XXXX年成都房地产市场年度分析报告-21

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年成都房地产市场年度分析报告一、地产新政与趋势研究1、05年以来调控基调走势政策点评：05年以来来，中国国楼市调调控历经经：打压压投资稳定定经济结结构性泡泡沫次贷危危机保增增长回归民民生四阶阶段；未未来主要要面临持持续性的的回归民民生性的的调控政政策影响响，但住住宅投资资和大面面积高端端物业是是调控的的主要对对象。2、20110年主主要政策策政策点评：通过信贷政政策，抑抑制需求求和增加加供给成成为调控控的主要要手段，该该调控手手段虽然然在短期期内达到

2、到一定效效果，但但从中长长期来看看，市场场必有报报复性反反弹，市市场可能能出现大大起大落落状况，对对整个市市场发展展带来较较大影响响。二、土地市市场2010年年成都市市供应土土地5556宗，共共计面积积约4557722亩，同同比分别别增加1136宗宗和75502亩亩。全市市共计成成交土地地4644宗，面面积约3369999亩，较较20009年分分别增加加了1002宗和和49552亩。虽然20110年楼楼市调控控政策频频频出台台，但对对土地市市场的影影响仅仅仅在5-7月份份，成都都土地市市场整体体较为活活跃，迎迎来了招招商、香香港置地地、南京京朗诗、世世茂、阳阳光1000、上上海天祥祥等地产产巨

3、头。地价呈上涨涨趋势，主主城区综综合地价价约7229.22万元/亩，同同比上涨涨30.9%；主城区区城镇混混合住宅宅用地楼楼面地价价约45544元元/平方方米，同同比上涨涨42.8%。1、主城区区土地市市场（1）年度度趋势土地成交量量有所放放大2008年年以来，成成都主城城区土地地成交逐逐渐增加加，20010年年成交面面积约447488亩，同同比增加加约3440亩。城镇混合住住宅用地地楼面地地价不断断攀升近三年来，成成都主城城区城镇镇混合住住宅楼面面地价约约45444元/平方米米，同比比上涨442.88%。根根据楼面面地价预预估，这这些项目目的综合合成本约约在75500-85000元/平方米米

4、，与成成都目前前住宅均均价基本本持平。可可见，因因土地成成本攀升升因素，成成都房价价仍将上上涨。（2）20010年年主城区区土地供供应状况况2010年年，成都都主城区区供应土土地822宗，共共计面积积约56682亩亩，同比比分别增增加7宗宗和约6610亩亩。四季度土地地供应放放量土地供应与与政策调调控有较较大的关关系，“新新国十条条”之后后的5-7月成成都土地地市场（一一级市场场）较为为低迷；二级市市场于88月中旬旬开始反反弹，一一直持续续到年末末，此间间土地频频频推出出，122月达到到年度高高峰，供供应211宗，共共计面积积17666.55亩。以住宅兼容容商业类类用地为为主数据显示，2201

5、00年住宅宅兼容商商业用地地供应337宗，共共计面积积约22204亩亩；商业业兼容住住宅用地地供应223宗，共共计面积积22886.99亩。同同时商业业用地和和商业金金融用地地分别供供应4228.77亩和7719.3亩。可见，土地地用途以以商业为为主，未未来商业业类物业业供应将将大幅增增加。以50亩以以下中小小地块为为主在供应的882宗土土地中，550亩以以下地块块达到了了48亩亩，占到到了总量量的588.5%；其次次是500-1000亩和和1000-1550亩分分别有116宗和和8宗。此此外2000亩以以上地块块有7宗宗，但均均是商业业为主的的用地。以中小规模模地块为为主，可可以有效效地增加

6、加市场供供给，缓缓解市场场供需压压力，同同时地块块规模小小，为资资金实力力有限的的中小开开发商提提供了生生存空间间。高新区土地地供应一一枝独秀秀上图显示，高高新区土土地供应应达成331宗，面面积约119733亩，远远远超过过其他主主城区域域。其次次是武侯侯区，达达到144宗，共共计面积积8422.2亩亩。随着天府新新城和武武侯新城城建设力力度的加加大，两两大区域域的土地地放量，市市场竞争争将日益益加剧。高新区商业业兼容住住宅用地地供应最最多注：括号内内为土地地供应宗宗数住宅兼容商商业用地地中，武武侯区供供应111宗，面面积约5513.7亩，位位居首位位；其次次是成华华区，为为10宗宗，面积积约

7、8555亩。商业兼容住住宅中，高高新区供供应数量量和面积积居首位位，分别别为188宗和114844.3亩亩。同时时商业用用地和商商业金融融用地亦亦以高新新区供应应量最多多。（3）20010主主城区土土地成交交状况土地成交方方面，全全年主城城区成交交地块774宗，面面积约447488亩，较较20009年分分别增加加8宗和和约3440亩。土地总体交交易均价价约7229.22万元/亩，同同比上涨涨30.9%住宅和商业业类物业业可建面面积基本本相当根据成交地地块相当当指标计计算，220100年成交交地块的的可建面面积约112422.4万万平方米米，其中中住宅约约6288.6万万平方米米，商业业类物业业

8、约6113.88万平方方米。据统计，220100年成都都主城区区成交住住宅面积积约8330万平平方米，220100年成交交地块可可建住宅宅尚不足足成都主主城区一一年的住住宅销售售量。若若这一状状况不得得以改变变，可以以预计，220111-20012年年成都主主城区住住宅将呈呈现供不不应求的的局面。与住宅相反反，商业业类物业业则呈现现供大于于求的状状况，市市场竞争争压力将将加剧。成华区成交交土地达达11006亩成华区以111066.6亩亩的土地地成交量量，位居居各区之之首，主主要位于于成华青青龙乡区区域；高新区和武武侯区分分别成交交19宗宗和188宗土地地，分别别集中在在天府新新城和武武侯新城城

9、。楼面地价TTOP110位于春熙路路商圈的的华兴街街地块，以以110000元元/平方方米的楼楼面地价价，夺取取年度楼楼面地价价地王。在楼面地价价TOPP10中中，市中中心（内内环内）22宗，城城东二三三环间44宗，城城西二三三环间22宗，城城北内一一环间和和城西一一二环间间各一宗宗。主要区域土土地成交交情况天府新城、武武侯新城城、攀成成钢和成成华青龙龙片区成成为20010年年成都主主城区土土地成交交量最多多的四大大区域，这这些区域域集中了了众多的的品牌开开发商，将将成为未未来成都都房地产产市场的的热点、重重点区域域。品牌房企拿拿地情况况在品牌开发发商中，仅仅保利、蓝蓝光、华华润、绿绿地、华华宇

10、和九九龙仓在在土地市市场有所所斩获，主主要新进进区域为为攀成钢钢、武侯侯新城、建建设路、城城北青龙龙乡等区区域。新入蓉开发发商拿地地情况2010年年，共有有阳光1100、世世茂、太太古、远远洋、招招商、香香港置地地、朗诗诗等十余余家国内内地产巨巨头进驻驻成都，拿拿到土地地；主要要区域集集中在攀攀成钢、武武侯新城城、成华华迎晖路路等区域域。（4）各郊郊县土地地供应状状况2010年年成都各各郊区县县供应土土地4774宗，共共计面积积约4000900亩，同同比分别别增加1129宗宗和68891亩亩。大邑供应土土地71100亩亩大邑县以供供应1003宗，771055亩的天天量土地地，位居居各郊区区县首

11、位位，位列列二、三三位的分分别是新新都和崇崇州，土土地供应应量分别别为599宗、554100亩和558宗、558144亩。近郊主要热热点区县县，如温温江和龙龙泉驿土土地供应应量均不不足20000亩亩。（5）各郊郊区县土土地成交交状况全年各郊县县共计成成交土地地3900宗，面面积约3322551亩，较较20009年分分别增加加了944宗和446111亩。大邑成交土土地67731亩亩大邑以67731亩亩的成交交量位居居各区县县首位，崇崇州和新新都分列列二、三三位，交交易面积积分别为为51229亩和和39998亩。龙泉驿、温温江和双双流三大大热点区区域的土土地成交交量均在在18000亩以以下，郫郫县

12、土地地成交达达到22248亩亩。大邑可建面面积超过过千万平平根据地块相相关指标标，大邑邑以超110000万平方方米的可可建量位位居首位位，其次次是新都都，约9934万万平方米米，青白白江和郫郫县的可可建量约约6000万平方方米左右右。崇州州区域可可建面积积超过4400万万平方米米。各郊县住宅宅用地成成交情况况大邑、崇州州和新都都分列住住宅成交交面积的的前三位位，分别别为666.6亩亩、36676亩亩和31159亩亩。近郊郊郫县成成交约117588亩，双双流约110399亩，温温江和龙龙泉驿在在7000亩左右右。各郊县住宅宅可建面面积大邑以9887万平平方米的的天量，位位列首位位。新都都、青白白

13、江和郫郫县分列列二至四四位，分分别为6602万万平方米米、5119万平平方米和和5000万平方方米。金金堂、龙龙泉驿、都都江堰、新新都、彭彭州和蒲蒲江可建建面积在在2000万平方方米以下下。都江堰住宅宅楼面地地价约114500元/平平方米都江堰、新新津、郫郫县、崇崇州和龙龙泉驿位位居住宅宅楼面地地价前五五位，分分别为114500元/平平方米、113777元平方方米、111722元/平平方米和和10449元/平方米米和10017元元/平方方米。其其他各区区县楼面面地价均均在10000元元/平方方米以下下。三、商品房房市场1、年度供供销对比比（1）成都都市供销销总量分分析2010年年成都市市商品房

14、房供应量量为32258万万，同同比增加加8.99%；商商品房销销售量为为29665.99万，同同比下降降了177.1%。07年成都都市商品品房供销销比为11.166：1；08年年成都市市商品房房供销比比差距最最大，供供应量远远远大于于需求量量，比例例为2.08：1；009年成成都市商商品房供供不应求求，供销销比0.84：1；110年成成都市商商品房供供销比11.099：1。可见，100年成都都商品房房的供销销比很接接近，供供销较为为平稳。（2）成都都市住宅宅供销分分析2010年年成都市市住宅供供应量为为25777.77万，同同比增加加5.22%；住住宅销售售量为224122.2万万，同同比下降

15、降了266%。07年成都都市住宅宅供销比比为1.09：1；008年成成都市住住宅供销销比差距距最大，11.966：1；09年年成都市市住宅供供销比00.755：1；10年年成都市市住宅供供销比11.077：1。可见，100年和007年成成都住宅宅的供销销比很接接近，市市场处于于供销平平衡。（3）成都都市办公公供销分分析2010年年成都市市办公供供应量为为2000.7万万，同同比增加加46.4%；办公销销售量为为1200万，同同比增加加41.5%。07年成都都市办公公供销比比为1.18：1；008年成成都市办办公供销销比差距距最大，为为2.005：11；099年成都都市办公公供销比比1.662：

16、11；100年成都都市办公公供销比比1.667：11。可见，088年以来来，成都都办公物物业处于于供大于于求的态态势。（4）成都都市商业业供销分分析2010年年成都市市商业供供应量为为2266.8万万，同同比增加加36.5%；商业销销售量为为2311万，同同比增加加65.2%。07年成都都市商业业供销比比为1.36：1；008年成成都市商商业供销销比差距距最大，为为1.668：11；099年成都都市商业业供销比比为1.19：1；110年成成都市商商业供销销比0.98：1。数据显示，220099年和220100年成都都商业市市场处于于供略小小于求的的态势，市市场需求求旺盛。2、主城区区细分物物业

17、市场场2.1、住住宅市场场（1）供销销分析月度供销分分析从供应来看看，20010年年全年成成都主城城区供应应总量为为9155.388万；其中供供应量最最多的是是9、110月份份，原因因在于其其他城市市的限购购令影响响，供应应住宅分分别为1112.2万和1554万，供应应量最少少的是22月，春春节传统统的淡季季，供应应住宅仅仅15.6万。从销售来看看，“新新国十条条”后的的5-77月，住住宅交易易量下降降较大，88月份市市场开始始反弹，111月达达到了全全年高峰峰，销售售面积约约1400万；销售量量最少的的是1月月份，销销售住宅宅29.4万。月度价格走走势从价格来看看，今年年价格呈呈现出平平稳上

18、涨涨的趋势势，111月达到到价格高高峰，约约88000元/平方米米，122月有小小幅回落落态势。高新区供销销排首位位从各个区域域分析，220100年成都都主城区区住宅供供应量最最大的是是高新区区，供应应住宅2265.4万，其次次是锦江江区，供供应量为为1600万，供供应量最最少的是是成华区区，供应应量为1106.7万；销售量最大大的也是是高新区区，共销销售住宅宅2022万，其其次是锦锦江区，销销售量为为1422.5万万，销销售最少少的是成成华区，销销售量为为1333.9万万。高层是市场场的核心心产品从物业类型型分析，高高层是目目前成都都主城区区住宅供供销的主主流产品品，分别别达8119.11万

19、平方方米和7721.8万平平方米；其次是是超高层层住宅，供供销量分分别为661.22万平方方米和440.22万平方方米。主城区的别别墅、多多层和花花园洋房房是十分分稀缺的的产品。70-900平方米米住宅供供销两旺旺从各面积段段分析，770-990平方方米是目目前主城城区住宅宅物业供供销的主主力，分分别为3345万万平方米米和3332.33万平方方米；990-1110平平方米和和1100-1330平方方分列二二、三位位。（2）存量量住宅状状况高新区存量量住宅1174万万平方米米2010年年成都市市主城区区住宅存存量房共共4977.6万万，其其中高新新区存量量房面积积最大，1173.95万万，占占

20、35%；其次次是青羊羊区，共共78.8万，占116%；再次是是武侯区区，共776.44万，占占15%；金牛牛区和锦锦江区各各占133%，成成华区占占8%。70-900平方米米住宅存存量约1129万万平方米米从各面积段段来看，770-990之之间的存存量房所所占比例例最大，共共1299.3万万；其其次是990-1110，存量量房面积积有655.9万万；再再次是1110-1300，存存量房面面积有660.44万。（3）各类类型住宅宅总价分分析双拼别墅总总价分析析2010年年成都主主城区成成交双拼拼别墅共共19套套，其中中5000-10000万万元间88套，111套成成交价格格在10000万万元以上

21、上。联排别墅总总价分析析2010年年成都主主城区交交易联排排别墅共共1411套，其其中总价价区间在在5000-10000万万之间的的成交777套，占占到544.6%；其次次2000-5000万元元间成交交52套套，占336.99%；110000万以上上和1000-2200万万元间各各成交77套和33套。花园洋房总总价分析析2010年年成都主主城区成成交花园园洋房共共1600套，其其中总价价主要集集中在2200-5000万元之之间，成成交1006套，占占总交易易量的666.33%。多层总价分分析2010年年成都主主城区成成交多层层产品共共3488套，其其中总价价区间主主要在1100-2000万元

22、之之间，共共成交1132套套，占总总成交量量的377.9%；其次次是500万元以以下，占占总交易易量的332.22%。小高层总价价分析2010年年成都主主城区多多小高层层产品共共15776套，其其中总价价主要集集中在550-1100万万元之间间，交易易7344套，约约占总交交易量的的46.6%。其其次是1100-2000万元交交易4337套。高层及超高高层总价价分析2010年年成都主主城区高高层和超超高层住住宅共成成交8997855套，主主力总价价集中在在1000-2000万元元和500-1000万元元，分别别占总成成交量的的41.9%和和38%。2.2、写写字楼市市场2010年年成都主主城区

23、写写字楼供供应总量量约1773万，销售售总量为为1111.288万，同同比分别别增长448.11%和338.44%。在在住宅投投资受到到抑制的的情况下下，写字字楼物业业受到投投资者的的追捧，供供销同比比大幅增增长。月度供销走走势“新国十条条”后，成成都主城城区写字字楼销量量整体呈呈增长态态势，112月到到达年内内高峰，交交易量约约17万万平方米米。区域供销状状况随着天府新新城建设设的加快快，区域域写字楼楼大幅放放量，220100年高新新区写字字楼供应应量达883.22万平方方米，占占整体供供应量的的48%；区域域交易量量约322.6万万平方米米，占市市场交易易量的229.44%。武侯区和锦锦江

24、区写写字楼的的供应量量位居二二、三位位，供应应量分别别为288.7万万平方米米和266.5万万平方米米；销售售量武侯侯和金牛牛位列二二、三位位，分别别为200.7万万平方米米和166.7万万平方米米。价格趋势分分析成都写字楼楼物业销销售价格格整体呈呈持续走走高态势势，价格格由年初初的70000元元/平方方左右的的价格上上升到年年末90000元元/平方方米左右右的水平平，上涨涨幅度约约28%。写字楼存量量：高新新区约776万平平方米2010年年成都主主城区写写字楼存存量房共共1944.5万万。其其中，高高新区写写字楼存存量房面面积最大大，755.9万万，占占39%；其次次是武侯侯区，335.99

25、万，占占18%；再次次是青羊羊区，225.55万,占133%。2.3、商商业市场场2010年年成都主主城区商商业供应应量为777.005万，销售售量为1102万万，供供销分别别增长339.88%和334.99%。商业的成交交均价约约122278元元/平方方米，同同比上涨涨约233.2%。月度走势商业市场的的供销趋趋势波动动较大，110月供供应量最最多，达达到约113.33万平方方米；77月的销销售量为为年内最最高，为为10.56万万平方米米。区域供销分分析从各个区域域来分析析，20010年年成都主主城区商商业供应应量最大大的区域域是高新新区，供供应量为为21万万；其其次是成成华区，供供应量为为

26、17.2万；再次次是金牛牛区，供供应量为为14.8万。销售量最大大的区域域是成华华区，成成交量为为24.5万；其次次是武侯侯区，成成交量为为23.8万；再次次是青羊羊区，成成交量为为15.7万。价格走势全年主城区区价格走走势波动动较大， HYPERLINK /3985/ 银石广场于7月31日开盘，由于该项目位于成都核心商圈，虽然当时其售价达到了约12万元/平方米，但销售亦比较理想，使成都8月商业的成交均价达到了18630元/平方米，为全年最高。商业存量：武侯区区约433.9万万平方米米2010年年成都主主城区商商业存量量房共1173.4万。其中中，武侯侯区商业业存量房房面积最最大，443.99

27、万，占占25%；其次次是高新新区，334.77万，占占20%；第三三位为金金牛区，229.77万,占177%。3、郊区物物业市场场3.1、住住宅市场场2010年年成都各各郊县住住宅供应应量为116511.7万万，成成交量为为15998.33万，供供应同比比增长55.4%，但交交易量下下降111.4%。（1）供销销分析双流供应约约3700万平方方米郊区县中，供供应量最最大的是是双流，供供应量为为3699.6万万；供供应量第第二的是是新都区区，供应应量为2249.5万；第三三名是郫郫县，供供应量为为2133.8万万。成交量最大大的是新新都区，成成交量为为2044.8万万；第第二名的的是龙泉泉，成交

28、交量为1194.2万；第三三名是温温江，成成交量为为1900.2万万。高层住宅是是主流产产品2010年年成都各各郊县分分析，高高层电梯梯物业供供应量为为10663.11万，排排名第一一；第二二名是小小高层物物业，供供应量为为1577.8万万；第第三名是是多层物物业，供供应量为为93.2万。销售量排名名第一的的是高层层住宅，成成交量为为10007.22万；其次是是多层物物业，成成交量为为2044.6万万。70-900是市场场需求的的主力产产品从20100年成都都各郊县县住宅面面积段分分析，770-990面面积段的的住宅供供应量最最大，供供应量为为4988.8万万；其其次是990-1110面积段段

29、，供应应量为3345.2万；再次次是1110-1130面积段段，供应应量为2252.5万。从销售情况况来看，成成交量最最大的是是70-90面积段段的，成成交量为为4544万；其次是是1100-1330，成成交量为为3288万；再次是是90-1100，成成交量为为3155.7万万。（2）存量量房分析析双流存量住住宅近2280万万平方米米2010年年成都各各郊县住住宅存量量房11183.4万，其中中双流住住宅存量量房面积积最大，2280.9万，排名名第一；新都存存量房面面积排名名第二，为为1711.4万万；第第三名是是郫县，存存量房面面积为1136.3万。110-1130平平方米间间住宅存存量24

30、43万平平方米2010年年成都各各郊县住住宅存量量房中，1110-1300面积积段的住住宅存量量房面积积最大，2243.4万；700-900面积积段的住住宅存量量房面积积为2226.11万，排排名第二二；900-1110面面积段的的住宅存存量房面面积为1171.7万。3.2、郊郊县商业业物业新都商业供供应411万平方方米供应方面，新新都、双双流和龙龙泉驿的的商业供供应量位位居前三三位，分分别为441万平平方米、335.11万平方方米和116万平平方米。销售情况来来看，双双流、新新都和彭彭州的交交易量分分列前三三位，交交易面积积分别为为32.7万平平方米和和、211.8万万平方米米和177.5万

31、万平方米米。郊县中，彭彭州商业业处于供供不应求求的状况况，供销销比仅为为0.225：11；双流流供销基基本平衡衡，而新新都处于于明显的的供大于于求，供供销比为为1.777：11。商业存量：双流商商业超过过50万万平方米米双流县商业业存量达达53.5万平平方米，位位居各郊郊区县首首位；新新都和温温江分列列二、三三位，分分别为336.11万平方方米和331.33万平方方米。四、20111年趋趋势分析析政策趋势： 高压压态势仍仍将持续续2010年年中国楼楼市面临临的政策策高压仍仍将持续续，调控控进入常常态化，市市场将面面临长期期偏紧的的环境。对对于严厉厉地执行行差别化化信贷政政策，抑抑制投资资投机型

32、型需求，以以及切实实增加市市场的有有效供应应的政策策不会改改变，限限购令持持续、房房产税试试点、大大力发展展公共租租赁市场场，以及及新的储储备政策策都将给给市场较较大的心心理影响响。预计20111年房房地产市市场将呈呈现先抑抑后扬的的走势。市场供销：供应井井喷，住住宅市场场或呈现现供大于于求的局局面新开工量反反映了楼楼市未来来的供应应量。220100年成都都主城区区商品住住宅的新新开工量量约20076万万平方米米，而同同期市场场供应量量仅约9948万万平方米米，尚有有11228万平平方米未未上市，也也就是说说20111年市市场供应应量至少少在11128万万平方米米以上，较较20110年明明显放大大。2010年年成都主主城区商商品住宅宅的存量量面积约约4988万平方方米，220100年末存存量加220111年的最最保守供供应量约约16226万平平方米，按按成都主主城区220100年月均均70万万平方米米的去化化量，116266万平方方米的去去化周期期为1.94年年。因而而预计220111年住宅宅市场可可能呈现现供大于于求的局局面。整体市场：成都房房价平稳稳走高2010年年成都主主城区住住宅用地地楼面地地价达445444元/平平方米，若若