行布置L型布置一字布置第六十七页，共一百二十八页。 厨房基本尺度L型布置U型布置下图为满足客户需求的最经济方案，5.5平米，达到此图标准即可。基本配置需求：冰箱位+灶具+台盆+台面+生活阳台解决方案第六十八页，共一百二十八页。厨房基本尺度增加潜在需求配置：分离式厨房冰箱位+灶具+台盆+台面+生活阳台解决方案上图为满足客户潜在需求的最经济方案，5.95平米，争取达到此标准。第六十九页，共一百二十八页。 *7、餐厅客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低潜在杠杆因素绝对首要因素潜在需求：1、收纳餐边柜2、有采光年轻白领夫妇，很少在家吃饭，在家吃饭时在客

47、厅吃饭的比例则大于在餐厅吃饭的比例。从怀孕期开始和有小孩后，老人来住每天帮忙照顾，在餐厅吃饭的频率才会增加。所以我们认为餐厅不需要作为一个正式的独立的吃饭空间，餐厅可以与客厅一起作为一个多功能复合型公共空间。二人世界时，可以考虑未来有小孩后老人在家吃饭，以及临时来客变化，以46人餐桌为宜。餐厅行为活动、需求描述第七十页，共一百二十八页。 *8、景观阳台景观阳台行为活动、需求描述客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低晾晒在阳台晾晒洗后的衣服，晾晒被褥升降晒衣架、折叠晒衣架、衣服挂钩健身、锻炼老人早起会在阳台做一些如伸展、扭腰、拍腿等简单的运动放置老年健身用品，如跳舞用的扇子、剑、锻炼用的哑铃等健

48、身器。阅读休闲坐在阳台的摇椅上读书、看报，喝茶需要放置可以搬动的小桌子种植在阳台上养花养花用的工具、小铲子、水壶、花盆等放在阳台上收纳把、衣架、旧报纸、儿童玩具、儿童车等放在阳台的杂物收纳区潜在杠杆因素绝对首要因素潜在需求：有衣架、儿童玩具的收纳柜第七十一页，共一百二十八页。 *9、生活阳台生活阳台行为活动、需求描述客户自述重要因素满意度驱动因素低高高低洗衣服预留洗衣机位、出水龙头放置拖把桶有收纳空间抹布、洗涤用品、清洁工具的杂物收纳区潜在杠杆因素绝对首要因素潜在需求：有洗涤用品、工具的收纳柜、单独出水龙头。第七十二页，共一百二十八页。满足潜在需求面积占比主卧：14.85平米次卧：11.02平

49、米客餐厅：25.22平米卫生间：5.27平米厨房：7.03平米玄关：2.16平米阳台：4.1平米交通及内墙面积：3.5平米合计：73.15平米主卧：20.3%次卧:15.1%客餐厅：34.5%卫生间：7.2%厨房：9.6%玄关：3%阳台：5.6%交通及内墙面积：4.8%满足基本配置面积占比主卧：11.1平米次卧：10.39平米客餐厅：23.36平米卫生间：5.28平米厨房：6.48平米玄关：2.16平米阳台：4.1平米交通及内墙面积：3.5平米合计：66.37平米主卧：16.7%次卧：15.7%客餐厅：35.2%卫生间：8%厨房：9.8%玄关：3.3%阳台：6.2%交通及内墙面积：5.3%河运

50、校各功能占比计算主卧：10.85平米次卧：8.96平米客餐厅：17.56平米卫生间：3.78平米厨房：7.92平米玄关：2.24平米阳台：2.69平米交通及内墙面积：3.46平米合计：57.46平米主卧：18.9%次卧：15.6%客餐厅：30.6%卫生间：6.6%厨房：13.8%玄关：3.9%阳台：4.7%交通及内墙面积：6%各功能空间面积配比分析第七十三页，共一百二十八页。结论： 与河运校两房产品相比 1，提升了主卧、客餐厅的面积配比 2，提升了阳台的面积配比 3，降低了厨房的面积配比各功能空间面积配比分析第七十四页，共一百二十八页。老年人的行为拆分老年人家庭生活包括三类：1，家政劳动2，个

51、人生活3，照顾子女时间：时间：时间：第七十五页，共一百二十八页。个人生活满足老年人丰富个人生活，有助于老年人身心健康受房间限制，个人生活边缘化，问题：1，物品随意放置2，无相关场所解决办法：1，相关物品有专门的收纳空间2，有专门场所第七十六页，共一百二十八页。体育锻炼读书看报上网看电视手工个人生活锻炼时间：AM7:00-8:00锻炼器械：扇子、剑、太极球、健身球、棋类一般存放在次卧室、阳台问题：1，物品存放分散2，老年人拿取不便解决方案：专门的老年人运动器械收纳位置第七十七页，共一百二十八页。体育锻炼读书看报上网看电视手工个人生活读书写字时间：一个老人：儿童午睡期间14:00-16:00两个老

52、人：白天时间问题：1，不能兼顾看护儿童2，光线差3，藏书空间不足解决办法：1，客厅里 的读书空间2，靠窗3，书架第七十八页，共一百二十八页。体育锻炼读书看报上网看电视手工个人生活上网的时间：一个老人：儿童午睡期间14:00-16:00两个老人：白天时间老年人的网络需求：1，代替书报2，智力娱乐问题：1，不能兼顾看护儿童解决方案：1，在客厅上网一般家庭中电脑的放置位置第七十九页，共一百二十八页。体育锻炼读书看报上网看电视手工个人生活看电视时间：儿童午睡期间14:00-16:00问题1，电源过低，不安全解决办法：电源高度900mm目前普通家庭中老年人看电视的场景第八十页，共一百二十八页。体育锻炼读

53、书看报上网看电视手工个人生活手工时间：儿童午睡期间14:00-16:00问题：1，工具危险2，光线差解决方案：1，专门的收纳位2，靠窗目前一般家庭中老年人的手工活动主要有：折纸、十字绣、工艺编织等第八十一页，共一百二十八页。家政劳动所有家政用品均应考虑方便老人使用问题：1，用品随意放置2，操作面狭窄3，流线交叉解决办法：1，相关物品有专门的收纳空间2，方便老人使用的尺度3，简化流线第八十二页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动重庆家庭目前各类人的待洗衣物衣物存放情况：1，儿童：直接洗涤2，夫妻：有专用脏衣篮，有时会分开3，老年人：有专用脏衣篮分类洗涤晾晒熨烫解决方案1，专门空间放置待洗衣物

54、2，放置隐蔽第八十三页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动衣物分类待洗衣物放置位置的方案分类洗涤晾晒熨烫将老人用脏衣篮设置在台面底部夫妇用脏衣篮设置在更衣间底部第八十四页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动分类洗涤晾晒熨烫重庆家庭目前洗涤区设置情况常用洗涤用品：肥皂（1+2），洗衣粉（1+1），洗衣液（1+1），柔顺剂（1），丝毛洗涤剂（1），衣领净（1+1），消毒液（1）第八十五页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动衣物洗涤解决方案：1，适合老人活动的尺度2，专用收纳3，收纳柜不易积灰4，手洗台面收纳方案洗衣区方案分类洗涤晾晒熨烫第八十六页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动

55、分类晾晒熨烫洗涤重庆家庭目前晾晒区设置情况第八十七页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动分类晾晒熨烫洗涤衣物晾晒解决方案：1，争取有南向资源的户型有一个东南或西南的阳台2，生活阳台与景观阳台联通3，衣架的收纳柜第八十八页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动分类熨烫洗涤晾晒重庆家庭目前熨烫现状熨烫工具的数量：电熨斗（1），熨衣架（1）第八十九页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动分类熨烫洗涤晾晒衣物熨烫解决方案：1，客厅旁的熨烫区2，临时挂衣架熨烫区方案用副台面兼做熨衣区熨衣时，将物品暂时收起第九十页，共一百二十八页。洗衣服清洁做饭家政劳动清洁用具包括：重庆家庭清洁工具使用及收纳情况

56、第九十一页，共一百二十八页。1、经济性重庆公司应用诉求第九十二页，共一百二十八页。公司成本投入低成本八大项客户少花钱经济性1、土地价款2、开发前期准备费3、主体建筑工程费4、主体安装工程费5、社区管网工程费6、园林环境费7、配套设施费8、开发间接费第九十三页，共一百二十八页。前期分析阶段和规划分析阶段前期分析阶段和规划分析阶段单体方案标准平面单体方案立面设计（未开始）装修及精装修设计规划分析阶段（未开始）规划分析阶段（未开始）第九十四页，共一百二十八页。经济性控制1、单体方案阶段标准平面2、单体方案阶段立面设计4、精装修阶段1、规划分析阶段得房率窗地比装修成本分配容积率活动场地配置总图管网结构

57、选型、结构体系地下室产品研发阶段控制要点第九十五页，共一百二十八页。结论：因为一个项目的土地单方地价为定值，所以土地价款由单一产品容积率和可售比决定，且成反比产品总占地项目总占地产品分摊系数=产品总建面 = 单一产品容积率 X 产品总占地分摊总地价产品可售面积土地价款 =土地总价款 X 产品分摊系数产品总建面 X 可售比=土地总价款 X 产品总占地项目总占地 X 单一产品容积率 X 产品总占地 X 可售比=土地单方地价单一产品容积率 X 可售比成本八大项之土地价款第九十六页，共一百二十八页。单一产品容积率（理论值）方法：用具有代表性的实际用地进行强排，求容积率1T121T101T8结论：1、1

58、T10在各种用地上的单一容积率表现均衡且处于上游2、1T12不适合狭长的条形用地3、1T8适用于单一产品容积率4.5-5左右4、1T10适用于单一产品容积率于5-6.0左右5、1T12适用于单一产品容积率6.0以上单一容积率方形用地条形用地异形用地1T126.73 4.65 5.54 1T106.45 6.10 5.96 1T84.58 5.14 4.92 第九十七页，共一百二十八页。结论：提高可售比的主要在于：1、外墙周长最短 2、楼电梯组合面积最小 3、公共走道最短得房率外墙核心筒楼电梯组合公共走道产品可售面积产品可售面积 + 公共部位面积 + 产品分摊的配套产品可售比 =可售比公共部位面

59、积第九十八页，共一百二十八页。1T12户 电梯交通流量计算评价标准计算结果5min输送能力(%)3.5-7%6.16%平均运行间隔(秒)单台90，双台以上6060.27平均乘梯时间(秒)9066.81结论：1T12采用三部电梯，每部电梯载重1050公斤（14人），可以满足使用要求大楼参数使用性质住宅总层站数33服务层数33总提升高(m)100连续服务层距离(m)100急行区间距离(m)0使用人数(人)990出勤率80%电梯参数电梯速度(m/min)150电梯速度(m/s)2.5电梯载重(kg)1050轿厢定员(人)14开门宽度(mm)900开门方式中分双扇是否提前开门是组内台数(台)3楼电梯组

60、合电梯数量计算1T12户 4个电梯的经验是经济的吗？第九十九页，共一百二十八页。楼电梯组合电梯的布置方式朗润园河运校以上2种电梯均为对称型，如果直接改为3个电梯后，在原有的组合形态下减电梯数，会造成不均衡所以需要调整楼电梯的组合方式目前的电梯组合形式反馈的客户抗性：1、实际只有2梯服务于4户或者6户，4部电梯的共用性无法作用2、电梯均为载重11人，轿厢太小，客户搬家出现困难常见的4个电梯经济的布置方式：第一百页，共一百二十八页。楼电梯的组合方式调整考虑3个电梯使用的均衡性、共用性，最大程度的提高电梯效率走道面积：13.9平米走道面积：35.6平米方案一方案二第一百零一页，共一百二十八页。公共走