城市综合体物业发展定位研究及报告

1、发展成熟的中低档社区购物中心发展期的中档社区综合超市商业项目定位分析模型商业研究整体市场区域市场竞争分析需求分析零售商家访谈:访谈什么？1、发展状况：（1）整体市场现状；（2）拓展力度；（3）新店分布2、对区域看法：（1）总体发展情况；（2）消费客群3、对本项目的看法：（1）优势；（2）劣势。分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。4、进驻意愿及进驻条件：条件包括需求面积及承受租金。5、零售商家基本信息：名称、类别、档次、消费特征、拓展现状、拓展策略消费者调研，调研什么？1、了解相关消费人群的特征：年龄、职业、收入、受教育程度、家庭结构2、了解相关消费人群的消费习惯：消费类型、消费额、出行（交

2、通工具、出行时间）、频次3、了解相关消费人群的消费偏好：消费场所、商品、服务4、了解相关消费人群对本项目的认知：区位、业态、品牌写字楼研究整体市场区域市场竞争分析需求分析写字楼评判标准：序号指标优质普通位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内商务区内或商务区边缘地带2交通情况临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式位于交通次刚到，公共交通不便捷3周边环境周边临近有高档物业，无污染，内部注重环境、绿化周边物业档次参差不齐，有环境污染4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计基本没有绿化，或绿化设施较差空间结构布局5楼层布局各楼层及朝向功能布局合理、有层次缺乏楼层布局主线，缺乏疏导6结构形式大

3、开间空间结构形式，可自由分割，标准层在1500以上分割能力差，标准层小于15007层高净高小于2.7米吊顶后层高小于2.4米，或无吊顶装修标准8外墙装修优质玻璃幕墙，高档石材外墙装修材料一般，做工一般9公共区域部分装修大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星级酒店标准，室内灯光明亮基本没有大堂或大堂用于商业经营，灯光昏暗，电梯间、洗手间等一般配套设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用新风系统没有中央空调和新风系统11给水系统24小时热水供应没有热水供应12供电系统双路供电，可自备发电机没有自备发电机配套设施13通信系统数字光纤通信系统接入：提供综合布线系统，大厦中央数据系统没有数字光

4、纤通讯接入，没有大厦中央数据系统14停车设施充足车位保证，每10000平米写字楼保证提供50个以上车位停车位缺乏，每10000平米写字楼面积少于30个15电梯设施稳定、充足且高速的电梯系统，等候时间小于30秒电梯数量少，运行速度慢，等候时间过长16安全设施先进的视频保安监视系统视频保安系统的监控位置少，或基本上没有监控17楼宇管理采用楼宇中央自控的管理系统没有中央自控管理系统可识别性18可识别性作为所在区域的标志性建筑，可识别性强非区域地标建筑管理服务19物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理自营或者非写字楼专业管理公司管理运营状况20租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水

5、平租金水平不高，且波动较大21租户状况入住率稳定，高于市场平均水平，租户稳定，且部分为外资的国际知名跨国公司入住率比较低，大部分为国内企业客户，中小企业较多22运营时间可24小时运营运营时间限制较大，无法满足24小时运营23保安24小时保安，智能系统保安较少，且保安工作不积极板块划分成因及特征（共同规律）:1、商务区主要分布在市中心及*区2、一般沿交通干道呈带状分布；3、政府对于商务区域的规划缺乏连续性和整体性；4、主要商务区之间距离较近，定位的差异不明显，未来可能有融合的趋势；5、目前商务区从规模和商务环境上均不十分成熟；6、未来新建成项目基本上可以纳入目前的主要商务区。主要商务区:各商务区

6、分析*商务区优质平均入住率普通平均租金供应量主要特征租户特征现有供应项目档次名称完工时间建筑面积层数标准层面积租售方式优质普通规模：层次：标准层：租售策略：结论：所处阶段，目标客户类型等未来供应项目序号区域名称位置档次完工时间建筑面积层数标准层面积未来两年，新增写字楼供应量为*该供应量意味着市场竞争程度将发生什么样的变化；未来新增项目优质写字楼比重将如何变化；新增写字楼分布区域写字楼项目分项分析租金售价入住率产品特征客户特征未来趋势及小结市场分布市场表现产品特征投资市场写字楼研究整体市场区域市场竞争分析需求分析区域市场分析指标1、地理分布：附图2、市场供应3、未来供应4、租金5、售价6、入住率

7、7、产品特征8、客户特征竞争分析项目名称项目A项目B项目C项目D项目外观总建筑面积入住时间项目位置开发商物业管理公司租金水平租售情况标准层面积层数使用率层高外立面公共部分装修办公区装修车位电梯空调竞争分析竞争因素项目A项目B评价得分评价得分地理位置及商务氛围（30分）交通情况（20分）建筑产品（10分）可视性（10分）开发实力和知名度（10分）相关配套（10分）物业管理（10分）排名及综合得分写字楼研究整体市场区域市场竞争分析需求分析写字楼需求访谈：访谈什么？1、租户特征：租户行业、地区分布、所在写字楼、租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计划及区域选择2、需求特征：选择地点考虑因素；建筑及结

8、构；对楼宇硬件设施的要求（空调、电梯、公共空间）；需要的商业、商务配套；对软件服务的要求；对现在物业满意及不满意之处（外部环境、硬件设施、服务配套）3、对本项目的看法：对所在区域写字楼市场的看法；对本项目的定位建议；楼宇硬件、软件方面的建议；是否考虑搬入高新区办公。定位分析发展机会战略定位发展策略设计建议发展机会判断的八个角度机会因素短期中期长期宏观因素区域经济城市规划产业资源城市比较微观因素地块条件物业发展案例启示城市比较起步期发展期增量期创新期市级核心商圈形成传统百货商业形式主导市级核心商圈地位强化，城市化进程加快，区域性商业出现传统百货向现代百货、购物中心转变区域级商圈形成现代百货、购物

9、中心、Shopping Mall共存市级和区域级商圈格局稳定，互不干涉特色主题商业倍受关注商业写字楼产品线 顶级写字楼 优质写字楼（Grade A） 普通写字楼（Grade B） 企业独立办公楼 商务公寓天津、沈阳、青岛北京、上海济南 国际顶级昊华酒店 国际品牌商务酒店 国内集团企业的下属酒店 经济连锁酒店 天津、沈阳、济南北京、上海度假酒店青岛、大连酒店公寓和住宅两种物业的概念区别模糊价位增长缓慢，内需稳定启动城市化进程，新区发展力度加大市场领先产品空白受北京、上海等房价波动影响大，房价增长较快城市优质地段已经出现高端住宅；公寓市场概念不突出精装修产品逐渐增多受房价上涨过快影响，中高端市场供

10、应缩减，豪宅增多公寓是高档住宅的代名词精装修标准占主力市场商住公寓专业化设计，趋向纯写字楼产品国内省会城市代表国内先进城市代表国际大城市代表公寓住宅城市比较商业发展前景专业化休闲化综合化单一化中高收入人群增多，消费时间增多，消费能力增强现有商业未来主流商业本项目定位区间公寓目标客户定位客群分布轴户型面积轴（平米）产品线划分标准公寓住宅区域市场提供的产品公寓住宅客户需求面积（问卷）公寓住宅目标客群定位30405060708090100110120120示例： 甲级写字楼乙级写字楼/商务公寓租赁市场机会销售市场机会寻求优惠政策弥补低租金立足区域成熟客群，积极开拓优质客群保证项目整体档次租赁、散售并

11、举维护品质，回收资金寻求优惠政策弥补低租金立足区域成熟客群，积极开拓优质客群保证项目整体档次租赁、散售并举维护品质，回收资金客群档次进一步升级，以大型企业总部为主使项目收益最大化，提升整体档次统一业权，统一租赁可采用整栋销售或部分楼层销售写字楼发展机会物业类型布局要求布局建议酒店良好的可视性及景观对酒店至关重要。面向主干道，方便车流进入，主入口、大堂位置明显。有独立的出入口，避免其他人流混杂。商业不宜被其他物业分开，保证商业的整体性；沿主要干道或地块长边提供尽量多的展示面，以吸引客流，同时沿街布置商业营造商业气氛；入口有充足的面宽，入口布置独立、醒目；尽量在商业设施周边或组团之间布置充足且舒适

12、的户外步行空间，利于商业人流互动，提高购物舒适性，提供丰富的商业形态和购物体验；配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利的联系。写字楼可视性对写字楼非常重要，在布局上应突出其地标性；面向主要干道，方便车流进入主入口，大堂位置明显；有独立的出入口，避免其他人流混杂。公寓布局上考虑集中性，不宜被公建物业分开；远离主干道，避免交通噪音的影响，形成安静的居住氛围；出入口与其他物业入口分开，避免人流混杂。各物业形态自身特点分析布局原则布局建议优先满足重点物业的要求重点物业的判断不单纯以规模所占比例来决定，而是该类物业对于整个项目开发起到的决定性作用。酒店开发较早，对于整体项目未来形象的确立起到至关重要的

13、作用，而酒店的投资成本较高，应优先考虑酒店布置在最好的位置。酒店的独立性应予以充分的重视，确保酒店的产权完整和功能的完善，尤其保证不受商业的干扰，在设计上满足商业和酒店之间的独立性。公寓对于整个项目来说是现金流的主要来源，是保证项目正常运行的支持，因此公寓类物业需要的布局要求应得到较好的满足。公寓的布局需要一定的私密性，不受外界大量车流和人流的干扰。布局上将性质较大的物业 分开地块面积较大，考虑物业之间的分开布局是必要的。物业类型较多，但公寓与其他公建的性质差异最大，因此应考虑公寓与酒店、商业和写字楼的合理分区。考虑互补物业之间的联系商业对其他物业的功能补充最用最为明显，因此商业可以作为整个项

14、目布局的核心，便于辐射其他物业。酒店的住客、写字楼的上班人员和公寓的住户都是商业有效消费群体，因此应确保商业与这些物业的直接联系。各物业间相互关系综合体案例库41、伦敦码头区再造项目2、东京六本木3、大阪难波城4、日本博多运河城5、东莞第一国际6、深圳万象城7、深圳星河国际8、北京华茂中心9、宁波万达广场10、成都万达广场11、银座晶都国际以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位华润中心新的都市生活方式：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合城市效应聚集下的CITY RESORT城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒店

15、，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。华润中心一期写字楼4.2万平米国际标准5A甲级写字楼购物中心（万象城）18.8万平米华润万象城定位为“”5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心总建筑面积约100万平米的巨型综合体，构筑国际大都市生活的巨擘级建筑体华贸中心华贸中心35120精致时尚空间，为2535岁的都市白领、追求时尚高效的成功人士、亦或看好项目潜力的投资人士带来全新的现代新都市主义概念 项目提倡快捷、高效、丰富、动感的都市时尚新派生活，依托万达广场宏大的国际商业资源，万达 锦华城的居住人群将享受到由购物中心、休闲聚落、美食街区、娱乐沸城等诸多城市配套所带

16、来的时尚、快捷的生活方式。作为“成都配套最为齐全的住宅”，万达锦华城也将引领城市居住的全新模式。其无与伦比的城市配套将使生活居住在这里的人群拥有不可比拟的生活品质。 成都万达广场商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成宁波万达广场位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万

17、平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态。位于万达广场东南部的高档住宅区，与购物中心由河道自然分隔，享有其便利配套但不为其繁华所扰。住宅总建筑面积为12.7万平米，由4栋点式和两栋板式高层组成。主力面积为150-160.商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成宁波天一广场天一广场位于宁波市中心繁华商业街中山东路南侧，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。天一广场包括十个大型商业区和一个中心广场。中心广场面积3.5

18、万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。广场上所有的建筑沿中心广场环形布局，南北以中山路口为轴线呈对称分布。西南斜轴线从开明街路口直通三江口，形成强烈的现代气息。在主入口，种植着6棵树龄约100年的来自澳大利亚的“加拿列海枣树”，作为广场的迎宾树。天一广场有亲水、绿色和现代等三个主题，广场的绿化率为32%。 一个中心就是以大型的生态湖面为中心，建筑与小品依水而建；二大分区意味

19、着把商业办公、宾馆、酒店式公寓组合为公共建筑区，把住宅单独组成为住宅工区，使开放性和私密性空间互不干扰又有机联系；三位一体表现为将建筑、环境、人文三者有机结合，创造一个天人合一新型开发理念；四面开放重点突出本项目用大量的底层架空方式将生态环境引入城市，让社区环境为社会景观做贡献，成为上海西区城市景观一大亮点。绿洲中环中心一个中心、二大分区、三位一体、四面开放高标准甲级写字楼5A 标准写字楼国际标准会议中心9.6 米挑高商务大堂全天值守行政前台 5 台国际品牌电梯大小户型自由组合酒店式专属服务CEO商务休闲会所4 万平方米商业配套超大型集中式地下车库围合式商务集群，3栋办公各具所长；五星级酒店，

20、国际会议中心（建设中）鼎立协助；跨国会展中心、Shopping Mall环伺在候地标级商务港湾展露头角、各方倾力支持绿洲中环中心项目总体布局示意图 东京六本木注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富；园林设计立体化，整体设计趣味化东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，是一个具备各项都市生活机能的复合型地区，集住宅、商业大楼、购物中心、餐厅、游憩设施于一体，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施。有效的利用地下空间是一大特点，六本木新城对整个新城的地下空间的利用进行了统一规划，用作商业、餐饮、停车场、地下通道、辅助设施与设备空间，做到了充分利用。其露天广场与舞台的设计，提升了六本

21、木的文化娱乐功能。 六本木新城定位为日本东京的一个具有文化品位的城中城，而事实上也正是其能够在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素，使得该项目从2004年4月开业，不到2年的时间内，成长为日本东京著名的购物中心和旅游中心，同时也成为目前日本新都市主义居住空间的范本 。东京六本木70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑；该中心设有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施；低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。低于街道层的地下步行系统把零售设施、车站以及各种不同用途的建筑物连成一体。纽约洛克菲勒中心70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑；该中心设有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施；低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。低于街道层的地下步行系统把零售设施、车站以及各种不同用途的建筑物连成一体。采用了直接采光、地下园林景观车库等多个国际水平的设计专利 中润世纪广场中润世纪城是集多种功能为一体的现代化建