房地产基础专业术语

1、中西部一流的房地产综合服务商房地产基础知识一、房地产概念房地产的含义 房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建

2、筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括 几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面：a)二者属性不同； b)

3、二者增值规律不同；c)权属性质不同； d)二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层 多层住宅为4-7层小高层住宅为8-11层 中高层住宅 为12-16层 16层以上为高层住

4、宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准 钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结 构。钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上 建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构 架建造。钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。 包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板 等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙

5、为 承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土 建造砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房 屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的其它结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、 砖拱结构、窑洞等五、房地产专业名词1、常用名词五证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证国有土地使用证商品房预售许可证两书：住宅质量保证书住宅使用说明书房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产 权属的法律凭证房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、 二级市场和三级市场一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式

6、，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用 土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的 占有、使用、收益和依法处分的权利土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包 括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招 标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者。土

7、地使用权期满后， 如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地 使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以 继续使用 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示 一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它 由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受 让者只能在红线范围内施工建房总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的 土地面积建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划 定的建设用地范围内的土地面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以 上及地面以各层建筑面积之和容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值（如：在

8、10 万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积， 其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包 括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上 盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建 筑建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底 面积之和与建设用地面积的比率（如：在10万平 方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其 建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%） 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积 之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直 绿化（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的 绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：

9、建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积 之和与建设用地面积的比率房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为 该套（单元）的建筑面积，即为该套（单 元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公 用建筑面积之和套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范 围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面 积、墙体面积及阳台面积 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱 子等结构面积，使用面积的计算应符合以下 规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复 合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中

10、的套内楼梯）按自然层 数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、 餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积， 指各套（单元）以外为各户共同使用，不可 分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑 面积和不能分摊的公共建筑面积实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度 就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼 板面之间的距离净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值公摊面积：商品

11、房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和 过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建 筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非 公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规 划控制线玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过

12、渡 的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性， 大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无 余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰 手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、 挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮 件、简单会客的场所。 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产 权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者 在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地 区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的 一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于 建造之中的房地产项目现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消 费者

13、在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意 义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋毛坯房是指没有装修的房业主委员会 是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动 的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让

14、，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 市场调研和分析目 的 通过培训了解市场调研的构成要素 了解市场调研的方法 如何利用市场调研市场调查要素分析第一节 市场调查要素第二节 调查分析整理第三节 如何进行市场调查第四节 市场调查如何利用一、市场调查分析的构成因素市场分析地段配套设施工程进度建筑规划物业管理价位物业类型开发商销售建材配置1.地段因素 区域特征 地理位置 交通状况 离市中心、标志性建筑距离 离学校医院等距离2.项目规模（1）占地面积 （建设用地面积）（2）建筑面积（含地下建筑面积）（3）容积率3.物业类型 多层 小高层 高层 商业 写字楼 综合体 复合体多层：多层房

15、屋一般指的是高于10米，低于或等于24米的建筑。与高层相比，多层房屋的公用面积少，但得房率却相应有所提高。小高层：多是8层到13层左右的建筑，相对来说对土地的利用率有所提高，土地成本相对下降。商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物。写字楼：就是专业商业办公用楼的别称 综合体：由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑。又称建筑综合体。分单体式（单幢建筑）和组群式（多幢建筑）两种类型。 复合体：通常是有住宅、酒店式公寓、五星级酒店写字楼、商业中的部分物业类型构成，并以其中的一种或两种为主要产品类型。4.开发商开发商企业品牌开发实力企业信誉开发资质企业发展战略开发经验主力户型价位区间：单价、总价最低

16、价位、最高价位楼层差价均价户型差价楼栋差价朝向差价5.价位6.物业管理知名物业自己物业顾问式外聘物业（1）建筑风格：欧式、现代、中式 欧式又分：美式、意大利式、西班牙式、 法式、英式等（2）设计理念：以人为本、和谐等（3）规划特点：组团式、围合式等7.建筑规划8.工程造价：总造价、单方造价建材：与结构相关交房标准施工单位监理单位设计单位9.工程进度（1）打桩（作桩基基础）（2）出正负零（出地面）（3）建至一层（4）建至三层（5）建至五层（6）主体封顶（7）完工：工程完成（8）竣工： 竣工是不仅干完了还要取得竣工验收报告 （9）交房10.配套设施内部配套设施 如学校、健身中心、会所、社区商业等外

17、部配套 如医院、娱乐场所，休闲场所、公交等11、销售情况（1）、咨询期：积累客户、预计认筹时间（2）、认筹期：认筹时间、排卡数量、预计开盘时间（3）、开盘期：成交数量、解筹率（4）、正常销售期：销售比率如销售30%、50%、70%（5）、清盘期：剩余比率、剩余套数12 建材配置1、基本的交房标准：地面、顶棚、层高2、门：品牌3、窗：玻璃4、电梯：品牌、乘客量、时速5、管道：型材6、大堂：装修标准13 户型1、主力户型：占比例较大2、各户型比例：一室、二室、三室的户型配比3、户型特点：有无创新之处、赠送面积、阳台是否封4、面积区间：60平米以下比例、90平米以下比例、144平米14、客户群1、核

18、心客户群： 一般是周边客户，特别是各市场经商户2、主要客户群： 周边家属区、老业主、工薪阶层3、次主要客户群：地市客户4、游离客户群：其他区域15、景观1、景观设计理念：园林式2、景观规划特点： 水系特征（水深、水宽）、树木、坡地3、景点介绍：第二节 调查分析整理内在要素外在要素一、内在因素1、楼盘规模(占地面积/建筑面积)2、物业类型(住宅 商业 写字楼)3、建筑类型(多层 小高层 高层、商业)4、开发商(知名度、实力、信誉)5、产品品质（通过品质体现项目品质）6、户型配比 (常规 新政策下)7、户型(常规 创新 新政策下) 8、景观 (景观的优劣 生活环境的品质)9、规划(产品属于常规产品

19、还是创新产品10、配套 (周边配套 小区配套)11、配置(由配置分楼盘品质)12、地段分析(地段特征、决定楼盘档次和 价位、销售、交通 )13、推广(主题 、推广语、产品和目标客户群)14、渠道（报广、电视、道旗、户外、派单、网络、杂志）15、销控：房源销控、价格销控16、营销策略（价格策略、开发策略、销控策略、推广策略、渠道）17、代理公司：本地、外来18、销售组织、销售机制、销售管理等19、置业顾问素质：专业力、服务态度20、案场包装、氛围营造等1、经济形势的影响：全球经济危机2、房地产形势的变化：调整期、上升期3、城市规划：区域规划、发展蓝图4、市政规划、竞争楼盘：竞争楼盘销售、新盘推出

20、5、政策影响：金融、税收、土地6、季节、天气变化 节假日7、突发事件二、外在因素第三节 如何进行市场调查一、市场调查渠道踩盘网络报广电话询问朋介 市调关键：亲身感受、去伪取真、辨断标准、关注细节踩 盘踩盘实际上就是我们通常所说的调盘。他是了解楼盘信息的最直接的一种手段，同时更具有真实性。时间：一般选在楼盘开盘或者有比较大的活动的时候。目的：通过了解楼盘的一些具体的境况，如工程进 度、优惠方式、 均价、主力户型、户型组合、 销售 情况、楼层差价等情况，进而对楼盘 做一个综 合评价，找出他的优势和不足。为 以后自己开盘做好前期的定位打好基础。网 络目前在这个网络发达的时代，人们更多的都是从网上了解

21、外界的信息。作为房地产这一行也不例外。通常我们一般在以下几个网络上了解最新的房产信息：搜房网、商都房产网、新浪房产网、中原楼市、聊宅网以及最常用的房产局网等，一般我们踩盘时要了解的资料都能查到，但他却不具有踩盘收集资料准确，一般用来作为一种辅助手段。为踩盘提供前期的基础信息。报 广作为目前的一种平面媒体，它的传播性比网络更广。更容易接触到大部分人群，因此他也是房地产开发商常采用的一种宣传手段。我们一般在报广可以了解楼盘的开盘时间，优惠的活动，开发主题等。目前比较出名四大报广：大河报、郑州晚报、商报 和东方今报。电话询问这种方法主要是通过售楼的咨询热线来询问有关楼盘的具体情况。可以了解他的开盘时

22、间，工程进度，基本优惠以及一些付款方式等一些基本的信息，实质性的还需要结合踩盘来完成。朋 介在现实社会中我们的很多信息都是跟朋友的交流中获得的。作为我们房地产行业也一样。我们可以通过已经买房的朋友处得到有关一些楼盘的资料，这比我们有时去调盘时收集的资料还要实用。当然市场调查的渠道还有很多，这里介绍的只是我们比较常用的几种，他并没有一个固定的方法，需要在现实中灵活结合，最大限度利用各种方法的优势，总而使我们的调研更准确，更有价值。第三节 如何市场分析优势（S）劣势（W）机会点（O）威胁点（T）得出项目优势综合评价：竞争优势、不利因素优 势指你产品或公司自身与别人相比具有的独特优点与长处。如我们的

23、产品存在配套服务优势；而我们的公司又具有合理的利益分配劣势这一般要与它周边区域的项目做对比，也是从区位，交通等几个方面分析，同时还要从自身产品的性质上进行比较。机会点指整个市场外部环境给你提供哪些机会。如：房地产的利好政策，人们的购房刚性需求等。威胁点指整个市场环境对你不利的情况。如：竞品宣传攻势强、竞品市场占有率高、市场渠道不畅外联紧张等。 经过以上SWOT的分析之后， 我们就可以清楚地看到目前我们市场处在什么情况之中，然后据分析结果寻找解决问题的方法，制订出切实可行的策略。第四节 市场调查如何利用 结合市场大形势 结合项目具体情况 结合项目营销策略 得出结论： 关于项目开发战略、销售策略、

24、推广策略房地产这些年房地产那些事思 路市场调查案例赏析鑫苑现代城认筹调查案例赏析 目录一、项目概况二、规划总平面图三、产品配置四、媒体活动监测五、客户群体京广路陇海路大学路鑫苑现代城开发商：河南鑫苑置业有限公司物业位置：陇海路与京广路交叉口向西200米占地面积：91亩建筑面积：26万（住宅21万，商业5万）一、项目概况物业位置：陇海路与京广路交叉口向西200米（原酒精厂）项目位置鑫苑现代城项目是鑫苑企业打造的二七区高端住宅项目，项目坐落于陇海路与庆丰街交汇处（原酒精厂）；整体跨度东西方向从庆丰街至鑫苑建设的第一个小区陇海星级花园，南北方向陇海路至永安街，该地段是通往火车站商圈的主干道之一。京广

25、路陇海路大学路庆丰街星级花园永安街周边项目分布示意中原新城升龙国际中心亚星城市山水鑫苑现代城蔚蓝港湾大 学 路京广路陇 海 路航 海 路橄榄城嵩山路桐柏路鑫苑现代城周边分布主要项目有：升龙国际中心（大学路与淮河路交叉口南200米 ）橄榄城（南三环与碧云路交汇处 ）亚星城市山水（嵩山路与长江路交汇处 ）蔚蓝港湾（航海路工人路交汇处南200米路东 ）中原新城（陇海路与桐柏路交汇处 ）地块位置大 学 路京广路陇 海 路航 海 路嵩山路桐柏路地块现状整个地块较为方正，周围交通方便。现工地场地已清理完毕，开始进行基坑挖掘工作。项目指标占地面积91亩 建筑面积住宅面积21万商业面积5万基本指标容积率4.2

26、绿化率35%建筑形态10栋15-34层高层、底层商铺车位1600个住宅套数2000户 1、区位 2、内部详细指标细化 3、景观图 4、地下车位 5、商业图 6、楼体平面图二、规划总平面图靠近火车站商圈，附近生活配套齐全周边交通便捷，出行方便靠近两条主干道，环境嘈杂，影响居住区位分析京广路陇海路大学路交通配套：20路,21路,516路,521路,321路, 1路等公交路线，BRT快速公交，地铁6号线教育设施：陇西小学、郑州市二中、郑州大学医疗设施：武警医院、郑州大学第三附属医院妇幼保健院、郑州市骨科医院等火车站商圈京广路陇海路大学路同仁眼科医院陇西小学102中学京广汽车站 1、区位 2、内部详细

27、指标细化 3、景观图 4、地下车位 5、商业图 6、楼体平面图二、规划总平面图楼间距南北向1）9#、10#楼间距35米；2）9#、8#楼间距35米；3）5#、6#楼间距45米；4）4#、5#楼间距60米5）3#、7#楼间距100米6）1#、3#楼间距35米7）2#、4#楼间距30米南北向最宽楼间距100米，平均楼间距45米1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#100米60米45米35米35米东西向1）1#、2#楼间距40米2) 3#、4#楼间距20米3) 5#、10#楼间距120米4) 7#、8#楼间距30米5) 6#、7#楼间距30米东西向最宽楼间距120米1#2#3#4#5#6#7#8

28、#9#10#120米40米30米30米20米建筑风格鑫苑现代城采用欧洲高贵主义的代表新古典作为项目的建筑风格，在规划中合理利用了地块各方面优势，进行了合理化建筑布局，提高了社区内居民的居住品质并与城市化发展和谐搭配。 1、区位 2、内部详细指标细化 3、景观图 4、地下车位 5、商业图 6、楼体平面图二、规划总平面图景观分析项目园林景观绿化分三大模块：中央台地主题景观区、架空层园林景观区以及空中花园区。其中中央台地主题景观区将划分为中央花园区、水景区、4个组团花园以及绿荫大道等。架空层将引入绿化，并与休息娱乐设施为一体。整个项目的园林景观设计集休闲娱乐于一身。景观设计劣势：没有特色小区有1个主

29、入口，1个次入口，3个车库入口；内部交通分析项目内部交通线路组织采用商住分隔、人车分流的规划设计。商业车行以及商业停车将与住宅相分隔，互不干扰。住宅区车行与人行入口分离，车辆从车行入口直接进入地下停车场，不再占用地面人行道路。此外社区内将设置有临时停车位。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#次出入口主出入口车库出入口车库出入口车库出入口 1、区位 2、内部详细指标细化 3、景观图 4、地下车位 5、商业图 6、楼体平面图二、规划总平面图（1）地下车位位置地下停车位共计1600个，地上设有临时停车位，用于来访车辆停放。（3）地下车库出入口地下车库三个出入口位于社区主入口4#和5#楼之间、幼

30、儿园边、1#和3#楼之间。（2）地下车位数量地下车库分布在整个社区地下层（4）地下车位比车位总共1600个，比例约为1：0.81#2#3#4#5#6#7#8#9#10#次出入口主出入口车库出入口车库出入口车库出入口幼儿园 1、区位 2、内部详细指标细化 3、景观图 4、地下车位 5、商业图 6、楼体平面图二、规划总平面图1、商业位置商业布置于社区主入口处，1#、2#楼上，为三层底商。商业布置于4#、5#、6#、8#楼上，临街二层底商。商业总面积达5万1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#次出入口主出入口 1、区位 2、内部详细指标细化 3、景观图 4、地下车位 5、商业图 6、各楼栋房源梳

31、理二、规划总平面图一期先推出5#、6#、8#、10#楼四栋高层，其中：5#楼共34层，三个单元，一梯三户，顶层为复式；6#楼共34层，二个单元，一梯三户，顶层为复式；8#楼共18层，二个单元，一梯三户；10#楼共15层，二个单元，一梯三户。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期售楼部位置分期开发示意楼号两房套数三房套数四房套数复式社区商业5#99 130336两层6#128128-6两层8#62128-4两层10#62128-4两层合计35151433201#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期推出房源统计1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期户型产品分布两房：79 99

32、套三房：87-134 130套四房：190 33套复式：6套总计：268套一批房源两房合计：351套三房合计：514套四房合计：33套复式：20套两房：76 128套三房：89 128套复式：6套总计：262套两房：79 62套三房：88 128套复式：4套总计：194套两房：79 62套三房：89、126 128套复式：4套总计：194套5#楼1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期四室三室二室三室三室二室三室三室二室两房：79 99套三房：87-134 130套四房：190 33套复式：6套总计：268套二室三室三室二室二室二室三室三室6#楼1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#

33、一期两房：76 128套三房：89 128套复式：6套总计：262套三室三室三室三室二室二室8#楼1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期两房：79 62套三房：88 128套复式：4套总计：194套二室二室三室三室三室三室10#楼1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期两房：79 62套三房：89 、126 128套复式：4套总计：194套工程进度现工地已开始动工，正处理基础。三、产品配置住宅外墙面釉面砖为主色彩丰富外墙保温40厚保温苯板，无机保温砂浆，外保温系统导热系数较低 ，增加墙体的平均热阻值，达到保温或隔热效果 。公用建筑门窗断热彩铝中空玻璃门窗金属质感表现力强，经久耐用

34、，绿色环保住宅外门窗断热铝合金中空玻璃门窗抗腐蚀、美观坚固、经久耐用、重量轻 住宅分户门木质钢芯子母门美观大方坚固耐用住宅户内门实木门耐腐蚀，保温隔热，吸引效果良好产品配置四、媒体活动监测亮相报广认筹通知报广4月14日前项目打出认筹通知报广，出台商品房销售制度后，认筹招募通知改为产品推介会招募通知。亮相期首推鑫苑品牌，继而主打“地段”牌，吸引购房者眼球。五、会员招募情况招募时间：4月25日举行地点：裕达国贸8楼会员入会程序：1.申请人需到银行向本人帐户存入2万元人民币，向银行索回执单并保管好（必须是本人帐户，且存 款日期必须是4月22日后）；2.申请人在招募当天需凭银行存款人民币2万元回执单及

35、身份证等有效证件填写鑫苑*名家会入会申请函，并提供相关真实资料；3.鑫苑*名家会进行资格甄别及审批4.鑫苑*名家会给予办理入会手续，资料入档并派发鑫苑*名家卡*一份证件限办理2张名家卡，且不可转让会员权益：1.享有鑫苑现代城一期产品公开选房时优先选房权，一张会员卡最多可选一套住宅房源2.享有鑫苑现代城一期产品资料、销售信息的提前知情权3.免费参加鑫苑*名家会举办的各种讲座及联谊活动4.（1）4月25日当天入会的会员，一期公开选房时，可额外享受鑫苑现代城一期产品总房款2%优惠； （2）4月26日至5月9日期间入会会员，一期公开选房时，可额外享受总房款1%优惠； （3）5月10日至开盘前一天入会会

36、员，无额外优惠贴号区客户等候区临时等候区文艺表演区审核登记区入口处出口处会员招募平面布局招募流程客户到场领取顺序号码牌凭顺序号码牌入场就座审核相关资料及手续填写入会申请单，办卡离场至贴号区至等候区至审核登记区至出口处现场到场客户约1500组，约2050人，办卡约1500张根据客户办卡情况及会员卡发放情况，实际有效办卡约800张左右。招募现场入口处文艺表演贴号区客户等候区客户等候区审核登记区六、客户群体目标人群消费形态 高级住宅 中档住宅 豪华住宅 解困住宅名流 中产家庭贵族小资阶层专业人士暴发户 工薪阶层平民消费者文化因素文化亚文化社会阶层以现代城市街区生活价值观为主具备国际生活审美意识 中等

37、上层社会因素参照群体家庭角色与地位 个人决策型家庭/社会的中坚中产阶级二次以上置业个人因素小型私企老板政府官员企业白领年龄/人生阶段职业35-50岁高品质的生活生活方式经济状况不低于20万存款个性/自我观念开朗/开放派善于沟通心理因素动机专业/文化圈的认同感觉选择性注意/记忆对本圈的感觉非常敏锐学习选择性拓展专业/生意信念与态度鑫苑现代城能力的张扬自我信念目标人群定位：目标客户特征：目标客户年龄以2535岁为主，40岁以上需求也占据相当比重；目标客户为社会中等消费水平群体，职业多为公务员、白领精英等，部分目标客户为鑫苑老业主；价格和交通为客户购买的主要诱因；户外、短信为目标客户主要认知渠道。由

38、于开发商有多年开发经验，有一定品牌效应，鑫苑老业主也是该项目的主要目标客户之一。目标客户分析 项目优劣势分析：优势：开发商有很好的业界口碑周边教育配套齐全小区人车分流小区所处地段靠近火车站商圈，商业投资潜力较大临近地铁口劣势：周围环境嘈杂楼间距太小，容积率较高工程进度较慢 南北通透户型少鑫苑现代城日常调查案例赏析一期二期三期四期 商业一期 11栋高层，共计2530套二期 20栋高层，三期 12栋高层，四期 10万平米商业锦艺国际花都户型面积套数套数比户型套数比总面积户型面积比一室50.03502%2%25011%两室72-7998739%72%7402533%80-9058223%494702

39、2%1062088%2204810%小计182714554364%三室110左右47819%26%5497024%1341757%2362511%小计6537859535%合计2530 226639一期户型配比桐柏路棉纺 路项目本身商业配套将建成为城西地标性，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一体的主题型街区式城市中心商业综合体。引入目前世界上最先进的“第四代商业模式”。暨在满足购物、餐饮消费的基础上，大量增加休闲和参与类商业形式，增加人与人之间的交流和互动。重点关注项目部分楼栋户型配比户型面积套数套数比户型套数比总面积户型面积比两室87.943212%99%2814 13%89.599737%

40、869040%75.349737%730834%82.863311%273413%三室103.2721%1%2071%合计2612175343216115910782T4户板楼，南北通透，全明户型，或朝南户型，全明户型。8月推出，现已售完75.3475.3475.3489.5989.5989.5987.9482.8689.59户型设计特点：全明设计，南北通透，赠送面积大。户型面积套数套数比户型套数比总面积户型面积比两室B27312850%100%945746%C38812850%1137554%合计25620832板楼南北通透或朝阳，全明户型。10#、1# 11月推出，现10#只剩余92套（B

41、2 66套，C3 26套）。5898元/5736元/5679元/5850元/5908元/5736元/5793元/6129元/432161159107843216115910787#房源面积110.189.4687.0772.579.7184.8总房源66663333333389897279852#各户型各27套3月27日开盘。一千抵一万，一次性2%，按揭1%优惠。 推出房源销售情况 鸟瞰图楼栋一室两房三房合计1#571210#141411#10104#5165#20026#0449#3258#1719362#5327807#19866264剩余房源合计35071396494321611591078外墙：外墙体外保温体系，高档外墙面砖，局部高档外墙涂料；单元入户：轻钢玻璃雨棚和优质钢化玻璃安全门；单元大堂：局部挑高，酒店式精装；入户门：名牌优质安全门；电梯：上海三菱电梯；外墙窗：住宅外墙采用断桥铝合金中空玻璃，开启扇配沙扇；阳台：钢制栏杆加安全玻璃；对