浙江省湖州市长兴县商业市场调研报告

1、浙江省湖州市长兴县商业市场调研报告 2014年6月题纲：第一章：城市概述第二章：现有商业调研与分析第三章：未来商业调研与分析第四章：雨润广场综合分析第一章：城市概述1、城市概述： 长兴县地处中国东南沿海浙江省，长江三角洲杭嘉湖平原，与该省安吉县、湖州市吴兴区、和安徽省广德县、江苏的宜兴市接壤，隶属于湖州市行政范围。1、曾荣获全国综合实力百强县、2、全国基本竞争力百强县、3、国家卫生城市、4、国家园林城市、5、国家生态县、6、全国文化先进县、7、全国科技创新先进县、8、全国体育先进县、9、全国城市管理综合治理先进县、10、中国人居环境奖、11、浙江省教育强县等称号。面积： 1430平方公里人口：

2、户籍人口万人，常住人口万人著名景点：顾渚茶文化景区、新四军苏浙军区旧址、扬子鳄度假村、十里古银杏长廊、金钉子国家地质公园、泗安仙山显圣寺、水口寿圣寺、仙山湖、陈武帝故宫、朱家祠堂、城山沟桃源山庄等。地理位置：江浙皖三省交界处，太湖西岸主要公路：杭宁高速、申苏浙皖高速、杭长高速；104国道，318国道。火车站点：杭宁高铁2、城市数据：3、人口情况1、全县常住人口为641982人，年平均增长率为0.49%。全县常住人口中县外流入人口为72166人，占11.24%。常住人口中，男性人口为328240人，占51.13%；女性人口为313742人，占48.87%。2、全县常住人口中，0-14岁人口为84

3、776人，占13.20%；15-59岁人口为454558人，占70.81%；60岁及以上人口为102648人，占15.99%，其中65岁及以上人口为68706人，占10.70%。3、全县常住人口中，居住在城镇的人口为314372人6 ，占总人口的48.97%；居住在乡村的人口为327610人，占总人口的51.03%。4、人员结构75、长兴公交线路说明：长兴公交线路大都早上6：30发车，晚上17：30分收班。2013年GDP：亿元，增长10.5%；2013年人均GDP：美元（按照常住人口）；2013年完成财政总收入亿元，增长9.6%，其中地方财政收入亿元，增长11.1%；2013城镇居民人均可支

4、配收入：36732元；农民人均收入：19341元。6、城市产业经济概述：7、城市主要产业1、“太湖望县、锦绣长兴”。近年来，长兴县坚定不移地走新型工业化之路，致力打造长三角先进制造业重要集聚区。2、2012年，长兴县完成规模以上工业产值807亿元，同比增长22.1%，规模以上工业增加值143亿元，同比增长14.5%，完成工业有效投入亿元，同比增长21.3%，工业强县建设考核名次前进1位。3、发展以铅酸蓄电池为核心的新型电池产业。到2016年，在铅酸蓄电池领域保持区域规模全球第一；培育3家全球电池行业龙头企业；规模以上工业产值超500亿元；4、提升以织造为主的现代纺织产业。到2016年，全县纺织

5、产业完成产值超1000亿元，其中规模以上工业产值超600亿元，保持浙江纺织业排名前三，成全省最大、全国领先的无纺布和长丝织造基地。5、发展以物流机械和电子电器为重点的特色机电产业。到2016年，力争规模以上工业产值超300亿元，实现在机电设备制造领域的跨越式发展。8、城市现有商业概况1北南东西1、城市内南向北发展；城市由龙山大道分为新老城区。2、城市原有商业主要在城市南面，居住人群也主要聚居在城南。3、城市商业由南向北发展；城市规划也是由南向北发展。新老城区分界线商业发展趋势 城市现有商业概况2县域经济较发达 人均GDP已跨入1万美元，人均可支配收入36732元（全国人均26955元）， 接近

6、南京市（39882）水平。商业同质化竞争 人均商业面积平方米，相对过剩集中在中低档次上，同质化严重。休闲性消费踊跃 A、餐饮、茶馆、足浴、KTV场所较多，普遍经营较好； B、高端娱乐场所有2家，经营较好。量贩式KTV较多，是年轻人的首选。 C、肯德基2家、上岛咖啡、一茶一座、老娘舅经营较好。 商业特色不足 超市、百货业态仍比较传统，没有明显突破。特色商业街只是品类的简单集中， 缺乏主力店、街区景观较差、关联配套水平较低。 影院有2家 市民广场的大剧院和八佰伴的百叶龙。超市有2家 大润发超市及欧尚超市。另外有八佰伴、浙北商厦、中百一店所属三个小型超市及浙北 水木花都超市。百货有3家 百货主要有：

7、八佰伴、浙北商厦、中百一店特色餐饮街 解放西路餐饮街主要是农家乐餐饮，共有34家面积在200-500平方米不等的餐饮。 城市现有商业概况31、商业发展情况：商业发展由南向北方向发展，从南边满足生活最基本需求的大型超市大润发到八佰 伴是一个发展阶段，由八佰伴到发展大道雨润广场（浙北广场、海洋城）是第二个发展阶段。2、发展模式：由原来本地的百货浙北大厦、中百一店的百货向外地连锁百货华地百货（八佰伴）方向 发展，由华地百货提升级次到八佰伴发展，由八佰伴到综合体雨润广场趋势发展。由本地的百货附 带的小型超市向大型外资超市发展。3、商业结构分布：商业结构由街边步行街向专业百货店、电器店、超市方向发展。4

8、、商业消费特征：由于长兴县城距杭州及南京高铁距离仅半小时，距杭州高速距离仅一个半小时，再 加上当地民营经济发达，往来杭州较多，所以，高端消费外流。9、城市未来规划老城区过渡区新城区城市向北发展1、城市未来向北发展，主要居住人口将由南向北迁移。2、城市现在居住区在城南，将渐渐向北新城区发展。3、城市总体呈南北走向，东西较短，南北较长。3、高铁站、县政府都搬迁至北面新城区，所以，今后城市重点的发展是新城区。第二章：现有商业调查与分析1、长兴现有商业概况：2、主要商业点位图花菇山休闲街县前西街餐饮街欧尚超市大润发中百一店八佰伴浙北大厦 八佰伴档次：中档面积：30000平方米年销售：亿楼层：7层停车位

9、：180个 浙北大厦档次：低档面积：25000平方米年销售：3亿楼层：3层停车位：90个 中百一店档次：中低档面积：20000平方米年销售：亿楼层：5层停车位：无3、百货综合情况182022/9/29一、长兴浙北大厦项目总体介绍2022/9/29 浙北大厦各楼层介绍F12022/9/29浙北大厦各楼层介绍F22022/9/29浙北大厦各楼层介绍F32022/9/29二、长兴八佰伴项目总体介绍2022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍F12022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍F22022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍F32022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍F42022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍

10、F5楼层面积业态IM DAVID主力品牌30月销售额5F约7000时尚男装10-15万GXG8015-20万gxg.jeans7012-15万运动牛仔JACK JONE李维斯4015-20万阿迪达斯6020-30万8015-20万主力品牌面积太平鸟9015-20万罗莱家纺耐克6020-30万SELECTED6015-20万110JASON WOOD床上用品9015-20万2022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍F6楼层面积业态未来之星主力品牌30月销售额F6约7000童装童品4-5万好孩子4010万丽婴坊304-5万小家电马.拉丁凌丰40博朗15404-5万阿迪达斯405-8万乐高九阳30gxg

11、.kids40装修中40莱克儿童游艺30安奈儿、皮.卡.泡泡、小木马、博士蛙、拉比、泡泡鲁、JOJO、迪斯尼、耐克等豪味家餐饮百特喜太子湾250250装修中装修中150主力品牌面积装修中2022/9/29长兴八佰伴各楼层介绍F72022/9/29三、长兴中百一店项目总体介绍2022/9/29项目各楼层介绍F12022/9/29项目各楼层介绍F22022/9/29项目各楼层介绍F32022/9/29项目各楼层介绍F42022/9/29项目各楼层介绍F5楼层面积业态主力品牌名称主力品牌面积月销售额5F约1万床上用品杉杉家纺40恒源祥家纺60大家电夏普30三星30松下40丝绸之路、香缇、富亿达等索尼

12、30创维20美的30步步高、OPPO等小家电松下10方太204、超市综合情况5、商业特色街情况备注：1、商务型餐饮，在星级酒店，消费水平人均200-250元左右。如紫金大酒店、国际大 酒店、维多利亚酒店、红玫瑰酒店、金缘酒店等。 6、解放东路餐饮街7、花菇山休闲街8、长兴电影院概况9、分析1、由于长兴是县级城市，在城市发展的过程中，未能形成有效的商圈，都是在发展中由单个业态的店铺分散在县域老城区的各条街上。2、老城区旧城改造缓慢，并且在改造的过程中没有进行商业的升级，所以老城区没有商业步行街或综合体出现。3、各特色商业街除解放东路餐饮街与花菇山休闲街稍具规模外，其他商业步行街商业形象和经营品牌

13、级次较低，未能有效留住本地消费者，导致消费外流。第三章：未来商业调研分析1、未来商业物业分布海洋城浙北广场利时广场2、未来商业物业概况1、海洋城位于龙山新区，总建筑面积约18万方，是浙江嘉兆控股继台州海洋世界，义乌海洋世界，南通 海洋世界，砂之船，杭州下沙奥特莱斯之后的又一实力之作。2、主力店：南太湖海洋公园、星星影城、时尚星座广场、室外游乐街、数码广场、美食每客广场、仿真 溜冰场。3、项目主要包括海洋公园、大型卖场、精品商场、餐饮、休闲娱乐和生活教育等服务设施，为顾客提供 旅游、购物、休闲娱乐等全方位“一站式”服务的大型商业建筑。3、海洋城介绍4、浙北广场简介： 2、项目距长兴县行政中心50

14、0米，占地16万平方米，总建面为25万平方米，其中地上商业面积为：万方。 共有1452个停车位和2403个非机动车停车位。 3、 其中商业3万进行出售13万自持招商。停车位为1300个，物美超市万平已签约。美容美体体育用品品牌购物物美超市餐饮娱乐健身会所连锁酒店儿童城精品商业时尚百货1、项目位于沂湖路与永兴北路交叉口，由浙江美欣达房地产公司开发。5、利时广场简介1、长兴利时购物广场由大型购物中心、商业街及酒店商务公寓构成。2、利时广场占地面积83499平方米，总建筑面积29万平方米。3、项目集购物、餐饮、文化、休闲、办公、星级酒店为一体大型时尚购物中心。利时广场业态构成6、分析：1、未来商业M

15、ALL共有四个，整体商业体量供给量达到近60万平方，供给量严重超标。2、在业态安排方面雷同，都有超市、影院、百货、KTV、电玩、餐饮，同业竞争严重。3、四个项目中，唯有海洋城有海洋类动物主题，但其运营成本巨大。4、四个项目都在彼此半径3公里范围类，将来市场竞争巨大。5、虽然长兴县有60余万人口，但城区人口仅30余万，流动人口较少。第四章：雨润广场综合分析 第四节：项目SWOT分析第五节：项目定位建议雨润广场综合分析第三节：项目交通组织第二节：项目周边居住人口分析第一节：项目概述第一节：项目概述1、项目效果图发展大道2、项目总平图3、项目位置： 发展大道与明珠路路口（北城区边缘），距离市中心直线

16、距离约公里。八佰伴第二节：项目周边居住人口分析2.项目周边人口概况3、三公里范围小区君悦华庭奥中苑东盛华庭领域龙山画溪庄园龙山新村龙山雅苑和睦花园白溪公寓清溪家园朱渡桥公寓琥珀公馆新城丽景境水蓝庭龙山泰景禾峰乾庄昆仑公馆龙溪御庭白溪景苑翡翠名都香溪美庭白鹭湾星龙湾星雨华府维多利亚花园杨北新村御景园凤荷园风铃绿洲利时广场中央花园中央公馆丽湖名居4、项目三公里范围内主要社区明细备注：开发区总人口万，户籍人口万，流动人口万。9/29/20225、项目周边主要小区明细9/29/20222022/9/296、长兴雨润广场3公里内的学校明细2022/9/29长兴县实验初级中学龙山新村幼儿园长兴二小长兴一中

17、施特劳斯艺术幼儿园本案7、长兴雨润广场3公里内的学校分布2022/9/298、长兴县经济开发区的企业明细2022/9/299、长兴经济开发区代表企业的分布本案海信惠而浦（浙江）电器空气化工产品（长兴）浙江多蒙佳乐服饰浙江华欣高科技浙江湖州威达纺织集团2022/9/2910、长兴雨润广场3公里内的写字楼明细2022/9/2911、长兴雨润广场3公里内的写字楼分布：本案南方大厦云龙大厦世贸大厦明珠商务大厦丽湖中央大厦格兰国际广场鑫荣大厦第三节：项目交通组织1、城市公交线路备注：全市共有14条路线，其中4条路线经过项目地。10路6路9/29/20228路9路9/29/2022第五节：项目SWOT分析

18、6、项目SWOT分析：Superiority（优势）1、公司实力大，专业管理团队经营。2、紧邻城市主干道、城市发展方向。2、购物环境好，中央空调冬暖夏凉。3、主力店强大，业态丰富。4、全客层、一站式购物。5、车行到达方面，停车方便、停车位多。Weakness（劣势）Opportunity（机会）1、城市向北发展，年轻人向北迁移。2、周边住宅日益增多，配套渐渐完善。3、每百人拥有车辆增多，行车方便。4、了解竞争对手实力，针对性商业布局。Threat（威胁）1、竞争对手实力不容小窥。2、竞争对手更靠近城市中心。3、竞争对手提前两年开业，培育期更长。4、总人口不多，商业量太大，分食市场。5、新城区市

19、场培育周期太长。6、消费者消费习惯较难改变。1、远离城市人口聚居区、传统商业区。2、周边配套项目少。3、公交车经过项目比较少。4、项目比其它项目晚开业一年。5、周边商业氛围差，难达到聚合效应。了解竞争对手业态，丰富业态构成。了解对手品牌，人无我有人有我优。加强政府公关，增加公交线路。招商、宣传推广提前介入，先入为主。营销活动和招商活动结合。远离城市人口聚居区、传统商业区周边配套项目少。、公交车经过项目比较少。项目比其它项目晚开业一年。周边商业氛围差，难达到聚合效应。现 状规 避开业后两年内加强营销企划活动。开业时一定要整体开业。提前宣传推广，广告语植入人心。创立企业卡通亲民形象，增加亲和力。重

20、点镇上进行商业推广活动。竞争对手实力不容小窥。竞争对手更靠近城市中心。竞争对手提前两年开业，培育期更长总人口不多，商业量太大，分食市场。新城区市场培育周期太长。消费者消费习惯较难改变。劣 势威 胁劣势和威胁的规避和战略矩阵第五节：项目定位建议1、百货业态竞争分析：现状：1、百货：八佰伴、浙北大厦、中百一店，三个店的定位档次都不高，都是中档及中低档定位。 2、三个百货促销力度及现场经营管理状况一般，员工素质较差，特别是服务质量和导购知识缺乏。 3、在品牌级次方面，除八佰伴女装品牌级次尚可，其它的品牌级次都比较低端，男装品牌普遍为 国内二线以下品牌。 4、三个百货店在金店及珠宝类都经营面积比较大，

21、经营情况较好。 5、八佰伴正在进行百货购物中心化转型，其七层除影院外全部经营餐饮，六层正在局部进行餐饮 改造，从而证明网购对中低档百货的影响早已经漫延到县城。 6、三个百货彼此间距2KM左右，不容易形成商圈，为我项目百货经营留足发展空间。未来：1、浙北广场、利时广场、海洋城都号称有百货业态，但从其商业布局来分析，其百货体量非常小， 不足以和现有的百货竞争。 2、我广场虽然远离城市中心，但由于城市经济比较发达，每百人平均拥有车辆较多，在城市的主 干道边上，不管是机动车非机动车到达比较方便，因此百货店将成为我项目吸客的有力主力店。百货定位思路：1、由于长兴经济发达，当地民营企业（纺织、化工）小工厂

22、、小作坊较多，民营经济发达，个体工商户众 多，藏富于民，但中高端消费外流。2、做大做强主力店百货，提升当地的百货经营级次，针对当地的中高端市场，将百货的定位在中档偏上。3、加强百货内黄金珠宝、化妆品、女装的经营面积和级次，提升城市整体消费档次。4、加强男装、户外用品的品牌级次，做到人无我有，人有我优的经营理念。5、加强员工服务意识的培训，强化现场管理力度。6、加强百货促销力度，在开业前期与广场共同举办一些大型的SP及PR活动，一举抢占市场先机，引领市场 消费。2、超市业态竞争分析：现状：1、现有超市三家大润发、欧尚、大统华，以及从属于浙北大厦的两家小型超市 和中百一店小型超市。 2、大润发超市

23、无论从其品牌级次、地理位置、经营管理都不能撼动其市场领导地位； 再加上欧尚超市的进入，因此，其他品牌超市在这个仅为30万人口的县城恐难进入。未来：1、未来利时广场号称引进了苏果超市或乐购超市，但从其平面布局图给到超市的面积仅 七千余方，与乐购超市合作可能性不大。而苏果超市在浙江区域品牌影响力非常有限。 2、浙北广场将引进物美超市，虽然物美超市在一层位置，但周边停车位较少，超市位置较 深，并且物美超市经营管理能力一般，对城市影响力不大。 3、海洋城虽然也号称有超市，但从其物业结构来看，也不可能是什么大型超市。超市引进思路1、大润发，欧尚已经在长兴完成了一南一北的布局，对项目引时超市的增加了非常大

24、的难度。2、在国内现有超市中，由于永辉超市生鲜独树一帜，在福建、重庆、安徽及南京区域，永辉超市的综合 竞争能力都是排列前几位，因此，建议项目引进永辉超市，方能在激烈的市场竞争中立足。3、如果项目在引进大型超市存在非常大的难度，建议引进一家两千平方左右的社区超市即可，从而满足 购物中心业态齐全的结果。4、如引进小型超市，其余原来规划经营超市的面积可用于主题婚庆广场，在主题婚庆广场内引进大型酒 楼，从而吸引全县城生日庆典、结婚摆酒、年终庆典活动等到项目举办，更能吸引高端商务人群。3、影院业态竞争分析：现状：1、长兴现在有影院两家，百叶龙和长兴大剧院，两家影院年票房各一千余万，经营 业绩比较好。 2

25、、长兴大剧院开业比较早，硬件设施设备比较陈旧，百叶龙开业尚不足两年，硬件设 施还 比较新，与边上的餐饮业态搭配互补，成为年轻人的首选。未来：1、在新建的海洋城、利时广场都有影院，但品牌级次都不高。 2、我项目引进影院方面，一定要引进国内一线影院，并且需要经营IMIX巨幕，如： 万达、金逸、橙天、嘉禾等品牌。4、增加体验式业态1、增加书店，如：大众书局、新华书店、凤凰国际书店，在书店内经营咖啡馆，增加 异业跨界发展。2、增加足浴、SPA、按摩类，或康复理疗类业态。5、业态差异化定位：1、首先，业态定位方面要做到人无我有，人有我优的定位观点。2、在百货品牌级次组合方面，要强于长兴本地现在已开业的三家百货