2020年城市服务行业专题研究报告

1、年城市服务行业专题研究报告. 112 . 6689913. 112 . 66899131313151615城市服务热度持续提升横琴案例研究 . 为什么选择横琴进行案例研究 . 横琴方案 从城市养护到城市综合治理 . 城市服务市场空间有多大？盈利能力和占款问题 城市服务是好生意吗？ . 行业盈利能力稳定适中 . 行业不存在严重的占款问题 . 什么公司会赢得城市服务市场？ . 为什么是物管企业？ . 规模，背景，经验和特长十分重要 . 11风险提示 . 城市服务维度的重点公司推荐 . 保利物业 短期业绩不足为虑，能力继续提升 . 招商积余 诚意整合，积极拓展 . 新大正 劝君惜取少年时 . . .

2、 3. 5. 5. . 3. 5. 5. 6. 6T 为服务开始的基准月 .9T 为服务开始的基准月 . 9. 10 . 11 . 1194 个大中城市进行物业管理服务，拥有当地成熟的人才团队.13 . . 1 . 3 . 4 . 4. 7. 7. . 8. 9. 11 . 12. 14不同物业类型新签约情况 . 2 . 1318 . 1617图 1：横琴物业城市的模式构成图 2：公司的具体服务内容和服务升级路径图 3：扣除城乡社区公共设施城乡社区事务支出图 4：2018 年城乡社区事务支出分类（除公共设施）图 5：剔除公共设施，三城市城乡社区事务支出图 6：横琴的合同金额和当地社区服务财政支

3、出图 7：横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目的付款结构图 8：横琴新区市政管养采购项目付款结构图 9：一体化服务同时需要精进专业和协调资源图 10：万科物业开发的黑猫二号停车系统可在城市服务复用图 11：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用图 12：万科物业在图 13：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿不断复制表格目录表 1：近期龙头公司拓展的城市服务项目表 2：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例表 3：大横琴城市公共资源经营管理有限公司近年中标项目一览表 4：公司市政管养订单涵盖的主要服务内容表 5：公司城市公共空间管理与服务主要内容表

4、 6：横琴新区公共空间管理与服务项目合同细则表 7：2019 年横琴新区市政管养采购公开招投标的评分体系表 8：投标的得分差距往往很大表 9：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式表 10：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式表 11：横琴新区部分项目使用单一来源采购项目的原因表 12：一些企业和地方成立合资平台公司举例表 13：保利物业 2025 年达产目标和测算示意表表 14：招商积余 2017-2020Q1表 15：重点公司盈利预测与估值表区域主体泗阳经济技术开发区青岛李沧区三亚崖州湾科技城青岛即墨开发区厦门鼓浪屿城市服务品牌城市空间整合服务城市共生计划镇兴中国定量分析少。 我

5、们基于公开披露的招投标文件，企业永升生活服务新大正招商积余招商积余万科物业典型案例珠海横琴新区、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等遵义、衡水、西昌、大连金普新区等浙江嘉善县天凝镇、西塘古镇、大云镇，上海宝山区罗店镇、杨行镇，重庆谭嗣镇、永城镇、羊角镇，辽宁孤山镇服务内容智能城市建设的多项合同，打造城市运营管理智慧城市建设和运营保障服务，和青岛融源（李沧区政府资产运营管理平台）合作秩序维护，内勤物业服务区域主体泗阳经济技术开发区青岛李沧区三亚崖州湾科技城青岛即墨开发区厦门鼓浪屿城市服务品牌城市空间整合服务城市共生计划镇兴中国定量分析少。 我们基于公开披露的招投标文件，企业

6、永升生活服务新大正招商积余招商积余万科物业典型案例珠海横琴新区、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等遵义、衡水、西昌、大连金普新区等浙江嘉善县天凝镇、西塘古镇、大云镇，上海宝山区罗店镇、杨行镇，重庆谭嗣镇、永城镇、羊角镇，辽宁孤山镇服务内容智能城市建设的多项合同，打造城市运营管理智慧城市建设和运营保障服务，和青岛融源（李沧区政府资产运营管理平台）合作秩序维护，内勤物业服务城市空间秩序维护，工程，保洁，绿化，垃圾管控，设施管理。为全岛提供整合运营服务（市政、园林、市容、环卫、公房管理，建筑保护等）业管理可以划分为住宅，商写，公建和城市服务三个子版块。但城市服务和公建物管还是

7、有区别的，前者空间更大，后者仍然是针对建筑而言。 城市服务热度持续提升今年以来， 万科、招商积余， 新大正，永升生活服务等公司纷纷加强城市服务的布局。表1：近期龙头公司拓展的城市服务项目时间6月23日6月23日5月28日5月28日5月11日资料来源：各公司公众号公告城市服务是一个新兴的细分赛道，此前万科物业，保利物业，碧桂园服务等致力于增加城市服务的项目储备。传统的物业管理针对楼宇内部的空间，而城市服务则针对城市公共的区域；传统的物业管理是基于面积的同质服务，城市服务则是定制性质的专项服务；传统的物业管理有清晰的甲方业主，城市服务则常常和在地的城投企业展开合作。表2：万科物业、碧桂园服务和保利

8、物业的一些城市（镇）服务项目举例公司名称万科物业碧桂园服务保利物业资料来源：各公司官网，中信证券研究部资本市场对城市服务业务研究讨论多，以目前整个市场运营最稳定，品类综合度最高的万科物业横琴项目为例，来分析研究城市服务行业的市场空间，展望未来行业的发展前景。资本市场对城市服务行业定性推荐多，定量测算市场容量和盈利潜力少，我们用财政资金和城镇面积两个维度，试图定量测算这个行业的规模究竟如何，并展望行业盈利能力的前景。 横琴案例研究为什么选择横琴进行案例研究2018 年 5 月 24 日，珠海大横琴投资有限公司与万科物业发展股份有限公司签署战略合作协议，国内首个“物业城市”治理模式就此出现。40%

9、，原大股东珠海大横琴投资公司持106.46 平方公里的市政基础设施管5+1”城市空间整合服务业务板块。20140%，原大股东珠海大横琴投资公司持106.46 平方公里的市政基础设施管5+1”城市空间整合服务业务板块。2018 年至今已经接近，覆盖服务内容较广，且，+服务+运营”。2 年（很多其他城市服务项目不到司）。2018 年 9 月 20 日完成混改，万科物业入股股60%，二者合资运营，万科物业派驻管理人员，输出管理能力。2019 年 1 月起，横琴公司全面接管覆盖横琴新区养工作，提供包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、市政道路、水利设施在内的管养服务，形成了以空间管理、

10、资源管理、公共服务、物业服务、经营业务和综合管廊为主的“横琴案例时间跨度较长，从2 年时间），合同覆盖区域面积较大（不只是小面积的城市空间）区域具备地标性质。另外，我们可以从中国政府采购网了解到关于横琴项目的详细公开信息。横琴方案从城市养护到城市综合治理简而言之，物业城市就是把城市公共空间、公共资源、公共项目整合成“大物业”实行全流程“管理图1：横琴物业城市的模式构成资料来源：万科物业官网，中信证券研究部横琴新区各职能部门，通过政府购买服务，向横琴公司总包购买城市公共运营服务。公司作为专业的城市空间整合服务商，首要职责即是运营养护好城市空间，并且在此基础上进一步参与到城市综合治理，继而在城市区

11、域内进行业务拓展。来源方式公开招标单一来源公开招标单一来源单一来源单一来源公开招标单一来源公开招标单一来源3.49 亿元/年（还不包括城市区域内的甲方公共建设服务中心管委会办公室、综合执法局、规划国土局公共建设服务中心管委会综合执法局管委会商务局管委会办公室、综合执法局、规划国土局管委会商务局公共建设服务中心公共建设服务中心公共建设服务中心项目名称2018 年横琴新区市政公用设施管养采购项目-A包组横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目2019 年横琴新区（岛内）市政管养采购项目横琴新区自然村智慧停车管理与服务采购项目横琴大桥二线通道 2019年物业管理服务采购项目横琴新区公共空间管理与服务综

12、合采购项目横琴口岸物业管理服务采购项目202来源方式公开招标单一来源公开招标单一来源单一来源单一来源公开招标单一来源公开招标单一来源3.49 亿元/年（还不包括城市区域内的甲方公共建设服务中心管委会办公室、综合执法局、规划国土局公共建设服务中心管委会综合执法局管委会商务局管委会办公室、综合执法局、规划国土局管委会商务局公共建设服务中心公共建设服务中心公共建设服务中心项目名称2018 年横琴新区市政公用设施管养采购项目-A包组横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目2019 年横琴新区（岛内）市政管养采购项目横琴新区自然村智慧停车管理与服务采购项目横琴大桥二线通道 2019年物业管理服务采购项目横

13、琴新区公共空间管理与服务综合采购项目横琴口岸物业管理服务采购项目2020 年横琴新区（岛内）市政管养采购项目2020 年节日环境美化工作 -A包组2020 年横琴新区（岛内）新增市政管养采购项目服务年限1 1 1 0.25 1 2 2 1 1 - 合同金额2939（总包为 6950）2969 27191 197 708 9360 6872 27081 643 2678 日期2017年12月29日(万科合资前) 2018年12月15日2019 年1月7日2019 年8月20日2019 年9月17日2019 年12月3日2019年12月23日2020 年1月22日2020 年4月13日2020 年

14、5月19日资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部目前横琴公司承接城市服务分为两类合同，一是与横琴新区公共建设服务中心签约的横琴新区（岛内）市政管养服务，内容是对于城市设施的基本养护；二是与新区管委会办公室、综合执法局、规划国土局签约的公共空间管理与服务，该服务则进一步深入到基层治理过程中。 2020 年，城市服务的总订单价值高达其他订单拓展，即不纳入城市服务内容，但和城市服务有协同的在地其他业务形态物业管理服务）。图2：公司的具体服务内容和服务升级路径资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部具体服务对象一二级市政道路清扫 427万平方米，道路绿地保洁共洗车槽 10座市政道路养护 426万平方

15、米，桥梁 12座，地下人行通道 19具体服务对象一二级市政道路清扫 427万平方米，道路绿地保洁共洗车槽 10座市政道路养护 426万平方米，桥梁 12座，地下人行通道 19座，地下车行通道管养 5座，交通标识标线管养主路灯共 9405盏，主路灯共 9405盏，波浪墙 1项绿地养护共 208万平方米，时花景观提升墙8312平方米水闸2座，水库 2座，排洪渠养护 7.59 公里，天沐河养护及水域漂浮物打捞箱涵51座，消防栓 1485 个19.2km，三仓式综合管廊 6.6km；进入综合管廊的管线类型为：小于 DN1200 给水管、凝电力舱共 10公里，横琴新区市政基础海堤水域漂浮物打捞 17.9

16、2公里，海堤堤岸及人行道保洁隧道管养 4座具体内容卫生和保洁工作、安保工作、绿化养护、设备及建筑物维保、会议服务、其他后勤服务公共关系建立和维护、住户日常联系沟通、住户咨询与投诉处理、公共秩序维护、违章建筑监管、广告巡查监管、“七乱一占”市容环境卫生的巡查管理、紧急及突发事件处理司法所特殊保卫及法律服务中心前台接待； 政法办文件撰写、社区网格员管理、宣传巡查等；综合执法局各大队的行政、特保、辅助执法、公文 /文书、协调处理案件等工作；指挥中心行政、特保、业务、辅助执法；办公室保洁、日常事务；创新办辅助。辅助处理紧急情况、应急维稳、反恐等。配合执法局编制“物业城市”白皮书、实施方案，建立“物业城

17、市”管理服务标准；负责各物业城市服务项目的对接工作，辅助综合执法局和指挥中心进行日常工作。组织调解员，接待来访群众，接受调解申请。开展建设、劳动纠纷的现场巡查、调查等工作。区域内摊贩管理、各项费用收取及核算，日常安保及管理，日常保洁。重点区域“七乱一占”市容环境卫生的巡查管理和简易投诉处置，道路污染、工地文明施工、流动摊贩、占道经营、派发广告等监管巡查和简易处置，国土储备管理及日常巡查、案件处理。夜间执法。红旗村及 9个自然村智能停车现场管理服务。42万平方米，公交候车亭 189座，公4万平方米，天桥绿化养护10.39公里，20KV 电缆沟 59.39公里，高压管养14万平方米5954米，立体

18、绿化市容环卫、园林绿化、设施管理等。表4：公司市政管养订单涵盖的主要服务内容服务项目市容环卫道路桥梁养护城市照明园林绿化水利设施横琴新区综合管廊总长度约 33.4公里，其中一仓式综合管廊 7.6km，两仓式综合管廊综合管廊管养结水管、通信管、 220KV 电力电缆、中水管、真空垃圾管。电力舱、电缆沟、高压管养海堤管养隧道管养资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部在保证了城市的基本运营之上，横琴公司深入到城市管理，协助政府解决基层治理问题。该部分更加深入体现了物业管理公司更高维度的综合管理能力，不仅保障了政府机关的后勤管理，亦深入到居民社区的治理，协助政府进行城市执法。表5：公司城市公共空间管

19、理与服务主要内容项目保障政府机关后勤深入居民社区治理（自然村）大物业、大综合、大法治城市管理服务（全面深入协助综合执法局业务）横琴指挥中心统筹管理采购服务（辅助物业城市的标准制定和管理）辅助信访矛盾调解服务口岸及建筑工地疏导点管理（区域市集管理）城市管理及国有土地储备管理智慧停车管理与服务资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部城乡社区规划与管理支出，2019 年和深圳市生态环11832 亿元。但全国城乡社区事务财政支出同比增长图4：2018年城乡社区事务支出分类（除公共设施）城乡社区管理事务城乡社区规划与管理城乡社区环境卫生建设市场管理与监督城乡社区规划与管理支出，2019 年和深圳市生态环

20、11832 亿元。但全国城乡社区事务财政支出同比增长图4：2018年城乡社区事务支出分类（除公共设施）城乡社区管理事务城乡社区规划与管理城乡社区环境卫生建设市场管理与监督其他城乡社区事务支出资料来源：Wind，中信证券研究部一些农村占比较大， 或经济发达程度较低的地方，16.1% ，预计 2020 年公共服务的购买方主要是地方财政。地方财政预算资金盘子总量是有限的，其主要分为一般公共服务，国防，公共安全，教育，科学技术，文化体育和传媒，社会保障和就业，医疗卫生与计划生育，节能环保，城乡社区事务，农林水事务，交通运输，资源勘探电力信息等事务，商业服务业等事务，金融监管等事务支出，地震灾后恢复重建

21、支出，援助其他地区支出，住房保障支出，粮油物资管理事务，国债还本付息支出等。物业管理城市服务子行业对应的财政支出科目，主要是城乡社区事务科目，但城乡社区事务科目，主要并不是服务支出，而是城乡社区公共设施的营建支出。具体来说，这部分财政支出， 又有城乡社区管理事务支出，城乡社区环境卫生支出等。总体来看，这和物业管理公司提供的服务也是基本对应的。当然，物业管理公司提供的服务往往不止于此，例如，万科物业在境局合作进入水环境管理，其对应的收入就应该在其他领域。再如，城市服务也可能涉及设备投入，这种设备投入可能计入城乡社区公共设施。但我们相信，城市服务的主流，还是秩序维护，保洁等支出。因此，我们的主要思

22、路是统计地方财政支出中的城乡社区事务剔除城乡社区公共设施部分。2018 年，全国城乡社区事务剔除社区公共设施的总公共财政支出达到2019 年明细数据尚未公布，仍将有增长。图3：扣除城乡社区公共设施城乡社区事务支出单位：万元扣除城乡社区公共设施的城乡社区事务支出预算14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002010201120122013 201420152016 20172018资料来源：Wind，中信证券研究部不过，我国不同区域之间差异颇大。城乡社区事务中社区公共设施占比较小，但经济较为发达的省份，城乡社区事务中公共设施占比很大 （如上海为 95.1% ）

23、。从绝对规模来说， 沿海发达地区的服务类支出也并不少，只是其地方财政充裕公共设施投入较大。图6：横琴的合同金额和当地社区服务财政支出单位：亿元天津5.04.53.53.02.01.51.00.50.02016资料来源：Wind，服务金额和财政支出并不完全匹配78%。当然，这些开支不能严格对应城乡社区事务开支（还有列入其他财20%的区域（含村镇等各种形态）15%图6：横琴的合同金额和当地社区服务财政支出单位：亿元天津5.04.53.53.02.01.51.00.50.02016资料来源：Wind，服务金额和财政支出并不完全匹配78%。当然，这些开支不能严格对应城乡社区事务开支（还有列入其他财20

24、%的区域（含村镇等各种形态）15%，2020 年全国城市服务市场化需求有1、财政对城乡社区服务投入17.6% ；。所谓市城市服务是好生意吗？上海2017目前适合物业公司开展城市服2191 亿元。这里的需求，是说当前地方北京2018财政支出2019合约金额201820198070604.050402.530201002015资料来源：Wind，中信证券研究部我们认为，目前横琴公司合同金额相当于横琴新区剔除投资性开支的城乡社区事务财政支出的金额的政支出科目的） 。但是，我们相信两者存在一定的对应关系。我们假设中期我国有务业务，能开展的区域物业管理公司的中期营收可以相当于区域城乡社区服务预算支出的7

25、0%，保守估计 2019 和 2020 年，城乡社区服务支出 （剔除公共设施） 同比都增长则我们测算有可能和物业管理公司签订服务合同总额，但在现实中，则受供给侧产能制约，合同落地还不多。由于总需求庞大，在横琴等区域的示范下，随着市场化供给成熟，新签订单可能进入井喷阶段。另外，我们认为城市服务的需求还有明显的增长空间。不断增长。 2012 年到 2018 年，城乡社区服务（剔除公共设施）年复合同比增长2、地方越来越意识到物业管理行业提升效率，化解基层治理矛盾，提升城乡服务品质的作用，越来越多的财政收入通过物业管理公司的城市服务分配（市场化率提升）场化率提升，不仅表现为选聘物业管理公司的主体越来越

26、多，也表现为同一主体委托物业管理公司的城市服务类别越来越多。 盈利能力和占款问题行业盈利能力稳定适中由于没有专门的城市服务公司，且招标合同也不会列明企业的真实利润，故而探讨城市服务的盈利水平难度颇大。但仍有线索如下：1、 城市服务也是甲方试图以成本加成定价的子行业。满意度提升一般带来收入规模的增加和盈利能力的稳定。（例如某年公共空间增加了停车）第二次合同甲方2020年办公室综合执法局综合执法局综合执法局综合执法局综合执法局规划国土局、综合执法局综合执法局2969 “提价”，并不会容忍服务公司利润率太高。评分项目管理体系认证企业资质市政公用工程施工总承包叁级或以上资质；城市及道路照明工程专业承包

27、叁级或65分键项目。考核综合服务能力，规模越大，历史经验越丰富公司的竞争力越25分，有利于经验的丰富的龙头公司，在城市服务上易形成强者恒强的竞争格局。25 公里的，得8分2、拟派项目团队专业能力，如需求的注册电气工程师、注册安全工程师8分。5分10000kg或以上）1辆或以上；17000kg 或以上）1辆或以上；，2021年400 1407 248 100 200 200 414 4457 分值1分质量管理、环境管理、职业健康安全体系认证1分有区分度1、投标人在 2016-201（例如某年公共空间增加了停车）第二次合同甲方2020年办公室综合执法局综合执法局综合执法局综合执法局综合执法局规划国

28、土局、综合执法局综合执法局2969 “提价”，并不会容忍服务公司利润率太高。评分项目管理体系认证企业资质市政公用工程施工总承包叁级或以上资质；城市及道路照明工程专业承包叁级或65分键项目。考核综合服务能力，规模越大，历史经验越丰富公司的竞争力越25分，有利于经验的丰富的龙头公司，在城市服务上易形成强者恒强的竞争格局。25 公里的，得8分2、拟派项目团队专业能力，如需求的注册电气工程师、注册安全工程师8分。5分10000kg或以上）1辆或以上；17000kg 或以上）1辆或以上；，2021年400 1407 248 100 200 200 414 4457 分值1分质量管理、环境管理、职业健康安

29、全体系认证1分有区分度1、投标人在 2016-2018 年中任意 1年有承担的正在进行或已完成的管养服务合强。1、拟派项目负责人具有高级或以上资格，得1 人，司均有投标人同时具有以下自有车辆的，得一定区分度，但是较大公司均有500 1720 288 127 205 188 480 949 4902.7 评分说明投标人同时具有以下有效证书的，得有区分度投标人同时具有以下有效证书的，得区分度巨大，是投标的关2分；一定区分度，但是较大公5分，每缺一项扣 1分，扣完为止。550 1892 316.8 139.7 225.5 206.8 528 1043.9 竞争力分析1分，缺项不得分。1分，缺项不得分

30、。属于执业基本门槛，具有属于执业基本门槛，具有属于执业基本门槛，不具属于执业基本门槛，不具单个服务种类也会扩容。另外，甲方也会充分考虑通胀等因素，适度增加单位时间同等服务的合同金额。表6：横琴新区公共空间管理与服务项目合同细则第一次合同服务具体内容2019年（1）机关物业管理和安保服务（2）自然村物业管理（3）大物业、大综合、大法治城市管理（4）横琴指挥中心统筹管理服务（5）信访矛盾调解服务（6）口岸及建筑工地疏导点管理（7）城市管理及国有土地储备管理（8）10个自然村智慧停车管理服务项目总预算资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部我们认为，甲方也一般不会允许明显2、 在综合一体化城市服务合

31、同签署过程中，价格评分占比一般较低。这是因为城市服务具有高度专业性，在城市服务领域的经验，技术等重要性要明显超过价格。这使得行业不太可能出现价格战。这进一步确保了盈利能力稳定表7：2019年横琴新区市政管养采购公开招投标的评分体系类别商务部分（ 80分）以上资质；清扫、收集、运输和清洁类环卫服务企业等级证书三级或以上证书。合同业绩同中包含以下管养内容：市政道路日常养护、城市桥梁及附属设施、中间绿化带的花基维修维护、市政道路（包括机动车道、非机动车道、人行道、绿道）的清扫清洗保洁、公交候车亭的管养维护、海边垃圾打捞清理、绿地日常养护、立体绿化墙日常养护、 LED 路灯维修日常养护。全部具有以上管

32、养内容的得每缺一项内容扣 5分，扣完为止。2、投标人在 2016-2018 年连续两年有承担的正在进行或已完成的综合管廊管养：（1）单个合同年度总额 150 万元，且 5 公里单个合同综合管廊管养长度15公里的，得 10分；（2）单个合同年度总额 250万元，且 15公里单个合同综合管廊管养长度25公里的，得 20分；单个合同年度总额 450 万元，且单个合同综合管廊管养长度40分。管理服务人员配置得、市政路桥施工中级等专业人员，共车辆配备1、具有高空作业车（总质量2、具有多功能抑尘车（总质量评分项目15000kg或以上）9辆或以上；15000kg或以上）4辆或以上；7辆或以上、轻型厢式货车管

33、理服务实施方案投标报价技术得分10.00 6.00 5.00 ROE 是可观的。不过，投资者不应指望城市服务利润率不To G 的专业服务类业务利润率水平，我们认为城5%-10% 之间。+进度款结合模式。公司不存在大量30 天。分担金额500 3757 200 4457 分值2辆或以上、轻型普通货车10分优得10分。中得 5分。差得 0分。10分评标基准价：满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价，其价格分为满分。商务得分80.00 0.00 1.00 预付款评分项目15000kg或以上）9辆或以上；15000kg或以上）4辆或以上；7辆或以上、轻型厢式货车管理服务实施方案投标报价技术得分10.

34、00 6.00 5.00 ROE 是可观的。不过，投资者不应指望城市服务利润率不To G 的专业服务类业务利润率水平，我们认为城5%-10% 之间。+进度款结合模式。公司不存在大量30 天。分担金额500 3757 200 4457 分值2辆或以上、轻型普通货车10分优得10分。中得 5分。差得 0分。10分评标基准价：满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价，其价格分为满分。商务得分80.00 0.00 1.00 预付款50% 25.3% - 1200 评分说明5评委根据投标人针对管理服务实施方案进行综合比较评审。具有一定区分度投标报价得分 =（评标基准价/投标报价）10%100 司很难依靠

35、价格战胜出，价格得分9.98 10.00 9.98 第3个月末12.5% 21.2% 25% 912.5 竞争力分析对项目具体方案的理解，价格区分度极低，中小公最终得分99.98 16.00 15.98 第6个月末12.5% 21.2% 25% 912.5 排名1 2 3 第9个月末12.5% 21.2% 25% 912.5 第12个月末12.5% 10.8%,次年3月前支付25% 519.5 3、具有清洗车（总质量4、具有洗扫车（总质量5、具有轻型自卸货车辆或以上。技术部分经 济标也保证了项目的基本盈利性不会因为竞争而打折资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部表8：投标的得分差距往往很大供

36、应商名称最终成功中标者其他公司一其他公司二资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部综上所述，我们认为城市服务业务的盈利能力是比较稳定的。由于城市服务的资金投入不大，故而城市服务行业的断提升 信任只会带来规模的扩张，无法带来盈利能力的有效提升。而且投资者应该对成本管控和科技赋对盈利能力的影响有更理性的预期。比较物业管理的其他子行业，以及市服务的稳定净利润率在行业不存在严重的占款问题城市服务的甲方是政府职能部门，服务对象为公共领域。这一部分支出列入一般公共财政预算，支出预算具有严肃性和必然性，因而现金流相对稳定。主要的采购方式也公开透明，包括招投标、竞争性谈判、单一来源采购、询价采购等采购方式。在

37、横琴新区的案例中，城市服务订单采取预付款垫款、经营现金流健康，政府通过进度款亦对服务质量有把控力。付款账期合同亦有明确的约定，一般不会超过表9：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式甲方办公室综合执法局规划国土局现金流资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部支付方式合同签订/服务开始后的 10或20 日内收或考核；考核验收结束，乙方发出收取服务费通知单及发票， 甲方 10个工作日约定次年支付方式合同签订/服务开始后的 10或20 日内收或考核；考核验收结束，乙方发出收取服务费通知单及发票， 甲方 10个工作日约定次年 3月底前支付T为服位：万元250020001000500T+3资料来源：

38、中国政府采购网，中信证券研究部有技术，能在纵向细分领域高度专业化，预估账期10/20个自然日以内30个自然日以内90个自然日以内图8：横琴新区市政管养采购项目付款结构T+6T为服务开始的基准月单T+9T+12T+15款项类型预付款每个服务周期（3个月）结束，乙方提交申请，甲方 10个工作日内验进度款内支付响应服务费。尾款资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部图7：横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目的付款结构务开始的基准月单位：万元140012001000150080060040020000T+0资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部 什么公司会赢得城市服务市场？为什么是物管企业？市政服

39、务市场参与者众多，环卫、供水、供电、供热、保安服务、保洁服务。为什么是物业管理公司去扮演一体化服务职能？为什么是物业管理公司去分包委托具体的服务呢？会不会是环卫公司，水务公司来扮演城市服务的角色呢？为什么需要一个整体性的服务提供者，而不是由不同的专业服务商来对接政府部门呢？1、 权责统一，便利监管城市服务大事小情，问题交织，分包后责任边界不清晰。签订一体化的总包城市服务管理合同，城乡社区服务的效率会得到有效提高，政府也会有管理的“抓手” 。例如，横琴如果停车场出了问题，无论是保洁的问题，还是停车系统的问题，还是设施管理的问题，都可以直接和横琴公司洽商解决。我们相信，各地都会逐渐推广先总包，后分

40、包的城市服务业务模式。2、 横向服务整合能力公用事业企业， 在专业服务领域往往有经验，其立身之本就是精进业务，不需要再自行投入资金开发。物业管理公司在服务区域内拓展其他类型的项目，强化执行， 节约成本，其立身之本就是精进业务，不需要再自行投入资金开发。物业管理公司在服务区域内拓展其他类型的项目，强化执行， 节约成本，信访，水务公司更不懂停车管理。最重要的是，这些企业从来没有过平衡不同服务类别资源投入的经验。 专业化的公用事业企业，而不是分包、协调、监管和沟通。图9：一体化服务同时需要精进专业和协调资源资料来源：中信证券研究部物业管理公司在住宅、商写、公建领域，一直都在遇到多服务整合的问题，也一

41、直都在平衡不同的分包方，监管分包方，配置必要的资源。以最简单的住宅物业管理基础服务而言，也需要对四保一服选择综合性解决方案，并将其作为一个整体向业主提供。因此，我们认为只有物业管理公司的基因最匹配城市服务的需求，但我们也不排除极个别公用事业企业也可以逐渐走向城市服务市场。3、 区域协同，系统共享城市空间服务和传统物业管理的业务存在协同。例如，物业管理公司可以应急共享城市服务的保安人员和各大楼盘的保安人员，城市服务的科技应用也和其它物业管理项目可以兼容共享（例如安防系统，停车系统）更重要的是， 随着城市服务的提供，包括住宅和商写，很可能也会存在优势。图11：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用

42、资料来源：新大正官网。“容错率 ”不高，企业背景的确重要。企业也完全有可能透过合资的办具体原因城市服务属于国内首创，属于重大改革项目，属于公共服务项目，具有特殊要求，具有政府采购法第二十七条规定的特殊性查、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、后勤服务等众多行业，各个项目是构成物业城市政府公共服务方面的重大、临时部署，应当由国企或国有控股企业承接，完全市场化企图11：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用资料来源：新大正官网。“容错率 ”不高，企业背景的确重要。企业也完全有可能透过合资的办具体原因城市服务属于国内首创，属于重大改革项目，属于公共服务项目，具有特殊要求，具有政府采购法第二十七条规定的特殊

43、性查、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、后勤服务等众多行业，各个项目是构成物业城市政府公共服务方面的重大、临时部署，应当由国企或国有控股企业承接，完全市场化企2018-2019 年公共空间管理与服务综合采购项目， 服务期 1年，本项目为上述项目的延资料来源：万睿科技官网规模，背景，经验和特长十分重要规模住宅物业管理的规模经济主要体现为增值服务和科技应用（服务叠加，成本共担）但城市服务细分子行业的规模经济，不仅表现为服务叠加，成本共担，更表现为品牌本身的信誉。背景由于城市服务的法来“强化背景 ”，横琴案例就属此类。表11：横琴新区部分项目使用单一来源采购项目的原因科目服务特殊性城市服务属于涉及管理、

44、服务、运营的综合性项目，涉及市政园林、环境卫生、国土巡服务综合性的基础，是统一的整体不可割裂。城市服务属于政府公共服务项目， 具有属地性，在完成上述项目的同时，还要同时落实服务属地性业在承接上存在障碍。珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 2018年12月中标了珠海市横琴新区延续性续，具有持续性与不可替代性。资料来源：中国政府采购网，中信证券研究部项目地珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司河北雄安城市资源经营管理有限公司广州城市空间运营管理有限公司厦门市思明城市资源经营管理有限公司成都高投城市资源经营有限公司青岛万动城市资源经营管理有限公司衡水碧桂园城市服务有限公司韩城碧桂园城市服务有限公

45、司遵义市建投物业城市服务有限公司宜都碧桂园城市服务有限公司青岛李沧区项目公司珠海大横琴投资有限公司资）万科物业 40% 中国雄安集团城市发展投资有限公司省人民政府独资）万科物业 40% 广州市白云城市开发投资集团有限公司州市白云区国资委独资）万科物项目地珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司河北雄安城市资源经营管理有限公司广州城市空间运营管理有限公司厦门市思明城市资源经营管理有限公司成都高投城市资源经营有限公司青岛万动城市资源经营管理有限公司衡水碧桂园城市服务有限公司韩城碧桂园城市服务有限公司遵义市建投物业城市服务有限公司宜都碧桂园城市服务有限公司青岛李沧区项目公司珠海大横琴投资有限公司资）万

46、科物业 40% 中国雄安集团城市发展投资有限公司省人民政府独资）万科物业 40% 广州市白云城市开发投资集团有限公司州市白云区国资委独资）万科物业 49% 厦门市思环保洁服务有限公司 50%，厦门思明市政园林管理有限公司 10%（厦门市思明区财政局）万科物业 40% 区社事投资发展有限公司 20%（成都市高新区财政局独资）青岛动车小镇投资集团有限公司交通产业示范区管理委员会独资）万科物业 40% 衡水御桦物业管理有限公司独资）碧桂园服务 60% 韩城市馨诚物业有限责任公司区房管所独资）碧桂园服务 60% 遵义市新区房地产开发有限公司资委独资）碧桂园服务 49% 宜都市国通投资开发有限责任公司国

47、资委控股）碧桂园服务 60% 尚待成立股权结构60%（珠海市国资委独60%（河北51%（广60%（青岛轨道40%（衡水市财政局40%（韩城市新城51%（遵义市国40%（宜都市签订合资合作协议企业横琴新区雄安新区广州白云区万科物业厦门鼓浪屿成都高投资产经营管理有限公司 40%，成都高新成都高新区万科物业 40% 青岛动车小镇衡水韩城碧桂园服务遵义宜都新大正资料来源：Wind，中信证券研究部经验所谓经验，就是公司在城市服务领域的经验。如果企业缺乏类似经验，甲方可能也会犹豫。地标性城市（区域）的管理经验可能对品牌美誉度起到更大作用。图13：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿

48、不断复制资料来源：公司官网公司股东保利地产在2 亿平米，预计绝大多数都会成为公司的在管面积。公司第5000 万平米，过去一年大幅增长。凭借公司品牌我们保守估计公司，公司盈利能力尚较行业一般水平更低。公司业绩中期（尤其是半年度业绩问题）5 年营收可以达到。30图13：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿不断复制资料来源：公司官网公司股东保利地产在2 亿平米，预计绝大多数都会成为公司的在管面积。公司第5000 万平米，过去一年大幅增长。凭借公司品牌我们保守估计公司，公司盈利能力尚较行业一般水平更低。公司业绩中期（尤其是半年度业绩问题）5 年营收可以达到。300 亿左右的人才

49、团队资料来源：公司官网特长物业管理公司除了整合资源之外，也需要在个别领域精进特长。纯粹的平台型公司是不存在的，纯粹的外包也是很难的。新大正进入环保业务领域，也是为了培育特长，克服背景等方面的短板。 风险提示城市服务虽然可能加速落地，但并非每个区域都值得物业管理公司进入。一些区域城市管理难度较大，财政预算又比较紧张，企业强行进入或者无法取得良好盈利，或者损害企业自身的品牌美誉度。 城市服务维度的重点公司推荐保利物业短期业绩不足为虑，能力继续提升在手合同和保利地产储备面积潜力雄厚，短期业绩不足为虑。2019 年底资源储备面积超过三方合同储备面积（不含城市服务）近形象的提升和公司股东的高确定性交付，

50、（不考虑并购等超预期扩张弹性）确定程度高， 故无需过分考虑疫情对短期业绩一次性冲击的问题聚焦景区和城镇差异化竞争，切入城市服务市场较早，具备背景、品牌、经验的多重优势。相比其他城市服务公司，公司差异化定位，聚焦服务景区和城镇，参与举办中国镇长论坛，打造嘉善等标杆项目。城市服务领域，公司股东背景，品牌影响力和管理运营经2019 年底，公司公共服务项目2、公司3、公司住宅第三方合同规模在第三方在管规模可能超预期增长。公司 2019 年净利润率为10%左右，有小幅上升的空间。且赛道竞争日趋激烈的风险。公司在住宅物业管理领域厚积薄发，既有高确定性的年 1.45/2.11/3.0215 倍的远期 PE，

51、给予/平方米月，万平方米保利物业（住宅）13882.0 2.2 36.8 年度能够贡献的营收2.2 4978.0 13.2 2.8 格假设20206.0 备面积折算67.9 能带来的物业费收入34.30% 务形态和等比例扩张目前确定的所有资源转化后能带来的物业费收入 （含预计46.4 张后收入181.9 266 个。我们相信， 2020 年仍在公司2019 年底，公司公共服务项目2、公司3、公司住宅第三方合同规模在第三方在管规模可能超预期增长。公司 2019 年净利润率为10%左右，有小幅上升的空间。且赛道竞争日趋激烈的风险。公司在住宅物业管理领域厚积薄发，既有高确定性的年 1.45/2.11

52、/3.0215 倍的远期 PE，给予/平方米月，万平方米保利物业（住宅）13882.0 2.2 36.8 年度能够贡献的营收2.2 4978.0 13.2 2.8 格假设20206.0 备面积折算67.9 能带来的物业费收入34.30% 务形态和等比例扩张目前确定的所有资源转化后能带来的物业费收入 （含预计46.4 张后收入181.9 266 个。我们相信， 2020 年仍在公司2019 年显著4、公司资金充裕，8.2%。公司净利润率处于上升元/的盈利预测，以保守预测公司未来保利物业（商写）781.0 7.1 6.7 - - - 8.5 1064.0 10.9 - 加上社区增值服务等比例扩20

53、25 年比较确定的营业收入5 年达产目标指标解释公司公告公司公告2019 年在管面积在一个完整公司公告公司公告公司公告根据现有价格及近期新盘价从关联方公司公告的土地储预计关联方现有资源转化后假设社区增值服务按现在业城市服务的快速发展期。扩张的弹性 。除了来自保利的交付高确定性，公司超预期的规模弹性可能来自于几个方面：1、公司城市服务项目甲方满意度不断提升，推动单个项目营收不断增长；城市服务口碑提升，服务项目数量不断增加。增长，显示公司具备较强外拓能力，核心管理团队具备资本市场运作经验，并购潜力不小。盈利能力小幅提升的可能性通道，且较之其他物业管理公司，尤其是有开发企业背景的公司仍显较低。我们相

54、信，中长期来看公司的净利润率可以达到风险提示 ：公司城市服务项目缺乏全国知名的标杆项目，公司并购能力仍需证明，并购存在不确定性。以高确定性成长证明公司价值。交付，又有不断提升的品牌形象，享受外拓的弹性；在城市服务领域，在龙头企业万科物业尚未上市的情况之下，公司已经是起步最早，经验最丰富的上市物管公司。我们维持公司 2020/2021/2022匹配 10%的目标净利润率， 再给予这个远期较为确定的盈利水平以94.21 港元/股的目标价格，给予“买入”的投资评级。和一般的成长股不同，公司的达产目标预测并非以市场容量和市占率简单模拟，而是有高度的确定性。表13：保利物业 2025 年潜能营收和达产目

55、测算示意表单位：亿元，元公司19年底在管当前单价存量潜能营收 (基础）第三方储备定价第三方储备锁定面积第三方储备锁定潜能营收交付新盘单价关联方总项目资源关联方收入社区增值服务 /基础服务收费135.4 浅层基础服务潜能营收关联方资源转化后）高确定性增值服务收入整体浅层潜能营收保利物业（住宅）在 2025年之前，关联方正常经营亦会持续拿地， 亦会有部分在 2025 年前转化，假设指2.9 10000.0 续外拓，并且市场流动性程度更高，大公司集中优势更强2.3 48.5 的物业费收入183.9 服务收入预期60% 将贡献更多营收294.2 收入预期9.7 4.8 23.2 317.4 达产目标是

56、公司在 2025公司股东并没有庞大的交付物管面积以支持公公司有丰富的公建服务经验，也积极进入城市服务市保利物业（住宅）在 2025年之前，关联方正常经营亦会持续拿地， 亦会有部分在 2025 年前转化，假设指2.9 10000.0 续外拓，并且市场流动性程度更高，大公司集中优势更强2.3 48.5 的物业费收入183.9 服务收入预期60% 将贡献更多营收294.2 收入预期9.7 4.8 23.2 317.4 达产目标是公司在 2025公司股东并没有庞大的交付物管面积以支持公公司有丰富的公建服务经验，也积极进入城市服务市2020 年以来，公司有效拓展三亚崖州湾科技城、青岛即墨开发区公司有中航

57、物业和招商物业两大品牌，规模公司是全市场报表利润率最低的物业管理公司保利物业（商写）根据目前价格假设2025 年前，保利物业也会持根据目前价格假设2025 年前继续拓展资源带来2025 年不含增值服务的基础2025 年增值服务迭代，预计2025 年社区物业管理的营业非业主增值服务假设城市服务、校园等业务收入周期性业务收入预期2025 年公司的营业收入预期指标解释底线6000.0 关联方新拓交付标关联方新拓交付定价第三方新合同在 2025年前落实第三方合同定价潜力基础收入潜力基础收入 +浅层基础服务达产目标社区增值服务 /基础服务收入（潜力比例）整体浅层+潜力达产目标2019年非业主增值服务收入

58、2019年不按面积收费的服务基础收入2025年时周期性业务收入预估2025年公司达产目标预期资料来源：公司公告，中信证券研究部测算注： 潜能营收是目前资源能实现的营业收入，年时能实现的营收预期招商积余诚意整合，积极拓展大股东诚意十足，确定性运营权支持。司，却有庞大，且位置上佳的持有物业组合有待经营管理。和其它物业管理公司不同，商管一直都是公司重要的经营范围，而单位面积商业管理的营收要高于物业管理（尽管稳定性不如物业管理） 。长期而言我们认为，公司作为招商局的不动产资产的轻资产管理运营平台，多业态的经营管理有广阔的发展空间。拓展迅速，城市服务不甘落后。场。公司在学校、医院、剧院、博物馆、政府大院

59、等公共建筑领域的管理经验，可以部分应用于城市服务领域。等城市服务项目，不再局限于某个楼宇的管理，进入了广阔的城市空间。双品牌“赛马” ，内生增长潜力有优势。相近，且都具备丰富的多业态管理经验。而且，物业管理公司不需要大量资金投入，不存在内部要素分配问题，完全可以实现内部良性赛马。盈利能力有提升空间，并购潜力仍在。之一。我们相信，随着招商局集团积极有效确立开发业务和物业管理业务的权责边界，随着公司积极运用科技，提升管理效率，公司盈利能力有提升的空间。另外，公司仍有资金我们预计，以现有拓展速度观察，公司在2021 年之后2020/21/22 年 EPS 为 0.61/0.84/1.1039.65

60、元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。2018 签约个数212 625 837 公司吸引了业内顶级职业经理人，原中航善达副总经理，中在五大业态 （学校，（事实上也不可能守住）。公司的单位订单规模不断增加，单一类保2020元/股盈利预测，给予2019 签约面积11 68 79 ，而是试图在细分赛道构筑优势，2020Q1 签约个数87 630 717 签约面积5 我们预计，以现有拓展速度观察，公司在2021 年之后2020/21/22 年 EPS 为 0.61/0.84/1.1039.65 元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。2018 签约个数212 625 837 公司吸引了业内顶级职业经