上海新江湾商业I期部分整体策划报告课件

1、 整体策划报告2008年1月盛世新江湾商业 商业I期部分2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789项目篇周边市场研究篇定位Key Point篇业态策划篇招商执行篇商业运营Idea篇经营管理职能概述项目篇2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789项目概况产品概况项目概况产品示意项目概况现场实景项目概况现场实景铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注579116.1898.8107.9611

2、0.3294.4238638 75.62292.18 581101.6598.8107.96110.3294.4238421 62.69240.86 583101.6598.8107.96110.32104.9136655 72.13264.39 585101.6598.8107.96110.32104.9136655 70.86259.74 587101.6598.8107.96110.32104.9136655 78.46287.59 589101.6588.92107.96110.3294.4235229 117.14412.67 59199.6798.8107.96110.3294.4

3、235782 60.01214.73 59397.07108.69107.96110.3294.4236292 50.62183.71 59595.09108.69107.96110.3299.6636520 50.62184.87 59793.1108.69107.96110.3299.6636670 50.62185.62 可设置餐饮59991.11108.69107.96110.3299.6636470 50.62184.61 可设置餐饮60189.12108.69107.96110.3299.6636103 48.72175.89 可设置餐饮60389.12108.69107.9611

4、0.32104.9136470 48.72177.68 可设置餐饮60589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注60787.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮60987.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61187.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61387.1310

5、8.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮61789.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮61989.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮62191.97108.69107.96110.32104.9136670 50.62185.62 可设置餐饮62391.9798.895.92110.3294.4234400 6

6、6.15227.56 62591.9798.8107.96110.3294.4235243 74.07261.04 627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842 162.94469.95 627为住宅格局63196.8179.0475.5766.1994.4228842 153.57442.93 有夹层63396.8179.0475.5766.1994.4228842 152.94441.11 有夹层63596.8174.175.5766.1994.4228496 235.72671.71 项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注

7、63796.8198.8107.96110.3299.6635949 88.22317.14 63996.8198.8107.96110.32104.9136316 90.97330.37 64191.5798.8107.96110.32104.9135949 82.48296.51 64391.5798.8107.96110.32104.9135949 62.74225.55 64591.5798.895.92110.32104.9138106 79.67303.59 64791.5788.92107.96110.32104.9138256 132.49506.85 64987.1398.8

8、107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65187.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65387.1398.8107.96110.3299.6635271 68.82242.73 65587.13108.69107.96110.3299.6635963 48.54174.57 可设置餐饮65791.57108.69107.96110.3299.6636274 50.7183.91 可设置餐饮65991.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮66191.5710

9、8.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮66391.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注1号101116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层1号102116.1898.875.5744.1394.4230037 64.88194.88 有夹层2号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层2号102116.1888

10、.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层3号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层3号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层项目概况50-80平米小面积分割盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛 五角场城市副中心辐射商业区紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力项目卖点中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯对于新商业区域需时间来接受新

11、江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售其他问题 从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题。产品总汇周边市场研究篇2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789值得借鉴与深思的五角场商业业态展示

12、业态展示业态展示业态展示业态展示五角场北靠约有30多万人口的中原社区；周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校 黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、 公元3000等一批高品质住宅小区；未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区新江湾城；作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大；据统计目前平均每天人流量在60万左右；人流分布五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，交通线路较多； 高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远；轨道交通较为便利；贯穿五角场中心的10

13、号线至2010年开通；交通状况 现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面商业分布 分布图 万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，也是五角场最主要的核心建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。 目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居

14、、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点。 万达商业广场 1-5F第一食品3F万达国际城 大歌星KTV2F国美电器 上海书城1F宝大祥青少年购物中心1-5FHOLA.特力屋1-7F巴黎春天写字楼B1F黄金珠宝城2-4F沃尔玛超市写字楼C写字楼A万达平面图 万达商业广场（巴黎春天） 楼 层业 态1 F化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语2 F品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰3 F流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、伞袜帕

15、帽配件品、王磊形象美发 4 F 男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡5 F运动服饰用品、户外休闲服饰用品、男女休闲服饰、味千拉面6 F童装、玩具、床品、居家用品、十元均一小铺、文具7 F品牌折扣店、大型特卖促销场万达商业广场（巴黎春天） 万达商业广场（第一食品） 楼 层业 态1 F生活时尚区精品区、滋补区、甜点区、零食吧、山崎面包、星巴克、港丽甜点、味千拉面、美珍香、宜芝多2 F居家美食区美食区、生鲜区和居家商品区3 F休闲餐饮区萨丽亚匹萨、斗牛士牛排、洋葱餐厅、新旺茶餐厅4 F商务餐饮区徐家私房菜5 F大型 餐饮未开业万达商业广场（第一食品） 万达商业广场（第一

16、食品） 餐 饮： 麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、大家乐、蕉叶咖喱屋 云南美食园、干锅居、东方既白、三商巧福、晋面3000饭 蚂蚁食坊、永和豆浆、吉野家、克莉丝订、味之都、思得客 路客、糖皇、爱茜茜里、DQ冰淇淋、禾绿寿司服装服饰： C&A、优衣库、LEE、麦考林、简GEN、EV.CODE、美卡拉 海澜之家、申格体育、过路人、卡宾、天使园、怪诞城之夜 诸氏方圆、小茜子、东艺鞋业、HOT WIND、卡斯高、其乐大帝 达芙妮、上海故事、海盗船、梵希娜、古今万达商业广场（万达城中城） 主 力 店：宝大祥青少年儿童购物中心、屈臣氏美 容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、张霞美甲、汇美会数码家电：颐高数

17、码电 玩：汤姆熊特 色 店：巴黎三城、睛彩眼镜、一代眼镜、明仁眼镜、艾视迪时间廊、瑞丽摄影、THE DOG、HELLP KITTY 万达商业广场（万达城中城） 其位于万达商业广场的对面，总建筑面积12.6万平方米，作为该区域的另一个大型商业设施。 该购物中心是由上海百联集团投资10亿元精心打造，分为地上9层和地下3层，吸收精品百货、迷你电影院及小吃广场等在这里落户，在又一城的7-8层，将建造一个模仿香港太古广场的真冰溜冰场，成为另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、展示等多种功能于一体的大型都市型购物中心。 百联又一城 cadini意大利男装夏蒙(shar Moon)中国男装里奥(LEO)中国

18、男装,配件康奈(KANGNAI)中国男装,鞋类温馨鸟中国女装斯可飞得(Scofield)韩国女装,男装EQ:IQ香港女装,鞋类,箱包,配件,家居用品银镇(GINKGO)台湾配件,珠宝/手表/饰品瑞恩(RAINRING)中国珠宝/手表/饰品百联又一城名品时尚廊1F 卡纷(CARVEN)ROOLAR索菲娅(SAFIYA)迪莱克丝(DILAKS)卡莉诗玛喜来登(Sheridan)海睐氏(HILASSY)卡文思加图(STACCATO)DGartemisFED(fed international)森达(SENDA)莱思丽斯艾依(cne)密丝罗妮沙驰千百度爱意(Aee)U.S.POLO ASSON佐天奴哈

19、森(HARSON)皮尔卡丹圣伽步星期六(ST&SAT)沙驰GEOX米兰春天(Spring Milan)森泰斯ecco奥卡索(Walkershop)卡迪娜百联又一城（职场生活廊2F）澳西奴(AUSSINO)玛瑞丽娅(MARINIA)舒雅(schiesser)ESPRIT(edc)安莉芳(Embry form)巧帛(chaber)埃斯普利特(ESPRIT)E.LAND古今桑芭丝(SONPASY)堡狮龙(bossini)Chaber25Y莎莎佛罗伦(Fornari)伊华欧秀(EVA OUXIU)b2台绣(TGGC)史努比(SNOOPY)合绣KAJA维莎曼(VERO MODA)她(ELLE)forna

20、riZUKKA箱子(Et Boite)ONLYVeeko艾迪米嘉(EDEMEGA)伊华欧秀(EVA OUXIU)厚木bossini style艾衣人(TAKE-IT)中中(J.JONG)浪漫故事拉夏贝尔(La Chapelle)法妮(F.NY)华歌尔(Wacoal)乐印(BRANDR)箱子法韵欧迪芬(Ordifen)维弗拉士(V.FRAAS)SINO古克(KUGEL)奇丽尔(CHILIER)黛安芬(triumph)Vero Moda拉夏贝尔(La Chapelle)ev曼妮芬(maniform)BASIC HOUSE百联又一城（风情丽人廊3F）ELLEF.NY龙笛维弗拉士仙踪林KAKO厚木RE

21、D EARTH艺之卉莎莎CIRCLE粉红玛丽雪绒花柯莱蒂尔诗篇极光邦宝ZIGE法韵X MESPRITFaNal纳帕佳雅莹PIERRE GARROUDITeenine Weenine影儿elemiEIN窈窕淑女JONGJONG COLLECTION精美私衣古今SNOOPY大渔料理伊维斯奇妮爱茜茜里甜品梦特娇百联又一城（风情丽人廊3F）保罗 丹尼保罗哈博卡丹狄诺波司登帝爵(DIGAULES)圣大保罗皇冠九牧王(JOEONE)金利欧文日驰尼新秀丽浪吉唯特乔奇阿玛尼皮尔卡丹外交官琼道登圣罗马(ST.ROME)梵高迪尼US.POLO弗洛莎帝伊夫罗兰USPOLO比华利保罗地牌美国马球协会(U.S POLO

22、 ASSN)世爵卡尔丹顿曼克顿雅戈尔(youngor)海谰之家森岛卡奥斯欢腾(HANGTEN)保罗世家(BAOLUOSHIJIA)黄金熊AMARNI皮尔.卡丹(Pierre cardin)雅戈尔金狐狸保罗丹尼班尼路(baleno)JENY苏格兰飞人USPOLOFOX伊夫罗兰小鲨鱼百圣鸟德尊圣罗马酷百联又一城（绅士用品廊4F ）TOMMYJACKJONESFOX皮尔卡丹流行牛仔I.P.ZONE恒适名品汇Y.PAY.NORE安德鲁ELLE佐丹奴禾禄寿司DIDIBOY柏化多格OLYMP度文思博高卓凡里诺GALAXYHANGTEN华伦天奴沙驰百世吉萨托尼爵士丹尼美特斯邦威蓝豹GentleS.K吉田格风

23、尚绅士BALENO雷曼唐狮BALENO URBANESPRIT威鹏SAMUEL百联又一城（绅士用品廊4F ）梦特娇(MONTAGUT)NIKE特力威LACOSTEADIDAS洲克(ZOKE)迪斯尼LEELOTTOUS POLO依革思儿(EXR)PAWINPAWWRANGLERNEW BALANCEBALAENO浩沙(HAOSHA)小河马LEVIS好家庭NIKE黄色小鸭OSHKOSHKAPPA麦斯卡F1派克兰蒂加菲猫RAPIDO威尔胜DIODITE小阿迪达斯(adidas Kids)ROBERTANIKE360浩瀚DIADORA哥伦布依恋可爱宝贝日高LALPINA多尼克史努比(SNOOPY)姚明

24、OBC奥索卡格伦堡三和松石巴比豆UNBORNORTHLANDPLAYBOY耐克(NIKE)芭比美津农（MIZUNO）哥伦比亚来氏保日达(borida)丽婴房PUMA李宁贺曼热浪好孩子ADIDAS乔丹阿迪达斯芙儿优小王子REEBOK匡威红树林百联又一城（阳光活力廊5F ）喜来登芝宝(zippo)明进工房贝塔斯曼松下罗莱毕加索(PICASSO)隆达思妍丽夏普简爱家具迪信通OQO知音琴行温馨家居多样屋傲胜(OSIM)象印伊莱克斯米枝膳魔师柔嘉居雷澳娜伟嘉文艺复兴朗俪卡诺马林玛格隆特亚都凯盛博而卡特福沁梦洁东芝金数码纪梵喜(G-FANS)LOTUS司派罗亲妮思雅书画佳丽斯(JALICE)宝斯奥莎锦吉德

25、龙约克 水星派克、维氏猫猫博朗维科壹朵抽纱DISCOVERESPRIT特福发艾特拉歌维科恐龙好运达梦兰家纺樱礼 波希米亚惠谊飞利浦斯林百兰晶盟鳄鱼虎松下百联又一城（现代家居廊6F ）大诚料理餐饮肯德基餐饮东方既白餐饮冠军溜冰场娱乐九龙冰室餐饮味千拉面餐饮蜀菜行家餐饮今津咖喱餐饮现代厨坊餐饮百联又一城（溜冰美食廊7F ）今典世纪放影院电影一兆韦德健身随意鸟茶餐厅游艺汤姆熊娱乐百联又一城（影视娱乐廊8F ）一兆韦德健身好乐迪量贩式KTV紫颖美胸美体专业机构美容健身知音琴行培训中心音乐、培训EF英孚教育英语培训百联又一城购物中心有限公司OK会员团购服务部百联又一城（时尚娱乐廊9F ）ENZO珠宝/手

26、表/饰品潮宏基珠宝/手表/饰品美津侬(MIZUNO)女装,男装,鞋类,运动,箱包LEE男装帝豪床上用品米技家居用品NIKE KIDS鞋类,童装/孕妇/婴幼东华美钻珠宝/手表/饰品名勋男装OQO家居用品鄂尔多斯(ERDOS)女装,男装,家居用品,床上用品,内衣皮皮狗(PiPiGou)女装,男装,家居用品,床上用品OSH KOSH童装/孕妇/婴幼海澜之家男装千百度(C.banner)女装,鞋类POLOCLUB男装佳乐喜(GALAXY)男装群工羊绒女装,男装ROOLAR鞋类健乐士(GEOX)男装,鞋类,运动田崎配件,珠宝/手表/饰品U.S.POLO男装金兔女装,男装笑咪咪童装/孕妇/婴幼Wrangl

27、er女装,男装酷(KUHLE)女装,男装雅多(YADUO)童装/孕妇/婴幼百联又一城（休闲情趣廊B1F）楼层租金 （元/平方米/天）B1F25.00 1F25.00 2F10.00 3F10.00 百联又一城（休闲情趣廊B1F）大型商业提升五角场整体的人气的同时，对周围的零散商业起到了很好的促进 作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型 商业项目形成了互补型的特色商业；B. 高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利 润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险；C. 人流量大，多为外区消费者，商业档次中上、属典型的市级商业中心；

28、D. 和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突商圈总结五角场5条特色主题商业街的建设满足普通市民和不同层次消费者的消费需求。 五角场形成一个人群相对比较集中的商业综合区。 个性化、特色化商业，互相补充成为城市副中心消费升的推动力之一。从随着交通的开发，大学、生态、现代化的商业设施等优势，五角场这个未来的城 市副中心成为上海新的“上只角”。五角场的商铺经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘的中小投资者、商户压力也 日益增长。如今，五角场已进入爆发性增长阶段，投资价值有质的提升，因此出现了盲目提高 售价、租金价格的现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场的 投资客只能望

29、铺兴叹。五角场印象 无论是从市场现状还是发展趋势来看本案都存在着巨大的机会那么从消费市场现状来说又是否存在着同样的契机呢？研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点实际情况：1.新江湾城的商业存在巨大机会2.餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点3.区域内并不存在实际意义上的竞品4.外出消费的主要原因是本地无法满足其需求如此我们的定位方向也就相继明确定位Key Point篇那么我们的具体执行思路是什么？首先，明确了我们的消费者在哪里? 展望新江湾我们的地理位置决定了我们的消费客源目前新江湾稀缺的商业形态决定了我们的潜 在客源庞大的消费基数风情业态可能带来的潜在客源商业辐射范围中原区域、未来

30、新江湾城目的性消费人群周边常住习惯性消费人群小区住户当地人的消费习惯又如何呢？对此，我们进行了详细的抽样面谈调查面谈人数：173人综合年龄区间：2050岁 问题统计1：节假日最常去消费的地方（可多选） 人民广场：62.2%、徐家汇：60.6%、淮海路：51.5%、五角场：47.2%、 问题统计3：出去主要消费什么？（可多选） 服饰类：89.3% 餐饮类：91.4% 娱乐类：84.1% 体育类：11.3% 问题统计4：外出消费的原因？(可多选） 本地没有：93.7% 习惯：54.2% 喜欢：67.6% 其他: 12.1%我们的消费者需要什么？ 这些是区域内所没有的品牌大面积集中餐饮业态品牌休闲娱

31、乐集中业态高品质生活类业态经济酒店整体规划与专业的经营管理可行性研究第三、我们发展商家的机会：区域在发展 对新中心区域商业的建设提出了需求业态要补充 对新中心区域商业的建设提出了需求数量要丰富 对新中心区域商业的建设提出了需求客群要增加 对新中心区域商业的建设提出了需求商家要拓展 对新中心区域商业的建设提出了需求 商家还是急需分享这块蛋糕可行性研究 “精品餐饮娱乐商业风情街区” 城市商业副中心我们的定位呼之欲出：那么我们该要怎么做？方案1：生活类兼顾方向大卖场主力店特色商业目前最流行的区域商业模式1.周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场2.车位不足：若卖场占据地下面积后,车位将严重不足3.商铺的规

32、划与面积不适合此方案由此，综合考虑我们推出第二方案面临的难题：服务于社区的商业形态中档的商业定位具有些“都市调调”的商业类型我们的商业定位方案2：餐饮娱乐结合特色零售餐饮娱乐主力店特色商业拾遗补缺、最适合的业态组合我们对今后的整体定位思路做了如下总结：整体思路 变在商业塑造思路上要改变 倡导能最大限度发挥产品本身风格特色，却又能符合中国人消费习惯和好奇心的新商业模式！我们要改变去适应市场 我们要改变一贯的大社区商业打造思路，调整立足点，组合出新的大带小商业模式。传统人气商业与我案的特色商业产品需要完美结合，因此我们要变 上海目前的现代传统商业模式还是最具人气和最具接受度的商业模式，那么为了保证

33、整体商业的良性发展，广场商业还是必须要回归到以现代集中性商业为主打的传统商业模式上从而最大限度的聚集人气，带动长街特色商业的发展。關鍵点1丰富、现代广场五角场的业态很全有效的地理位置，具有足够的可塑性这就是我们的机会所在因此我们可以做到目前无可争议的丰富因为以大带小的中心思想需要聚集巨大人气和人流而现代商业依旧是人气巨大的主流商业模式因此我们的集中商业、人气商业还是要以现代商业为主如此才能保证错位经营，以及今后的综合发展關鍵点2增、补广场区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态而原有的商业业态因商业量体的制约，也急需得到改善这就是我们的机会所在增加原有业态的数量，补齐原先匮乏的业种外加今后风情商业

34、业态的完善做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能關鍵点3风情、独特街区那我们就要最大限度利用产品本身优势结合建筑本身的异国风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引起一定猎奇心理和好奇心的特色异国风情商业业态独此一家的业种形式以特色的经营管理手段普及并推广在确保生存与发展的同时，又提升了产品本身的档次与价值關鍵点4文化、精致街区为了保证区别于传统商业的特色商业的长久生命力同时提升商业本身的档次与潜在品牌价值赋予其一种全新的文化诠释并以此为基调，全面推广使其成为一种流行如此既能保证自身的商业地位、站稳脚跟同时又规避了经营者对此类产品存在较大抗性的可能我们将要打造的是小资专属孵化

35、時尚氣質波迪客專屬Design Hotel創新主題需求艺术完美结合人与商业的塑造荷兰风情演绎生活新文化专业运营生命因活力而长久不衰精致打造十年磨剑紧追发展步伐品质CLUB体味魅力与活力的独特舞台新型態商圈時尚新舞台永远的精致生活“Novel Block”业态策划篇价值的创造在解决了生存和发展的主题之后、商业的第二个主题就在于价值的创造。如果 产品1则 产品管理“概念与创新”100一期商业街业态布局精品区生活区休闲区H区、G区E区、D区C区A、B区F区、G区特色餐饮、休闲娱乐康体健身、特色零售便利生活 自给自足Part 1:生活区生活区生活区业态细分：干洗店 24小时便利店 西点面包店 鲜花店

36、烟酒专营店 美容美发中心 银行诊所邮局齿科生活区休闲娱乐 时尚先锋Part 2:Nightclub 广场休闲餐饮、量贩KTV 桌球、电玩、足浴、SPA、桑拿会馆畅快殊荣涵养现代满足酒店健身、桑拿室內:瑜珈+FITNESS+ JACCUZI桑拿健身会所业态细分：女子沙龙美容会所形象设计健身俱乐部保健按摩棋牌室溜冰馆品牌咖啡茶坊冷饮吧水果吧休闲区释放灵魂的潜能，蒸腾生活的热力、品质生活永远趋之若鹜Special Restaurant 精品生活 主流时尚Part 3西 点咖啡西餐烟酒糖果酒吧特色业态细分：休闲类：特色餐饮日本料理工艺品店宠物店数码产品店手机专卖陶吧书吧茶艺馆进口食品影像店玩具店 礼品

37、店等服饰类：运动服饰店内衣店香水店化妆品专卖首饰店水晶店箱包鞋帽 眼镜店名品钟表行家居类：艺术画廊文具店名牌餐厨床上用品店 休闲区.三大分区是功能上的划分，具体操作中需结合经营条件综合考虑。届时为满足商家经营需要，实际情况必将发生变化。因此，在商业总体功能定位不变的前提下，推广中须严格把握宣传尺度。如：现场包装明确“暂定”标注，宣传资料中加注警示语等，避免日后纠纷。.先引进主力店，有限条件下，尽可能吸引目标性消费，提升商业档次同时，化 点成片，动小商业进驻。主力店的引进需根据商家经营需要打破少部分面积分 隔。补充说明肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、PAPAJOHNS、德克士炸鸡、满记

38、甜品、汉堡王康师傅私房牛肉面、味千拉面、香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡可颂坊、克莉丝汀、 A 里西饼部分战略合作伙伴澳门豆捞、廊亦舫、鲜墙坊、小南国、好乐迪、上海歌城、麦迪森、JUST IN桌球俱乐部、益冠轩英式桌球沙龙绿色动力网吧、自游空间游艺城、天上人间、一兆韦德健身会所首旅建国酒店管理、莫泰酒店管理部分战略合作伙伴我们追求塑造一种文化 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789新的生活从此处开始招商执行篇商业运作模式：先租后售（带租约销售）招商策略：、严格控制业态档次，大局出发，追求匹配商街

39、整体定位的高档次；、专业商业管理公司统一管理。确保商业氛围秩序井然。、免租期：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，也可观察市场培育的效果。本案免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过12个月。、优先权：小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权；、招商时机选择：建议月中上旬商业推广，月招商工作启动；租金付款方式设定：1、一次性缴纳1年租金者，次年起租金递增5%；第三年起租金递增6%；第四年租金递增7%；2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；3、一次性缴纳5年租金者，奖励

40、“免租期延长6个月”。从第六 年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%；4、以上方式，总体租金递增比例均不超过原租金水平的20%。商业运作模式：先租后售（带租约销售）销售策略原则：1.购买本案商铺者，获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益2.销售时机选择：在50%以上招商任务完成后即开始，此阶段投资者 对经营前景具较大想象空间。但商家开业后经营是否稳定存在一定 不确定性，须在商铺开业前完成销售任务3.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权。商业运作模式：先租后售均价：36938总价：279万定价原因：转角处商业，延展面好，5.6米层高，面积适中，不可做餐饮均价：2

41、9345总价：346万均价：30037总价：195万均价：30037总价：212万均价：29345总价：346万均价：30037总价：212万均价：29345总价：346万定价原因：住宅下底商房型不规整，不可做餐饮。但沿翔殷路位置较好均价：35921总价：225万定价原因：5.6米层高，面积适中，不可做餐饮均价：36655总价：264万均价：36655总价：260万均价：36655总价：288万定价原因：面积适中，房型规整，层高5.6米，但是不临马路和广场位置较差均价：35229总价：413万定价原因：面积偏大，房型有尖角均价：35782总价：215万均价：36292总价：184万均价：365

42、20总价：185万均价：36381总价：184万均价：36241总价：183万均价：36470总价：178万均价：36103总价：176万591-603定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于使用功能和位置影响有微小浮动均价：36470总价：185万均价：36331总价：184万均价：36331总价：184万均价：36470总价：185万均价：36470总价：185万均价：36331总价：184万均价：36331总价：184万均价：36470总价：185万均价：36670总价：186万均价：34400总价：228万均价：35243总价：261万605-621定价原因：面积小市场接受度高，价

43、差主要是由于使用功能和位置影响有微小浮动623-625定价原因：虽临近广场，位置较好，但是623房型不方正，若考虑两个店铺一起出售，价格受影响均价：28842总价：470万均价：28842总价：443万均价：28842总价：441万均价：28496总价：672万定价原因：面积偏大，有部分面积位于住宅下使用功能差均价：35949总价：317万均价：36316总价：330万627-633定价原因：住宅下底商，房型不规整，不可做餐饮637-639定价原因：面积适中，位置对着广场，较好，5.6米层高。均价：35949总价：297万均价：35949总价：226万均价：35106总价：280万均价：35258总价：467万均价：34904总价：248万均价：34904总价：248万均价：35271总价：243万定价原因：面积适中，643、641 位置较好面积适中，645位置最好但是面积偏大，房型不规整，647-653因面积和位置不同，售价略有差异均价：35963总价：175万均价：36642总价：186万均价：36642总价：186万均价：37008总价：188万均价：37687总价：191万均价：37319总价：189万均价：36274总价：184万均价：36642总价：1