农副产品物流配送中心规划方案（47）的知识

1、SS临沂雨润农副产品物流配送中心规划方案PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 2010.04.10背景研究1.2.基础分析3.总体构想4.规划综述目 录背景研究1.研究目的：探讨与临沂雨润农副产品物流配送中心项目相关的政策利好与支持条件。1、背景分析背景研究背景分析1.1 物流产业调整与振兴规划 物流产业是融合运输、仓储、货代和信息业等于一体的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。为促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国务院于2009年3月制定物流业调整与振兴规划，作为物流产业综合

2、性应对措施的行动方案，规划期为20092011年。1.1.1 物流产业区域布局为九大区，二十一节点 1.1.2 调整与振兴规划的主要任务 根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。以北京、天津为中心的华北物流区域是其中的重要组成部分。1.1.3 物流产业政策及措施“十一五”国家物流规划思路中提出：到2010年，要基本建立快捷、高效、安全、方便并具有国际竞争力的现代物流体系，大幅度提高物流的社会化、专业化和现代化水平，积极培育具有国际竞争力的大型物流企业，促进物流产业的较快发展。结论：雨润

3、集团在北京设立全球采购中心顺应了国家物流业调整振兴的战略规划，会得到多方面支持。同时也给该中心的规划与建设提出了更高的要求，以适应国家对物流业的调整。背景研究背景分析设计北京市SITE1.2.1 优势条件北京作为中国的首都，具有一流的综合竞争力和国际影响力，良好的发展机遇和政策扶持。物流资源丰富，区位条件优越。作为全国重要的交通枢纽，北京市已基本形成公路、铁路、航空互为补充的综合立体交通网络。北京已成为全国最重要的物资和商品集散地之一，是全国规划中的二十一个物流一级节点城市之一。1.2.2 发展现状物流资源分散，物流成本较高。物流服务功能单一，信息化水平亟待提高。区域物流的组织化水平较低。物流

4、效率处于低水平、高消耗的状态。1.2.3 物流产业政策及措施在北京市商业物流发展规划（2006-2020年）中认为：现代化商业物流体系是与国际化大都市相适应的现代商业体系的重要组成部分。提出采取“政府引导、企业投资、市场运作”的发展模式，鼓励社会投资参与物流设施建设，引导物流资源按照规划合理布局和调整，使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城市。北京市“十一五”时期物流业发展规划提出：切实将物流业作为我市的基础性、先导性和支柱产业来发展，坚持规划先行，合理布局，整合存量与优化增量并重，大力推进物流基础设施建设，努力将北京建设成为在国际上颇具影响、在国内全面领先的重要物流节点城市。结论：按照北京市商业

5、物流发展规划的设想，北京市需要在五环、六环之间建设新的现代化商业物流设施，雨润集团在北京西南良乡选址建设全球采购中心十分符合北京的物流发展规划，具有高度的发展契机和政策支持。1.2 北京物流产业发展规划 1、背景分析1、背景分析背景研究背景分析1.3 北京城南发展规划1.3.1 规划背景经过3年时间酝酿，由北京市发改委等34个部门和城南五区共同参与制定的北京市促进城市南部地区加快发展行动计划于11月初正式印发。该计划中所指的“城南”为十一五时期城市发展新区的城市南部地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区。该计划以基础设施、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重点，进一步缩小城市南

6、部地区发展条件和公共服务等方面差距，进一步强化城市南部地区的产业、文化和对外服务等功能，努力将城市南部地区培育成为城市协调发展的新区域、首都高端产业发展的新空间、京津冀区域合作的桥头堡，成为“人文北京、科技北京、绿色北京”中一个新的富有活力的地区。1.3.2 规划利好预计未来三年，北京市和区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可达到2900亿元。该计划指出，未来三年，要加快推动城市南部地区产业调整升级，创新发展业态，首次明确提出“一轴一带多园区”的城南的产业发展格局，大力发展“金融、文化创意、旅游、物流”等现代高端服务业，增强城市南部地区的“造血”机能。1.3.3

7、 物流规划充分发挥物流辐射带动作用：支持良乡物流基地、王佐物流中心、京南物流基地等物流节点建设，培育现代交易型物流等新业态，拓展第三方物流等多种功能。加强新发地农产品批发市场周边环境整治，支持市场周边市政道路等基础设施建设。扶持优势农业项目发展：扶持一批重点产业项目，如丰台花乡千亩高端花卉产业园，利用如全国种子交易大会等机会，发展与市级园区、大型重点企业相配套的产业。结论：按照北京市促进城市南部地区加快发展行动计划设想，北京市将在城南大兴投资，改善城南地区相对滞后的城市面貌，同时通过大力发展金融、文化创意、物流等高端产业增强城南地区经济发展支撑。雨润集团在北京西南良乡选址建设全球采购商贸功能区

8、迎合了整个城南地区发展方向。构建“一轴一带多园区”的城南产业发展格局北京市“十一五”时期功能区域发展规划背景研究背景分析1.4 北京市食品业发展现状1.4.1 北京主要食品市场分布目前，北京市比较有影响力的食品批发市场有九个，分别是：北京市岳各庄农副产品批发市场、北京市新发地农副产品股份有限公司、北京锦绣大地农副产品批发市场、大洋路农副产品批发市场、北京八里桥农副产品中心批发市场、北京水屯农副产品批发市场、北京顺鑫石门农副产品批发市场、北京市西沙窝农副产品批发市场、北京日上综合商品批发市场。1.4.2 发展现状由于受市场建设早、城市扩张快等诸多因素的影响，以上所述市场的发展面临诸多问题，亟待整

9、合、提档与升级。通过对这些市场进行调研分析：我们发现主要存在以下问题：1、设施简陋，规模偏小；2、影响环境，阻碍交通；3、面积狭窄，发展有限；4、功能单一，配套不足。九个市场中，能够将商务区、停车场、冷库、仓储区、检测中心、信息结算中心、餐饮服务区、公寓以及银行、邮电、通讯等配套服务设施配全的还基本没有，而这些又恰恰是未来食品市场复合发展所需要的。 结论：针对以上市场不足，北京雨润集团全球采购中心将以全新的视角、提出战略性的食品采购中心理念和对策，并以合理的规划建设来弥补北京市食品市场的空白，成为其革命性变革的倡导者和领导者。北京九大市场地理位置示意图3环4环5环大洋路新发地锦秀大地日上岳各庄

10、西沙窝八里桥石门水屯6环 SITE1、背景分析背景研究物流专题2.1 物流业定义美国物流协会对物流的定义是：物流是为满足消费者需求而进行的对原材料、半成品、最终产品及相关信息从起始到消费地有效流动与存储的计划、实施与控制的过程。中国国家标准物流术语对物流的定义是：物品从供应地向接受地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。2.2 物流模式分类物流理论界有五种物流模式：第一方物流、第二方物流、第三方物流、第四方物流、第五方物流。目前物流仍然以第一、二房物流为主，第三方物流发展迅速，第四、五方物流仍处于探索阶段。第一方物流（Fi

11、rst Party Logistics）：指卖方（生产商品制造商或生产企业）为了自身生产和销售的需要而自己完成的物流活动。第二方物流（First Party Logistics）：指买方（专门进行商品销售的分销商）为了销售业务需要而组织的物流活动。第三方物流（First Party Logistics）：不同于上述的卖方和买方，由专业的物流企业组织的物流活动。也就是生产经营企业为了集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流服务企业保持密切联系，以达到对物流全程管理和控制的一种物流运作与管理方式。因而第三方物流又叫合同制物流（Cont

12、ract Logistics）。2、物流专题研究背景研究物流专题2.3 现代物流业发展趋势现代物流产业发展的特点是通过与现代经济发展和现代信息技术进步紧密结合，以及在国民经济中的地位不断提高体现出来的，有以下几种主要发展趋势：A. 系统化 物流活动向两头延伸并不断加入新的内涵 ，同时使社会物流与企业物流有机结合在一起。B. 信息化 以信息技术拓展成熟的物流管理方法和手段，如供应链管理、及时供货、零库存等。C. 全球化 随着交通运输方式的转变，经济全球化、一体化的趋势越来越明显，经济全球化要求物流业打破地区界限，未来的物流服务将在一个开放的大系统、大网络中运作 。D. 标准化 物流标准化包括信息

13、标准化与物流标准化。E. 产业化 随着全球一体化进程的加快，各地区间的经济来往愈加明显，物流产业早已超出自身的发展范围，成为社会基础性经济活动 。2、物流专题研究背景研究物流专题2、物流专题研究2.4 现代食品物流发展模式建构2.4.1 食品业物流发展阶段第一代：农贸市场第二代：农副产品批发市场第三代：食品物流配送中心第四代：食品全球采购中心代际之间，功能在不断提升，外延在不断拓展，内涵 在不断深化背景研究物流专题这种流通形式的主要弊端是环节过多、损耗较大、信息不畅、效率较底、成本偏高。现阶段我国食品流通体系的主要问题我国食品流通体系的主要问题主要表现在以下几个方面：A. 流通环节过多 我国的

14、农业生产者主要是广大的农民群体，给消费者提供消费的又以菜市场和小摊小贩为主，再加上国土幅员辽阔，往往要经过多次交易，才能到达消费者手中。B. 流通损耗较大流通环节过多，再加上我国的交通运输条件还比较落后，食品在运输过程中较少采用保鲜技术冷藏势，必导致流通损耗较大。C. 流通信息不畅市场上的信息通过大量个体商户的传递，但食品供应链中任何的一个个体难以对整个供应链进行协调，生产商、销售商、消费者三者间的沟通与交流有一定难度。不能及时互通有无，反馈沟通。2、物流专题研究2.4.2 我国食品流通体系的现状现阶段我国食品交易的主要形式我国现行的食品流通体系是计划经济体制下由国家统筹的流通体系逐步演变而形

15、成的。在我国，食品的流通形式如下：背景研究物流专题2.4.3 现代食品物流配送中心食品物流配送中心2、物流专题研究建构食品物流配送中心传统批发市场向现代物流园区的转变现代食品物流园区是将现代物流企业集中，发挥第三方物流企业对整个供应链的协调。只有对整个供应链进行统筹协调，才能降低流通成本及食品损耗。因此，我国食品流通体系进步的关键在于：发展第三方物流，整合传统批发市场，建设现代食品物流园食品物流园区的建设应和“农改超”并行发展。整个食品供应链的各个环节必须匹配，传统的农产品批发市场对应传统菜市场，现代食品物流园区对应农贸连锁超市或者大型超市。任何一方的发展脱离另一方发展都不可能成功。因此，食品

16、物流园区的建设应和“农改超”并行发展。只有这样，食品流通模式才能逐步由传统的农产品批发市场向现代食品物流园区逐步转变。背景研究物流专题食品物流配送中心案例项目概况项目位于杭州市区北部 ，周边为吴家门、运河、中星桥、庄家桥等自然村。总用地402.9公顷，规划建设用地257公顷，净用地172公顷。总建筑面积181万平方米，综合容积率0.7，净容积率1.05。功能构成价格形成、货款结算、货物集散、品种聚集、信息收集传递等。项目主要功能为粮食及农副产品交易。功能区域划分为五大部分：粮食交易市场、公共服务区、产品交易区、仓储加工区、居住区。杭州农副产品交易中心项目特点1.配套完善，功能较为齐全。但因项目

17、所处区位较偏，且周边都为村庄耕地，配套商业、办公区域很小，仅满足自身需求。除综合管理中心外，没有设置其它办公。项目以交易为主，没有设置研发、办公。2.针对项目特点划分区域，分区明确，使用方便。3.结合规划设置集中的停车、汽车服务区域，且市场交易区每块地都附带大面积停车场地。4.因用地限制，商业区与交易市场区混合设置，可能会带来人流混杂，交通拥挤及商业服务区环境、形象较差。案例总结：此项目性质与本次规划项目类似，但该项目以直接交易为主，缺少展示、采购、信息、研发等功能平台。2、物流专题研究功能示意图背景研究物流专题项目概况项目位于上海南汇现代农业园区内，依托现代农业园和国际物流与交易项目，占地2

18、2公顷，建筑面积24万平方米，净容积率1.28。项目定位快速通关的物流项目；地区性出境农产品集货项目和进口农产品转运项目；农产品存储项目和综合配送中心。功能构成仓储物流、加工配送物流信息管理、系统设计咨询商业配套、观光休闲项目特点1.项目功能较为单一，以物流加工为主，辅助展览、交易、研发办公等功能。2.依托生态农业园区及国际物流与交易项目，周边丰富的功能外延，配套服务用地、交易展示用地等相距较近，本地块主要承担物流加工功能。3.物流加工用地围绕中心服务区布置，形象明确入口标志性强，使用方便。4.物流加工建筑采用标准存储及加工单元设计，每栋建筑约1500平米。案例总结：本次规划项目与该项目相比，

19、更强调整体性和功能的丰富度。物流、加工仓储区域的功能与该项目存在一定相似性。食品物流配送中心案例上海名特农产品物流中心2、物流专题研究背景研究物流专题2.4.4 食品全球采购中心食品全球采购中心的特点（1）逆向采购思维模式从供应商摆摊设点到采购商订单采购，逆向提升供应商水平；（2）供应流程标准规范供应商进入全球采购体系的要求，使得供应流程向标准规范方向发展；（3）电子商务方便快捷电子商务应运而生，为供需双方跨时间、跨地区完成交易提供便利；（4）丰富数据内容关联供应商与采购商数据库关联，支撑并拓展全球采购体系；（5）交易咨讯功能强大在全球采购体系中，实时交易新咨讯在生产、加工、流通、交易决策扮演

20、越来越重要的作用；（6）冷链物流配送体系食品冷链配送体系，降低了流通损耗，防止了二次污染；（7）安全保障溯源机制利用自动识别技术与信息系统监控和记录食品种植（养殖）、加工、包装、检测、运输等关键环节信息；（8）一站服务配套齐全不断完善服务软硬件设施，为交易提供检验检测、监控、信息、电子结算、银行、保险、邮政、快递、联运、食品技术研发等一站式综合服务，努力节省交易时间，缩短交易空间距离，打造融洽和谐的商务氛围。全球采购中心案例2、物流专题研究120背景研究物流专题2、物流专题研究2.5 食品全球采购中心主要环节工程方案2.5.1 配送流程方案配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。本项目终端配送服务

21、对象包括食品零售门店和消费团体两个层面。其中，食品零售门店指超级市场、大型综合超市、便利店、电子购物网站、农贸超市等零售终端；消费团体指企业、机关、院校、部队、宾馆、饭店等团体消费单位。本项目食品配送流程示意参见食品配送流程示意图。在食品配送具体作业时，根据产品特点，按照专业分工原则，配送作业流程体系拟采用闭环式体系，实行流水式作业、全过程监控。配送品种方案本项目配送品种与产品交易、加工方案相对应，主要以肉类、果品、蔬菜、水产品等四大类为主，兼顾副食和粮油。配送品种方案包括本项目的肉类、果品、蔬菜及豆制品、淡水产品及家禽加工等六大加工品种，以及客户委托配送的其他食品。食品配送流程示意图背景研究

22、物流专题2、物流专题研究2.5.2 产品加工方案物流配送中心的一项重要内容是产品素材的加工。结合本项目的目标定位，对果品、蔬菜、水产和肉类四类产品的工艺流程加以说明。A肉类加工本项目的肉类加工线主要指分割肉加工线，其工艺流程见下图： B果品加工果品类加工生产线主要包括果品打蜡生产线、即食甘蔗生产线、即食板栗生产线、即食玉米生产线、果汁加工生产线等五条生产线，其工艺流程见下图： D水产加工水产加工线主要指淡水产品加工线，包括速冻水产品加工、生鲜水产品加工和鱼糜制品加工三种生产线，其工艺流程见下图： C蔬菜加工蔬菜类加工生产线主要包括蔬菜加工生产线和豆制品加工生产线，其中蔬菜加工工艺流程包括；净菜

23、加工和切割菜加工。目前，国际上净菜加工多采用机械化与半机械化，考虑到绿色蔬菜的生产要求以及当地劳动力情况，本项目拟采用半机械化方式进行生产，其工艺流程见下图：背景研究物流专题2、物流专题研究2.5.3 信息系统方案现代物流以“信息化”为重要标志，已在整个行业蓬勃发展起来并得到不断的调整和提高，信息化对于各行业都体现出它的重要性，尤其在物流运行中，信息系统可以发挥极大的作用。为使物流各环节的工作协调、信息共享，提高服务质量，巩固客户关系，确保项目的稳步运行和长期发展。本项目拟建立食品物流配送管理信息系统，从而实现北京地区及华北地区乃至全国全球区域资讯互通、信息共享，保证食品的快速周转，有效降低库

24、存，增强配送中心的物流控制能力。本项目信息系统即为商务电脑管理系统。信息管理采用一级管理，即数据库服务器管理中心的所有数据均可由各部门客户端进行存取。同时，中心的管理层可实时查看所需数据，各部门间的数据可以共享，以信息系统中心一体化确保中心内部数据的实时性、一致性、完整性。信息系统网络参见下图。食品批销信息流流程图食品加工配送信息流流程图背景研究物流专题2、物流专题研究2.5.4 检验检测方案目的通过食品质量安全市场准入控制，引导食品生产企业与个人提高产品质量，把产品质量高、市场信誉度好，认定资料齐全的食品引入市场；加强市场质量管理维护品牌形象，扩大市场分额；根据相关食品生产与质量控制标准，推

25、进优质蔬菜进入市场，建立相对稳定的产销合作关系；并对项目开发连锁超市和社区加工配送或直供服务的原料生产与终端产品进行质量控制，实现从“农田到餐桌”的全程质量安全控制。检测标准与规范1DB32T462-2001无公害水产品产品质量标准(1)2002年1月6日；2. DB32T462-2001无公害水产品产品质量标准(2)2002年1月6日；3DB32T461-2001无公害淡水水产品生产技术规范(3)2002年1月6日：4DB32T343.3-1999无公害农产品(食品)产品安全标准(4)2002年1月8日5. 国家生活饮用水标准GB5749-1985；6DB32T4.4渔业水域土壤质量指标；7

26、食品中有害物质最大限量系列标准GBl4928.1-10；8FAOWHO的相关规定。检验中心建设检验中心主要分为五个部分：一是办公，二是样品保存，三是样品处理，四是理化检测，五是微生物检测。样品保存主要考虑所保存物品所需的外部环境是否符合相关物品保存要求，是否要配置空调、除湿以及冰箱等设备。理化检测主要包括常规分析与有害元素或有害物质分析。食品无公害检测流程示意图基础分析2.研究目的：对项目自身规划、交通、竞争、现状等要素进行综合分析，明确项目建设的限制条件。 SITE1、相关规划基础分析相关规划1.1 北京市相关规划 北京市总体规划（2004-2020）城市性质北京是中国的首都，是全国的政治中

27、心、文化中心和重要的经济中心，是世界著名古都和国际大都市。与项目相关功能定位在总规中明确提出要在房山区发展现代制造、教育科研、旅游服务等产业。在房山新城良乡组团南侧建设大型物流项目，作为北京三大物流项目之一 。北京市商业物流发展规划（2006-2020年）切实将物流业作为北京的基础性、先导性和支柱产业来发展，坚持规划先行，合理布局，整合存量与优化增量并重，大力推进物流基础设施建设，努力将北京建设成为在国际上颇具影响、在国内全面领先的重要物流节点城市。与项目相关功能定位确定良乡物流项目为北京市一级公共物流区，成为北京市物流体系的重要枢纽 。 SITE基础分析相关规划1.2 房山新城总体规划 （2

28、005-2020）1、相关规划新城性质首都西南门户和生态屏障，是面向区域发展的重要节点，是城乡协调发展的综合性新城。城镇空间结构“强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构”，逐步形成协调发展的区域总体布局。与项目相关功能定位房山新城良乡组团，规划2020年总人口35万人，全部为城镇人口。规定良乡以商贸、交通物流、文化教育为主。规定良乡物流项目作为市级铁路公路货运枢纽型物流项目。结论：雨润集团良乡物流项目位于两条轴线的交叉点和核心位置，既是房山新城产业对外辐射和联系的重要枢纽，也是未来新城产业结构调整的重要支撑和推动力量。由于其规模巨大而成为房山新城的重要产业核心区，将对房山新城的经济发

29、展和城市建设起到很大推动作用。基础分析相关规划1.3 良乡物流园区控制性详细规划 规划目的建设良乡物流项目首要目的在于服务北京，扭转北京市物流业散、乱的现状，促进北京城区物流业分布格局的调整和完善。此外，物流项目作为房山新城的重要产业区，还承担着引导新城产业结构调整，促进新城城市发展的重要作用，由于其地处良乡城区内部，更应与良乡组团的城市建设取得充分协调。功能定位主导功能为物流，重点发展物流、仓储及相关的加工、商贸等产业。功能分区按照核心功能、附加功能和公共服务功能的划分原则，将良乡物流项目在功能区上划分为为展示交易区、仓储物流区、综合服务区和城市综合体区。用地布局西南良乡物流项目主要为仓储用

30、地，规划仓储用地102.69公顷，占总用地35.27%，集中在仓储物流区和综合服务区内。其中仓储物流区内的仓储用地面积约70公顷，综合服务区内的仓储用地约33公顷。另外还有商业服务设施用地（8.34%）、市政设施用地（3.23%）和绿地（28.46%）。1、相关规划基础分析交通分析2、交通分析2.1 区域交通分析北京市道路系统中心城道路系统仍保持方格网与环路、放射线相结合的布局，路网由快速路、主干路、次干路和支路组成。其中，快速路系统由三条环路、十七条放射线及两条环路联络线组成。结合城市结构调整和新城发展规划，将加快外围新城干线道路网络建设，建立新城与中心城紧密衔接的复合型交通走廊。SITE北

31、京市货运系统北京货运系统按照“五主八辅、一环八射”进行总体规划布局，即五个主要货运站，包括：北京铁路集装箱中心站、昌平货运中心站、顺义货运中心站、通州货运中心站和大兴货运中心站。北京铁路集装箱中心站位于房山区窦店，六环路外侧，为项目发展物流业提供有力的货运系统支持。 项目周边交通分析对内交通：通过东西向的南六环路以及南北向的一o七国道、京石高速公路与城市中心区直接建立联系。对外交通：通过一o七国道和京石高速公路直接与河北保定、石家庄等城市建立连接，是北京西南方向重要的对外交通节点。SITE基础分析交通分析2、交通分析2.2 轨道交通分析北京市轨道交通系统由地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快

32、速轨道交通网将覆盖中心城范围，并连接外围的通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平等新城。2020年建成轨道交通线路19条（中心城线路15条，市郊线路4条），运营线路总里程约570公里。规划并预留轨道交通车辆段30处、停车场20处、大修厂3处。 轨道交通房山线房山新城轨道交通线由“两主一支”三条轨道交通线路构成，包括联系中心城的市郊铁路S5线，联系大兴、亦庄新城的市郊铁路S4线，远期规划联系窦店的S5支线。项目与轨道交通关系距规划中的城市轨道交通房山线终点站不足500米，拥有非常便利的交通条件。基础分析竞争分析3、竞争分析3.1 本项目在北京商圈中地位本项目将弥补北京三环到六环之间缺乏商业设施的现状

33、。SITE3、竞争分析3.1 本项目在北京商圈中地位本项目建设将弥补北京西部三环到六环之间缺乏规模化商业设施的现状。北京市沿环路商业分布情况环路分布所辖商圈发展情况二环路内西单、王府井、阜成门-复兴门、宣武门-前门、崇文门商圈等。成熟度高，商业氛围良好。二三环路间金融街、马连道等。东二、东三环：驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，写字楼、高尚住宅区密布。东部基本饱和 ；南二、南三环：居民消费水平相对较低，商业项目少。南部属于待启动地区，未来潜力大；西二、西三环：随马连道商圈（中央采购区）的发展，交通、教育及购物生活配套日益完善；北二、北三环：大钟寺国际商业中心建立，大体量综合体发展。三四环

34、路间CBD、燕莎、亚奥等。东三、东四环：包含CBD和燕莎2个北京最大的商圈，发展良好，形成了CBD次商圈并在不断延伸；南三、南四环：发展比较薄弱，目前木樨园商圈发展带来新动力；西三、西四环：发展较为落后；北三、北四环：含亚奥商圈，规模日益壮大。五环外上地商圈等。北五环外的昌平和东五环外的通州发展较好；结论环线之间：以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。同一环线之间：则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优 西部三环以外到六环之间：规模化商业设施发展薄弱，

35、商业后续发展潜力大。基础分析竞争分析4、项目分析基础分析项目分析4.1 项目区位条件 周边交通条件高速公路：京石高速公路和北京六环路国道：京保公路（一o七国道）铁路：良坨铁路、京广铁路立交：项目西南有互通式立交一座，周边有高速出入口三个，具有优良的高速公路运输条件。区位综合分析项目距离中心城区约20公里，和中心城区通过京石高速公路、一o七国道等公路干线形成紧密连接，通过五环路、六环路还可方便地连接大兴、通州、亦庄、门头沟等新城；向西南通过京广铁路和京石高速公路可便捷的连接河北省的保定、石家庄、邯郸等主要城市以及山西省的广大区域；向东南连接廊坊、天津和天津港。距规划中的城市轨道交通房山线终点站不

36、足五百米，是北京西南和正南方向通过高速公路进出北京的必经之地。以项目规划区域为中心，以交通干线为纽带将形成半径为两百公里的大型经济区的辐射范围，从而起到提升本地区和周边相邻市县国民经济发展的作用。 用地性质代码用地面积（ha）百分比（%）工业用地M30.510.2市政设施用地U2.70.9道路用地S3.51.2其它用地E263.387.7总计300100现状用地平衡表基础分析项目分析4、项目分析4.2 现状用地分析规划范围本次规划范围北起良坨铁路，南至北京市六环路，西起京石高速公路，东至107国道，总占地约4500亩（ 300公顷）。现状用地项目地处良乡城区边缘，目前土地以农业用地为主，零散分

37、布少量村庄、工业、仓储和市政设施。村庄主要集中在用地西侧元武屯村内，民居建筑以单层平房为主，村内有一处房山区级文物保护单位三义庙（娘娘庙），需要保留并在周边控制一定的保护范围。用地中部有一座规模较大的于管营220kv变电站，并有35kv以上高压线三组贯穿整个用地。除用地外围东侧的107国道外，规划用地内部有一条肖炒路东西横贯，并向北侧的元武屯通过村路连接，路面宽度在7米左右。结论：总体来看，用地内大部分为尚未建设的新发展区域，需要改造的区域面积较小，基本没有需要保留的建成区，加上平坦的地势和靠近城区的区位条件，非常适合进行大规模建设。设计4.4 现状要素分析-高压线用地中部有一座规模较大的于管

38、营220kv变电站，并有35kv以上高压线三组贯穿整个用地:第一组为3条110kv高压线，从220kv变电站引出，向北穿越良坨铁路至佳世苑附近的110kv变电站；第二组为3条35kv和1条110kv高压线，从用地南侧沿107国道向东北延伸、转折，汇入佳世苑附近的110kv变电站；第三组为3条220kv和1条110kv高压线，散落在规划用地内，最终汇入220kv变电站。其中，第二、三两组高压线将用地整体割裂，对功能布局和土地使用影响较大。4.3 现状要素分析-道路项目外围由两条国道主干线、一条国道和一条铁路组成。国道主干线有京石高速公路（G030）、六环路（G025），规划标准均为高速公路。国道

39、有京保公路（G107），规划标准为一级公路。另外规划用地内部有一条肖炒路东西横贯，并向北侧的元武屯通过村路连接。路面宽度在7米左右。基础分析项目分析4、项目分析总体构想3.研究目的：在背景研究、基础分析的基础上，拟定项目发展战略和功能定位。1、规划原则总体构想规划原则以北京西南良乡物流项目控制性详细规划为前提，主要遵循以下原则：1.1 前瞻性原则从建设华北地区物流中心要求出发，吸取国内外建设食品物流交易中心的经验教训，建设起点超前、标准领先、规范严格，符合国际趋势的运营模式。1.2 辐射性原则北京作为国家首都，华北地区的大都市，具有强烈的辐射功能。该中心在充分发挥面向都市配套和保障供给的基础上

40、，应扩大中心辐射面，辐射华北地区，做到面向都市和辐射周边相结合。1.3 复合性原则通过展示交易、仓储加工、物流配送功能以及管理、商务、商业等配套服务功能在空间上的集中，形成多功能的集聚复合，以此扩大规模效益，从而进一步发展现代物流。1.4 整体性原则强调内部空间结构系统布置整体性，贯彻“统一规划、统一管理”的整体原则，突出各功能组成部分的互动交流，同时注重区块之间的有机联系和相互融合。1.5 生态性原则坚持可持续发展原则，加强环境保护、生态节能、建筑新材料的利用等。创造生态化的环境空间。2、规划目标总体构想规划目标以北京雨润国际采购中心项目为基础，构筑食品全球展示交易平台，引领华北，辐射全国，

41、对接国际。建设运作高效、管理规范、产品安全、业态先进、交通便捷、环境优美、信息通畅，面向中国华北地区，跨区域、现代化、特大型的现代食品全球采购中心。占位北京、辐射华北、风靡国际的北京雨润国际食品全球采购中心；以“物流园区、城市综合体”双核驱动的国际食品采购引擎；物流园区：以“先进、系统、高标”打造市场领先的高标准物流中心；城市综合体：以“完善的商务配套”打造项目作为国际食品全球采购中心的差异化竞争力。 3、功能定位总体构想功能定位围绕“物流中心、城市综合体”两大核心要素，完善全球采购中心的相应功能：物流中心：集先进展示交易、系统仓储物流、完善综合服务；城市综合体：以特色的商务体验打造采购中心差

42、异化竞争力。“物流园区、城市综合体”双核驱动的国际采购中心 “先进展示交易、系统仓储物流、完善综合服务、特色商务体验”多种复合功能3.1 贸易区（物流园区）a）展示交易区 ：蔬菜、果品、水产、肉类、冻品、粮油、副食、调料、酒饮茶等交易区。b）仓储物流区：仓储加工、物流作业区、管理区等；c）综合服务区：展览展销、拍卖、检验检测、技术研发、电子结算、信息网络、银行、邮政、保险、海关、商检等。3.2 商务区（城市综合体 ）：商务办公、购物、娱乐、餐饮（含特色餐饮）、酒店（星级酒店等）、百货、居住配套等；项目具体功能包括：规划综述4.研究目的：畅想北京雨润国际食品全球采购中心项目未来的发展远景。1、规

43、划结构规划综述规划结构商务贸易，双核辉映；南北两片，线性联动；纵横两轴，带状延展；四区协同，华北引擎。N城市综合体 B：商务中心1-商务配套区S物流园区 A：综合服务中心2-综合服务区3-展示交易区4-仓储物流区2、总平面图规划综述总平面图综合展示交易果品展示交易（二层烟酒调料）蔬菜展示交易（二层副食）粮油展示交易水产（肉类）展示交易入口广场管理服务社会停车场酒店会议会展综合服务中心商业餐饮行政办事中心入口雕塑SOHO办公检验中心物流配送加工仓储冷库区研发中心娘娘庙小游园生活配套区变电站公交首末站变电站防护绿带URBAN DESIGN OF GLOBAL PURCHASING CENTER OF YURUN IN BEIJING联创国际3.1、鸟瞰图一规划综述鸟瞰图设计3.2、鸟瞰图二规划综述鸟瞰图设计3.3、城市综合体规划综述城市综合体设计3.4、综合服务区规划综述物流园区综合服务区设计3.5、入口广场商务中