邛崃某某项目市场定位及物业发展建议课件

1、邛崃“xxxx”项目市场定位及物业发展建议报告成都xxx地产顾问2008年05月目 录第一章项目市场定位研究一、项目总体概况二、项目SWOT分析三、项目市场定位四、项目推广定位五、项目客户定位六、项目产品定位第二章、项目产品规划建议一、项目总平规划建议二、项目户型产品建议三、项目园林景观建议四、项目配套设施建议第一章项目市场定位研究一、项目总体概况项目位置 项目位于邛雅路以东，临邛崃市工业集中发展区，项目北侧与“高宇阳光新城”隔街向望。南临凤凰大道延伸线（正在施工中），东侧临近金六福酒业厂区。项目地基础指标项目规划总用地135834 ；用地性质：二类居住用地容积率2.2户车比：1：0.5（暂按

2、）预计规划总建筑面积约310000；其中（预计）：地上建筑面积约292043.1（含会所、配套用房容积率计2.19）； 地下（半地下）建筑面积约16000.注：按户均面积95计，需约1550个车位，室内室外车位比为3：7计，需约 14500 （地下、半地下）车库面积（车位面积按30/个计 )本案交通 项目紧邻邛雅路（G108），距邛崃客运中心约300米，距成温邛高速出入口约6000米，交通状况良好。地形地貌项目用地呈梯形，较为规则，地势平坦，无坡地、水池、河流。水文地质未做地质初勘及详勘。二、项目SWOT分析优势（S）：A、项目位于邛崃市老城区东星大道与新城区凤凰大道之间，紧邻的G108国道是

3、前往邛崃所辖风景名胜区如天台山、平乐古镇、竹溪湖的必经交通要道，交通十分方便，易于到达，区域知名度较高。B、项目用地现为学校校区，较为规则，地势平整，三面临街利于建筑规划布局以及销售期间的外围景观环境形象塑造。E、项目紧邻新建成的“阳光新城小区”，具备一定的生活配套设施。劣势（W）：A、项目距中心城区距离较远，市政生活配套较为缺乏，且因紧邻工业区，周边居住生活氛围较差。B、周边临近区域缺乏可直接利用的自然景观资源，因此项目品质化的社区环境营造需完全依靠自身的投入。一定程度上将会增加开发成本。C、项目所在地距目前邛崃主要的新兴居住开发区域有一定距离，显得较为孤立，区域人居环境市场认同度较低。D、

4、项目所属区域为邛崃规划的工业集中发展区，相对缺乏可利用的预期居住发展前景，东侧又紧邻众多工业产区（金六福就业、伊利乳业、蓉崃通威等）存在较为直接的居住干扰（如可能的噪音、空气、粉尘等污染），不利于项目品质化社区居住环境的塑造。威胁（T）：A、受国家对房地产业宏观调控的影响，邛崃住宅物业市场的的竞争不可避免的加剧，住宅物业价格竞争风险目前已经显现。B、公众对工业集中区潜在的自然生态风险和因紧急事故可能导致的污染事件忧虑，将成为本项目拓展有效客源市场的最大客观障碍。C、由政府力推的凤凰大道沿线新城居住板块无疑将会吸附大量的市场消费客源，成为强劲的市场竞争对手。D、由于政策调控原因，未来一段时期内，

5、邛崃房地产市场发展趋势存在诸多不确定因素，而项目较大占地规模决定了项目整体开发周期将相对较长，因此可能面对更多的市场未知风险，因此需要在项目的开发、产品的定位、营销手段等各方面导入更多的全新理念和运作模式，这一定程度上是对传统的市场消费观念的突破和颠覆，最终市场接受度的高低存在不确定因素。三、项目市场定位定位思路首先明确项目总体发展方向，即市场定位、主题定位以及总体物业定位。通过前述对项目的SOWT分析，以及项目不可回避的激烈市场竞争环境的分析，我们认为项目需要有差异化的竞争产品，故本定位需先从产品定位入手。在产品定位之后，我们将结合市场行情和发展趋势判断项目价格趋势。最后，我们将在产品定位和

6、价格定位基础上，寻找相应的目标客户群。项目功能定位住宅：创新生态绿色住宅（生态环保、适度奢侈、智慧居所）商业漫生活享乐街区（都市时尚、潮流动力源）项目核心价值产品创新性多层电梯、精致居所的奢适生活园林景观自然生态的英式自然园林景观品牌物管管家式尊崇物业服务社区配套泛会所开放式社区运动休闲配套我的E家无线网络社区项目形象定位典藏英伦生活 自然生态典范 居家臻品项目整体市场定位纯粹英格兰血统的私家府邸释义： 纯粹的英格兰气质建筑 自然私家景观园林 主题塑像公园 自然主义英格兰景观小结： 通过对邛崃市区整体房地产开发环境、发展趋势的初步研究，对项目地块的优劣势分析判断，推导出了项目可以选择的整体市场

7、定位方向“纯粹英格兰血统的私家府邸”。建立在此基础上，项目在规划设计、产品定位、服务体系等方面的思路理念以及营造的每一个建筑、生活和艺术场景都应围绕上述的项目市场定位展开。案名一：蓝堡案名二：英伦世家案名三：伊顿小镇SLOGAN理念式广告语：典藏英伦生活，雕塑生活空间英伦世家风范登陆邛崃 从马斯洛需求层次模式看“客户群体” ：目标客源需求动机生存需求安全需求归属需求自尊需求自我实现是好房子！物业管理和隐秘性好！有家的感觉！是有身份感的高尚楼盘！找到生活的意义！目标人群的共性特征：以邛崃市购房者为主，辐射到周边乡镇。年龄结构偏成熟，多数已婚，较为享受家庭生活，注重自身及下一代的居住生活环境，以3

8、045岁为主体；职业构成以私营企业主、企业管理人员、新兴新旺行业的白领、公务员、部队干部、医生、律师、证卷行业、少数自由职业者、文体界人士、其它中等收入阶层、拆迁户及灰色收入人群、邛崃周边乡镇富足群体（经商或从政的）等。家庭月收入在3000元以上；家庭存款在5万元以上。目标客源特征购买心理：（1）主力消费人群在本案购房主要看中的是项目开发理念及标杆型替代产品；（2）目标消费人群在选购房屋时更加注重居住社区是否具有高尚的居住风格，是否具有完整的配套设施，特别是康乐设施、主题公园以及时尚园林；（3）对价格敏感度一般，注重性价比，以按揭付款及一次性付款为主。（）注重居住生活品质，认为居住环境物业品质

9、应该于自己经济实力或社会地位相符，好面子，注重身份感。（）家庭结构以三口之家的中青年家庭为主，部分单身白领、子女在外地的空巢家庭以及三代同堂的家庭。（）购房信息来源主要来至亲友转告、户外路牌、报纸；直邮、短信等。目标客源特征目标人群的个性特征：有知识和一定地位的中青年人小有成绩和地位的中青年人有一定经济基础的中年人有钱有地位的中年人目标客源特征项目住宅产品户型面积配比 产品面积区间分布及比例：80平方米以内 占101590平方米以内 占35 95-105平方米 占20110-120平方米以内 占1015120平方米以上 占1015产品类型分布：80平方米以内： 多层洋房90平方米以内 多层电梯

10、洋房/多层洋房95105平方米 多层电梯洋房/低层花园洋房110120平方米 低层花园洋房/多层电梯洋房120平方米以上 低层花园洋房 项目建筑形态定位：多层电梯揽景花园洋房+低层花园洋房+多层花园洋房项目规模决定了本案需要更多的购房群体来消化，因此住宅产品形态规划应以照顾更多不同住宅消费群体购房需求为前提，选择多元的建筑产品形态定更为符合项目的产品定位。第二章、项目产品规划建议总平规划建议项目临街主题景观绿地项目主入口商业景观带项目常绿林带项目商业带主入口中庭景观人行入口建筑设计建议建筑设计原则满足地域特征的建筑本体在满足纯粹英格兰风情的体现的前提下，建筑本体及功能需求上满足区域客群的要求。

11、建筑设计特征示意1多种元素的融合建筑示意2具有厚重历史感的建筑立面屋面多采用陡峭的双坡大屋顶设置，并兼有西坡形老虎窗，部分烟囱采用砖砌锯齿平面的设计手法。墙面色彩稳重，并多采用半露木架构的做法，立面变化较多。建筑示意3：轻松活泼的建筑空间装饰建筑示意4：洋房、多层建筑本体示意高低的错落，形成低密度产品较强的特征。建筑示意5：功能完善的英式风情商业街，强调英式的休闲方式。建筑立面建议现代、简约、明快，充满积极生动感简化后的经典欧洲建筑立面，凸显项目的不凡品质和贵族气质。鲜明的建筑风格，更能吸引消费者目光。户型产品建议入户花园、空中花园是创新楼盘主要考虑的户型创新元素；阳光房、阳台等空间被放大，室

12、外化的室内空间增加；厨房：预设废渣处理器安装位可减少生活垃圾量、安装直饮水独立管道、设置冰箱独立电源系统；餐厅：设置凸窗，形成情调式酒吧，使“餐”与“饮”真正结合，增强情趣，打破传统的仅有吃饭功能， 最大化的利用餐厅空间；客厅：设置凸窗或者露台，露台除了养花以外，最好有按摩道，使老人在晨练时脚底得到有效的按摩，利于身体健康，赋予露台真正的生态功能（这样的空间也可以设置在比较流行的入户花园内，使入户花园不在只是个新鲜的卖点，赋予其真正的人居功能才是关键）；主卧室：设置休闲观景露台，增加主人私人情趣空间，使年轻人的生活合理地和老人分开，保持各自独立的生活习性，娱乐生活互不干扰；次卧室：当此空间室内

13、面积较小时，可设置兼有能够放置电脑、少量书籍等写字台功能的凸窗，增加空间利用，且有利于眼困时观景，使阳台不仅仅只是个摆设；6米露台：通过错位将花园阳台的面积从容积率中“偷”出来，在降低套内面积的同时增加套内实用空间，实际上是变相加大了户型，让客户感觉更多实惠可变空间：设计中考虑不计面积或只计半面积的空中花园露台空间的功能可变性空中四合院此户型原型为一个两代居的解决方案，但是若经过改进，可以成为一个1+2的优化三房自住+投资性型财务解决方案。北面一室居面积控制在4560平米，配备简易厨房、卫生间、客厅为卧室一体化。作为出租用途或父母、小孩居住。空中庭院南面两室居面积控制在7085平米，宽敞的起居

14、室+一个主卧+一个次卧+宽敞的厨房+一个宽敞的穿透式卫生间户型产品建议85平方米可变空间小三房半面积露台可变空间变书房户型产品建议89平方米带空中露台小三房超大露台露台115平米小三房奇偶阳台设计，赠送大阳台，114平米的三房两厅两卫，紧凑之中不失舒适性。车库设计建议半地下景观车库园林景观建议公共区的景观建议建议本项目公共空间的景观由多层次构成，通过不同层次的公共空间营造，营造多层次、立体化生态环境。私人绿化空间单元半私有绿化空间组团公共绿化空间社区半公共绿化空间社区公共绿化空间城市公共绿化空间主题水景公园利用项目临街绿化用地，结合部分水景，形成具有公共交流空间的主题景观公园。田园风景的再现，

15、体现英国自然、郊游的生活方式。景观风格英式自然主义、园田风格的演绎社区公共绿化空间 架空层绿化空间（多层电梯部分） 底层架空有效增强社区园林视界拓展活动空间单元入口绿化空间 景观化生态化单元入户门厅室外空间设计高低错落的庭院空间，使庭院更加自然，增大景观面，形成真正的“有山、有水、有绿意”的生态空间；利用园林起伏，有效阻隔车流尾气污染电梯厅：设置开放式生态电梯厅，使电梯间保持自然通风、采光的情况下更有景观相伴；大堂：通透园林式大堂，达到“望眼皆绿色，俯首皆休闲”的境界；地面一层空间：地面一层架空，设置成休闲、娱乐空间，达到“上层生活，下层娱乐”的新空间布局，在某种程度上有利于保障业主安全；植物

16、搭配采用吸尘、造氧功能强的原生态植被，最重要的是要有不同色彩的树种搭配，打破南充市场上“天下皆绿”的状况，呈现色彩多样、四季闻花香的美丽景色；水景观尽量设置活水，使小溪融在植物中，赋予水真正自然的灵魂，避免后期管理跟不上引起“水”污染，达到“不见水影只闻水声”的境界；文化主题景观以后现代艺术为主题的文化景观，打造社区文化个性以架空层画廊、现代艺术围墙、地面铜雕、景观节点建筑小品形式等出现项目社区配套建议根据需求调研，儿童娱乐场所、24小时便利店、老年健身活动设施、室外游泳池是最其需要的配套设施。根据这一要求，我们建议本项目配套设施如下：小型健身房、台球室、棋牌、乒乓球、图书阅览室、社区综合管理

17、室等）、各程开放式运动娱乐设施、户外休闲设施（结合项目实际建议设置景观泳池、晨跑道、按摩道、集中休闲广场等）。注：可充分利用架空层空间设置相关社区配套设施；景观泳池会所室内健身房会所书吧会所女士美容会馆百货便利店洗衣店茶吧或者西餐吧糕点房智能化设施配套建议主要实现功能： 结合宽带无线网络技术，实现远程户内安防、电器远程控制、远程网络访问；户内无线宽带接入，自由网上冲浪；社区IC一卡通（身份识别、车辆驻停管理、缴费、消费等）“我的e家” 无线宽带智慧社区其他设施配套电话、光纤布线系统：每户预留两部电话线路、各厅室除厨房外均设置电话插座、各厅室除厨房外均设置电视插座； 背景音乐系统：小区园林内设有主题背景音乐和紧急广播设备；电子公告系统：在主要道路上设置自动滚屏的电子公告牌，发布小区公告，提供天气预报、时事新闻报道等附加服务；三表出户：电表、水表、天然气出户集中设置（可采用IC卡智能表）；消防系统：可燃气体探测器、消防电话分机、消火栓消防系统、消防排烟通风系统；物业管理建议英国大管家成为项目英式风情的灵魂载体。强调