九棵树项目产品策划报告及财务分析报告97P

1、中原集团团北京投投资顾问问部Beijjingg.01.20111北京金隅隅大成地地产通州九棵棵树项目目产品策策划报告告及财务务分析报报告第一部分分整整体体规划布布局建议议第二部分分各物业产产品策划划建议第三部分分开开发发模式和和开发周周期建议议第四部分分财财务务分析报报告报告内容容整体规划划布局建建议Partt 1九棵树站站办公价值最优区域之二，交通组织便利，与城铁站步行10分钟内。可有效的对项目人流进行引导。私密性最最优区域域，南靠靠未来规规划的住住宅小区区，距主主要道路路距离适适中，适适宜高品品质居住住物业。项目最为为主要的的人流节节点之一一，与瑞瑞都国际际形成互互动，商商业、办办公价值值

2、最优。区域可塑塑性强，既可以以依托家家乐福的的人流，又可以以分享办办公客群群的重复复性消费费，商业业价值较较大。地块分析析九棵树站站建议：规规划高品质居居住物业业。建议：规划商业业第一个个主力店店，与家乐乐福商业业形成互互动，带带动项目目有效到到达人流流建议：规划办公公物业，办公物物业在步步行距离离的可承承受范围围，同时时有效的的带动项项目商业业人流，达到双双赢的互互动效果果物业分布布建议建议：在在中间区域域规划商商业街，在东侧靠近近办公区区域规划划商业的的第二个个主力店店，以主力力店人流流带动商商业街区区人流，形成互互动，达达到商业业价值最最大化九棵树站站各物业主主要人流流、车流流动线建建议

3、商业业住宅宅商业主要要人流入口口商业/办公主要要车流入口口（地下下）商业次要要人流入口口住宅主要要车流出入入口（地地下）写字楼办公主要要人流入口口商业/办公主要要车流出口口（地下下）项目物业业配比建建议物业类型地上规模建议占比备注住宅55700平方米36%商业63300平方米43%含1万平方米地下一层面积办公30000平方米21%面积合计149000平方米100%项目车位位建议物业类型占地面积（平米）规模建议（平米）车位数量（个）车位面积（平米）车位位置备注住宅159005570052020800地下二、三层按照1：1.3的比例计算，平均户型面积140平米，共约400户商业2380063300

4、76030400地下二、三层按照120辆/万平米计算办公300001957800地下二、三层按照基本要求65辆/万平米办公临时车位可以与商业车位交叉使用面积合计149000147559000车位按照40平米/个计算项目地下下空间使使用建议议物业类型占地面积（平米）规模建议（平米）地下空间使用备注住宅1590055700地下一层人防、管理用房等地下二、三层为车库及设备用房住宅地下空间独立使用商业2380063300地下一层为商业地下二、三层为车库及设备用房1、含地下一层1万平方米商业面积；2、建议商业和办公部分地下部分全部连通。办公30000地下一层为员工食堂等配套用房地下二、三层为车库及设备用

5、房地上面积小计139000地下面积小计75000包含1万平米商业,5.9万平米车位及6千平米配套用房 .面积合计39700214000项目总体体建筑风风格建议议建筑风格格建议：现代简简约风格格建筑立面面简单时时尚，充充满城市市感的现现代气息息，尽显显气派与与大气各物业产产品策划划建议Partt 2以国际性性高端品品质为特特征的、集合多多种业态态为一身身的区域域高端城城市建筑筑群地标级国国际化高高端城市市综合体体通州新城城南部区区域发展展的核心心，引领领通州城城市功能能的完善善与提升升新型区域域核心城城市综合合体，打打造区域域型城市市综合体体开创区域域运营与与价值平平台升级级的新模模式市场定位位

6、住宅产品品策划ParttCC.11世界级成成熟配套套，世界界级城市市生活精英升级品质细节配套这里具有有便捷的的交通，20分钟直达达市区。这里成熟熟的城市市配套为为项目塑塑造一个个高品质质的产品品提供了了可能。这里是高高素质、高收入入、繁忙忙的金领领阶层的的聚集之之地，尊尊贵是她她天然的的基因。这里居住住着积极极向上、勇于进进取的城城市精英英，社会会的中坚坚力量。而我们将将要打造造的建筑筑就是他他们的精精神，每每一个细细节都蕴蕴涵着居居者的气气质。住宅市场场定位住宅客群群定位重点关注注客群包括朝阳阳、东城城区在内内的东部部区域中中产阶层层的上层层以及部部分权贵贵阶层常规来源源客群通州本地地具有一

7、一定财富富积累人人群，对对区域有有浓厚感感情的地地缘性客客户其他客群群部分其他他区域进进入性客客户以及及投资客客二次及以以上置业业的，改改善型中中高端白白领阶层层住宅物业业户型配配比建议议户型产品形式销售面积（平米）套数比二居经济型9010020%三居紧凑型12014060%舒适型13015015%四居奢华型1802005%合计100%我们针对对本项目目“二次及以以上置业业的，改改善型中中高端白白领阶层层”目标客群群的市场场需求进进行SPSSS交叉分析析，可以以看到三三居室的的需求比比例最高高，达到到58%，结合本本项目较较为高端端的市场场定位，因此我我们建议议本项目目户型配配比如下下：数据来

8、源源：住宅宅市场需需求问卷卷之SPSSS交叉分析析户型形式式：在条条件允许许的情况况下，建建议可采采用部分分错层、跃层等等手法，增加空空间的情情趣性，提升户户型的整整体品质质和舒适适度。住宅物业业户型特特色建议议住宅物业业户型特特色建议议户型形式式：在条条件允许许的情况况下，建建议规划划一栋一一梯两户户的三面面采光户户型，面面积可略略大。住宅物业业户型图图示范户型示范范户型示范范20产品核心心诉求偏自住型型成熟配套套金隅品牌牌人性、宜宜居特性性城市、舒舒适特性性安全、高高智能性性产品核心心诉求精致户型型+完善设施施+精装修特殊功能能偏好：对衣帽帽间、储储藏室、露台、地下室室的需求求较高科技化偏

9、偏好：较较看重指指纹识别别系统目标客户户需求特特征22主卧室优优化：三三居室以以上至少少有一个个全套房房主卧双主卧设设计：三三居室以以上两个个主卧和和客厅在在南向情景空间间设计：四居室室需要有有衍生空空间明厨明卫卫：边单单元户型型实现明明厨明卫卫1精致户型型升级功能能空间户型的私私密化处处理过渡区半开放区开放区私密区结合项目目规划特特点以及及目标客客户群的的需求特特征，建建议本项项目重点点在于室室内功能能空间的的私密性性处理。精致户型型户型私密密化处理理储藏室大尺度外外飘窗设设计精装意境境阳台个性功能能空间设设计精致户型型个性功能能空间设设计根据客群群反馈玄关建议议趣味玄关关空间，加强玄玄关功

10、能能具有强大大收纳空空间的多多功能趣趣味玄关关系统、留足鞋鞋、雨伞伞的摆放放空间，引导业业主尽可可能的利利用玄关关空间满满足生活活品质精致户型型玄关设计计将客厅与与阳台的的尺度延延伸形成成“休闲闲大阳台台”，并并增加给给水点，使其其更具备备享受的的便利性性卧室灯具具设计双控照明明开关，插座置置于床头头柜上方方，增加加便利性性厨房可视视终端系系统，同同时具备备可视对对讲、电电话等功功能厅房建议议神奇厅房房系统，细节品品质体现现精致户型型厅房建议议尺度保证证料理台台、储物物柜的大大空间摆摆放，一一切从容容不迫厨房可视视终端系系统，同同时具备备可视对对讲、电电话等功功能厨房建议议愉快厨房房空间，不再

11、手手忙脚乱乱精致户型型厨房建议议281、采用传传统的技技术成熟熟的中央央空调系系统在离心制制冷机、楼宇自自控、空空调箱、湿膜加加湿器、水泵以以及冷却却塔等重要部件件均采用用世界一一流的设设备，变变频多联联式中央央空调是市场较较领先的的技术。2、设置过过渡季节节换热系系统利用用室外冷冷源节能能通过空调调冷却水水系统汲取室外外天然冷冷源，在过渡渡季节提提供空调调用冷冻冻水最大限度度地利用用室外有有利气象象条件形形成天然然冷源，减少制制冷设备备的运行行时间，深度节节能。3、新风系系统要求具备备对室外外空气的的除尘、杀杀菌、调调温、调调湿功能，确确保每个个房间都都有均匀匀湿润、健康的的空气，窗式消声声

12、通风器器是较成熟熟的技术术。2完善设施施空气调节节系统29直饮水：去除水中中细菌、杂质、有机污污染物，可直接饮用用。软化水：去除水中中过多的的钙镁离离子，降低水的的硬度。降低洁洁具、台台盆、水水龙头的的结垢，避免管管道堵塞塞。完善设施施生活直饮饮水入户户/软化水入入户30同楼层的的排水支支管与主主排水支支管均不不穿越楼楼板，在在同楼层层内连接接到主排排水立管管上系统可以以使卫生生设备用用水量低于国家家强制性性用水量量的40以上，综合费用降低低33左右。同层排水水隔层排水水完善设施施卫生间同同层排水水系统2、外墙系系统通过干挂挂外墙材材料、空空气层、加厚外外保温层层组成。外墙和屋屋面采用用聚氨酯

13、酯保温材材料进一步降降低能耗耗3、LOWE三层双中中空玻璃璃传热系数数比普通通玻璃低低6倍，比普通中中空玻璃璃低3倍，节能性能能大大优优于前两两者。1、楼板隔隔音技术术在承重楼楼板上铺铺设弹性性垫层，再在上面面做楼面面层的办办法，减轻荷载载对楼板板的撞击击力完善设施施静音处理理系统规避住宅宅部分来来自城铁铁及商业业的噪音音干扰，提高居居住品质质完善设施施家居智能能化系统统住户报警警控制总总机家电自动动化书房宽带带上网厨房天然然气泄漏漏报警可视或非非可视对对讲红外探测测器家庭电子子商务平平台紧急按钮钮家居安防防指纹识别别系统根据需求求调研显显示，三三分之二二以上的的被访者者喜欢带带装修的的交房标

14、标准3精装修目标客户户需求特特征精装修标标准特征征1、国际知知名品牌牌集合2、巧妙与与现有空空间融合合，重点点体现整整体性及及设计的的人性化化3、色彩及及整体风风格可清清晰传递递其高品品质；4、可感知知的精细细做工5、恰当家家私配饰饰为项目目增值34精装修装修标准准40000元/平米的高高品质装装修标准准品牌建议： 4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备) 室内装修标准品牌门户门采用德国霍曼 “三防”子母门，其余内门装设高级木门，并配HOPEECO或BESTKO门锁窗德国SCHUCO（旭格）铝合金断热型材，高级进口SCHUCO（旭格）五金件，钢化中空玻璃窗。厅室地面石材及实木地

15、板、墙面为意大利ARTE（雅帝）壁纸天花为多乐士或立邦乳胶漆，局部优质石膏板吊顶。厨房地面铺砌AZULEV或同档次高级防滑地砖，墙面贴SALONI或同档次高级磁砖，吊顶采用防水石膏板，德国POGGEN POHL组合橱柜（含有不锈钢洗涤盆及冷、热、直饮水龙头，垃圾处理器），蒙特利台面，配原装进口SMEG嵌入式三头灶具、抽油烟机、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机，SMEG微波炉、嵌入式烤箱。卫生间玻璃淋浴房配HANSGROHE淋浴塔或KOHLER（科勒、汉斯格雅）花洒， KOHLER（科勒）按摩浴缸配MOEN（摩恩）花洒、龙头； KOHLER（科勒）双面盆、双件卫生洁具等。次卫生间： 地面铺砌高级优质石材

16、或高级优质防滑地砖， 墙面采用高级优质石材或高级优质磁砖， 吊顶采用优质防水石膏板， 配KOHLER（科勒）高级洁具。精装修品牌建议议品牌建议： 4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)入户门曼特、德国霍曼、LG、三星窗进口品牌（德国），玻璃建议采用钢化中空加LOW-E墙面壁纸德国爱雨福特品牌、ENIVOWALL壁纸、爱尔福特漆美国威尔斯帕涂料、ICI乳胶漆、立邦漆地板实木富尔马.富林、北美枫情、南美枫情复合圣象、柏高、世友地砖 防滑砖马可波罗 、冠军、诺尔贝通体砖马可波罗、冠军、诺尔贝波化砖马可波罗、冠军、诺尔贝墙砖马可波罗、TOTO海洁特、马赛克整体橱柜德国Format、韩

17、国汉森灶台西门子、美的、LIBSI精装修品牌建议议品牌建议： 4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)抽油烟机意大利ZANUSSI、德国西门子电磁炉意大利ZANUSSI、德国西门子洗菜盆意大利ZANUSSI、韩国汉森、汉威淋浴房斯帝雅、诺凡尔、美加华浴缸美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马坐便器美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马（可选自动坐便）洗面盆美国科勒、德国高义、澳大利亚科马龙头美国科勒、德国高义、澳大利亚科马花洒美国科勒、德国高义、澳大利亚科马开关面板西门子、松下、西蒙中央空调三菱、约克、麦克维尔可视对讲法国罗格朗、韩国SAMSUNG、日本爱锋精装修品牌建议议欧式古典典风格地

18、中海风风格现代简约约风格现代前卫卫风格新古典风风格新中式风风格精装修根据调研研结论提提供多主主题风格格满足个个性需求求办公产品品策划ParttCC.22办公物业业市场定定位景观生态态型高品质办办公空间间主要特点点：生态办公公：空中花园园、阳光光办公、内天井井与观光光电梯、绿色建建材与节节水节能能等设计计办公客群群定位目标客群群来源产业园区区的发展展带来的的商务需需求，以以及南部部区域的的商务休休闲区，主要企企业为影影视、演演艺、音音乐等文文化产业业相关企企业，将将本项目目作为他他们对外外联系的的窗口；市区商务务发展的的外溢，尤其是是CBD东扩带来来的企业业商务需需求随着通州州新城的的建设发发展

19、，越越来越多多的企业业进入通通州，包包括开发发企业、金融企企业、保保险企业业等。通州新城城其他办办公企业业。周边产业业园区及及东部区区域的相相关企业业写字楼客客户普遍遍关注什什么？企业适应应性这个写字字楼产品品是否适适合企业业需求？（例如如面积是是否适合合企业需需求？产产品是否否适合企企业使用用？等等等）企业形象象（面子子）这个写字字楼是否否比公司司原来的的或其他他的写字字楼更适适合公司司的形象象要求（外里面面要求？档次要要求？等等等）企业经营营成本这个写字字楼是否否有助于于节省企企业运营营的成本本？（软软硬件设设施？人人性化节节能设施施？等等等）根据设计计规范，结合客客户需求求，设计计产品细

20、细节1企业适应应性标准层设设计3、其他附附加价值值;2、开间的的设计;1、标准层层设计规划原则则：1、尽可能能占用空空间高度度优势，释放地地面面积积；2、保证办办公物业业的合理理使用空空间；项目建议议：1、标准层层面积：为12000平方米（符合市市场需求求）2、地上总总层数为为：共23层3、层高建建议：1-2层，层高高4.5-5米，银行行、咖啡啡厅等；3-211层，层高高4米，办公公空间；22-223层，层高高5.499米，特色色办公空空间；总高度96.448米。根据通州州东部创创意产业业基地的的兴起，特色空空间可用用来满足足创意产产业相关关企业的的办公需需求。3、其他附附加价值值;2、开间的

21、的设计;1、标准层层设计规划原则则：1、尽可能能降低总总价需求求，合理理控制总总价；2、满足目目标企业业的办公公需求；项目建议议：1、主力开开间面积积：100-3000平方米（主要满满足周边边产业园园区的中中型企业业需求，因此主主力开间间面积不不宜过大大。）2、说明：尽量减减少单个个开间的的单位面面积，若有目标标客群需需求较大大面积，可以采采取不同同的组合合方式，使其更更加灵活活，加快快销售速速度。企业适应应性开间的设设计3、其他附附加价值值;2、开间的的设计;1、标准层层设计空中花园园、阳光光办公、内天井井与观光光电梯、绿色建建材与节节水节能能等设计计。大厦每三三层建一一个高12米、面积积2

22、00多平米的的绿色空空中主题题花园，饰以点点式通透透玻璃幕幕墙，阳阳光透射射、光线线充足。空中花花园与内内天井的的配合，使大厦厦楼道、电梯间间等公共共空间充充分分享享自然光光线。景景观办公公室也为为大厦所所独有。绿色多氧氧的空中中花园企业适应应性附加价值值本项目办办公产品品核心价价值点该设计已已经在北北京银谷谷大厦实实现，效效果良好好大堂局部挑高高两层，面积300-4000平方米10m高空间，自然采采光生态态大堂功能：客客户休息息、前台台保安、便利店店、商务务中心。从整体出出发，注注意不同同材料质质感形成成的综合合视觉效效果，同同时，尽尽量减少少材料品品种。2企业形象象需求大堂周边产业业园区企

23、企业由于于市场整整体办公公硬件水水平比较较落后，同时具具有对外外展示的的需求，迫切希希望转变变企业形形象。电梯可选择合资国际际品牌电梯，国国际品牌牌标志、国内品品牌价格格，建议规划划四部客客梯，一一部货梯梯建议要点点设计风格格简约，大气。采用高档档大理石石不锈锈钢装饰饰材料，融合与与大堂相相协调的的地面装装修，形形成特有有商务特特质。品牌：选用三菱菱电梯、OTISS、迅达、通力等等内装：电梯内可可装设小小液晶屏屏；内装材质质尽量采采用镜面面不锈钢钢或玻璃璃材质，增加轿轿厢尺度度空间，风格简简单，易易于后期期管理和和清洁；电梯内设设置空调调及音乐乐系统。指标设置置：电梯设计计等候时时间小于于45

24、”；电梯速度度2.0-2.55m/ss（甲B级写字楼楼的最低低标准）。企业形象象需求电梯公共通道道宽度大于于等于1.5米，整体体色调设设计明亮亮宽敞，增加商商务品质质感参考市场场甲级写写字楼设设计标准准，宽度度大于1.5米；材质与色色调的呼呼应，增增强整体体感及商商务品质质感；增加绿植植摆放，营造绿绿色生态态空间企业形象象需求公共通道道考虑因素素洗手间符符合甲级级写字楼楼装修标标准；设计风格格与写字字楼其它它公共空空间相融融合；建议要点点位置预留留于核心心筒内；设施完备备，与各各办公间间门口要要有分隔隔距离；配备厕纸纸、干手手机，洁洁具可选选取经济济型品牌牌。大块面的的现代材材质处理理，体现现

25、楼宇的的现代风风格。企业形象象需求洗手间打造符合合甲级写写字楼装装修标准准公共洗洗手间空调根据客户户需求分分而治之之，建议议选择按按电费计计量的变变频VRV空调，中中央空调调的分户户体现，同时也也符合本本项目产产权销售售的特征征。考虑因素素空调的运行模模式和计计量方式式直接影影响着企企业运营营成本，其设置置往往是是客户进进入购买买决定阶阶段最为为关注的的问题之之一，20055年最新空空调技术术变频VRV空调以其其合理的的计费和和显著的的变频节节能功效效赢得市市场青睐睐建议要点点：公共空间间均安设设新风系系统和中中央空调调写字楼部部分按电电量计费费，计费费点尽可可能按产产权单位位划分，公共空空间

26、通过过物业管管理费分分时段收收取；提供24小时全天天候服务务，无时时差办公公，满足足不同类类型公司司需求；在条件允允许的情情况下尽尽量选用用进口设设备。3经营成本本空调与瑞都国国际分户户安装空空调对比比，本项项目优势势体现网络地板板选择价廉廉物美的的网络地地板，高高性价比比创新建建材，降降低双方方营运成成本预留10公分高度度，用钢钢架搭成成的网络络架空地地台考虑因素素：网络地板板利于降降低企业业二次装装修成本本，为客客户赢得得最大的的利益；作为衡量量甲级写写字楼的的重要指指标，对对于后期期营销推推广有一一定的促促进作用用；网络地板板有工厂厂定制的的专业地地板，成成本较高高，也有有现场施施工制作

27、作的网络络地板，成本低低但效果果明显，性价比比高。本案网格格地台建建议：建议在实实现网络络地板作作用前提提下，尽尽量的节节省建筑筑成本。建议预预留10公分的地地台设计计，既实实现了网网络地板板的作用用，又可可以降低低建筑成成本。（如右图图示）建议本项项目根据据走线，在地面面搭钢架架，做成成中空水水泥网络络地台。本项目在在预留足足够的网网络走线线空间前前提下尽尽量节省省净高空空间。经营成本本网络地板板智能化配配置本项目建建议规划划5A标准的写写字楼，提升项项目在区区域内的的竞争力力5A智能化设设施OA（办公智智能化）：以物物业管理理，公用用信息服服务，智智能卡管管理，商商场管理理为主的的应用软软

28、件系统统。BA（楼宇自自动化）：可对对全楼的的供排水水设备、制冷设设备、供供电系统统和电梯梯、自动动扶梯进进行监视视及控制制。以状状态监视视为主，控制启启停为辅辅CA（通讯传传输智能能化）：综合布布线支持持电话系系统和计计算机网网络系统统，是一一个开放放性网络络平台；设移动动信号增增强系统统。FA（消防智智能化）：设有有智能类类比功能能的火灾灾自动报报警及自自动灭火火和消防防联动控控制；火火灾紧急急广播系系统与公公共广播播合用一一套广播播系统。SA（安保智智能化） ：闭闭路监视视系统、防盗报报警系统统、停车车场管理理系统5A智能化写写字楼是是写字楼楼未来发发展的趋趋势，代代表了写写字楼建建设、

29、运运营所处处的技术术阶段；目前北京京新增写写字楼项项目多为为5A智能写字字楼区域写字字楼新增增供应少少，且设设备设施施陈旧，不能达达到一定定智能要要求，本本案建设设5A智能写字字楼将具具有极大大竞争优优势。经营成本本智能化配配置商业产品品策划ParttCC.33Lifee sttylee商业公园园是商业、也是公公园带来全新新的商业业体验商业市场场定位形象定位位通州第一一个全体体验式特特色商业业集群，为区域高高端精英英家庭提提供全方方位的体体验式商商业环境境，是商业，更是精精神上的的家园享享受，带带来全新新的商业业体验！休闲第一一：将传统的的消费模模式向精精神层面面所追求求的休闲闲的“生活方式式

30、”的倾斜和和功能侧侧重。环境设计计：注重环境境和建筑筑设计，突出布布局清晰晰合理、风格独独具特色色和环境境舒适闲闲雅，与与消费者者阶层生生活品味味、消费费习惯相相匹配。对本项目目未来规规划休闲闲娱乐场场所较集集中的预预期是：KTV、健身中中心、洗洗浴、美美容美体体、影院院及儿童童类商业业。最希望本本项目经经营的内内容是：休闲娱娱乐、餐餐饮以及及购物场场所。但但对中高高端购物物场所的的预期相相对有限限。商业客群群需求调调研结论论业态配比购物休闲娱乐餐饮本案建议45%28485 30%18990 25%15825 主力店31000占比49%百货15000 电影院6000 儿童体验中心8000 会所

31、2000 商业街区32300 占比51%品牌专卖店13485 健身中心490 餐饮15825 美容美发1000 KTV1500 业态配比比建议各楼层业业态分布布建议地下一层层儿童体验验中心美食广场场地上一、二层百货品牌专卖卖店会所办公各楼层业业态分布布建议地上三、四层百货餐饮、休休闲娱乐乐影院住宅办公各楼层业业态分布布建议影院这种种目的性性较强的的业态可可带动人人流，从从而提高高商业街街区的价价值结构建议议：采用用框架结结构，以以保证商商铺使用用率和灵灵活性；柱距建议议：不小小于88米；层高建议议：1层层高不不低于4.8米，2层层高不不低于4.2米，3-4层层高不不低于3.8米（影院院及百货货

32、部分除除外）；销售部分分单店进进深不超超过16米，开间间与进深深比尽量量控制在在1：2以内；商业街部部分为销销售的主主体，建建议单位位面积控控制在50-5500平方米之之间，主主力面积积控制在在200平米左右右。根据需求求调研显显示，50-5500平方米的的商铺面面积需求求最大。商业产品品建筑规规划满足足常规设设计要求求：商业产品品规划商业建筑筑形式建建议外高内低低，高低低错落的的视觉感感受商业建筑筑形式建建议街区式商商业商业交通通组织建建议横向交通通：连廊廊设计，相互连连通商业交通通组织建建议纵向交通通：滚梯梯、步行行梯、直直梯针对地上上三四层层商业，在一层层设立门门头，方方便到达达商业建筑

33、筑形式建建议中心广场场商业建筑筑形式建建议小品点缀缀屋顶功能能1丰富商业业经营趣趣味性；2丰富屋顶顶，形成成屋顶景景观，为为临近高高层住宅宅带来较较好的视视觉感观观。屋顶绿化化屋顶设计计建议1可上人屋屋顶设计计；2屋顶不作作为商业业经营使使用；3屋顶进行行绿化和和装饰，形成屋屋顶小景景观；4合理设计计空调各各主机位位置，避避免混乱乱局面。商业建筑筑形式建建议开发模式式和开发发周期建建议Partt 3项目开发发模式建建议物业类型规模（平米）业态销售部分持有部分备注面积占比面积占比住宅5570055700100%占住宅比例办公3000030000100%占办公比例商业63300百货1500049%

34、影院6000儿童体验中心8000会所2000商业街区3230051%占商业比例合计14900011800080%3100020%占总体比例物业类型进度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅工程进度入住销售进度70%100%写字楼工程进度入住销售进度50%100%商业工程进度内外装修商户装修开业销售进度50%100%出租进度（自持部分）80%100%项目开发发周期和和销售计计划建议议财务分析析Partt 4财务分析析主要内内容 1、基本技技术指标标及运营营模式2、各物业业价格预预测3、财务假假设建议议4、资金来来源与运运用5、成本估估算6、收

35、入估估算7、利润估估算8、现金流流量表技术指标标项目地上建筑面积（）地下建筑面积（）小计总用地面积（）39700总建筑面积13900075000214000 住宅面积5570055700 写字楼面积3000030000 商业面积533001000063300地下车位及配套65000（1475个）65000（1475个）运营模式式项目运营模式住宅销售写字楼销售商业销售51%、持有49%地下车位住宅地下车位销售50%，其余持有（包括住宅、商业及写字楼部分）销售260个，持有1215个各物业销销售、租租赁价格格预测价格预测测分为住住宅、写写字楼、商业价价格预测测以及商商业租赁赁价格预预测。根根据以下

36、下判断方方法进行行预测。价格预测测基本方方法德尔菲法法特点：（1） 吸收收专家参参与预测测，充分分利用专专家的经经验和学学识；（2） 采用用匿名或或背靠背背的方式式，能使使每一位位专家独独立自由由地作出出自己的的判断；（3） 预测测过程几几轮反馈馈，使专专家的意意见逐渐渐趋同。德尔菲法法的这些些特点使使它成为为一种最最为有效效的判断断预测法法。市场比较较法定义：指在评估估某项目目房地产产价格时时，将待待估对象象与近期期发生交交易的类类似房地地产项目目加以对对比，然然后根据据已经发发生交易易的类似似房地产产项目的的价格进进行各种种修正后后，得到到对象房房地产项项目价格格的一种种评估方方法。市场比

37、较较法公式式加权值A（权重系数）+B（权重系数）+NN（权重系数）理论价格格计算公公式：X（本项目目理论价价格）=YY（本项目目加权值值）/A1（样本项项目加权权值）*A2（样本项项目参照照份额）+ Y（本项目目加权值值）/B1（样本项项目加权权值）*B2（样本项项目参照照份额）+YY（本项目目加权值值）/N1（样本项项目加权权值）*N2（样本项项目参照照份额）住宅价格格预测比较因素权重本案分值北京ONE华业东方玫瑰远洋东方金隅花石匠位置交通18.00%5.00 5.00 4.00 4.50 4.00 产品设计21.00%4.00 5.00 3.50 4.00 4.00 建筑外观19.00%5

38、.00 5.00 4.00 4.50 5.00 社区配套15.00%2.50 4.50 3.00 3.00 2.50 园林绿化10.00%5.00 4.00 4.00 4.00 5.00 区域环境8.00%3.00 5.00 4.00 3.50 3.00 物业管理5.00%5.00 4.00 4.00 4.00 5.00 开发商品牌4.00%5.00 4.00 4.00 5.00 5.00 综合得分100.00%4.08 4.74 3.75 4.04 4.08 对比楼盘价格20500180001630016000对比楼盘权重100.00%19.64%70.83%9.54%49.99%本项目权重

39、价格850.10 3404.26 385.27 1962.64 合成价格20292.88 住宅销售售价格预预测：本本案当前前售价200000元/平方米，按价格格年增长长率10计算，至20122年入市销销售时均均价约220000元/平方米（毛坯价价）。加加上40000元/平米精装装修，入入市价格格约260000元/平方米。写字楼价价格预测测写字楼销销售价格格预测：本案当当前售价价255000元/平方米，按价格格年增长长率5计算，至20133年入市销销售时均均价约280000元/平方米。比较因素权重本案分值瑞都国际上游商务中心祥和新天地位置交通25.00%5.00 5.00 2.00 2.00 商

40、务氛围16.00%4.00 4.00 1.00 1.00 周边配套15.00%5.00 5.00 2.00 2.00 内部格局15.00%5.00 3.50 2.00 2.00 建筑外观12.00%5.00 3.50 2.00 2.00 硬件水平12.00%5.00 2.00 2.00 2.00 内部配套5.00%5.00 3.00 2.00 2.00 综合得分100.00%4.84 3.98 1.84 1.84 对比楼盘价格2500090006800对比楼盘权重100.00%50.00%23.21%26.79%本项目权重价格3144.65 1135.48 989.91 合成价格25507.0

41、0 商业价格格预测商业销售售价格预预测：本本案当前前售价为为首层380000元/平方米，二层280000元/平米，三三层210000元/平米，四四层200000元/平米，均均价265000元/平米。按按价格年年增长率率5计算，至20133年入市销销售时均均价约290000元/平方米。比较因素权重本案分值瑞都国际当代名筑蓝调沙龙有效人流20.00%5.00 4.00 3.00 3.00 项目可视性20.00%4.00 3.50 3.00 3.00 区域发展规划18.00%5.00 5.00 3.50 3.00 位置交通15.00%5.00 4.50 4.00 3.00 物业形象10.00%5.0

42、0 4.00 3.00 3.00 商业氛围10.00%5.00 4.50 3.00 3.00 硬件设施7.00%5.00 4.00 3.00 3.00 综合得分100.00%4.80 4.21 3.24 3.00 对比楼盘价格300002500028000对比楼盘权重100.00%42.86%27.14%30.00%本项目权重价格3057.58 2094.36 2800.00 合成价格38169.32（首层）商业租赁赁价格预预测根据市场场经验，综合各各业态承承租水平平，当前前平均租租金按照照3元/天平米计算算，同时时考虑到到租金成成长性，根据市市场经验验，按照照每5年租金递递增10%计算。业态

43、面积平均租金（元/天平米）百货150003影院60003儿童体验中心80003会所20003合计310003财务假设设建议本财务模模型以稳稳健经营营方式为为构想。项目计算算期住宅宅70年，写字字楼50年，商业业40年。其中中建设期期为2.5年，从20111年下半年年起至20133年，经营营租赁期期发生在在从20144年到20500年。基准收益益率按8%计算。住宅、写写字楼100出售，商业51%出售、49%出租，住住宅车位位销售50%，写字楼楼及商业业车位100%出租。项目土地地成本按按取地价价格106000元/平方米楼楼面地价价进行估估算，其其他开发发成本费费用根据据中原地地产所掌掌握资料料所

44、得。物业类型2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅 入住写字楼入住商业内外装修商户装修开业营业税金金及附加加：按租租金/自营收入入的5%缴纳营业业税，按按照营业业税的7%和3%分别缴纳纳城市建建设维护护费和教教育费附附加，综综合税率率按照5.5%计算。所得税：依据国国家相关关规定，按照25的税率率计征。租售进度度安排：财务假设设建议物业类型进度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅销售进度0%70%100%写字楼销售进度50%100%商业销售进度0%0%0%50%100%出租进度0%0%

45、80%100%相关税金金按照国国家标准准计算资金来源源与运用用1资金来源201120122013自有资金（万元）156,27900 销售收入（万元）0 101,374 136,477 银行贷款（万元）30,000 41,229 0 2资金运用201120122013土地成本（万元）156,27900建设成本（万元）30,00040,00082,266偿还贷款（万元）071,2290成本估算算成本估算算包括土土地成本本、前期期工程费费、建安安费用、基础设设施建设设费、管管理费用用、销售售费用、不可预预见费、财务费费用。项项目土地地成本按按取地价价格106000元/平方米楼楼面地价价进行估估算，其

46、他开发发成本费费用根据据中原地地产所掌掌握资料料及以往往经验估估算。序号项目成本（万元）一综合地价款156,279 二前期工程费3,335 三建筑安装工程费92,145 四基础设施建设费2,571 五管理费用2,841 六销售费用10,028 七不可预见费3,228 八财务费用38,118 九总投资308,545 序号工程或费用名称单位数量单价造价（万元）占总成本比例备注一综合地价款156,279 50.65%土地出让金元/平方米13.90 10600 151,728 10600元/平方米，其中住宅车位按104元/平米、商业及办公按167元/平米补交土地出让金，地下10000平米商业单价为地上

47、出让金的1/3计算土地契税土地出让金的3%151,727.59 3.00%4,552 市场估计成交价的3%二前期工程费3,335 1.08%节能评估及项目申请报告元/平方米13.90 2.7 38 环境影响评估元/平方米13.90 1.0 14 交通影响评估元/平方米13.90 1.0 14 市场调研及策划费根据市场价格估算100 根据市场价格估算监理费13.90 139.2 1,935 按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算勘察费元/平方米13.90 10.0 139 设计费元/平方米13.90 50.0 695 审图费元/平方米13.90 4.0 56 标底编

48、制元/平方米13.90 2.0 28 招投标代理费用元/平方米13.90 2.5 35 招投标管理费元/平方米13.90 4.0 55 测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）元/平方米13.90 5.0 70 测绘费用（房屋面积实测）元/平方米13.90 1.4 19 竣工验收费用元/平方米13.90 10.0 139 三建筑安装工程费92,145 29.86%商业地上元/平方米5.33 3,500 18,655 单位成本3500元/平米商业地下元/平方米1.00 2,800 2,800 单位成本2800元/平米住宅元/平方米5.57 7,000 38,990 单位成本3000元/平米，精装修标准4

49、000元/平米写字楼元/平方米3.00 4,500 13,500 单位成本4500元/平米，公共部分精装修标准1500元/平米 地下车库及配套元/平方米6.50 2,800 18,200 单位成本2800元/平米成本估算算明细一一成本估算算明细二二序号工程或费用名称单位数量单价造价（万元）占总成本比例备注四基础设施建设费2,571 0.83%住宅元/平方米5.57 160 891 单位成本160元/平米写字楼元/平方米3.00 180 540 单位成本180元/平米商业元/平方米6.33 180 1,139 单位成本180元/平米五管理费用三、四项合计的3.0%94,715.60 3.00%2,841 0.92%建安费用和基础设施建设费合计的3六销售费用销售收入的3%334,273.68 3.00%10,028 3.25%销售收入的3%七不可预见费三、四、五、六项和的3%107,585.28 3.00%3,228 1.05%建安费、基础设施费、管理费、销售费合计的3八财务费用 土地资金成本 156,279.42 5.85%38,118 12.35% 土地成本按期初投入计算，建设成本根