8年深圳中原年终总结报告

1、2019年1月1日2018年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心2018年 政策压市 预期转向序言(一)政策压市 预期转向2018是中国外部经济环境极为恶劣的一年。国际贸易摩擦明显加剧，中美贸易战多次升级，同时国际需求增速放缓，出口不及预期。虽然12月初G20峰会让中美贸易争端缓和，短期内趋于稳定，但中长期来看，美国针对中国的高科技制造业的打压仍不会放松，外部经济贸易环境依然严峻。外部环境恶劣，内部经济也不容乐观。2018年固定投资投资、消费、出口经济增长的三驾马车增速同时下滑，三季度GDP增速为十年来的新低，经济下行压力明显加大，稳增长被提到更高位置，成为2019年中国经济的首要任务。

2、货币政策上，从过去的一刀切去杠杆到目前的结构性去杠杆、稳杠杆。2018年实体经济融资难、融资贵，经济大环境不佳叠加，流动性不足让企业生存艰难，单纯的去杠杆已经不再适合经济发展要求。12月中央经济会议指出，货币政策要松紧适度，保证流动性合理充裕，预示2019年流动性有望增加，缓解经济下行阶段资金压力，稳杠杆取代去杠杆成为2019年的重要目标。政策上看，2018年是全国房地产调控非常频繁的一年，市场继续围绕”房住不炒”主基调，深化调控，调控手段更多更复杂，全年各地调控超400次，调控次数为历年之最。无论是一二线城市，还是三四线城市，纷纷调控加码，市场全面步入下行调整阶段。一线城市成交量萎缩、价格下

3、滑，二线稳定但有分化，三四线城市房价涨幅则出现明显回落。经济下行压力继续加大，稳增长被提到更加重要的地位。而房地产作为经济增长的重要支撑，保持房地产市场稳定是缓解经济下行压力的重要手段。目前，全国各城房地产形势表现不一，部分城市房地产形势严峻，存在快速下跌的风险，有逐步放松调控政策的需求。因此，以前的一刀切全面调控加码已经不再适应目前的发展需求，房地产因城施策、分类调控未来将真正落到实处，成为未来调控的主旋律。12月，菏泽率先放宽限售，珠海、广州、杭州紧随其后，在限购、限售方面也略有放松，衡阳先是取消限价但在社会压力下撤销了政策，合肥也有传出限购松绑。同时，与上半年反复提及房地产调控完全不同，

4、10月、12月两次中央政治局会议完全没有提及房地产调控，也反映房地产调控周期见底，未来基本不可能继续调控加码。但是调控也不存在全面放松的基础，房住不炒国策不会动摇。深圳市场来看，今年仍以深化调控为主。上半年三价合一、二次房改市场短期调整，但很快回升；下半年731新政调控严厉，市场反应非常明显。731新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同，上半年深圳市场有所回暖，成交有量价齐升趋势；而下半年731新政后，住宅限售3年、公寓限售5年，市场成交骤降，流动性显著下滑，价格也由升转跌，短炒投资客基本离场，刚需客观望态势明显，由此深圳正式步入下行调整阶段。序言(二)政策压市 预期转向在市场整体

5、表现不佳的情况下，长租公寓是2018年的唯一亮点。深圳今年多次出台政策支持长租公寓发展，包括加大只租不售土地出让、将城中村纳入租赁规划、扩大资本进入范围，同时出台长期租赁发展计划。长租公寓在政策红利下，资金支持力度大，房企、政府部门、银行、中介机构纷纷加入长租市场，抢占长租公寓这一块大蛋糕。但长租公寓的快速发展也带来巨大的风险，一方面，租金快速上涨，生活成本大幅上升；另一方面，租金贷、甲醛超标、长租公司跑路等问题层出不穷，反映租赁市场监管制度不完善。同时，长租市场短期投入较高，但盈利困难，加上市场资本进入多，竞争加剧，收房成本大幅提高，资本也更为谨慎，在收益不佳的情况下，未来部分资本将逐步退出

6、，长租市场也将趋于稳定。总体来说，2018年属于房地产市场调控加码的一年，经济下行压力加大，市场调整，稳房价成为未来市场的调控重心。因城施策、分类调控将真正落到实处，一刀切的调控加码将成为过去，调控政策基本见底。对于深圳来说，目前市场价格稳定，没有大幅下滑风险，调控放松概率不大，但银行利率有望继续降低。未来深圳将继续立足二次房改长远战略规划，加强住房供给侧结构性改革，加快多主体供应，加大租金管控，建立租购并举的长效住房体系。序言(三)政策压市 预期转向Content目录PART 2土地市场PART 3新房市场PART 4二手市场PART 5商办市场PART 6市场预测PART 1宏观政策深圳中

7、原研究中心市场要点宏观政策1政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧GDP增速下行 稳增长成首要任务内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落 房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显因城施策成主旋律 政策见底稳中向松 调控加码频繁 市场迅速转冷GDP增速下行 稳增长成首要任务宏观2018年中国经济下行压力继续加大，国内外经济环境更加严峻。国外需求放缓，贸易摩擦加剧，由2008年以来的全球经济复苏已近尾声。国内来说，第三季度GDP增速为近十年来最低，11月经济数据显示，出口增速显著下滑、消费走弱、工业生产大幅回落、融资增长缓慢，年末国内经济继续承压。但是需要注意的是，根据10月政治局会议、12月中央经济

8、工作会议，稳增长成经济的首要工作。货币政策稳中向松，财政政策也将更为积极。年末基建板块投资增速下行趋势得到遏制，企稳回升，预计明年基建投资将继续回稳。同时财政赤字可能上调、更大规模减税政策出台，激发经济增长活力。深圳中原研究中心内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落 宏观深圳中原研究中心2018年全年官方制造业PMI平均50.9%，表明2018年制造业总体保持平稳增长。但12月官方制造业PMI指数为49.4%，创34个月以来新低，为2016年7月以来首次处于荣枯线以下，制造业景气度持续下滑。显现出中美贸易战以来，国内外经济环境变化，国内经济不景气、国外经济增速放缓，新订单指数持续下滑，生产经营

9、活动预期指数年内新低，制造业企业预期下滑。下半年9-11月官方PMI和财新PMI走势背离，但是从整年来看，特别是年末，呈现出明显的下滑趋势，经济下行压力显著。深圳中原研究中心房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显宏观深圳中原研究中心2018年受市场调整与经济下行压力影响，房企资金压力较大,融资渠道缩紧，融资成本大幅提高。从全国销售面积和销售额来看，2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑，4-7月的短暂反弹在市场政策调控下转头向下，房地产市场调整趋势明显，观望情绪陡增。在行业销售明显减速后，房地产融资环境未有明显好转，行业并购重组继续增加，行业集中度进一步提升。上半年

10、，房地产市场整体表现为一线平稳，二线分化，三四线上升显著，房企拿地意愿强烈。但是融资环境不佳，房企资金压力大，房企采用加快周转方式，加速建设、加快开盘，增加回款。全国房地产开发增速较去年有显著的提升，但由于下半年市场下行，经济表现不佳，调控加码，房企对房地产市场预期下滑，拿地意愿下滑，导致下半年投资增速有所下行。CPI上升步入2.0时代 宏观2018年上半年消费品零售价格指数CPI增速在2月份春节假期影响达到2.9%的峰值后回落再上升，全年CPI基本在2.0以上，与2017年相比有明显提高。CPI的上升主要受鲜菜等食品价格增速上升影响。而生产价格指数PPI同比增速则出现明显的下滑，2018年1

11、1月PPI同比增速仅为2.7%，为近两年的新低。受中美贸易争端、内外需求下降，以及下半年油价低迷影响，PPI增速下行明显。深圳中原研究中心M2增速放缓 宏观 M2增速基本保持逐年下滑的趋势，但是在2015年M2增速上升2.3%至13.3%，2016年增速也达11.3%，增速较2014年回升。从增量看，2015年M2增量为16.4万亿，为历年最高，2016年也达到15.8万亿。2015、2016年M2货币增量的大幅增加，市场流动性充足，大量资金流入房地产市场，直接促使了这两年房地产的快速上涨。至2017年，M2增速、增量皆大幅下滑，M2增速下滑3.1%至8.2%，创历史新低，增量也大幅下滑至12

12、.7万亿。2018年延续2017年的走势，维持稳健中性的货币政策，增速基本与上年持平，增量由于基数的原因有所增长。货币政策的收紧导致了房地产市场流动性减弱，一二线城市也结束了快速上涨步入平稳发展阶段。但下半年开始，由于贸易战加剧，稳增长成为主旋律。稳杠杆逐步占据主导，货币政策略有放松，更加注重松紧适度，保证流动性合理充裕。2019年货币政策会继续保持稳中向松，M2增速有望企稳反弹。深圳中原研究中心注：2018年为截至11月数据房企境外融资大幅增加 成本提高 政策开发商类型规模利率2018中国恒大优先票据10亿美元11.0%中国恒大优先票据18亿美元13.5%中国恒大优先票据10亿美元11.0%

13、2017中国恒大优先票据10亿美元9.50%中国恒大优先票据5.98亿美元6.25%中国恒大优先票据5亿美元7.00%中国恒大优先票据10亿美元8.25%中国恒大优先票据13.4亿美元7.50%开发商类型规模利率2018万科中期定息票据30亿元4.60%龙湖公司债券20亿元4.80%华夏幸福定息债券1亿美元9.00%华远地产定息债券2亿美元11.00%阳光城公司债券11亿元7.50%美的置业公司债券10亿元7.50%合景泰富公司债券4亿美元9.85%时代中国优先票据3亿美元10.95%福晟集团公司债券10亿元7.90%鑫苑置业公司债券6亿元8.50%当代置业优先票据1.5亿美元15.50%20

14、18年M2增速下滑，货币政策收紧，企业发债条件更加苛刻，融资难度大幅增加。企业境外融资增加，2017年国内房企境外融资391亿美元，而2018年上半年境外融资就超300亿美元，增幅明显。但利率也相比国内提高不少，普遍在10%以上。以负债率较高的中国恒大为例，2017年优先票据成本在6.25%-9.5%之间，而到了2018年，利率已经上升至11%以上，10月底的融资成本深圳达到了13.5%。其他国外发债企业华远地产、时代中国发债成本也在10%以上。国外利率非常高，国内发债难度大，利率也不低。公司债券方面，阳光城、美的置业、福晟集团等发债利率也在7.5%-8.5%之间。当然，少部分房企依然可以以较

15、低的利率发行债券，以万科为例，2017、2018年万科发债利率基本还是在4.0%-5.0%之间，无太大变化。银行利率先升后降 未来仍有下行空间政策深圳2018年银行贷款利率经历了先上升后下降的走势。年初大部分银行首套上浮10%，市场出现明显回暖后，资金面仍然偏紧，利率开始上浮至15%。但是四季度市场表现不佳，而稳增长地位提高后，房地产稳杠杆提升到更高位置，先是部分城商行下调利率，临近年底，部分大行也下调利率。各银行官方发布的数据显示，已经有3家银行首套房利率下调至上浮10%，同时还有部分银行官方公布利率未下调，但实际执行时按上浮10%计算。在政策不松绑的情况下，预计在市场逐步下行阶段，2019

16、年利率仍有下行空间。调控加码频繁 市场迅速转冷政策2018年我国重要调控政策梳理时间地区文件重点内容中原观点2018/3/1昆明关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知昆明调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调整住房公积金政策，推出限价房。2018年全国调控政策继续加码，无论是一二线城市，还是三四线城市，皆加大调控，防止房价过快上涨。从调控手段来看，主要手段依然是限购、限售、限价，政策多处于前三季度，主要在于上半年房地产市场表现较好，各地加大调控力度。目前来看，房地产市场转冷明显，调控成效显著。2018/4/17沈阳关于促进我市房地产市场平稳健康发展的

17、通知沈阳将购买商品住房和二手住房的限售范围由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内”扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”。同时对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域(以下简称限购区域)实行限购政策。2018/4/22海南中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知商品住宅实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。已经实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购房，须提供至少一名成员在海南累计60个月及以上个税或社保缴纳证明。2018/5/15成都进一步完善房地产市场调控政策的通知将限购对象

18、由自然人调整为家庭；购房人具有拟购房所在区户籍（户籍迁入拟购房所在区未满24个月，应在拟购房所在区连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。2018/5/18三明关于加强房地产市场调控的通知三明市区户籍居民家庭在三明市区购买第二套及以上商品住房，非三明市区户籍居民在三明市区购买第一套及以上商品住房，取得不动产权属证书三年方可上市交易。企事业单位、社会组织新购买的商品住房，取得不动产权属证书满三年后方可转让。2018/5/21丹东关于坚决遏制投机炒房 维护房地产市场秩序有关工作的通知非本地户籍人员，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新

19、建商品住房，备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房申请商业个人住房贷款的，第一套房贷款首付比例提高到50%以上。2018/7/1昆明昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和滇池旅游度假区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房的非本省户籍人士销售新建商品住房;暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品房。无住房的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。2018/7/2上海关于规范企业购买商品住

20、房的暂行规定上海企业购房自2018年7月3日起，须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币等等条件(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)，且商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。2018/7/31深圳深圳市人民政府办公厅转发市规土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；居民家庭新购买商品住房自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，商务公寓5年内禁止转让。2018/8/13南京关于调整我市企事业单位住房限购政策的

21、通知在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。限制购房对象为所有企事业单位以及其他机构，涵盖南京市和外地企事业单位以及其他机构。限价政策成常规调控手段政策2018年我国重要调控政策梳理时间地区文件重点内容中原观点2018/1/17长春长春市人民政府办公厅关于保持房地产市场平稳健康发展的通知“限房价、竞地价”、“限地价，竞房价”等多种竞价方式，防止出现土地或楼面单价新高现象，严防高价地扰乱市场预期。强化商品住房销售价格管理，全面推进新建商品房销售价格申报制度，严格执行一房一价，凡在我市三环区域内新购非家庭唯一住房的，2年内不得上市交易。2018年限价政策越来越多的纳入到调控政策中来，部

22、分三四线城市房价涨幅过快，多地出台限价政策，遏制房价上涨。限地价、限预售价、限装修价等方式多种手段，防止开发商变相加价销售。2018/2/27三亚关于加强商品房销售价格备案管理的通知申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价；已办理预（现）售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。非商品住房项目销售备案价格应控制在合理区间。2018/7/16江门江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法未办理过商品房预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行销售，对取得

23、受理商品房现售备案通知书的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。2018/7/30长春关于商品房销售价格有关问题的通知所有在售的商品房（含现房）须向长春市住房保障和房地产管理局行政审批办公室申报销售价格后方可销售，否则不予网签。未申报过销售价格的项目，须补充申报价格。通知要求各房地产开发企业应按申报价格规范销售。高于申报价格的房屋不予网签。2018/8/17海口关于加强商品房销售价格备案管理的通知所有具备预售（现售）条件及有未售房源的商品房项目，房地产开发企业在2018年9月28日前主动核实成本，调整价格，到海口市发改委（市物价局）重新申

24、请价格备案。并要求，房价一经备案后的6个月内，未经许可擅自调涨的行为将被严肃处理。商品房销售价格未经备案的，将不予核发商品房预售许可。2018/8/20海口加强源头管控，强化“一房一价”备案管理，对在售项目存在价格虚高备案的要“回头看”，重新调整备案价格；2018/8/28南昌关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知对今后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分别实行最高限价。对不接受装修价格限高的企业，南昌市行政审批局不核发预售许可证，南昌市房管局暂停其网上签约。在商品房买卖合同中，将毛坯价格与装修价格分开；在新建全装修住宅交付时，交房装修标准与样板房装修标准一致。2018

25、/9/12哈尔滨哈尔滨市人民政府关于稳定商品房价格的意见建立商品房销售价格调控联席会议制度，严格商品房销售价格申报制度，合理控制商品房上市供应节奏，楼盘申报销售平均价格原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格。2018/9/17龙岩关于加强精准调控稳定房地产市场的实施意见合理确定新建商品住房预售备案价格，并将车位价格、精装修费用纳入价格调控范围，严防变相涨价。销售价格超过备案价格的，房地产主管部门不予网签。深圳调控加码 市场下行调整政策2018年深圳重大政策时间文件重点内容点评3月28日中国人民银行深圳市中心支行深圳银监局深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知商业银

26、行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。“三价合一”主要目的是去杠杆，抑制资金过度流入房地产市场。以前，深圳高评高贷现象较为普遍，新政后二手房交易首付与税费显著增加，投资者买房的资金压力大增，房地产市场需求将下滑，杠杆也将降低。6月5日关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见

27、深圳率先推出“新房改”新政，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。深圳计划将全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。市场商品住房，将占住房供应总量的40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。政策性支持住房，占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。二次房改立足长远，调整住房结构，建立市场与保障相结合的住房体系。人才安居房和公租房供应占比将达到六成，租赁住房供应也将大增。而每年供应土地总量有限，未来商品房供应量会有小幅下滑，商品房会更加稀缺。7月31日关于进一步加

28、强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让；居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行。影响最大的为限售政策，住宅限售三年，公寓限售5年。对于刚需购房者来说，影响不大。新政主要还是为了压制投

29、资需求，限售对于投资者来说资金压力增大，风险增加，对投资者的影响加大。严格的限价政策让房产升值预期降低，投资房产收益的预期大幅减少，使得短期内转让难度增加。2018年各地调控加码，深圳也深化调控。与2017年深圳政策小修小补不一样，2018年深圳出台了三个影响非常大的政策，对2018年深圳房地产市场走势造成了重要影响。三价合一对于二手市场短期影响较大，出台后二手房成交下滑，新房更受青睐；二次房改立足长效调控，从住房结构上予以调控，是长远的调控手段；而731新政则是目前深圳市场低迷的最直接因素，限售加上整体市场的下行让深圳本来较为稳定的市场正式步入下行调整阶段。因城施策成主旋律 政策见底稳中向松

30、 政策2018年年末政策放松城市盘点类别时间地区文件重点内容中原观点部分区域取消限购1月5日兰州关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。在菏泽放松政策以前，虽然政府一直推行“因城施策、分类调控”的房地产调控主基调。但是整体来看，基本各地调控都是以限购、限售、限贷、限价为主，基本无放松政策，因城因策更多流于表面。而2018年中国经济下行压力加大，企业生

31、存艰难，盈利能力大幅下降。加上下半年房地产市场下行调整，企业拿地意愿大幅下降，房价下行风险增加，地方政府财政收入大幅降低，负债率进一步提高。为缓解地方政府财政压力，稳定经济增长，部分城市有针对性的放松房地产调控政策成为必然。预计随着经济下行、房地产调整，松绑城市将会逐渐增多，因城施策将真正成为市场主基调。放宽商服转让12月19日广州广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见2017年3月30日土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。取消限售12月19日菏泽关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展

32、的通知商品住房限售措施取消，鼓励房产交易。 降低商品房预售资金监管标准，减少当下开发商的资金压力。放宽限购12月21日杭州杭州住房保障管理局回应自去年开始针对因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过三个月，则视为符合购房资格。放宽限购12月27日珠海珠海市户口迁移管理实施办法针对斗门、金湾区域的非珠海户籍人才购房，按个人实际情况与条件，将原来需缴纳5年的社保要求更改为1-12个月不等。取消限价12月27日衡阳（已撤销）关于暂停执行关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知自2019年1月1日起，暂停执行的该通知核心内容如下:市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。开发企业要合理制定销售价格,并

33、申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。开发企业自取得商品房预售许可证后,需在衡阳房产交易网向社会公布,公布价格为楼盘最高价格,开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧政策2018年住房租赁政策梳理时间地区文件重点内容中原观点4月25日全国关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。长租公寓市场发展是房价飞速上涨，缓解房价压力的重要手

34、段。2018年长租公寓承接2017年政策红利，各地政府在政策、资金上继续给予支持，只租不售、限售土地明显增多，长租公寓发展迅猛，房企、中介机构、银行、政府部门、机构纷纷进入长租公寓市场。但是也应注意到，随着进入的资本过多，竞争加剧，收储成本提高，进一步推高了租金，使得居民生活成本大幅提高。 同时，长租市场由于法规不健全，监管不严，租金贷、甲醛、长租公司跑路等问题频出，各地对租赁市场的监管也逐步加大。目前来说，长租公寓短期尚难以盈利，随着各地开始控租金，资本进入更为谨慎，甚至部分资本也将逐步推出长租市场。5月99日全国住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知坚持调控目标不动摇

35、，深化住房制度改革，加快多主体供给、多渠道供应、租购并举的住房制度；3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增供应的50%以上。6月19日北京北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）培育和发展住房租赁市场，完善住房租赁市场租金监测和发布机制，加快发展长期租赁，加强住房租赁企业备案管理，推动集体土地建设租赁住房，发展租赁型职工集体宿舍，鼓励开发企业持有经营租赁住房等7月26日武汉关于进一步加快培育和发展住房租赁市场试点工作的通知产业园区配套建设的服务用房，可用于建设租赁住房，商业和办公用房项目可在符合条件情况下改造为租赁住房。9月4日厦门厦门市市级公共租赁住房管理办法在厦无住房的各类人才

36、、在厦稳定就业的无住房职工都可申请公共租赁住房；租金优惠由20%比例提高到30%。9月9日长沙关于加快发展住房租赁市场工作实施方案2022 年新增各类租赁住房不少于500 万平方米，保障租购同权，逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境9月25日广州户籍家庭公租房实行“三调整一完善”对户籍家庭住房保障政策调整公租房收入线准入标准，调整住房租赁补贴标准；将现行收入线准入标准限额从家庭年人均可支配收入29434 元/年调整为35660 元/年；将租赁补贴标准从25 元/平方米调整为30 元/平方米。9月29日南昌南昌鼓励住房租赁发展出租主体可享税收优惠，个人的出租住房收入，增值税征收

37、率由5%减为1.5%；对个体工商户和其他个人出租住房月收入不超过3 万元，至2020 年12 月31 日前，可暂免征收增值税，房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率等。10月11日全国国务院办公厅关于印发完善促进消费体制机制实施方案（20182020 年）的通知大力发展住房租赁市场。总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。土地市场表现平稳，成交总金额下滑全年10宗居住用地出让 坪山、南山为土地供应主力区域留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿市场要点

38、土地市场2土地市场表现平稳，成交总金额下滑土地2018年土地市场表现较为平稳，全市共成功出让61宗土地，占地面积145.5百万平，成交金额449.2亿元。而去年土地市场成交金额较高，全年成功出让46宗土地，面积121.5百万平，金额810.4亿元。相对来看，今年全年土地成交总面积较去年增加19.7%，成交金额同比下滑44.5%，土地市场供应总均价降低明显。成交结构上与以往不同，罕见的增加较多住宅用地。全年10宗居住用地出让 土地相比于过去两年的土地市场而言，2018年深圳土地市场供应成交量相对平稳，全年共有10宗居住用地出让，值得注意的是，该地块位分布龙岗、坪山、大鹏等关外地区，深圳市人才安居

39、集团拍得7宗，项目需要70年自持，未来将用于发展租赁市场。2018年工业用地和商办用地作为主要成交用地，工业用地全年一共成交85.2万平，占比58.5%。其中商业用地总成交16.0万平，占比11%。工业用地主要集中在光明新区、南山区、坪山区，并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区。坪山、南山为土地供应主力区域土地从区域上看，2018年南山区土地成交宗数为17宗，领先全市，其次为坪山区，成交10宗。工业用地大多集中在南山区与坪山区为主，其中广东欧加通信科技有限公司拿下深圳湾超级总部基地，总成交价为35.89亿，为年度总价最高地王。留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿土地南山留

40、仙洞总部基地为热点供地区域，2018全年集中成交7宗土地，面积约45601平，出让金额合计近26.69亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对留仙洞总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。热点成交区域成交日期成交人土地用途宗地编号用地面积（m)成交价容积率（万元）留仙洞总部基地2017/7/4深圳航天工业技术研究院有限公司工业用地T501-00875964.263270013.41深圳市优必选科技实业有限公司T501-00885919.263470012.06深信服科技股份有限公司T501-00895933.88271008.43深圳市光峰光电技术有限公司T501-009059

41、24.883210010.102018/10/19普联技术有限公司 T501-009111390.736270011.02018/12/4砺剑防务技术集团有限公司 T501-00975219.33910013.41深圳烯创先进材料研究院有限公司T501-00985249.683850013.33华润置地年度成交金额第一新房住宅供应大幅增加新房住宅限价明显，南山区最为明显新房住宅全年备受关注大运片区成交最为火热市场要点新房市场3新房住宅供应大幅增加住宅2018年全市新增预售住宅391.9万平，同比20.0%，新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市，根据深圳中原研究中心监测，2018年新入市住宅面

42、积合计400.5万平，同比34.4%。自2017年初新房开始执行限价政策，2017全年开发商推盘积极性低，2018年货币收紧，对流入房地产行业的资金监管尤其严格，开发商资金压力巨大，而且下半年国内外经济形势严峻，市场预期转变，开发商不得不加快推盘节奏，尽快回笼资金。另外，住宅推售增幅大于预售增幅，显示出2018年现楼入市项目有所增加。万深圳中原研究中心新房住宅限价明显住宅网签数据显示，2018年全市新房住宅成交2.9万套，同比13.8%，成交面积为292.4万平，同比12.8%。新房住宅推盘量大幅增加，但成交量在历史周期中仍处于低位。2018年新房住宅限价明显，住宅均价延续2017平稳下调趋势

43、，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平，同比0.6%。套元/深圳中原研究中心新房住宅全年备受关注住宅2017年新房市场全年观望情绪浓厚，2017年积压的购房需求在2018年得以释放，且在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场，上半年新房市场关注度持续高涨。“731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。在市场预期转变后，开发商比二手房业主更快做出反映，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房。5月底海上世界双玺项目入市，首次引入政府公证摇

44、号选房，体现出上半年新房市场成交火爆。9月中下旬以来住宅项目扎堆入市，新房折扣加大，分期付款，高佣转介等促销活动越来越多，个别项目开盘去化千套，但市场热度较上半年有大幅下降，但新房市场无疑全年备受关注。元/平套深圳中原研究中心新房住宅成交套数及均价统计访客指数震荡起伏住宅2018年春节在2月中旬，春节所在月份访客量急剧下滑，比往年春节月份更为惨淡。上半年客户购买意愿强，新房关注度持续高涨，访客指数触底反弹。部分项目出现认筹数量远大于房源数量，开启政府公证摇号选房，新盘访客指数维持在相对高位徘徊。“731”新政影响下，访客指数在9月再次触底，随后开发商推盘节奏加快、促销力度加大，访客指数再次回升

45、。整体来看，2018年新房市场备受关注，访客指数相比2017年有所上升，全年震荡起伏。深圳中原新盘访客指数2018年新房住宅开盘去化约41%住宅2018年新房住宅开盘去化约41%，较2017年有大幅上升。上半年新房供应紧张，开盘去化更为理想，万科瑧山府、山语海二期、海上世界双玺、万科蛇口公馆、中海天钻、华润城润府三期六项目均开盘告罄，大部分项目开盘去化约六成。下半年新房住宅周均开盘销售率明显低于上半年，仅华润城润府三期加推的住宅开盘售罄，且加推热度较第一批大幅下降。深圳中原研究中心五区供应成倍增加，宝安区供应占比超龙岗住宅根据深圳中原研究中心监测，2018年新房住宅推售套数合计41282套，其

46、中宝安区供应1.6万套，占比40%，超过龙岗。从各区供应来看，仅龙岗区供应有所减少，六区供应增加，其中盐田、罗湖、福田、南山、宝安五区住宅供应成倍增加。2018年深圳市新房住宅区域供应套数、占比及同比图深圳中原研究中心五区成交上升，龙岗成交占比47%住宅2018年深圳市新房住宅区域成交套数、占比及同比图深圳中原研究中心深圳中原研究中心万平2018年全年新房住宅成交合计成交2.9万套，从各区成交套数来看，龙岗区占比47%，其次是宝安占比27%，南山区占比9%。对比各区成交面积来看，龙华区成交面积同比4.0%，成交套数同比3.3%，可见龙华区套均面积有所增加，而罗湖区正好相反，其套均面积从127平

47、下降到92平。南山区是限价最为明显的住宅从区域均价分布图来看，宝安、龙华、龙岗、福田四区均价上涨，盐田区均价领跌，主要是因为盐田区从2017年中开始连续14个月无成交，且盐田区成交量较少，区域均价受个别项目定价影响严重。结合市场监测，南山区是限价最为明显的，2018年南山成交均价同比下滑9.2%至92095元/平。宝安 龙岗龙华南山盐田罗湖福田深圳中原研究中心52015元/平7.0%38397元/平4.6%57763元/平8.4%92095元/平9.2%93803元/平7.4%47589元/平13.8%72910元/平2.8%2018年深圳市一手住宅各区成交均价及同比变化90-144平成交占比

48、上升至三成住宅从成交面积段来看，60-90平刚需户型仍是成交主力，2018年成交占比58.2%，同比有所下降。2018年90-144平改善型户型成交占比上升至30.5%，144平以上的大户型占有略有下降，而45-60平的小户型有所上升。深圳中原研究中心4万以下价格段成交占比大幅减少住宅2018年6万+价格段住宅共成交7264套，占全市成交套数的24.7%，6万+住宅成交88.8万平，占全市成交面积30.4%。从各价格段成交占比来看，2018年4万以下价格段占比大幅减少，8万以上价格段也有所减少，新房住宅成交价格在中间价格段比较集中，4-6万价格段占比接近五成。深圳中原研究中心深圳中原研究中心大

49、运片区成交最为火热从成交片区来看，2018年大运片区以2773套的成交量位居热点片区榜首，其次是西乡片区、龙岗中心城片区。2018年大运片区网签楼盘有佳兆业未来城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龙平紫园、御景蓝湾公馆、颐安都会中央花园六个，大运新城文体配套齐全，2017年底世贸拍地规划建设600米超高商业中心，其片区楼盘成交持续火热。另外值得一提的是，坪山片区除市场成交2472套，还有2503套保障房（亚迪三村）成交，坪山片区总成交占全市成交16.9%。住宅片区均价及涨跌幅榜住宅网签数据显示，2018年布吉片区成交1718套，位居热点片区TOP10第七位，其年度成交均价为50475元/平，同比上涨

50、15.26%，领涨全市。其次是民治片区均价上涨14.9%至68574元/平，沙井片区上涨13.91%至43948元/平。2017年下半年以来布吉片区入市新房逐步突破5万，其中均价5万以上的凯旋TRC、万科麓城、玺樾山三楼盘是2018年布吉片区的成交主力。蔡屋围片区住宅项目较少，2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签，2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售，以致2018片区均价76143元/平，同比下降25.98%，其次是后海片区下降14.7%，沙头角片区下降14.52%。2018年片区均价环比涨跌幅排名均价涨幅榜均价跌幅榜片区2018均价涨幅片区2018均价跌幅1布吉5047515.26%蔡屋

51、围76143-25.98%2民治6857414.90%后海116835-14.70%3沙井4394813.91%沙头角47581-14.52%4光明4566612.83%坂田49907-10.68%5横岗409208.46%宝安中心区81423-10.00%深圳中原研究中心壹成中心连续两年成交套数最多住宅壹成中心花园最早于2015年入市，2017年共成交1475套，2018年共成交1264套，连续两年位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是龙光玖龙台成交1094套，远洋新天地成交1040套，TOP3成交套数都在千套以上。2018年成交套数TOP10楼盘共成交9313套，占全市成交套数的31.7%

52、，与上年持平。2018年新房住宅成交套数TOP10项目名称所在区片区套数面积（万平）均价（元/平）壹成中心龙华龙华126413.3 59077龙光玖龙台宝安光明109411.2 46468远洋新天地龙岗龙岗中心城10409.7 39516佳兆业未来城龙岗大运9869.4 48129华润城润府南山科技园97212.8 84982满京华云著宝安松岗9118.2 40575前城滨海花园宝安西乡8548.7 68944京基御景中央龙岗大运8488.7 45481深城投中心公馆龙岗坪山7026.7 40848博林君瑞宝安沙井6426.2 44120深圳中原研究中心华润城润府成交金额最高住宅华润城润府项目

53、2018年分两批入市，共推售1296套住宅，部分还在网签中，2018年共网签972套，均价84982/平，成交金额达到108.61亿元，位居2018年住宅项目成交金额TOP10榜首，其次是壹成中心、香山里花园。住宅成交金额TOP10榜单中海上世界双玺成交均价最高、套均面积最大，但该项目仅推售167套，已全部网签，总成交金额为71.04亿元，位居第四。2018年新房住宅成交金额TOP10楼盘区域套数套均面积（平）均价（元/平）金额（亿元）华润城润府南山972131 84982 108.61 壹成中心龙华1264106 59077 78.81 香山里花园南山554162 81363 73.02 海

54、上世界双玺南山167346 122903 71.04 前城滨海花园宝安854102 68944 59.86 龙光玖龙台宝安1094102 46468 52.01 安托山花园福田224237 97213 51.71 佳兆业未来城龙岗98695 48129 45.16 华润深圳湾悦府南山215165 116835 41.45 京基御景中央龙岗848103 45481 39.74 深圳中原研究中心华润置地年度成交金额第一住宅2018年华润置地凭借华润深圳湾悦府、华润城润府、银湖蓝山润园三项目成交金额达到152.26亿元，位居成交金额TOP10开发商榜首。万科在2018年推出的住宅项目较多，其凭借万科

55、瑧山府、万科瑧山道、万科星城、万科蛇口公馆、万科麓城、深国际万科和风轩六项目成交金额共计141.83亿元，位居第二，其次是鸿荣源集团、佳兆业。2018年新房住宅成交金额TOP10开发商排名开发商面积（万平）套数金额（亿元）1华润置地16.5 1193152.26 2万科19.9 1551141.83 3鸿荣源集团17.9 1727107.82 4佳兆业21.6 2323101.93 5华侨城10.3 61988.20 6招商5.8 16771.04 7宏发集团9.5 94263.03 8远洋地产10.5 110441.50 9京基房地产8.7 84839.74 10卓越置业9.4 100437

56、.56 深圳中原研究中心佳兆业年度成交面积最大住宅佳兆业在坂田、平湖、盐田各有一个城市广场住宅项目在售，在大运还有佳兆业未来城、龙平紫园两项目，佳兆业的项目一般体量较大，2018年下半年佳兆业项目的促销力度最大，率先启用首付分期，其全年网签面积达到21.6万平，位居成交面积TOP10开发商榜首。其次是万科、鸿荣源集团。2018年新房住宅成交面积TOP10开发商共成交132.6万平，占全市一手住宅成交面积的45.3%，行业集中度明显。2018年新房住宅成交面积TOP10开发商排名开发商面积（万平）套数金额（亿元）1佳兆业21.6 2323101.93 2万科19.9 1551141.83 3鸿荣

57、源集团17.9 1727107.82 4华润置地16.5 1193152.26 5远洋地产10.5 110441.50 6华侨城10.3 61988.20 7宏发集团9.5 94263.03 8卓越置业9.4 100437.56 9京基房地产8.7 84839.74 10满京华集团8.2 91133.14 深圳中原研究中心全市存量与去化住宅截至12月底，深圳全市新房住宅存量为346.5万平，同比上升2.33%。按照过去一年平均成交量计算，去化周期为14.22个月。2018上半年新房住宅存量持续减少，到2018年8月底存量仅207.8万平，9月中下旬以来供应不断增加，年底存量骤然增加，但预计明年

58、上半年开发商推盘节奏放缓，存量或将进一步告急。去化警戒线万月一手住宅存量与去化时间走势图深圳中原研究中心区域存量与去化住宅从各区存量来看，龙岗、宝安存量一直是最多的，2018年宝安区（含光明、龙华）的供应超过4万套，其占比远超龙岗，12月底存量数据显示宝安区存量154.2万平，领先全市。从各区去化时间来看，龙岗、南山的去化时间较短，而福田、罗湖、宝安去化较慢，盐田因为中间14个月无成交，去化时间无法估计。万月去化警戒线深圳中原研究中心各区域住宅存量与去化时间走势图总结与展望住宅2018年深圳政策调控力度加大，调控效果明显。2018年深圳新房住宅成交2.9万套，较去年有所上升，但还远低于近十年的

59、年均成交量。2018年新房住宅限价明显，住宅均价延续2017平稳下调趋势，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平，同比0.6%。自2017年初新房开始执行限价政策，2017全年开发商推盘积极性低，2018年对流入房地产行业的资金监管尤其严格，开发商资金压力巨大，而且下半年国内外经济形势严峻，市场预期转变，9月中下旬以来开发商推盘节奏加快，新房供应骤增。2017年积压的购房需求在2018年得以释放，且在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场。尽管“731”新政对深圳楼市造成重创，但在市场预期转变后，开

60、发商比二手房业主更快做出反映，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房。新房市场无疑全年备受关注，5月底海上世界双玺项目入市，首次引入政府公证摇号选房，体现出上半年新房市场成交火爆，9月华润城润府三期加推的住宅也是开盘售罄，但加推热度较第一批大幅下降，下半年市场转凉。总结展望开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎，本轮调控政策见底，预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松，主要体现在房贷利率优惠方面。随着“粤港澳大湾区”、“深汕合作区”的发展，深圳城市吸引力增强，而深圳新房住宅的供应仍然非常有