知名地产住宅产品定型讲义附图丰富

1、第一篇 规划 1. 市场土地供应情况2. 全城分区标准配比3. 提资输出4. 强排优控要点4.1 楼间距4.2 交通流线4.3 配套5. 定型单体性能模块6. 强排方案7. 项目运营图市场土地供应情况全城分区标准配比强排优控要点楼间距交通流线服务配套单体日照分析强排方案项目运营成果输出项发提资最佳楼间距出入口位置商业位置车库出入口位置产品配比商业配比流线设计配套面积配套位置单体极限偏转角度日照间距分析1. 市场土地供应情况全城分区标准配比强排提资清单强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图4.0-5.0容积率项目分布综合考虑项目数量和规模，未来4.0-5.5容积率项目主流规模区间是50-

2、100万方，其次是100-200万方区间；其中项目供应小地块规模在15万方左右，供应大地块规模在30万方左右。东西南北中规模（万方）69008439322612141918052合计3504主城53个容积率4.0-5.5G类（超）高层商品住宅项目规模分布40-506110150-10014800100-2002010-2054020-30812130-4066020200-300060300以上2010310以下3200市场土地供应情况项目分布1.1 项目分布情况典型主流小地块金色领域4期193X160m，正南北商业/办公住宅分类小地块大地块计容建面15W30W组成主流小地块一般由35栋楼组成

3、主流大地块一般由1012栋楼组合成一个地块案例金色领域4期净用地面积：22905.55净用地容积率：5.8计容建面：132852.19魅力之城7#地块净用地面积：61037.17净用地容积率：4.8计容建面：292978.44一期二期典型主流大地块魅力之城7#地块314X270m，南偏东15市场土地供应情况用地分类1.2 用地分类按照目前土地供应情况，市场以15W-30W土地供应为主。市场土地供应情况楼盘案例1.3 昆明楼盘案例案例2：圣世一品容积率：3.45出让时间：2007年3月计容建面：25.31万方案例3：中海学府路8号容积率：4.4出让时间：2012年8月计容建面：17.15万方案例

4、1：实力壹方城容积率：2.999土地出让：2010年12月计容建面：30.76万方市场土地供应情况楼盘案例1.3 昆明楼盘案例案例2：广基锦悦四季容积率：5.27土地出让：2011年8月计容建面：18.17万方案例3：兰亭上锦容积率：4.2土地出让：2011年10月计容建面：27.98万方案例1：联想科技城（一期）容积率：3.5土地出让：2013年1月计容建面：28.94万方案例1：盛泰公园盛世容积率：2.5土地出让：2011年6月计容建面：14.87万方案例2：中产花香四季容积率：3.49土地出让：2011年12月计容建面：18.18万方案例3：兆丰六千城容积率：5.0土地出让：2011年7

5、月计容建面：18.05万方市场土地供应情况楼盘案例1.3 昆明楼盘案例市场土地供应情况2. 全城分区标准配比强排提资清单强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图T6、T10、MINIT10楼型产品容积率验证T10层数户型（）个数户数合计标准层合计（）楼体数总户数单体建面（）总建面（）346626813216844884488824134328134111521115210226820468693669366871407140105268210楼体合计103388743382971629716miniT10层数户型（）个数户数合计标准层合计（）楼体数总户数单体建面（）总建面（）348262

6、02492120216728167288841363521361196811968楼体合计103388443382869628696T6层数户型（）个数户数合计标准层合计（）楼体数总户数单体建面（）总建面（）34892681784272605224208105268210272714028560120268240272816032640楼体合计62046288162135285408合计小区总户数1492总建筑面积（）143820小区总人数差值1080规划计容建面（）150000住宅面积（）144900方案套型配比户型（）套数套数比总套数比66684.56%4.56%8233622.52%49

7、.87%881369.12%8927218.23%102684.56%27.35%10534022.79%12027218.23%18.23%总套数1492中市套型配比朝向全市配比67（南）5.00%82（东西、南）45.00%90（东西、南）105（南、东西）30.00%120（南）20.00%2.1 方案套型配比-中市区30w全市分区标准配比方案套型配比中市综合套型配比朝向全市配比67（南）5.00%82（东西、南）45.00%90（东西、南）105（南、东西）30.00%120（南）20.00%T6、T10、MINIT10楼型产品容积率验证T10层数户型（）个数户数合计标准层合计（）楼体

8、数总户数单体建面（）总建面（）33662661322132435687128241303282601082421648102266204132673213464105266210132693013860楼体合计103288746562884257684miniT10层数户型（）个数户数合计标准层合计（）楼体数总户数单体建面（）总建面（）33826196492239216236324728841323522641161623232楼体合计103288446562785255704T6层数户型（）个数户数合计标准层合计（）楼体数总户数单体建面（）总建面（）338926617895945874528

9、66105266210594693062370120266240594792071280楼体合计6198628178220724186516合计小区总户数3094总建筑面积（）299904小区总人数差值-10104规划计容建面（）300000住宅面积（）289800方案套型配比户型（）套数套数比总套数比661324.27%4.27%8265221.07%48.80%882648.53%8959419.20%1021324.27%27.73%10572623.46%12059419.20%19.20%总套数30942.1 方案套型配比-中市区15w全市分区标准配比方案套型配比首置（）首改（）65

10、7589100-105115-120130中市10%20%35%25%10%滇池20%20%25%25%10%官南20%30%20%20%10%北市30%35%20%20%西市30%35%15%20%东南仅经开地区20%25%35%20%东市仅凉亭地区40%30%20%10%产品套数配比区域全市综合户型配比户型（）套数比总套数比7520%25%20%25%8830%45%10520%11520%25%20%25%1255%10%5%10%2.2 户型面积配比全市分区标准配比户型面积配比市场土地供应情况全城分区标准配比3. 强排提资清单强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图强排阶段项发提

11、资表分类项目内容规划条件用地性质住宅用地、商业用地、商业/居住混合用地，对商业、公寓、住宅是否有配比要求用地面积含净用地面积、代征道路面积、代征绿地面积、代征河道面积等容积率建筑密度绿地率限高其他限定条件如不能做底商、坡屋顶、学校配置、特殊退距要求等规划要求图纸宗地图需包含用地红线、道路红线图、场地地形标高、场地周边建筑位置及高度控规图了解地块周边未来规划业态布局原始过规委会方案及指标如该地块已上过规委会则需要提供其他项目简报现场照片、地块周边情况分析、地块周边竞品说明方案深度要求3.1 强排项发提资表提资输出项发提资规划条件图纸其他强排用地性质用地面积容积率建筑密度绿地率限高其他限定条件宗地

12、图控规图原始过规委会方案及指标项目简报方案深度要求项目发展部设计部表-EXCEL图纸分析-PPT成本部/工程部营销管理部/工程部公司决策INPUTOUTPUT产品构成强排方案土地内部价值分级经济技术指标3.1 强排项发提资表提资输出项发提资居住指标商业指标规划方案规划条件、特殊要求单体方案配套指标地下室指标市场土地供应情况全城分区标准配比强排提资清单4. 强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图4.1楼间距4.1.1居住建筑间距控制表4.1.2楼栋经济间距值分析 居住建筑低层居住建筑多层居住建筑（中）高层设居室窗户的立面不设居室窗户的立面设居室窗户的立面不设居室窗户的立面设居室窗户的立面

13、不设居室窗户的立面最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）居住建筑低层设居室窗户的立面101:0.881:1121：191:1.52016不设居室窗户的立面81:1691:1.561613居住建筑多层设居室窗户的立面121:191:1.5121：1101:1.52016不设居室窗户的立面91:1.56101:1.561613居住建筑（中）高层设居室窗户的立面20162016201:440201:435不设居室

14、窗户的立面16131613201:435351:530非居住建筑低层106101:181:1.51513非居住建筑多层101:191:1.5121:1101:1.52015非居住建筑（中）高层20132013201:440201:535注：L为建筑间距，H为较高建筑高度。4.1.1 居住建筑间距控制表强排优控要点楼间距阳台凸窗居住建筑L为建筑间距LL建筑之间间距控制：1.中高层居住建筑之间间距设居室窗户的立面之间，间距满足L:H=1:4，且最小值不小于20m，最大值不大于40m设居室窗户与不设居室窗户的立面之间，间距满足L:H=1:4，且最小值不小于20m，最大值不大于35m不设居室窗户的立面

15、之间，间距满足L:H=1:5， 且最小值不小于16m，最大值不大于30m2.中高层居住建筑与低层非居住建筑之间间距居住建筑设居室窗户，间距最小值不小于15m居住建筑不设居室窗户，间距最小值不小于13m4.1.2 建筑之间间距控制强排优控要点楼间距16100（模数）32200（建议设计值）48300（建议设计值）最优经济间距模数建议初始楼间距（26.9m）设计控制要点：1.最优楼栋经济间距模数应保证同一条车道两侧布车位以提高车道利用率，即5300（车位）+5300（车位）+5500（车道）=16100；因100m高层住宅楼最小楼间距为25m，故楼栋经济间距最小值为16100(模数）+5300（车

16、位）=26900；最佳楼栋经济间距值为161002=32200、161003=48300等2.地下车库柱网方向与柱网布置尽量与塔楼保持一致。对于停车效率来讲，最适宜的柱网为8.17.8。强排时建议楼栋间距最小为26.9m，条件允许时，宜做到32.2m、48.3m等模数值。4.1.2 楼栋经济间距值分析强排优控要点楼间距4.2交通流线4.2.1出入口及商业4.2.2车库出入口4.2.3流线小区出入口、商业 设计控制要点15W-3个入口；30W-4个入口影响因素分类出入口设计商业设计地块属性道路等级两面及以上临城市道路1.车行出入口宜布置在在次干道或支路上，适宜度次干道支路主干道；不得不布置于主干

17、道时需满足规范要求并宜预留缓冲空间。2.人行主入口宜布置于人流量较大的主干道上，并考虑其形象。紧急出入口放置于主干道上，紧急情况时作为车行出入口。3.各出入口均可人行，保证人行回家流线最短。宜靠近主入口及周边商业布置，保证周边人流及居住人流便捷到达保证其可达性，充分考虑周边人流方向，置于人车回家必经之路，充分发挥其招示性，宜置于道路交叉口等位置，吸引人流。一面及以下临城市道路1.车行出入口宜置在次干道或支路。2.人行入口宜布置在主干道或人流量大的次干道，并考虑其形象。3.各出入口均可人行，保证人行回家流线最短。位置独立地块大盘分地块需考虑与大盘其他地块出入口的关系需考虑对大盘其他地块的服务作用

18、或与其他地块商业的关系周边影响学校小学小区机动车出入口距离学校、儿童等建筑的出入口不应小于20 米；幼儿园商业商业网点小区商业宜靠近周边商业布置，保证周边人流及居住人流便捷到达商业区居住区小区出入口宜避开周边小区出入口设置，防止互相干扰工业用地规范控制要点1. 小区出入口应选择在道路级别低的，对城市交通影响小的道路上。2.特殊情况下向城市更高等级道路的开口不宜超过2个，禁止向城市快速路主车道开口。3.小区内至少应有两个主要出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连。4.人行出口间距不宜超过80米，当超过时，应在建筑底层加设人行通道口。5.开口位置在主干道上距道路交叉口切角红线不应小

19、于80米或地块的最远端，6.次干路上距道路交叉口切角红线不应小于50米或地块的最远端，7.支路距道路交叉口切角红线不应小于30米或地块的最远端；8.距桥、隧道、立体交叉口的起坡点距离不宜小于30米或地块的最远端；强排优控要点交通流线1.车行出入口宜布置在在次干道或支路上，不得不布置于主干道时宜预留缓冲空间。2.人行主入口宜布置于人流量较大的主干道上，并考虑其形象。紧急出入口放置于主干道上，紧急情况时作为车行出入口。3.各出入口均可人行，以保证人行流线最短。4.商业布置需考虑人流方向，宜靠近主入口及周边商业布置。5.充分考虑周边公园、学校、儿童及残疾人建筑的影响。6.开口位置在主干道上距道路交叉

20、口切角红线不应小于80米或地块的最远端; 次干路上距道路交叉口切角红线不应小于50米或地块的最远端.TYPE A （30W）注：该设计原则对15W及30W地块均适用。 主干道次干道次干道车行出入口（备用）车行出入口车行紧急出入口车行出入口商业小地块当地块边长80m时地块最远端可开口桥隧变坡点周边商业主干道当地块边长50m时地块最远端可开口人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）4.2.1 小区出入口及商业设计强排优控要点交通流线公园、学校、儿童及残疾人建筑 主干道车行出入口商业车行出入口周边小区出入口1.宜将车行出入口布置在在次干道或支路上。2.人行主

21、入口宜布置于人流量较大的主干道上，并考虑其形象。3.商业布置考虑人流方向，宜靠近主入口及周边人流密集处布置。4.充分考虑周边居住区出入口位置，对其进行避让。5.开口位置在主干道上距道路交叉口切角红线不应小于80米或地块的最远端；次干路上距道路交叉口切角红线不应小于50米或地块的最远端；支路距道路交叉口切角红线不应小于30米或地块的最远端。TYPE B （15W）注：该设计原则对15W及30W地块均适用。支路次干道次干道车行紧急出入口人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路 （14-18m）强排优控要点交通流线4.2.1 小区出入口及商业设计车库出入

22、口设置15W3个入口；30W4个入口设计控制要点图示规范控制要点出入口宽度出入口疏散坡道双车道净宽考虑非机动车出入设置为7.0+1.2=8.2m1.疏散口数量：50辆1个单车道；100辆1个双车道；515002个；500辆3个2.疏散口宽度：出入口疏散坡道双车道净宽7m3.地下停车库库址的车辆出入口，距城市道路的规划红线不小于7.5米，并在距出入口边线内2米处作视点的120度范围内至边线外7.5米以上不应有遮挡视线障碍物交通1.需与外部道路顺畅连接 2.连接方式可采用垂直、角度、平行三种，宜采用垂直式（转弯、进出不方便；安全性隐患（视觉）位置1.出入口设置与景观综合考虑2.为防止噪声、灯光等影

23、响，应靠山墙面设置，靠山墙距离宜取楼栋经济间距，最小宜为16.1m，依次可取32.2m、48.3m等16.1m的倍数车库坡道形式车库坡道尽量采用错层式（最省面积、直线坡道好用安全性）错层式双车道7.0m非机动车道1.2m垂直式角度式平行式车库出入口车库出入口车库出入口车库出入口强排优控要点交通流线螺旋坡道式斜楼板式直坡道式住宅楼16.1m，宜取16.1mN(N=1，2，3流线设计控制要点消防流线救护流线搬家流线非机动车流线垃圾流线规范要求1.低层、多层消防车道转弯半径不小于9m；高层住宅周围设环形车道或沿建筑的两个长边设置消防车道，转弯半径不应小于12m，尽端式消防车道回车场地不应小于18m*

24、18m。2.高层住宅应在登高面一层，结合消防车道设置不小于一块消防登高场地，每块消防场地尺寸不小于15m*8m。消防登高面场地距住宅外墙不小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不大于10m。3.消防车道最小宽度：登高面处6m，其他处4m。控制要点1.外圈设环路，内部保证环每栋楼2.尽量不与人行交叉3.道路转弯半径12m救护车尽量能停在各住宅一层入户大堂外搬家车尽量能停在各住宅一层入户大外非机动车流线结合车行流线布置从地下车库出入口进入停车区垃圾回收点应临支路布置，运输流线不进小区图示消防环路小区范围隐形消防道路救护流线搬家流线非机动车流线强排优控要点交通流线 垃圾回收点地块类别Typ

25、eB（30W） 一面临城市主干道（西邻广居路）；12)学校用地；13)同项目其他地块；14)其他建设用地规划指标规划总净用地面积：81382.9总建筑面积：418595.0地上建筑面积：293767.1地下车库面积：118044.3停车位：3451个 出入口小区共四个出入口1 主要车行入口；位于主干道上，故预留了一定的车辆缓冲空间;2. 主要车行出口3 应急出入口，北侧临学校用地，平常不开启4 应急出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口6) 地下车库常用入口,单车道双进，净宽5.0m、5.2m7 地下车库商业出入口,常用出口,单车道双进，净宽5.0m、4.5m地下车库

26、应急出入口，净宽7.2m地下车库应急出入口，净宽7.25m商业部分车库专用出入口车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费；部分紧邻建筑布置，会产生一定的噪声影响商业10 临人行出入口布置，便于到达；11 位于主干道交叉路口，吸引人流流线消防流线为外环+各楼栋环路，部分结合景观做隐形消防车道,但并没有形成消防环道；搬家救护流线为外环道路，该小区无内部车行环路，搬家救护车不能到达每栋楼一层入户大堂外非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。46677958314138m80m152m65m82m103m125m16m39m10m45m35m1m4.2.3 实例分析魅力A

27、7地块强排优控要点交通流线21主入口主出口应急出入口应急出入口131312主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路 （14-18m）消防流线搬家、救护流线非机动车流线出入口缓冲空间车库出入口与楼栋距离出入口与道路交叉口距离13245678910111011121314地块类别TypeB （30w）单面临城市主干道（北邻云福路）11)其它项目；12)小学；13)地铁上盖；14)5#地块；15)商务金融用地规划指标规划总净用地面积：58282.62总建筑面积：234218.31 地上建筑面积：169019.59 地下车库面积：56813.67停车位：1783小区出入口1）主出入口，位于主干

28、道，不宜设置机动车出入口2）次出入口（人行兼消防车行出入口）与分地块之间人流可达性3）次出入口（人行），与小学主出入口相距23M4）管理出入口（3#/5#地块）便于统一管理两地块出入车辆5）消防车行出入口 各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口6）地库出入口（常用），净宽7M7）地库出入口（常用），净宽8.2M8）地库出入口（应急），净宽4.5M 车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费；车库出入口与小区人行出入口分离，避免干扰商业9）独立商业，小区主入口旁，方便到达、吸引人流10 半下沉式商业，位于道路交叉口处，具有招示性，吸引人流流线消防流线为外环+

29、各楼栋环路；搬家救护流线为外环道路，保证搬家车和救护车尽量能停在各住宅一层大厅外；非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。4.2.3 实例分析公园里3#地块强排优控要点交通流线14873659213151476m160m87m100m111m72m9m13m10111212345910768消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(45m）支路 （15m）27m28m33m25m25m40m28m50m50m1地块类别TypeA （15w）单面临城市主干道（东邻老昆洛路）7)商务金融用地,8)3#地块,9)轨道公司物业用房规划指标规划总净用地面积：24214.32总建筑面积：1183

30、12.58 地上建筑面积：84750.12 地下车库面积：30761.22停车位：892地下车库出入口：2个（1应急）小区出入口1）主出入口，位于支路上2）次出入口（人行），位于支路上3）管理出入口（3#/5#地块之间）4）消防出入口，平时不开启 各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口4）地库出入口（常用）净宽7.7m5）地库出入口（应急）净宽6m车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费商业该地块内无商业流线消防流线为外环+各楼栋环路，部分结合景观做隐形消防车道，外部形成环路；搬家救护流线为外环道路，搬家车和救护车可到达1#、2#楼首层入户大堂外，但不可

31、到达3#、4#楼非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。23564消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(40m）支路 （15m）7894.2.3 实例分析公园里5#地块强排优控要点交通流线11m120m108m11m13m78956123434m34m38m地块类别TypeA （15w）面临城市主干道（东邻老昆洛路）9）云南汽车厂，10）万科自有用地，11）空地，12）其它项目，13）其它项目，14）其它项目规划指标规划总净用地面积：12960.58总建筑面积：32605.15 地上建筑面积：8646.9 地下车库面积：23958.25停车位：923小区出入口1）小区主出入口2）

32、商业出入口3）学校出入口7）消防出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口4）地库出入口（商业）5）地库出入口（小区）6）地库出入口（学校）车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费商业8）商业为底商+办公写字楼形式，与小区分开管理。商业前为小型商业广场。流线消防流线为外环+各楼栋环路；搬家救护流线从小区中穿过，搬家救护车可抵达每栋楼首层大堂外：非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。346782777514.2.3 实例分析金色领域地块强排优控要点交通流线91011121314164m120m120m10m15m123745689101112

33、1314消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(30m）次干道(25m）地块类别TypeB（30w）一面临城市主干道（北邻学府路）10)冶金工校11)苏家塘小区,12)现有居住区,13)现有居住区规划指标规划总净用地面积：30795.43总建筑面积： 228454.95地上建筑面积： 153996.55地下车库面积：74458.4停车位：2500地下车库出入口：3个(1应急）小区出入口1）小区主要出入口,位于主干道上2）小区主要出入口，位于次干道6) 消防出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口3）地库出入口（常用）,7.1m4) 地库出入口（常用）,7.1m5）地库

34、出入口（应急）,7.1m车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费商业7)8、9、商业于两主干道交叉口处呈带状布置，便于到达，具有昭示性，吸引人流流线消防流线为外环+各楼栋环路；搬家救护流线为外环道路，保证搬家车和救护车尽量能停在各住宅一层大厅外；非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。36消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(40m）支路 （15m）次干道（30m）7894.2.3 实例分析云上城地块强排优控要点交通流线101112135241144m73m32m7m5m92m12m6m11m789126345流线存在问题及解决方案：以魅力之城A7地块为例：1

35、.消防道路没有形成外部环道解决方案：在 1 处结合景观道路设置隐形消防车道设计要点：消防车道尽量形成外部环道，可结合景观道路或绿化布置2.无内部车行环路，搬家救护流线不能到达每栋楼一层入户大堂外解决方案：选择就近处设置卸货场地及救护车停靠场地，物业提供推车等搬运工具以方便用户通过景观道路搬运家具等设计要点：宜在内部形成一条车行环路，方便搬家救护，尽量使车辆特殊情况下课停泊在每栋住宅楼一层入户大堂外11已建消防车道增加隐形消防车道搬家、救护车辆可行驶路线搬家推车、担架等人行路线车辆停泊点4.2.4 问题分析及解决方案强排优控要点交通流线4.3 配套项目指标控制（总计容面积30W）指标控制（总计容

36、15W）设计原则（设置要求）配 套设施会所设置于项目开发前期地块，可考虑前期作为售楼部。(主流产品一般不做考虑，改善类项目可适当考虑）社区卫生服务300.00 150.00 每一万地上建筑面积设置不小于10，且须设置于地上建筑中生鲜超市1500.00 750.00 一万地上建筑面积设置不小于50，且须设置于地下一层及以上建筑中。大盘可整体平衡，集中布置。小学18个班级 810个人 学校规模9700平方米9个班级 405个人 学校规模4850平方米居住人口1（万人）必须设置小学规模18个班级；用地标准12平方米/人，班级规模45人/班。（具体参详规划条件）幼儿园18个班级 540个人 学校规模7

37、020平方米9个班级 270个人 学校规模3510平方米居住人口0.5（万人）必须设置幼儿园规模9个班级；用地标准13平方米/人，班级规模30人/班。（体参详规划条件）活动场所（室内）450.00 225.00 每一万地上建筑面积设置用地面积不小于50的室外活动场所、建筑面积不小于15的室内活动场所 。篮球场、排球场放置南北朝向为宜。并结合景观标准化场地具体设置。室外活动场地（室外）1500.00 750.00 物业管理用房（地上）450.00 225.00 不小于地上建筑面积的3，且一半以上建筑面积须设置于地上建筑中。(尽量均保证有良好的通风采光，地下管理用房可设置于有通风采光的夹层）物业管

38、理用房（地下）450.00 225.00 社区服务用房600300400每一万地上建筑面积设置不小于20（不小于20/100户，小区级不低于400），且须设置于地上建筑中 垃圾站200100设置在下风向，昆明常年以西南风为主。放置在东北角为宜。公共厕所200.00 100.00 单独居住地块至少设置一处，超过六万每增加六万须增加一处，每处建筑面积不小于40，且须设置于地上建筑中。放置在东北角为宜。（可考虑与垃圾站集中设置）架空层（夹层非机动车库）非机动车库可考虑设置于夹层部分，商品住宅1车位/100，廉租房4车位/100,公租房2车位/100。（报规划、审图时表示为夹层部分。实际使用后非机动车

39、放置于地下室。）强排优控要点交通流线4.3 小区配套设计生鲜超市社区卫生服务垃圾站、卫生间幼儿园放置在下风向为宜，垃圾站及卫生间可统一考虑。可与生鲜超市统一考虑并方便小区住户使用。建议放置于整个项目中期开发，保证建成后的入学率。并同时考虑整个小区的使用半径及便于物业管理。放置于夹层以上，大盘整体平衡，集中布置为宜。生鲜超市放置于夹层以上，大盘整体平衡，集中布置为宜。社区卫生服务可与生鲜超市统一考虑并方便小区住户使用。垃圾站卫生间放置在下风向为宜，可统一小设计。幼儿园建议放置于整个项目中期开发，保证建成后的入学率。并同时考虑整个小区的使用半径及便于物业管理。强排优控要点交通流线4.3 小区配套设

40、计总结：配套用房设置宜根据项目开发周期及开发标段统一考虑，如社区用房生鲜超市等应考虑交付后的使用功能是否满足，幼儿园考虑学校开学后的交付量手否能保证学校正常运营等。市场土地供应情况全城分区标准配比强排提资清单强排优控要点5.定型单体性能模块强排方案项目运营图南偏西17 南偏东17 控制要点：经过计算，定型单体T10按昆明日照要求相关规定，极限偏转角度为17，在强排中单体排布不超过此角度，否则会形成自遮挡。 强排优控要点日照5.1.1定型单体自遮挡极限偏转角度T10控制要点：经过计算，定型单体miniT10按昆明日照要求相关规定，极限偏转角度为17，在强排中单体排布不超过此角度，否则会形成自遮挡

41、。 南偏西17 南偏东17 5.1.2定型单体自遮挡极限偏转角度miniT10强排优控要点日照南偏西29 南偏东29 控制要点：经过计算，定型单体T6按昆明日照要求相关规定，极限偏转角度为29，在强排中单体排布不超过此角度，否则会形成自遮挡。 5.1.3定型单体自遮挡极限偏转角度T6强排优控要点日照控制要点：北市区为典型偏转角度为南偏西的地块，偏转角度区间约为1820之间，T6户型偏转角度可满足建筑平行地块布置，T10、miniT10在极限偏转角度内进行控制。 5.2.1定型单体偏转角度控制北市区典型地块朝向强排优控要点日照南偏西1820控制要点：高新区为典型偏转角度为南偏西的地块，偏转角度区

42、间约为2427之间，T6户型偏转角度可满足建筑平行地块布置，T10、miniT10在极限偏转角度内进行控制。 5.2.2定型单体偏转角度控制高新区典型地块朝向强排优控要点日照南偏东2427控制要点：西市区是偏转角度为南偏东的典型地块，主要集中在西市区滇池路、广福路沿线，偏转角度区间约为3439之间，定型单体极限扭转角度不能满足平行地块布置，建议按实际地块情况调整用地内规划形态。 5.2.3定型单体偏转角度控制西市区典型地块朝向强排优控要点日照南偏东3439控制要点：南市区与经开区是偏转角度为南偏东的典型地块，偏转角度区间约为3439之间，定型单体极限扭转角度不能满足平行地块布置，建议按实际地块

43、情况调整用地内规划形态。 5.2.4定型单体偏转角度控制南市区典型地块朝向强排优控要点日照南偏东3439规范日照建筑退距冬至日满窗连续日照1hL=H/4且20M(最大值40M)5.3.1南偏西朝向地块日照及建筑间距分析强排优控要点日照控制要点：1.南偏西地块T10、miniT10扭转角度不超过17；2.建筑间距以40m进行控制；3.T10，miniT10放置于地块南侧。南偏西17控制要点：1.南偏东地块T10、miniT10扭转角度不超过17；2.建筑间距以对应地库模数32.2m进行控制；3.T10，miniT10放置于地块南侧；4. 建筑间距以32.2m进行控制。5.3.2南偏东朝向地块日照

44、及建筑间距分析强排优控要点日照规范日照建筑退距冬至日满窗连续日照1hL=H/4且20M(最大值40M)南偏东17T10放置于南面并旋转一定角度，T6放置于北侧并东西向错位，通过日照计算控制要点：单体组合排布时，建议南向放置面宽较小的T10及miniT10，并可扭转一定角度优化日照范围，减少对北面建筑遮挡，北面可放置面宽较大T6单体，东西方向错位排布可减小建筑间距。 5.4建筑日照间距优控组合方式强排优控要点日照T6面宽较大，对北面日照遮挡范围过大6面宽较大，T10平行道路布置对日照角度有不利影响T10可放置在地块西南侧，可通过日照计算可通过方案可通过方案不可通过方案不可通过方案控制要点：在项目

45、强排阶段，收集用地范围外日照影响范围（北面220m）基础资料，并充分考虑拟建建筑对用地周边建筑日照影响，调整日照间距及排布方式。 220m0小时（日照时间）1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：5.5地块外部条件影响控制强排优控要点日照 主干道次干道次干道车行出入口（备用）车行出入口车行紧急出入口车行出入口商业幼儿园周边商业主干道公园、学校、儿童及残疾人建筑TYPE A （30W）建筑间距以40m及对应地库模数32.2m进行控制；T10、miniT10放置于地块南侧，减少对北侧日照影响，满足日照要求；将车行出入口布置在在次干道或支路上。商业布置考虑人流方向，宜靠近主入口及周边人流密集处布置

46、充分考虑周边居住区出入口位置，对其进行避让1.外圈设环路，内部保证环每栋楼2.尽量不与人行交叉3.道路转弯半径12m人行流线（隐形消防道路）强排优控要点交通流线4.2.1 强排示例30w地块人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路 （14-18m）地下车库出入口搬家流线人行流线 建筑间距以40m及对应地库模数32.2m进行控制；T10、miniT10放置于地块南侧，东西向错位布置，减少对北侧日照影响，满足日照要求；将车行出入口布置在在次干道或支路上。商业布置考虑人流方向，宜靠近主入口及周边人流密集处布置充分考虑周边居住区出入口位置，对其进行避让1.

47、外圈设环路，内部保证环每栋楼2.尽量不与人行交叉3.道路转弯半径12m人行流线（隐形消防道路） 主干道车行出入口商业车行出入口周边小区出入口支路次干道次干道车行紧急出入口TYPE B（15W）强排优控要点交通流线4.2.1 强排示例15w地块人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路 （14-18m）地下车库出入口搬家流线人行流线第二篇 定型单体 产品逻辑分析市场、客户分析产品竞争力分析单体指标图纸说明产品运营各区域价格临界点家庭支付能力各单体户型总价基础功能标准功能升级功能标准单体平面报建图纸报审图纸精细化施工图图纸目录图纸标准图纸说明图纸目录图纸

48、标准图纸说明图纸目录图纸标准图纸说明内部自用报建专用报审专用施工专用定型单体逻辑1. 前言标准单体标准报建图纸标准报审图纸标准单体风/光环境分析精细化施工图产品定型前言产品要求设计工程采购产品营销高于市场现状形成产品竞争力成本控制良性运营良性运营良性运营良性运营竞争力市场超前滞后平行客户客户访谈、调研竞品研究物业客户关系市场情况产品推广（活动）产品说明书（产品手册）销售语言（销售培训）产品展示（展示区）功能配置（功能模块）设计要求（设计任务书）设计细节（标准图集）工期缩短质量保证集中采购品牌效应2.1.1 产品逻辑综述家庭生命周期弱中强支付能力舒适3房舒适3房舒适3房2房-独立2房-学区房标准

49、3房标准3房标准3房小3房小3房小3房2房2房青年之家小太阳三代同堂单体面积段（）单价（元/）总价（万元）类型T689840074.76小三房10588.20标准三房120100.80舒适三房T106655.44两房8268.882+1房10285.68标准三房10588.20标准三房miniT108268.882+1房8873.92小三房主流家庭结构下生命周期与支付能力关系首置首改第一梯队第二梯队第三梯队各区域和板块首置首改总价段临界点汇总8090100110120130140180中市滇池官南北市西市东南东市高密低密高密低密7060第一梯队万元100万140万180万130万120万80万

50、130万90万120万110万110万90万80万80万80万80万第二梯队第三梯队定型单体应用于魅力之城和公园里两个项目，两个项目均位于东南板块，从面积段、房型、总价，定型单体都符合该板块市场及客户需求；通过组合，定型单体能满足全市各板块综合配比；各单体的户型在不同板块均不超过产品线总价段。T6价格区间T10价格区间MINI T10价格区间产品定型前言2.1.2 市场/客户基础功能标准功能升级功能升级功能项现有功能项配比板块户型配比全市综合配比地块分类方案户型配比定型单体楼栋配比规划强排单体日照要求退距要求消防要求出入口位置车库出入口位置容积率要求商业位置配套位置配套面积最佳楼间距搬家流线救

51、护流线单体自遮挡极限偏转角度各版块典型地块朝向分析定型单体垃圾流线固化成本弹性成本节能绿色建筑性能运营管理采光系数要求自然通风要求居住空间视野良好日照标准要求新风系统智能化系统厅室采用蓄能、调湿功能材料设备管道便于维修改造更换节水率8%水电燃气分户计量100%可再生能源利用围护结构节能需达到60%垃圾处理过程无二次污染中水再利用外墙全现浇土建装修一体化垃圾收集分类雨水收集人性化尺度设备细节房间面积要求门窗洞口满足窗地比家具尺度推房间尺度门窗洞口标准化采光测算调整门窗位置开洞暖通设备单元入户三进大堂地下室入户大堂给排水设备负压无管新风系统太阳能系统空气源热泵新风加湿系统访客智能化阳台1.8m家政

52、空间开窗不吹头主卧婴儿床公区设备管线优化开间契合铝模模数厨房设备放置连板玄关空间阳台加载空间三分离卫生间成本二次设计费施工图设计费建筑标识系统地下室车位优化设计结构优化费用BIM前置设计户型延展空间外窗可开启面积比达到5%外窗可开启面积比达到30%窗地面积比达到0.15满足热工规范社区APP智能化住宅产品定型前言2.1.3 产品竞争力单体T6套内面积阳台建筑面积得房率%标准层面积赠送面积（）/赠送率户型配比户型A73.94 15.04 89.28 82.81628.3414.9816.79%1户型B99.84 7.12 120.55 17.8414.80% 1户型C87.64 13.24 10

53、5.82 17.5916.62% 1mini单体T10套内面积阳台建筑面积得房率%标准层面积赠送面积/赠送率户型配比户型A65.174.6281.5679.9839.092.733.35%3户型B70.406.1288.1111.0712.56%1户型C71.086.1288.9610.7112.04%1单体T10套内面积阳台建筑面积得房率%标准层面积赠送面积/赠送率户型配比户型A52.49 4.4 65.38 80.28866.242.63.98%1户型B65.21 4.59 81.22 2.703.32%2户型C81.74 7.66 101.82 9.229.05%1户型D84.96 5.

54、43 105.83 13.6812.92%1105120891051208910181811056510181816510588828289828289888282T6T10miniT10产品定型前言2.1.4 单体指标前言2. 标准单体标准报建图纸标准报审图纸标准单体风/光环境分析精细化施工图41523867轴网尺寸表示房间轴线宽度12交付状态3验收状态交付后使用状态验收时状态4门窗表建筑所选门窗位置、规格尺寸、五金件、樘数等信息5栏杆大样建筑内栏杆规格尺寸、安装大样、数量等6门窗开启门窗开启扇位置、开启方向等7家具及室内空间尺寸提供合理家具尺寸建议；体现厅房尺度8新风系统出风口设置在客厅和

55、卧室，安装高度H+2.4m，距离侧墙400mm。2.2.1 标准单体平面-T6产品定型标准单体41523轴网尺寸表示房间轴线宽度12交付状态3验收状态交付后使用状态验收时状态4门窗表5栏杆大样建筑内栏杆规格尺寸、安装大样、数量等建筑所选门窗位置、规格尺寸、五金件、樘数等信息2.2.2 标准单体平面-T10产品定型标准单体41523轴网尺寸表示房间轴线宽度12交付状态3验收状态交付后使用状态验收时状态4门窗表建筑所选门窗位置、规格尺寸、五金件、樘数等信息5栏杆大样建筑内栏杆规格尺寸、安装大样、数量等2.2.3 标准单体平面-miniT10产品定型标准单体前言标准单体3. 标准报建图纸标准报审图纸

56、标准单体风/光环境分析精细化施工图2.3.1 图纸目录1.地块报建总图2.分栋建筑报建图2.1 1栋建筑报建图2.2 2栋建筑报建图（平面、立面、剖面）3.地下室报建图图纸目录图纸标准设计说明首层平面图各层平面图屋顶平面图立面图（四个）剖面图标准化地块技术经济技术指标表楼栋标注建筑高度，与立面图对应（注：建筑高度为室外地面至女儿墙顶）首层平面图，需标注占地面积、建筑面积、总建筑面积、夹层面积CAD图纸按照规定格式表达，需有图纸编号、平面图（附面积线）、立面图、剖面图、建筑专业统一图层管理、线型打印说明等内容，详见报建图纸CAD格式其他层平面图，需标注建筑面积屋顶平面图，需标注水箱位置、建筑高度

57、(建筑高度与总平面图、立面对应）立面图，需标注水箱位置、最外层尺寸标注建筑高度(建筑高度与总平面图、屋顶平面图对应）另外需附户型指标表注：另附标准房间名称表，图纸所有功能房间名称均按照标准填写产品定型标准报建图纸楼栋号单体编号T6住宅层数32楼栋指标户型编号一层户数标准层户数建筑面积套内面积轴线面积实际阳台半面积赠送面积赠送总面积总户数总套内面积总建筑面积A(89)1192.23 76.50 71.91 4.59 7.46 12.05 322448.002951.39B(120)11120.36 99.84 96.28 3.56 14.28 17.84 323194.723851.66C(10

58、5)11109.47 90.80 87.47 3.33 10.97 14.30 322905.603503.09A(89)1192.23 76.50 71.91 4.59 7.46 12.05 322448.002951.39B(120)11120.36 99.84 96.28 3.56 14.28 17.84 323194.723851.66C(105)11109.47 90.80 87.47 3.33 10.97 14.30 322905.603503.09合计66644.13 534.27 511.32 22.95 65.42 88.37 19217096.6420612.27标准层公摊

59、外半墙19.76外半墙合计632.32核心筒86.76核心筒合计2776.32首层及顶层公摊首层外半墙19.76首层大堂42.9首层风井0顶层楼梯间44.33顶层设备间标准层面积640.79 指标计算占地面积0楼栋总公摊3515.63使用率82.94%楼栋总面积20612.27夹层面积0新老规面积差410.69总经济技术指标 用地面积213036.54 总建筑面积613939.20 其中地下187198.33 不计容地上421865.51 计容其中住宅384950.08 91.25%商业43355.24 10.28%幼儿园(9+15班）7920.00 1.88%小学（24班）8422.95 2

60、.00%办公81400.00 19.30%公寓55720.00 13.21%配套4241.47 1.01%居住户数3726 户居住人口11923 人户均3.2人容积率1.98 -建筑占地面积50746.53 建筑密度23.82%-绿地面积79248.53 绿地率37.20%-机动车位5380 个其中住宅3900 个小学26 个商业358 个办公651 个公寓446 个非机动车位7584 个总经济技术指标表范例户型面积指标表范例各经济技术指标表需按照此范例标准填写。2.3.2 标准技术指标表产品定型标准报建图纸16571图纸编号2342平面图3立面图4剖面图5建筑专业统一图层管理6面积线7线型打