连锁商圈调查与选店

1、 第12章连锁商圈调调查与选选店开设连锁店店首先遭遭遇到的的课题，就就是选点点（选择择合适的的设店地地点），而而房地产产的价位位一直高高居不下下，尤其其是具有有潜力的的商业区区地带，也也到了寸寸士寸金金的地步步，因此此房产价价值、租租金，其涨幅幅比例、租租期年限限等等等，都影响了了业者在在投资策策略中的的开发定定位，也也攸关营营业额的的预估和和软硬件件投资的的成本风风险，所所以谈到到开店，尤尤其是开开发策略略的正确确与否，将将左右近近五成以以上的经经营命运运。好的开发策策略将领领导整个个企业迈迈向成功功之路，因因此企业业总部必必须拥有有或能掌掌控整个个营业地地点不动动产动向向，在将将经营权权交

2、给加加盟者之之前，公公司必须须完成开开拓新点点的开发发作业。在在永续经经营的投投资策略略里，如如果能够够延长租租约期限限，自然然相对地地可投入入较佳的的营运系系统及设设备，如如此才能能确保展展店品质质的稳定定与产值值的提高高。本章内容：1 HYPERLINK l k1 商圈圈调查的的标的2 HYPERLINK l k2 商圈调调查的方方法2-1 商圈范范围划分分确定2-2 商圈简简图2-3抽抽样点及及发点之选选择确定定2-4 商圈特特征2-5 人潮状状况实实地抽样样方式2-6 消费特特征与人人口特征征2-7 商圈类类型2-8 预估收收入、支支出与可可能净利利2-9 建议地地点之确确定2-10

3、商圈圈未来发发展潜力力及结论论2-11 幻灯灯片、投投影片之之制作方方式及目目的3 HYPERLINK l k3 商圈圈调查报报告方式式4 HYPERLINK l k4 立地地要素4-1 立地点点所在街街道评估估4-2 立地点点本身之之评估4-3 门店预预定点之之选定4-4挖挖掘金店店面4-5 屋主之之探查4-6 租屋谈谈判需知知4-7 租贷契契约要件件1 商圈圈调查的的标的商圈是活的的，而商商圈内的的人口是是门店赖赖以生存存的衣食食父母，因因此对于于商圈内内的构成成因素就就是在经经营商圈圈前所应应了解的的要项。所所谓商圈圈，就是吸吸引消费费者前来来购物的的有效范范围。然然而，随随着距离离之远

4、近近，商圈圈吸引力力也有所所不同。通通常依门门店预定定之远近近将商圈圈分为主主要商圈圈、次要要商圈及及辅助商商圈。主商圈是距距离门店店最近的的商圈，也也是门店店最主要要的业绩绩来源。通通常战业业绩555-700%。主主商圈是是连锁企企业首要要目标，也也是忠诚诚率最高高的顾客客群。次次要商圈圈占业绩绩15-25%，相对对的老顾顾客来店店率也低低。辅助助商圈是是商圈的的最外围围，只占占业绩的的5%，所所吸引到到的也都都是游离离客人。而在商圈调调查中所所需探讨讨的如下下数据：1)固定人人口数:固定人人口是指指居住在在商圈内内的住户户。2)人口密密度:人口密密度是将将区域内内居住人人口数除除以土地地面

5、积所所得出之之每平方方公里居居住人口口数。密密度越高高愈适合合开设门门店。3)社会增增加率:指随城城市发展展而增加加的人口口数，例例如新开开之市镇镇、新区区等会纳纳入许多多外流人人口进入入。4)日夜人人口数:由于门门店经营营是一整整天，有有的更达达24小时时，因此此对于白白天流入入之人口口就非常常重要。通通常在办办公区或或工业区区，其白白天人口是门店店业绩的的主要来来源，但但到了晚晚上，反反而上班班人回家家后，商商圈内人人口就明明显的减减少了许许多。5)年龄、教教育程度度、所得得:不同的的年龄层层结构，其其对于商商品需求求偏好角角度亦有有不同。同同样的教教育程度度也有此此情形。而而商圈内内人口

6、所所得也直直接影响响到人民民支出额额度及门门店消费费的客单单价。6)交通:交通因因素与地地区考量量同等重重要，因因为交通通可以带带来大量量的流动动人口，提提高商圈圈内的消消费能力力。换言言之，便便捷的交交通关系系着人潮潮，也关关系着业业绩的成成长。7)大楼种种类:不同的的大楼有有着不同同的客户户。办公公大楼代代表着稳稳定的办办公人口口，购买买力高。百百货公司司及休闲闲娱乐场场所及其其营业面面积、价价格、时时间、情情况及受受雇人口口数，代代表其所所能吸引引的顾客客，亦即即集客力力的高低低及消费费状况，可可作为企企业门店店经营的的互动指指标。 HYPERLINK l _top 本章内内容 2商圈调

7、调查的方方法2-1 商圈范范围划分分确定商圈范围的的划定因因行业类类别的不不同而不不同，一一般以便便利店来来说，主主商圈大大多为550米，次次商圈为为50-1550米，辅辅助商圈圈为1550-2250米米。但如如果是以以选购品品为主的的专门店店或大型型店，择择期商圈圈范围之之估算可可用车程程来计算算。商圈基本上上是没有有形状的的，然而而为了方方便计划划，一般般事前规规划可用用圆形或或地形式式来为商商圈推算算。例如如有以下下各情况况限制，可可为商圈圈之范围围划分点点：1)商圈半半径以 5000 公尺尺为限。2)马路之之分界、凡凡超过440米宽宽之道路路四线道道以上或或中间有有栏杆分分隔岛阻阻隔、

8、主主要干道道。3)铁路、平平交道之之阻隔: 因铁铁路、平平交道之之阻隔,使人们们交通受受阻而划划分成两两个不同同商圈。4)高架桥桥、地下下道阻隔隔: 因高高架桥、地地下道阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。5)安全岛岛之阻隔隔: 因安安全岛阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。6)大水沟沟: 因大大水沟阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。7)单行道道: 因单单行道阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。8)人潮走走向: 由于人人潮走向向之购物物习惯与与人潮流流动之方方向，使使该区形形成一独独立商圈圈。2-2 商圈简简图商圈简图的的绘制目目的在于

9、能一一目了然然所欲调调查的商商圈范围与与面貌，通通常在绘绘制简图图会标示示下列地地貌；1)周边五五百公尺尺简图。2)标出重重要建筑筑物及楼楼别金金融大楼楼，办公公大楼。3)着名门门店及影影响生活活形态之之地段特特征戏戏院、百百货公司司。4)人潮汇汇集之地地段门店店群及大大型集客客场所超级市市场娱乐乐区之同等等类。5)标出竞竞争店或或同性质质门店所所在之位位置、抽抽样点之之所在位位置。6)可与本本企业连连锁店有有互补作作用之门门店。7)政府重重要之行行政中心心。8)车站、加加油站、学学校、停停车场、市市场、公公园等特定定族群会会集场所所。9)标出街街道之行行进方向向单行行道方向向。10)标出出未

10、来促促销活动动发之地点点。2-3抽抽样点及及发点之选选择确定定1)抽样点点之选择择办公人口或或上班族族汇集之之地点未来适适合设店店之地点点。人潮走向汇汇集地点点。固定人口较较集中流流动之地地点。可能形成未未来的门门店群之之地段。预定三四四个抽样样点。其中尽量以以一个抽抽样点为为同性质质之门店店。2)发点之选选择A.主消费费群走动动频繁之之点。B.次消费费群走动动频繁之之点。C.区分消消费群活活动频繁繁之时段段。2-4 商圈特特征2-4-11 门门店特色色及分布布情况1)建筑形形态A.于主要要门店街街，主要要干道上上的建筑筑其建筑筑高度。B.新大楼楼与旧式式建筑的的分布。C.目前的的改建情情况。

11、D.一三三年内可可能改建建的趋式式。2)行业形形态A.于主要要门店街街、干道道之行业业类型。B.以何产产品为主主，贩卖卖产品之之层次。3)分布家家数A.以抽样样点之并并行道路路为主要要调查对对象。B.主要道道路之门门店分布布明细包含将将门店分分门别类类记录，并并将其统统计填入入明细表表。C.于主要要干道、大大马路、相相同门店店之家数数。D.门店汇汇集地带带的概述述。E.以门店店辅助助店、竞竞争店正确所所在位置置标注于于商圈简简图。2-4-22 住住宅特色色1)建物形形态A.实地了了解于本本商圈内内住宅区区的建筑筑形态、建建筑高度度，楼数数、建筑筑型式为为新式或或旧式及及分布区区域。B.目前的的

12、改建情情况。C.一三三年内可可能改建建的趋式式。2)分布情情况A.实地了了解该区区之实际际住户与与建筑物物之分布布情况。B.将该商商圈分为为门店区区，以甲为为代码、辨辨公区甲为代码码、新式式住宅区区以乙乙为为代码、旧旧式住宅宅区以乙为代码码、文教教区，以以丙为代码码。C.于简图图上分别别划定区区域，制制作商圈圈。D.并于图图上注明明建筑物物之楼别别。2-4-33 集集会场所所1)场所类类型A.本商圈圈内汇聚聚人潮之之场所类类型。B.聚集人人口类型型。2)动线A.人潮汇汇集流动动的路线线。B.人潮汇汇集流动动的主要要方向。2-4-44 竞竞争者分分析1)卖场气气氛: 本区内内对本企企业较有有影响

13、性性的竞争争店，其其卖场气气氛、购购物环境境、服务务态度。2)来客数数: 该竞竞争店每每日之成成交客户户数。3)平均消消费额A.解该食食品店的的各类客客数与消消费金额额比例。B.根据此此比例再再分别乘乘其价格格。C.加总后后求其平平均值即即为平均均消费额额。4)营业额额来客数平平均消费费额每每日营业业额。每日营业额额每月工工作天数数每月月营业额额。2-5 人潮状状况实实地抽样样方式2-5-11 平平日及假假日的人人潮状况况1)将一周周之时间间区分为为2段周一周五及及周六、周周日、国国定假日日。2)以AMM7PM112点每每两小时时细分为为一个小小段。3)以155分钟为为其抽样样时段之之样本，并

14、并计算其其抽样点点之实际际经过人人数、机机车、汽汽车、助助动车、脚脚踏车。4)抽样时时将人潮潮分为青青少年、上上班族、家家庭主妇妇。5)将每抽抽样之数数，转变变成以22个小时时之人潮潮流动数数。 例：以以15分钟钟为抽样样得该抽抽样点人人数为，将YY8Z，则为为其可能能之人口口流动数数。6)将其数数字依时时段填入入人潮潮流动抽抽样表。7)将人潮潮流动抽抽样之数数字以线线图表示示人潮潮分布图图。2-5-22 人人口、住住家户数数推算1)固定住住家A.该商圈圈建筑物物来推算算当地住住家户数数。B.以户数数得当当地预估估人口数数。C.将各抽抽数样点点人口数数平均减减当地人人口数得得外来流流动人数数。

15、2)办公户户数A.计算该该区的公公司家数数。B.该区公公司家数数(11020)该区区办公人人口。C.该区办办公人口口即为该该区的半半固定人人口。2-5-33 交交通状况况1)公共车车之往返返方善A.经过该该商圈公公车之起起站与经经过路线线。B.经过该该商圈公公车之将将行驶路路线与终终点站。2)下车后后之走向向A.为转车车之目的的行径的路线线。B.为休闲闲、购物物之目的的行经的的路线。C.为回家家之目的的行经的的路线。3)未来交交通运输输系统的的影响A.捷运系系统的出出入口，可可能带动动的人潮潮。B.重要道道路可能能拓宽辟辟建，带带动的人人潮。2-6 消费特特征与人人口特征征1)该区住住户人口口

16、所得A.高所得得，达平平均国民民所得倍以上上所占比比率。B.中上所所得、达达平均国国民所得得倍以以上所占占比率。C.平均每每户全年年收支情情况表与与图。2)该区往往来、居居住人口口的消费习惯惯A.对便利利性、服服务品质质及门店店气份的的诉求概概况。B.习惯消消费(大型连连锁店、点点心食品品面包店店、传统统式饮食食店)。C.年龄分分配情形形。D.教育程程度分配配表与图图。3)外来流流动人口口之消费费习惯、特特征A.年龄分分布情况况。B.消费的的种类。C.所得的的高底。2-7 商圈类类型1)集中型型商圈A.商圈内内流动人人口多(每分钟钟约30040位以以上)。B.商圈内内住宅人人口(约240000

17、以以上)。C.区内的的建筑物物高且密密集。D.门店集集中且范范围大。E.与本产产业有互互补性的的门店多多，且规规模大(大型购购物中心心、超级级市场、百百货公司司）。F.交通频频繁，车车辆流量量大。G.商圈类类型：办办商、商商办、商商住、商商业、办办住。2)分散型型商圈A.商圈内内流动人人口少。B.商圈内内腹地分分散。C.区内的的建筑物物普通、老老旧且高高度楼楼以下。D.门店分分散且范范围小。E.与本产产业有互互补性的的门店少少，且规规模小。F.交通不不频繁，车车辆流量量少。G.商圈类类型：住住、住商商、住办办、办、办办住。2-8 预估收收入、支支出与可可能净利利1)以抽样样点之实实际平方方米数

18、与与租金之之调查A.与目前前承租人人洽询。B.与所有有人洽询询。2)预估每每次消费费金额A.先评估估商圈抽抽样点适适合开何何类型之之店。B.连锁店店依商圈圈类别所所划分之之市场定定位。3)每日来来客人数数预估了解各店之之人潮数数。以各店之来来客各店之之人潮数数1000%各店之之入店率率。再以求出的的入店率率该商圈圈抽样点点之人潮潮数预预估客户户数。未来再依商商圈之消消费年龄龄、习惯惯、所得得的变动动可能对对来客数数之影响响而做正正（负）百百分比之之修正。4)可能业业绩预估消费金金额可能客客户数可能每每日营业业金额。可能每日营营业金额额300可能能每月营营业金额额。5)固定费费用预估固定薪薪资费

19、用用。折旧费用预预估。其它固定费费用预估估。预估固定费费用。6)预估变变动成本本预估管理月月费。销货成本。总变动费用用。7)预估净净利可能月营业业业绩租金固定费费用变变动总费费用预预估净利利。本预估净利利为税前前净利。8)损益平平衡(固定费用用租金金)(1变变动成本本)2-9 建议地地点之确确定1)依上述述抽样人人潮与抽抽样地点点所得之之可能净净利。2)并分析析可能的的未来发发展情况况。3)将可供供本企业业开设门门店之地地段或区区间一一一注明。2-10 商圈圈未来发发展潜力力及结论论2-10-1 发展情情况未来政府的的行政中中心、大大型休闲闲集客场场所的建建造。未来捷运系系统、交交通运输输中心

20、所所在点。大型办公大大楼、商商业中心心等之建建造。该商圈之未未来转变变情况。人口年龄层层之转变变。消费习惯的的未来改改变情况况。人潮汇集的的可能变变动地段段。2-10-2 结论根据以上各各种调查查的资料料，最后后于结论论时，最最好能明明确的将将资料整整理出下下列五项项重点加加以说明明：1)点应设设在何处处，何阶阶段合适适开店。2)何种商商品组合合之配合合。3)顾客的的形态。4)租金状状况。5)集会场场所。2-11 幻灯灯片、投投影片之之制作方方式及目目的2-11-1 幻灯片片制作方方式及目目的1)针对能能显示商商圈特征征之对象象为主。商圈的界线线（如：大马路路、高架架桥等）。住宅区的建建筑形态

21、态。办公区的建建筑形态态。门店区的行行业分布布。抽样点。人、车潮的的概况。竞争店的店店面。2)便于了了解此商商圈之实实际情况况。3)配合报报告内容容让第三三者对该该商圈有有明确的的概念。2-11-2 投影片片之制作作方式及及目的1)针对报报告中之之图表或或明确数数字为主主要对象象商圈简图。商圈的住宅宅、办公公、混合合门店区区划分之之简图。经过此区之之公车路路线图。竞争者分析析图。固定人口的的分布简简图。抽样人潮分分布图。年龄层分配配图。教育程度分分配图。所得支出分分配图。预估收入支支出与可可能净利利表。结论。2)便于解解说商圈圈概况 HYPERLINK l _top 本章内内容3 商圈圈调查报

22、报告方式式3-1 商圈简简报方式式1)演绎法法此方法即是是一种慢慢慢导入入结论的的一种方方法。先先按照商商圈调查查办法所所收集到到的各种种资料，再再加以分分析而得得出最后后的结论论。2)归纳法法此方法则是是一种一一开始便便提出建建议事项项的方法法。即是是在简报报一开始始，便提提此商圈圈何处适适合开店店及开何何种类型型的门店店，然后后再以各各种收集集到的资资料来支支持此一一论点。3-2 商圈简简报进行行规范1)产生开开场白，将将简报时时所要报报告的大大纲全部部列举出出来，如如：商圈范围的的确定。商圈特征的的分析。人潮及交通通状况的的分析。消费特征与与人口特特性的分分析。可能净利的的推算。本商圈的

23、优优、缺点点评估。他日可供设设店有利利的地段段。发展情况。结论。2)概述内内文步骤骤秀商圈简图图的投影影片，将将商圈的的分界线线确定。介绍商圈特特征，包包含说明明商业干干道旁的的建筑、行行业形态态及分布布家数，提出住宅特色的幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明。介绍人潮及及交通状状况，包包含户数数及人数数的投影影片,说明固固定住户户及人口口情况，人人潮分布布图的投投影片,说明平平日及假假日之人人潮状况况及走向向，说明明公交车车之往返返方向，公公交车乘乘客下车车后的走走向，说说明未来来捷运系系统对本本商

24、圈之之影响。介绍消费特特征与人人口特性性，包含含消费者者年龄分分配图的的投影片片,说明此此商圈消消费者的的年龄层层，教育育程度分分配图的的投影片片,说明教教育分配配情形的的投影片片，消费费者平均均收支情情况分配配图之投投影片,说明此此商圈人人口平均均每年每每户在个个人穿着着的支出出。简介可能净净利的推推算，提提出可能能净利预预估表的的投影片片，将各各假设点点的预估估收支情情况说明明。将此商圈之之优、缺缺点做一一分析。说明此商圈圈可供设设店之地地段。未来的发展展情况简简述。 HYPERLINK l _top 本章章内容4 立地地要素如果说商圈圈是培育育门店的的沃土，那那良好的的立地点点就如同同门

25、店根根一般，可可适时吸吸取商圈圈内最营营养的养养份，壮壮硕门店店之成长长。换言言之，空空有沃土土，但无无良好的的立地条条件，门门店依然然无法吸吸取到生生存的养养份，造成无法存存活的命命运。因因此，立立地点的的优劣更更关系着着门店茁茁壮与否否。立地地点差之之毫厘，会会导致业业绩失之千里里。所以以立地条条件优劣劣是连锁锁企业开开店的重重要考量量。4-1 立地点点所在街街道评估估依目标地点点所在道道路性格格、接近近度、邻邻居特性性等相关关设施做做侦测。1)道路性性格主要是调查查立地点点前道路路特性及及通行车车辆之种种类。首先，道路路是考评评目标立立地的第第一要件件。不同同的通行行车辆构构出不同同的道

26、路路性格，进进而影响响消费行行为。一一般来说说，道路路性格可可分为交交通连接接道路、运运输道路路、商流流道路、郊郊区道路路、老旧旧道路。连接道路：其主要要是连接接主要商商业区与与住宅区区间，供供居民上上下班来来往，日日常生活活必经的的路线，通通常是公公车站牌牌、交通通工具转转运站林林立处。运输道路：作为两两地之间间商品物物资来源源的干道道称之为为流道 。此种种道路多多半连接接两大区区域商品品货物之之流通，因因此，货货车及各各式特殊殊运输车车辆比例例多。商流道路：指批发发、零售等等各式商商业活动动来往频频繁的动动脉。它它通常是是连锁主主要都市市与卫星星都市或或是各个个社区型型。因此此，此种种道路

27、背背后往往往有市镇镇、商业业区或是是住宅区区为其腹腹地。郊区道路：郊区住住宅为新新兴造镇镇计划的的产物，它它也是接接续商业业区与郊郊区住宅宅的干道道。除了了也是上上下班路路线外，它它最主要要一定是是处于郊郊区，多多半属于于附属旧旧市镇的的新兴区区。老旧道路：老旧商商业区所所发展出出的主要要商业道道路称为为旧道。此此种道路路往往是是人潮汇汇集处，行行人来往往多，车车辆也偏偏重小型型自用车车。因此此，是商商业活动动热络之之处。2)接近度度则是指消费费者是否否容易接接近门店店。尤其其是造成成人潮通通行动线线断层的的障碍物物是阻隔隔物更是是要提防防。接近近度是测测量立地地点是否否符合顾顾客容易易接近门

28、门店的准准则。通通常接近近度愈高高是愈好好的立地地点。其其考评标标准如下下：转运站是否否在预定定点2000公尺尺内有公公车站牌牌或巴士士转运站站。此转运站最好好是位于于下班路路线，以以增加购购物之时时间性。预定门店前前道路之之宽度：路愈宽宽不仅行行驶车潮潮愈多，且且可增加加停车之之便利性性。是否有斑马马线可到到对面街街或侧街街，且左左右距离离在1000公尺尺内，关关系来往往人潮数数之多少少。临近1000公尺内内是否有有红绿灯灯：红绿绿灯是增增加门店店曝光率率，增加加消费认认知的最最妙方。近期内是否否有道路路计划拓拓宽或是是各项掩掩埋管线线计划。各各项开挖挖马路工工程都不不利于门门店经营营，更会

29、会影响客客人上门门意愿。尤尤其是新新门店，最最怕开幕幕后半年年有工程程进行。面对都市、属属于进入入或离去去动线：一般来来说，离离去也就就是所谓谓下班路路线较佳佳。3)邻居特特性是指预定点点两侧业业种特点点，及不不适宜与与邻之业业别。如如果是属属于同行行的专业业街，则则新点将将会面临临强大的的同质竞竞争；如如果是属属于异种种行业的的专业街街，则要要考量是是否能构构成集市市效应。其他，为避避免造成成顾客之之反应，如如会制造造大量污污染的店店：如洗洗车店、木木工店；或是发发出特别别气味的的店：如如油漆店店；乃至至于发出出烟务的的店：如如汽车修修护店、烧烧烤店等等门店之之旁较不不适宜一一般生活活用品连

30、连锁业者者。再者者如高频频噪音出出现的地地方如铁铁路平交交道旁也也不是良良好的立立地点。4-2 立地点点本身之之评估“点”是强强调立地地点本身身之评估估。针对对所要开开店之建建筑物内内外结构构及法律律问题分分析评估估。其中中评选项项目有：1)辩识性性预定点点地址是是否明确确？临近近1000公尺内内是否有有明显的的路标：一般来来说，地地址是顾顾客认识识门店的的锁匙。因因此，明明确的地地址是第第一条件件。其次次，明显显的路标标有助于于消费者者寻找，如如车站旁旁、百货货公司旁旁都是可可使用的的路标。2)齐全性性建物内内含有那那些设施施？通常常设施愈愈齐备，愈愈可省下下开店装装潢成本本。当然然如果建建

31、物内部部恰好特特殊设计计，则在在取得屋屋主谅解解下进行行拆除工工作。如如此一来来将增加加成本。但但有时为为店门之之美观，不得不开支支时，可可进一步步与屋主主谈判，争争取拆除除补助费费。3)所有权权明确化化到底真真正拥有有所有权权的屋主主要确认认。由于于部分业业者常因因本身经经营不善善，而转转任二房房东出租租店面或或是透过过中介租租贷。无无法清楚楚定义真真正所有有权者，可可能导致致租贷法法律权益益，造成成纠纷，不不利经营营。因此此，所有有权明确确化是不不可忽略略。4)完整性性是指经经由使用用执照来来再次确确认承租租屋主店店面法律律上使用用之权利利。并了了解实际际营业使使用之申申请。5)清白性性也

32、就是是说清查查所租贷贷之房屋屋是否有有被银行行或其他他机构设设订有他他项权利利或是被被查封或或拍卖的的记录。以以避免于于租屋期期间因房房东之财财务纠纷纷影响。6)时间性性预定点点之现行行使用人人是谁？需要多多久才能能腾空移移交使用用。愈短短时间对对连锁业业者愈有有利。7)明显度度主要是是指可架架设广告告招牌可可见度。招招牌是连连锁业者者与消费费者沟通通的第一一步，因因此愈明明显的招招牌对连连锁业者者愈好。近近来，隋隋着都市市景观与与大楼兴兴起，在在部分都都会特定定区段或或是新建建大楼常常无法悬悬挂招牌牌或是有有其固定定之格式式。8)天候性性天候非非旦会影影响消费费意愿，且且对于特特殊天候候或地

33、形形也会造造成经营营上之不不可预估估之风险险。如淹淹水、日晒所所引起商商品及设设备之损损耗、或或者店面面迎向强强风面所所造成大大量落尘尘也会损损及商品品店面鲜鲜度并提提高设备备折旧率率乃至采采光度等等均是重重要考量量因素。9)建物本本身评鉴鉴如建筑筑物的年年份及现现况是评评估首要要条件。一一般来说说，十年年以上老老屋不予予考虑。再再者，建建筑物构构造成份份分析造造成及楼楼层分析析。前者者有助于于装潢成成本之预预估。后后者，如如各楼层层不予考考虑则关关系间接接费用之之开支，如如是否整整栋承租租，以卖卖场与办办公室或或是宿舍舍合并。再再者，如如各楼屋屋高度、给给水、排排水、瓦瓦斯、配配线状况况及可

34、供供电力、消消防设施施都是计计算改装装费用的的依据。如如果还是是楼板挑挑空填平平、中庭庭加建、屋屋顶加建建、空地地加建等等部份则则要调阅阅其合法法性，避避免日后后法律纠纠纷。另另外，如如是否为为室内停停车场改改装？是是否为防防空避难难室？乃乃至是否否占用公公共设施施？也是是不可忽忽略。10)积率率：积率率则是指指预定点点本身之之形状与与面积。形形状有两两种，一一是指建建筑物外外观之整整体设计计，第二二则是指指预定本本身之形形状。前前者悠关关门店未未来门店店，后者者则是卖卖场设计计之重点点。通常常愈方面面之卖场其形状愈愈好。11)面积积：是指指可使用用之营业业面积。也也就是说说经内部部测量后后的

35、有效效面积数数。其中中门店宽宽度是首首要条件件。尤其其是以一一楼可用用之有效效营业面面积有一一定要符符合连锁锁企伙基基本面积积层次愈愈高。无无论是一一、二楼楼之卖场场或是一一楼与地地下室之之卖场，各各连锁企企业依其其需求而而有不同同之特性性。如超超市因其其卖场大大，多设设于一楼楼或地下下室；而而便利门门店则以以一楼为为主要诉诉求；另另美容美美发业则则可设于于二楼。12)押金金、租金金：预定定点地价价高低悠悠关租金金成本。因因此，则则要考量量整地费费。其次次，押金金是房租租的几个个月份及及附近房房租行情情打探是是不可少少的市调调工作。租租金则是是房租高高低及付付款方式式。至于于地主、屋屋主、邻邻

36、居、前前任承租租人是何何人。其其个别职职业、住住处、信信用及有有无遗产产继承纠纠纷等也也是不可可免的徵徵信工作作。尤其其，屋主主是否好好相处？是否会会大幅度度调涨租租金？更更是要打打探清楚楚。如果果门店是是前任租租屋者放放弃租贷贷权，则则一定要要了解前前任租屋屋者的成成败因素素及迁移移因素，以以作为前前车之鉴鉴。关于于邻店的的用途则则也是要要加以询询问。4-3 门店预预定点之之选定门店之选定定最重要要的是，不论是是一家店店面或是是多家门门店候选选，除了书书面作业业，在选选定特定定店址后后，要进进行实地地观查比比较。连连续三天天于不同同时段（早早晨、中中午、下下班、晚晚上八点点以后）实实地观察察

37、。运用用现察法法来实地地了解立立地点之之优劣。1)就店本本身租金。改装成本，含屋主主的复原原条件。租期。续约调价比比例，过去记记录、契契约议定定。屋龄及维修修成本（含含人力成成本、屋屋主品格格、屋主主是否会会变更（出出售、移移转。前任租赁者者的评价价作为评评估比较较表。租金成本、续续约租金金成本、预预计总租租期成本本。2)就市场场性较方便目标标客层前前来？行人流量较较多，离离峰与尖尖峰差距距较小？门店街的形形象较符符合连锁锁企业的的营业特特色？商圈内的客客层较符符合目标标客层？商圈的质与与量较佳佳？竞争情形较较缓合？消费行为的的变化较较小?商圈稳定性性高?较方便送货货（满足足公司送送货路线线优

38、于其其它）?4-4挖挖掘金店店面优良的店址址须靠平平时即注注意商圈圈的变化化，所以以营业主主管须经经常出外外勘查，事事先寻找找合适的的地点。因因为通常常金店面面常已是是被别人人所占领领。因此此，如何何由竞争争对手中中挖得金金店面，连连锁企业业主动出出击的重重要课题题。通常在得知知某些经经营绩效效良好的的竞争店店，要随随时主动动出击，争争取优良良的店址址。若中中意店址址已被承承租，可可对屋主主动之以以情、诱之以以利，就就算是付付出较高高的租金金，只要要有把握握亦未尝尝不可。而而且要实实施长期期抗战挖挖店计划划。于租租约到期期一年或或半年前前即着手手游说过过程中，除除动之以以情，诱诱之以利利外，更

39、更重要连连锁店本本身经营营之优势势与品牌牌力往往往是打败败其他竞竞争者的的主因。因因为一般般来说，屋屋主也不不喜欢一一年到头头更换租租客。而而且，如果能能承租给给知名度度高的连连锁企业业，对屋主主的面子子也好看看。因此此，如何以以稳定性性、连锁锁经营品品牌力，再配合合面子观观来说服服屋主，也是重重要关键键。当然然相对地地，如果果有两家家连锁企企业同时时进行挖挖店作业业，则连连锁业者者要小心心应对，以以免造成成鹤蚌相相争，而而让屋主主藉由哄哄抬租金金达到渔渔翁得利利之效。而除了挖店店外，连连锁业者者常可利利用下列列方法來來取得出出租店面面讯息：1)专门法法设立专责开开发店面面单位。2)异业联联盟

40、法通过与建设设公司或或不动产产中介公公司来寻寻找店面面。尤其其对于新新开发市市镇或是是旧店重重建地区区，透过过建设公公司取得得先机，直直接先与与屋主洽洽谈。甚甚至于施施工前就就谈定租租贷契约约，直接接按连锁锁企业所所需装潢潢施工。此此法对有大面面积需求求之业者者最为有有效，但但由于其其前置期期至少需需要一年年半以上上或更久久时间。对对于连锁锁业者之之财力是是一大考考验。3)垂流法法透过供货厂厂商提供供租屋讯讯息。由由于供货货厂商往往往不只只限定一一家送货货点，因因此可借借重其物物流配送送单位川川流于大大街小巷巷间的机机会，寻寻求适当当的店门门。当然然对于提提供信息息之厂商商，最好好能给予予适当

41、之之报酬，以以为回馈馈。4)内求法法经由内部员员工关系系介绍。企企业内部部员工来来自四方方各地，也也有其各各自的人人脉网。因因此，连连锁业者者可适当当透露目目标区域域，并配配合重赏赏，来寻寻找店面面。5)下饵法法利用散居各各地之店店面张贴贴征求新门门店。现现今连锁锁经营业业者本身身的媒体体上宣告告徵金店店面的讯讯息。以以此下饵饵之方法法徵求新新门店。此此法最常常为现今今连锁经经营业者者采用。6)扫街法法经由专职开开发店面面之人员员，针对目目标区域域进行全全面扫街街法。以以地毯式式搜寻方方式来寻寻求店面面。此法法通常费费时较久久。有时时需要有有适当的的人际关关系才能能有事半半功倍之之效。7)人脉

42、法法经由内部员员工及管管理层级级之人脉脉扩展，将将寻求店店面广为为宣布。此此法对较较保守之之乡镇区区域，或是新新开发市市镇效果果佳。4-5 屋主的探查当确定承租租之店面面时，则则透过实实地询问问法：由由左邻右右舍打听听屋主为为何人或或是间接接访查法法：如到到商委、居居委查询询屋主资资料；到到公安局局查询或或是查询询政府机机构出版版资料，来来了解预预定店址址的所有有权人姓姓名、店店面大小小、承租租人租期期及租金金等相关关资料。4-6 租屋谈谈判需知知1)损益平平衡点：也就是是租金成成本之预预估。因因为随着着连锁企企业所经经营商品品之生命命周期之之不同，如如导入期期、成长期期、衰退期期各有不不同之

43、利润基准及及发展目目标，可可承受之之租金也也不同，好好地点一一定贵，而而贵的地地点却不不一定能能创造好好的商机机。因此此，如何何取得损损益平衡衡是最重重要的条条件。2)契约订订定以三三年至五五年为佳佳：因为为连锁经经营之植植物性行行为。一一般在永永续经营营的前提提下，只只要外在在环境无无大变动动，长期期经营是是较有利利。3)与房东东建共识识的关系系：提醒醒房东，好店能能提高他他的房子子的价格格。以稳稳定性与与安全性性抑制房房东哄抬抬房租念念头。4-7 租贷契契约要件件1)租期：一般至至少三年年以上（最最好是五五十年）。2)租金：租金由由双方洽洽谈，一一般是前前二年不不调整租租金，第第三年开开始

44、按物物价指数数调整。3)租金给给付方式式：一般般是付三三个月押押金，且且开立一一年期的的租金支支票，按按月到期期支付。4)退租时时租金计计算：未未满期前前之退租租一般是是多给付付一个月月租金做做为给房房东的补补偿。5)若附近近有公共共工程进进行而影影响店面面生意时时，则要要求房租租优惠。6)责任之之归属：因天灾灾、人祸祸不可归归属于我我方责任任而导致致无法营营业时，须须待门店店重新装装潢完毕毕开始营营业再计计算租金金。店面环境评评估表/租赁基基本条件件基本资料地 址址表单编号分区代号商圈类型店别名称面 积积前场面积 平方米米、后场场面积平方方米洽谈对象洽谈者身份份签约人店面电话联络电话使用情况

45、空屋，已已无使用用 租约于于 年 月 日到期期可迁入时间间年 月 日日洽谈记录1时间方式地点2时间方式地点3时间方式地点4时间方式地点5时间方式地点最终条件租金每年 元元，每月月 元押金 个月，合合计 元附近房租每每平米 元元其他条件主管核示填表时间填表人环境评估表表/商圈及及竞争条条件商圈资料地址表单编号分区代号行政区域商圈类型行人流通每日尖峰 时至至 时 共 时 分， A 级 B级C级营业时间平时 点点 分至至 点 分，星星期六 点分至至 点 分，假假日 点 分至至 点 分道路条件双向线道道单行道道停车场无门门口可停停 收费 会拖吊吊竞争资料店名距离面积形 态态营业人数年营业额竞争等级备

46、注商圈位置图主管核示填表时间填表人店面环境评评估表/现场情情况现场情况基本资料地址表单号码行政区域商圈类型变更使用是 否建筑条件大楼有电电梯无电梯梯共 层楼窄人行道宽人行道屋龄 年外观新 舊舊屋 老旧 楼楼壁面磁砖水泥粉粉光金属石材其他基础设施水自来水非自来来水 水压正正常水压低低水质不不佳电流电载 电话卫浴脸盆马马桶浴缸明镜组组莲蓬 面积平方米一般条件空调无窗型型 台分离 台 立式水水冷立式氮氮冷其他天花无木作作轻钢架架日光灯灯 盏坎灯 盏投射灯灯 盏其他地面磁 砖木地板板塑料地地板地毯石材水泥磨石子子壁面内墙 水水泥粉光光上漆木作上上漆壁纸 木作贴贴壁纸石材 其他消防全安防火消防栓 灭火器器