平泉县花卉批发市场建设可行性研究报告

1、第一章 总论论一、项目概概要平泉花卉批批发市场场建设项项目，是是县政府府安排的的20008年农农业及市市场建设设重点项项目，是是落实县县政府确确定的快快速做大大做强平平泉花卉卉产业，建建设万亩亩特色花花卉产业业基地，全全面推进进平泉社社会主义义新农村村建设“三个一一工程”的重要要保障措措施。项项目地点点落实在在二道河河子村，是是对我村村新农村村建设事事业的促促进和支支持，本本项目的的实施，必必将对推推动全县县花卉产产业发展展和促进进我村新新农村建建设发挥挥重要作作用。二、项目建建设目标标本项目的建建设目标标是：建建设河北北最大的的鲜切花花产地专专业批发发市场，带带动平泉泉花卉产产业快速速发展，

2、带带动我县县成为在在国内有有重要地地位的、河河北最大大的鲜切切花生产产基地，以以此带动动全县经经济发展展。三、项目建建设内容容及规模模项目计划占占地500亩，建建设鲜花花交易大大厅30000平平方米，盆盆花展销销厅14400平平方米，设设计交易易能力为为1万亩亩基地鲜鲜花供销销。四、投资估估算及资资金筹措措本项目计划划投资6600万万元，资资金来源源为投资资商投资资和商业业贷款。五、市场预预测及效效益分析析 目前我国人人均鲜切切花消费费水平仅仅为发达达国家人人均消费费水平的的十分之之一，我我国鲜切切花在国国际市场场上只占占有1.5%的的份额，这这表明我我国鲜切切花消费费市场潜潜力巨大大，国际际

3、市场空空间很大大，花卉卉产业前前景广阔阔，建设设平泉花花卉批发发市场，为为平泉花花卉产业业提供销销售保障障，将具具有显著著的经济济效益和和社会效效益，预预计花卉卉基地面面积发展展到50000亩亩时，花花卉市场场年纯收收入可达达6000万元。六、项目综综合评价价结论研究分析表表明，本本项目具具有经济济效益好好，投资资回报率率高，社社会效益益巨大等等特点，本本项目建建设是可可行的。第二章 项目目建设的的背景意意义一、项目建建设提出出的背景景2008年年3月44日刘文文勤县长长在两会会上做的的政府工工作报告告中把建建设平泉泉花卉批批发市场场列入了了20008年工工作重点点。3月月19日日，就我我县花

4、卉卉产业发发展和我我村黄瑞瑞国主任任提出的的关于快快速做大大做强平平泉花卉卉产业，开开发万亩亩特色花花卉产业业基地，全全面推进进我县社社会主义义新农村村建设的的建议，刘刘文勤县县长带农农业主管管副县长长高玉怀怀和主管管新农村村建设工工作的县县委组织织部贺长长青部长长，以及及农村部部、林业业局、水水利局、财财政局、县县信用联联社等相相关部门门主要负负责人到到二道河河子村召召开了平平泉花卉卉产业发发展现场场办公会会，会议议决定：把发展展现代花花卉产业业做为平平泉设施施农业的的主导产产业列入入发展计计划，计计划用三三年时间间扶持1100个个花卉生生产专业业村，建建设一万万亩花卉卉产业基基地，为为农民

5、创创造100亿元收收入，以以此推动动平泉新新农村建建设快速速发展。会会议制定定了发展展花卉产产业的优优惠政策策，确定定了二道道河子村村为平泉泉花卉产产业中心心村的地地位，安安排了220088年主要要完成花花卉批发发市场和和二道河河子村花花卉中心心村基地地建设工工作任务务。平泉万亩现现代花卉卉产业基基地建设设，离不不开批发发市场的的拉动。当当万亩花花卉生产产基地开开发建设设成功后后，可给给花卉批批发市场场带来巨巨大的经经济收益益。在目目前县政政府对平平泉花卉卉产业发发展和花花卉批发发市场建建设高度度重视的的背景条条件下，提提出平泉泉花卉批批发市场场建设项项目，将将有助于于项目建建设的顺顺利进行行

6、。二、项目建建设的意意义平泉花卉批批发市场场建设项项目的实实施，将将有以下下重要意意义：1、可快速速带动平平泉万亩亩花卉产产业基地地建设项项目早日日获得成成功。万万亩花卉卉产业基基地建设设成功将将对平泉泉经济发发展和新新农村建建设事业业产生重重要推动动作用。2、可快速速带动我我村花卉卉产业发发展，增增加村民民经济收收入，壮壮大村集集体经济济实力，推推动我村村快速实实现建设设平泉新新农村建建设第一一村的规规划目标标。三、县政府府对项目目建设的的优惠政政策为推动全县县花卉产产业快速速发展，县县政府出出台了对对花卉批批发市场场建设项项目的优优惠政策策，花卉卉批发市市场建设设项目将将享受以以下优惠惠政

7、策：1、将项目目用地征征地费的的60%返还投投资人，支支持市场场建设；2、给予花花卉批发发市场享享受省级级农业产产业化龙龙头企业业待遇；3、对花卉卉市场给给予免征征三年营营业税和和所得税税照顾。第三章 花卉卉产业发发展预测测及批发发市场经经营前景景分析一、花卉产产业发展展预测1、国内花花卉产业业发展预预测花卉产品消消费已成成为现代代人们生生活中不不可缺少少的一种种时尚和和生活习习惯，随随着我国国经济实实力的增增强，人人民生活活水平、文文化程度度、文明明程度的的提高，人人们对花花卉产品品的需求求将会大大幅度提提高。目目前我国国人民对对鲜花的的消费正正在以每每年177%以上上速度增增长，但但总体消

8、消费水平平只相当当发达国国家的十十分之一一。由此此可见我我国鲜花花消费市市场潜力力巨大，花花卉产业业发展前前景良好好。2、国际花花卉市场场情况在国际花卉卉市场方方面，我我国20007年年花卉产产品出口口额首次次突破22亿美元元，较上上一年增增长200%。但但目前我我国花卉卉产品出出口在国国际市场场所占份份额只有有1.88%，如如果我国国花卉产产业下大大力度提提高花卉卉产品质质量，出出口国际际市场的的潜力更更大。花卉产品目目前已成成为人们们在吃、穿穿、住、行行之后的的一个重重要消费费成份，不不论是在在国内市市场还是是在国际际市场，花花卉产品品均处于于需求大大幅增长长阶段，人人们把花花卉产业业比喻

9、为为朝阳产产业恰如如其份。所所以发展展现代花花卉产业业前景良良好。二、花卉批批发市场场经营前前景分析析 花卉批发市市场是花花卉生产产者同花花卉经营营者连接接的桥梁梁，一个个地区要要发展花花卉产业业，离不不开花卉卉市场的的龙头带带动，没没有花卉卉批发市市场的带带动，难难以快速速形成产产业规模模。这说说明花卉卉市场建建设在花花卉产业业发展中中具有重重要位置置。在目目前国内内花卉产产业以每每年200%的速速度增长长，国际际市场份份额不断断增加的的良好前前景下，花花市场的的做用将将更加突突出。特特别是在在一个新新开发的的花卉产产业基地地内，建建设花卉卉批发市市场，进进行独家家经营，具具有良好好的发展展

10、前景。三、市场建建设规模模与经营营方案1、市场建建设规模模我县花卉批批发市场场为产地地批发市市场，市市场建设设规模同同花卉生生产基地地发展规规模成正正相关关关系。目目前我县县花卉产产业实际际面积为为2000余亩，3300多多个温室室。县政政府规划划目标是是建设万万亩花卉卉产业基基地，批批发市场场规模应应按1万万亩花卉卉生产基基地设计计。市场场占地规规模为550-660亩，交交易大厅厅面积为为40000平方方米，综综合服务务用房面面积为330000平方米米。在实实际开发发中花卉卉生产基基地实际际面积能能达到660000-80000亩亩已属不不易。实实际建设设以占地地30亩亩，交易易大厅33000

11、0平方米米，综合合服务房房20000平方方米即可可。2、市场经经营方案案平泉花卉批批发市场场建设有有特殊的的环境背背景，市市场建设设同基地地发展同同步进行行，这样样在生产产基地未未达到一一定规模模之前，市市场的经经济效益益将受到到很大影影响。为为了使市市场建设设前期降降低经营营成本、增增加效益益，应采采取以下下方式建建设经营营。（1）分期期建设降降低前期期经营成成本市场建设可可分二期期三年完完成。第第一期建建设盆花花鲜花交交易生产产多功能能交易厅厅14000平方方米。第第二期完完成交易易大厅330000平方米米，综合合服务楼楼20000平方方米，这这样可使使前三年年经营成成本降低低30%。（2

12、）生产产批发双双功能设设计运营营，提高高前期经经营效益益将盆花展销销厅设计计为生产产、批发发多功能能温室，前前期可以以生产为为主，增增加收入入，基地地面积增增加时再再转为展展销功能能。场内内其他空空地可建建设为花花卉生产产冷棚的的增加前前期经济济收入。（3）市场场建设同同花卉科科技中心心建设两两个项目目共同经经营可节节省固定定资产投投资200%，并并可使冷冷藏车间间等设施施共用，可可大大提提高企业业的经营营效益。四、市场经经营收入入预测花卉批发市市场经营营收入与与花卉生生产基地地面积成成正比。市市场建设设初期11-3年年，为了了招商吸吸引客户户入驻市市场经营营，将给给予客商商各种优优惠待遇遇减

13、少收收益，加加之生产产基地面面积前期期较小，市市场建设设初期一一至三年年将亏本本或低利利经营。平泉花卉批批发市场场的主要要功能定定位于以以鲜切花花批发经经营为主主，以盆盆花展销销经营为为辅的产产地批发发市场。按目前产地批发市场经营模式，每入场交易一公斤鲜花，市场收取管理费0.5元。一般每亩温室一年生产两茬百合鲜切产量为4000公斤左右，生产剑兰产量为5000公斤左右，生产月季每年每亩产量为2500公斤左右，非州菊为1500公斤左右。按平均年产量每亩3000公斤计算，产品入市交易可收取管理费1500元，扣除其他因素按每年每亩温室鲜花入市交易收费1200元计算为宜。按此标准计算，当花卉生产基地生产

14、温室面积达到1000亩时，鲜花全部入场交易市场每年可获经营收入120万元，基地达到2000亩时每年经营收入可达240万元，以此类推，当花卉生产基地发展到5000亩时，市场经营收入可达到每年第四章 项目目选址一、项目选选址原则则产地花卉批批发市场场选 址址应遵循循的原则则是：第第一交通通方便，即即方便花花农入市市销售，也也方便经经销商运运输鲜花花；第二二要地势势平坦，排排水良好好，避免免自然灾灾害影响响；第三三要在城城镇郊区区，以增增加市场场人气。二、选址方方案本项目选址址初步定定为两个个方案，第第一方案案为四海海公司东东侧；第第二方案案为八台台沟门桥桥西路南南，两个个方案的的各自优优势是：1、

15、第一方方案四海海公司东东侧地块块为砖厂厂采土复复垦地，总总面积为为50亩亩，主场场地面积积为近330亩，其其余面积积为梯田田状地块块。本方方案的优优点是地地处1001国道道北侧路路傍，交交通方便便，地势势向阳避避风采光光好，缺缺点是面面积偏小小、地势势不平，发发展空间间小。2、第二方方案八台台沟门桥桥两路南南。地块块面积约约80亩亩，为河河滩薄地地。本方方案的优优点是地地处1001国道道路傍交交通方便便，地势势平坦，面面积较大大，有发发展空间间，缺点点是地处处道南、地地势较低低，地块块内有光光缆，施施工不方方便。两个方案各各有利弊弊，但以以第一方方案为优优。第五章 项目目建设内内容一、项目建建

16、设规划划设计方方案根据我县计计划发展展1万亩亩花卉生生产基地地的规模模，确定定花卉批批发市场场建设面面积为330亩，长长1755米，宽宽1200米，选选择第一一方案地地块实施施。市场规划设设计为：鲜花交交易大厅厅面积330000平方米米，可安安排12200个个摊位，可可扩展面面积10000平平方米，可可增加摊摊位4000个。盆盆花、鲜鲜花、生生产展销销多功能能生产温温室14400平平方米，可可安排盆盆花摊位位20个个，鲜切切花摊位位3000个。综综合服务务楼20000平平方米，可可安排经经营服务务商600个，冷冷藏库4400平平方米，停停车场440000平方米米。详见见市场规规划设计计平面图图

17、和立体体效果图图。二、主要工工程项目目花卉市场建建设主要要工程项项目介绍绍：1、鲜花交交易大厅厅工程，面面积30000平平方米，钢钢架、彩彩钢复合合保温墙墙壁屋顶顶，塑钢钢中空玻玻璃窗结结构，分分二期施施工，每每期15500平平方米。2、多功能能展销厅厅工程，22个展厅厅14000平方方米，每每个7000平方方米，镀镀锌钢架架阳光板板结构。3、综合服服务楼工工程960米米二层两两栋，总总面积221600平方米米，砖混混起脊红红瓦结构构，分二二期施工工。4、冷藏库库工程，面面积4000平方方米，砖砖混保温温层结构构分二期期施工。5、锅炉房房工程，面面积1000平方方米，砖砖混平顶顶结构。6、现代

18、农农业发展展公司办办公楼工工程，99米22米米二层，1198平平方米，砖砖混平顶顶结构。7、花卉科科技发展展中心综综合服务务楼工程程，922米米二层，1198平平方米，砖砖混平顶顶结构。8、停车场场、道路路工程440000平方米米，混凝凝土地面面。9、围墙绿绿化工程程，围墙墙工程为为砖基铁铁艺护栏栏结构，长长1800米。第六章 工工程建设设期限的的进度安安排一、项目实实施准备备1、项目建建议书及及可行性性研究报报告的编编制。2、合作伙伙伴的确确定和公公司的组组建。3、租地征征地工作作。4、工程详详细规划划设计。5、工程招招标。二、项目实实施进度度安排本项目建设设可分三三期进行行施工建建设1、第

19、一期期工程安安排第一期工程程主要有有（1）多多功能展展销厅114000平方米米建设；（2）公公司办公公楼1998平方方米建设设工程；（3）花花卉科技技中心综综合楼1198平平方米工工程建设设；（44）取暖暖锅炉房房1000平方米米建设；（5）停停车场、道道路建设设；（66）围墙墙建设。第一期程实实施进度度安排：预计220088年6月月中旬开开工，220088年100月200日完工工，详细细施工进进度见工工程施工工进度表表。2、第二期期工程及及进度安安排第二期工程程主要有有（1）330000平方米米花卉交交易大厅厅工程；（2）4400平平方米冷冷库工程程。第二期工程程冷库220099年四月月开工

20、，66月完工工，交易易大厅工工程8月月2日开开工，99月底完完工。3、第三期期工程及及进度安安排 第三期工程程主要为为二栋综综合服务务楼建设设工程，计计划20010年年4月开开工，99月完工工。各项工程施施工进度度安排详详见附表表1第七章 投资资估算及及资金筹筹措一、项目投投资总额额本项目投资资总额为为6500万元，其其中固定定资产投投资为6600万万元，流流动资金金50万万元，详详见附表表11、固定资资产投资资估算本项目固定定资产投投资主要要项目为为：（1）鲜花花交易大大厅30000平平方米，投投资1880万元元。（2）多功功能花卉卉展销厅厅14000平方方米，投投资566万元。（3）综合合

21、服务楼楼20000平方方米，投投资2000万元元。（4）农业业公司、花花卉中心心办公服服务楼4400平平方米，投投资400万元。（5）冷藏藏库4000平方方米，投投资566万元。（6）水、电电、路、暖暖等基础础建设项项目投资资60万万元。（7）其他他项目投投资8万万元。2、流动资资金估算算本项目经营营期间所所需流动动资金估估算为550万元元，流动动资金需需求项目目为：（1）人工工费144万元；（2）水电电暖费用用19万万元；（3）盆花花生产费费用8万万元；（4）办公公管理费费用3万万元；（5）其他他费用66万元。二、资金筹筹措本项目所需需固定资资产投资资和流动动资金总总计6550万元元，固定定

22、资产投投资由投投资单位位筹措，流流动资金金贷贷款款解决。第八章 效益分分析与风风险评价价一、经营成成本估算算本项目正常常经营期期间发生生的经营营成本主主要有以以下几项项组成：1、人工工工资：每每年144.4万万元；2、水电暖暖费用：每年116万元元；3、经营管管理费：每年33万元；4、盆花生生产费用用：每年年6万元元；5、固定资资产折旧旧：每年年60万万元。 以上经营营成本总总计为999.44万元，这这个估算算数据为为花卉基基地面积积发展到到50000亩时时的每年年经营成成本，不不含当年年营业税税，此前前各年度度经营成成本估算算详见附附表2二、经营收收入估算算本项目以花花卉生产产基地发发展到5

23、50000亩时为为正常经经营期，预预测基地地发展速速度到220133年即市市场建设设第五年年可达到到正常经经营期，正正常经营营期每年年的经营营收入主主要有以以下项目目：1、鲜花交交易收入入，入场场鲜花交交易按每每公斤00.5元元收取交交易费，按按每亩温温室所产产鲜花入入场交易易收取112000元计算算，当花花卉基地地发展到到50000亩时时，每年年的鲜花花交易收收入为：1200元元50000亩=6000万元2、多功能能花卉展展销厅以以出租的的方式出出租一个个，每年年收取租租金6万万元。3、盆花生生产以中中高档盆盆花为主主，估算算每年生生产出售售20000盆，每每盆售价价为1000元，总总计收入

24、入为200万元。4、综合服服务楼每每年收取取房租估估算为224万元元。5、冷藏库库估算每每年收入入为200万元。6、取暖费费估算每每年收费费6万元元。预计市场正正常经营营期间每每年经营营收入为为6766万元，各各年度经经营收入入预测详详见附表表3三、经济效效益分析析以市场正常常经营期期测算市市场经济济效益，建建设第五五年20013年年基地面面积50000亩亩时为：1、年经营营收入为为：6776万元元；2、年经营营成本为为：999.4万万元。3、每年经经营营业业税为：6766万元6%=40.5万元元。4、年利润润为：6676万万元-999.44万元-40.5万元元=5336.11万元。本项目建设

25、设第一至至四年经经营效益益测算如如下（计计算方法法为：销销售收入入-经营营成本-营业税税=利润润）1、第一年年20009年收收益估算算，按花花卉生产产基地5500亩亩计算；66万元-59万万元-33.966万元=3.004万元元2、第二年年20110年收收益估算算，按花花卉生产产基地110000亩计算算；126万元元-799.8万万元-77.566万元=38.64万万元3、第三年年20111年收收益估算算，按花花卉生产产基地220000亩计算算：278万元元-900.5万万元-116.668万元元=1770.882万元元4、第四年年20112年收收益估算算，按花花卉生产产基地330000亩计算

26、算：436万元元-955.5万万元-226.116万元元=3114.334万元元前收计3484783.=66市场经营前前五年收收益总计计为：5526.66+5366.1=10662.776万元元由以上分析析结果可可知，本本项目前前期经营营收益较较低，前前四年收收益总和和为5226.666万元元，低于于第五年年正常经经营期113.444万元元，说明明市场建建设经营营效益同同生产基基地建设设速度和和规模有有直接关关系。生生产基地地建设速速度快，面面积大，市市场经营营收入就就好、经经营效益益就高。本项目的投投资回收收期预计计为4.5年，当当花卉生生产基地地建设速速度和面面积大于于预测目目标时，如如第

27、三年年基地面面积就达达到50000亩亩时，三三年即可可收回投投资。本项目按正正常经营营花卉生生产面积积达到550000亩时计计算，每每年的经经营利润润为5336.11万元。投投资利润润率为882%，经经济效益益极为显显著。四、项目风风险分析析本项目是一一个较为为特殊的的投资项项目，影影响项目目经济效效益的主主要因素素为市场场经营成成本和市市场经营营收入的的高低即即花卉基基地建设设面积和和速度，下下面对这这两个因因素进行行分析测测算，来来评价本本项目的的投资风风险况状状。1、市场经经营成本本对经营营收益的的影响分分析本项分析分分别设置置经营成成本增加加10%、200%、330%、550%，44个

28、档次次，分析析项目经经营成本本变动时时经济效效益的影影响敏感感程度，分分析结果果以下表表所示。经营成本变变化对项项目经营营效益的的影响分分析表单位：元项 目正常经营指指标经营成本增增加幅度度+10%+20%+30%+50%销售收入676676676676676经营成本99.4109.33119.33129.22149.11利 税576.66566.77556.77546.88526.99营 业 税税40.540.540.540.540.5利 润536.11526.11516.22506.22486.44由上表分析析结果可可以看出出，本项项目经营营成本增增加对项项目经济济效益的的影响程程度较低低

29、，当经经营成本本上升550%，对对项目利利润的影影响只有有9.33%的下下降。2、经营收收入变化化对项目目效益的的影响分分析本项分析分分别设置置经营收收入下降降10%、200%、330%、550%，44个档次次，分析析项目经经营收入入变化对对经济效效益的影影响敏感感程度，分分析结果果见下表表所示。经营收入变变化对项项目经济济效益的的影响分分析表单位：万元元项 目正常经营指指标经营收入减减少幅度度-10%-20%-30%-50%销售收入676608.44540.88473.22338经营成本99.499.499.499.499.4利 税税576.66509441.44373.88238.66营 业 税税40.536.532.428.420.3利 润润536.11472.55409345.44218.33由上表分析析结果可可以看出出，本项项目经营营收入减减少对项项目经济济效益的的影响程程度较强强，当经经营收入入降低550%时时，项目目利润减减少3117.88万元，利利润下降降幅度为为59%。以上两项分分析表明明，影响响本项目目效益的的重要