某国际汽贸集聚中心规划设计运营企划方案

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.丹阳方位国际汽贸集聚中心规划设计运营方案引言丹阳方位国国际汽贸贸集聚中中心的市场项项目的规规划、设设计、市市场研究究，是件件需要用用智慧、激激情、创创造力和和严谨工工作作风风认真对对待的事事情。这这个项目目是在汽汽车市场场与房地地产市场场进入低低迷状态态的大背背景下应应运而生生的，这这种与生生俱来的的复杂性性和变数数，更彰彰显出其其具有挑挑战性的的魅力。如何从种种种困难与与矛盾中中找出正正解，解解决变数数及不确确定的风风险？如何将如此此庞大而而复杂的的推广体

2、体系理顺顺、理清清，并且且富有执执行性？如何构架一一个从战战略到战战术到战战役一气气呵成，打打动市场场？如何建立一一个战略略发展体体系及战战略性发发展平台台，实现现项目高高中低多多种推广广平台的的立体推推广体系系？所有这些，都都必须在在对市场场进行潜潜心研究究、科学学把握、慎慎密分析析后，由由各方面面专业人人士担纲纲规划、设设计、谋谋略、策策划，并并从市场场定位、客客户细分分、广告告宣传、形形象包装装、招商商策略等等方面工工作展开开，并需需严谨地地执行。目录一、丹阳市市概况二、丹阳市市经济环环境三、丹阳市市政策环环境四、汽车市市场状况况描述五、汽车项项目研究究六、项目可可类比市市场初步步调查、

3、分分析七、项目SSWOTT分析八、项目最最大价值值的挖掘掘九、项目目目标客户户群锁定定及分析析十、项目开开发、规规划主题题十一、项目目策略建建议十二、项目目推广建建议十三、项目目投资竞竞争要素素分析集聚优势 升升级市场场 方位位国际汽汽贸集聚聚中心规规划设计计运营方方案丹阳市概况况丹阳市位于于江苏省省南部，是是苏南较较发达县县（市）之之一。市市域面积积10559平方方公里，总总人口1100万万，其中中户籍人人口800.6万万。县域域经济基基本竞争争力在全全国百强强县（市市）中位位列第118位，在在全省十十强县（市市）中位位列第88位。220066年全市市GDPP突破3300亿亿元，人人均477

4、83美美元；财财政总收收入322.244亿元丹阳地处富富饶的长长江三角角洲，位位于二十十一世纪纪中国充充满活力力、极具具潜力的的上海经经济圈沪沪宁经济济走廊的的中心地地带，属属苏南经经济板块块。丹阳阳交通方方便快捷捷，长江江、京杭杭大运河河使丹阳阳成为千千年交通通要道和和商贸集集散中心心，京沪沪铁路、沪沪宁高速速公路、3312国国道、常常州奔牛牛机场和和即将建建设的京京沪高速速铁路、沪沪宁城际际轻轨更更凸现了了丹阳的的立体交交通优势势。丹阳经济基基础厚实实，产业业特色鲜鲜明，有有着广泛泛良好的的工贸合合作空间间。视光光学、五五金工具具、木业业加工、汽汽车零部部件、彩彩印包装装五大特特色产业业，

5、规模模较大，档档次较高高，是亚亚洲最大大的铝箔箔、眼镜镜、高速速工具钢钢、钻头头、锯片片、木业业生产基基地；精精细化工工、新型型建材、通讯讯信息、医医药器械械等新兴兴产业迅速崛起。中中国眼镜镜城、中中国汽配配城、华东灯具城城等专业业市场全全国闻名名，全国国唯一的国家家级眼镜镜产品质质量监督督检验中中心落户我市市。丹阳阳以6个个“中国驰驰名商标”、100个“中国名名牌”和255个“江苏名牌”总总数在全全省的县县级市中中名列前前茅，创创造了一一个独特特的“丹阳名名牌现象象”。优化化结构、科科技创新新、招商商引智、品品牌战略略、资本本运作正正催生众众多企业业千帆竞竞发，打打造航母母。二、丹阳市市经济

6、环环境1、经济发发展状况况：丹阳近两年年来国民民经济逞逞现强劲劲的发展展势头，县域经济基本竞争力在全国百强县（市）中位列第18位，在全省十强县（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300亿元，人均4783美元；财政总收入32.24亿元。我市经济的的快速发发展主要要得益于于工业经经济的强强力支撑撑。改革革开放以以来，我我市工业业经济快快速发展展。我市市现有工工业企业业近50000家家，20006年年实现销销售收入入5388.7亿亿元，增增长277.3%，利税税40亿亿元，增增长366%，工工业增加加值1667.44亿元，可可比增长长15.7%，其其中规模模以上实实现销售售收入4433.74

7、亿亿元，增增长299.1%，利税税40亿亿元，增增长366%，工工业增加加值1224.228亿元元，可比比增长221.88%。全全年实现现进出口口总额8881555万美美元，增增长377.4%，其中中出口7722777万美美元，增增长388.5%。全年年新批外外资项目目83个个，实际际利用外外资1666800万美元元，增长长89.7%。完完成工业业性投资资74亿亿元，增增长344.3%，其中中规模以以上完成成57亿亿元，增增长355.8%。全市市现有国国家级名名牌产品品6个，上上市企业业3家。2、经济发发展任务务:走新型化工工业化道道路，将将丹阳国际际汽贸集集聚中心心育成支支柱产业业。抓好好丹

8、阳市市及开发发区和工工业园建建设者，充充分利用用市场手手段吸引引投资。加加大投资规规模、改改善投资资环境，高高起点、高高标准加加快城市市建设步步伐，加加快城市市道路建建设和经经济开发发区建设设。在扩扩大消费费方面，促促进消费费升级，要要实施更更加有利利于扩大大住房、汽汽车、教教育和旅旅游等热热点消费费政策。3、经济环环境综述述：丹阳的经济济近几年年正处于于快速增增长阶段段，其速速度列江江苏各城城市前列列，将汽汽车市场场及零配配件的生生产加工工列为该该市的支支柱产业业加以大大力扶持持。丹阳为促进进地方经经济的加加快发展展，加大大固定资资产的投投入，改改善投资资环境，出出台了一一系列积积极利好好的

9、招商商引资政政策，取取得了较较好效果果。去年以来，国国家宏观观调控在在抑制房房地产的的泡沫，但但丹阳的房房地产价价格与邻邻近的城城市相比比仍然较较低，只只与宁国国房价相相当，其其增值空空间较大大，对外外来投资资者具有有很大吸吸引力。丹阳方位国际汽贸集聚中心项目的定位，应运了丹阳经济发展的大环境。三、丹阳市市政策环环境1、汽车产产业宏观观政策新的产业政政策将会会对我国国汽车产产业的发发展作出出战略调调整，确确立新的的发展目目标。比比如大汽汽车集团团的整合合、零部部件的规规模化发发展、规规范的市市场销售售体系、自自主品牌牌的发展展壮大等等等。新政策将规规定，国国内外汽汽车生产产厂家在在国内销销售，

10、必必须建立立汽车品品牌的销销售体系系，由生生产厂家家自行投投资或授授权汽车车经销商商投资建建立。境境外投资资者只有有得到汽汽车厂家家正式授授权并办办齐手续续，才能能在国内内从事国国产汽车车或进口口品牌的的销售和和售后服服务。该该品牌渠渠道管理理的设定定，对业业界销售售渠道冲冲击最大大。WTO改写写中国汽汽车游戏戏规则，19994年中国正正式加入入WTOO谈判，同同年4月月1日，中中国对进进口汽车车关税第第一次进进行了调调整，排排量3.0升以以下的汽汽油轿车车关税降降为1110%，33.0及及以上排排量关税税降为1150%，各自自下降了了70%，迈出出了与国国际接轨轨的第一一步。220011年1

11、22月111日，中中国正式式入世，随随后根据据总条款款规定，分分阶段对对汽车进进口关税税进行了了多次调调整。220066年7月月1日，进进口汽车车关税最最终下降降到255%，零零部件平平均关税税降到110%，与与国际市市场基本本接轨。我国汽车关关税出让让近年国产车车进口车车销量对对比（单单位：万万辆）年份国产车销量量进口销量进口车占国国产车比比例1998162.9950413.32%1999183.444.252.32%20002084.272.05%20015%2002325.1112.8113.94%2003444.4417.2333.88%200450717.5

12、993.47%2005575.8816.3002.832006721.66223.05%1数据来源：中国汽汽车工业业协会 海关总总署1990-19999年我我国汽车车进口情情况年份进口汽车合合计/辆辆正常进口/辆走私/辆1990477699159233318466199143215514405528810019928258112752775505441993208988969663313932261994103233934413368826619957308222436444871881996173822657942211588841997960577320199640388199854138

13、81804663609221999425011141677283344我国汽车关关税出让让表排量 时间1994.4.111997.10.12000.1.112001.1.112002.1.112003.1.112004.1.112005.1.112006.1.11200L以以下110%80%63.5%51.9%43.855%38.2%34.2%30%28%25%3.0L以以上150%100%77.5%61.7%50.7%43%37.6%30%28%25%数据来源：海关总总署“入世”对对中国汽汽车行业业真正的的意义在在于，它它打破了了国内市市场和国国际市场场之间的的壁垒：一方面

14、面意味着着中国政政府愿意意按照国国际惯例例来处理理经济问问题，增增强外资资对中国国政府坚坚持改革革开放政政策的信信心，据据统计，220022年汽车车行业新新签约的的中外合合资企业业20家家，20003、220044年这一一数字分分别达到到52家家、355家，如如今，世世界“6+3”的汽车车巨头们们已经基基本完成成了在中中国的战战略部署署。同时，加速速中国汽汽车行业业与国际际接轨。一一方面是是车型、技技术接轨轨，跨国国公司纷纷纷将最最拿手的的新车引引入中国国，20001年年中国乘乘用车型型35种种，至220055年，当当年上市市新车便便达到创创记录的的75种种，如每每个车型型下属各各种排量量、配

15、置置细分车车型，总总数不消消四五百百种。通通用、本本田、丰丰田、奥奥迪、现现代、宝宝马等巨巨头开始始在中国国推出全全球同步步或全球球首发车车型。另另一方面面是价格格加速与与国际接接轨。从从20002年开开始，降降价成为为每年车车市的主主题词，几几年下来来，绝大大部分国国产车型型的价格格和20001年年相比，都都降了440%以以上。随随着车价价的快速速下降，汽汽车销量量急速上上升，短短短几年年内，中中国汽车车销量从从20001年的的2355万辆攀攀升至220066年的7721.6万辆辆，平均均每年净净增长1100万万辆，这这个速度度在全世世界方位位内都是是绝无仅仅有。2、房地产产政策为抑制经济济

16、发达地地区出现现的房地地产泡沫沫，国家家继去年年连续出出台了一一系大限限政策后后，今年年又通过过提高贷贷款利率率、限制制期房交交易等手手段，来来打击那那些投机机者。而而丹阳的房房地产市市场的消消费群体体大都是是本地的的消费群群体，其其房地产产的价格格在我省省属中等等偏下，基基本不存存在泡沫沫，丹阳阳市至今今未出台台相关政政策限制制房地产产业的发发展，据据市场分分析，丹丹阳房地地产今后后上涨的的空间较较大。3、金融政政策2007年年国家对对房地产产信贷政政策紧缩缩，控制制较严，而而作为商商业用房房按揭贷贷款，控控制更紧紧。针对对于本项项目，贷贷款额数数较大，同同时大批批异地贷贷款，其其操作难难度

17、与风风险性，应应引起方方位公司司的高度度重视。4、税收政政策今年来，国国家不断断加大对对房地产产开发企企业的监监管力度度。四、汽车市市场状况况描述（一）近两两年汽车车市场状状况态势势 1、供应量量与需求求量这两年，我我国的汽汽车工业业迅速发发展。但但在汽车车消费市市场，由由于品牌牌较多，加加之，国国外品牌牌和合资资品牌的的不断增增多，汽汽车行业业的不规规范，加加大了竞竞争的态态势，使使汽车行行业出现现卖车难难的局面面。为了了规范汽汽车行业业无序竞竞争，相相关部门门出台了了汽车车品牌销销售管理理办法等等政策。品品牌代理理制与区区域市场场准入制制的实行行，保护护了成长长型的汽汽车市场场的发展展，对

18、正正在发展展中的丹丹阳汽车车市场是是极为有有利的。2、价格走走势 汽汽车工业业经过数数十年的的发展，引引进、消消化吸收收和技术术改造后后，制造造成本普普遍降价价低，随随着我国国汽车WWTO保保护协议议的取消消，国外外汽车的的大量涌涌入，汽汽车价格格还将进进一步下下跌，汽汽车成为为大众消消费品的的时代即即将到来来。（二）近期期市场描描述和未未来走势势预测 1、近期汽汽车市场场描述我国汽车市市场方兴兴未艾，正正由发达达地区向向发展中中城市延延展。在在一些经经济发达达的大城城市，汽汽车城有有越建越越大的趋趋势，如如上海、广广州等汽汽车城，上上海在安安亭投资资5000亿元建建的亚洲洲第一大大汽车城城达

19、655平方公公里，集集汽车研研发、生生产、销销售、FF1赛车车、教育育、文化化、娱乐乐等等为为一体，是是一个名名符其实实的汽车车大市场场。2、市场走走势预测测汽车工业是是我国的的一项支支柱性产产业，在在国民经经济中占占有重要要比例，汽汽车城由由于是现现代化城城市的标标志，随随着地区区经济的的不断发发展，基基础产业业的不断断加强，汽汽车将如如彩电一一样，进进入千家家万户，汽汽车城作作为专业业市场将将具有强强烈的生生命力。（三）镇江江及丹阳阳市场现现状1、镇江的的汽车市市场没有有一个集集中的区区域，各各个S店相对对比较集集中，但但是缺乏乏统一规规划，合合理布局局；没有有形成良良好的汽汽车购物物环境

20、。品品牌档次次高低不不全，也也没有品品味高档档的汽车车4S店店。2、丹阳汽汽车市场场整体情情况多为为二、三三级代理理商，品品牌档次次不搞、经经营种类类少。综述：现在在镇江、丹丹阳、扬扬中汽车车的销量量增长速速度每年年不断升升高，有有些好的的品牌年年销量也也达到330000辆；厂厂家对市市场也很很看好也也有需求求开设汽汽车4SS旗舰店店。而丹丹阳方位位国际汽汽贸集聚聚中心的的开发建建设不仅仅可以满满足商家家们的需需要也使使丹阳及及周边地地区市场场更加的的成熟，也也带动整整个商业业环境；使4SS店、汽汽配市场场、生产产市场、汽汽车加工工、二手手车市场场、汽车车美容市市场、汽汽车检验验检测中中心、物

21、物流区、加加油站等等与商业业有机的的结合起起来。五、方位国国际汽贸贸集聚中中心项目目研究项目总体规规划 （1）方位位国际汽汽贸集聚聚中心总总体规划划：要根根据方位位产业集集聚园相相关产业业与汽车零零部件件件区、工工业园区区、新型型材料区区、特色色机电区区等产业业有机的的结合起起来，也也要根据据市场需需求和适适度超前前的原则则进行设设计；总总规划为为400亩亩，总投投入2亿美元元。可以以分为四四块：第第一块为为150亩亩的国际际汽车44S店集集聚区（112-14家家4S旗旗舰店）；第二块为50亩的二手车交易市场、汽车租赁服务中心；第三块为150亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件及配件配套市场

22、、厂房区、汽车检验检测中心、物流区等；第四块为50亩的汽车美容区、加油站相关的功能配套设施。（2）功能能配套规规划设计计：注意意考虑仓仓储、物物流、休休闲、娱娱乐、餐餐厅、沐沐浴、酒酒店式公公寓等功功能与服服务性配配套设计计；（3）户型型设计：根据汽汽车市场场专业的的特点，对对各专业业的铺面面配置、面面积比例例、门面面特点进进行设计计；（4）道路路规划规规划：一一是注意内内部交通通；二是是注意内内部交通通与外部部交通的的连接；（5）智能能化系统统设计：根据汽汽贸集聚聚中心特特点、规规划适度度超前，控控制成本本的原则则进行设设计。六、项目可可类比市市场初步步调查、分分析1、南京市市场（1）苏宁宁

23、环球汽汽车城南京苏宁环环球汽车车城有限限公司是是由苏宁宁集团投投资组建建，总投投资人民民币2亿亿元。集集汽车多多品牌展展销、汽汽车用品品及通用用零部件件销售、二二手车交交易、汽汽车美容容、汽车车维护保保养检测测、新产产品新技技术推介介、汽车车专业化化行业化化营销策策划及咨咨询服务务等多种种功能为为一体的的专业性性汽车营营销服务务公司。公公司将于于20004年初初盛大开开业，这这是苏宁宁集团充充分利用用自身优优势，大大力开拓拓中国汽汽车销售售及服务务领域的的重大战战略举措措。 （2）南京京仙林国际际汽贸集集聚中心心南京仙林国国际汽贸贸集聚中中心投资资有限公公司成立立于20003年年，注册册资金2

24、20000万，是是一家集集专业市市场开发发，汽配配经营、管管理，物物流配送送为一体体的现代代化房产产开发公公司。该该公司在在职员工工1500人，其其中大专专以上学学历者约约90%以上、110%持持有中级级以上职职业资格格证书。该该公司目目前开发发的市级级重点工工程项目目“南京国国际汽配配基地”占地约约16万万平方米米，项目目计划总总投资44亿元，由由著名的的美籍华华人设计计师高民民权教授授担纲设设计、著著名建筑筑工程队队实力建建设，设设有工商商、税务务、交通通、银行行、商务务、保险险、商住住、仓储储、广告告、餐饮饮、娱乐乐、购物物等全面面配套服服务设施施，建成成后将成成为全省省乃至华华东范围围

25、内规模模最大、功功能最全全、服务务最优、配配套最齐齐全的国国际化一一流大型型汽车配配件贸易易中心。南南京国际际汽配基基地项目目一期工工程目前前已全面面竣工，并并将于220055年5、66月正式式进入试试营业。（3）南京京大明路路国际汽汽贸集聚聚中心大明路国际际汽贸集集聚中心心地处南南京东南南入口处处，紧邻邻大明路路汽车街街，与麦麦德龙超超级大卖卖场和欧欧倍德装装饰大市市场隔街街相望。区区位显著著、交通通便捷、路路网发达达，拥有有得天独独厚的地地理优势势。汽车车城占地地面积1130亩亩，总建建筑面积积500000平平方米，总总投资550000万元，一一期工程程80000平方方米已竣竣工，将将于九

26、月月十九日日盛大开开幕。大明明路国际际汽贸集集聚中心心是一个个以汽车车大型超超市为基基本业态态，以整整车销售售为主营营业务，集集汽车展展示、销销售、零零配件供供应、技技术咨询询、售后后服务为为一体，具具有特色色营销模模式，多多元功能能设置，现现代商务务管理的的大型汽汽车专业业市场。汽汽车城开开业后将将向消费费者提供供购车上上牌、保保险、按按揭、纳纳税等各各类手续续所需的的“一站式式”服务。2、镇江汽汽车市场场（1）镇江江汽车商商贸城（正正在筹建建中）镇江汽车商商贸城是是在建设设“国家火火炬计划划镇江沿沿江绿色色产业基基地”的宏观观布局之之下，依依托原有有产业优优势、顺顺应市场场发展导导向，而而

27、进行开开发建设设的。建建成后将将成为一一座较大大规模、新新型、现现代化的的汽车商商贸展示示中心。该项目位于于镇江经经济开发发区的丁丁卯片区区在市区区东南66公里处处，占地地约222.8公公顷。（2）镇江江4S市市场镇江的4SS店市场场整体档档次不高高多为代代理商经经营，厂厂家直营营的很少少。分布布在丁卯卯路、学学府路等等地方分分散相对对不集中中缺乏竞竞争力。3、盐城中中联国际际汽贸集集聚中心心城市政府之之重点工工程5500亩333万盐城汽汽贸广场场（正在在筹建中中，建成成后成为为苏北地地区最大大的、唯唯一的汽汽车消费费中心城城，辐射射整个苏苏北地区区）4、连云港港振兴国国际汽贸贸集聚中中心连云

28、港振兴兴国际汽汽贸集聚聚中心由由连云港港振兴集集团和上上海客商商强强联联合，实实力铸造造，是连连云港市市重点建建设工程程之一，江江苏省重重点培育育扶持市市场。项项目位居居全国十十大港口口城市之之一的连连云港市市区北大大门之交交通要塞塞，总占占地面积积5000亩，总总投资44.8亿亿元。整整体分为为：4SS店区、汽汽车超市市、轻型型汽配区区、重型型汽配区区、快修修改装区区、轮胎胎汽保车车饰美容容区、二二手车交交易区、综综合配套套服务大大楼、汽汽车俱乐乐部、办办证中心心、银行行、试车车道、物物流仓储储配送区区，总建建筑面积积达300多万平平方米，其其中一期期占地2288亩亩，总建建筑面积积约155

29、万平方方米。建建成后的的汽车城城将是一一个集展展车、售售车、汽汽配、快快修、汽汽车美容容、汽车车物流、餐餐饮、住住宿、健健身娱乐乐及汽车车文化等等一条龙龙服务的的苏北鲁鲁南地区区规模最最大、配配套最完完善、功功能最齐齐全的大大型综合合性汽车车汽配贸贸易中心心。5、丹阳本本地市场场丹阳现有44S店规规模不大大，多为为二、三三级代理理商在经经营，经经营的品品种也不不全种类类较少。主主要有：一汽大大众、上上海大众众、雪弗弗莱、北北京现代代、长安安、标致致、尼桑桑、五菱菱、福特特这些品品牌4SS店，缺缺乏竞争争力。6、华东汽汽车城华东汽车城城位于苏苏、浙、皖皖三省交交界，八八县通衢衢的安徽徽省广德德县

30、，地地理位置置极其优优越，交交通十分分便利。3318国国道和宣宣杭铁路路贯穿全全境，广广宜路，广广溧路，广广宁路建建设接近近尾声。距距沪、杭杭、宁长长江三角角洲经济济圈车程程均在两两小时内内，服务务范围直直接辐射射到苏、浙浙、皖各各大城市市，是目目前华东东地区最最大的汽汽车专业业市场，功功能齐全全，环境境优雅，物物流快捷捷。华东东汽车城城由浙江江省杭州州市有关关企业投投资开发发的恒基基房地产产开发公公司直接接控股，总总投资额额达四千千余万元元人民币币，总占占地面积积1000亩，总总建筑面面积7000000平方米米，其中中：展厅厅面积880000平方米米，展位位6000余个，市市场内泊泊车位66

31、00余余个。7、无锡市市东方汽汽车城无锡市东方方汽车城城在美丽丽的无锡锡东郊，坐坐落着一一座占地地1300多亩，经经营面积积10万万平方米米的现代代汽车城城，这就就是商业业大厦集集团控股股的东方方汽车城城。她东东距沪宁宁高速公公路入口口3公里里，南接接无锡市市高新技技术开发发区，与与无锡最最大的超超市法国鸥鸥翔超市市隔路相相望。并并紧邻无无锡东部部交通枢枢纽广南南立交桥桥，地理理位置优优越，交交通便利利，现公公司下有有20多多家子公公司，其其中700家是4ss专营店店，公司司在江苏苏安徽等等地区有有30多多家二级级代理，业业务遍及及长三角角大部分分地区，是是无锡地地区规模模最大的的专业汽汽车经

32、营营和服务务公司。8、苏州高高新国际际汽贸集集聚中心心苏州高新国国际汽贸贸集聚中中心位于于苏州城城西，紧紧临沪宁宁高速公公路和3312国国道，距距火车站站5公里里，具有有得天独独厚的地地理区位位优势。同同时，该该城与古古城区一一河之隔隔，由寒寒山大桥桥与之无无缝对接接，南依依高新区区最大的的住宅区区和枫桥桥商业区区，北靠靠高新区区工业区区，人气气旺、商商气足，前前景十分分看好根根据高新新区大力力发展汽汽车产业业的要求求，抓住住汽车行行业发展展前景，汽汽车城作作为新区区又一新新的经济济增长点点，我们们对汽车车城原来来的规划划进行重新完完善。为为此，在在一期112000亩规划的基础上上，专门门邀请

33、美美国康设设国际建建筑设计公司司对京杭杭大运河河西、马马运路北北、长江路东、鹿鹿山路南南约20000亩亩进行规规划设计，定位位于“一城五五中心”，即即即汇萃知知名品牌牌4S店店的区域域性销售售中心，一一个由车车辆管理理单位、检检测中心心、二手手车市场场、汽车车技术学学校构成成的产业业配套服服务中心心，一个个以汇展展中心、汽汽车品牌牌俱乐部部为主的的服务中中心，一一个宾馆馆、餐饮饮、商业业、休闲闲设施齐齐备的居居住中心心和一个个汽车零零配件的的集散中中心。努努力将苏苏州高新新国际汽汽贸集聚聚中心建建设成为为与国际际接轨、国国内一流流集汽车车商贸、旅旅游、居居住、休休闲、观观光为一一体的国国际汽贸

34、贸集聚中中心商贸贸区。9、湖州江江南汽车车城湖州市是浙浙江北部部重镇，在在浙江属属于发展展中的城城市，其其经济实实力在浙浙江位倨倨中等偏偏下，其其经济发发展水平平、GDDP、人人口数量量、经济济收入等等在浙江江的位置置与江苏苏丹阳的的位置相相当，具具有一定定的可比比性。湖州江南汽汽车城位位于湖州州经济开开发区西西南分区区西塞山山路与二二环西路路交汇处处，总建建筑面积积12万万多平米米。一期期为新车交交易区在在3万平平米，有有4S店店和汽车车精品店店。二期期为3.5万平平米，规规划经营营范围为为汽车配配件、摩摩托车配配件、汽汽车装潢潢美容、五五金、工工程机械械、矿山山机械、二二手车交交易，并并配

35、套有有商信办办公楼和和饭店宾宾馆等。七、项目SSWOTT分析项目优势 地理位置优优越，区区位优势势明显项目位于地地处中国国最发达达的经济济区之一一的长江江三角洲洲腹地苏苏南经济济板块丹丹阳经济济开发区区内，背背靠长江江大港国国际港口口，身处处上海与与南京之之间，2200公公里半径径之内有有杭州、苏苏州、无无锡、常常州、镇镇江、南南通、湖湖州、扬扬州、芜芜湖、马马鞍山等等十多座座大中城城市，一一亿多人人口，市市场巨大大，环境境得天独独厚，周周边配套套设施齐齐全，已已形成视视光学、五五金工具具、木业业加工、汽汽车零部部件、彩彩印包包包装五大大特色产产业。地地处亚洲洲最大的的铝箔、眼眼镜、钻钻头、锯

36、锯片、木木业生产产基地内内；拥有汽车车零部件件及生产产集聚区区的新桥桥、界牌牌、后巷巷（目前已已兴建的的汽配产产业集聚聚区，集集中有2202家家企业，885的的企业以以汽车零零部件产产品制造造为主，专专业为国国内外汽汽车主机机厂，汽汽车制造造集团配配套服务务，形成成了汽配配产业链链和汽配配产业群群，已成成为全国国最大的的汽车零零部件生生产基地地；华东灯灯具城位位于丹阳阳市界牌牌镇，被被国务院院发展研研究中心心评定为为全国最最大的车车用灯具具市场，是是镇江市市十强商商品市场场）也在丹阳阳所辖范范围之内内。交通便利，四四通八达达项目位于丹丹阳经济济开发区区的东侧侧的齐梁梁路与通通港公路路交界口口，

37、沪宁宁高速公公路丹阳阳路口距距我项目目10000米，至至南京668公里里，距上上海2000公里里。紧靠靠2411省道（葛葛丹公路路），直直达镇江江大港港港口，仅仅16公公里。项目定位在在丹阳首首创，与与丹阳发发展战略略相吻合合，符合合汽车经经营的方方向，得到政政府的大大力支持持，具有有各种政政策性扶扶持优势势具有良良好的发发展前景景 。具有纯纯粹市场场之外的的强大政政策号召召力。项目占地4400亩亩（150亩亩4S店店；500亩二手手车交易易市场、汽汽车租赁赁服务中心； 1500亩的汽汽车生产产区、汽汽配生产产区、汽汽车零部部件及配配件配套套市场、厂厂房区、汽汽车美容容区、汽汽车检验验检测中中

38、心、物物流区、加加油站等等； 550亩的的相关的的功能配配套设施施），建筑筑面积可可以达到到30多万平米米，在丹丹阳乃至至镇江是是史无前前列的商商业大盘盘，规模模优势十十分明显显。方位国际集集聚汽贸贸中心汽汽车城项项目，是是任何一一个投资资商都不不具备的的优势，其行行业的领领导性、号号召力，决决定了市市场的成成败。项目劣势 由于丹阳地地区的地地理位置置及经济济发展水水平的原原因，决决定了本本项目的的辐射能能力相对对较弱，从从规模上上来讲，在在整个江江苏地区区有相关关竞争对对手，但但从整体体辐射能能力上来来说，较较之南京京、常州州还有较较大差距距，同时时离常州州、镇江江市较近近，削弱弱了作为为中

39、心城城市的影影响力，而而一个市市场的兴兴旺，辐辐射力是是一个关关键因素素；南京、常州州、镇江江、无锡锡作为中中心城市市分流一一部分客客源周边环境较较差，影影响市场场形象 所在位置为为新开发发项目、地地段目前前相对偏偏远，周周边没有有建筑，无无配套设设施，人人气难以以聚集。 项目市场机机会点 与政府发展展战略相相一致，能能争取政政府政策策的倾斜斜和支持持近年丹阳市市经济发发展较快快，经济济增长率率位居全全省前列列，购买买力持续续上升，市市场发展展潜力旺旺盛江苏固有的的“要想富富，买商商铺”的消费费习惯对对商铺的的需求较较为看好好区位的优势势决定了了将来物物业的升升值空间间开发成本较较低，市市场风

40、险险小，竞竞争力强强随着开发区区建设步步伐的加加快，将将进一步步提升项项目的升升值空间间拆迁规模小小、地价价不高，便于早开发早见效汽车城形象象佳，如如操作好好，易成成为城市市的新亮亮点和特特有的城城市名片片 项目威胁分分析 汽车与房地地产市场场低迷，使使投资者者信心不不足国家房地产产政策的的调控使使的大批批目标客客户持币币待购国家金融政政策的紧紧缩，对对后期销销售的压压力较大大汽车城定位位专业，客客观上使使得其门门坎较高高，限制制了一些些投资者者和其他他行业的的经营者者的进场场丹阳方位国国际汽贸贸集聚中中心的建建设，如如不采取取差异化化的经营营方式，将将对项目目造成直直接冲击击政府对项目目规划

41、的的硬性要要求，给给招商带带来很大大难度 八、项目最最大价值值的挖掘掘价值分析 品牌价值: 方位公公司有众众多的汽汽车代理理品牌公公司合作作商家，其其品牌含含金量高高，以这这些品牌牌能够提提升项目目品牌。时机价值: 丹阳方方位国际际汽贸集集聚中心心符合丹阳阳市的发发展战略略和丹阳阳将汽配配作为支支柱产业业的发展展方向而而且与丹丹阳方位位产业集集聚园有有机的配配合起来来，机会会价值突突显。文化背景价价值: 丹阳有660000年的文文明史。历历史上人人文荟萃萃。丹阳阳的民间间文化艺艺术亦丰丰富多采采，民歌歌民谣、民民间传说说、曲艺艺戏剧等等。丹阳阳境内的的文物众众多,丹丹阳故有有“江南文文物之邦邦

42、”之美称称。环境价值: 丹丹阳山清清水秀，又又在发展展特色产产业和旅旅游可以以和绿色色汽车、环环保汽车车相联系系，能够够提升丹丹阳方位位国际汽汽贸集聚聚中心的的环境形形象大使使的形象象。交通价值: 丹阳沪宁高高速公路路丹阳路路口距我我项目110000米，至至南京668公里里，距上上海2000公里里。紧靠靠2411省道（葛葛丹公路路），直直达镇江江大港港港口，仅仅16公公里。道路四四通八达达，方便便快捷。规模价值丹阳国际方方位汽车车城规模模在丹阳阳乃至苏南南地区都都是首屈屈一指，其其规模与与影响力力都是不不言而喻喻的。 九、项目目目标客户户群锁定定及分析析（一）目标标客户群群定位 1、有有资金实

43、实力，无无品牌，欲欲投资建建4S店店的汽车车经销商商； 2、在在当地竞竞争中难难以支撑撑，想在在异地拓拓展其发发展空间间的汽车车经销商商； 3、对对潜在市市场看好好，在未未来市场场求发展的的投资商商； 4、汽汽车生产产厂家和和经销商商； 5、汽车车零配件件生产厂厂家和经经销商； 6、与汽汽车产业业链有关关的商家家； 7、部分分投资商商及镇江江、丹阳阳的投资资商。（二）目标标客户群群的需求求分析1、4S店店的客户户需求分分析：经营现状：这些汽汽车经销销商都是是在汽车车行业拼拼搏多年年商业精精英，他他们在前前两年的的经销汽汽车过程程中，经经营状况况良好，具具有相当当的实力力，其资资产在110000

44、万元以以上，由由于今年年开始实实施的品品牌区域域专卖制制度，限限制了他他们的发发展，使使他们今今后生存存和发展展空间都都受到极极大影响响，他们们迫切想想成为某某一畅销销品牌的的区域代代理，但但在当地地这种品品牌早已已没有可可能。需求设想：这部分分经销商商迫切想想有自己己代理畅畅销品牌牌，以此此来发展展、壮大大自己的的企业，使使自己真真正成为为名符其其实的品品牌经销销商，丹丹阳方位位国际汽汽贸集聚聚中心与与合作厂厂家出让让汽车品品牌的设设想，正正与这部部分经销销商的想想法不谋谋而合。他他们大多多数想以以买断形形式经营营品牌汽汽车。关注焦点：丹阳的总总体经济济环境，购购买力；丹阳方方位国际际汽贸集

45、集聚中心心所设的的合作商商家品牌牌是否畅畅销品牌牌；门坎坎会有多多高；授授权区域域代理的的范围有有多大；会不会会在经营营上产生生竞争等等。2、中小汽汽车经销销商需求求分析：经营现状；这部分分经销商商大部分分是近年年来涉足足汽车行行业的或或是原来来属于游游击队式式的商人人，他们们的资金金量小，多多靠短、平平、快出出手来赚赚取差价价，去年年来汽车车市场大大幅频繁繁降价，加加上当地地市场竞竞争异常常激烈，使使这些经经销商的的利益受受损，经经营难以以维继，于于是，他他们选取取择到经经济欠发发达地区区寻找市市场商机机。想进进行长线线投资，以以获取稳稳定的投投资回报报率。需求设想：这部分分具有一一定实力力

46、，经营营品种较较杂，其其奉行的的宗旨是是哪车有有钱赚就就做哪种种车。他他们对发发展中市市场的经经济情况况相当关关注，对对代表当当地中上上层阶层层的公务务员人均均收入情情况很感感兴趣。这这部分人人相当现现实，销销售以短短、平、快快为主，在在短期内内能获取取较高的的投资回回报率。关注焦点：经济状状况、汽汽车的年年销量、当当地中上上层人群群的购买买力，工工商、税税费减免免等。3、汽配经经销商需需求分析析：经营状况：在江浙浙经济发发达地区区，由于于汽车市市场实行行品牌战战略，汽汽配的维维修市场场正在逐逐步被品品牌专营营店取代代，因此此，导致致汽配市市场生意意下滑，这这部分经经销商有有的在维维持，有有的

47、正在在选择改改行或到到经济欠欠发达的的异地发发展。这这部分经经销商经经营实力力相对较较小，许许多人可可能会选选择先租租后买的的形式进进场经营营。一部分汽配配厂家为为了扩大大其业务务，也在在寻找适适合自己己扩大业业务范围围的销售售渠道和和物流集集散地。客户需求：市场具具有较强强的幅射射力和覆覆盖半径径、能够够帮助其其建立经经销的网网络渠道道、减免免税费和和与此相相关的优优惠政策策。关注焦点：国际汽汽贸集聚聚中心的的经营模模式是售售还是租租赁，租租赁的价价位是多多少；市市场有无无保护政政策。十、项目开开发（策策划）、规规划主题题提升企企业形象象，实现现品牌突突破；统一流流通市场场，实现现利润增增长

48、；颠覆市市场现状状，提升升城市形形象；确立行行业地位位，塑造造城市名名片。高端44S园区区的管理理者，汽贸流通行行业的领领导者（一）形象象定位 1、丹阳方方位国际际汽贸集集聚中心心丹阳阳城市名名片理由阐述：（1）江苏苏是工业制造造大省、强强省，但但至今没没有一个个较大规规模的汽汽车城与与之相匹匹配；（2）丹阳阳的发展展战略，将将汽车市市场及配配件列为为支柱性性产业大大力扶持持，这又又与汽车车工业的的发展方方向相一一致；（3）丹阳阳方位国国际汽贸贸集聚中中心在汽汽车经销销的品牌牌实力和和在江苏苏省的知知名度、引引响力。2、打造汽汽车、汽汽配、二二手车、零部件生产、快修、汽车美容、汽车装饰、汽车检

49、验检测中心、汽车租赁服务中心、加油站等相关功能配套市场的集散地；3、投资新新热点，事事业新起起点4、概念创创新的经经营模式式；5、配套齐齐全的高高档购物物环境；6、优良的的建筑品品质；（二）经营营模式定定位 1、国际高高档次品品牌4SS专卖店店配备经经营；2、建设功功能齐全全、汽车车品牌档档次最高高的国际际汽贸集集聚中心心；3、建成丹丹阳市集集汽车生生产、销销售、汽汽车配件件零售交交易、汽车美容、二二手车交交易、零零部件生生产、快快修、汽车车租赁、服务中心、汽车美美容、汽汽车装饰饰、汽车车检验检检测中心心、物流中心、加加油站、微微型汽配配、汽车车内部装装饰、培培训、展展览、及以汽车为为题材的的

50、休闲观观光基地地；4、形成与与众不同同的汽汽车经营营+汽车车文化+娱乐休休闲的的经营模模式与方方位产业业工业园园区进行行合理有有效的配配套。 （三）品牌牌定位 通过对本项项目的整整合推广广，使本本项目成成为江苏苏省汽车车经销商商首屈一一指的汽汽车集散散地；和和华东地地区乃至至全国知知名的汽汽车零件件集散地地；通过过对本项项目的广广告宣传传，使之之成为丹丹阳市的的具有象征性的建建筑群，使使开发商商通过市市场的塑造成为明明星企业业，从而而达到双双赢的目目的，为以后后的房产产开发及及其他项项目的开开发打好坚实实的基础础。 在品牌上面面我们可可以引进进国内近近期排在在前面的的畅销品品牌及部部分高档档国

51、外品牌牌：宝马马、奔驰驰、丰田田、本田田、大众众、奥迪迪、雪弗弗莱、福福特、奇奇瑞、现现代、别别克、名名爵、尼尼桑、夏夏利、东东风、雷雷克萨斯斯、奇瑞瑞、长安安铃木等等。（四）规划划理念“集聚聚”和“发展”的理念念相结合合1、从丹阳阳市及开开发区与与方位产产业集聚聚园的角角度入手手，以整整体集聚聚园理念念、建筑筑规划全全面、系系统地整整和园区区与周围围环境的的关系，建建立起明明晰的城城市形象象，为丹丹阳开发发区注入入生机与与活力。竖竖立产业业区域形形象，使使丹阳国国际汽贸贸集聚中中心成为为该城市市的标志志性建筑筑群。2、集合丹阳方方位国际际汽贸集集聚中心心在汽车车行业的的人脉关关系，在在宏观上

52、上搭建我我们的平平台，给给予汽车车市场提提供开阔阔的发展展空间。这这样就可可以确立立“方位国际际汽贸集集聚中心心”的功能能定位及及其在该该行业中中的旗舰舰地位与与其优势。3、在整个个国际汽汽贸集聚聚中心的的规划中中力求营营造高品品质的空空间环境境、人文文环境及及绿色环环抱环境境。创造造出高效效、安全全完美的的内部交交通网络络与充足足的商业业及相关服服务配套套设施，营营造优美美和谐的的城市形形象及建建筑购成成体来提提升整个个丹阳及及开发区区的形象象品位。4、节约土土地、优优化环境境、合理理布局，确确保整个个项目发发展的可可持续性性与建设设实施的的可操作作性。5、项目总总共占地地400亩亩：第一一

53、块为1150亩亩的国际际汽车44S店集集聚区（112-14家家4S旗旗舰店）；第二块块为500亩的二二手车交交易市场场、汽车车租赁服服务中心心；第三三块为1150亩亩的汽车车生产区区、汽配配生产区区、汽车车零部件件及配件件配套市市场、厂厂房区、汽汽车检验验检测中中心、物物流区等等；第四四块为550亩的的汽车美美容区、加加油站相相关的功功能配套套设施。（六）规划划设计依依据1、中华华人民共共和国城城市规划划法2、城市市规划编编制办法法3、城市市规划编编制办法法实施细细则4、城市市用地分分类与规规划建设设用地标标准5、江苏苏省城市市规划管管理技术术规定6、丹阳开开发区主主管部门门提供的的规划用用地

54、地形形图（电电子文件件）7、国际或或地区的的相关政政策、法法规、规规范、标标准。8、建设单单位对于于规划与与建设设设计要求求。9、丹阳方方位国际际汽贸集集聚中心心的规划划设计要要求。（七）经营营功能及及目标定定位 集汽车、汽汽配贸易易、汽车车零部件件生产、汽车零部件市场交易、快修、会展中心、物流配送、维修检测、汽车美容、汽车装饰、汽车检测检验中心、物流中心、加油站、微型汽配、汽车租赁、售后服务、科教博览、电子商务、信息咨询、商务办公、文化旅游、娱乐、俱乐部、星级酒店、4S店联动俱乐部、4S店园区管理中心、二手汽车市场等配套基础设施等功能为一体。1、汽车美美容商品品超市、技技能培训训中心、信信息

55、交流流、休闲闲中心、车车主沙龙龙配备齐齐全；2、组织车车主俱乐乐部，汽汽车城内内配有生生态公园园、茶艺艺馆、露露天吧，饮饮食娱乐乐一应俱俱全。3、以丹阳阳开发区区总体规规划为依依据，尊尊重环境境、创造造优美和和谐的现现代化国国际汽贸贸集聚中中心。4、合理确确定功能能布局，使使整个区区域做到到配套设设施齐全全、所有有服务、市市场交易易井然有有序。5、在方位位国际汽汽贸集聚聚中心里里面注重重自然生生态的保保护，集集中布置置绿化，将将人工景景观与自自然环境境相协调调起来，营营造出蓝蓝天、绿绿野、标标志性大大厦的憧憧憬。6、充分考考虑建设设的优化化，节约约能源，因因地制宜宜；将社社会效益益、经济济效益

56、、环环境效益益、生态态效益有有机的结结合起来来。体现现可持续续发展的的原则，使使方位国国际汽贸贸集聚中中心具有有滚动发发展的弹弹性也具具有实用用性和操操作性。（八）规划划设计、功能区域定位1、规划结结构设计计（1）将穿穿越本项项目的高高压走廊廊沿线设设置为绿绿化轴线线，布置置成宽阔阔的景观观带，从从而将切切断规划划用地的的特殊“地带”，转化化为改地地块独具具特色“景观绿绿色通道道” 这样样就确定定了整体体规划的的基调。（2）由东东北向西西南，建建立起贯贯穿整个个“国际汽汽贸集聚聚中心”结构中中心组织织轴线，与与绿化撰撰写彼此此呼应，构构筑起统统筹建筑筑群体的的“中心枢枢纽”，将诸诸多单体体统一

57、纳纳入秩序序之中。（3）以“绿轴”为“底”，结构构轴线为为“图”；两个个轴线相相交，达达成简练练、明确确规划组组织构架架，有力力的突出出中心，形形成场面面恢弘的的整体效效果。外外部整体体空间层层次分明明，形成成分布均均衡的视视觉焦点点和空间间景观、人人文节点点，建立立统一、集集聚空间间秩序。2、意见规规划为八八个功能区：（1）汽车车展示交交易区（2）汽车车美容装装饰服务务区（3）汽车车配件交交易市场场（4）二手手车交易易市场、汽汽车租赁赁服务中中心（5）汽车车零部件件生产区区、快修修区、汽汽车检测测检验中中心、物物流中心心、加油油站（6）商贸贸流通中中心（7）信息息咨询服服务区（8）综合合配套

58、服服务区功能布局沿通港公路路控制在在30米米宽的生生态绿化化带，齐齐梁路控控制在220米宽宽的生态态绿化带带，规划划道路沿沿线控制制在122米宽的的生态绿绿化带。A 汽车展展示交易易区沿主干道通通港公路路和次干干道齐梁梁路，是是人流量量、车流流量的主主要动线线，采用用周边式式布局，安安排汽车车展示交交易区。自自西向东东、由北北向南依依次布局局12座座品牌汽汽车销售售服务旗旗舰店（简简称“4S店店”）。B 汽车美美容服务务区本区域位于于汽车展展示交易易区之后后，在梁梁区间布布置贯通通的绿化化带和公公共停车车场，将将展示交交易区的的主要车车流到达达该区，通通过交通通的组织织引导，为为该区域域的美容

59、容服务区区带来兴兴旺的“人气”。C 汽车配配件交易易市场在方位国际际汽贸集集聚中心心规划的的西南片片，是地地块较大大的汽配配交易市市场。不不仅面向向城市建建设经营营，同时时内部形形成完整整的“街市”。D 二手车车交易市市场、汽汽车租赁赁服务中中心在方位国际际汽贸集集聚中心心规划的的东南片片区，依依傍“绿轴”是二手手车市场场与汽车车租赁服服务中心心。沿规规划道路路布置经经营用房房，同时时面向城城市和内内部二手手车停车车场及汽汽车租赁赁服务，有有利于经经营。E 汽车零零部件生生产区、快快修区、汽汽车检测测检验中中心、物物流中心心、加油油站在方位国际际汽贸集集聚中心心规划中中心的汽汽车零部部件生产产

60、区、快快修区及及汽车检检测检验验中心沿沿着齐梁梁路建设设布局。与与汽车交交易、汽汽配交易易记性有有机的结结合。并并成为汽汽车的检检测检验验中心。F 商贸流流通中心心、信息息咨询服服务区、综综合配套套服务区区沿规划道路路布置商商贸流通通中心、信信息咨询询服务区区、综合合配套服服务区，为为国际汽汽贸集聚聚中心注注入活力力，形成成良好的的浓厚的的商业氛氛围。这这些相关关区域里里面有：高级酒酒店式公公寓、商商贸信息息中心大大厦、交交易中心心、娱乐乐休闲中中心、，是是他们成成为整个个国际汽汽贸集聚聚中心NNO1标标志。借借助丹阳阳汽配市市场的基基础设施施条件，带带动整个个国际汽汽贸集聚聚中心的的开发建建