湖北地产发展白皮书

1、与时代同行，与城市融合The Editorial 刊首语EDITORS NOTE2018 年，摆在诸多房地产企业面前的，是一条新赛道。这一年，赛道更曲折从中央到地方，限购、限贷、限价、限售、土拍等新规与 新政层出不穷，随着行业逐渐迈入“小年大周期”阶段，销售增速回落，市场不断分化， 行业集中度进一步提升。这一年，赛道更多元除规模化扩张之外，房企“更名潮”涌现，近20 家房企围绕“美 好生活”调整战略，拓展链条，在如今大热的长租公寓、联合办公、康养地产、特色小 镇等领域突围而出。这一年，赛道更激烈继万科、绿地、碧桂园、和黄、保利抢滩布局之后，融创、仁恒、 金科等新进房企纷纷发力。据统计，目前全国

2、百强房企已有近 70 家进驻湖北，前 50 强房企中有 40 家入汉。从政策推波，到秩序重构，到群雄逐鹿，这一系列变化，亦在2018 湖北地产发展 白皮书之中得以梳理呈现。与此同时，作为由湖北日报与仲联量行六度携手编纂的行业白皮书，本册白皮书推 出特别策划“武汉城市竞争力”。在这一板块，我们通过 9 大类别、51 个变量，全 面与系统地评估中国城市的“未来竞争力”。与西部的成都、西安，东部的杭州、南京等几个典型“新一线城市”相比较，中部 武汉的“新一代”企业活跃、教育与人才根基优渥、区域性城市群能量空间巨大，正成 为未来中国经济的开弓之箭。在此，诸多房企获得了更广阔的市场，也面临更严格的考量。

3、城市竞争力板块之外，受支点杂志之邀，林毅夫、张维迎、李稻葵、巴曙松和 吴晓波等 5 位国内一线专家学者再度在本册白皮书开辟专栏，提笔观大势、谋新局。6 年，涓流成河，印记成册。在此，诚挚感谢每一位为湖北地产发展白皮书汇 编做出贡献的专家与企业。2019 年已来，历史于时光交替中推动，梦想在铿锵奋进中依然。湖北地产发展白皮书编委会2019 年 2 月编者按The Editorial 刊首语THE EDITORIAL2018 年的中国楼市，春暖夏热、秋凉冬冷。在这场地产行业的生长与蛰伏之间，各级政府释放出调控不放松的信号“下决心 解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”。投机属性的削弱、价格水分

4、的挤出、严格调控的持续种种迹象表明，对于房企来说， 原先“拿地、盖房、销售、获利”的野蛮生长模式已经成为过去。2018 年 9 月，在深圳大梅沙秋季例会上，万科率先喊出“活下去”的口号，在业界引 发一场不小的震动与思考。如何才能“活下去”？如何才能“活得好”？年末之际，各家房企以各自的方式，对 外展示了属于自己的答卷。万科持续深化“城乡建设与生活服务商”的战略定位，加速布局住宅、物业、长租公 寓三大核心业务，同时发展商业、商办、教育、物流、酒店、定制装修、在线服务平台及 城市更新等业务板块，根系扎入更多与城市“美好生活”息息相关的领域。碧桂园在 27 年的高速发展之后，抛出“碧桂园是什么”的最

5、新发问。以全周期竞争力 的打造，其在地产及长租公寓、产业小镇等相关板块之外，来积极布局农业、机器人、新 零售等领域，致力做“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。恒大的产业舰队之中，地产、旅游、健康、高科技赫然成列。2018 年，包括博鳌恒大 国际医院、恒大童世界等大 IP 作品相继推出。未来，安家的一间居所、游玩的一座酒店、 就诊的一家医院，甚至厨房随手拿起的一袋米、一瓶油，路上飞驰而过的一辆小车，都有 可能来自“恒大造”。此外，包括朗诗、中航、龙湖、万达、保利、合景泰富等在内的近 20 家房企在 2018 年纷纷更名，以“去地产化”探寻更多的连接、故事与可能。这些行业龙头的转型足印

6、或徐或疾，但都清晰地指向同一个方向与时代同行，与 城市融合，在创造更好看的纸面数据的背后，更思索为社会创造更多的服务、更大的价值。更多面、更鲜活、更美好，这已成为未来房企的生存之道、必然之行。湖北日报公共关系部主任2019 年 2 月15CONTENTS目录Contents020511本书数据图表内容由仲量联行提供，未经允许不能转载。目录Contents宏观经济Macro economy湖北省宏观经济概述 省内热点城市分析 省内热点板块分析 各行政区横向对比特别策划Special plan城市竞争力 武汉土拍Land auction土拍市场 : 百强在武汉的情况 土地发展趋势展望细分市场Mar

7、ket segmentation高端住宅市场 办公楼市场 零售市场房企未来的转型方向专栏作家Columnist经济改革需发挥政府作用林毅夫 北京大学新结构经济学研究院院长中国需要更多“创新型企业家”张维迎 北京大学国家发展研究院教授去库存的根本在城镇化李稻葵 清华大学中国经济思想与实践研究院院长住房供给结构需持续优化巴曙松 北京大学汇丰金融研究院执行院长 中国银行业协会首席经济学家房地产会崩盘吗吴晓波 财经作家案例Cases为安居，为乐活 万科构筑武汉“万般美好”新图景深耕荆楚 归心美好 融创与城市发展“同频共振” 12 年深耕“大荆楚” 碧桂园与湖北同生长、共美好 有文有质 积极谋变 楚天地

8、产助力湖北“美好人居” 跨江越海 仁恒置地为武汉筑造“国际化社区”书院Academy3039424448595365666869677173777579811无惧经济下行压力，湖北经济韧性十足宏观经济Macro economy湖北省宏观经济概述湖北作为长江经济带重要省份、中部 地区崛起重要战略支点，肩负着“建成支 点、走在前列”的使命。在 20072017的十年间，湖北已经从全国经济第 13 名跃升至全国第 7 名，巨大进步有目共睹。 近年来，湖北 GDP 增速更是高于全国平 均水平，成为无法替代的中部经济引擎。 进入 2018 年，我国经济正从高速增长向 高质量发展转轨，虽有下行压力，但面对

9、 复杂多变的国际国内环境，湖北展现出了 十足的韧性，综合实力持续增强。2017 年湖北取得了非凡的经济成就。经济总量方面，地区生产总值突破 3.5 万亿 元大关，地方一般公共预算收入连续跨越 2000 亿元、3000 亿元台阶，千亿产业达到 17 个，过千亿元城市共 10 个；结构调整方面，服务业占比为 45.2%，超越第二产业的44.5%，城镇化率达到 59.3%；经济发展活力方面，企业类市场主体突破百万，新技术、 新产业、新业态、新模式快速发展；人民生活方面，城乡居民人均可支配收入分别达到 31889 元和 13812 元，年均分别增长 9.1% 和 10%，均跑赢经济增速。宏观经济Mac

10、ro economy2资料来源：湖北省统计局，仲量联行整理资料来源：湖北省统计局，仲量联行整理20122017 年湖北省国民生产总值及增速20172018 年湖北省GDP 增速 VS 全国GDP 增速（累计）20122017 年湖北省经济结构持续调整在过去几年的湖北地产白皮书中，我们提到长江中游 城市群发展规划、武汉市“十三五规划”、 关于促进中部地 区崛起的若干意见等重磅政策，也看到了一些重大项目的启动 实施。2018 年，习近平总书记来到湖北考察，之后湖北省出台了 “绿色发展十大战略性举措”，不仅为后续经济发展列出具体事 项和项目，也为房地产企业转型提供了契机。2018 年 4 月，习近平

11、总书记在武汉召开的深入推动长江经 济带发展座谈会上的重要讲话，明确了长江经济带在中国经济高 质量发展中的战略定位。2018 年 7 月省人民政府关于印发湖 北长江经济带绿色发展十大战略性举措分工方案的通知发布， 总共涉及 58 个重大事项、91 个重大项目，总投资 1.3 万亿元。步入“十三五”承上启下的第三年，湖北经济依然充满韧性。 据湖北省统计局初步核算，2018 年前三季度，全省实现生产总值 27634.35 亿元，按可比价格计算，增长 7.9%，快于全国 1.2 个 百分点。第一产业实现增加值 2631.78 亿元，增长 2.8%；第二 产业实现增加值 12130.81 亿元，增长 7

12、.4%；第三产业实现增 加值 12871.76 亿元，增长 9.4%。结构调整之下，第三产业的 驱动效应显而易见。湖北的高端制造也在提速，经济质量不断升级。前三季度， 规模以上工业增加值增长 7.8%，强于预期。41 个工业行业大类 中有 36 个实现增长，增长面达 87.8%。其中，高技术产业崭露 头角，全省高技术制造业增加值增长 13.1%，快于全部规模以上工业 5.3 个百分点。装备制造业增长 8.3%，快于全部规模以上工 业 0.5 个百分点，对全省工业增长的贡献率达 33.3%。随着高质 量发展政策的推进，以高端制造为代表的经济增长“新引擎”值 得期待。从传统的“三驾马车”角度看，湖

13、北消费市场保持平稳增长， 固定资产投资保持稳定，出口增幅下滑但外商直接投资有所加强， 反映出外商对湖北省的关注度正在提升。消费方面，前三季度， 全省共实现社会消费品零售总额 13126.26 亿元，增长 11.3%。 固定资产投资方面，前三季度，全省固定资产投资增长 10.9%。 出口方面，全省完成人民币计价进出口总额 2464.8 亿元，增长7.8%，同比回落 14.7 个百分点。绿色发展十大战略性举措将进一步提升湖北的竞争力，同时也为房企提供转型契机绿色宜居城镇建设：包括规划建设 50 个产业特色鲜明、生 态环境优美、示范效应明显的国家及省级层面的特色小（城）镇， 孝感市中心城区城市“双修

14、”建设项目，荆门漳河爱飞客通用航 空示范区，咸宁市金色年华养生谷等。建设长江国际黄金旅游带核心区：包括武汉江汉朝宗文化旅 游项目、襄阳保康九路寨生态旅游区项目、宜昌三峡国际旅游度 假区项目等。园区循环化改造：国家级园区循环化改造包括武汉市青山工 业区、潜江经济开发区、孝感高新技术开发区、十堰经济技术开 发区、枝江经济开发区姚家港化工园等五家国家级循环改造示范 试点园区和重点支持园区改造。省级园区循环化改造包括宜都工 业园、伍家岗工业园、老河口经济开发区、谷城经济开发区、郧 阳经济开发区、应城经济开发区、汉川经济开发区、大冶湖高新 技术产业园区、松滋经济开发区等。绿色发展十大战略性举措，包括加快

15、发展绿色产业、构建综 合立体绿色交通走廊、推进绿色宜居城镇建设、实施园区循环发 展引领行动、开展绿色发展示范、探索“两山”理念实现路径、 建设长江国际黄金旅游带核心区、大力发展绿色金融、支持绿色 交易平台发展、倡导绿色生活方式和消费模式。处于长江流域中 心位置的湖北，凭借突出的交通枢纽地位，未来发展潜力巨大。绿色发展不仅是产业的发展，也涵盖了生态环境、交通建设 等方面的配套建设，这对于湖北软、硬实力的提升大有裨益。十大战略性举措在“生态优先、绿色发展”的总基调下，参照科技 高度、投资强度、绿色程度、产业链长度、项目深度等“五度” 的标准，涵盖 12 英寸先进半导体存储器技术开发及产业化项目、

16、武汉国家航天产业基地、鄂州机场项目、长江中游航运中心建设等。对于房地产企业而言，十大战略性举措中与生态旅游、城市 宜居性相关的政策也为房地产企业提供了“只做住宅”之外的一 些转型契机，这些契机涵盖如下方面。资料来源：湖北省政府官网，仲量联行整理绿色发展十大战略性举措倡导绿色生活方式和消费模式3支持绿色交易平台发展大力发展绿色金融建设长江国际黄金旅游带核心区探索“两山”理念实现路径开展绿色发展示范实施园区循环发展引领行动推进绿色宜居城镇建设构建综合立体绿色交通走廊加快发展绿色产业Macro economy宏观经济Macro economy宏观经济2018 百万大学生留汉创业就业情况资料来源：武汉

17、发布微信公众号，仲量联行整理人才是最宝贵的资源。2017 年百万 大学生留汉创业就业创历史新高，30.1 万名大学毕业生留汉，新增落户大学生14.2 万人。2018 年，武汉继续加码“百万 校友资智回汉”“百万大学生留汉创业就 业”计划。武汉非常重视项目落地和配套措施的 实施，“双百万”计划并不流于形式。一 方面，多个招商引资项目集中开工 , 包括 京东方 BOE10.5 代线项目、周大福金融 中心项目等。另一方面武汉不仅为留汉大 学生提供保障性住房（未来五年 , 建设和 筹集 250 万平方米以上大学毕业生保障 性住房），而且通过举办活动让大学生直 接对接工作岗位。比如出台了武汉市大 学毕业

18、生保障性住房供给与管理办法（试 行），符合相应条件的情况下，毕业 3 年内的大学毕业生可申请大学毕业生租赁 房，毕业 5 年内可申请购买 1 套大学毕业 生安居房；武昌、江汉等地召开了租赁房 配租现场会；光谷 35 家知名企业赴沪招 贤等。距离 2019 年 10 月举行第七届世界军人运动会越来越近，武汉在 2018 年全面推进军运会的相关建设工作。举办军运会对 城市综合影响效应举足轻重，主要有以下几个方面的提升。一是武汉知名度的提升。武汉军运会是我国首次承办的国际 最高级别的综合性军事体育赛事，届时，将有来自 100 多个国家的近万名现役军人同台竞技，是 2008 年奥运会之后我国举办的 规

19、模最大、规格最高、影响最广的国际体育盛会。包括我国主要 领导人在内的数十位国家领导人及国防部长将出席开闭幕式。举 办国际性活动对打响城市知名度意义重大，无论是北京奥运会、 上海世博会，还是杭州 G20 峰会等，都是推动城市走向世界舞台 的重要一步。军运会选址武汉是对武汉城市形象和地位的肯定， 从侧面反映出国家对“中部领头羊”“国家中心城市”武汉 的重视。二是城市基建和生态环境的提升。目前武汉市有 9 条在运营 地铁线路，2019 年将确保开通 2 号线南延线、8 号线三期。武汉第一座双层公路桥、世界上工程规模最大的双层悬索桥杨泗 港长江大桥也将在军运会之前通车。武汉还在全域推进城市环境 综合整

20、治提升。2018 年 8 月，武汉市政府办公厅正式印发第 七届世界军人运动会环境质量提升工作方案，明确了水体环境 质量、空气环境质量和环境风险防范的工作目标。环境整治已经 全城覆盖、全域提升。三是文化旅游潜力的提升。武汉有着得天独厚的生态环境， 共有 166 个大大小小的湖泊。武汉有很多著名的旅游景点，包括 3 个5A 级风景区、14 个4A 级风景区。此外，武汉的文化底蕴深厚， 既是楚文化的重要发祥地，又是历史上中国南方的军事和商业重 镇。武昌起义是辛亥革命的开端，具有重大的历史意义。在军运 会期间，武汉将在车都足球公园和黄家湖公园举办“世界花展”， 届时将“花满江城”。得益于军运会的高展示

21、性，武汉文化旅游 的潜力将被进一步挖掘。 军运会将打响武汉的全球知名度中心带动、多极支撑、一主两副自 2003 年开始，武汉占全省 GDP 比重一直在 30% 以上，2017 年武汉市 对全省 GDP 的贡献更高达 37%。根据武汉市统计局初步核算，2018 年前三季度，武汉市实现地区生产总值比 上年同期增长 8.3%。增速同比提高 0.5个百分点，连续 7 个季度加快，创 2015年以来季度新高，分别快于全国、全省 1.6和 0.4 个百分点。结 构 优 化 方 面，2018 年 前 三 季 度，武汉三次产业之比为 2.6 43.1 54.3， 而 该 比 例 在 2017 年 为 3.5：

22、43.7：53.3， 第三产业尤其是服务业主 导经济增长的特征凸显。前三季度，武 汉市服务业增速快于第二产业增速 1.3 个百分点，服务业占经济的比重达到了54.3%，同比提高 0.2 个百分点，高于第二产业 11.2 个百分点。转型提速方面， 前三季 度， 武汉 市高新技术产业增加值比上年同期增长 12.7%， 增速同比提高 0.2 个百分点。 战略性新兴产业（含服务业）投资增长 30.3%，占全市投资额比重27.2%，其中， 新能源汽车产业投资增长 1.18 倍。武汉经济质量持续改善 “双百万”计划持续推进“军运会”三大影响省内热点城市分析562018 百万校友资智回汉Macro econ

23、omy宏观经济Macro economy宏观经济宜昌升级旧动能，引进新动能宜昌位于湖北省西南部、长江上中游分界处，是中部重要的 交通枢纽。宜昌还是中国优秀旅游城市，坐拥 4 处国家 5A 级旅 游景区，是湖北省唯一的国家环境保护模范城市。根据宜昌市 城市总体规划（20112030 年），宜昌将发挥长江沿岸的物 流和交通设施优势，建设宜昌沿江万亿产业走廊；大力发展生物 医药、电子信息、新能源材料等战略性新兴产业，转变经济发展 方式，促进产业结构升级。同时，物流业借助长江航运、铁路运 输、公路运输的优越条件，结合港口码头、货运站场等交通设施， 建设三峡物流中心，提升宜昌的国家物流网络区域中心地位。

24、宜昌的经济实力全省靠前，2017 年 GDP 在省内排名第三。 宜昌的千亿产业包括精细化工、食品饮料、先进装备制造。2018 年 4 月，习近平总书记来到湖北省 , 第一站就到宜昌市考察化工 企业。宜昌已设立 1 亿元专项资金，引导 30 亿元化工产业股权 投资基金，还高标准规划建设宜都、枝江两个专业化工园区，促 进传统动能转型升级。宜昌还将加快引进新动能，宜都东阳光投 资 30 亿元建设国家创新药、仿制药生产基地项目，届时将形成150 个左右创新药、仿制药项目生产规模。此外，借助优越的地理位置，宜昌不断扩大开放。2018 年 6月，宜昌综合保税区暨全市 6 月重大项目集中开工仪式举行，投资

25、112 亿元的 12 个项目开工，涵盖生物医药、食品饮料、新材料、信息安全等多个领域。其中，总投资 55.2 亿元的宜昌综合保税区 为本次开工投资额最大项目，未来将为宜昌注入强劲增长动力。襄阳新能源汽车之都与襄阳云谷并驾齐驱襄阳位于湖北省西北部，是湖北省省域副中心城市，GDP 稳 居湖北省前三。襄阳是一座工业城市，是全国重要的汽车制造基地， 东风、日产、英菲尼迪等世界知名品牌聚集于此。“十三五”时期， 襄阳将以建成全国重要的汽车零部件产业基地和中国新能源汽车 之都为目标，实施襄阳汽车产业倍增工程和新能源汽车产业的千 亿工程。随着美洋、九州、雅致等重大项目相继投产，襄阳市获 批国家新能源汽车关键

26、零部件创新型产业集群，“中国新能源汽 车之都”的知名度得到提升。除了工业，襄阳也在大力发展现代服务业。华为、中国移动、 世纪互联、软通动力、北京润德骥图、中国网库、甲骨文等 40 多 家国内知名企业相继入驻“襄阳云谷”，腾讯、中国航天科工集 团第二研究院等一批知名企业与襄阳市建立了战略合作关系，华 为云服务华中大区中心、中国移动大数据中心、IBM 大数据中心 已在襄阳建成并投入使用。以“襄阳云谷”为代表的区域性云计 算大数据中心服务功能大大提升。多极支撑在经济增长的同时，湖北也面临着发展不均衡的挑战。提到 湖北，很多人脱口而出中部交通枢纽、教育强省、中部经济强省。 而说起湖北的城市，很多人只会

27、想到“一主两副”武汉、宜 昌和襄阳。从 GDP 贡献度上看，“一主两副”的经济贡献占据 整个湖北的约六成，而其他地区的贡献度只有四成左右。资料来源：各地统计局，仲量联行整理一主两副经济贡献度约六成78时间事件备注1月 31日 英国首相特蕾莎梅率领任上规模最大出访团来汉据英国媒体称，此次访华，随行人员超过 50 人，都是英国商业、学术领域的代表人物2月2 日军运会玩偶“兵兵”首次向全世界推介“兵兵”的设计灵感来自中华鲟2月 23日 武汉长江中游航运中心总体规划获省政府批复3月 28日 军运会 2018 年场馆设施项目宣布集中开工将新建、维修改造 35 个场馆设施项目4月2 日湖北省城镇保障性住房

28、管理办法正式实施按照新规，保障性住房租满 5 年且符合配售条件的可由承租人购买，购买时间满 5 年可转让4月 19日 武汉军运会 20182019 年筹办工作计划及里程碑项目清单出炉这是世界军人运动会首次编制筹办工作计划并列出重要里程碑项目4月 26日 习近平总书记在武汉召开深入推动长江经济带发展座谈会并发表重要讲话4 月 27-28 日习近平主席同莫迪总理举行非正式会晤5月 23日 武汉市正式出台武汉市大学毕业生保障性住房供给与管理办法（试行）符合相应条件的情况下，毕业 3 年内的大学毕业生可申请大学毕业生租赁房，毕业 5 年内可申请购买 1 套大学毕业生安居房5月 31日 首条汉港（汉口北

29、上海）国际海运拼箱直达专线开通该专线可实现武汉货物 16 小时直达上海，运费节省 15%7月 27日 省人民政府关于印发湖北长江经济带绿色发展十大战略性举措分工方案的通知发布9月 23日 新河大桥主体结构完工全长 21.33 千米的江北快速路全线贯通9月 23日 广深港高铁全线开通，武汉到香港只需要 4 个半小时10月1日 两线一隧通车地铁 7 号线、11 号线东段一期、武汉长江公铁隧道正式开通12 月 27日 武汉第十一座长江大桥青山长江大桥引桥全线贯通12 月 27日 国防部在例行记者会上宣布：已有 93 国逾万人报名参加武汉军运会2018 年 8 月 9 日，武汉军运会组委会向所有成员国

30、寄发了参赛邀请信，共设有三个报名时段，目前的数字为第一次报名结果12 月 28日 武汉地铁纸坊线开通试运营纸坊线全线设站 7 座，与轨道交通 7 号线贯通试运营2018 武汉大事件梳理资料来源：武汉发布微信公众号，仲量联行整理宏观经济Macro economy宏观经济Macro economy咸宁生态优势转换为发展优势咸宁位于湖北省东南部、长江中游南岸，与湖南、江西接壤， 是中国十大最具成长创新型城市、全国最适宜人居城市、全国第二批可再生能源建筑应用示范市。咸宁的生态优势突出，把生态优势转换为发展优势一直是咸 宁经济发展的重要命题。产业上，咸宁重点打造农业茶叶、楠竹、 油茶、水产四大千亿产业，

31、重点打造工业农产品加工、清洁能源、 电子信息、汽车及零部件制造、医药健康五大千亿产业。近年来，咸宁积极调整产业结构。2012 年，三产业结构为 18：48：34，而 2017 年结构调整为 16：48：36，可以发现第 三产业占比略有上升。未来咸宁还将继续发挥其山水资源优势， 实施“养在咸宁”健康产业培育工程，加快大健康产业示范区、 医养结合示范区、中医药产业基地、健康小镇等重大项目建设， 打造全国健康养生养老示范城市。荆州积极寻找新增长点荆州是一座有历史底蕴的城市，位于湖北中南部，处在长江 中游江汉平原地区，2017 年经济总量排名湖北省第四。从经济结 构的变化可以明显看出荆州的经济转型效果

32、，2013 年末，荆州三 次产业结构为 23.9：44.7：31.4，到了 2017 年三次产业结构为 20.3：44.1：35.6，第三产业占比明显提升。汽车配件制造、轻工业、食品加工是荆州的传统优势行业。 其中，汽车配件制造涵盖整车大部分产品，包括动力转向器、电机、 汽车空调、汽车安全气囊、方向盘等，且在全国市场占有率名列 前茅。近年来，荆州的医药化工产业发展势头强劲，能特科技自主 创新、研发打造的维生素 E 原料药生产线投产，能特科技成长 为国内医药中间体领军企业。此外，荆州的房地产投资增速保持 着较高水平，2017 年房地产开发投资完成 238.12 亿元，增长 57.1%，远超全市固

33、定资产投资 11.5% 的增速。资料来源：各地统计局，仲量联行整理从 2017 年湖北省内各地区的经济数据看，“一主两副” 之外的其他地区经济已经出现亮点。一是十堰市 GDP 增速超 过 10%，咸宁、鄂州的 GDP 增速超过武汉。二是社会消费品 零售增速方面，荆门、十堰、咸宁、鄂州发力，居民消费有所 加强。政策层面，继 2017 年“加快构建多极发展新格局”首次 写入湖北省政府工作报告之后，2018 年湖北省政府工作报告 强调，“区域协调、均衡发展，需要增长极引领带动，也需要 点极之间协调联动。我们要着力营造百舸争流、抢前争先的奋 进态势，构建中心带动、多极支撑、协同并进的发展格局”。 20

34、18 年，我们的确欣喜地看到了“一主两副”及其之外的一 些亮点。资料来源：统计局，仲量联行整理，* 为统计局预测值910各地区国民经济主要指标 (2017 年 )GDP（亿元）GDP 增速（%）常住人口（万人）第三产业 占 GDP 比重社会消费品 零售（亿元）社会消费品 零售增速（%）武汉13410.38.01089.353.2%6196.310.4襄阳4064.97.2565.435.8%1481.911.8宜昌3857.22.4413.635.1%1330.37.3黄冈1921.87.6634.139.3%1083.211.2孝感1742.26.6491.534.7%973.310.1荆门

35、1664.27.5290.235.5%688.112.0十堰1632.310.1341.840.8%818.112.9黄石1479.47.7247.134.8%723.311.3咸宁1234.98.1253.536.0%497.212.4随州935.76.8221.137.1%491.410.2荆州935.76.8221.137.1%491.410.2鄂州905.98.6107.736.0%336.812.8恩施801.26.2336.144.3%556.411.2湖北省内城市 / 地区主要经济指标宏观经济Macro economyMacro economy宏观经济省内热点板块分析2008 年

36、，中国第一条真正意义上的高速铁路京津城际 铁路正式通车。过去的 10 年间，越织越密的高铁网串联起中国 550 余座大中小城市，以 2.5 万公里的运营里程，迅速拉近城际距离，助推 中国城市群从“块状”向“带状”辐射演变。人流、物流和资金流在各大交通节点、交通干线、交通圈内 加速流动，重新分配。中国的经济地理格局，以及国民的生产生活方式也随之发生巨变企业的跨区布局、居民的双城生活， 变得更为普遍、更为日常。作为高铁“四纵四横”米字形骨架的节点城市，武汉是未来 “八纵八横”规划的枢纽城市之一，由高铁带来的“新经济”与“新 生活”也以武汉为核心，向沿线各级城市渗透，更多“双城”聚变、 产业外溢开启

37、。城际双城案例以“有高铁站，就有城际空间站”的理念，目前，绿地已在 安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、 四川宜宾，湖北咸宁、荆州和随州等 22 座城市布局了“绿地城际 空间站”项目。在绿地的规划之中，每一座城际空间站项目就像城市的能量 储备站，致力成为“产业经济高地”“商业潮流领地”，更是“城市建设形象的新窗口和新功能中心”。其中，绿地咸宁城际空间站位于高铁咸宁北站，总建筑面积 169 万方，以“造城”之势，涵盖公寓居住、商务办公、商业购 物、生活休闲、康养旅游和“一贯制”教育等多重配套，是一座 逾百万方的全功能城市综合体。绿地咸宁城际空间站2017 年 10 月

38、13 日，绿地正式发布康养产业战略规划，绿 地康养产业集团（以下简称“绿地康养”）揭牌成立，将全面负 责运营管理绿地“医康养”相关产业，助力集团重点发展区域健 康养生示范区建设。在这一基础之上，借势武咸城际一体化，绿地在咸宁梓山湖 打造“大康养”IP 项目绿地梓湾国际康养度假区。这一项目总占地面积 122 万平方米，总建筑面积 153 万平 方米，以“医康养游娱学”六大板块，围绕山湖文化，以康养、 度假、运动、人文、智创、旅居六大板块为核心，整合 18 大优 质产业资源，并建成生态立基、产业立本、健康立根、旅游立道 等产城融合的“康养度假城市”。绿地梓湾国际康养度假区华夏幸福嘉鱼产业新城产业外

39、溢案例2017 年，华夏幸福牵手嘉鱼县政府，开启合作建设嘉鱼产 业新城的大幕。随着“长江经济带”战略推进，武咸一体化进程进一步加速。 嘉鱼产业新城紧邻武汉，未来有望接受“大车都”和“大光谷” 产业辐射，成为承接产业外溢的先导区。对此，嘉鱼产业新城按照“产业先行”的发展理念，将形成“两心、三轴、南城、北产”的空间结构，按照“中三角创意设计城、 武汉南智造新引擎”的产业愿景，重点打造以汽车及零部件、专 用装备、新材料为主导，以休闲农业为基底的产业体系。截至 2018 年 7 月，新城招商方面，15 个汽车及零部件、专用装备企业先后签约落户，总计投资额超 50 亿元。嘉鱼产业新城1112绿地梓湾国际

40、康养度假区绿地咸宁城际空间站Macro economy宏观经济Macro economy宏观经济武汉国家航天产业基地2017 年 4 月 24 日，武汉国家航天产业基地正式于新洲双柳 开建，以航天产业的中部战略布局，助推“飞天之梦”“强国之梦”。据介绍，这一产业基地由武汉市人民政府与中国航天科工集 团共同谋划，新洲区政府联合华夏幸福以 PPP 模式合作开发、建 设和运营，将重点打造商业航天、高端装备产业集群。作为首个国家级商业航天产业基地、第三个国家级新型航天 产业综合发展基地、武汉市四大国家新基地之一，武汉国家航天 产业基地紧邻“长江新城”且拥有大规模连片集中建设用地，建 成后将与武汉支柱产

41、业大临空、大临港、大车都、大光谷板 块齐驱并进，形成国家战略轴带。吉利新能源电池及模组项目2018 年 7 月，吉利控股集团 10GWh 高性能车用动力电池 及模组项目宣布落户湖北荆州市洪湖新滩经济合作区，成为洪湖 市迄今为止引进的最大单体工业项目。这一厂房规划总用地 800 亩，总投资 80 亿元，建设电池及 模组生产线和研发中心、综合办公楼、物流配选中心等；项目分两期实施建设，计划 2020 年建成投产，预计年产值 130 亿元。截至目前，新滩新区已累计引进入园工业项目 94 个，包括 吉利、绿地、香港中华煤气、富士达、长利玻璃、三立汽车车灯、 宝锦激光等，总投资超过 350 亿元；已建成

42、投产项目 34 个，在建项目 26 个，成为“大车都”产业转移的承接之地。绿地经开国际城继咸宁、汉南之后，世界500 强的绿地落子新滩，聚合其“1+5” 多元产业优势，打造绿地经开国际城。根据规划，这座“航母级大城”将包括市民之家、超高层办 公、特色水产街、品牌酒店、度假民宿、理想家高层、合院别墅、 定制公寓等全维度城市功能，打造武汉新城镇，经开新中心。其中，项目一期为 509 亩，包括一座高度为 150 米的商办 中心，建成后将成为“洪湖第一高”；一座区域内首家四星级酒店， 预计 2019 年年底建成开业；一座按照洪湖市政府要求定制的市 民中心；此外，包括 2.8 万方的商业配套、3 栋公寓

43、，以及院墅 与高层。二期 408 亩，主要为居住业态。绿地经开国际城1314武汉国家航天产业基地绿地经开国际城Macro economy宏观经济Macro economy宏观经济各行政区横向对比本部分将从人均 GDP、人均消费占人均可支配收入比、交通通达性、第三产业占比、人均土 地面积、人均商业面积、商办市场未来三年人均有效供应等七个维度对武汉市七大中心城区进行 多方位的综合衡量，同时将结合各区的商圈发展史及“十三五规划”的重点内容，从宏观和微观 等方面更深刻地了解各行政区的未来发展趋势。另外选取蔡甸区及新洲区作为远城区代表，结合“十三五规划”，对其重点产业发展趋势、 土地招拍挂市场及仓储物流

44、市场进行分析，进一步厘清武汉市远城区的发展思路和前景。七大中心城区简介江汉区商圈发展史江汉区作为主城区中土地面积最小的行政区，涵盖了武广商 圈、江汉路商圈、建设大道商务区及王家墩商务区等四个大型商圈， 以高达 2.06 平方米的人均商业面积位居中心城区之首。江汉区商 贸文化底蕴深厚，不仅是古汉口镇发源地，也是汉口居民最早定 居和发展商业的中心区域，浓厚的商业氛围从开埠起一直延续至 今。20 世纪 90 年代初，建设大道商务区的出现，拉开了江汉区 现代商圈的发展史。建设大道商务区建设大道与新华路被称为江汉“金十字架”，是武汉市发展 最早和最为成熟的金融集聚区，以建设大道为横轴，新华路为纵 轴，西

45、起建设大道青年路口，东至建设大道香港路口，东西长约2.6 公里。建设银行、民生银行、招商银行、中信银行等多家银行的 武汉分行以及美、法、韩领事馆设立于此，带动了区域办公楼市 场的发展。新世界百货于 1994 年在该商圈落子，成为武汉市第一座真正意义上的百货商场。进入 2000 年之后，万达广场、花 园道等商业体陆续入驻建设大道，商圈氛围日渐成熟。武广商圈武广商圈是武汉市高端购物中心的发源地，形成于 20 世纪90 年代，地处汉口核心。早在 20 世纪，解放大道就受到本地开 发商的青睐，而后陆续有新世界、崇光等港资入驻该商圈。目前 以武汉国际广场、武汉广场和世贸广场等商场为代表，受到不同 档次需

46、求的消费者青睐。武汉国际广场作为武汉市唯一拥有众多 国际顶尖奢侈品加持的商场，独一无二的定位更是辐射至湖北省 内其他城市的消费群体。本区域内的办公项目多以办公楼 + 大型 商业的综合体形式出现，区域内有充足的商业、酒店和金融配套。江汉区一核 两纵三区1516四带六大功能性项目武汉中央商务区 长江大道江汉段 武汉城市中轴线省金融业集聚发展示范园区 江汉经济开发区汉正街中央服务区解放大道高端商业集聚带 京汉大道动感时尚商业带 中山大道历史文化风貌带 沿江大道旅游休闲带华中互联网金融产业基地 中国武汉人力资源产业园 华中通信信息产业园汉口国际企业中心 华中智慧云谷时尚创意街区资料来源：武汉市江汉区人

47、民政府网站，仲量联行整理江汉区“十三五规划”重点内容概览要点“十三五”规划江汉路商圈江汉路是武汉市历史悠久的传统商业中心，该商圈以江汉路 步行街为主轴，南起江汉关，北至循礼门，短短的 1.6 公里错落 分布着七座商场，包括老牌的王府井百货和新秀和黄 M+ 购物中 心等。虽起步较早，但由于该商圈早期多以临街商铺为主，品牌 质量参差不齐，管理难以统一，老牌的传统百货定位多为中低端， 加上贯穿该商圈的中山大道前几年在进行升级改造，在较长一段 时间内江汉路商圈停滞不前，该局面直到去年升级后的中山大道 亮相江城，和黄 M+ 购物中心入市后，才被逐渐打破。王家墩商务区武汉中央商务区位于汉口靠西位置，在内环

48、和二环之间，整 个区域分为四大功能区，其中商务区核心功能以金融投资、总部 办公为主，兼有商业、娱乐、文化、酒店和商住功能。目前商务 区内部的办公楼多处于建设当中，中心区域目前有泛海城市广场、 民生金融中心、泛海创业中心三栋甲级办公楼，边缘位置有武汉 双玺中心 A&B 两栋甲级办公楼。至于零售商业则仅有泛海城市广 场一期，2018 年底迎来泛海城市广场二期的开业。Macro economy宏观经济Macro economy宏观经济要点“十三五”规划产业结构调整壮大升级总部经济和高端商务服务 推动产业集群发展培育发展新兴产业功能区建设滨江商务区 武昌古城 华中金融城白沙洲和杨园两翼创新型城区以科技

49、创新为核心集聚人才、技术、资金、平台创新要素 促进互联网与企业结合加快“智慧武昌”建设武昌区“十三五规划”重点内容概览江岸区商圈发展史江岸区位于长江北岸、武汉市的东北部，是中共武汉市委、 武汉市人民政府、武汉市人大常委会和武汉市政协委员会所在地， 作为全市的政治、经济、文化、信息中心，江岸区依水而立，底 蕴深厚，人文景观丰富。辖区内涵盖永清片商圈和汉口滨江商务区，人均消费占人均可支配收入高达73.13%，居于各行政区首位， 居民消费力可见一斑。江岸区的商圈形成虽较晚，但规划中的长 江二桥至二七长江大桥区域（二七滨江商务区）潜力较大，值得 期待。永清片商圈永清片商圈的崛起缘自武汉市旧城区改造项目

50、，是瑞安集团 继上海、杭州和重庆之后，在国内的一个大规模改造项目。武汉 天地一期于 2007 年诞生，随后二期、三期和壹方购物中心陆续入市。该商圈虽起步较晚，但受益于地铁线路的交会（1 号线和 8 号线）、清晰的品牌定位和独特的建筑风貌，逐步成为新兴商圈 的后起之秀。毗邻江滩，优美的生态景观也为武汉天地带来一定 数量的旅游客群，且商务氛围日益浓厚，办公人群成为该商圈稳 定的消费力。汉口滨江商务区汉口沿江商务区将围绕发展现代服务业这一核心，建设集商 贸商务、文化娱乐、现代生活于一体的城市综合发展区，分为江 汉路至长江二桥和长江二桥至二七长江大桥两个区域进行建设。 汉口沿江商务区金融商贸业发达，拥

51、有深厚的文化底蕴和水景资 源，复合交通优越，近几年入市的甲级办公楼品质较高，尤其是 在长江二桥附近的永清片形成了较浓厚的商务环境。作为未来的 主要发展方向，商务区将进一步往北延伸至二七长江大桥。江岸区“十三五规划”重点内容概览要点“十三五”规划一区汉口沿江商务区一带建设大道金融产业带两城后湖新城汉口科技新城七个功能中心汉口历史文化风貌中心二七沿江商务中心 建设大道金融中心 竹叶山商贸中心塔子湖公共服务中心 幸福垸新兴产业中心 汉口国际体育文化中心资料来源：武汉市江岸区人民政府网站，仲量联行整理武昌区商圈发展史1911 年，辛亥革命第一枪在武昌打响，武昌因此名扬四海。 武昌区文化资源丰富，文化古

52、迹遗存众多，是湖北省委、省政府 所在地。受到深厚文化底蕴的影响，武昌区的商业氛围也充满了 人文气息，涵盖了中南中北路、武昌滨江商务区和徐东片等商圈，中央文化区作为中南中北路商务区的重要组成部分，已然成为了 武汉市的一张旅游名片，1500 米长的楚河汉街吸引无数游客前去 打卡。中南中北路商务区中南中北路商圈在 2011 年之前以老牌百货为主，万达集团 于 2011 年依托“武汉中央文化区”的规划，围绕 “楚河汉街”， 斥巨资打造了集剧场、超豪华酒店、艺术展览馆等于一体的文创 项目，定位年轻时尚，一举成为武汉市的旅游景点名片。片区内 的华中金融城聚集了逾百家各类金融机构，在中南路沿线（南起 珞瑜路

53、，北至洪山广场）聚集了大量优质办公楼项目，预计未来 商务氛围将会进一步向中北路转移。武昌滨江商务区武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，西临长江，东连 沙湖，包括武昌车辆厂片（绿地）、月亮湾片（公铁隧道附近）、 裕大华片以及积玉桥片等。目前片区内已建成的甲级办公楼项目 有武汉万达中心、福莱中心、绿地中心楚峰等，在建的超高层绿 地中心 606 未来有望成为武汉市地标。作为长江主轴核心地带，武昌滨江商务区将成为武汉主城区新的现代服务业集聚区和多元 化功能区。徐东商圈徐东商圈位于武汉市内核地带，紧邻长江二桥和地铁八号线。 早期项目以百货为主，单体 20 万平方米的销品茂在很长一段时间 内都是武昌区和

54、青山区居民的打卡地，随着新世界、万达和福星 惠誉等知名开发商的陆续进驻，该商圈逐渐成型，但消费居民仍 多以周边居民为主，影响力有限。资料来源：武汉市武昌区人民政府网站，仲量联行整理江岸区1718武昌区Macro economy宏观经济宏观经济Macro economy洪山区商圈发展史洪山区是武汉市中心城区中土地面积最大的行政区，总面积 480 平方公里，人均土地面积为 411.42 平方米，均居于武汉市 行政区首位，居民人均消费占人均可支配收入比为 72.64%，仅 次于江岸区。依靠丰富的科教资源，洪山区是闻名的大学城和科 技城，辖区内有高等院校 38 所。1988 年创立的洪山科技一条街，

55、是华中区最大的科技、电子、信息市场和重要的科技成果转化基地。 目前该区主要的成熟商圈有两个街道口商圈和泛光谷商务区。街道口商圈作为传统的老牌商圈，街道口的兴起得益于 20 世纪的“电 脑热”。街道口是中南中北路通往光谷商圈的必经之路，许多经 营电脑、电子配件的小企业和商户来此扎根，形成了街道口电子 产品一条街。各大港台韩资开发商及本地零售巨头武商集团均看 好该片区发展，纷纷入驻。早期以传统老牌百货为主，包括武商 亚贸广场、新世界百货、群光广场等。受到互联网电商品牌和智 能手机的冲击，数码产品在趋于饱和的情况下逐渐失去原有的竞 争优势，转型失败的商户最终纷纷撤离街道口各大数码城。如今 依托紧邻的

56、武汉大学和华中师范大学，街道口大力发展文创产业， 陆续迎来创意体验城、未来城、群光二馆等商业体的面市，市场 日趋多样化。泛光谷商务区泛光谷商务区的形成时间较晚，大约在 2008 年左右，但发 展较为连贯且迅速，基本保持每年新增一个购物中心，现有体量 在武汉市主要商圈内居于首位。自发展之初，该商圈就一直受到 周边高校学生的青睐，既有中高端定位的 K11 购物中心，也有中 端定位的光谷世界城系列；既有以商业街区形式亮相的光谷天地， 也有传统的大型室内购物中心新鲁巷广场，涵盖了不同年龄层次 的消费者需求。这里是武汉东湖高新技术开发区的中心区域，大 量高新科技从业人群入驻泛光谷商务区，形成了以转盘为核

57、心， 辐射至四周的商业布局。区域内目前有四栋甲级办公楼，租户也 以高新科技型企业为代表。资料来源：武汉市洪山区人民政府网站，仲量联行整理洪山区“十三五规划”重点内容概览要点“十三五”规划功能分区大学城：大学之城核心区 大学之城示范区 大学之城拓展区 高铁商务区：构建“主导产业 + 商务拓展 + 服务配套”的产业格局天兴洲生态绿洲：生态博览园 生态创意园 体育运动园 生态涵养园优化产业结构力争在高新技术产业、文化创意产业、现代服务产业等优势 产业发展上取得新突破汉阳区商圈发展史光绪十六年，张之洞在汉阳创办了汉阳铁厂和汉阳兵工厂， 正式拉开了中国近现代工业史的帷幕，从此，“汉阳造”成为中 国工业史

58、上极具历史意义的代名词。汉阳区境内水系丰富、山水 交融，其中汉水汉阳段南岸凭借其得天独厚的资源优势，很长一 段时间内成为汉阳近代工业长廊。进入新千年以来，汉阳区大力推进现代制造业转型升级，促进工业经济调整转型，人均 GDP 为 133,733 元，仅次于江汉区。随着城市建设的推进，汉阳区的商业氛围愈加浓厚，自汉商集团于 1998 年落子汉阳以来，新世 界百货、大洋百货、武汉摩尔城等商业项目陆续入驻，逐渐形成 了王家湾和钟家村两个大型商圈，人均商业面积高达 1.52 平方米， 在中心城区中排名第二。王家湾商圈王家湾商圈起源于 20 世纪，第一座购物中心汉商集团 21 购物中心于 1998 年入市

59、，开启了汉阳区的商业时代。但此后的十余年，该商圈范围内并无任何新项目面市，直到 2009 年大洋百货的开业才使得该商圈的步伐继续往前推进。于 2010 年营业的武汉摩尔城以高达 18 万平方米的体量一举成为该商圈的标杆性商 业项目，而后人信汇及海天欢乐购的陆续入市奠定了该商圈的基本格局。钟家村商圈钟家村位于汉阳大道与鹦鹉大道交会处，是地铁 4 号线与 6 号线的换乘站，距归元寺咫尺之遥，地理位置优势明显，通往汉 口、武昌都极为便利。但商圈的发展历史并不长，且商业体量较小， 业态形式过于单一，已建成的新世界百货和人信汉商银座商业体 辐射范围较小，影响力匮乏。希望规划中的大归元寺片区能在远 洋地产

60、的助力下，重振钟家村商圈辉煌。汉阳区“十三五规划”重点内容概览要点“十三五”规划建设四新生态新城国博会展商务区路桥设计建设总部集聚区 领事馆外事服务区方岛生态文化区“两带”优势产业“汉江”之翼：南岸嘴国际文化中心 汉阳造文化创意园区 琴台中央文化艺术区 “长江”之翼：滨江商务区 新港长江城汽车产业共建区七村一场生产性功能服务区强化功能定位，构造“三区”发展态势汉阳古城文化区：钟家村商圈大归元文化商贸功能区 五里墩商圈非遗文化传承功能区 王家湾现代商务区： 王家湾商圈生命健康功能区 汽车服务功能区 西部产业升级区： 先进制造业功能区生高科技产业孵化基地创新创业知音合伙人计划：汉阳英才计划 伯乐云