工程维修规程

1、 目 录01TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc347490343 工程管理服务策划 PAGEREF _Toc347490343 h 202 HYPERLINK l _Toc347490344 设施设备管理规程 PAGEREF _Toc347490344 h 603 HYPERLINK l _Toc347490355 设备安安全操作作管理规规程 PAGEREF _Toc347490355 h 1404 HYPERLINK l _Toc347490356 土建维维修安装装操作规规程 PAGEREF _Toc347490356 h 2505 HYPERLINK l _T

2、oc347490361 外包设设备维保保监督管管理规定定 PAGEREF _Toc347490361 h 2906 HYPERLINK l _Toc347490362 客户家家庭安装装/维修规规程 PAGEREF _Toc347490362 h 3007 HYPERLINK l _Toc347490363 生活用用水二次次供水管管理规定定 PAGEREF _Toc347490363 h 3708 HYPERLINK l _Toc347490364 房屋管管理规程程 PAGEREF _Toc347490364 h 3809 HYPERLINK l _Toc347490374 房屋接接管验收收规程

3、 PAGEREF _Toc347490374 h 4010 HYPERLINK l _Toc347490379 房屋接接管验收收发现问问题的整整改 PAGEREF _Toc347490379 h 4911 HYPERLINK l _Toc347490388 房屋及及附属设设施维修修管理程程序 PAGEREF _Toc347490388 h 5012 HYPERLINK l _Toc347490393 弱电系系统维修修保养规规程 PAGEREF _Toc347490393 h 5313 HYPERLINK l _Toc347490394 配电房房管理规规定 PAGEREF _Toc3474903

4、94 h 5714 HYPERLINK l _Toc347490395 供配电电设备设设施运行行管理规规程 PAGEREF _Toc347490395 h 5815 HYPERLINK l _Toc347490396 供配电电设备设设施安全全操作规规程 PAGEREF _Toc347490396 h 6116 HYPERLINK l _Toc347490397 供配电电设备设设施维修修保养规规程 PAGEREF _Toc347490397 h 6217 HYPERLINK l _Toc347490398 给排水水设备设设施操作作规程 PAGEREF _Toc347490398 h 6418 H

5、YPERLINK l _Toc347490399 给排水水设备设设施运行行管理规规程 PAGEREF _Toc347490399 h 6519 HYPERLINK l _Toc347490400 给排水水设备设设施维修修保养规规程 PAGEREF _Toc347490400 h 6820 HYPERLINK l _Toc347490401 正压风风机维修修保养规规程 PAGEREF _Toc347490401 h 7221 HYPERLINK l _Toc347490402 电梯运运行操作作规程 PAGEREF _Toc347490402 h 7322 HYPERLINK l _Toc3474

6、90403 电梯设设备维修修保养规规程 PAGEREF _Toc347490403 h 7523 HYPERLINK l _TToc334744904404 消防系系统维修修保养规规程 PAGEREF _Toc347490404 h 7824 HYPERLINK l _Toc347490405 集中交交房期报报修流程程 PAGEREF _Toc347490405 h 8125 HYPERLINK l _Toc347490406 集中交交房期后后报修流流程 PAGEREF _Toc347490406 h 82工程管理服服务策划划 编号：RTWWY-HHRJYY-GCC-0001 版本号号：A/0

7、1.目 的本文件规定定工程管管理的组组织结构构以及工工作标准准，用于于规范和和评价工工程维修修管理工工作。2.范 围适用于小区区的工程程管理和和维修服服务。3.服务提提要工程管理和和维修服服务包括括小区的的房屋设设施、机机电设备备管理和和维保等等服务内内容。4.内 容4.1 工工程管理理组织结结构图物业公司物业公司客户服务中心客户服务中心供方公司工程部供方公司工程部4.2 岗岗位职责责参考岗岗位说明明书4.3 服服务项目目和标准准 4.33.1 机电设设备服务务内容和和标准序号设备名称巡查保养频频次保 养 内 容效果责任人周月季年1供配电系统11、机房卫卫生清洁洁；干净设备责任人人12、配电箱

8、箱（柜）整整洁，门门锁正常常，开关关灵活；正常23、接触器器触点良良好，无无烧蚀；正常14、继电器器延时准准确，接接线触点点完好；正常15、按钮、指指示灯接接线完好好，触点点接触可可靠，指指示灯明明亮；完好16、熔断器器底座牢牢固，接接触良好好；完好17、电容器器无膨胀胀或高温温渗油现现象；完好18、互感器器接线柱柱牢靠，无无发热；正常19、开关接接触良好好，开断断正常，无无发热；完好110、清洁洁配电柜柜内灰尘尘。干净2供水系统11、机房卫卫生清洁洁；干净设备责任人人22、消火栓栓泵、喷喷淋泵、喷喷淋稳压压泵手动动试运转转，运行行中无异异常噪声声或振动动；正常23、生活泵泵、稳压压泵、消消火

9、栓泵泵、喷淋淋泵、潜潜水泵保保养；完好14、管道、阀阀门保养养；完好25、检查各各开关、接接触器、按按钮等动动作应灵灵活可靠靠，各接接线端子子紧固可可靠，控控制柜功功能正常常，开关关状态设设置正确确；正常16、水泵、阀阀门、管管道、支支架除锈锈、翻新新；完好17、清洁控控制柜内内清洁。干净3中央空调系系统11、机房卫卫生清洁洁；干净设备责任人人12、冷却塔塔清洁、维维护保养养；完好23、风机盘盘管清洁洁、维护护保养；完好14、冷凝器器、蒸发发器维护护保养；正常15、冷却水水泵机组组、冷冻冻水泵机机组维护护保养；正常16、冷冻水水、风机机盘管管管路保养养；正常17、阀类维维修保养养；完好18、控

10、制柜柜设备维维护保养养；完好19、水泵、阀阀门、管管道、支支架油漆漆翻新；完好110、清洗洗风口隔隔尘网；干净111、清洁洁控制柜柜内灰尘尘。干净4电梯系统11、机房卫卫生清洁洁；干净设备责任人人22、清洁控控制箱内内电路板板，检查查电缆插插接件是是否牢固固；牢固23、检查控控制箱所所有电缆缆连接情情况，并并紧固；牢固24、检查空空气开关关接触器器、继电电器触头头是否清清洁平滑滑；完好25、测量控控制箱绝绝缘电阻阻（0.55M），并作作记录（切切断电子子线路情情况下进进行测量量）；正常26、检查接接地线连连接是否否可靠，测测量接地地电阻；正常17、检查、清清洁散热热风机；正常28、检查制制动带

11、磨磨损情况况，清除除制动带带上的油油污、灰灰尘；完好29、检查制制动力矩矩，调整整制动弹弹簧；正常210、检查查曳引机机减速箱箱内润滑滑油油质质，如果果润滑油油变质变变脏，应应及时更更换；正常211、检查查主要零零部件的的磨损程程度，进进行必要要的修配配或更换换；正常212、检查查电动机机电缆连连接情况况及制动动线圈电电线连接接情况，并并上紧；牢固113、检查查电动机机轴承润润滑情况况，更换换润滑脂脂（大约约工作22500030000小小时后更更换新的的润滑脂脂）；正常214、检查查各安全全保护装装置，按按照年检检要求调调整或处处理；正常215、检查查轿厢门门和自动动门，擦擦拭门导导轨，涂涂抹

12、少量量机油，检检查开关关门；正常216、擦拭拭门导轨轨，涂抹抹少量机机油，进进行开关关门动作作检查；正常217、检查查层门机机械电气气联锁装装置，并并清洁；正常218、检查查清洁轿轿箱照明明及风机机扇，测测量电气气绝缘并并记录；正常219、检查查曳引钢钢丝绳是是否受力力均匀，并并调整；正常220、检查查对重链链是否出出现扭曲曲、过长长，并及及时排除除；完好221、清洁洁井底缓缓冲器，检检查液压压油液面面高度（应应保持在在最低油油位以上上），根根据情况况及时补补充；清清洁柱塞塞外圆露露出表面面，并涂涂防锈油油或缓冲冲器油；正常222、检查查导轨润润滑情况况，加润润滑油；正常223、检查查导靴磨磨

13、损情况况，发现现磨损严严重的及及时更换换；完好224、检查查电梯井井道，填填补井道道孔洞，做做好防漏漏、防小小动物措措施，清清洁电梯梯井道。完好5闭路监控系系统11、检查监监视器电电源线路路及视频频线路接接触是否否良好；良好设备责任人人12、检查视视频录像像机电源源线路及及视频线线路接触触是否良良好；良好1检查监控摄摄像设备备机柜的的固定及及防腐是是否良好好；良好1检查各控制制线路、电电源线路路、视频频连线接接触是否否良好；良好15、检查室室外摄像像枪支撑撑杆的固固定及防防腐是否否良好、摄摄像枪防防尘罩的的密封性性是否防防风、防防水；地地线接触触是否良良好；良好16、检查监监控室的的通风、照照

14、明、及及清洁；良好17、检查视视频防雷雷器、控控制信号号防雷器器、电源源防雷器器装置。良好可视对讲机机和门禁禁系统21、检查系系统主机机是否正正常、可可视画面面是否清清晰；正常22、检查系系统电源源是否正正常；正常23、检查系系统中继继器是否否正常；正常24、检查系系统各连连接线路路接触是是否良好好；良好25、检查电电控锁能能否正常常使用；正常26、检查对对讲主机机话音是是否清晰晰；清晰27、清理可可视主机机内及摄摄像枪灰灰尘；干净18、检查防防雷接地地装置。良好29、检查电电脑及软软件是否否正常；正常210、检查查通信是是否正常常；正常211、检查查IC卡卡门禁是是否正常常；正常212、检查

15、查门禁的的防水、防防雨、防防潮；良好213、检查查门禁的的电源及及通信线线路是否否正常；正常停车场系统统21、检查车车场电脑脑及联网网系统；良好 22、检查车车场系统统线路接接触是否否良好；良好23、检查各各车场的的IC卡卡操作读读卡器功功能是否否正常；正常24、检查各各车场手手动控制制道闸是是否正常常；正常2检查道闸减减速器有有无机油油，若不不足，则则添加；正常2检查传动皮皮带有否否松动、磨磨损，有有则调整整、更换换；更换2检查平衡弹弹簧有否否松动、开开裂现象象，有则则调整、更更换；更换28、检查道道闸杆垂垂直、水水平位置置是否到到位，若若不到位位，调整整限位开开关拨杆杆位置；正常29、检查

16、地地感器是是否正常常工作；正常110、检查查防雷接接地装置置。良好4.3.22 房屋屋设施服服务项目目和标准准序号公共设施名名称部 位位计划保养周周期岗位 1上人屋面1、对损坏坏的面层层进行修修补即坏即处理理工程技术员员2、对分格格缝用沥沥青进行行勾缝；即坏即处理理3、对天台台泛水、变变形缝进进行处理理；即坏即处理理4、对屋面面渗漏进进行处理理；即坏即处理理2外墙饰面（涂料、面面砖）1、外墙、围围墙裂缝缝修补，空空鼓面砖砖更换；即坏即处理理2、涂料外外墙粉刷刷（或局局部即脏脏即处理理）。每5年3内墙饰面1、涂料饰饰面重点点部位粉粉刷；即坏即处理理2、涂料饰饰面全面面粉刷；每5年3、瓷砖饰饰面空

17、鼓鼓更换。即坏即处理理4楼面、地面面1、磁砖地地面空鼓鼓、破裂裂更换；即坏即处理理2、水泥地地面起砂砂、裂缝缝修理。即坏即处理理5天棚1、遮阳板板材修补补、紧固固；即坏即处理理2、天棚重重新粉刷刷、油漆漆；每5年3、装修吊吊顶的调调平、破破损的处处理。即坏即处理理4、抹灰层层空鼓处处理6室外道路（地地面）1、大理石石、彩砖砖地面裂裂缝、缺缺角修补补；即坏即处理理2、水泥地地面起砂砂、裂缝缝修理；每5年3、其它地地面（如如碎石地地面等）修补。即坏即处理理7门窗1、闭门器器、门锁锁调校；即坏即处理理2、变形复复位；即坏即处理理3、防腐防防蛀处理理。每2-4年年8防盗网、围围栏根据损坏情情况确定定修

18、补及及油漆翻翻新时间间。每1年9沟井池渠井盖、篦子子刷漆。每1年10挡雨篷加固、防锈锈处理每1年11避雷设施加固、防锈锈处理每1年5.相关文文件 5.11岗位位说明书书6.质量记记录 无。 设施设设备管理理规程 编号：RTWWY-HHRJYY-GCC-0002 版本号号：A/01.目 的确保设备设设施运行行正常，维维修、保保养规范范。2.适用范范围公司管辖的的电力(油)拖拖动设备备、电气气设备（含含强电主主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3.职 责3.1 公公司负责责选择、评评价设备备维修保保养供方方，机电电设备维维修保养养合同的的评审，设设备中修修、大修修

19、、更新新改造委委托合同同的审核核，通过过驻场工工作对各各服务中中心设备备设施管管理工作作提出指指导性意意见，监监督服务务中心工工程班组组对设施施设备年年/季/月度保保养计划划的实施施。3.2 服服务中心心负责人人负责组组织设备备接管验验收、设设备（器器具）的的申购、报报废审核核及维修修、保养养计划的的审批。检检查设施施设备日日常维护护保养计计划执行行情况。3.3 服服务中心心工程班班组负责责外委维维修、保保养工程程的监督督，设施施设备大大、中修修及设备备更新改改造计划划的制定定。负责责除外委委设备备维修保保养合同同委托托范围外外的一切切设施设设备保养养、维修修及日常常巡查工工作，并并编制年年度

20、保养养计划。维维修养护护合同签签订后，按按合同监监督检查查、评定定供方。4.设备分分类4.1 根根据设备备对顾客客服务的的重要性性将其分分为三级级。级设备：电梯、生生活给水水泵机组组、消防防及报警警联动系系统、低低压配电电柜。级设备：正压风风机、空空气处理理器、冷冷却塔、对对讲报警警系统、防防盗监视视系统、高高压开关关柜、变变压器、车车场管理理装置、水水池水处处理装置置。级设备：除、级以外外的所有有设备。如如：区域域火灾报报警控制制箱、小小型控制制箱（配配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。4.2 设设备的编编号设备编号由由以下四四部分组组成

21、：第一部分表表示单位位的名称称： RRSWYY（润泰泰物业的的声母缩缩写）-*(物业服服务中心心名称四四个字声声母缩写写，如：华润佳佳园HRRJY)。第二部分表表示设备备的类别别：用数数字表示。第三部分表表示单位位设备序序号：用用数字.表示示。第四部分表表示设备备的管理理等级：用罗马马数字、表示。例： RRTWYY HRRJY 022 11 () 润泰物业业 华润润佳园 风机机 11号风机机 级管理理设备4.3 设设备的建建账4.3.11 服务务中心给给所管辖辖物业的的全部设设备进行行编号统统计，并并填写设设备统计计表。4.3.22 服务务中心对对所管理理的所有有设施设设备都应应建立设设备台帐

22、帐。4.4 设设备质量量缺陷整整改新成立的服服务中心心，机电电设备接接管后，应应督促设设备供应应安装单单位对设设备质量量缺陷定定期进行行整改，整整改达到到标准后后，由服服务中心心验收，通通过后，再再与供方方签订设设备维修修保养合合同。4.5 设设备标识识管理4.5.11 设备备标识牌牌未隐蔽的设设备应在在显眼位位置贴设设备标牌牌。对新新入伙的的物业，服服务中心心可要求求供方制制作设设备标示示卡，贴贴在设备备上。4.5.22 设备备的颜色色设备的颜色色由各服服务中心心自行统统一。4.5.33 设备备状态标标识重要危险设设备的工工作状态态应标识识（如配配电柜挂挂“禁止合合闸”等），报报废、封封存的

23、设设备应标标识。4.5.44 设备备标识牌牌由公司司统一设设计。5.设备前前期管理理5.1 前前期介入入设备选型、安安装要求求等由前前期介入入项目小小组以工工作联系系单向向地产提提出有关关意见并并参与政政府有关关部门对对设备的的验收。5.2 设设备的接接管验收收5.2.11 设备备的接管管验收由由服务中中心组织织相关人人员，组组成验收收组，会会同地产产、承包包商进行行。验收收依据为为设备出出厂说明明书及国国家有关关规范、标标准。5.2.22 达不不到验收收标准的的应在验验收单中中写明实实际情况况及原因因，并限限期整改改，进行行复验。5.2.33 设备备的接管管凭证由由物业公公司组织织服务中中心

24、对地地产商办办理。5.2.44 、级设备备由服务务中心组组织相关关专业人人员一同同检验，级设备由服务中心检验，填写验收单。验收单复印件由地产、服务中心各留一份作为交接凭证。5.2.55 设备备技术资资料在设设备交接接验收时时，由服服务中心心向地产产收取并并办理接接收手续续，并填填写好工工程资料料移交清清单，资资料原件件由服务务中心专专人保管管。 5.2.66 当供供电设备备、供水水设备验验收合格格并接管管后，方方可与地地产办理理水、电电用户更更名、过过户手续续，最好好直接与与供电局局、自来来水公司司办理抄抄表到户户手续。办办理手续续前，服服务中心心应向地地产索要要原供供电合同同、供供水合同同及

25、近近期电费费、水费费单提交交公司财财务部审审核。审审核通过过后，由由公司指指导服务务中心具具体办理理过户、抄抄表到户户事宜，并并办理供供电合同同、供供水合同同、委委托银行行代收水水电费协协议书等等的对外外合同会会签手续续。6.设备维维修保养养模式采用计划预预修制（包包括日常常维护保保养、一一级保养养、二级级保养、小小修、中中修、大大修、设设备更新新和技术术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。6.1 对对于符合合磨损规规律的、级设备备（电梯梯、水泵泵、正压压风机、电电动机、柴柴油发电电机、道道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备

26、保养、中修、大修周期。6.2 对对于、级电气气设备（高高压柜、变变压器、低低压柜、控控制柜等等）、电电子设备备（火灾灾报警控控制柜、放放大器、计计算机等等）进行行三级保保养、探探测性维维修（功功能检查查）、状状态维修修。6.3 对对于级设备备，采取取事后维维修，每每年进行行一次保保养，并并记录在在级设备备保养、检检查记录录表内内。7.设备维维修保养养内容7.1 日日常维护护保养指经常性的的保养工工作。包包括定期期检查、清清洁、防防腐、紧紧固和润润滑，对对不经常常运行的的机械进进行试运运行或对对其它房房屋附属属设施(儿童娱娱乐设施施、室外外水景等等)进行行功能性性检查,发现小小故障及及时排除除，

27、并填填写好公公共设备备设施维维护保养养记录表表。 7.2 一一级保养养对电气设备备进行检检查、检检测，根根据实际际需要局局部解体体，进行行清洗、调调整、维维修更换换。对电电机进行行绝缘摇摇测。对对开关、仪仪表、指指示灯等等进行功功能检查查。对管管道、风风道局部部除锈防防腐、刷刷漆。对对各种主主要阀门门（含风风阀、防防火阀）渗漏、故障进行处理。对设备进行清洁。7.3 二二级保养养对机械设备备进行全全面清洗洗、调整整，部分分解体检检查和局局部修理理，更换换易损件件，噪声声、振动动、泄漏漏检测，发发电机带带负荷试试车。对对电机进进行绝缘缘摇测，抽抽芯检查查，清扫扫、轴承承上油。对对电气设设备全面面清

28、洁，母母线、导导线、电电器端子子压接面面除氧化化，电器器参数整整定，耐耐压绝缘缘测试。对对电子设设备除尘尘、插接接件接口口清洗，系系统功能能、参数数测试。对对管道、风风道部分分除锈、防防腐、刷刷漆。对对各种主主要阀门门（含风风阀、防防火阀）渗漏、故障处理或更换。7.4 中中修工程程中修工程是是指对设设备进行行正常的的和定期期的全面面检修，对对设备部部分解体体修理和和更换少少量磨损损零部件件，保证证设备能能恢复和和达到应应有的标标准和技技术要求求，使设设备能正正常运转转到下一一次修理理。7.5 大大修工程程大修工程是是指对设设备进行行定期的的全面检检修，对对设备要要求全面面解体、更更换主要要部件

29、或或修理不不合格的的零部件件，使设设备基本本恢复原原有性能能。 7.6 设设备更新新和技术术改造是是指设备备使用到到一定年年限后，技技术性能能落后、效效率低、耗耗能大或或污染（腐腐蚀、排排气、粉粉尘、噪噪音）问问题日益益严重，应应更新设设备，提提高和改改善技术术性能。7.7 事事后维修修（故障障维修） 设备发生故故障后，对对失效、损损坏或管管道、阀阀门爆裂裂等部分分作针对对性的维维修。7.8 状状态维修修 通过监测设设备状态态参数的的变化，出出现明显显劣化后后实施的的维修。7.9 相相关维护护保养须须填写工工作票与与操作作票,记录完完整,清清晰.工工作完成成后存档档备查。8设备运运行管理理8.

30、1 物物业公共共设备的的操作使使用权归归服务中中心，供供方维修修保养时时，停电电、停水水、操作作设备应应征得服服务中心心同意。8.2 服服务中心心工程技技术员应应按国家家规范、公公司的有有关制度度、规定定及作业业指导书书要求对对本服务务中心管管理的设设备进行行操作使使用，确确保对顾顾客服务务质量达达标。应应认真、全全面、细细致的作作好运行行监视、检检查工作作，并作作记录，记记录应保保证准确确性、及及时性和和真实性性。8.3 服服务中心心工程技技术员应应定期分分析各种种设备状状态记录录（含水水、电抄抄表记录录），确确定系统统工作是是否正常常。作经经济性分分析，确确保设备备工作在在节能状状态，及及

31、时予以以控制调调整。8.4 各各服务中中心的重重要设备备（如变变压器等等）的投投入、报报停应经经物业公公司批准准。9.设备维维修保养养管理9.1 计计划9.1.11 维修修保养计计划服务中心每每年122月中旬旬制定设设备保养养计划表表，于于每年112月下下旬报分分管领导导审批。并并根据年年度保养养计划制制定二二0 年 月月设备维维修保养养计划表表。 9.1.22 检定定计划计量器具检检定计划划由品质质管理部部统一制制定。9.2 维维修保养养实施9.2.11 按有有关制度度、规定定及作业业指导书书要求对对设备进进行保养养维修。供供方负责责设备备维修保保养合同同委托托范围内内的设备备维修保保养，可

32、可采用供供方手册册的表格格作记录录，服务务中心工工程技术术员负责责合同委委托范围围外的设设备维修修保养工工作。 9.2.22 发现现设备故故障（不不属于工工程技术术员负责责维修范范围内的的故障维维修），工工程技术术员应用用工作作联系单单立即即通知供供方，供供方接到到工作作联系单单后，应应在半个个工作日日内给服服务中心心答复，确确定维修修时间。一一时无法法解决的的问题应应给服务务中心书书面说明明，承诺诺修复时时间。9.2.33 关键键设备发发生故障障，造成成小区停停电、停停水或严严重影响响顾客生生活（不不含重大大设备事事故），应应按应急急程序进进行抢修修。服务务中心应应立即组组织抢修修，恢复复设

33、备功功能。9.2.44 设备备中修、大大修、更更新改造造工程由由评审小小组选择择供方（招招标或指指定合格格的供方方），组组织订立立有关合合同，办办理合同同会签手手续，并并由相关关服务中中心技术术人员进进行工程程施工监监督。9.3 检检查9.3.11 维修修保养检检查1）工程技技术员日日常对设设备进行行巡查时时，应对对设备重重点部位位进行检检查，并并作好记记录。发发现问题题及时解解决，无无法解决决的问题题提交专专业公司司解决。设设备（、级设备备）“日常维维护保养养”计划执执行情况况由服务务中心负负责人检检查。2）设备维维修完毕毕后，应应对设备备功能进进行检定定，属、级设备备由公司司组织检检定并备

34、备案。属属级设备备由服务务中心检检定，所所有设备备检定记记录服务务中心都都应备案案。3）设备中中修、大大修、更更新改造造工程竣竣工验收收由服务务中心会会同公司司相关主主管验收收。9.3.22 设备备的检定定 有功电能表表、无功功电能表表、水表表、煤气气表等由由相关主主管监督督的公司司（部门门）负责责定期检检定，服服务中心心应保护护好计量量表、柜柜上的铅铅封，定定期对计计量表、柜柜上的数数据进行行检查。10设备备安全管管理10.1 持证上上岗与安安全检查查从事特殊工工种作业业的员工工（电工工等），应应持有经经国家认认可的相相关部门门颁发的的有效证证件上岗岗，熟识识设备的的操作规规程，了了解设备备

35、的运行行情况。服服务中心心每季度度对设备备安全状状况进行行检查。10.2 安全事事故处理理程序当服务中心心发生设设备安全全事故后后，应立立即报告告公司分分管领导导。工程程班组应应组织人人员抢修修，保证证对顾客客的服务务。事后后服务中中心应向向分管领领导提交交设备备安全设设备设施施安全事事故报告告和调调查分析析报告，并并提出处处理意见见。11.设备备封存及及报废管管理11.1 设备封封存拟封存的、级设备备由服务务中心报报公司分分管领导导，并安安排设备备封存前前的处理理工作（防防腐、防防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。服务中心应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。1

36、1.2 设备报报废对不能修复复或维修修后检定定不合格格的设备备，由工工程技术术员填写写设备备停用/封存/报废审审批表。经经服务中中心负责责人同意意后，呈呈报总经经理批准准报废。报报废的设设备应在在设备档档案中注注明报废废日期，封封存该设设备档案案。设备备维修过过程中更更换下来来的器件件（报废废件）应应在设设备维修修记录表表上写写明。报报废的设设备及报报废件，服服务中心心应妥善善保管，并并统一填填写设设备停用用/封存存/报废废审批表表。 12设备备技术档档案资料料管理12.1 设备技技术资料料设备技术资资料的借借阅应办办理相关关手续。12.2 质量记记录12.2.1 设设备运行行记录、巡巡查记录

37、录、值班班记录由由服务中中心工程程部填写写保存。12.2.2 服服务中心心实施保保养、维维修的设设备，由由服务中中心工程程技术员员填写记记录，分分包方实实施保养养维修的的设备，由由分包方方填写保保养记录录、维修修记录。服服务中心心工程技技术员对对所在服服务中心心所有的的设备质质量记录录应按时时间顺序序装订成成册保存存。13设备备（机具具）的申申请、采采购、验验证、入入库建帐帐13.1 申请根据小区正正常运作作或维修修需要，由由服务中中心填写写购置设设备申请请报告。经经服务中中心负责责人同意意后，报报财务部部审核并并呈报物物业经理理批准购购置。购购置的设设备，服服务中心心均应建建档。13.2 采

38、购 采购购人员应应对所采采购设备备的用途途、基本本要求、质质量标准准等掌握握清楚。购购买时应应会同机机具使用用人或申申请人共共同对设设备性能能、质量量等作鉴鉴定。确确认质量量优良、性性能完全全符合要要求、使使用方法法清楚、价价格合适适才能办办理付款款提货手手续。13.3 验证对设备（机机具）购购进后，在在合同规规定期内内，由服服务中心心工程技技术员会会同有关关技术人人员验证证后。服服务中心心方可办办理入库库建帐手手续。所所有购置置的设备备均应在在采购记记录中登登记。13.4 对于临临时和紧紧急维修修所需物物品的采采购，工工程技术术员应做做到先验验证后使使用，加加强现场场验证，以以保证购购进物品

39、品是需要要的合格格品。14.设备备分析 14.11维修完完好率 完好设备台完好设备台数设备总台数 维修完完好率= 1000设备总台数公式中的设设备均指指、级设备备。设备备的功能能和参数数能达到到产品说说明书中中的技术术性能指指标就视视为完好好。每年年年底由由服务中中心工程程技术员员对所管管辖设备备进行一一次检查查，对检检查结果果按公式式进行统统计计算算，于112月115日之之前报品品质管理理部。14.2 维修及及时率 用户维修服务及时维修宗数 用户维修服务及时维修宗数用户维修服务总宗数 维修及及时率= 1000用户维修服务总宗数 每年年底服服务中心心汇总统统计派派工单计计算维修修及时率率。派派

40、工单中中顾客对对上门的的用户维维修及时时性进行行评价，若若顾客评评价为不不满意，则则该宗维维修视为为不及时时。14.3 维修合合格率用户维修服务合格维修宗数宗数 用户维修服务合格维修宗数宗数用户维修服务总宗数维修合格率率= 1000用户维修服务总宗数 上门维修结结束后应应由客户户在派派工单上上对维修修服务合合格签名名认可，若顾客对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。15.质量量记录15.1工工作联系系单15.2外外委维修修保养申申请表15.3设设备维修修记录表表15.4设设备停用用/封存存/报废废审批表表 15.5机机电设备备台帐15.6派派工单15.7机机电设备备统计表表15.

41、8设设备保养养计划表表15.9设设备设施施安全事事故报告告15.100工程程竣工验验收证明明15.111工程程资料移移交清单单15.122公共共设施设设备维修修保养记记录表15.133设备备标示卡卡设备代码及及分类代码设备类别名名称01水泵02风机03变压器04空调(分体体及窗式式空调、风风扇等)05消防设备(包括报报警控制制器)06对讲报警系系统(包包括对讲讲主机、视视频监视视器等) 、防防盗监视视系统07电气柜(箱箱)(包包括高压压开关柜柜、低压压配电柜柜、控制制柜(箱箱)、照照明配电电箱、电电表箱等等)08维修机具(包括水水、电等等的维修修机具)09食堂设备10清洁设备11交通设备(包括

42、机机动车辆辆、挡车车器等)12保安通讯设设备(包包括手持持式对讲讲机)13办公设备14路灯15水池设备16儿童娱乐设设施设备保养、中中修、大大修周期期序号设备编号名 称日常维护保保养周期期一级保养周周期二级保养周周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每季每年五年八年0403湿式变压器器每半年每年/0504空调每月每半年每年三年六年0605火灾报警系系统每月每季每年/0706消防联动控控制柜每月每季每年/0807公共天线系系统每半年每年/0907对讲报警系系统/每季每年/1007防盗监视系系统每月每季每年/1108低压配电柜柜每月

43、半年每年/1209高压开关柜柜每月每年/ 注:逢高高级保养养的，低低级保养养可以不不再做。 对级设备备，采用用事后维维修,每每年进行行一次保保养。 设备安安全操作作管理规规程 编号：RTWWY-HHRJYY-GCC-0003 版本号号：A/01.目 的 正确管理和和操作设设备，保保障人身身财产的的安全。2.适用范范围 设备操作及及设备管管理。3.程序要要点3.1 在在电气设设备上工工作，保保证安全全的组织织措施3.1.11 工作作票制度度：在电电气设备备上工作作时，应应按配配电房管管理规定定填写写工作作票或或按命令令执行。3.1.22 工作作许可制制度：1）工作票票签发人人由工程程主管担担任，

44、工工作票签签发人不不得兼任任该项工工作的负负责人。2）工作负负责人和和允许办办理工作作票的值值班员（工工作许可可人），由由工程领领班或资资深技工工担任，工工作负责责人可以以填写工工作票，但但不得签签发工作作票。3）工作票票上所填填安全责责任为：工作的的必要性性；工作作是否安安全；工工作票上上所填安安全措施施是否正正确完备备；所派派工作负负责人和和工作班班人员是是否适当当和足够够，精神神状态是是否良好好。4）工作负负责人的的安全责责任是：正确安安全地组组织工作作；结合合实际进进行安全全思想教教育；监监督、监监护工作作人员遵遵守本规规程；负负责检查查工作票票上所记记载安全全措施是是否正确确完备和和

45、值班员员所做的的安全措措施是否否符合现现场实际际条件；工作前前对工作作人员交交待安全全事项；工作人人员变动动是否合合适。5）工作许许可人的的安全责责任为：负责审审查工作作票所列列安全措措施是否否正确完完备，是是否符合合现场条条件；工工作现场场布置的的安全措措施是否否完善；负责检检查停电电设备有有无突然然来电的的危险；对工作作票所列列内容即即使发生生很小疑疑问，也也必须向向工作票票签发人人询问清清楚，必必要时应应要求作作详细补补充。6) 工作作班成员员安全责责任为：认真执执行安全全工作规规程和现现场安全全措施，互互相关心心施工安安全，并并监督安安全工作作规程和和现场安安全措施施的实施施。7) 工

46、作作许可人人（值班班员）在在完成施施工现场场的安全全措施后后，还应应：1、会会同工作作负责人人到现场场再次检检查所做做的安全全措施，以以手触试试，证明明检修设设备确无无电压；2、对对工作负负责人指指明带电电设备的的位置和和注意事事项；33、和工工作负责责人在工工作票上上分别签签名。完完成上述述许可手手续后，工工作班组组方可开开始工作作。8) 工作作负责人人、工作作许可人人任何一一方不得得擅自变变更安全全措施，值值班人员员不得变变更有关关检修设设备的运运行结线线方式。工工作中如如有特殊殊情况需需要变更更时应事事先取得得对方的的同意。需需要变更更工作班班中的成成员时，须须经工作作负责人人同意。需需

47、要变更更工作负负责人时时，应由由工作票票签发人人将变动动情况记记录在工工作票上上。若扩扩大工作作任务，必必须由工工作负责责人通过过工作许许可人，并并在工作作票上增增填工作作项目。若若需变更更或增设设安全措措施者，必必须填用用新的工工作票，并并重新履履行工作作许可手手续。3.1.33 工作作监护制制度：1) 完成成工作许许可手续续后，工工作负责责人（监监护人）应向工作班组人员交待现场安全措施、带电部位和其他注意事项。工作负责人（监护人）必须始终在工作现场，对工作班人员的安全认真监护，及时纠正违反安全的动作。2) 工作作负责人人（监护护人）在在全部停停电时，可可以参加加工作班班工作。在在部分停停电

48、时，只只有在安安全措施施可靠，人人员集中中在一个个工作地地点，不不致误碰碰带电部部分的情情况下，方方能参加加工作。3) 工作作期间，工工作负责责人若因因故必须须离开，必必须做好好工作交交接。3.1.44 工作作间断、转转移和终终结制度度：1) 工作作间断，工工作人员员应从工工作现场场撤出，所所有安全全措施保保持不动动，工作作票仍由由工作负负责人执执存。每每日收工工，将工工作票交交回值班班员。次次日复工工时，征征得值班班员许可可，取回回工作票票，工作作负责人人必须事事先重新新认真检检查安全全措施是是否符合合工作票票的要求求后，方方可工作作。2) 在同同一电气气连接部部分用同同一工作作票依次次在几

49、个个工作地地点转移移工作时时，全部部安全措措施由值值班员在在开工前前一次做做完，不不需再办办理转移移手续，但但工作负负责人在在转移工工作地点点时，应应向工作作人员交交待带电电范围、安安全措施施和注意意事项。3) 全部部工作完完毕后，工工作班应应清扫、整整理现场场。工作作负责人人应先周周密检查查，待全全体工作作人员撤撤离工作作地点后后，再向向值班人人员讲清清所修项项目、发发现的问问题、试试验结果果和存在在问题等等，并与与值班人人员共同同检查设设备状态态，有无无遗留物物件，是是否清洁洁等，然然后在工工作票上上填明工工作终结结时间，经经双方签签名后，工工作票方方告终结结。4）只有在在同一停停电系统统

50、的所有有工作票票结束，拆拆除所有有接地线线、临时时遮拦和和标示牌牌，恢复复常设遮遮拦，并并得到值值班调度度员或值值班负责责人的许许可命令令后，方方可合闸闸送电。 已结束束的工作作票，保保存三个个月。3.2 在在电气设设备上工工作,保保证安全全的技术术措施3.2.11 停电电1）工作地地点必须须停电的的设备如如：1、检检修的设设备；22、与工工作人员员在进行行工作中中正常活活动范围围的距离离小于表表10-5规定定的设备备；3、在在44千千伏以下下的设备备上进行行工作，上上述安全全距离虽虽大于表表10-5规定定，但小小于表110-11规定，同同时又无无安全遮遮拦措施施的设备备；4、带带电部分分在工

51、作作人员后后面或两两侧无可可靠安全全措施的的设备。2）将检修修设备停停电，必必须把各各方面的的电源完完全断开开（任何何运用中中的星形形接线设设备的中中心点，必必须视为为带电设设备）。禁禁止在只只经开关关断开电电源的设设备上工工作。必必须拉开开刀闸，使使各方面面至少有有一个明明显的断断开点。与与停电设设备有关关的变压压器和电电压互感感器，必必须从高高、低压压两侧断断开，防防止向停停电检修修设备反反送电。断断开开关关和刀闸闸的操作作能源。刀刀闸操作作把手必必须锁住住。3.2.22 验电电1）验电时时，必须须用电压压等级合合适而且且合格的的验电器器。2）在检修修设备进进出两侧侧分别验验电，验验电前，

52、应应先在有有电设备备上进行行试验，确确证验电电器良好好。3）如果在在木杆或或木构架架上验电电，不接接地线不不能指示示者，可可在验电电器上接接地线，但但必须经经值班负负责人许许可。4）高压验验电必须须戴绝缘缘手套。5）35千千伏以上上的电气气设备，在在没有专专用验电电器的特特殊情况况下，可可以使用用绝缘棒棒代替验验电器，根根据绝缘缘棒端有有无火花花和放电电噼啪声声来判断断有无电电压。6）表示设设备断开开和允许许进入间间隔的信信号、经经常接入入的电压压表等，不不得作为为无电压压的根据据。但如如果指示示有电，则则禁止在在该设备备上工作作。3.2.33 装设设接地线线1）当已验验明无电电压后，应应立即

53、将将检修设设备接地地并三相相短路，这这是保证证工作人人员在工工作地点点防止突突然来电电的可靠靠安全措措施，同同时设备备断开部部分的剩剩余电荷荷，亦可可因接地地而放尽尽。2）对于可可能送电电至停电电设备的的各方面面或停电电设备可可能产生生感应电电压力的的都要装装设接地地线，所所装接地地线与带带电部分分应符合合安全距距离的规规定。3）检修部部分若分分为几个个电气上上不相连连接的部部分（如如分段母母线与刀刀闸或开开关隔开开分成几几段），则则各段应应分别验验电接地地线路，接接地线与与检修部部分之间间不得连连有开关关或保险险器。4）降压变变电所全全部停电电时，应应将各个个可能来来电侧的的部分接接地短路路

54、，其余余部分不不必每段段都装设设接地线线。5）在室内内配电装装置上，接接地线应应装在该该装置导导电部分分的规定定地点，这这些地点点的油漆漆应刮去去，并划划下记号号。6）所有配配电装置置的适当当地点，均均设有接接地网的的接头。7）接地电电阻必须须合格。8）装设接接地线必必须两人人进行。若若为单人人值班，只只允许使使用接地地刀闸接接地，或或使用绝绝缘棒合合接地刀刀闸。9）装设接接地线必必须先接接接地端端，后接接导体端端，必须须接触良良好。拆拆接地线线的顺序序与此相相反。装装、拆接接地线均均应使用用绝缘棒棒或绝缘缘手套。10）接地地线应用用多股软软裸铜线线，其截截面不得得小于225平方方毫米。禁禁止

55、使用用不符合合规定的的导线作作接地或或短路之之用。11）高压压回路上上的工作作，需要要拆除全全部或一一部分接接地线后后始能进进行工作作的，必必须征得得值班员员的许可可（根据据调度命命今装设设的接地地线，必必须征得得调度员员的许可可），方方可进行行。工作作完毕后后立即恢恢复。每每组接地地线均应应编号，并并存放在在固定地地点。存存放位置置亦应编编号，接接地线编编号码与与存放位位置号码码必须一一致。装装建接地地线，应应做好记记录，交交接班时时应交待待清楚。3.2.44 悬挂挂标示牌牌和装设设遮拦1）在工作作地点、施施工设备备的开关关和刀闸闸的操作作把手上上，均应应悬挂“禁止合合闸，有有人工作作！”的

56、标示示牌。2）如果线线路上有有人工作作，应在在线路开开关和刀刀闸操作作把手上上悬挂“禁止合合闸，线线路有人人工作！”的标示示牌。3）标示牌牌的悬挂挂和拆除除，应按按调度员员的命令令执行。4）部分停停电的工工作，安安全距离离小于表表10-1规定定距离以以内的未未停电设设备，应应装设临临时遮拦拦并悬挂挂“止步，高高压危险险！”的标示示牌。5）在室外外构架上上工作，则则应在工工作地点点邻近带带电部分分的横梁梁上，悬悬挂“止步，高高压危险险！”的标示示牌。此此项标示示牌在值值班人员员监护下下，由工工作人员员悬挂。6）在邻近近其他可可能误登登的构架架上，应应悬挂“禁止攀攀登，高高压危险险！”的标示示牌。

57、严严禁工作作人员在在工作中中移动或或拆除遮遮拦、接接地线和和标示牌牌。3.3 安安全技术术教育3.3.11 作业业前，应应对施工工人员进进行严格格的安全全技术教教育，学学习国家家有关安安全施工工和安全全生产的的各项规规定及安安全技术术规程，考考试合格格后才能能进入现现场作业业。3.3.22 每天天作业前前，负责责人根据据当天作作业的特特点，具具体明确确安全注注意事项项。作业业前，禁禁止喝酒酒，操作作中思想想须集中中，严禁禁在工作作时争吵吵或打闹闹。作业业时，除除注意本本身的安安全外，还还应注意意周围人人员的安安全，对对违章违违纪行为为应设法法制止或或向领导导报告。集集体操作作的作业业，操作作前

58、应明明确分工工，操作作时统一一指挥，互互相配合合，步调调一致。特特殊部位位与特殊殊现场，应应有专门门的安全全措施，并并认真贯贯彻执行行。表10-11 设备不不停电时时的安全全距离电压等级（千千伏）安全距离（米米）10及以下下（133.8）0.720-3001.00441.2060-11101.501542.002203.003004.00表10-55 工作作人员工工作中正正常活动动范围与与带电设设备的安安全距离离电压等级（千千伏）安全距离（米米）10及以下下（133.8）0.3520-3550.50440.9060-11101.501542.002203.003304.003.4 安安全防护护

59、教育3.4.11 进入入现场时时，要穿穿好防护护衣、鞋鞋，戴好好防护手手套。进进入高空空作业处处要戴好好安全帽帽，电气气焊作业业时要戴戴好护目目镜，与与火、热热、水、蒸蒸气接触触时应戴戴上防护护脚盖或或穿上石石棉防火火衣。3.4.22 进入入阴暗、潮潮湿的场场所（地地沟或地地下井），以及有水的金属容器内施工或检修时。应穿好绝缘胶鞋和戴好绝缘手套，还应用电压低于36V的安全照明灯照明。3.4.33 进入入有毒性性、窒息息性、刺刺激性或或腐蚀性性的气体体、液体体和粉尘尘管道现现场作业业或抢修修时，施施工人员员应戴上上口罩、护护镜或防防毒面具具，事先先还应进进行通风风和除尘尘、特别别是进入入空气停停

60、滞、通通风不畅畅的死角角，如管管道容器器、地沟沟隧道时时更应加加倍小心心。必要要时应取取样化验验分析，合合格后才才可进入入。3.5 安全施施工教育育3.5.11 进入入施工现现场前，应应检查其其周围环环境是否否符合安安全要求求，道路路是否通通畅，安安全设备备是否完完好，机机具设备备是否牢牢固可靠靠。如存存在危险险因素，应应向有关关方面报报告，采采取措施施消除隐隐患后再再施工。3.5.22 要随随时注意意作业现现场中运运转的机机器、尖尖锐的物物体和木木板上的的钉子等等，避免免意外伤伤害。严严禁在起起吊的物物体下面面停留或或行走，不不准任意意从危险险地区通通过。严严禁乱动动施工现现场内的的电气开开