深圳冰雪文旅城大盘“CAZ”价值定位及推广专案

1、2021.12.7深圳冰雪文旅城大盘“CAZ” 价值定位及推广思考本案战略定位目标超级城市共融体现阶段挑战在和市场客户深入接触之后，项目组发现“超级城市共融体” 故事线虽然涵盖非常精准，但是与本案当前面临的营销现状不符，而且需要花费较长时间与精力去诠释。区域价值占位不清晰项目标签占位不清晰因此当前，本案迫切需要一个代言区域 强标签 占位 chapter 1：土地价值占位思考区域板块价值本体板块价值区域板块价值洞察前海之前：持续优化区域功能性板块，引领全球级标准CBD模式。在前海扩容之前，在前海注册企业已高达18余万家，来自香港注册的公司达到1万多家，已有144家世界500强投资前海。随着时代与

2、经济的发展，企业、政府、公众对中央商务功能板块有了更多潜在需求。大前海扩容导向：高定位+大产业+价值洼地，将吸引更多的人才、企业、多元产业元素焕发前海活力。（潜台词，）腾讯未来科技企鹅岛、深中通道、大空港、国际会展中心、海洋新城等等未来的大前海，无论金融、互联网等体系，还是高科技的制造业的服务业体系，以及整个现代物流体系，会展服务、文化旅游体系，全部都是国内的顶级水平。集全国之力、深港整合之力及全世界之力，共建大前海湾区超级城市圈，未来将成为粤港澳大湾区竞争全球湾区之首的重要战略版图。宝安核心的大空港区域，执掌南沙、前海、横琴三大自贸区要冲、占位广深港核心发展走廊的重要支点。是深圳在粤港澳大湾

3、区的【战略机遇地区】，与前海并列为深圳融入湾区的核心枢纽。太空港-湾区门户三大自贸区的战略制高地本体板块价值洞察丨超级枢纽高地，赋能区域升维项目所属片区属宝安重点发展的“西部城市中心”，位于“四带”核心，临近“空铁门户枢纽”宝安十四五规划政府打造愿景：将项目片区打造为粤港澳大湾区以战略新兴产业为主导的科技文化创新聚合地。西部城市中心未来科技文化创新聚合地雪田会海深圳乃至大湾区文旅产业轴心之作雪深圳冰雪文旅城；田海上田园会国际会展城；海海洋新城大前海正在进入文商旅游发展的新时代六维立体交通链接世界的互联网中心枢纽区域傲据得天独厚的交通资源构建12小时全球圈，1小时大湾区城际圈，以及30分钟深圳室

4、内圈形成通达全世界的互联网中心所在丨多元新兴产业集聚，大前海独一无二的超级共振圈全球最大会展中心带动会展产业的急剧增长，带带来人流、物流、资金流的集聚效应全球海洋中心城市的战略支撑深圳最后一个填海区，将实现3000亿产值兑现。现已规划有中欧蓝色产业园、超级码头。国际会议岛等。外联世界内联三大自贸区国际会展城海洋新城宝安综合港区海上田园城国家4A级旅游景区全球农业旅游示范点深圳西部最大的生态休闲区3个5000吨级通用散杂货泊位，助力临港产业发展。世界级生态旅游目的地空港新城：全球产业交互，城市新门户区域板块价值本体板块价值助力区域升维的重要拼图粤港澳大湾区竞争全球湾区之首的重要战略版图本案傲据在

5、一片充满无穷想象力的土地上超级城市圈前海-大前海宝安-雪田会海本案超级枢纽新核这是一片未来充满无穷想象的土地全球超级联系人下一个世界级都会圈前海扩容新中心中国版“曼哈顿”万亿新赛道湾区新核价值高地全面深化改革创新试验平台高水平对外开放门户枢纽“大前海+大空港”双重引擎的叠加效应重量级、国家级的使命区大湾区的灵魂及核心地带深港融合桥梁枢纽微观：是10年前的前海宏观：是整个前海与湾区共融交集之所在本案土地价值大前海将成为大湾区高度服务业最集中的区域大前海将凸显大湾区真正意义上的核心地位大前海将进入港资大投资发展新阶段深圳大前海正在进入文商旅游新时代前海-大前海-宝安-雪田会海从宏观与中观的双重土地

6、价值中发现本案区位，高度吻合国际CAZ发展模式对标国内外CAZ 国外案例伦敦规划2004中首次正式提出CAZ概念：中央活动区（Central Activity Zone, CAZ）包括伦敦中部和东部地区，通过规划政策促进金融、零售、旅游和文化功能及活动复合发展。伦敦CAZ全球首个从CBD成功升级的先锋伦敦CAZ规划范围示意伦敦CAZ主要由紧邻伦敦市中心的道克兰地区的部分码头区改造而来。整个码头区跨越了5个自治市区，沿泰晤士河蜿蜒约13km长，改造总占地约20.7平方公里。其中CAZ建设用地8.5平方公里，金丝雀码头是道克兰地区的中心，首期开发面积约30公顷。两次产业转型成就世界级城市从制造业到

7、金融业，从金融之都到创新之都用CBD挽救衰落的市中心用CAZ再次挽救城市中心工业革命下的伦敦大城市病引发新城运动矫枉过正1977年颁布的内城地区法，确定了城市发展再次回归内城区1979年的新自由主义政治经济策略确定城市经济将以法律服务、会计服务、商业咨询为主的商务服务业替代制造业的重要地位从而诞生了伦敦第一个CBD金融城1992年爆发的欧洲货币体系危机，面对未来高度不确定性，及世界级城市竞争，伦敦必须寻找经济发展新动力。1998年，英国政府提出建设创新驱动型经济；1999年，城市复兴计划提出让城市精英阶层重回城市中央的口号，计划通过发展创新经济，吸引创新人才，改善环境和生活质量获得可持续发展。

8、2004年伦敦规划中，确立伦敦是欧洲主导城市和世界城市的定位，也明确了城市中心发展要强化综合功能，CAZ战略应运而生，随后城市中心展开了最高强度的城市更新。1、CAZ文化属性全球旅游目的地伦敦CAZ不断推出新旅游地标，不断吸引善变的游客，持续为区域注入源源不断流量与活力新旅游地标伦敦眼伦敦眼，伦敦三大最受欢迎的景点之一。2000年建成开放首年吸引世界游客约300万人次，伦敦旅游市场经济效益增加了10%，带动伦敦旅游就业约1万人。2、CAZ购娱属性休闲旅游目的地伦敦CAZ将旅游环节中购和娱功能放大，并重点挖掘【夜经济】，打造24小时皆可游的旅游体验夜经济不仅为伦敦带来10万个工作岗位，还带来了2

9、63亿英镑（2017年）的收入。融入夜生活的金融城伦敦西区的购物中心牛津街大众化的购物体验 Clerkenwell创意设计街【小众】人群的主题街3、CAZ就业环境投其所好的未来办公空间摩尔伦敦不仅是商务区还是新旅游地伦敦东区科技城内时尚的商业业态国王十字区的水上书市重视新产业的培育，随着个性鲜明的多元化人才聚集，高大上的商务区并不是他们向往的工作环境，CAZ为吸引多元化产业人才，开始为他们量身定制工作环境。4、CAZ空间属性-不仅是工作地，更是居住地留住产业人口，就是创造城市活力国王十字区的【高容积】居住房商业区的老建筑改造：一层用于商业，二层以上用于办公或居住CAZ对区域内建筑改造功能进行分

10、类，制定分区开发原则。开发中控制住房与定位功能比例：金融城商业核心区，不可改造为居住空间；其他商业核心区及特殊定位商业区，居住功能定位功能；其他区域，居住功能可与其他功能1:1混合。伦敦CAZ小结打造全球旅游目的地：刷新文化地标吸引全球游客丰富文化休闲吸引回头客伦敦CAZ模式通过打造旅游地、工作地、生活地，实现引人聚人留人。打造全球竞争力工作地：酷环境让人想来就业多产业让人提高就业便利交通让人方便就业打造生活聚集地：潜力区域再开发，发掘增量办公空间改住宅，转存为增住房免空置，激活存量伦敦CAZ标杆项目国内案例2016年 11月，上海2040总体规划正式上报国务院审批，拉开中国区域中心城市CAZ

11、的序幕；随后，深圳、成都、重庆等加速跟进走出萌芽阶段的CAZ，已经在全球城市群成为共识与趋势。从CBD到CAZ全球城市群的共识与趋势上海市城市总体规划(2016-2040)中明确推出，上海将用24年升级CBD为CAZ。2021年6月，上海市静安区单元规划草案推进中央活动区 (CAZ)规划建设落地，11.1平方公里的城市中心将成为世界级滨水区。在本次规划中,黄浦全区都位于CAZ内,据黄浦区规土局有关负责人介绍,外滩金融集聚带是CAZ重点打造的“外滩-陆家嘴以金融市场为主的决策中枢”;老城厢地区是CAZ内传承上海传统文化较为完整和独特的重要空间载体,商业贸易和旅游观光的标志性区域;黄浦滨江岸线是C

12、AZ重点打造的“世界级滨水区”的重要组成部分。上海陆家嘴CBD-外滩金融集聚带“一带四组团”上海，国内大城市中第一个将CAZ建设上升到城市战略的城市上海CBD的战略发展方向深圳投300亿接力福田CAZ扩容深圳福田区在深圳市福田区国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要中也提出,福田在“十三五”规划中要构建“一核、两廊、三带”的空间格局。其中“一核”就是指福田CBD升级成为CAZ后的中央核心区。为接力福田CAZ扩容,深圳市政府已决定重金投入300亿元全面升级大金沙片区。改造完成后,将成为福田下一个单位产值高速增值区。深圳是国内首个提出建设CAZ的一线城市政策提出，福田CBD向CAZ升级。福田C

13、BD的迫切需求与愿景之前前海案例：抢占CAZ，首推区域标杆项目鸿荣源壹方中心|玖誉壹方中心区域价值看到方向，但是天时地利人和不足，只能算是擦边球概念。以国外成功CAZ为标准，纵观国内城市，乃至深圳项目CAZ发展已成城市未来发展趋势所向那么，CAZ的定义标准到底是什么？CAZ是CBD（中央商务区）的衍生，CAZ指的是不仅包含金融以及商业服务业，还具有旅游休闲，购物消费，文化娱乐，体育健身为一体的大型商旅文活动集聚区。不仅拥有多样化，现代化的配套设施设备，还拥有便捷的城市交通和物流系统。CAZ是一个城市的核心，并把握了城市乃至更广泛地区的经济脉搏。中央活动区(CAZ)基础定义中央活动区(CAZ)三

14、个核心 六大标准1、承袭CBD经济统领功能，区域经济心脏担当2、创新经济成为CAZ经济的新动能3、文创产业的经济带动效应明显4、商业更趋多元，引领城市风尚5、吸引活力高知人群回流6、城市全球化重要交互、展示窗口落位本案区域雪田会海板块的出现，前所未有的契合国际CAZ标准所在而前海扩容之前、深圳冰雪文旅城之前，前海尚不具备CAZ成功契机。承袭CBD经济统领功能，区域经济心脏担当创新经济成为CAZ经济的新动能文创产业的经济带动效应明显商业更趋多元，引领城市风尚吸引活力高知人群回流城市全球化重要交互、展示窗口前海扩容，占位新前海中心位置，推进区域跨越式发展雪田会海4大高端新兴主题产业汇聚，人流、资金

15、流等虹吸效应显著大前海将以高密化、多元化、国际化的现代服务业集聚区角色，凸显在大湾区核心地位大前海文商旅新时代开启，未来将引领城市生活风向标高定位+大产业+价值洼地，将吸引更多的人才、企业、多元产业注入区域发展大前海涌动深圳最创新、最开放、最先进的发展潮流集聚大批充满运动感、时尚感的新型产业雪田会海CAZ 6大价值内核支撑国际CAZ 6大价值标准体系新前海CAZ本案土地区位价值落位如果说，雪田会海是新前海的CAZ那么深圳冰雪文旅城，凭什么成为新前海CAZ蓝本？ chapter 2：项目标签占位思考同质竞品分析本案新前海CAZ蓝本内核支撑同质竞品分析深圳国际会展城项目范围2257.82公顷构建“

16、1+2+3”产业体系，打造“现代会展+”生态圈对标国际CAZ标准，产业、商务氛围感强但其文旅目的地色彩较弱、本体规划7 24 h活力功能支撑不足海洋新城项目定位全球海洋中心城市先锋范例构建“2+3”海洋新兴产业体系对标国际CAZ标准，创新经济为其核心标签但多元产业元素注入后劲缺乏、商办板块较小本体规划7 24 h活力功能支撑不足无论是国际会展城、还是海洋新城其本体内核均支撑不了国际CAZ6大标准本案新前海CAZ蓝本内核支撑本案规划4大主导功能区，打造中央游憩活力区新前海CAZ蓝本底盘价值1双区加持前海新起点，城市全球化先锋窗口从特区到大湾区到示范区，晋级深圳全球标杆重要战略版图粤港澳大湾区先行

17、示范区世界级城市群对标三大湾区的经济体深圳是大湾区核心引擎2025年，建立健全更高层次的开放型经济新体制2035年，建立健全与港澳产业协同联动、市场互联互通、创新驱动支撑的发展模式新前海CAZ蓝本底盘价值2区域板块产业汇聚，执引大前海经济风向标前海扩容背景下，涵盖了国际会展城、海洋新城、会展田园城和综合刚去的“三城一港”片区聚合了会议会展经济、智能装备、新一代信息、航空航天、海洋科技创新和海洋现代服务业等核心产业深圳冰雪文旅城占位企业总部基地，文商旅无界融合，将吸引全城大中型总部追逐新前海CAZ蓝本底盘价值3文化氛围与商业价值兼具文商旅目的地深圳冰雪文旅城，凭借融创6大业务板块的相互协同打造集

18、影视文化、总部办公、特色商业、高端居住、家住度假、休闲娱乐为一体的超级城市共融体新前海CAZ蓝本底盘价值4冰雪影视产业先导，持续赋能创新经济升级以总部经济构建产业融合平台为入驻企业提供公平、开放、共享的公共服务助力企业高远腾飞新前海CAZ蓝本底盘价值5绿谷中央公园，“产+城+绿”结合生态之城融合海上田园等周边资源，引入自然与科技资源形成中心示范区打造“产+城+绿”融合的景观空间格局，以生态科技推动城市可持续发展构建独栋办公、5A级甲写、高层甲写、创意空间等多种产商融合空间新前海CAZ蓝本底盘价值6多元都市活力场景，国际潮流聚集地以国际化前瞻视野，聚合冰雪文化产业链条打造大湾区的超级冰雪IP立足

19、国际视野、多元文化，创新打造创造力与想象力的国际潮流聚集地国际CAZ 6大价值标准体系本案新前海CAZ蓝本 6大价值内核支撑1、承袭CBD经济统领功能，区域经济心脏担当2、创新经济成为CAZ经济的新动能3、文创产业的经济带动效应明显4、商业更趋多元，引领城市风尚5、吸引活力高知人群回流6、城市全球化重要交互、展示窗口双区加持前海新起点，城市全球化先锋窗口多元都市活力场景，国际潮流聚集地冰雪影视产业先导，持续赋能创新经济升级绿谷中央公园，“产+城+绿”结合生态之城文化氛围与商业价值兼具文商旅目的地区域板块产业汇聚，执引大前海经济风向标新前海CAZ蓝本CBD中央商务区CLD中央居住区CCD中央文化

20、区 CID中央科技区 TBD旅游商务区CRD中央娱乐区RBD 商务休闲区CFD 中央金融区项目标签落位区域价值锁定项目标签锁定本案价值定位新前海CAZ新前海CAZ蓝本本案价值定位语湾区中枢 新前海CAZ蓝本备选 ：湾区新核 世界级CAZ都会封面 湾区轴芯 全球经济新主场 CAZ推广部分高段位区域推广案例经验：纽约哈德逊广场曼哈顿哈德逊广场（HudsonYards）中城还在建设中的新兴商住综合社区，占地11公顷，面积接近半个中央公园大小，被美国财富杂志誉为“美国历史上最大规模的房地产开发项目”。1、不是站位某个区域，而是不断强调城市未来影响力。纽约最新公共地标纽约时报称之为“不知通往何方的楼梯”

21、。2、板块不是孤岛，注重城市空间的强关联性，成为串联起周边产能（大邻居）的重要城市节点。3、高段位专业人士、政府官员、明星站台打卡，展现美好未来。CAZ推广原则占位有高度板块大串联资源深整合全城惹话题落位切项目CAZ推广三波1-2月要名分：资源高度整合3-4月要声响：概念深入入心5月之后要契合：项目打上标签1-2月要名分：资源高度整合3-4月要声响：概念深入入心1-2月要名分：资源高度整合1、对标案例-金丝雀码头整合2、大V整合：深圳民间智库1拖4大整合4、融创产业龙头整合3、雪田会海开发商整合前海管理局（规划/招商）在 2003 年的深圳，金心异、呙中校和黄东和被称为“深圳三剑客”。他们活跃

22、在一个名为“因特虎”的论坛上，这个论坛 2001 年上线，收录了 5000 多篇关于深圳的讨论文章。呙中校因此篇文章被国务院深圳市长约见交流1、深圳民间智库真正大V大佬再次为历史关键进程证言 掀起大众关注的深圳三剑客前海的全新机遇CAZ对标案例对话安排国内媒体、大V及政企官员考察伦敦金丝雀码头每年共同发布世界CAZ趋势白皮书。2017年3月1日至3日，深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫率代表团对英国进行了友好访问，和金丝雀码头集团成功签订战略合作协议，取得了丰硕成果。代表团实地考察了英国伦敦东部金融中心区的开发运营公司金丝雀码头综合体，会见了集团主席乔治伊克贝斯科爵士和集团管理层，深

23、入沟通前海金融产业综合体开发建设的构想。2、与伦敦金丝雀码头结成全球CAZ联盟，共同实践前海CAZ落地：3、雪田会海开发商整合：融创联手招商、华侨城、华发等基于前海扩容，热点发散，本区域难得出现4大世界级巨无霸汇聚成群；同时前海又面临香蜜湖新金融中心、深圳湾超总湾、甚至罗湖笋岗等片区竞争，融创希望联手招商、华侨城、华发；与前海管理局共同推动区域价值提升。4、融创产业集体龙头整合：融创华南集团总部、融创文化集团、融创文旅集团/雪世界开年集体发声，为湾区总部造势融创湾区总部效果图公布3-4月要声响：概念深入入心1场政企发布一个超级符号融创、招商、华侨城、华发前海重大项目成果展及新前海CAZ创想城市沙龙融创产业方阵前海CAZ开发商方阵华南集团、文化集团、文旅集团/雪世界前海扩容重大