集团公司房地产开发部组织结构诊断报告课件

1、ZZ集团公司房地产开发部组织结构诊断报告北大纵横管理咨询公司2001年8月机密10/9/2022ZZ集团公司房地产开发部组织结构诊断报告北大纵横管理咨询重要说明本次汇报为中期汇报，所有观点均非最终结论10/9/2022重要说明本次汇报为中期汇报，所有观点均非最终结论10/3/2项目进程第1-3天07/23-07/25第4-6天07/26-07/28第7-12天07/29-08/03第13-24天08/04-08/15资料搜集内部研讨高层访谈内部研讨问卷设计中期报告汇报访谈阶段中层访谈：66人次；高层访谈:13人次；外部访谈：7人次，电话访谈：15人次；其他人员：10人次 共计：111人次撰写报

2、告高层访谈：6人次；中层访谈：12人次汇报第29天08/20高管交流问卷发放问卷分析报告初稿成形第25-28天08/16-08/19内部汇报中期报告形成中层人员访谈资料搜集外部调研10/9/2022项目进程第1-3天07/23-07/25第4-6天07/26导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管ZZ集团开发部经过13年的发展已经初具规模，面临着良好的内外部机遇，开发部必须开始新一轮的创业开发部的开发面积1988年成立ZZ集团开发部利用“ZZ”品牌优势和发挥 规模效应，企业迅速成长。受国家宏观调控影响“货币从紧”政策规范房地

3、产市场大力发展住宅建设申奥成功扩大了 投资需求住宅产业将成为新的经济增长点公司制改造方案获得ZZ集团的批准198819971998199920002001年份开发部的发展历程成长期低潮期复苏期二次发展期199619951994199319921991 1990 1989稳定期10/9/2022ZZ集团开发部经过13年的发展已经初具规模，面临着良好的内外开发部过去的成功主要是取决于抓住了房地产市场良好的发展机遇和依托ZZ集团的大力支持开发部职工认为公司过去取得成功的原因资料来源：北大纵横调查问卷随着市场经济的推进和开发部公司制改造的完成，开发部从ZZ集团获得的支持将越来越小，未来的成功关键是培养

4、自己的竞争优势43.58%10/9/2022开发部过去的成功主要是取决于抓住了房地产市场良好的发展机遇和目前房地产市场竞争日趋激烈，企业间的竞争也正逐渐从单纯的产品竞争转向企业综合实力的竞争竞争模式： 从简单的产品竞争向 综合实力和管理竞争迈进！ 不断涌现出先进的开发理念：环保概念、人文概念、 欧陆概念、IT概念产品形式变换无穷：从SOHO到TOWNHOUSE；从一层下跃式到迷你小复式市场研究愈发引起重视、竞争对手以全面的营销理念获得竞争优势原来是拼规模，现在是拼效益、拼实力、拼管理开发总天鸿万科大成海外华远上海房地产商北辰集团品牌优势会构建房地产行业的核心竞争力10/9/2022目前房地产市

5、场竞争日趋激烈，企业间的竞争也正逐渐从单纯的产品而在激烈的市场竞争中，开发部的竞争优势正在逐步下降2000年度综合排名ZZ开发部第五名近五分之三的人认为，“ZZ”的品牌优势正在逐步下降资料来源：市场部报告10/9/2022而在激烈的市场竞争中，开发部的竞争优势正在逐步下降2000年员工在对开发部未来的发展方向感到迷惑的同时，对开发部的前景表示担心只有10%的人了解开发部的发展规划只有7%的员工对开发部的前景很看好 超过五分之三的员工认为开发部未来的应该依托房地产，向相关产业发展10/9/2022员工在对开发部未来的发展方向感到迷惑的同时，对开发部的前景表从内部来看，开发部的管理暴露出来一些问题

6、开发部目前存在的主要问题10/9/2022从内部来看，开发部的管理暴露出来一些问题开发部目前存在的主要员工认为诸如资金、人才、运营和分配机制等问题会成为滞约开发部未来发展的严重障碍员工认为制约开发部未来发展的主要因素10/9/2022员工认为诸如资金、人才、运营和分配机制等问题会成为滞约开发部出现以上问题的原因之一是由于开发部得到总公司大力支持的同时，更多的受到了一些制约总公司统的过多，管的过死开发部作为集团公司的利润大户，集团公司不想放权，但是又缺乏有效的管理不是按照市场规律去管理，更多的是行政指令招投标管理中的行政干预年度资金审批计划程序复杂且速度慢上报项目审批决策慢，丧失了许多商业机会

7、土建公司背景的总公司与高度市场化的房地产行业运作模式相差较大，行政式管理的一个直接弊端是外行领导内行，造成机会的丧失且损害了开发部的积极性10/9/2022出现以上问题的原因之一是由于开发部得到总公司大力支持的同时，同时，从业务运作的角度来看，开发部的市场化思路还没有打开，市场意识不强房地产市场开发商的营销活动金融市场劳动力市场技术市场信息市场消费者或用户文化社会法律环境政府总市场项目上马缺乏论证项目策划缺乏整体概念市场营销力度不够 客户服务意识不强品牌意识不足10/9/2022同时，从业务运作的角度来看，开发部的市场化思路还没有打开，市业务部门设置成橄榄型结构，“重生产、轻项目研究、轻销售”

8、市场研究项目规划工程建设销售提供项目规划条件（市场需求信息）项目立项参与项目论证竣工图参与前期项目论证项目前期项目建设产品销售参与项目规划交接项目工程质量反馈开发部在运营模式上不符合房地产行业特点“项目研究和规划是创造利润过程，项目建设是成本控制过程，产品销售是实现利润过程”开发部在管理上仍延续建筑安装/施工企业的运营模式，重项目施工，轻项目研究和规划设计，使项目成本控制基本处于失控状态，甚至造成很多项目投资失误远景花园、晨光嘉园由于缺乏开发组织总设计造成产品没有明确的市场定位10/9/2022业务部门设置成橄榄型结构，“重生产、轻项目研究、轻销售”市场再者，一些不良的行为和习惯也限制了开发部

9、的发展10/9/2022再者，一些不良的行为和习惯也限制了开发部的发展10/3/20因此，将要进行的改制，为ZZ开发部的发展提供了一个良好的机遇的同时，更对开发部的经营管理提出了更高的要求自主经营自负盈亏自我发展建立适应市场变化的快速反映机制引进合理竞争的人才机制，加强人力资源开发增强企业管理减少不良资产积累优质资产开展资本运营扩宽融资渠道提高融资能力改制后10/9/2022因此，将要进行的改制，为ZZ开发部的发展提供了一个良好的机遇开发部目前急待解决三个问题，从而为公司发展积累必备的增长条件建立获得竞争优势的人力资源管理体系面向市场，建立适合企业未来发展的组织架构优化房地产业务流程，加强成本

10、控制10/9/2022开发部目前急待解决三个问题，从而为公司发展积累必备的增长条件导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论母子公司领导沟通组织10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管开发部目前正在积极开展三层面的业务上，需要对未来的发展战略进行通盘考虑，尤其是要考虑各分/子公司的资源配置和发展方向第一层面确保核心业务的运作（房地产开发）第二层面发展新业务（物业管理、租赁）第三层面开创未来业务机会（网络宽带）、旅游、新材料、生物科学开发部发展业务业务房地产开发？业务物业管理？业务业务网络宽带？开发部的资源是有限的，如何向多个业务进行资源配置？时间价值10/9/202

11、2开发部目前正在积极开展三层面的业务上，需要对未来的发展战略进对子公司管理还是作为开发部的职能部门来管理子公司股东大会子公司经理层子公司董事会子公司监事会委托代理委托代理委托监督监督ZZ房地产开发公司影响所有权控制权经营权子公司法人治理结构开发部高层领导兼任子公司董事会成员重要职务过多，直接对分、子公司发号施令，子公司难以真正独立经营。同时，也会造成角色混淆，形成自己监督和考核自己的现象10/9/2022对子公司管理还是作为开发部的职能部门来管理子公司股东大会子公分/子公司在日常的运营中存在着一些问题1、开发部在总体发展战略上欠缺考虑，因此有的子公司的设立往往出于一种临时性的考虑，在其未来的发

12、展方向和资源整合方面考虑不多，缺乏对下属公司的战略指导2、下属子公司虽然完善法人治理结构，但董事会没行使决策控制权、监事会没行使监督权、董事会/监事会/经理层职责不明确3、开发部对子公司日常运营干预过多，集中于管理具体事情，子公司经理层没有日常经营管理权4、过于强调各子/分公司与开发部之间的同一性，造成下属公司不愿意承担责任，缺乏发展的主动性5、对分、子公司的经理缺乏有效的经济考核指标，也缺乏相应的激励；造成下属公司缺乏发展的压力与动力6、母子公司资产不是完全清晰，将导致在对子公司进行考核时缺乏正确的依据10/9/2022分/子公司在日常的运营中存在着一些问题1、开发部在总体发导读建议 业务流

13、程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论母子公司领导沟通组织10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管员工对目前高层领导存在一些看法近二分之一的员工对高层的信任度正在逐步下降10/9/2022员工对目前高层领导存在一些看法近二分之一的员工对高层的信总经理目前的主要精力放在了改制和融通资金等最急迫的外部沟通交流上，内部业务运作精力投入不多职能具体工作公司的总体战略策划公司的经营策略制订，完成年度经营目标外部沟通交流建设高效的组织团队策划和草拟公司的发展战略，在对公司的发展战略深入了解的基础上建议调整公司的发展战略发掘未来的公司发展机会制定公司年度经营计划，并进行计划分解对经营计划的实

14、施情况进行监督、控制与外部公众如银行的联络和沟通与ZZ集团的汇报和沟通副总经理、直接下属职能部门负责人的协调、选择和考评主持、推动关键管理流程和规章制度教练、指导选择人才企业文化的塑造和强化20%15%50%15%一般的时间分配总体战略策划经营计划制定、分解、控制建设高效的组织团队外部沟通交流10/9/2022总经理目前的主要精力放在了改制和融通资金等最急迫的外部沟通交业务部门分别由总建筑师、副总经理、副总经济师负责，业务流程分割严重总经理工程管理室合作管理室预算合同室销售中心市场部规划管理室总建筑师副总经理副总经理副总经济师这种决策指挥系统的最大问题在于高层领导之间难以协调，特别是每位副总只

15、担任一个部门的工作相当于室主任的职责，不可能从全局角度考虑问题，造成部门的本位主义，决策效率低、扯皮现象严重10/9/2022业务部门分别由总建筑师、副总经理、副总经济师负责，业务流程分实际运作中横向沟通不畅，造成决策速度慢，对市场的反应能力慢房地产业务的流程应该是一个连贯的过程，这其中：销售中心对顾客需求的识别、市场部对项目的可研分析、规划室对图纸的设计、预算室对成本的预算、工程室对工程实施的可能性必须保持一致。各部门充分的横向沟通有助于将各部门目标汇总成企业整体目标。总经理市场部总建规划管理室副总经理预算合同室副总经理工程管理室副总经理销售中心房地产开发流程10/9/2022实际运作中横向

16、沟通不畅，造成决策速度慢，对市场的反应能力慢房一半左右的员工认为业务流程不畅的原因在于缺乏总体协调，且认为应该由一位副总来统一协调各业务部门的工作10/9/2022一半左右的员工认为业务流程不畅的原因在于缺乏总体协调，且认为导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论母子公司领导沟通组织10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管集权与分权：从整个开发部来看，目前是一种高度集权的模式，这种模式不便于发挥职工的积极性，也不利于培养人才和增加员工的责任心集权：是把较多和较重要的经营管理权责集中于企业高层组织的管理方式。优点：统一指挥、强化控制； 缺点：限制下级的积极性和创造性

17、。近八成的员工认为在向上级请示工作时，出现上级需向他的上级请示后才给予答复的情况10/9/2022集权与分权：从整个开发部来看，目前是一种高度集权的模式，这种站预算工程项目经理工程管理室主任工程管理室负责人预算合同室开发部经理财务室总会计师例如：由于缺乏部门预算权限，导致审批时间过长项目工程款签字财务室付款10/9/2022站预算工程项目经理工程管理室主任工程管理室负责人预算合同室开指挥系统：多头指挥与越级汇报的现象造成指挥系统的失灵降低上级的威信损害管理者在员工中的整体形象近八成员工在日常工作中或多或少存在着接受领导多头指挥的现象日常管理中，一半以上的人认为上下级的汇报存在越级现象10/9/

18、2022指挥系统：多头指挥与越级汇报的现象造成指挥系统的失灵降低上级制度建设：虽然有比较完善的文本化的制度，但是由于执行不利，造成了制度成为“摆设”招投标制度材料设备采购制度图纸会签制度实际工作中并未按制度严格执行降低制度的权威性52.94%10/9/2022制度建设：虽然有比较完善的文本化的制度，但是由于执行不利，造权责问题：员工认为在需要部门合作的事务中，部门之间的责任界定不清楚，容易出现责任推委或者扯皮现象推委地带推委地带职责明确职责明确职责明确推委地带职责明确预算合同室规划管理室工程管理室销售中心五成员工认为各部门间的责任界定不够明确10/9/2022权责问题：员工认为在需要部门合作的

19、事务中，部门之间的责任界定例如：工程交接缺乏工程监督机构验收程序；销售中心没有参与工程交接环节，导致最后在处理客户投诉时，责任不能划分清晰规划管理室施工单位物业销售中心工程管理室将销售中出现的工程质量、用户反馈的信息及时与相关部门协商在工程交接前，应该成立工程质量验收小组（成员由规划、工程、物业、销售中心组成），对交接工程进行验收，从而为物业管理和销售创造良好的条件，而实际工程交接过程中，工程管理室是与物业进行交接，而销售中心没有参与其中，给产品销售带来被动工程交接图纸或技术交接10/9/2022例如：工程交接缺乏工程监督机构验收程序；销售中心没有参与工程导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断

20、 管理与组织诊断总论母子公司领导沟通组织10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管横向沟通：大多数员工对于各部门之间的配合不满意近三分之一的员工认为工作中需要其它部门配合时，相关部门配合的不好近一半的员工认为不能及时了解到其他部门的相关信息44%的员工认为流程不畅的主要原因在于部门的本位主义严重调查显示：规划管理室75%的员工、项目部53%的员工都认为工作中需要其它部门配合时，相关部门配合的不好。10/9/2022横向沟通：大多数员工对于各部门之间的配合不满意近三分之一的员横向沟通：部门对口人员协调不力，信息传递慢一般员工二级主管一级主管一般员工二级主管一级主管部门部门 部门间对口人

21、员协调不力导致横向联系常处于倒U字形沟通模式 被调查员工中的40%会在协调相关部门事务时向自己的上级反映10/9/2022横向沟通：部门对口人员协调不力，信息传递慢一般员工二级主管一纵向沟通：上下级部门之间沟通效果差，没有形成鼓励员工提合理化建议的氛围层级沟通副总经理、主管一般员工总经理只有不到十分之一的人可以经常地充分地使用自己的建议权10/9/2022纵向沟通：上下级部门之间沟通效果差，没有形成鼓励员工提合理化鉴于目前各部门之间缺乏沟通和协作的现状，所有员工认为企业的价值取向首先应该是团队精神文组织文化反映了组织成员思想中深层次的价值观、假定、信念和思维过程。调查显示：员工认为企业的价值取

22、向应是团队精神、人尽其才、不断创新和以人为本。10/9/2022鉴于目前各部门之间缺乏沟通和协作的现状，所有员工认为企业的价导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管职能薄弱：制定发展规划的参谋职能没有充分发挥对经济环境和技术环境的分析不够行业信息搜集（包括竞争对手、政策法规、客户需求、技术发展趋势等）不全面对新兴行业和相关行业的信息搜集基本没有缺乏从事企业战略研究的关键人员经理班子财务部市场部对公司的发展规划缺乏分析的广度和深度财务部在投资、财务和预算方面的职能匮乏，无法对战略计划的制定提供有效支持参谋职能发挥不充分10/9

23、/2022职能薄弱：制定发展规划的参谋职能没有充分发挥对经济环境和技术职能薄弱：财务管理职能发挥不充分财务管理职能 财务管理各职能具备的职责 企业经营运作财务审计税务会计投资预算宏观经济预测金融市场预测公司资金供需预测调度资金.资金筹措计划成本计划资金需要量计划利润计划.费用计划调查投资环境制定投资报告分析投资效益投资事项处理参与投资意见汇总报表计帐职能对帐职能考核经济效益.税法分析掌握交税纳税税务效益分析税务事项处理.股权审计预算审计投资审计会计审计税务审计注： 表示财务部门现有职责对分支机构的财务检查10/9/2022职能薄弱：财务管理职能发挥不充分财务管理职能 职能薄弱：缺乏财务监督，审

24、计职能不足，难于保证财会信息的一致性、客观性、完整性，实现可控、在控其它部门拆迁公司租赁公司工程部规划部销售中心目前开发部审计工作基本处于空白财务审计预算审计投资审计会计审计税务审计固定资产审计项目审计合同审计10/9/2022职能薄弱：缺乏财务监督，审计职能不足，难于保证财会信息的一致职能薄弱：人力资源管理从事过多事务性工作，其人力资源规划、员工职业生涯设计等管理职能基本没有发挥人力资源战略规划职业生涯设计招聘与培训薪酬与激励设计绩效考核基本缺乏人事档案职称评定工资管理劳动合同管理投入不足或效果不好现在的主要工作战略性工作投入不足事务性工作，占据80%以上的时间和精力10/9/2022职能薄

25、弱：人力资源管理从事过多事务性工作，其人力资源规划、员职能薄弱：开发部没有将项目成本计划、控制、监督功能形成闭环系统，成本控制、监督职能执行不到位市场部规划管理室工程管理室销售中心财务部项目建设成本由于前期项目论证和分析不到位，事先控制的职能发挥不充分，导致后期的项目成本计划控制指标偏差较高，使后续成本控制难度较大；以及项目成本监控职能缺位，造成项目整体成本增高10/9/2022职能薄弱：开发部没有将项目成本计划、控制、监督功能形成闭环系财务室：在财务职能的发挥上有很大局限性，主要以会计职能为主财务部现金银行出纳往来对帐核销资产核算会计职能投资、审计、财务计划、分析成本核算、税务10/9/20

26、22财务室：在财务职能的发挥上有很大局限性，主要以会计职能为主财财务室：成本会计管理的职能发挥并不完全对开发部生产经营过程中发生的一切耗费，进行计量、记录、归集、分配、汇总，计算出个成本对象的总成本和单位成本。反映职能计划和预算职能成本计划是预先规定企业计划期内产品生产消耗和各种产品的成本水平。控制职能分析、评价职能通过对企业成本的控制使产品成本按照人们预先测算确定的成本水平进行，从而防止浪费，使资源得到合理的使用。利用成本核算资料，对影响成本升降的各种因素进行科学的分析比较，研究成本变动的因素和原因，了解成本变动的规律，需求降低成本的途径。公司现在的成本会计发挥了反映职能，如实记录了实际的消

27、耗。10/9/2022财务室：成本会计管理的职能发挥并不完全对开发部生产经营过程中综合办公室：实际上兼有总经理办公室、人力资源部、党委办公室三项职责，不利于专业职能发挥综合办公室经理办职能（主任1人）计算机管理（副主任1人）人力资源职能党委办职能（副主任1人）工会职能（工会副主席1人）秘书工作信访工作各职能协调（1人）文件管理企业资质管理办公室值班（1人）印件管理信访接待办公室值班（1人）档案管理（3人）计算机应用开发计算机系统维护计算机设备管理（3人）房库数据录入（2人）人事调配人事档案职称评定（1人）工资管理劳动合同管理劳动统筹缴费（1人）职工收入台帐职工养老保险（1人）党委组织、宣传业务

28、党校职工教育（1人）宣传报导（1人）总经办职责党办职责人力资源职责10/9/2022综合办公室：实际上兼有总经理办公室、人力资源部、党委办公室三市场部：定位不明确，业务受多重领导市场部发展战略项目策划计划统计市场调查计划统计受双重领导（总经理、生产副经理），可能出现都领导或无人领导，很容易造成真空地带成本计划发展战略研究、改制与项目前期研究在业务层面上是完全不同的，不应由同一部门来承担改制10/9/2022市场部：定位不明确，业务受多重领导市场部发展战略项目策划计划规划管理室：项目规划技术审核职能缺失规划管理室技术管理项目管理规划管理室技术审核岗位缺位，不能对项目规划图纸、单体设计图纸进行技术

29、审核，使项目施工中，图纸变动频繁，造成项目建设成本增加10/9/2022规划管理室：项目规划技术审核职能缺失规划管理室技术管理项目管工程管理室：综合计划、统计不应承担开发部整体计划、统计职能，而仅做本部门内的工程计划和统计；工程管理室技术审核职能缺失工程管理室图纸管理综合计划办开工证项目部档案综合统计技术管理项目部项目部。项目的整套图纸归档比较及时，但项目变更图纸及相关资料不能上交开发部档案室，造成项目图纸不完整，给日后工作带来更大的麻烦开发部的综合计划和统计放到工程管理室位置太低，不符合企业管理程序，工程管理室仅应负责生产环节的计划和统计技术管理仅起到对项目的日常协调功能，技术审核、指导职能

30、发挥不充分，造成图纸修改次数多，工程预算准确度低，工程成本控制难度大10/9/2022工程管理室：综合计划、统计不应承担开发部整体计划、统计职能，项目部：出现多头指挥而且管理权限太小不利于调动其积极性工程管理室图纸管理综合计划办开工证项目部档案综合统计技术管理项目部项目部。开发部直接任命项目经理并直接干预项目管理，而工程管理室又起到“行政管理职能”，多头指挥项目部管理权限太小，不利于调动项目部积极性10/9/2022项目部：出现多头指挥而且管理权限太小不利于调动其积极性工程管预算合同室：招投标制度没有严格执行预算合同室合同管理工程概算材料设询价审查招投标管理台帐及档案虽然有严格的招投标制度，但

31、是在实际执行过程中，一些厂家早已内定，没有完全市场化，这种做法不利于整体工程成本的控制由于预算合同室没有建立市场化、系统化的材料/设备询价数据库，使招投标、工程核算及项目成本控制难于与市场接轨，给成本控制带来更大的难度10/9/2022预算合同室：招投标制度没有严格执行预算合同室合同管理工程概算销售中心：应采取收支两条线，资金管理功能将划拨出去，成立结算中心挂靠财务部进行管理销售中心营销策划资金管理前期管理销售管理代办服务办公室千鹤嘉园销售区晨光花园销售区惠中里销售区万柳花园销售区由于销售中心售房现金流量很大，不便于将资金管理放在销售中心，考虑销售中心收支两条线，成立结算中心放到财务部10/9

32、/2022销售中心：应采取收支两条线，资金管理功能将划拨出去，成立结算导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管项目前期可行性研究中，预算合同室、财务室没有参与前期项目研究，导致项目成本计划操作性差资料来源：北大纵横访谈分析市场研究销售高层领导预算项目确定实施寻找项目NN工程财务规划项目评估？方案同意？方案同意？方案同意？方案同意？编制项目方案方案评估？方案评估？方案评估？方案评估？方案评估？方案评估？方案评估？下发项目实施纲要简单经济测算YYYYYYYYYYYYN将项目实施纲要下发到各有关部门移交其他环节参与项目市场调研N项

33、目实施纲要项目实施纲要项目实施纲要项目实施纲要项目实施纲要项目实施纲要技术支持规划用地许可证技术支持市场需求预算指导项目研究前期，预算室应对市场部提供技术支持，但实际很少参与，从而使项目测算准确度降低，成本计划偏差较大；财务部也应参与前期项目研究，以便进行项目成本控制技术支持土地基本情况10/9/2022项目前期可行性研究中，预算合同室、财务室没有参与前期项目研究规划部业务流程之一：预算合同室没有参与项目规划评估和关键的作业流程，无法为后续项目招投标作准备资料来源：北大纵横访谈分析规划销售高层领导预算委托设计院规划设计向市房地局申办证件方案同意？项目立项NN工程财务市场部计委/建委批准？参与？

34、参与？参与？参与？参与？向规划委申报规划方案批准？批准？参与？参与？参与？参与？参与？参与？市规委交方案综合向市计委建委审批YYYYYYYYYYYYN土地规划许可证YN进行下道程序大市政协调会预算合同室应参与项目规划方案评估，以便为后续招投标作好前期准备，否则很难作出准确、合理的招投标方案或预算方案10/9/2022规划部业务流程之一：预算合同室没有参与项目规划评估和关键的作规划部业务流程之二：预算合同室没有参与项目施工图交接资料来源：北大纵横访谈分析规划销售中心高层领导预算初步设计方案会签方案同意？六图二书设计NN工程财务市场部向首规委申报？向市政规划委报批市政规划委批准？同意？委托设计院单

35、体设计YYY提供市场需求信息向市规委办理工程规划许可证公建配套协议年度施工任务委托设计院施工图设计设计院施工图交接施工图N参与会签参与会签参与会签参与会签参与会签参与会签参与会签参与会签参与会签预算合同室应参与项目规划的初步方案及施工图设计方案的评审，以便对整体项目有更深了解，为项目成本控制掌握全面信息资料，否则预算就不会客观、合理10/9/2022规划部业务流程之二：预算合同室没有参与项目施工图交接资料来源在办相关证件过程中，部门之间衔接不畅，造成工作效率低规划销售中心市场预算工程财务报选址征询意见函房地局征询意见用地许可证用地许可证评地价交出让金提供支持开工计划任务规划许可证规划许可证规划

36、许可证办理测绘提供相关资料产权证产权证办证的一些环节对人员的综合素质要求较高，而目前的人员能力还不够全面，导致工作效率低，部门之间衔接不畅。10/9/2022在办相关证件过程中，部门之间衔接不畅，造成工作效率低规划销售项目资金使用计划流于形式，决策随机性大项目部工程管理室预算合同室规划管理室高层领导财务室成立项目小组掌握现场情况三通一平计划签订水电协议审批审批NYN执行三通一平上报资金使用计划审批N审批YN提供规划图纸编制小区开发实施计划审图；组织设计交底审批YN组织市政报装审定市政建安合同委托监理办理开工手续包括招投标编制生产计划组织开工项目部上报的项目资金使用计划通常流于形式，靠高层领导随

37、机决策，使财务难以作好资金平衡审批YN审批NY开始10/9/2022项目资金使用计划流于形式，决策随机性大项目部工程管理室预算合预算合同室工程管理室招标单位规划室施工图审查审核编写招标文件和标的N审批办理招标登记、组织答疑Y高层领导工程招投标程序缺少高层领导审批，不利于总体成本控制开始提供图纸及资料招标办编写招标文件和标的提供相关资料资质审查发放标书及图纸NY资料汇集参与？开标、评标施工单位编投标价格确定中标单位参与？NNYY签定合同中标单位项目招投标在文件准备和标的编制中缺少高层领导审批程序，不利于总体成本控制参与？YN提供技术条件10/9/2022预算合同室工程管理室招标单位规划室施工图审

38、查审核编写招标文件预算合同室工程管理室招标单位规划室施工图审查审核编写招标文件和标的N审批办理招标登记、组织答疑Y高层领导设计图纸缺乏技术审核，给后续的招投标、工程预算、项目建设等工作带来更多的麻烦开始提供图纸及资料招标办编写招标文件和标的提供相关资料资质审查发放标书及图纸NY资料汇集参与？开标、评标施工单位编投标价格确定中标单位参与？NNYY签定合同中标单位参与？YN提供技术条件由于图纸审核太粗糟，给招投标及后续工作带来麻烦，同时也影响了项目建设周期，增加了项目整体成本10/9/2022预算合同室工程管理室招标单位规划室施工图审查审核编写招标文件房屋进出库现放在销售中心，不利于开发部对资产的

39、清查，容易导致资产流失客户销售中心规划管理室工程管理室项目部物业公司办公室开发部领导财务室房屋分类确定装修标准确定装修标准列峻工计划及交用时间表确定装修标准计算入库面积提供房屋位置及总体设计房地局测算面积最终核算商品房入出库销售文件准备价格制定办理土地证销售证购房意向售楼中心接待实地看房实地看房谈判配合配合配合审定NY签定预售/购销合同备案备案交纳购房款收住房款房屋验收交用接管办理入住续下页提供规划用地许可证提供工程规划许可证商品房入出库不应放在销售中心，建议进出库管理放在信息中心统一管理10/9/2022房屋进出库现放在销售中心，不利于开发部对资产的清查，容易导致目前开发部对客户投诉处理程序

40、过于烦琐和复杂,不利于塑造ZZ的品牌形象客户销售中心规划管理室工程管理室项目部物业公司办公室开发部领导财务室办理入住存档存档移交文件存档移交文件办理产权使用良好YN处理投诉审批处理投诉处理投诉处理投诉处理投诉对用户的投诉处理时，各部门之间的推委现象严重，以至不能及时解决客户投诉，从而影响企业形象，因此，为了塑造良好的品牌优势，必须加强客户服务职能处理反馈信息10/9/2022目前开发部对客户投诉处理程序过于烦琐和复杂,不利于塑造ZZ的导读建议 业务流程诊断 职能、职责诊断 管理与组织诊断总论组织结构母子公司管理10/9/2022导读建议 业务流程 职能、职责 管组织体制改革原则原 则遵循现代企

41、业制度：产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学符合房地产行业发展趋势：加强人力资源管理和财务管理的基础上，重点提高市场应变能力、成本控制能力、资本运营能力 稳定性与适应性相结合：企业的组织结构需要相对的稳定性，但同时也要有针对内外条件及环境变化而做相应调整的适应性 执行与监督相分离的原则：必须建立一套监督系统，为保证严肃性和公正性，监督机构和执行机构应该分开 统一指挥原则：组织调整必须保证指挥有力，行动统一 权责利对等原则：权责利必须三位一体，必须明确每个分子公司、每个部门及每个岗位的责任和权力,建立激励和约束机制。集权与分权相结合：将必要的权利集中在开发部，其他权力要尽量下放，以加强下属企业

42、的灵活性、自主性和创造性，从而实现开发部的总体目标与下属企业的自主性、创造性的统一。 10/9/2022组织体制改革原则原 则遵循现代企业制度：产权明晰、权开发部组织结构图：除征地、项目可研、规划由开发部负责外，其他业务均由分公司具体实施；开发部保留投资决策、利润制定和资金管理等权力总经理办公室审计室总经理战略发展部人力资源部财务部市场部规划部信息中心总工办公室一开发分公司二开发分公司销售中心租赁公司党委办公室供热厂常务副经理总会计师总经济师总建筑师总工程师副经理行政副经理销售副经理分公司预算室行政后勤部10/9/2022开发部组织结构图：除征地、项目可研、规划由开发部负责外，其他部门职责调配

43、原行政办公室经理办公室党委办公室人力资源部信息中心原销售中心计算机中心销售中心新市场部原市场部战略发展部合作管理室土地储备企业发展项目策划行政管理、企业文化、档案管理、客户投诉管理等党建、团委、工会人力资源规划、招聘、培训、考核、薪酬房库管理、网络建设和维修土地储备、项目可行性研究公司战略、法律事务、产权管理原后勤办公室原工程室原预算合同室预算室招投标由分公司负责,对分公司预算进行审批并监督实施总工办工程图纸审查、技术支持、技术监督一、二开发分公司原工程项目部负责工程进度、质量、成本控制新财务部原财务室财务管理、会计管理、除工程以外的预算，结算中心审计室财务审计、投资审计、项目审计、合同审计等

44、原规划室规划部职责不变行政后勤部职责不变销售管理、销售策划、跑证等工作10/9/2022部门职责调配原行政办公室经理办公室党委办公室人力资源部信息中我们认为从开发部房地产开发业务长远来说，采取分公司管理制优于项目管理制，但短期内过渡要考虑风险利弊项目管理制与开发部组织机构现状相近，易于衔接，机构调整对开发部震动较小，可实现平稳过度；资金和决策高度集中便于统一指挥，减少风险。属集权模式，信息链长，反馈慢，灵活性差，不利于调动下属部门的积极性。协调工作量大，易忽视企业长远发展战略的研究，容易放松对资本运营的重视。不利于企业培养锻炼经营管理人才；从长远来看，不利于企业的发展。 分公司管理制有利于转换

45、企业经营机制，调动分公司员工积极性；公司可以集中精力研究战略规划及新业务拓展；有利于培养综合性管理人才。权力利益的再分配可能在职工中引起较大震动，不利于平稳过渡；集权与分权的度和角色认识不易掌握风险较大，如果管理监督不善，会造成失控的结果。10/9/2022我们认为从开发部房地产开发业务长远来说，采取分公司管理制优于对于销售中心，方案四适合开发部目前的组织结构调整，方案二为开发部销售中心发展方向利弊方案一：房屋销售权保留在开发部，对分公司考核成本。有利于ZZ品牌管理，统一对外广告宣传和策划；工程与销售之间容易脱节，分公司与销售中心出现扯皮现象；不容易调动分公司员工积极性。方案二：房屋销售权下放

46、分公司，开发部销售中心保留； 分公司与销售中心为委托与代理关系，对分公司考核收入和成本。分公司可自由选择销售队伍（原则上委托开发部销售中心，如销售中心服务、收费等明显劣于其他销售公司，分公司可以委托开发部外面售房公司进行销售）， 从长远来看，有助于培养销售中心的竞争能力。销售中心将面临一定压力；开发部在处理分公司与销售中心的关系时面临着矛盾的选择。方案三：房屋销售权下放分公司，销售中心销售和策划下放分公司；销售中心工作是跑证、市场调查和分析预测工作，向分公司及时反馈信息；对分公司考核收入和成本。分公司所有工作将围绕销售进行开展，专注于客户需求和竞争对手；开发部集中精力做好项目可研、规划等前期工

47、作。销售中心的资源将分散；如监督不利，会产生失控的风险。方案四：房屋销售权下放分公司，项目销售经理由分公司选择；销售中心保留销售策划、手续办理、跑证等工作；对分公司考核收入和成本。销售中心策划的资源不被分散，策划作为开发部的专业服务职能仍旧保留，可协同作业；调动分公司员工工作积极性；分公司所有工作将围绕销售进行开展，专注于客户需求和竞争对手；开发部集中精力做好项目可研、规划等前期工作。对分公司的经理素质要求高。对策划的压力比较大，如果与分公司协调不好，容易出现扯皮现象10/9/2022对于销售中心，方案四适合开发部目前的组织结构调整，方案二为开一、二开发分公司主要职责一、在开发部的指导下，负责

48、组织好项目的具体实施工作并对项目成果（项目成本、项目收入、工程质量、交用时间）负责二、协调配合工程实施过程中与各单位、各部门之间的关系三、配合规划部门进行大、小市政工程的报装工作，并负责建安和市政工程的报建和报开工工作，并组织实施四、负责组织开发项目的现场工作五、参与前期规划方案单体初设讨论和单体施工图会审，参加大市政协调会，熟悉、审查设计图、设计交底六、负责开发工程的招标工作。审查施工单位的施工组织设计方案和技术措施，审定建安、市政施工队伍施工方案，组织招标文件和标的的编制工作，经开发部预算合同室与总工办审核后，组织好具体的招标工作七、负责起草工程合同、工程监理合同，非招标工程合同，工程洽商

49、等并报开发部预算合同室和总工办审定后完成具体签订和实施工作八、负责制定每月的工程实施进度计划、统计报表、月度资金用款计划，经开发部有关部门审定后进行拨款，并建立计划、统计拨款台帐九、负责召集有关部门，组织好工程竣工验收工作，组织好小区整体移交工作，办理房屋竣工入库工作，负责办理工程竣工后的委托管理、工程保修、维修工作十、在开发部销售中心指导下，做好房屋销售工作。分公司拥有选择项目销售经理的权利，并对项目销售经理进行行政管理10/9/2022一、二开发分公司主要职责一、在开发部的指导下，负责组织好项目市场部主要职责负责国家宏观经济、房地产行业和相关法律法规等方面的信息或资料收集、分析对房地产市场

50、需求进行定性、定量研究和分析洽谈、引进符合全公司发展政策的房地产开发项目，负责项目可行性论证的组织工作，草拟项目建议书；办理开发建设项目的立项及手续；负责开发部的土地转让和项目转让工作，制定开发部的土地转让相关政策，测算转让价格，组织谈判，起草合同组织有关部门进行项目的市场定位工作并负责项目的总体组织设计（包括项目的可行性报告、协议书、合同章程的起草），为高层领导进行项目投资决策提供可行性分析或研究报告负责新上项目的申报、立项、跟催、领取批示和营业执照以及项目移交工作负责征地、拆迁的论证编制项目成本计划为财务部进行项目成本控制提供依据负责跟踪新上项目的投资效果分析，并从中总结经验和教训负责所有

51、项目的文件、资料的收集、归档和管理编制和制定本单位的整体统计的管理制度；编制企业房地产业务中长期与年度开发计划编制房地产业务年度规划设计工作计划，统计企业规划工作完成情况定期编制和发布本单位的统计信息；对本单位的统计资料进行研究和分析，为项目研究和高层领导决策提供依据；10/9/2022市场部主要职责负责国家宏观经济、房地产行业和相关法律法规等方市场部主要岗位/职能设置负责企业项目前期的可行性分析和论证负责开发部土地转让和项目转让工作组织企业内外部专家作好项目前期的评估。及时、全面、准确地作好企业的计划统计工作负责对项目进行总体组织设计编制项目成本计划跟踪新上项目的投资效果分析负责征地、拆迁、

52、的论证负责开发部土地和项转让工作组织内外部专家对项目进行评估市场部部长 项目研究市场调查计划统计负责国家和地方经济发展、政策法规等调研和分析负责对过去、现在房地产行业市场需求变化进行研究和分析，并预测房地产未来市场需求变化趋势负责编制前期项目总体策划方案，草拟项目建议书并办理开发建设项目的立项及手续负责编制公司综合开发计划申请、落实开发工程年度开、复工计划任务负责收集、审核开发部各部门以及各分公司报送的统计报表和统计台帐，在此基础上及时准确地编制关报送统计报表和统计台帐负责制定企业统计管理制度指导、检查基层计划统计工作对企业统计资料的及时性、全面性、准确性负责及时作好企业统计资料的分析和研究原

53、工程管理室负责企业的综合计划、综合统计工作放到市场部；原市场部的战略发展业务放到战略发展部改制建议10/9/2022市场部主要岗位/职能设置负责企业项目前期的可行性分析和论证负规划部主要职责负责项目的整体规划设计的委托或代理作好项目设计技术审核对项目总体规划设计质量负责负责办理建设工程规划许可证作好部门之间的业务协调工作负责对项目设计图纸进行技术审核，负责组织相关部室的委托设计会审、施工图会审和技术交底工作在项目施工过程中，出现的一切规划设计问题，作好技术指导工作参与项目竣工交接配合总工办对工程质量进行监督检查10/9/2022规划部主要职责负责项目的整体规划设计的委托或代理10/3/2规划部

54、主要岗位/职能设置负责项目的整体规划设计工作组织企业内外部专家作好项目规划设计的评估对项目总体规划设计质量负责负责对项目设计图纸进行技术审核，负责组织相关部室的委托设计会审、施工图会审和技术交底工作负责对项目方案设计、施工图设计进行审核负责解决项目设计中的技术问题负责项目技术方案的审定工作作好与规划、设计单位的协调工作对项目建设作好技术指导规划部部长 技术管理项目管理负责组织项目前期出图（方案、初步设计、施工图）和各项报批工作和规划许可证的办理工作负责组织委托设计方案会审和施工图会审工作；负责单体项目的外部协调工作负责对项目建设的现场指导负责工程实施阶段的有关工程洽商和图纸修改工作做好房屋测算

55、工作原规划管理室部门职能不变，负责对项目设计图纸进行技术审核，负责组织相关部室的委托设计会审、施工图会审和技术交底工作改制建议10/9/2022规划部主要岗位/职能设置负责项目的整体规划设计工作负责对项目总工办主要职责贯彻国家有关工程建设的政策、法令、法规及有关文件，负责计划、组织、指导、协调、控制各分公司、各部门进行工程建设，参与开发部工程建设决策根据工程建设计划，指导、审查工程项目开发建设组织总设计根据开发部总体部署，监督检查开发项目工程实施负责组织工程建设的实施与管理，包括工程建设开工管理、建安投资与进度控制管理、工程建设计划管理、工程建设统计管理、工程建设监理管理、工程建设项目竣工验收

56、管理、住宅小区收尾拔点验收管理以及工程建设档案资料管理监督、检查工程施工质量，解决工程实施过程中的重大技术问题，调查和组织处理重大质量事故定期向上级报告分公司在完成年度竣工任务中从工程开工到产品入库中的情况和问题，并提出解决办法做好与规划部、项目分公司的工作协调工作对项目分公司做好技术支持负责对分公司投标单位的资质审查参与招投标评标工作10/9/2022总工办主要职责贯彻国家有关工程建设的政策、法令、法规及有关文总工办主要岗位/职能设置负责项目技术会审组织各部门进行技术会签或公关负责对新材料、新工艺、新技术进行评价，并确定推广应用项目负责对项目设计图纸进行审核作好与规划、项目分公司的协调工作对

57、项目建设作好技术指导监督、检查工程施工质量，解决工程实施过程中重大技术问题的调查和组织处理重大质量事故负责组织工程建设的实施与管理，包括工程建设开工管理、建安投资与进度控制管理、工程建设计划管理、工程建设统计管理、工程建设监理管理、工程建设项目竣工验收管理、住宅小区收尾拔点验收管理以及工程建设档案资料管理总工办总工程师 技术管理增设总工办，主要负责对项目分公司技术指导和施工图纸技术审核；原工程管理室的其它职能下放到分公司改制建议10/9/2022总工办主要岗位/职能设置负责项目技术会审负责对项目设计图纸进预算合同部主要职责收集和整理房地产行业与预算合同有关的法律法规编制或制定预算合同、招投标、

58、材料设备采购等管理制度参与施工图交接过程组织招投标、合同评审等相关活动负责对分公司的项目预结算、招投标、合同的审核工作负责建立房地产行业预算合同数据库10/9/2022预算合同部主要职责收集和整理房地产行业与预算合同有关的法律法预算合同部主要岗位/职能设置负责对预算合同法律/法规的宣贯工作编制或制定预算合同、招投标、材料设备采购等管理制度对预算合同的审计质量负责对分公司预算合同进行技术指导作好对分公司预算合同招投标的审计工作参与项目招投标、合同评审等经济活动的评审工作建立并有效利用预算数据库资源对价格进行审定工作预算合同部部长 技术管理预算合同部主要负责对项目分公司的概预算、招投标、合同进行技

59、术指导和审核；原预算合同室部分职能下放到项目分公司改制建议10/9/2022预算合同部主要岗位/职能设置负责对预算合同法律/法规的宣贯工销售中心主要职责负责市场信息调研，掌握政府有关部门发布的业务文件，按期编制房地产营销动态；负责对分公司开发项目进行营销策划，包括销售前期准备工作、营销策划、推广策划、销售包装宣传工作等（营销策划需得到分公司认可，策划费用由开发部承担）；项目销售经理由分公司聘用，不适用或项目结束返回销售中心统一管理；负责办理建设用地许可证、销售许可证、产权证等工作；负责委托地价评估、土地测绘等相关工作。10/9/2022销售中心主要职责负责市场信息调研，掌握政府有关部门发布的业

60、务销售中心主要职能/岗位设置保证办证工 作的畅通在市场部前期研究基础上，作好项目的整体市场营销策划、广告宣传作好市场需求行为分析和动态需求趋势研究配合专业广告公司作好项目的不同时期的媒体诉求宣传配合产品销售作好产品促销活动销售中心经理营销策划前期管理委托地价评估、土地测绘等相关工作负责办理土地使用证、销售许可证、产权证10/9/2022销售中心主要职能/岗位设置保证办证工 作的畅通作好市场需求行总经理办公室主要职责负责起草公司报告和文件；批转各种来往文件，对文件进行收发分检、登记、传阅、催办和当年文件的借阅、上缴及平时立卷工作；组织召开总经理办公会、重大业务会议及其他重大会议、活动；并督办、检