上半年海口写字楼市场深度研究报告56p课件

1、上半年海口写字楼市场深度研究报告56p上半年海口写字楼市场深度研究报告56p海口市写字楼市场调研分析海口市房地产市场分析海口市写字楼市场分析123提纲海口市写字楼市场调研分析海口市房地产市场分析海口市写字楼市场Part 1海口市房地产市场分析Part 1海口市房地产市场分析Part 1.1海口市城市概况Part 1.1海口市城市概况海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市。城市概况海口市，又称“椰城”是海南省政治、经济、文化、交通的中心；全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236.44平方公里。海域面积53

2、0平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。人口约170多万。 城市发展目标：建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市。 1海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特海城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。城市价值1经济发展在省内城市中处于领军地位，2019年全市GDP总值占全省的28.78%；海南省的经济、文化中心，各项主要经济指标在全省都占有较大比例； 海南省的交通、商贸中心，交通、商品物流辐射全岛；海口以

3、省会城市生活配套、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，促进写字楼市场。城市价值海口市2城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省1经城市规划战略中的“中强”和“三带、一轴、一中心”的规划都能有效提升国贸片区原有的商务优势。中心区采取“中强”发展战略：即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境；国贸重点发展商务办公（公司总部）、商务酒店（国际品牌酒店）、商业零售、餐饮（高档特色餐饮、名点食品店、酒吧、咖啡街等）、休闲娱乐文化产业。海口旅游发展体系规划结构为：三带、一轴、一中心；三带：西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带；一轴：南渡江风光游

4、览带为主的城市水系旅游轴；一中心：都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心。 海口发展总体目标：建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市规划3城市规划战略中的“中强”和“三带、一轴、一中心”的规划都能有Part 1.2海口市房地产市场分析Part 1.2海口市房地产市场分析上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限购的影响较大，商务办公市场存在一定的机会。 市场综述1从供应量上看，2019年海南国际旅游岛获批，海口年商品住宅新增供应量一直呈上升趋势，尤其到了下半年呈

5、井喷之势，11年1月份到达顶峰，2月份公布限购令，3月份开始实施，海口的新增供应量急速下滑，呈不稳定趋势；2019年下半年，预计海口新增商品房供应量会一直呈波动之势，新增供应量存在不稳定因数。海口市近13个月商品住宅新增供应走势图同致行分析：上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限购的影上半年1、2月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成交急速下滑，住宅市场现有缓慢回暖之迹。 市场综述2从成交量上看，海口商品住宅成交量在以一年左右为一个周期；上半年1、2月成交节节攀升，限购令实施后3月份成交量急剧下降后，4、5、6月份呈缓慢回升之势；从成交均价来看，海口上半年商品住宅成交均价

6、呈波动趋势，限购前成交均价呈上升趋势，限购后，急速下滑，限购对住宅市场影响较大。海口市近13个月商品住宅成交走势图同致行分析：上半年1、2月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成交急同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是60-80，占了总成交的1/3，小户型仍是海南的畅销户型。 市场综述3在11年上半年各面积区间产品成交方面，60-80的产品是最热销，占了33.71%，其次为100-130的面积段，占了21.47%；由上半年的成交面积段来看，由于政策的实施，抑制了投资投机及为改善居住环境需求大户型的购房者，小户型产品成为畅销户型，中等户型产品在5月份也开始受市场欢迎，由于购房门槛

7、相对较低，容易受度居住客户的青睐。海口市各面积区间产品成交一览表同致行分析：同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是60-80 2019年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2019年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。小结： 2019年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上Part 2海口市写字楼市场分析Part 2海口市写字楼市

8、场分析Part 2.1海口市写字楼市场现状分析Part 2.1海口市写字楼市场现状分析宏观环境政策环境2019年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带动海口写字楼市场的火热。近几年，海口市GDP增速加快，社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。2019年楼市调控密集，2019年将继续从严，但调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产带来重大发展机遇。楼市调控利好国际旅游岛利好经济发展利好宏观环境政策环境20

9、19年国际旅游岛的获批，掀起海口投资写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端写字楼空缺。 发展现状1成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。1中档写字楼成为市场主力：自2019年来开盘的销售的写字楼主要以中高档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好 2国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。 34旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有

10、天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。5高端写字楼成为市场新宠：目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端1成长写字楼类型：目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。写字楼现状2类型新型纯商务写字楼 如：证大国际、天邑国际、海南时代广场、海口财富广场、财富中心、国贸中心、北京大厦、星华大厦等；“可住可商”的商住楼 如：半山花园海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；“租比买实际”的旧型写字楼 如

11、：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、华能大厦等；星级酒店宾馆的“五星级商务套房” 如：黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店、海口国际商业大厦等。写字楼类型：目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼2新海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产品开始出现，纯高端产品稀缺。 写字楼 现状3纯高端产品类高端产品中低端产品租金区间 (元/月/m2）150-200代表项目100-15030-100纯办公，无其他业态顶级配置，设备多采用知名品牌原 装进口多有大堂和室外广场，注重科技和 生态办公入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次混合业态，商住两用型设备多采用知名品牌和国内组装大堂昭示性一

12、般，无室外广场落成较早，规划功能 落后，形象较差入住企业规模较小天邑国际证大国际金融中心海控国际广场北京大厦南洋大厦海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产 2010年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压的存量得到了一定的程度缓解 写字楼 供求关系42019年-2010年写字楼市场供求情况2010 年海口写字楼总体供应量为3.85 万平方米，成交量为4.1万平方米，供求比例为1：1.065，需求略大于供给，供求基本持平；2010 年海口写字楼市场成交均价为5263 元/ ，与09年持平（09年成交均价5264元/ ），相比2019 年上涨15.58%；海口办公市场需求

13、较小，已经逐渐饱和，后期办公市场仍会维持不温不火的销售。同致行分析：2010年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压的 写字楼 分布5海口市写字楼现主要集中在龙华区的金贸片区、未来的大英山片区的写字楼供应较多。大英山片区金贸片区长流片区长流片区：现状：以市级行政办 公、教育科研 为主的组团中 心；大英山片区：现状：与老中心区金贸区紧密相连，紧邻两大商业圈；规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心。金贸片区：现状：老中心区是目 前商务办公的 主要聚聚地， 但没有形成真 正城市中心；规划： 以发展商业金 融服务、居住 为主。 写字楼5海口市写字楼现主要集中在龙华区的金贸片区、未来现阶

14、段，高端的商务办公集中在龙华区，其它3个区商业主要是中低端的商务办公。 各区的 商业定位6 龙华区是海口的金融中心，是机关、媒体、大型企业和重大市政设施的聚集地，是写字楼聚集发展的源地。 现阶段，秀英区、美兰区、琼山区短时间内不具备发展中心商务区的核心竞争力，秀英区、美兰区、琼山区所承担的城市功能各不相同，对写字楼产品有使用需求的客户群体小。同致行分析：现阶段，高端的商务办公集中在龙华区，其它3个区商业主要是中低住宅市场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇，2019年办公市场供应量创自07年来新高。 供需 分析7大多数写字楼都在2019年或者之前上市的，而2019年以来，由于住宅市场调

15、控政策不断，“限购令” 等等措施的出台，众多开发商开始转战商业地产，同时带动起了办公市场的发展，2019年海口办公市场新增供应量3.85万平方米，为自07 年以来的最高值。 2009和2019年是办公市场成交情况较好，主要是由于经济危机浪潮退下，新的办公需求渐增。09 年成交量为5.6万平方米，比2019年2.17万平方米的成交量上涨158%。2019-2019年海口写字楼供求关系走势海口市近6周办公市场成交变化海口市近6个月办公市场供求变化从海口近6个月的办公市场供求上看，近六个月中只有1月出现极小供应，其余每月均无供应。从海口市近6周办公市场成交上看，5月份共成交469.16平方米。住宅市

16、场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇， 近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船高，目前海口市办公市场均价为21000元/以上。 价格 分析8海口市2019-2019年海口办公市场成交价格走势图从2019-2019年成交均价走势上看，海口市办公市场均价呈稳步上升趋势，特别是住宅市场调控密集的2019年，成交均价涨幅较大；从近6个月的成交均价走势上看，成交均价呈波浪式上涨，5月成交均价21000元/平方米成交均来自证大国际金融中心。可见，住宅市场遭遇调控的打击，投资者目光转向商业地产，从而带热海口市办公市场，助推价格的提升。海口市近6个月海口办公市场成交价格走势图近几年，

17、海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船 Part 2.2龙华区写字楼市场分析Part 2.2龙华区写字楼市场分析龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业公司和海口重大市政设施的集中地，是写字楼集聚的必然场所 龙华区 写字楼1龙华区目前聚集了深发展、中国人民银行海口支行、国家开发银行、中国光大银行、海南联合资产管理、PICC、国泰君安证券等一大批金融、银行、保险公司在此落户，已经成为海口的金融中心区；项目位于滨海大道和国贸路的中间位置，与滨海大道和国贸片区的写字楼形成一个写字楼聚集区，未来会逐步发展成一个成熟的商务写字楼办公的区域。区域内积聚了证大国际、天邑国际、琼泰大厦、南

18、洋大厦、财富广场、宝发国际、玉沙国际等写字楼。南洋大厦琼泰大厦天邑国际玉沙国际宝发国际证大国际龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业公司和海国贸板块是海口写字楼市场发展最早的板块，也是龙华区写字楼最密集的板块； 交通：滨海大道是海口市主干道之一，穿越秀英区、龙华区、美兰区，周边交通便利。周边配套：滨海大道板块资源丰富，高层可看海周边有万绿园、会展中心、五星级酒店等；龙华区写字楼主要集中在国贸板块和滨海大道板块。 写字楼 板块分布2龙华区写字楼：海口市写字楼主要集中区位为龙华区，包括在售、在租写字楼共计26个。 国贸板块是海口写字楼市场发展最早的板块，也是龙华区写字楼最通过不同维度

19、对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨海大道片区是三个片区中高端写字楼最为集中的区域 龙华区 板块分析3高端中端低端通过不同维度对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨海大道龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部之称。典型代表的写字楼30个，在售的有3个，在建3个，在租13个。 龙华区写字楼分布4天邑国际琼泰大厦南洋大厦财富广场半山花园帝豪、帝都大厦环海大厦鸿联广场诚田大厦世贸中心北京大厦玉沙国际国贸中心时代广场龙珠大厦宝发国际海涯国际帝国大厦证大国际金融中心嘉陵大厦新达商务深发展大厦海航国际广场出租完在租在售、在租在建万利隆商务大厦棕榈国际广场安中玉沙国际龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部

20、之称。典型代表的写字楼30金贸片区的发展历史借助政府的规划、成熟的商务配套、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈 金贸区 发展历史5区域现状：1、金贸片区是目前海口顶级写字楼最集中的区域，许多国内公司和机构、本地精英企业在此设置分公司、办事处；2、中低端写字楼整体出租比例较高，目前缺乏纯高端写字楼；3、公共配套集中、绿化率较高，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4、金贸片区目前已有大型专业餐饮业，星级宾馆和饭店，形成商务、娱乐、休闲、居住、餐饮中心。 驱动因素： 1、金贸片区氛围营造，品牌店铺、大型商业广场等的加盟，提升了金贸片区档次及聚集力； 2、写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本

21、增加； 3、土地供应减少，资源稀缺。发展趋势：1、中高档写字楼陆续投入使用，将吸引更多的企业入驻；2、高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3、成为企业对外昭示实力的窗口。金贸片区的发展历史借助政府的规划、成熟的商务配套、省市级金贸区是海口目前最高档的商务圈，主要依托商业配套和政府规划形成的，代表海口写字楼最高水平 金贸区 板块分析6核心驱动力未来发展趋势租金/售价客户特征租售状况行政导向，商业、交通配套成熟商业氛围聚集企业和高素质人才省、市级的公建配套租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天；物业管理费：2-16元/月）受历史的影响，大部分物业以租赁为主；中低端物业招

22、租良好，出租率基本都在85以上；高端办公物业客户主要在星级酒店办公未来5年内将继续保持领先地位土地供应稀缺，后续供应量有限行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、银行、办事处等；客户：国内知名企业驻海南机构（办事处）、外资企业、本地企业等选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度、商务配套的完善：金贸区是海口目前最高档的商务圈，主要依托商业配套和政府规划形海口高品质纯写字楼市场空白，高端办公物业客户现主要在星级酒店办公 金贸区 板块分布7同致行分析： 1、高端写字楼客户行业主要以金融保险、房地产、制造等行业为主，基本上为 外资企

23、业、国内知名企业。 2、海口高品质纯写字楼市场空白，有较大的机会机遇海口高品质纯写字楼市场空白，高端办公物业客户现主要在星级酒店龙华区中高端办公物业较集中，客户主要在中高端写字楼中办公 金贸区 板块分布8同致行分析：1、 中高端写字楼客户行业主要以 金融、科技、投资、咨询等行业为主，基本为 国内、省内及本地企业。2、海口中高端写字楼较多，市场竞争较大，竞争激烈。龙华区中高端办公物业较集中，客户主要在中高端写字楼中办公 海口写字楼主要集中于国贸、世贸和滨海大道板块，这三大板块写字楼密集，竞争激烈海口写字楼主要集中于国贸、世贸和滨海大道板块，这三大板块写字上半年海口写字楼市场深度研究报告56pPa

24、rt 2.3大英山区写字楼市场分析Part 2.3大英山区写字楼市场分析大英山是海口城市新中心区的核心区域，是海口规划中唯一的城市中心区。 大英山 片区1区位：未来核心区，省政府所在 地，西到龙昆南路、东到 海府路，北接蓝天路及西 沙路，南连红城湖，西北 与金贸片区相邻规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心现状：原为海口老机场，现为大片空地、土地平整、无隔断原海口老机场，不存在任何拆迁 问题大英山是海口城市新中心区的核心区域，是海口规划中唯一的城市中大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，现阶段该片区正在建设。 大英山 片区分析2新海航大厦海南大厦国际金融中心国瑞大厦

25、同致行分析：省政府办公大楼已投入使用，新海航大厦等几个高端写字楼在建，省政府周边的道路正在修建中，打造商务、办公、酒店、商业、餐饮、居住为一体的综合区，大英山将承载海口“商务休闲之都”的未来大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多， 大英山 片区作为海南的支柱企业，海航集团拥有多元化的业务运营经验和广泛的客户渠道资源，是大英山片区主要的开发者3业务板块以大新华航空有限公司为核心， 航空运输产业自运营以 来保持持续、快速、健康的发展态势以空运、海运为主业，同时开展港口、码头，并结合已有营业网点，建立地面物流整体网 络拥有门店 53家，包括西安民生集团、 宝商集团、海 航中免 以

26、及陕西晶众家乐超 市等，其中 2家上市公司是海航重要的产业板块，下辖海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场、宜昌三峡机场、甘肃 机场集团等12家成员机场以房地产开发经营为主已开发写字楼、酒店、别墅、高尔夫球场和各类综合性开发业务旗下海航酒店集团拥有酒店40余家，总客房数约15000间，具有丰富酒店管理经验以 资本运营为核心，业务范围涵盖产业投资、风险投资、资 产管理和管理 咨询 等各方 面，下 辖6家成员 公司航空物流机场置业旅业商业实业 大英山作为海南的支柱企业，海航集团拥有多元化的业Part 2.4未来海口写字楼市场分析Part 2.4未来海口写字楼市场分析经济总量良好的发展态势和三产结构不断

27、优化的调整趋势奠定了服务业“质量并重”、持续增长的运行基调 海口 产业12019海口GDP、二产、三产增速对比量的保证：经济总量12 %以上的增幅2006-2010年7年间，海口GDP总量持续增长，平均增幅为12.4%，第三产业产值年平均增长率达14%；海口政府：“十二五规划”表示，地区生产总值达到1000亿元以上；财政总收入达到300亿元以上，人均GDP超过4.5万元，跨入全国中上城市行列。质的提升：现代服务业较大的发展空间十一五期间，海口市第三产业增长加快，对全市经济增长的贡献率达到72.3%，成为全市经济发展的引擎。2019-2019年海口三产结构对比在城市5年工作目标导向和服务业发展规

28、划的指引下，保守估计未来五年内海口第三产业产值增速将维持在13%-15%的范围内城市服务业发展趋势经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务第三产业发展在城市产业结构占比较大，相对其他城市比，处于领先水平，第二产业占比较小，是经济发展的短板。 产业 结构2各城市三次产业横向比较海口近4年三次产业情况海口近些年第三产业的比例不断扩大，一二产业的比例不断缩小，第三产业发展较快；相比其它类似二线城市，海口市第三产业占比重最大，但第二产业相对比例较小，是其 海口经济发展的短板；未来海口市政府在保证旅游产业发展的基础上，将壮大汽车制造业、制药工业、食品饮 料工业、化纤纺织工业、农副产品

29、加工业等五大支柱产业的发展。同致行分析：第三产业发展在城市产业结构占比较大，相对其他城市比，处于领先根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，海口未来写字楼容量将出现一定程度增幅 市场 现状3写字楼发展水平评估模型写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了城市写字楼的整体容量水平，根据二者的对应系总结出写字楼发展水平模型按照年增幅14的增速预估未来十年海口的三产产值，根据写字楼发展水平评估模型，推测海口写字楼容量将在未来10年内保持较低容量、进入中等容量的发展阶段海口未来五年三产产值保持在1000亿元以下青岛近年三产产值、办公用房年均成交量对比根据写字楼市场表现与

30、第三产业发展高度相关的市场发展规律，海口基于市场实现现状和未来发展趋势，海口未来五年内预期可实现60万平米的商务办公体量 未来 需求量4未来十年写字楼市场容量预期增长市场实现现状20062010年海口市办公用房年平均成交量为3.85万平米未来发展趋势参考青岛发展经验，保守估计：海口20112016年九年写字楼销售量预估：9万 2年8.4万2年+14万 2年=62.8万基于市场实现现状和未来发展趋势，海口未来五年内预期可实现60海口未来写字楼最主要供应地在大英山和滨海大道，未来供应体量远大于需求量，故以后推出的写字楼多以混合业态为主 未来 供应量5海口市近年办公市场的供应量同致行分析：1、海口未

31、来写字楼的供应量主要集中于大英山和滨海大道；2、未来海口写字楼供应量远远大于需求量，故未来推出的写字楼基本都是混合业态形式的，高端纯写字楼市场空白仍将继续持续一段时间；3、未来写字楼将呈供大于求的局面，写字楼后期市场竞争激烈；1、海口未来写字楼的供应量在38.5万左右（未包括海航集团自己用的海控国际广场和新海航大厦，还有安中玉沙广场和棕榈广场的写字楼）；2、海口往年未消化的面积约有6万；3、未来五年海口的写字楼需求量只有60万，海口未来写字楼最主要供应地在大英山和滨海大道，未来供应体量远大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，都是规模较大和知名品牌。 未来 供应量6海口市目

32、前办公市场存量情况同致行分析：1、现阶段写字楼的去化受到区域商业活跃性、经济发展影响，海口办公市场的成交缓慢受海口商务活动的局限性限制；2、同时，较多的企业更倾向于租赁，相对于租赁市场，销售市场显得较为沉寂；3、海口写字楼的未来供应量主要集中在大英山和滨海大道，未来区域的竞争激烈；大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼有较大的发展空间。海口写字楼的潜在市场容量较大，但目前面临的潜在竞争比较激烈但是海口发展写字楼缺乏足够的产业支撑，目前开发商务办公要控制好。海南“国际旅游岛”和海口“3+1”的规划将带动旅游业、旅游

33、地产和旅游服务业的发展，增加对写字楼的需求海口十一五产业发展导向重点强调发展第二产业，培育发展一部分第三产业海口作为海南省的省会城市，会吸引想到海南开发市场的公司在此落户作为总部辐射其他城市海口目前产业大部分属于非成长型企业，对写字楼的支撑作用不够海口旅游和地产行业发展比较强劲，但是这两个行业并不是写字楼的刚性需求者海口第三产业一方面数量缺乏，另一方面实力有限，以中小企业居多未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼Part 3海口市写字楼市场调研分析Part 3海口市写字楼市场调研分析海口写字楼租售情况物业细分 目前，海口市场上的写字楼主要为2000年以前的项目，主要以商住

34、为主，占整个市场的34%。商务办公与居家生活混为一体，是海口写字楼市场的惯常现象，入驻企业主要以中小企业为主。不少的公司一直是居民区或电梯公寓与商务办公场地混用。写字楼租售情况 在海口写字楼中，在售项目仅有三个，分别是天邑国际、证大国际金融中心和海控国际广场，占比为9%；在租项目占据市场主导，比例为57%，在建项目有5个，有2个位于国贸区，分别是安中玉沙广场和海湾国际；3个位于未来的新国际金融区域大英山，分别是国瑞大厦，海南大厦国际金融中心。出租率：87%以上出售率（在售）：52.01%海口写字楼租售情况物业细分写字楼租售情况出租率：87%以上出面积分割 目前，海口市场上的写字楼在面积分割方面

35、从80至500平米不等，其中，300-400平米的面积最多，占整体的24%，其次为120-200平米，占17%，整层出租的写字楼仅有琼泰大厦，80平米也下、500平米以上较少。写字楼档次 商务写字楼整体品质不高。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。面积分割与档次分析：300-400平米占市场主流，写字楼整体档次不高，鲜少有智能化配套面积分割写字楼档次面积分割与档次分析：300-400平米占市写

36、字楼售价/租金售价：海口在售写字楼为天邑国际与证大金融中心，均价分别为33000元/平方米和21000元/平方米。租金：市场上在租写字楼租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米这个价格区间占据市场主导，比重为57%，主要是因为海口大部分写字楼为2000年以前建成的写字楼。尤以2019年前后居多，该批写字楼无论在物业折旧或是在办公配套上均较差，因此，租赁价格相对较低；高租赁价格集中在2019年左右民间称高端写字楼，海口高档写字楼数目较少，因此所占比重较低。车位售价/租金售价：近几年，车位也如同房价的攀升一样水涨船高。据本次调查，海口写字楼已没有10万以下的车位出售，最

37、低车位价为11.8万/个，最高达到25元/个；租金：目前，市场上，在租写字楼车位租金多在110-150元/月之间，占总体的65%；财富中心车位租金为全市最贵，为300元/月。售价/租金写字楼售价/租金车位售价/租金售价/租金智能化 目前，海口写字楼中，拥有智能化的仅有3家，分别为天邑国际、证大金融国际金融中心和北京大厦，仅占总体的11%，其余写字楼均未有智能化，为仅具备原始的办公写字楼功能。电梯品牌选择 根据调查，海口市写字楼在电梯的使用上主要选择日立、三菱、OTIS等，其中，日立牌电梯使用率最高，占总的26%，其次为三菱，占22%，OTIS占19%，其余品牌使用率相对较低。软硬件配套智能化电

38、梯品牌选择软硬件配套目前市场上，中端写字楼的面积主要集中在300-400平方米；1早期和近期比较高端的写字楼面积以300-400平方米为主，但这种产品在市场上的数量不多，基本上国贸和世贸大厦有这种产品，琼泰大厦是整层出租，其他大平米的都比较少；2近年来商务公寓面积开始进一步趋向合理化，而市场的认可度进一步增高，走向两个方向，偏投资为主的商务公寓与偏办公性能为主的商务公寓都有一定的市场支撑；34商务公寓的面积大多集中在80-150平方米之间；5商务公寓的市场占有率在不断提高，纯粹的高端写字楼产品有，但上升势头不明显，相反综合性的办公产品，例如与酒店公寓混合，与商务公寓混合，与酒店混合等的办公楼有一定的发展趋势。产品：产品集中在300-400平方米为主，300平方米以上大多属于早期产品，商务公寓的面积大多集中在80-150平方米。目前市场上，中端写字楼的面积主要