金碧物业前期介入措施

1、1.0目的规范前期介入工程操作程序，确保前期介入工作正常有序开展，完成前期介入工作，为接管后的管理工作作准备。2.0范围适用于金碧物业深圳分公司所辖物业项目前期介入工程操作。3.0职责项目前期各专业工程人员负责本专业前期介入工程各项工作，项目前期工程负责人统筹各项工作的开展。工程技工负责已投入使用的会所、景观、样板房等的运行。项目前期负责人检查监督前期介入工程方面工作开展情况。方法与过程控制前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。早期介入阶段，从开发商进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。确定项目物业服务中心负责人后，选择有丰富的物业工程管理经验、专业比较全面的工程技术人员

2、开展前期介入工程方面的工作。与项目工程部沟通，深入了解了解项目的概况等基本情况，并制定前期介入工作计划；根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计中的总体布局、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观、绿化、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房、室外配套（供电、供水、雨污水、通讯网络、外围监控、路灯）等提出建设性意见。从以下几方面来审读规划设计图纸：住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。设备

3、、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。便于物业组织管理，节约管理成本。各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。根据规划设计图，与设计部门、工程部讨论决定该项目的智能化设计要求，主要涉及配置方案、停车场管理系统、对讲门禁系统、监控监控系统、周界红外系统、公共广播系统、电子巡更系统、楼宇传媒电视、电子公告系统、电梯五方对讲系统等设置要求，根据项目的规划设计和物业管理方案，从接管后物业管理的需要，完成小区的智能化布

4、点需求。审读施工图纸，从物业管理的角度，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸、装修等图纸进行仔细阅读，标记重要的环节，了解项目的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总，对不合理的地方并提出修改建议。从以下几方面来审读施工图纸：1、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采

5、用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电量），更方便后期的维修、保养和管理。2、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。3、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住户的供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它业主用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的

6、管路分开并各配计量表，以避免产生计费错误。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。小区的地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。4、监控方面；智能防盗设备要完善，小区的外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对住户与商场的门进行控制，能有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井

7、是无安全隐患等。各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。5、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。6、绿化、泳池方面；对绿化设计的品种适宜以后的物业管理，适宜以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统完善，花池的排水恰当。泳池的设备设计合理，补水、溢水、排水完善。绿化带植物的品种，不要设计得太名贵、太繁多，除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。7、空调机方面；预留空调安装位置

8、及空调冷凝水收集管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护、加雪种拆装等。商铺前后也预留空调位及排水位。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费。9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。10、小区车位方面；配置要考虑到户均车辆及临时车位停

9、放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。11、公共设施方面；小区内有安全隐患的水池（含游泳池）、小桥、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等娱乐设施和器械，危险场所、设备房门等要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。12、公共屋面方面；建筑物的可上人平台，可以设计成花坛、绿化带。屋面不出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。13、弱电方面；可视对讲、门铃、电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。14、公共楼道方面；通

10、道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。15、垃圾方面；垃圾收集站最好设计在小区后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁，不影响环境。16、首层公共设施方面；（1）、建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑装纱窗（以减少高空抛物现象），更有防盗措施。（2）、所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水漏进梯厅及电梯井等），更防业主摔倒产生危险。（3）、商铺预留排烟道、电视、电话、宽带接口等到，方便业主使用。中期介入阶段（工程施工阶段），主体动工到房屋交付前的介入活动。集团开发的项目一般为大门、游泳池、人工湖及周围景观、综合楼和第一次销

11、售的楼房首先开工。开工后技工跟进各项工程的施工，技工应熟悉景观及泳池设备的安装及调试等情况；熟悉景观照明系统及喷泉系统；熟悉各系统管线的分布和走向，供排水设置、给水井、雨水井、污水井及绿化用水接口等。样板房开放后做好样板房的水电、电梯的运行维护工作。第一次开盘售楼后做好景观、综合楼、泳池等设施设备的运行维护工作。在中期阶段还应对在建楼房的各系统工作各专业在中期应注意的内容。熟悉、掌握项目的基本状况，做好设备设施维护及运行费用测算工作。物业基本情况包括以下几个方面：1、未来小区的档次、人口密度和数量。2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。4、区内环境及周边环境

12、，包括景观及绿化面积、公共设施。5、公建区域及面积。6、小区出入口及区内道路。7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。8、停车场(库)等的基本状况。做好工程维修部组建及开展工作的前期准备工作，如制定好维修用的设备、工具采购计划、按照计划采购，维修技工的储备等。为维保修工作作准备在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，特别是户内装修，关注容易出问题的部位，为物业接管后的维修维护工作做准备。准备维保修用备品、备件根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件。制定好备品、备件采购计划，按照计划采购

13、备品、备件。做好维保修用备品、备件的申购计划。参与并协助施工单位各系统调试工作，并做好记录，掌握各系统运行第一手资料。为接管后各系统运行作准备。做好工程施工质量的介入工作1、掌握项目工程进度和现场变更情况(1)、根据工程进度，调整工作计划，物业现场介入人员应关注工程进度，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。(2)、记录设计方案和施工图纸变更，物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提够便利。(3)、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准(4)、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符

14、，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。2、收集、整理各配套专业的施工图纸(1)、施工图纸：收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸；(2)、机电设备及建材的资料：收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。3、掌握各配套专业的技术方案(1)、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，

15、适时的提出合理化建议。(2)、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。4、掌握各系统设备的配置情况5、各专业的技术、方案论证，工程相关建议，各专业的技术参数分析、设计方案论证，对各专业提出技术建议6、对各系统提出管理建议(1)、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议：设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。(2)、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物

16、业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。(3)、优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。7、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议8、参与工程质量跟踪管理，巡查工程施工质量根据国家颁布的工程质量验收标准，参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量：（1）、土建施工巡查内容：基础；砌体；楼板；梁；

17、柱；层高；接缝处理；湿渍、渗水、滴漏；外墙保温；外墙涂料；落水管；屋面；风道、烟道；管井；楼梯；踏步；护栏；大堂；单元门；室内墙面；室内棚顶；室内地面；门窗洞口；阳台等；（2）、电气施工巡查内容：电缆沟；电缆桥架；电缆敷设；配电柜；变压器；电表箱；柴油发电机组；母线安装；电线电缆导管；电缆终端压接；管线敖设；槽板配线；防雷接地系统；导线连接；接线盒；线管接口吊装；绝缘材料；公共照明；开关插座；灯具安装；（3）、水暖施工跟进巡查内容：集水管埋深及坡度；下水井；排水沟；排水管道；室内排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；进水管道；进出水阀门；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保温；供暖管道；散热

18、器；卫生器具；检查口；扫除口；地漏；燃气设施；（4）、装修施工巡查内容：功能性检查（水；电；可视对讲；报警系统；土建无渗漏和给排水无滴漏现象；排水畅通、无倒坡和积水现象）；各部分的要求如下：a、木门：（a）、饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等；（b）、木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等；（c）、开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音；暗门链是否起作用；（d）、门锁把手是否有保护膜；（e）、胶条平顺；（f）、小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等；）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等。b、铝合金门窗：（a）、是否存在渗漏，是否有泄水口，窗框周边打胶饱满；（b）、隼接部位，锚钉部位等是否

19、有打胶；（c）、五金件（执手，勾锁，滑轮，限位器等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；（d）推拉门推拉顺畅；3）窗扇开启顺畅。c、给排水：（a）、水龙头，花洒安装牢固端正、开关自如，表面无损伤、锈蚀；出水流速及水量正常，无滴漏现象；（b）、浴缸无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈独、污染等，周边打胶饱满；淋浴门动作自如，周边打胶饱满；（c）、马桶盖板安装，水箱进水阀启闭自如不渗漏，周边打胶饱满，无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等；（d）、卫生间，阳台排水顺畅，无倒坡积水，地漏不被覆盖。d、电气：（a）、灯是否亮，位置是否合理，开关周边收口是否平整，高度是否合理；（b）、插座是否

20、通电，位置是否合理，成排安装的开关高度应一致高低差不大于2mm；同一室内安装的插座高低差不应大于5mm；并列按装相同型号的插座高低差不应大于1mm；左零右火上保护线正确；（c）、排气扇开闭自如；（d）、配电箱盖污染生锈，断路器没有内陷；e、橱柜，卫生间镜柜，淋浴：（a）、淋浴门动作自如，周边打胶饱满；五金件（滑轨，执手等）齐全，使用功正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；（b）、厨房烟道安装止回阀；（c）、橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；（d）、橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤

21、、污染等；（e）、煤气软管预留孔大小、位置适当。f、扶手空调洞层高：（a）、栏杆高度1.10米；（b）、木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；（c）、铁件是否有生锈，变形，断开等；（d）、空调洞位置是否合理，有无排水立管遮挡空调洞现象，前后空调洞是否前高后低；（e）、测量具体层高数据。g、墙地砖：（a）、墙地砖没有空鼓、缺棱掉角等；（b）、墙地砖没有过大翘曲、色差、大小头等；（c）、墙地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致。h、天花墙身涂：（a）、墙身天花油漆验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染；（b）、墙身天花无裂缝；阴阳角顺直方正；（c）、吊顶整体完好

22、、安装牢固，表面平整、颜色均匀；（d）、线角顺直方正，与梁底接缝无开裂。i、木地板：（a）、无污染，划痕，崩角等。（b）、无大小头；（c）、色泽同一性；（d）、预留置伸缩，不允许木板起伏；3）、接缝、钉口要按规范处理；（f）、拼缝密实；（g）、成品保护到位。j、阳台等公共部分：（a）、踏步砖没有空鼓、缺棱掉角等；（b）、墙身无裂缝，阴阳角顺直方正，滴水线清晰；（c）、栏杆木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；（d）、栏杆铁件是否有生锈，变形，断开等；（e）、窗开启自如；（f）、首层杂物间隔栅；（g）、阳台水管后墙面面油漆平整，水管无污染（h）、热水器和强电插座、煤气表等位

23、置合理。（5）、消防系统施工巡查内容：网络布置（坡度、排水口、末端试水装置是否符合要求）；手动报警钮（是否按照图纸安装）；烟感（是否按照图纸安装）；温感（是否按照图纸安装）；消防栓（a、是否按照图纸位置安装b、阀门安装及漏水情况c、消防皮带喷咀安放齐全、自动按钮安装情况e、立管、消防栓外观，f、安装质量情况）；喷淋系统（a、喷淋头是否按设计安装；b、安装位置，间隔距离符合要求；c、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；d、末端放水阀门安装情况；6、报警阀；f、管道安装；g、支架安装；h、压力开关；i、漏水情况）；分区卷帘门（a、分区卷帘门安装位置符合图纸要求设计；b、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；c、末端放水阀门安装情况）；防排系统（a、风管安装情况；b、设计防火阀安装情况；c、防火阀动作情况；、自然排烟口面积）。（6）、电梯安装巡查内容：电源（电梯的供电电源线是否单独敷设）；轿箱部分（轿箱内楼层显示板，内呼按钮版，轿箱对讲